PERJANJIAN BELI SEWA RUMAH NEGARA DI KOTA MEDAN BERDASARKAN PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 40 TAHUN 1994

PERJANJIAN BELI SEWA RUMAH NEGARA DI KOTA MEDAN BERDASARKAN PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 40 TAHUN 1994 (Studi Kasus di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I)

SKRIPSI Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-Tugas Dalam Memenuhi Syarat-Syarat Mencapai Gelar Sarjana Hukum

Disusun Oleh: Putri Hafwany Pasaribu 060200072

Departemen Hukum Keperdataan Program Kekhususan Hukum Dagang

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2009

Putri hafwany Pasaribu : Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara Di Kota Medan Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 (Studi Kasus di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I), 2009.

PERJANJIAN BELI SEWA RUMAH NEGARA DI KOTA MEDAN BERDASARKAN PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 40 TAHUN 1994 (Studi Kasus di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I)

SKRIPSI Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-Tugas Dalam Memenuhi Syarat-Syarat Mencapai Gelar Sarjana Hukum

Disusun Oleh: Putri Hafwany Pasaribu 060200072

Departemen Hukum Keperdataan Program Kekhususan Hukum Dagang Disetujui oleh,

Ketua Departemen Hukum Keperdataan

Prof. Dr. Tan Kamello, SH, MS NIP. 196204211988031004

Dosen Pembimbing I

Dosen Pembimbing II

Prof. Dr. Tan Kamello, SH, MS NIP. 196204211988031004

Zulkifli Sembiring, SH NIP. 196101181988031010


KATA PENGANTAR

Segala puji dan syukur Alhamdullilah Penulis panjatkan kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat dan hidayahnya sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi yang berjudul “Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara Di Kota Medan Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 (Studi Kasus Di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I)” Tujuan penulis menulis skripsi ini merupakan salah satu syarat akademik untuk menyelesaikan program studi Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Dalam penulisan skripsi ini Penulis telah banyak mendapatkan bantuan dari berbagai pihak, sehingga proses penulisan ini dapat berjalan lancar dan dapat diselesaikan. Untuk itu penulis dengan segala ketulusan hati mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada: 1. Bapak Prof. Dr. Runtung SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara; 2. Bapak Prof. Dr. Suhaidi, SH, MH, selaku Pembantu Dekan I; 3. Bapak Syafruddin, SH, MH, DFM, selaku Pembantu Dekan II; 4. Bapak M. Husni, SH, MH, selaku Pembantu Dekan III; 5. Bapak Prof. Tan Kamello, SH, MS, selaku Ketua Departemen Hukum Perdata dan juga sebagai Dosen Pembimbing I; 6. Bapak Zulkifli Sembiring, SH, selaku Dosen Pembimbing II;


7. Ibu Puspa Melati, SH, M. Hum, selaku Ketua Program Kekhususan Hukum Dagang; 8. Ibu Keriahen Purba, SH, selaku Dosen Penasehat Akademik Penulis, dan seluruh dosen beserta Pegawai Administrasi Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan ilmunya dan membantu Penulis selama menjalani perkuliahan; 9. Kak Saripah, SH, yang telah meluangkan waktunya untuk memberikan bantuan dalam penulisan skripsi ini; 10. Instansi terkait dalam hal ini Kantor Departemen Keuangan yaitu Bapak Yuda Pamungkas, selaku Pelaksana Tupoksi (Tugas Pokok Fungsi) di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I, dimana Penulis telah melakukan wawancara sehingga Penulis dapat menyelesaikan penyusunan skripsi ini; 11. Papa dan Mama tercinta yang senantiasa memberikan kasih saying, cinta, pengertian, semangat, bimbingan dan memberikan bantuan moril dan materil yang tak henti-hentinya; 12. Abang-abang, kakak-kakak dan adikku yang telah banyak memberikan semangat dan dukungannya sehingga dapat tercapai apa yang penulis citacitakan; 13. Nisfu Fazli yang penulis sayangi yang telah banyak memberikan semangat dan dukungannya selama ini; 14. Sahabat-sahabatku: Ira, Desi, Dina, Lesly, Uun, Rizka, Nisa, Siti serta teman-teman yang tidak disebutkan satu persatu;


15. Teman-temanku Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Stambuk 2006; 16. Dan semua yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang telah membantu penulis dalam pembuatan penulisan hukum ini, penulis ucapkan banyak terima kasih. Mengingat bahwa sifat ilmu pengetahuan adalah dinamis dan akan terus mengalami perkembangan, sementara skripsi ini tidak dapat dikatakan sempurna maka Penulis mengharapkan saran dan kritik yang membangun dan sebelumnya Penulis memohon maaf bilamana terdapat kekurangan dan kesalahan lain yang tidak berkenan di hati. Akhir kata Penulis mendoakan semoga Allah SWT memberikan kelancaran dalam menjalankan hidup dikemudian hari. Harapan Penulis semoga skripsi ini bermanfaat bagi Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara pada khusunya dan Masyarakat pada umumnya.

Medan, September 2009

Penulis


DAFTAR ISI

LEMBAR PENGESAHAN KATA PENGANTAR DAFTAR ISI ABSTRAK

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang.............................................................................. 1 B. Perumusan Masalah...................................................................... 4 C. Tujuan dan Manfaat Penulisan...................................................... 4 D. Keaslian Penelitian........................................................................ 5 E. Tinjauan Kepustakaan................................................................... 6 F. Metode Penelitian.......................................................................... 11 G. Sistematika Penulisan................................................................... 13

BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG PERJANJIAN A. Perjanjian Pada Umumnya............................................................ 16 1. Pengertian Perjanjian............................................................. 16 2. Jenis-Jenis Perjanjian............................................................. 19 3. Subyek dan Obyek Perjanjian................................................ 22 4. Syarat Sahnya Perjanjian....................................................... 25 5. Berakhirnya Perjanjian...........................................................27


B. Perjanjian Beli Sewa..................................................................... 31 1. Pengertian Beli Sewa............................................................. 31 2. Subyek dan Obyek Perjanjian Beli Sewa...............................33 3. Bentuk dan Isi Perjanjian Beli Sewa...................................... 34 4. Berakhirnya Perjanjian Beli Sewa......................................... 36

BAB III PERJANJIAN BELI SEWA RUMAH NEGARA A. Ketentuan Umum Beli Sewa Rumah Negara................................ 37 B. Bentuk dan Isi Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara.................... 43 1. Bentuk Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara........................ 43 2. Isi Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara................................ 44 C. Tata Cara Pembayaran.................................................................. 49 D. Peralihan Hak dan Tahapan Penyerahan………………………... 51 1. Peralihan Hak Milik Rumah dan Tanah dari Negara kepada Pembeli………………………………………………………51 2. Tahapan Penyerahan……………………………………….. .55

BAB IV PERJANJIAN BELI SEWA RUMAH NEGARA BERDASARKAN PP NOMOR 40 TAHUN 1994 A. Tinjauan Pelaksanaan Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara di Kota Medan……………………………………………………..58 1. Rumah Negara Departemen Pendidikan dan Kebudayaan… 59 2. Rumah Negara Departemen Penerangan…………………... 67


B. Permasalahan yang Timbul Dalam Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara di Kota Medan…………………………………….....70 C. Upaya Penyelesaian Permasalahan yang Timbul Dalam Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara di Kota Medan…………………………...71

BAB V SARAN DAN KESIMPULAN A. Kesimpulan …………………………………………………………..74 B. Saran …………………………………………………………………76 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN


ABSTRAK Kebutuhan akan perumahan adalah merupakan kebutuhan yang primer. Demikian halnya bagi Pegawai Negeri yang juga membutuhkan rumah sebagai tempat tinggal untuk menunjang pengabdiannya. Beranjak dari keinginan dasar tersebut maka Pemerintah mencoba untuk memenuhi kebutuhan itu. Disadari bahwa perumahan dinas adalah milik Negara. Dalam rangka pemikiran yang menjadikan rumah tersebut menjadi Hak Milik pribadi, tentu melalui prosedur penjualan yang lain dari penjualan rumah pada umumnya. Oleh karena itu melalui Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1994 tentang Rumah Negara, diadakan proses pengalihan Rumah Negara. Dari uraian di atas Penulis mengemukakan bahwa permasalahan pada skripsi ini adalah bagaimana peralihan hak milik rumah dan tanah yang bersangkutan dari Negara kepada pembeli, bagaimana upaya penyelesaian terhadap permasalahan yang timbul dalam pelaksanaan perjanjian beli sewa Rumah Negara di Kota Medan. Jenis penelitian yang digunakan dalam penulisan skripsi ini adalah gabungan antara penelitian hukum normatif dan penelitian hukum empiris. Dimana penulis, selain mendapatkan bahan dari peraturan perundang-undangan yang berhubungan dengan penulisan skripsi, buku-buku dari perpustakaan, penulis juga melakukan penelitian dan wawancara langsung kepada Pelaksana Tupoksi (Tugas Pokok Fungsi) di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I. Dalam menganalisis data yang diperoleh, maka penulis menggunakan analisis kualitatif. Dari hasil penelitian yang telah dilakukan maka diperoleh data bahwa peralihan hak milik Rumah Negara dan tanah yang bersangkutan dari Negara kepada pembeli adalah dengan cara perjanjian beli sewa. Dalam hal ini yang menjadi pembeli sewa adalah Pegawai Negeri. Dan yang menjadi penjual sewa adalah Menteri Pekerjaan Umum yang diwakili oleh seorang kuasa yaitu Kepala Jawatan Gedung Negara. Selain itu, rumah yang dapat dibelisewakan adalah Rumah Negara Golongan III yaitu Rumah Negara yang tidak termasuk golongan I dan golongan II yang dapat dijual kepada penghuninya. Bentuk dari perjanjian beli sewa Rumah Negara ini adalah dalam bentuk standar kontrak. Dimana isinya memuat subyek, obyek perjanjian dan juga harga rumah dan harga ganti rugi atas tanah pekarangan yang bersangkutan. Setelah dilakukan perjanjian beli sewa maka Pegawai Negeri tersebut berkewajiban membayar angsuran sewanya. Peralihan hak beralih kepada pembeli sewa pada saat angsuran telah dibayar lunas. Dalam melaksanakan perjanjian beli sewa ini terdapat beberapa permasalahan yang dapat diselesaikan. Upaya penyelesaian tersebut dapat kita lihat dalam isi kontrak ataupun peraturan perundang-undangan yang berlaku seperti Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 tentang Rumah Negara. Perjanjian beli sewa Rumah Negara ini diadakan untuk memberikan keringanan kepada Pegawai Negeri yang ingin mempunyai rumah. Sehingga kehidupan Pegawai Negeri dapat sejahtera. Kebahagiaan dan kesejahteraan Pegawai Negeri merupakan hal yang penting untuk meningkatkan semangat Pegawai Negeri tersebut dalam menjalankan tugasnya dengan baik dan benar.


BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Dalam pembangunan nasional yang pada hakekatnya adalah pembangunan manusia Indonesia seutuhnya dan pembangunan seluruh masyarakat Indonesia, perumahan dan pemukiman yang layak, sehat, aman, serasi dan teratur merupakan faktor penting dalam peningkatan harkat dan martabat, mutu kehidupan serta kesejahteraan Pegawai Negeri dan Pejabat Pemerintah atau Pejabat Negara yang adil dan makmur. Untuk menambah semangat dan kegairahan kerja bagi Pegawai Negeri, di samping pemberian gaji dan tunjangan lainnya, Pemerintah memberikan fasilitas berupa rumah. Rumah ini diberikan kepada Pegawai Negeri selama yang bersangkutan masih berstatus sebagai Pegawai Negeri. Fasilitas rumah yang diberikan tersebut dapat dijadikan hak milik oleh Pegawai Negeri yang bersangkutan. Pemilikan Rumah Negara tersebut dilakukan dengan cara mengadakan perjanjian beli sewa. Hal ini telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 tentang Rumah Negara. Hal ini dapat dengan jelas dilihat dalam Pasal 18 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 yang berbunyi “pengalihan hak atas Rumah Negara dalam pasal 16 dilakukan dengan cara beli sewa”. 1 Selain pengadaan rumah negara untuk Pegawai Negeri, Pemerintah juga membuat suatu perumahan untuk membantu masyarakat umum yang ingin memiliki sebuah rumah. Rumah-rumah tersebut disebut dengan Perumnas.

1

Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 tentang Rumah Negara, Pasal. 18.


Perumnas merupakan perumahan rakyat yang dibangun oleh Perum Perumnas dalam mengembangkan misi pemerintahan untuk mewujudkan pemerataan pembangunan rumah. Selain itu misi Perum Perumnas adalah menyediakan rumah murah bagi sebagian besar golongan ekonomi menengah ke bawah. 2 Latar belakang dan sejarah didirikannya Perumnas adalah untuk mengemban misi Pemerintah untuk menyejahterakan rakyat melalui sektor papan

dalam

penyediaan rumah bagi rakyat atau masyarakat umum yang ingin memiliki rumah. Kepemilikan rumah tersebut dilakukan dengan jual beli secara mengangsur. Dari penjelasan di atas dapat dilihat bahwa perbedaan antara rumah Perumnas dengan Rumah Negara. Perbedaan yang sangat jelas adalah bahwa Perumnas dibangun untuk masyarakat umum yang memiliki ekonomi menengah ke bawah, sedangkan Rumah Negara dibangun untuk kepentingan Instansi yang bersangkutan dan juga dapat dijadikan hak milik kepada Pegawai Negeri yang bekerja di Instansi yang bersangkutan. Rumah Negara yang dibangun oleh Pemerintah dibagi dalam beberapa golongan dan kelas rumah untuk dapat ditempati dan digunakan bagi Pegawai Negeri sendiri dan juga terdiri dari berbagai pangkat atau golongan agar dapat menempati rumah negara tersebut. Dengan memperhatikan kesejahteraan Pegawai Negeri maka penyelenggaraan Negara di dalam pelayanan terhadap masyarakat mencapai hasil yang lebih baik. Dengan adanya Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 tentang Rumah Negara, maka pembelian rumah negara tersebut dapat dilakukan dengan baik dan benar sesuai dengan peraturan yang berlaku. 2

http://www.worldcat.org/oclc/21598520. Rabu, 14 Oktober 2009. 14.30 WIB.


Dalam penjelasan di atas diketahui bahwa kepemilikan Rumah Negara dapat dilakukan dengan cara beli sewa. Mengenai perjanjian beli sewa ini tidak ada diatur dalam Buku III Kitab Undang-undang Hukum Perdata (selanjutnya disebut “KUH Perdata”). Di Indonesia, peraturan yang mengatur beli sewa ini adalah Surat Keputusan Menteri Perdagangan dan Koperasi Nomor 34/KP/II/1980 tentang Perizinan Kegiatan Usaha Sewa Beli atau hire purchase. Di dalam kehidupan masyarakat Indonesia yang sering dibelisewakan adalah kendaraan bermotor, alat kantor dan alat rumah tangga. Bahkan terjadi juga beli sewa mobil dan rumah. Perjanjian beli sewa ini biasanya dibuat dalam bentuk perjanjian baku. Pada umumnya pengusaha yang bergerak dalam bidang beli sewa menentukan secara sepihak syarat-syarat beli sewa tersebut. Beli sewa adalah suatu perjanjian antara dua pihak, dimana pihak yang satu menyerahkan barang kepada pihak yang lain sedangkan pihak yang lain membayarnya secara sewa (angsuran) dalam waktu tertentu. Hak milik atas barang beralih setelah barang tersebut dibayar lunas. 3 Dalam kehidupan seharihari yang dinamakan perjanjian beli sewa adalah hak milik sesuatu barang dapat diperoleh dengan persyaratan bahwa setelah pembayaran secara bertahap lunas, maka pihak yang menerima penyerahan barang tersebut menjadi pemilik. Beli sewa memiliki istilah dalam Bahasa Inggris yaitu huurkoop dan dalam Bahasa Belanda adalah hirepurchase. Huurkoop dan Hirepurchase tersebut jika diartikan ke dalam Bahasa Indonesia maka dapat disimpulkan pada hakikatnya adalah koop, purchase yaitu “jual beli” dan bukan sewa menyewa, 3

Sudikno Mertokusumo, Leasing Beli Sewa dan Jual Beli Angsuran, (Jakarta: BPHN,

1986), hal. 2


oleh karena itu pula terjemahan dalam Bahasa Indonesia yang konsepsional dan benar adalah “Beli Sewa” bukan sewa beli. 4 Tertarik terhadap masalah-masalah tersebut di atas, maka penulis mencoba mengangkat permasalahan tersebut dan menuangkannya dalam penulisan skripsi dengan judul “Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara Di Kota Medan Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 (Studi Kasus Di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I)”

B. Perumusan Masalah Atas dasar latar belakang di atas maka dapat dirumuskan permasalahan adalah sebagai berikut: 1. Bagaimanakah peralihan hak milik rumah dan tanah yang bersangkutan dari negara kepada pembeli? 2. Bagaimanakah upaya penyelesaian terhadap permasalahan yang timbul dalam pelaksanaan perjanjian beli sewa rumah negara di Kota Medan?

C. Tujuan dan Manfaat Penulisan Dengan menelaah judul skripsi diatas, maka dapat diketahui apa yang menjadi tujuan dan manfaat dari penelitian ini. Tujuan dari penelitian ini adalah: 1. Untuk mengetahui cara peralihan hak milik rumah dan tanah yang bersangkutan dari negara kepada pembeli;

4

Ibid, hal. 5


2. Untuk memberikan gambaran mengenai upaya penyelesaian terhadap permasalahan yang timbul dalam pelaksanaan perjanjian beli sewa Rumah Negara di Kota Medan. Manfaat penelitian ini diharapkan dapat memberikan kegunaan baik secara teoretis maupun secara praktis, yaitu: 1. Secara teoretis hasil penelitian ini akan memberikan saran dalam khasanah ilmu pengetahuan hukum, khususnya mengenai perjanjian beli sewa. 2. Secara praktis: a. Bermanfaat kepada masyarakat umum khususnya kepada pihak yang terkait dalam perjanjian beli sewa; b. Sebagai bahan rujukan bagi para pihak dalam membuat perjanjian beli sewa dengan pihak pembeli; c. Bermanfaat kepada mahasiswa yang ingin lebih mengetahui bentuk perjanjian beli sewa.

D. Keaslian Penelitian Skripsi ini berjudul “Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara Di Kota Medan Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 (Studi Kasus Di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I)”. Di dalam penulisan skripsi ini dimulai dengan mengumpulkan bahan-bahan yang berkaitan dengan perjanjian beli sewa, baik melalui literatur yang diperoleh di perpustakaan maupun media cetak dan elektronik. Di samping itu juga diadakan penelitian dan sehubungan keaslian judul skripsi ini penulis melakukan pemeriksaan pada perpustakaan


Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara untuk membuktikan bahwa judul skripsi tersebut belum ada atau belum terdapat di Perpusatakaan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Bila dikemudian hari ternyata terdapat judul yang sama atau telah ditulis oleh orang lain dalam bentuk skripsi, sebelum skripsi ini saya buat maka hal itu menjadi tanggung jawab saya sendiri.

E. Tinjauan Kepustakaan 1. Tinjauan Teoretis Secara umum dikemukakan bahwa yang dimaksud dengan perjanjian adalah persetujuan tertulis atau dengan lisan yang dilakukan oleh dua belah pihak atau lebih, dimana masing-masing pihak berjanji akan mentaati apa yang tersebut di dalam perjanjian yang telah disepakatinya, pengertian tersebut sebagaimana dimuat dalam Pasal 1313 KUH Perdata yaitu suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih. 5 Pengertian tersebut mirip degan apa yang dikemukakan oleh R. Subekti, yaitu suatu perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada orang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal”. 6 Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya bahwa perjanjian beli sewa lahir dari praktik kehidupan masyarakat. Perjanjian ini lahir karena adanya asas kebebasan berkontrak. Asas tersebut dapat dilihat dalam penjelasan Pasal 1338 5

R. Subekti dan R.Tjitrosudibio, Kitab Undang-undang Hukum Perdata (Burgerlijk (Jakarata: Pradnya Paramita, 1992), Pasal. 1313. 6 R. Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta: Intermasa, 1987), hal. 1.

Wetboek),


KUH Perdata bahwa setiap orang bebas untuk membuat perjanjian dan bebas menentukan isi suatu perjanjian asal tidak bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan dan ketertiban umum. Hal ini berarti, KUH Perdata memberikan kebebasan kepada para pihak yang mengadakan perjanjian untuk menentukan isi perjanjian dengan syarat tidak bertentangan dengan kesusilaan dan ketertiban umum. Sedangkan pasal-pasal di dalam KUH Perdata hanya merupakan hukum pelengkap, artinya apabila para pihak sudah mengatur sendiri dalam perjanjian, maka pasal-pasal dalam KUH Perdata dapat dikesampingkan. Namun sebaliknya apabila para pihak belum mengatur dalam perjanjiannya, maka yang berlaku adalah ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam KUH Perdata. Suharnoko berpendapat bahwa beli sewa adalah suatu perjanjian campuran dimana terkandung unsur perjanjian jual beli dan sewa menyewa. 7 Menurut Sri Gambir Melati Hatta perjanjian beli sewa adalah transaksi atau kegiatan sebagai perjanjian sewa menyewa, di mana dalam syarat atau salah satu kalusul perjanjiannya ditentukan bahwa apabila sudah terjadi pembayaran sewa yang terakhir maka secara serta merta atau otomatis penyewa menjadi milik dari barang yang disewanya”. 8 Dari pendapat di atas dapat dilihat bahwa beli sewa ada kaitannya dengan jual beli dan sewa menyewa. Pengertian jual beli menurut R. Subekti, bahwa jual beli adalah suatu perjanjian dengan perjanjian itu pihak yang satu mengikat dirinya untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang dan pihak lain untuk

7

Suharnoko, Hukum Perjanjian, (Jakarta: Kencana, 2008), hal. 65. Sri Gambir Melati Hatta, Beli Sewa Sebagai Perjanjian Tak Bernama, (Bandung: Alumni, 1999), hal. 34. 8


membayar harga yang telah dijanjikan. 9 Sedangkan pengertian sewa menyewa, yang dirumuskan oleh R. Subekti, bahwa sewa menyewa, ialah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari sesuatu barang, selama waktu tertentu dengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak terakhir disanggupi pembayarannya”. 10 Suharnoko menjelaskan bahwa dalam perjanjian beli sewa selama harga belum dibayar lunas maka hak milik atas barang tetap berada di tangan penjual sewa. Hak milik baru beralih dari penjual sewa kepada pembeli sewa setelah pembeli sewa membayar angsuran terakhir umtuk melunasi harga barang. Mengenai pengertian beli sewa dan hubungannya dengan kredit, dalam lalu lintas bisnis kredit sering pula dihubungkan dengan beli sewa maka kredit ialah memberikan prestasi untuk ditukar dengan imbalan prestasi setelah jangka waktu tertentu. Kredit tidak hanya berupa uang tetapi juga beli sewa, jual beli angsuran atau cicilan, dan sebagainya. Kredit dapat berarti bahwa hak pertama memberikan prestasi baik berupa barang, uang, atau jasa kepada pihak lain, kontra prestasi akan diterima kemudian dalam jangka waktu tertentu. 11 2. Tinjauan Konseptual Dalam ketentuan Keputusan Menteri Perdagangan dan Koperasi Nomor 34/KP/II/1980 dalam Pasal 1 menyebutkan bahwa: a. Beli sewa (hire purchase) adalah jual beli barang di mana penjual melaksanakan penjualan barang dengan cara memperhitungkan setiap pembayaran yang dilakukan oleh pembeli dengan pelunasan atas harga barang yang telah disepakati bersama dan yang diikat dalam suatu perjanjian, serta hak milik atas barang tersebut baru beralih dari penjual 9

R. Subekti, Op. Cit., hal. 79. Ibid., hal. 90 11 Sri Gambir Melati Hatta, Op. Cit., hal. 34 10


kepada pembeli setelah jumlah harganya dibayar lunas oleh pembeli kepada penjual. b. Jual beli dengan angsuran adalah jual beli di mana penjual melaksanakan penjualan barang dengan cara menerima pelunasan pembayaran yang dilakukan oleh pembeli dalam beberapa kali angsuran atas harga barang yang telah disepakati bersama dan yang diikat dalam suatu perjanjian, serta hak milik atas barang tersebut beralih dari penjual kepada pembeli pada saat barangnya disearahkan oleh penjual kepada pembeli. c. Sewa (renting) adalah kegiatan dagang di bidang sewa menyewa atas barang, di mana hak milik atas barang yang disewakan tetap berada pada pemilik barang. Selain

Keputusan

Menteri

Perdagangan

dan

Koperasi

Nomor

34/KP/II/1980 tentang Perizinan Kegiatan Usaha Sewa Beli atau hire purchase, pedoman tentang persewaan dan penghunian rumah negara juga diatur dalam Keputusan Menteri Pekerjaan Umum dan Tenaga Kerja Listrik Nomor 72/KPTS/1969 tentang Penetapan Sewa untuk Rumah Negara. Dalam hal ini yang dimaksud Rumah Negara sebagaimana yang dimaksud dengan gedung milik Negara ialah gedung yang didirikan, dibeli atau diperoleh Negara. Istilah Rumah Negara atau Rumah Dinas yang dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 adalah: Rumah Negara yaitu bangunan yang dimiliki negara yang mempunyai fungsi secara langsung melayani atau terletak dalam lingkungan suatu kantor instansi, rumah sakit, sekolah perguruan tinggi, pelabuhan udara, pelabuhan laut dan laboratorium atau balai penelitian, sebagai tempat tinggal atau hunian dan mess atau asrama sipil maupun ABRI, pembinaan keluarga serta menunjang pelaksanaan tugas pejabat dan atau Pegawai Negeri. Rumah-rumah Negara tersebut meliputi berbagai golongan rumah dan peruntukan penghuniannya antara lain: 1. Rumah Negara Golongan I adalah rumah negara yang dipergunakan bagi pemegang jabatan tertentu dan karena sifat jabatannya harus bertempat


tinggal di rumah tersebut, serta hak penghuniannya terbatas selama pejabat yang bersangkutan masih memegang jabatan tertentu tersebut; 2. Rumah Negara Golongan II adalah rumah negara yang mempunyai hubungan yang tidak dapat dipisahkan dari suatu instansi dan hanya disediakan untuk didiami oleh pegawai negeri dan apabila telah berhenti atau pensiun rumah dikembalikan kepada negara; 3. Rumah Negara Golongan III adalah rumah negara yang tidak termasuk Golongan I dan II yang dapat dijual kepada penghuninya; 4. Gedung yaitu kantor, sekolah, rumah sakit, asrama, mess, dan lain-lain jenis gedung milik negara. Yang dimaksud dengan Pegawai Negeri adalah pegawai negeri yang diatur dalam Undang-undang Nomor 43 Tahun 1999 tentang Ketentuan-ketentuan Pokok Kepegawaian, yaitu Pegawai Negeri adalah setiap Warga Negara Republik Indonesia yang telah memenuhi syarat yang ditentukan, diangkat oleh pejabat yang berwenang dan diserahi tugas dalam suatu jabatan Negeri, atau diserahi tugas Negara dan lainnya, dan digaji oleh Negara. Pejabat yang berwenang adalah pejabat

yang

mempunyai kewenangan

mengangkat,

memindahkan,

dan

memberhentikan pegawai negeri tersebut yang karena jabatan atau tugasnya berwenang melakukan tindakan hukum. Pegawai Negeri terdiri dari: 1. Pegawai Negeri Sipil Pusat, maupun Pegawai Negeri Sipil Daerah; 2. Anggota Tentara Nasional Indonesia; 3. Anggota Kepolisian Negara Republik Indonesia.


Untuk memperoleh keseragaman dan ketertiban penjualan Rumah Negara sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 tentang Rumah Negara dan Surat Keputusan Menteri Perdagangan dan Koperasi Nomor 34/KP/II/1980 tentang Perizinan Kegiatan Usaha Sewa Beli (hire purchase), jual beli dengan mengangsur dan sewa (renting) memakai istilah beli sewa.

F. Metode Penelitian Dalam penulisan skripsi ini, metode penelitian yang digunakan adalah gabungan antara metode penelitian hukum normatif dan penelitian hukum empiris, yang dapat diuraikan sebagai berikut: 1. Jenis Penelitian Penulisan skripsi ini dilakukan dengan menggabungkan antara metode penelitian hukum normatif dan penelitian hukum empiris. Dalam hal ini penelitian hukum normatif dilakukan melalui kajian terhadap peraturan perundang-undangan dan bahan-bahan hukum yang berhubungan dengan skripsi ini. Sedangkan penelitian hukum empiris dilakukan untuk memperoleh data primer dengan melakukan wawancara. 2. Data Data yang dikumpulkan oleh penulis dalam penyusunan skripsi ini dilakukan melalui pengumpulan data primer dan data sekunder. Metode pengumpulan data primer adalah melakukan wawancara terhadap pihak yang


berhubungan perjanjian beli sewa. Sedangkan metode pengumpulan data sekunder terbagi atas 3 bagian, yaitu: a. Bahan Hukum Primer yaitu norma atau kaedah dasar seperti Pembukaan Undang-Undang Dasar 1945, Peraturan Perundang-undangan dan lain sebagainya; b. Bahan Hukum Sekunder yaitu buku-buku yang memberikan penjelasan tentang bahan hukum perimer; c. Bahan Hukum Tersier yaitu kamus, bahan dari internet dan bahan hukum yang memberikan penjelasan tentang bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder. 3. Teknik Pengumpulan Data Dalam penulisan skripsi ini penulis menggunakan 2 (dua) teknik pengumpulan data yaitu: a. Penelitian Kepustakaan (Library Research) Penelitian ini adalah penelitian dengan mengumpulkan data dan meneliti melalui sumber bacaan, menganalisa peraturan perundang-undangan maupun dokumentasi lainnya seperti karya ilmiah, surat kabar, internet dan sumber lainnya yang berhubungan dengan judul skripsi ini. b. Penelitian Lapangan (Field Research) Kegiatan ini penulis lakukan dengan cara turun langsung ke lapangan. Pengumpulan bahan-bahan di lapangan untuk memperoleh data yang akurat,

dilakukan

dengan

mencari

informasi

langsung

dengan


menggunakan wawancara (interview) terhadap instansi ataupun lembaga yang berhubungan dengan judul skripsi ini. 4. Teknik Analisis Data Dalam menganalisis data, penulis menggunakan teknik analisis kualitatif yaitu suatu analisis data secara jelas serta diuraikan dalam bentuk kalimat sehingga diperoleh gambaran yang jelas dan menyeluruh yang diperoleh dari bahan bacaan atau buku-buku, peraturan perundang-undangan dan hasil wawancara langsung mengenai perjanjian beli sewa rumah negara. 5. Lokasi Penelitian Adapun yang menjadi lokasi penelitian penulis adalah di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I.

G. Sistematika Penulisan Dalam penulisan skripsi ini, penulis membagi sistematika penulisan ke dalam lima bab, dan setiap bab terbagi dalam beberapa sub bab yang lebih kecil. Adapun perinciannya adalah sebagai berikut: BAB I PENDAHULUAN Dalam bab ini penulis mencoba menguraikan keseluruhan ke dalam garis besarnya yang dituangkan ke dalam tujuh sub bab yaitu latar belakang masalah, perumusan masalah, maksud dan tujuan penelitian, keaslian penulisan, tinjauan kepustakaan, metode penulisan dan sistematika.


BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG PERJANJIAN Dalam bab ini penulis mencoba menguraikan secara keseluruhan dalam garis besarnya yang dituangkan ke dalam dua sub bab yaitu perjanjian pada umumnya yang dibagi atas pengertian perjanjian, jenis-jenis perjanjian, subyek dan obyek perjanjian, syarat sahnya perjanjian, berakhirnya perjanjian. Dan juga sub bab perjanjian beli sewa yang dibagi atas pengertian beli sewa, subyek dan obyek perjanjian beli sewa, bentuk dan isi perjanjian beli sewa, dan berakhirnya perjanjian beli sewa. BAB III PERJANJIAN BELI SEWA RUMAH NEGARA Dalam bab ini penulis mencoba menguraikan secara keseluruhan dalam garis besarnya yang dituangkan ke dalam lima sub bab yaitu ketentuan umum perjanjian beli sewa Rumah Negara, bentuk dan isi perjanjian beli sewa Rumah Negara, tata cara pembayaran, peralihan hak dan tahapan penyerahan. BAB IV PERJANJIAN BELI SEWA RUMAH NEGARA BERDASARKAN PP NOMOR 40 TAHUN 1994 Dalam bab ini penulis mencoba menguraikan secara keseluruhan dalam garis besarnya yang dituangkan ke dalam tiga sub bab yaitu, tinjauan pelaksanaan perjanjian beli sewa Rumah Negara di Kota Medan, permasalahan yang timbul dalam perjanjian beli sewa Rumah Negara di Kota Medan, dan upaya penyelesaian terhadap permasalahan yang timbul dalam perjanjian beli sewa Rumah Negara di Kota Medan.


BAB V KESIMPULAN DAN SARAN Dalam bab ini penulis akan mengemukakan beberapa kesimpulan yang sekaligus sebagai jawaban permasalahan yang dikemukakan dalam penulisan ini. Selanjutnya penulis akan memberikan saran sebagai jalan keluar terhadap permasalahan yang ditimbulkan.


BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG PERJANJIAN

A. Perjanjian Pada Umumnya 1. Pengertian Perjanjian Dalam bab sebelumnya pengertian perjanjian yang diatur dalam KUH Perdata sudah diuraikan secara jelas. Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia, perjanjian adalah persetujuan tertulis atau dengan lisan yang dibuat oleh dua pihak atau lebih, masing-masing bersepakat akan mentaati apa yang tersebut dalam persetujuan itu. 12 Kamus Hukum menjelaskan bahwa perjanjian adalah persetujuan yang dibuat oleh dua pihak atau lebih, tertulis maupun lisan, masingmasing sepakat untuk mentaati isi persetujuan yang telah dibuat bersama. 13 Dari pengertian-pengertian di atas dapat dilihat, bahwa pengertian perjanjian pada umumya adalah sama. Buku III KUH Perdata terdiri dari dua bagian, yaitu bagian umum dan bagian khusus. Bagian umum mengatur tentang perikatan pada umumnya, perikatan-perikatan yang lahir dari suatu perjanjian atau perikatan-perikatan yang lahir karena undang-undang, dan tentang hapusnya perikatan. Sedangkan bagian yang khusus mengatur tentang perjanjian-perjanjian khusus yang dikenal atau disebut juga perjanjian bernama. Perjanjian bernama itu antara lain jual beli, sewa-menyewa.

12

Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Edisi Ketiga, (Jakarta: Balai Pustaka, 2005), hal. 458 13 Sudarsono, Kamus Hukum, (Jakarta: Rineka Cipta, 2007), hal. 363. Putri hafwany Pasaribu : Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara Di Kota Medan Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 (Studi Kasus di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I), 2009.

Dalam praktik di samping istilah perjanjian juga dikenal istilah yang lain, yaitu istilah perikatan. Namun demikian, dalam membahas sistem bisnis istilah perjanjian sudah biasa dipergunakan dalam masyarakat. Istilah perjanjian tersebut mencakup makna yang lebih jelas dan tepat jika dibanding dengan istilah perikatan. Perikatan lahir karena adanya perjanjian, dengan kata lain, sumber perikatan adalah perjanjian. Selain perjanjian, sumber perikatan adalah undangundang. Hal tersebut diatur dalam Pasal 1233 KUH Perdata. Selain mengatur masalah perjanjian, Buku III KUH Perdata juga mengatur asas dalam Hukum Perjanjian. Asas-asas tersebut adalah sebagai berikut: 14 a. Asas Kebebasan Berkontrak Asas ini menyatakan bahwa setiap orang diperbolehkan mengadakan perjanjian yang berupa dan berisi apa saja asalkan tidak bertentangan dengan kesusilaan dan ketertiban umum. Seperti yang diketahui di halaman sebelumnya bahwa asas ini diatur dalam Pasal 1338 KUH Perdata. b. Asas Konsensualisme Asas ini diatur dalam Pasal 1320 dan 1338 KUH Perdata. Dalam asas ini dijelaskan bahwa perjanjian itu merupakan kesepakatan bersama dari dua belah pihak. Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh undangundang dinyatakan cukup untuk itu. Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.

14

Mariam Darus, Kompilasi Hukum Perikatan, (Bandung; Citra Aditya Bakti, 2001),

hal.83. Putri hafwany Pasaribu : Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara Di Kota Medan Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 (Studi Kasus di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I), 2009.

c. Asas Kepercayaan Seseorang

yang

mengadakan

perjanjian

dengan

pihak

lain

harus

menumbuhkan rasa saling kepercayaan. Tanpa adanya kepercayaan, maka perjanjian itu tidak akan mungkin akan diadakan oleh para pihak. d. Asas Kekuatan Mengikat Dalam perjanjian terkandung suatu asas kekuatan mengikat. Terikatnya para pihak pada perjanjian itu tidak semata-mata terbatas pada apa yang diperjanjikan akan tetapi juga terhadap unsur lain sepanjang dikehendaki oleh kebiasaan dan kepatutan serta moral. e. Asas Persamaan Hukum Asas ini menempatkan para pihak di dalam persamaan derajat, tidak ada perbedaan, walaupun ada perbedaan kulit, bangsa, kekayaan, ras, dan lain sebagainya. Masing-masing pihak harus saling menghormati sesama makhluk Tuhan. 15 f. Asas Keseimbangan Asas ini menghendaki kedua pihak memenuhi dan melaksanakan perjanjian itu. Salah satu pihak menuntut prestasi, sedangkan pihak lainnya berkewajiban untuk memenuhi perjanjian tersebut. g. Asas Kepastian Hukum Kepastian hukum ini terungkap dari kekuatan mengikat perjanjian itu yaitu sebagai undang-undang bagi para pihak.

15

Ibid, hal. 88


h. Asas Moral Asas ini berdasarkan kesusilaan atau moral seseorang sebagai panggilan dari hati nuraninya. i.

Asas Kepatutan Asas ini dituangkan dalam Pasal 1339 KUH Perdata. Asas kepatutan ini berkaitan dengan ketentuan mengenai isi perjanjian. Melalui asas ini ukuran tentang hubungan ditentukan juga oleh rasa keadilan dalam masyarakat. 16

j.

Asas Kebiasaan Asas ini menyatakan bahwa perjanjian itu dapat timbul dikarenakan adanya kebiasaan yang berlaku dalam kehidupan masyrakat. Dari asas ini timbul perjanjian-perjanjian yang tidak ada diatur dalam Perdata. Misalnya beli sewa.

2. Jenis-Jenis Perjanjian Perjanjian dapat dibedakan menurut berbagai cara. Perbedaan tersebut adalah sebagai berikut: 17 a. Perjanjian Timbal Balik Perjanjian timbal balik adalah perjanjian yang menimbulkan kewajiban pokok bagi kedua belah pihak. Misalnya perjanjian jual beli. b. Perjanjian Cuma-cuma Perjanjian dengan cuma-cuma adalah perjanjian yang memberikan keuntungan bagi salah satu pihak saja. Misalnya hibah.

c. Perjanjian Atas Beban 16 17

Ibid, hal. 89 Ibid, hal. 66


Perjanjian Atas Beban adalah perjanjian dimana terhadap prestasi dari pihak yang satu selalu kontra prestasi dari pihak lain, dan antara kedua prestasi itu ada hubungannya menurut hukum. d. Perjanjian Bernama (Benoemd) Perjanjian bernama adalah perjanjian yang mempunyai nama sendiri. Biasanya perjanjian-perjanjian tersebut diatur dan diberi nama oleh pembentuk undang-undang berdasarkan tipe yang paling banyak terjadi sehari-hari. Perjanjian ini diatur dalam Bab V sampai dengan Bab XVIII KUH Perdata. e. Perjanjian Tidak Bernama (Onbenoemd) Perjanjian ini adalah perjanjian-perjanjian yang tidak diatur dalam KUH Perdata, tetapi terdapat dalam masyarakat. Perjanjian ini seperti perjanjian pemasaran, perjanjian kerja sama. Lahirnya perjanjian ini di dalam praktek adalah berdasarkan asas kebebasan berkontrak mengadakan perjanjian. f. Perjanjian Obligatoir Perjanjian obligatoir adalah perjanjian di mana pihak-pihak sepakat mengikatkan diri untuk melakukan penyerahan suatu benda kepada pihak lain. g. Perjanjian Kebendaan Perjanjian Kebendaan adalah perjanjian dengan mana seseorang menyerahkan haknya atas sesuatu benda kepada pihak lain, yang membebankan kewajiban pihak itu untuk menyerahkan benda tersebut kepada pihak lain.


h. Perjanjian Konsensual Perjanjian Konsensual adalah perjanjian dimana di antara kedua belah pihak tercapai persesuaian kehendak untuk mengadakan perikatan. i.

Perjanjian Riil Perjanjian Riil adalah perjanjian yang hanya berlaku sesudah terjadi penyerahan barang. Misalnya perjanjian penitipan barang, pinjam pakai.

j.

Perjanjian Liberatoir Perjanjian Liberatoir adalah perjanjian di mana para pihak membebaskan diri dari kewajiban yang ada. Misalnya perjanjian pembebasan hutang.

k. Perjanjian Pembuktian Perjanjian Pembuktian adalah perjanjian di mana para pihak menentukan pembuktian apakah yang berlaku diantara mereka. l.

Perjanjian Untung-untungan Perjanjian Untung-untungan adalah perjanjian yang objeknya ditentukan kemudian. Misalnya perjanjian asuransi.

m. Perjanjian Publik Perjanjian Publik adalah perjanjian yang sebagian atau seluruhnya dikuasai oleh hukum publik, karena salah satu pihak yang bertindak adalah pemerintah dan pihak lainnya adalah swasta. Misalnya perjanjian ikatan dinas. n. Perjanjian Campuran Perjanjian Campuran adalah perjanjian yang mengandung berbagai unsur perjanjian. Misalnya pemilik hotel yang menyewakan kamar (sewa menyewa) tetapi menyajikan pula makanan (jual beli) dan juga memberikan pelayanan.


Dari jenis-jenis perjanjian di atas, dapat dilihat bahwa perjanjian beli sewa termasuk jenis perjanjian tidak bernama atau onbenoemde. Dalam Kamus Hukum, onbenoemde adalah perjanjian atau persetujuan yang tidak mempunyai nama khusus maupun yang tidak dikenal dengan suatu nama. 18 3. Subyek dan Obyek Perjanjian Subyek dalam hukum perjanjian termasuk subyek hukum yang diatur dalam

KUH

Perdata.

Sebagaimana

diketahui

bahwa

Hukum

Perdata

mengkualifikasikan subjek hukum terdiri dari dua bagian yaitu manusia dan badan hukum. Sehingga yang membentuk perjanjian menurut Hukum Perdata bukan hanya manusia secara individual ataupun kolektif, tetapi juga badan hukum atau rechtperson. Badan Hukum itu sendiri dapat dikatakan sesuatu yang menjadi pendukung hak dan kewajiban. 19 Menurut R. Subekti, badan hukum pada pokoknya adalah suatu badan atau perkumpulan yang dapat memiliki hak-hak dan kewajiban melakukan perbuatan seperti orang atau manusia, serta memiliki kekayaan sendiri, dapat menggugat atau digugat di depan hakim. 20 R. Rochmat Soemitro mengemukakan badan hukum adalah suatu badan yang dapat mempunyai harta, hak serta kewajiban seperti orang pribadi. Contoh badan hukum itu sendiri adalah Koperasi, Yayasan dan Perseroan Terbatas. 21 Subyek yang berupa manusia harus memenuhi syarat yang ditentukan oleh KUH Perdata. Salah satunya adalah kecakapan untuk membuat suatu perikatan. Kecakapan dalam hal ini harus mampu dan berwenang untuk melakukan 18 19

J. C. T. Simorangkir, Kamus Hukum, (Jakarta: Sinar Grafika, 2000), hal. 111 Bahan Kuliah Perancangan Kontrak, M. Husni, Tinjauan Umum Mengenai Kontrak.

2009 20 21

Ibid. Ibid.


perjanjian. Hal ini telah diatur dalam Pasal 1329 KUH Perdata. Dengan demikian orang tersebut harus sudah dewasa, sehat pikirannya, tidak dibawah pengampuan dan tidak ada larangan atau batasan oleh peraturan hukum untuk melakukan perbuatan hukum yang sah. Dalam KUH Perdata kedewasaan seseorang diatur dalam Pasal 330 KUH Perdata yang berbunyi belum dewasa adalah mereka yang belum mencapai umur genap dua puluh satu tahun, dan tidak lebih dahulu kawin. Dalam pasal tersebut dijelaskan bahwa seseorang dikatakan telah dewasa apabila telah berusia 21 tahun atau telah menikah. 22 Dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan dalam Pasal 7 dijelaskan bahwa seseorang boleh melangsungkan perkawinan apabila pihak pria telah mencapai umur 19 tahun dan pihak wanita telah mencapai umur 16 tahun. Dalam KUH Perdata juga ada larangan bagi sebagian pihak untuk melakukan perjanjian. Walaupun para pihak dalam perjanjian telah dewasa dan memiliki kata sepakat, tetapi ada larangan dalam KUH Perdata. Dalam Pasal 1467 KUH Perdata melarang jual beli antara suami istri apabila diantara mereka ada perjanjian kawin (huweleijke voorwaarden) yang mengakibatkan pisahnya harta kekayaan (scheiding van goederen). Pasal 1468 KUH Perdata melarang hakim, jaksa, panitera, pengacara, jurusita dan notaris untuk memilki hak-hak dan piutang-piutang yang menjadi perkara dimuka Pengadilan. Pasal 1469 KUH Perdata melarang pegawai jabatan umum dalam suatu penjualan, ikut serta membeli barang-barang yang dijual itu, baik langsung maupun dengan perantaraan orang lain, kecuali ada izin istimewa dari Presiden khusus untuk 22

R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), (Jakarta: Pradyna Paramita, 1992), Pasal. 330.


benda-benda bergerak. Pasal 1470 KUH Perdata begitu pula mereka dilarang menjadi pembeli pada penjualan di bawah tangan secara langsung atau perantara, juga dilarang menjadi pembeli terhadap pengurus-pengurus barang-barang milik Negara. Namun dengan izin Presiden mereka bebas dari larangan-larangan tersebut. Obyek dalam perjanjian adalah sesuai dengan apa yang tertera dalam kontrak atau perjanjian yang telah disepakati. Misalnya perjanjian jual beli mobil, maka yang menjadi obyek perjanjian tersebut adalah mobil. Dalam perjanjian sewa menyewa rumah, maka yang menjadi obyek perjanjian adalah rumah. Oleh karena itu obyek perjanjian dapat diketahui dari isi perjanjian tersebut. Menurut Pasal 1457 KUH Perdata memakai istilah zaak (barang/benda) untuk menentukan apa yang menjadi obyek perjanjian. Obyek dari perjanjian ialah tidak hanya barang yang dimiliki melainkan juga suatu hak atas barang yang bukan hak milik. Pasal 1332 KUH Perdata mengatakan yang dapat menjadi pokok persetujuan adalah barang-barang yang dapat diperdagangkan. Juga Pasal 1333 KUH Perdata mengatakan suatu perjanjian harus mempunyai pokok suatu barang yang paling sedikit ditentukan jenisnya, hal ini terkait dengan syarat ketiga dari Pasal 1320 KUH Perdata yaitu suatu hal tertentu, yang sahnya suatu perjanjian itu harus menyangkut obyek perjanjian dengan benda atau barang tertentu. Menurut Pasal 1334 KUH Perdata barang-barang yang akan ada dikemudian hari juga dapat menjadi obyek persetujuan, kecuali warisan yang belum terbuka. 23

23

Ibid, Pasal 1334


4. Syarat Sahnya Perjanjian Syarat sahnya suatu perjanjian secara umum diatur di dalam Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu terdapat empat syarat yang harus terpenuhi untuk sahnya suatu perjanjian, keempat syarat itu adalah: 24 a. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. Kata sepakat berarti bahwa kedua belah pihak telah sama-sama setuju dengan dilakukannya suatu perbuatan hukum. Misalnya dalam jual beli satu pihak sepakat untuk menyerahkan barangnya, sedangkan pihak lain sepakat untuk membayar harganya. b. Cakap untuk membuat suatu perjanjian. Agar dapat dianggap sah maka suatu perjanjian haruslah dilakukan oleh orang-orang yang cakap untuk melakukan tindakan hukum, yaitu orang yang dewasa dan sehat akalnya. Adapun orang yang dianggap cakap untuk melakukan tindakan hukum yaitu semua orang yang tidak termasuk orangorang yang belum dewasa (anak-anak), dan orang-orang yang ditaruh dibawah pengampuan karena gila. Untuk melakukan suatu tindakan hukum, orangorang yang belum dewasa harus diwakili oleh orang tua atau walinya. Sedangkan pengampuan itu adalah suatu lembaga yang bertujuan untuk mewakili tindakan hukum yang dilakukan oleh orang-orang yang dewasa tetapi kurang sehat akalnya (gila). Menurut Pasal 108 KUH Perdata seorang perempuan yang bersuami termasuk dalam kategori orang yang tak cakap dalam melakukan tindakan hukum, akan tetapi dengan keluarnya Surat Edaran

24

R. Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta: Intermasa, 1987), hal.17.


Mahkamah Agung Nomor 3 Tahun 1963, perempuan yang bersuami dianggap orang yang cakap. Surat Edaran tersebut dikeluarkan karena dianggap tidak sesuai lagi dengan zaman, khususnya emansipasi wanita. 25 c. Mengenai suatu hal tertentu. Syarat hal tertentu dalam hukum perjanjian yaitu bahwa objek yang diperjanjikan haruslah merupakan sesuatu yang tertentu, dan barang tersebut paling sedikit harus ditentukan jenisnya. Jumlah barang tidak terlalu penting untuk disebutkan dalam perjanjian asalkan barang tersebut dapat ditagih atau dihitung kemudian. Misalnya jual beli sayur mayur. Jenisnaya ditentukan yaitu sayur mayur tetapi jumlahnya tidak ditentukan. Walapun begitu pada akhirnya jumlah sayuran tersebut dapat ditentukan. d. Suatu sebab yang halal. Syarat sebab yang halal yaitu bahwa objek perjanjian harus merupakan suatu hal yang tidak bertentangan dengan undang-undang atau kesusilaan. Setelah diketahui keempat syarat tersebut, maka harus diketahui bagaimana kalau salah satu syarat tidak dipenuhi?. Syarat pertama dan kedua (kesepakatan dan kecakapan) merupakan syarat subyektif karena berkenaan dengan orang yang melakukan perjanjian. Bila kedua syarat ini tidak dipenuhi (misalnya perjanjian dilakukan karena paksaan atau dilakukan oleh anak-anak), maka perjanjian tersebut dapat dibatalkan. Sedangkan syarat ketiga dan keempat yaitu suatu hal tertentu dan sebab yang halal merupakan syarat objektif karena mengenai objeknya. Oleh sebab itu 25

Bahan Kuliah Pengantar Hukum Indonesia, Ramli Siregar, Perikatan dan Perjanjian.

2006. Putri hafwany Pasaribu : Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara Di Kota Medan Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 (Studi Kasus di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I), 2009.

bila syarat ini tidak dipenuhi maka perjanjian tersebut batal demi hukum. Artinya sejak dari semula sudah dianggap tidak ada perjanjian. 26 Di dalam perjanjian selain ada syarat sahnya perjanjian, juga ada unsurunsur dalam perjanjian. Unsur-unsur perjanjian tersebut adalah: 27 a. Essentialia Yaitu bagian-bagian yang mutlak harus ada dalam suatu perjanjian. Tanpa itu perjanjian-perjanjian tidak mungkin ada. Misalnya dalam perjanjian jual beli, essentialianya adalah harga barang yang diperjualbelikan. b. Naturalia Yaitu bagian-bagian dari perjanjian yang ditentukan oleh undang-undang sebagai peraturan yang bersifat mengatur. Mislanya adanya jaminan dalam pinjam meminjam. c. Aksidentalia Yaitu bagian-bagian dari perjanjian yang ditambahkan oleh para pihak karena tidak ada pengaturannya dalam undang-undang. Misalnya sewa penginapan atau hotel berikut mendapat makanan, minuman, dan fasilitas lainnya. 5. Berakhirnya Perjanjian Dalam Pasal 1381 KUH Perdata menyebutkan tentang cara berakhirnya suatu perikatan, yaitu: “Perikatan-perikatan hapus karena a. pembayaran; b. karena penawaran pembayaran tunai diikuti dengan penyimpanan atau penitipan; c. karena pembaharuan hutang; 26 27

Ibid. Mariam Darus, Op. Cit, hal. 74.


d. e. f. g. h. i. j.

karena perjumpaan hutang atau kompensasi; karena percampuran hutang; karena pembebasan hutangnya; karena musnahnya barang yang terhutang; karena kebatalan atau pembatalan; karena berlakunya suatu syarat batal, yang diatur dalam bab kesatu buku ini; karena lewatnya waktu, hal mana akan diatur dalam suatu bab tersendiri”. 28

Dalam buku Mariam Darus, hapusnya perikatan dikarenakan beberapa hal yaitu: 29 a. Pembayaran Yang dimaksud dengan pembayaran dalam Hukum Perikatan adalah setiap tindakan pemenuhan prestasi. Penyerahan barang oleh penjual, berbuat sesuatu atau tidak berbuat sesuatu adalah merupakan pemenuhan dari prestasi atau tegasnya adalah “pembayaran”. b. Subrogasi Subrogasi adalah penggantian kedudukan kreditur oleh pihak ketiga. Penggantian itu terjadi dengan pembayaran yang diperjanjikan ataupun karena ditetapkan oleh undang-undang. Misalnya, apabila pihak ketiga melunaskan utang seorang debitur kepada krediturnya yang asli, maka lenyaplah hubungan hukum antara debitur dengan kreditur asli. 30 c. Tentang Penawaran Pembayaran Tunai, Diikuti Oleh Penyimpanan atau Penitipan Dalam hal perikatan dapat hapus dengan penawaran pembayaran yang diikuti penyimpanan atau penitipan ini di mana debitur yang akan membayar 28

R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Op. Cit., ps. 1381. Mariam Darus, Op. Cit, hal. 116. 30 Ibid, hal.126 29


hutangnya kepada kreditur, tetapi kreditur menolak pembayaran tersebut dan oleh debitur uang atau barang yang akan dibayarkan kepada kreditur di titipkan ke pengadilan guna dibayarkan kepada kreditur. d. Pembaharuan Hutang Pembaharuan hutang adalah suatu perjanjian dengan mana perikatan yang sudah ada dihapuskan dan sekaligus diadakan suatu perikatan baru. e. Pengoperan Hutang dan Pengoperan Kontrak Dalam praktek selalu terjadi bahwa suatu kontrak dialihkan kepada pihak lain. Hal

ini

terjadi

misalnya

pemilik

suatu

perusahaan

memindahkan

perusahaannya kepada pihak lain dengan janji bahwa pemilik baru tersebut akan mengambil alih juga segala hak-hak dan kewajiban yang melekat pada perusahaan tersebut. f. Kompensasi atau Perjumpaan Hutang Kompensasi itu terjadi jika si A meminjam uang kepada si B sebesar Rp. 10.000,- lalu si B berhutang kepada si A sebesar Rp. 5.000,-, maka diantara keduanya terjadi kompensasi, sehingga A hanya berhutang kepada si B sebesar Rp. 5.000,-. g. Percampuran Hutang Dalam hal pencampuran hutang ini biasanya dalam hal pewarisan, di mana debitur menjadi ahli waris si kreditur. Apabila kreditur meninggal dunia, maka hutang-hutang debitur di bayarkan oleh ahli warisnya dan menjadi lunas.


h. Pembebasan Hutang Pembebasan Hutang adalah pernyataan kehendak dari kreditur untuk membebaskan debitur dari perikatan dan pernyataan kehendak tersebut diterima oleh debitur. i.

Musnahnya Barang yang Terhutang Musnahnya barang yang terhutang ini adalah suatu barang tertentu yang menjadi obyek perikatan dihapus dan dilarang oleh Pemerintah yang tidak boleh diperdagangkan lagi. Dalam pasal 1553 Perdata disebutkan bahwa jika selama waktu sewa, barang yang disewakan sama sekali musnah karena suatu kejadian yang tidak disengaja, maka persetujuan sewa gugur demi hukum.

j.

Kebatalan dan Pembatalan Perikatan Alasan-alasan yang dapat menimbulkan kebatalan suatu perikatan adalah kalau perikatan tersebut cacat pada syarat-syarat yang objektif saja. Cacat tersebu adalah objek yang melanggar undang-undang dan ketertiban umum. Di samping hapusnya perjanjian berdasarkan hal-hal yang telah dijelaskan

diatas dan Pasal 1381 Perdata, masih ada sebab lain berakhirnya perjanjian, yaitu: a. Jangka waktu yang ditentukan dalam perjanjian tersebut telah berakhir; b. Adanya persetujuan dari para pihak untuk mengakhiri perjanjian tersebut; c. Ditentukan oleh undang-undang misalnya perjanjian akan berakhir dengan meninggalnya salah satu pihak peserta perjanjian tersebut; d. Adanya putusan hakim dan; e. Tujuan yang dimaksud dalam perjanjian telah tercapai.


B. Perjanjian Beli Sewa 1. Pengertian Beli Sewa Istilah perjanjian beli sewa berasal dari kata huurkoop (Belanda) dan hire purchase (Inggris). Banyak ahli mempunyai pandangan yang berbeda tentang definisi atau pengertian beli sewa. Di Negeri Belanda beli sewa sudah dikenal sejak tahun 1936. Dalam peraturan di Belanda di jelaskan bahwa perjanjian yang sebelum harga pembeliannya dibayar dengan lunas, maka barangnya masih tetap menjadi milik si penjual dinamakan perjanjian beli sewa atau huurkoop. 31 Meskipun beli sewa tidak ada diatur dalam KUH Perdata, namun Pemerintah telah memberikan peraturan lewat perangkatnya yang berupa Surat Keputusan Menteri Perdagangan dan Koperasi Nomor 34/KP/II/1980 tentang Kegiatan Usaha Sewa Beli. Namun Surat Keputusan itu sesungguhnya hanya mengatur masalah perizinan perusahaan yang bergerak pada usaha beli sewa. Selain S.K. Menperdagkop Nomor 34 tahun 1980 tersebut, Menteri Perdagangan dan Koperasi mengeluarkan Surat Edaran dan Surat Pengantar sehubungan dengan izin usaha beli sewa yaitu Surat Edaran Direktur Bina Usaha Perdagangan Nomor 408/Binus-3/IX/1985, 27 September 1985 32 tentang Permohonan Izin Usaha Sewa Beli atau Hire Purchase. Disusul lagi dengan Surat Nomor 719/Binus-3/VIII/1986, 8 Agustus 1986

33

, yang memperjelas tentang izin usaha

31

Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perdata tentang Persetujuan-persetujuan Tertentu, (Bandung: Sumur Bandung, 1981), hal.66. 32 Surat Edaran Direktur Bina Usaha Perdagangan Nomor 408/Binus-3/IX/85 tertanggal 27 September 1985, Tentang Permohonan Izin Usaha Sewa Beli. 33 Surat Edaran Direktur Bina Usaha perdagangan Nomor 719/Binus-3/VIII/1986, 8 Agustus 1986 hal penjelasan tentang Izin Usaha Sewa Beli atau Hire Purchase dan Jual Beli Angsuran. Putri hafwany Pasaribu : Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara Di Kota Medan Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 (Studi Kasus di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I), 2009.

beli sewa juga pengertian beli sewa atau Hire Purchase dan jual beli angsuran yang didasarkan pada S.K. Nomor 34/KP/II/1980. Dalam SK Nomor 34/KP/II/1980 ditegaskan bahwa beli sewa atau hire purchase adalah jual beli barang di mana penjual melaksanakan penjualan barang dengan cara memperhitungkan setiap pembayaran yang dilakukan oleh pembeli sebagai pelunasan atas harga barang yang telah disepakati bersama dan beralih dari penjual kepada pembeli setelah jumlah harganya dibayar lunas oleh pembeli kepada penjual. Kamus Besar Bahasa Indonesia memberi penjelasan, bahwa beli sewa adalah membeli secara mencicil atau mengangsur, dan sebelum terbayar lunas dianggap sebagai menyewa barang yang bersangkutan. 34 Kamus Hukum menjelaskan bahwa beli sewa adalah perjanjian sewa-menyewa dengan pembayaran harga sewa pada saat-saat yang telah ditentukan dan si penyewa itu menjadi pemilik dari barang tersebut setelah suatu jumlah uang tertentu dibayar dalam jangka waktu yang telah ditentukan pula. 35 Pada umumnya bentuk, syarat dan isi perjanjian beli sewa dituangkan dalam klausul-klausul yang dibuat secara baku atau standard contract, sehingga posisi pembeli sewa tidak leluasa atau bebas dalam mengutarakan kehendaknya. Hal ini biasa terjadi karena pembeli tidak mempunyai kekuatan menawar. Dalam standard contract pembeli disodori perjanjian dengan syarat-syarat yang ditetapkan sendiri oleh penjual, sedangkan pembeli hanya dapat mengajukan perubahan pada hal-hal tertentu, umpamanya tentang tempat penyerahan barang dan cara pembayaran, dimana hal ini pun bila dimungkinkan oleh penjual. 34

Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Edisi Ketiga, (Jakarta: Balai Pustaka, 2005), hal. 1057. 35 J. C. T. Simorangkir, Op. Cit, hal. 157. Putri hafwany Pasaribu : Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara Di Kota Medan Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 (Studi Kasus di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I), 2009.

Pada umumnya dalam perjanjian baku hak-hak penjual lebih menonjol dibandingkan hak-hak pembeli, karena pada umumnya syarat-syarat atau klausul bagi pembeli merupakan kewajiban-kewajiban saja. Sehingga dengan demikian antara hak-hak dan kewajiban antara penjual dan pembeli tidak seimbang. Perjanjian baku yang ditetapkan sepihak tersebut menunjukkan bahwa pranata beli sewa dalam praktik memiliki ciri tersendiri, yaitu upaya memperkuat hak penjual dari berbagai kemungkinan terburuk, selama masa kontrak atau sebelum waktu pelunasan angsuran, untuk kepentingan penjual sendiri. Hal ini yang membuat perjanjian baku yang dipergunakan dalam beli sewa sering merupakan penyebab utama bagi timbulnya masalah dipihak pembeli daripada penjual. Menurut konsep civil law misalnya yang dianut oleh Negeri Belanda yang disebut dengan huurkoop, beli sewa ini adalah transaksi jual beli, sedangkan menurut konsep Negara Inggris yang dikenal dengan istilah hire purchase dikonstruksikan sebagai sewa menyewa. Di Indonesia sebagaimana dalam praktik konsep ini belum jelas benar karena masyarakat mencampuradukkan satu dengan yang lain. 36 2. Subyek dan Obyek Perjanjian Beli Sewa Subyek dalam perjanjian beli sewa adalah sama dengan subyek dalam perjanjian pada umumnya. Subyek perjanjian beli sewa juga merupakan subyek hukum yaitu manusia dan badan hukum. Hanya sebutannya saja yang berbeda. Dalam perjanjian jual beli maka subyek hukumnya penjual dan pembeli. Dalam sewa menyewa subyeknya adalah penyewa dan yang menyewa. Dalam perjanjian hutang piutang maka subyeknya adalah kreditur dan debitur. Dalam beli sewa 36

Sri Hatta Melati Gambir, Beli Sewa Sebagai Perjanjian Tak Bernama, (Bandung: Alumni, 1999), hal. 9. Putri hafwany Pasaribu : Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara Di Kota Medan Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 (Studi Kasus di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I), 2009.

dikenal dengan penjual sewa dan pembeli sewa. Yang dapat bertindak sebagai penjual sewa adalah perusahaan yang menghasilkan barang sendiri dan atau usaha yang khusus bergerak dalam perjanjian beli sewa. Pembeli sewa adalah orang yang membeli barang dengan sistem beli sewa. 37 Walaupun namanya berbeda tetapi maknanya adalah sama, mereka semua termasuk dalam subyek hukum Mengenai apa-apa saja yang dapat menjadi obyek perjanjian beli sewa, banyak pendapat yang berbeda. Pada umumnya obyek dalam perjanjian beli sewa antara lain kendaraan bermotor, radio, TV, tape recorder, lemari es, mesin jahit, AC, mesin cuci, dan lain-lain. Seiring dengan berkembangnya zaman, obyek perjanjian beli sewa bertamabah seperti rumah dan tanah. 3. Bentuk dan Isi Perjanjian Beli Sewa Mengenai bentuk perjanjian beli sewa sudah diketahui pada halamannya sebelumnya, bahwa bentuk dari perjanjian beli sewa adalah standard contract. Dalam standard contract tersebut isi dan syarat-syarat untuk melakukan perjanjian telah dibuat oleh pihak penjual sewa. Sedangkan pembeli sewa hanya mematuhi apa yang sudah tertera dalam perjanjian tersebut. Isi yang ada dalam perjanjian beli sewa terdiri dari 8 point, yaitu:

38

1. Identitas subyek hukum Yang menjadi subyek dalam perjanjian beli sewa ini adalah pihak penjual sewa dan pihak pembeli sewa. 2. Status obyek beli sewa

37

Salim H.S., Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat Di Indonesia, (Jakarta: Sinar Grafika, 2004), hal. 136. 38 Ibid, hal. 135 Putri hafwany Pasaribu : Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara Di Kota Medan Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 (Studi Kasus di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I), 2009.

Obyek beli sewa ini masih dimiliki oleh penjual sewa. Status barang itu baru beralih setelah pelunasan terakhir oleh pembeli sewa. 3. Levering barang. Barang yang diserahkan oleh penjual sewa dalam kondisi baik, dan risiko tentang musnahnya barang berada pada pembeli sewa. 4. Sistem pembayaran Sistem pembayaran dilakukan secara angsuran. Namun, pihak penjual sewa menetapkan adanya uang muka. 5. Denda dan penagihan Denda ini baru dibebankan kepada pembeli sewa apabila terjadi keterlambatan dalam pembayaran angsuran. 6. Tanggung jawab dan larangan bagi pembeli sewa Di dalam ketentuan itu ditentukan tentang tanggung jawab dan larangan bagi pembeli sewa. 7. Pembatalan perjanjian Pembatalan perjanjian ini ditentukan secara sepihak oleh penjual sewa. 8. Penutup Di dalam bagian penutup ini ditentukan bahwa kedua belah pihak telah menyetujui isi kontrak. 4. Berakhirnya Perjanjian Beli Sewa Berakhirnya perjanjian beli sewa adalah sebagai berikut: 39 a. Pembayaran terakhir telah dilunasi;

39

Ibid, hal. 137


b. Meninggal pihak kedua (pembeli sewa) dan tidak ada ahli waris yang melanjutkan; c. Pembeli jatuh pailit; d. Dilakukan perampasan oleh pihak penjual sewa terhadap pihak lain. Ini terjadi karena pihak pembeli sewa telah mengalihkan objek beli sewa kepada pihak lain; e. Adanya putusan pengadilan. Pada dasarnya perjanjian beli sewa merupakan perjanjian baku, yang dalam pembuatannya dapat bebas asal tidak bertentangan dengan perundangundangan. Hal ini dapat terjadi karena adanya asas kebebasan berkontrak. Sehingga mulai dari bentuk, isi, dan berakhirnya perjanjian beli sewa ini dapat dibuat sendiri asal tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan.


BAB III PERJANJIAN BELI SEWA RUMAH NEGARA

A. Ketentuan Umum Beli Sewa Rumah Negara Dalam bab sebelumnya telah dijelaskan bahwa beli sewa merupakan kelompok perjanjian yang tidak bernama atau innominaat. Perjanjian beli sewa termasuk perjanjian yang timbul dalam masyrakat. Sebagai perjanjian jenis baru, beli sewa tidak diatur dalam Perdata. Walupun demikian bentuk perjanjian beli sewa tetap dibutuhkan masyarakat. Hal ini dikarenakan banyak masyarakat di Indonesia yang tidak memiliki uang yang cukup untuk mendapatkan sesuatu yang diinginkannya. Dengan adanya beli sewa maka pembeli sewa yang tidak cukup uang dapat memperoleh barang yang diinginkannya, sedangkan bagi penjual sewa mendapat jaminan bahwa pembeli sewa akan memenuhi angsuran, maka ditentukan bahwa hak milik atas barang beralih kepada pembeli sewa setelah angsuran dibayar lunas. Dalam hal ini, kesempatan membeli rumah negara yang diberikan oleh pemerintah merupakan usaha pemecahan persoalan pemberian papan atau perumahan yang layak kepada masyarakat. Dalam persyaratan mempunyai rumah negara, adalah wajar apabila ditentukan bahwa setiap pegawai negeri hanya memperoleh kesempatan membeli satu kali. Dasar hukum dibentuknya Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 tentang Rumah Negara

adalah Undang-

Undang Nomor 72 Tahun 1957 tentang Penetapan Undang-undang Darurat Nomor 19 Tahun 1955 tentang Penjualan Rumah-rumah Negeri Kepada Pegawai


Negeri. Undang-undang tersebut merupakan salah satu peraturan dalam pelaksanaan perjanjian beli sewa rumah negara. Dalam Undang-undang tersebut diatur bahwa alasan diadakannya penjualan rumah negara ini adalah merupakan suatu usaha pemerintah untuk memberikan bantuan kepada Pegawai Negeri agar dapat memiliki sebuah rumah. Dari hasil penjualan rumah tadi, maka Pemerintah dapat membangun kembali perumahan untuk pegawai lainnya. Dalam pelaksanaan perjanjian beli sewa Negara ada pihak-pihak yang terlibat dalam perjanjian ini. Tentunya disetiap perjanjian harus memiliki subyek perjanjian. Dalam perjanjian beli sewa subyek perjanjiannya dikenal dengan istilah pihak penjual sewa dan pembeli sewa. Sedangkan yang menjadi subyek dalam perjanjian beli sewa rumah Negara adalah Menteri Pekerjaan Umum mewakili Pemerintah Indonesia sebagai pihak penjual sewa rumah negara tersebut dan Pegawai Negeri Sipil yang disebut sebagai si pembeli sewa. Menteri Pekerjaan Umum

mewakili Pemerintah Indonesia sebagai pihak

yang

menyewakan rumah negara tersebut diwakili oleh seorang kuasa. Yang biasa bertindak sebagai kuasa adalah Kepala Jawatan Gedung Negara. Pemberian kuasa ini tertuang dalam Keputusan Direktur Tata Bangunan tentang Persetujuan Pemberian Kuasa Penjualan Rumah Negara Golongan III beserta ganti rugi atas tanah. Si pembeli sewa dalam perjanjian beli sewa rumah negara adalah Pegawai Negeri (PNS atau TNI) atau pejabat negara yang memenuhi persyaratan yang telah ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan. Untuk mengadakan suatu perjanjian beli sewa rumah negara, si pembeli sewa (Pegawai Negeri) hendaknya terlebih dahulu telah menjadi penghuni rumah


negara tersebut. Mengenai hal tersebut, setiap penghuni harus memiliki SIP (Surat Izin Penghunian). Ini merupakan syarat yang tak kalah pentingnya untuk mengadakan perjanjian beli sewa rumah negara. Dengan adanya Surat Izin Penghunian, terbukti bahwa calon pembeli benar-benar penghuni rumah yang sah. Dengan demikian dapat dicegah semaksimal mungkin timbulnya sengketa berkenaan dengan permohonan pembelian rumah tersebut. Calon pembeli yang sah sudah merupakan penghuni sah rumah yang bersangkutan (yang masih berstatus penyewa) dengan mengajukan permohonan membeli rumah yang ditempati kepada Menteri Pekerjaan Umum bersama Direktorat Jenderal Cipta Karya melalui Kantor Dinas Pekerjaan Umum Provinsi atau Direktorat Tata Bangunan Kepala Jawatan Gedung Negara dalam wilayah hukum di mana rumah yang bersangkutan terletak dan mengisi formulir yang telah ditentukan. Di dalam permohonan untuk membeli rumah yang bersangkutan disampaikan data mengenai: 1. Diri pribadi si calon pembeli, untuk mengetahui atau membuktikan bahwa si calon pembeli telah memenuhi syarat-syarat. 2. Rumah yang akan dibeli, dalam hal ini disebutkan rumah tersebut telah ditempati oleh calon pembeli. Disebutkan pula Suart Izin Penghuniannya dan letak rumah yang bersangkutan. Permohonan untuk membeli rumah tersebut disetujui oleh instansi di mana penghuni bekerja dan mendapatkan layanan rumah dinas tersebut.


Dalam pelaksanaan perjanjian beli sewa rumah negara ini terdapat berbagai hak dan kewajiban bagi si pembeli. Adapun hak-hak si pembeli sewa adalah sebagai berikut: 1. Dengan izin pemilik rumah (dalam hal ini Pemerintah RI) dapat menyerahkan sebagian atau seluruh rumah untuk ditempati pihak ketiga, apabila si pembeli sewa karena suatu hal harus meninggalkan rumah tersebut. 2. Menerima penyerahan hak milik atas rumah yang bersangkutan setelah angsuran yang terakhir dibayar lunas. Kewajiban-kewajiban si pembeli sewa adalah sebagai berikut: 1. Membayar angsuran atau sewaan setiap bulan sesuai yang diperjanjikan. 2. Memelihara rumah dan pekarangan dengan sebaik-baiknya. 3. Dilarang mengubah bentuk dan pembagian ruangan rumah sebelum rumah tersebut dibayar dengan lunas. 4. Dilarang memindahtangankan rumah tersebut tanpa izin pemilik rumah (pemerintah RI) Melihat hak-hak dan kewajiban dalam perjanjian beli sewa ini, jelas bahwa selama perjanjian berlangsung, si pembeli sewa berkedudukan sebagai penyewa. Perjanjian beli sewa ini merupakan suatu perjanjian yang bersifat persoonlijk, yang menimbulkan hubungan langsung antara pemilik benda dan si penyewa sedangkan antara si penyewa dengan benda yang menjadi obyek perjanjian, tidak ada hubungan langsung. Si penyewa hanya dapat melakukan tindakan pemilikan atas benda tersebut dengan seizin si pemilik benda. Sesuai


dengan hal di atas, maka dalam perjanjian beli sewa ini jelaslah bahwa si pembeli sewa hanya dapat melakukan tindakan pemilikan atas benda (rumah) tersebut dengan izin si pemilik rumah. Obyek dari perjanjian beli sewa rumah negara ini tentunya adalah rumah negara. Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994, Rumah Negara adalah bangunan yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan asrama pembinaan keluarga serta menunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri. Rumah-rumah negara tersebut meliputi berbagai golongan rumah dan peruntukkan penghuniannya antara lain: 40 1) Rumah Negara Golongan I adalah rumah negara yang dipergunakan bagi pemegang jabatan tertentu dan karena sifat jabatannya harus bertempat tinggal di rumah tersebut, serta hak penghuniannya terbatas selama pejabat yang bersangkutan masih memegang jabatan tersebut; 2) Rumah Negara Golongan II adalah rumah negara yang mempunyai hubungan yang tidak dapat dipisahkan dari suatu instansi dan hanya disediakan untuk didiami oleh pegawai negeri dan apabila telah berhenti atau pensiun rumah dikembalikan kepada negara; 3) Rumah Negara Golongan III adalah rumah negara yang tidak termasuk Golongan I dan Golongan II yang dapat dijual kepada penghuninya. Rumah Negara tersebut dapat diadakan dengan berbagai cara, antara lain: 1) Pengadaan rumah negara dapat dilakukan dengan cara pembangunan, pembelian, tukar-menukar, tukar bangun atau hibah;

40

http://irwan-sst.blogspot.com, Senin, 07 September 2009, 11.20 WIB


2) Pembangunan rumah negara maupun pelaksanaan, pengadaan rumah negara dengan cara pembelian, tukar menukar, tukar bangun atau hibah dan dapat dilakukan secara langsung dengan masyarakat atau badan usaha; 3) Dalam pembangunan rumah negara diselenggarakan secara bertahap sesuai dengan kemampuan keuangan negara dan dalam pembangunan tersebut berdasarkan tipe dan kelas bangunan, pangkat dan golongan pegawai negeri pada suatu lokasi tertentu di atas tanah yang sudah jelas status haknya; Dari penjelasan di atas dapat dilihat bahwa Rumah Negara tersbut memiliki golongan-golongan yang telah ditentukan. Penetapan penggolongan rumah negara tersebut adalah sebagai berikut: 41 1) Untuk menentukan golongan rumah negara dilakukan penetapan status rumah negara sebagai rumah negara golongan I, rumah negara golongan II, rumah negara golongan III. Penetapan status negara dilakukan oleh instansi yang bersangkutan. 2) Sedangkan pejabat yang berwenang melaksanakan penetapan status rumah negara golongan III adalah menteri. 3) Rumah negara yang dapat dialihkan statusnya hanya rumah negara golongan II menjadi rumah negara golongan III. 4) Rumah negara golongan II dapat ditetapkan statusnya menjadi rumah negara golongan I untuk memenuhi kebutuhan rumah jabatan.

41

Ibid.


5) Rumah negara golongan II yang tidak dapat dialihkan statusnya menjadi rumah negara golongan III adalah: i.

Rumah negara golongan II yang berfungsi sebagai mess atau asrama sipil dan TNI;

ii.

Rumah negara golongan II yang mempunyai fungsi secara langsung melayani atau terletak dalam lingkungan suatu kantor instansi, rumah sakit, sekolah, perguruan tinggi, pelabuhan udara, pelabuhan laut, dan balai penelitian.

6) Rumah negara golongan II yang akan dialihkan statusnya menjadi rumah negara golongan III apabila bangunan tersebut berdiri di atas rumah pihak lain, maka Pimpinan Instansi yang bersangkutan harus terlebih dahulu mendapat izin dari pemegang hak atas tanah tersebut. Dari penjelasan di atas dapat diketahui bahwa tidak semua rumah negara yang bisa beralih haknya. Hanya rumah negara golongan III yang dapat dialihkan haknya.

B. Bentuk dan Isi Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara 1. Bentuk Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara Dalam perjanjian beli sewa rumah negara, bentuk perjanjiannya telah ditentukan oleh Ketentuan Pasal 4 Undang-undang Nomor 72 Tahun 1957 tentang Penetapan Undang-undang Darurat Nomor 19 Tahun 1955 tentang Penjualan Rumah-rumah Negeri kepada Pegawai Negeri sebagai Undang-undang oleh Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Keuangan. Berdasarkan ketentuan ini telah


dikeluarkan formulir perjanjian beli sewa berdasarkan Surat Keputusan Direktur Jenderal Cipta Karya Nomor 34/KPTS/CK/1994. Jadi dengan demikian jelas bahwa perjanjian beli sewa ini dituangkan dalam bentuk standar kontrak. 2. Isi Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara Isi perjanjian beli sewa rumah negara adalah berisi mengenai subyek, obyek, harga dan ketentuan lain yang berhubungan dengan beli sewa rumah negara. Penulis akan menjelaskan satu persatu isi dari perjanjian tersebut. Pihak atau subyek dalam perjanjian ini adalah: 42 1. Menteri Pekerjaan Umum mewakili Pemerintah Indonesia sebagai pihak yang menyewakan rumah tersebut. Dalam perjanjian ini Menteri Pekerjaan Umum diwakili oleh soerang kuasa. Yang biasa bertindak sebagai kuasa adalah Kepala Jawatan Gedung Negara. Pemberian kuasa ini tertuang dalam Keputusan Direktur Tata Bangunan tentang Persetujuan Pemberian Kuasa Penjualan Rumah Negara Golongan III beserta ganti rugi atas tanah. 2. Si pembeli sewa, dalam hal ini adalah Pegawai Negeri (PNS atau ABRI) atau pejabat negara yang memenuhi persyaratan yang telah ditetapkan. Dalam perjanjian tersebut dijelaskan secara terperinci mengenai obyek yang diperjanjikan yaitu: 43 1. Rumah yang bersangkutan, terperinci tentang: a. Letak, disebutkan jalan blok, kabupaten, kodya; b. Huruf daftar; 42

Wawancara dengan Bapak Yuda Pamungkas, Pelaksana Tupoksi (Tugas Pokok Fungsi) di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I, Rabu, 16 September 2009. 43 Surat Perjanjian Beli Sewa. Putri hafwany Pasaribu : Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara Di Kota Medan Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 (Studi Kasus di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I), 2009.

c. Nomor; d. Kelas; e. Luas Lantai. 2. Tanah pekarangan tempat rumah berdiri disebutkan secara jelas mengenai: a. Luasnya; b. Batas-batasnya Dalam perjanjian beli sewa disebutkan secara rinci mengenai: 1. Harga rumah; 2. Harga ganti rugi atas tanah pekarangan yang bersangkutan. Kemudian disebutkan juga jumlah harga secara keseluruhan yang harus dibayar si pembeli sewa. Penyebutan secara tegas jual beli rumah dan tanah tersebut dilaksanakan secara beli sewa. Dalam pelaksanaan perjanjian beli sewa rumah negara terdapat berbagai ketentuan yang akan diuraikan satu persatu. Pihak pertama (Kepala Departemen Pekerjaan Umum) mengakui menjual rumah tersebut di atas beserta ganti rugi atas tanahnya dengan cara beli sewa kepada pihak kedua (pembeli) berdasarkan permohonan membeli rumah berikut lampiran-lampirannya. Pihak pertama dibebaskan dari segala tuntutan atas kemungkinan adanya cacat-cacat yang tersembunyi pada rumah tersebut. Angsuran pertama yaitu 5% (lima persen) dari harga penjualan rumah dan ganti rugi atas tanahnya telah dibayar oleh pihak kedua dengan tanda bukti setoran dan sisanya akan diangsur dalam jangka waktu paling lama 240 (dua ratus empat puluh) bulan.


Atas kehendak sendiri, pihak kedua dapat membayar angsuran untuk bulan yang sedang berjalan, dengan sekaligus dengan beberapa angsuran untuk bulanbulan berikutnya dengan ketentuan bahwa angsuran terakhir baru dapat dilunasi paling pendek dalam jangka waktu 60 (enam puluh) bulan terhitung mulai perjanjian beli sewa ditandatangani. Setelah angsuran terakhir tersebut dilunasi oleh pihak kedua, maka pihak pertama menyerahkan hak milik atas rumah kepada pihak kedua dengan surat keputusan penyerahan hak dan pihak kedua harus mengajukan permohonan sesuatu hak atas tanah kepada Instansi Agraria menurut ketentuan perundangundangan yang berlaku setelah terlebih dahulu dikeluarkan surat keputusan melepaskan hak atas tanah oleh pihak pertama. Pihak kedua belum menjadi pemilik rumah dan hak atas tanah sebelum penyerahan hak tersebut. Biaya-biaya yang berkenaan dengan penyerahan dan pemberian hak tersebut dibebankan kepada pihak kedua. Selama waktu sewa berlangsung pihak kedua diwajibkan membayar angsuran dan memelihara rumah serta tanah pekarangan dengan sebaik-baiknya. Pihak kedua dilarang menjual atau memindahtangankan sebagian atau seluruh rumah, menyerahkan sebagian atau seluruh rumah untuk ditempati pihak ketiga, kecuali dengan izin tertulis pihak pertama. Pihak pertama juga dilarang mengubah bentuk dan pembagian ruangan-ruangan rumah sesuai dengan gambar kecuali dengan tertulis izin pihak pertama. Apabila menurut pihak pertama, pihak kedua tidak memenuhi kewajibankewajiban atau melakukan pelanggaran atas larangan-larangan tersebut dalam


perjanjian ini, pihak pertama akan memberikan peringatan tertulis kepada pihak kedua yaitu peringatan pertama, kedua dan ketiga (terakhir) yang masing-masing dalam jangka waktu satu bulan untuk selekas mungkin memenuhi kewajibannya dan atau mengembalikan keadaan seperti sebelum pelanggaran dilakukan. Setiap keterlambatan pembayaran angsuran bulanan dikenakan denda sebesar 15% (lima belas persen) dari setiap angsuran yang terlambat dan pembayarannya dilakukan bersama-sama dengan pembayaran angsuran bulanan yang bersangkutan. Sebelum denda-denda keterlambatan ini dilunasi oleh pihak kedua, maka pihak pertama belum dapat melakukan penyerahan hak milik atas rumah dan melepaskan hak atas tanah. Perjanjian ini dapat diputuskan secara sepihak oleh pihak pertama, apabila pihak kedua tidak mentaati peringatan terakhir, dan ternyata sudah pernah membeli atau memperoleh rumah dari negara berdasarkan peraturan perundangundangan yang berlaku. Selain itu, pihak pertama juga dapat diberhentikan tidak dengan hormat dari jabatan negeri, atau diberhentikan dengan hormat tanpa hak pensiun, karena telah dicabut hak pensiunnya. Apabila perjanjian diputuskan karena pihak kedua tidak memenuhi syaratsyarat perjanjian ini, maka sebesar 10 % (sepuluh persen) dari pembayaran yang telah dilakukan oleh pihak kedua menjadi milik pihak pertama, sedangkan sisanya dikembalikan kepada pihak kedua menurut ketentuan Tata Usaha Keuangan Negara. Apabila pihak kedua meninggal dunia dalam masa perjanjian beli sewa ini, mak ahli warisnya menurut peraturan yang berlaku dapat meneruskan perjanjian


ini. Apabila pihak kedua meninggal dunia dalam masa perjanjian beli sewa masih berlangsung tanpa meninggalkan ahli waris, maka menurut peraturan yang berlaku, perjanjian ini dapat diteruskan oleh ahli warisnya menurut ketentuan Hukum Perdata. Apabila dalam masa perjanjian beli sewa, rumah dan tanah dimaksud musnah atau rusak berat sehingga tidak dapat dipergunakan atau ditempati lagi, sedangkan kerusakan itu terjadi di luar kesalahan kedua belah pihak, maka perjanjian beli sewa ini batal karena hukum. Apabila yang musnah atau rusak berat hanya rumahnya saja, sedangkan kemusnahan atau kerusakan itu terjadi diluar kesalahan kedua belah pihak, maka pengembalian hanya berlaku atas rumahnya saja, sedangkan perjanjian beli sewa atas tanahnya dapat dilanjutkan oleh kedua belah pihak. Untuk keperluan pemeriksaan dan pengawasan pelaksanaan perjanjian ini, pihak pertama atau petugas yang ditunjuk dengan memperlihatkan surat penugasan kepada pihak kedua, berhak masuk ke dalam rumah dan pekarangan yang dibelisewakan pada jam-jam kerja sekalipun pihak kedua keberatan. Biaya-biaya yang berkenaan dengan pembuatan perjanjian ini menjadi beban dan tanggung jawab pihak kedua dan harus dibayar ke Kas Negara pada waktu perjanjian ini ditandatangani. Untuk pelaksanaan perjanjian beli sewa ini beserta segala akibat hukumnya kedua belah pihak memilih tempat kedudukan yang tetap dan sah di kantor pihak pertama.


Pihak pertama menyatakan bahwa sebelum menandatangani surat perjanjian ini, telah membaca dan mengerti dengan jelas serta memahami isi perjanjian. Surat perjanjian dibuat dalam rangkap delapan, lembar pertama dan lembar kedua dibubuhi materai secukupnya dan mempunyai kekuatan hukum yang sama. Surat perjanjian mulai berlaku pada tanggal ditandatangani.

C. Tata Cara Pembayaran Pembayaran harga Rumah Negara Golongan III sebagaimana dimaksud dalam Peraturan pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 dilaksanakan secara angsuran. Angsuran pertama sebesar 5% (lima persen) dari harga rumah dan ganti rugi atas tanah telah dibayar oleh si pembeli paling lama 6 (enam) bulan setelah tanggal pemberitahuan mengenai besarnya harga rumah dan ganti rugi atas tanah. Sisanya diangsur dalam jangka waktu paling cepat 60 (enam puluh) bulan dan paling lama 240 (dua ratus empat puluh) bulan dengan angsuran yang sama besarnya tiap-tiap bulan. 44 Disebutkan juga tanggal angsuran terakhir yang juga merupakan surat berakhirnya perjanjian beli sewa tersebut. Pembayaran disetor ke rekening Kas Negara. Angsuran selam 60 (enam puluh) bulan ini merupakan suatu waktu keharusan yang wajib ditepati oleh para pihak, sehingga pembayaran angsuran ini tidak dapat dipercepat pembayarannya oleh pembeli. Karena ketentuan ini telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 tentang Rumah Negara

44

Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1994, Pasal 22 ayat (3).


yang menyatakan pembayaran harga Rumah Negara Golongan III dilaksanakan secara angsuran. Dari peraturan yang ada, dapat dilihat bahwa tindakan ini diambil oleh pemerintah untuk: 1. Menolong Pegawai Negeri agar pembayaran angsuran tidak memberatkan dan si pegawai yang bersangkutan mampu membayar angsuran tersebut. 2. Rumah yang dijual kepada Pegawai Negeri tersebut tidak segera dapat diperalihkan kepada pihak lain. Hal ini mencegah terjadinya spekulan. Sehubungan dengan Surat Keputusan Menteri Pemukiman dan Prasarana Wilayah tanggal 16 Juli 2001 Nomor 373/KPTS/M/2001 yang mengatur tata cara perhitungan, pemungutan, dan pengawasan sewa rumah negara, dengan ini diberitahukan bahwa pelaksanaan pemungutan sewa rumah negara Golongan I/ II dilakukan di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan II dengan menerbitkan Surat Penagihan berdasarkan SIP yang diterbitkan oleh kantor atau satuan kerja, dan dipungut langsung dari daftar gaji masing-masing kantor atau satuan kerja. Sedangkan pelaksanaan pemungutan angsuran sewa rumah negara Golongan III disetor ke Kas Negara oleh masing-masing wajib bayar dan oleh Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan disebut sebagai Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNPB).

D. Peralihan Hak dan Tahapan Penyerahan 1. Peralihan Hak Milik Rumah dan Tanah dari Negara kepada Pembeli


Peralihan hak milik dari rumah dan tanah yang bersangkutan dari negara kepada si pembeli sewa baru terjadi setelah angsuran yang terakhir dibayar lunas oleh si pembeli sewa. Penyerahan hak milik atas rumah dilaksanakan dengan surat-surat keputusan penyerahan hak. Peralihan hak atas tanah terjadi dengan cara sebagai berikut: 45 1. Negara mengeluarkan surat keputusan pelepasan hak atas tanah. 2. Si pembeli sewa kemudian mengajukan permohonan suatu hak atas tanah kepada Instansi Badan Pertanahan Nasional menurut Perturan Perundangundangan yang berlaku yaitu Keputusan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal yang Telah Dibeli Pegawai Negeri dari Pemerintah, yang meliputi: 46 a. Rumah Negara Golongan III adalah sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 tentang Rumah Negara. b. Tanah untuk rumah tinggal yang telah dibeli oleh Pegawai Negeri dari Pemerintah adalah: 1) Tanah yang di atasnya berdiri Rumah Negara Golongan III yang telah dibeli Pegawai negeri; 2) Tanah yang telah dibeli oleh Pegawai Negeri dari pemerintah atau Pemerintah Daerah sesuai ketentuan yang berlaku, yang di atasnya berdiri rumah tinggal atau yang dimaksudkan untuk rumah tinggal. 45

Wawancara dengan Bapak Yuda Pamungkas, Pelaksana Tupoksi (Tugas Pokok Fungsi) di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I. 46 Keputusan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal yang Telah Dibeli Pegawai Negeri dari Pemerintah Putri hafwany Pasaribu : Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara Di Kota Medan Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 (Studi Kasus di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I), 2009.

c. Tanah untuk rumah tinggal yang telah dibeli oleh Pegawai Negeri dari Pemerintah dan telah dilunasi harganya, diberikan kepada Pegawai Negeri yang bersangkutan dengan hak milik. d. Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah yang berasal dari tanah untuk rumah tinggal yang telah dibeli oleh Pegawai Negeri yang bersangkutan atau ahli warisnya, atas permohonan yang bersangkutan dihapus dan diberikan kembali kepada bekas pemegang haknya dengan hak milik. e. Tanah Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang berasal dari tanah untuk rumah tinggal yang telah dibeli Pegawai negeri dari Pemerintah yang sudah habis jangka waktunya dan masih dipunyai oleh Pegawai Negeri yang bersangkutan atau ahli warisnya diberikan hak milik kepada Pegawai Negeri yang bersangkutan atau ahli warisnya diberikan hak milik kepada Pegawai Negeri yang bersangkutan atau ahli warisnya. f. Untuk memperoleh hak milik sebagaimana dimaksud di atas dan pendaftarannya, pemohon wajib membayar uang administrasi kepada Negara sebesar Rp. 150.000,- (seratus lima puluh ribu rupiah) serta biaya pendaftaran hak. g. Permohonan pendaftaran Hak Milik diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat dengan surat permohonan sesuai dengan bentuk sebagaimana diatur dalam Surat Permohonan dan untuk tanah yang di atasnya berdiri rumah negara golongan III, dengan menyertakan: 1) Surat Tanda Bukti pelunasan harga rumah negara dan tanahnya;


2) Surat Keputusan Depertemen Pekerjaan Umum bahwa rumah yang bersangkutan sudah menjadi milik pemohon; 3) Bukti Identitas Pemohon. h. Setelah pengukuran selesai dengan pungutan dibayar lunas, Kepala Kantor Pertanahan: 1) Mengeluarkan konfirmasi pemberian Hak Milik dengan Surat Keputusan sesuai bentuk sebagaimana lampiran; 2) Mendaftarkan hak milik yang bersangkutan dengan menyebutkan nomor keputusan konfirmasi sebagaimana penetapan yang menjadi dasar adanya hak milik itu dalam buku tanah dan sertifikat. i.

Permohonan pendaftaran perubahan hak guna bangunan atau hak pakai menjadi hak milik, diajukan Kepala Kantor Pertanahan dengan surat permohonan sesuai dengan bentuk sebagaimana diatur dalam surat permohonan dengan disertai: 1) Sertifikat Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah yang bersangkutan; 2) Bukti bahwa tanah tersebut adalah tanah yang telah dibeli oleh pegawai Negeri dari Pemerintah yaitu: a) Tanda Bukti pelunasan harga rumah dan tanah yang dikeluarkan oleh Kantor Kas Negara; b) Surat Keputusan Departemen Pekerjaan Umum bahwa rumah negara yang bersangkutan sudah menjadi Hak Milik Pemohon;


c) Surat Pelepasan hak atas tanah dari Lembaga Tinggi atau Tertinggi Negara, Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, atau Pemerintah Daerah yang bersangkutan kepada pemohon; d) Bukti lain bahwa tanah tersebut adalah tanah yang telah dibeli oleh Pegawai Negeri dari Pemerintah. j.

Atas permohonan pendaftaran perubahan hak, Kepala Kantor Pertanahan mengeluarkan perintah setor pungutan, setelah diterima tanda bukti setor pungutan, Kepala Kantor Pertanahan: 1) Mendaftar hapusnya Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai tersebut dalam buku tanah dan sertifikat yang bersangkutan serta daftar umum lainnya; 2) Selanjutnya mendaftar hak milik yang baru dalam buku tanah baru dengan surat ukur sesuai surat ukur atau gambar situasi yang lama, dengan menyebutkan keputusan ini sebagai dasar adanya Hak Milik menerbitkan sertifikat Hak Milik. 3) Selanjutnya ditegaskan pula bahwa si pembeli sewa belum menjadi pemilik rumah dan pemegang hak atas tanah, sebelum penyerahan hak tersebut dilaksanakan. Dari ketentuan ini jelas bahwa sebelum angsuran yang terakhir dibayar

lunas, maka hak milik atas rumah dan hak milik atas tanah masih ada di tangan Pemerintah RI.


2. Tahapan Penyerahan Keputusan mengenai penetapan harga, penyerahan dan pelepasan hak dalam perjanjian beli sewa rumah Negara, maka Direktur Tata Bangunan Direktorat Cipta Karya Dinas Pekerjaan Umum, akan dipertimbangkan. Setelah semua syarat yang ditentuakn oleh peraturan perundangan mengenai perihal tersebut telah dipenuhi, selanjutnya Direktur Tata Bangunan akan mengeluarkan surat keputusan dan penetapan harga penjualan rumah beserta ganti rugi atas tanah. Keputusan terakhir mengenai besarnya harga rumah dan ganti rugi tanah terletak di tangan Direktur Tata Bangunan, dengan mengingat ketentuan perundangan yang ada. Dalam keputusan inilah dapat dilihat usaha Pemerintah untuk menyediakan papan atau perumahan yang layak bagi pegawai negeri dengan harga yang terjangkau oleh mereka, serta dengan cara-cara yang tidak memberatkan pegawai yang bersangkutan. Aturan pembayaran dan penyerahan akan diuraikan di bawah ini: 1. Direktur Tata Bangunan memberitahukan kepada calon pembeli tentang harga yang harus dibayar. Dikirim pula salinan surat keputusan penjualan dan penetapan harga penjualan. Di samping itu juga diberikan surat kuasa kepada Kepala Jawatan Gedung-gedung Negara untuk menjadi pihak di dalam perjanjian beli sewa yang akan diadakan dengan calon pembeli. 2. Selambat-lambatnya 6 (enam) bulan setelah tanggal pemberitahuan, calon pembeli harus menyampaikan pernyataan mengenai setuju atau tidaknya ia membeli rumah dengan harga tersebut. Surat pernyataan itu disampaikan


kepada Kepala Jawatan gedung-gedung Negara/ Kepala Dinas Pekerjaan Umum yang bersangkutan. 3. Apabila calon pembeli setuju, maka kepadanya diberikan surat perintah setor angsuran pertama. Angsuran pertama ini besarnya minimal 5% dari harga yang telah ditetapkan. Jumlah ini disetor kepada Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan. 4. Penandatanganan surat perjanjian beli sewa setelah diperoleh tanda bukti pembayaran angsuran pertama dari Kantor Pelayanan Perbendaharaan, maka segera dapat ditandatangani surat perjanjian beli sewa. 5. Selama berlangsungnya perjanjian beli sewa tersebut, Direktorat Tata Bangunan

atau

Kepala

Jawatan

Gedung-gedung

Negara

yang

bersangkutan mengawasi kewajiban si pembeli sewa. 6. Sisa harga dibayarkan dengan cara mengangsur minimal selama jangka waktu lima tahun sejak tanggal penandatanganan perjanjian beli sewa, dan angsuran dilakukan setiap bulan dengan jumlah yang sama. 7. Setalah angsuran selesai dibayarkan, maka Kepala Jawatan Gedunggedung Negara yang bersangkutan mengirimkan bukti pelunasan kepada Direktur Bina Tata Bangunan. Berdasarkan bukti tanda tangan tersebut, maka dikeluarkan surat keputusan penyerahan hak milik rumah kepada si pembeli dan Surat Keputusan pelepasan hak atas tanah tersebut, kemudian si pembeli dapat memohon surat hak atas tanah. Setelah angsuran dibayar lunas, surat keputusan pelepasan hak tanah telah keluar, maka si pembeli sewa dapat memohon surat hak milik rumah dan hak atas


tanah. Setelah surat tersebut keluar maka secara sah, si pembeli sewa telah memiliki rumah Negara tersebut.


BAB IV PERJANJIAN BELI SEWA RUMAH NEGARA DI KOTA MEDAN BERDASARKAN PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 40 TAHUN 1994 (STUDI KASUS DI KANTOR PELAYANAN PERBENDAHARAAN NEGARA MEDAN I)

A. Tinjauan Pelaksanaan Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara di Kota Medan Permohonan membeli rumah negara tersebut disetujui Instansi tempat bekerja yang bersangkutan dengan berbagai pertimbangan bahwa rumah negara tersebut dinyatakan dengan sebenarnya oleh Instansi yang bersangkutan. Berikut data mengenai keberadaan rumah tersebut, yaitu: 1. Letak, yang meliputi nama tempat atau kota, nama jalan, kecamatan, kabupaten dan provinsi; 2. Penghunian, yang meliputi nama penghuni, instansi tempat bekerja, pangkat dan golongan, jabatan dan surat izin penghunian; 3. Surat Keterangan perolehan atau pembelian rumah negara yang dibuat oleh pejabat dari Instansi yang bersangkutan; 4. Kartu Inventaris Barang, yang meliputi nama instansi, jenis bangunan, tipe atau golongan, lokasi barang, luas tanah dan luas bangunan, cara perolehan, kondisi bangunan, penaksiran harga tanah dan harga bangunan, tanggal pengisian atau penghunian; 5. Pernyataan penghuni rumah golongan II diusulkan perubahan statusa golongan II menjadi golongan III;


6. Permohonan usul pengalihan status rumah negara golongan II menjadi rumah negara golongan III oleh Instansi yang bersangkutan kepada Menteri Pekerjaan Umum, dengan melampirkan nomor urut formulir, alamat yang dituju yaitu Menteri Pekerjaan Umum atas nama Direktur Jenderal Cipta Karya melalui Direktur Bina Teknik. Dengan dialihkannya status golongan rumah tersebut menjadi rumah negara golongan III, maka wewenang penunjukan penghuni dan pengelolaannya menjadi wewenang Departemen Pekerjaan Umum sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 tentang Rumah Negara. Untuk mengetahui pelaksanaan perjanjian beli sewa rumah negara tersebut, saya mengambil 2 (dua) contoh perjanjian beli sewa rumah negara. Rumah negara tersebut adalah rumah negara Departemen Pendidikan dan Kebudayaan (Depdikbud) serta rumah negara Departemen Penerangan Cq. Televisi Republik Indonesia Stasiun Medan. 1. Rumah Negara Depertemen Pendidikan dan Kebudayaan Letak: a. Jalan

: Jl. Dr.Sumarsono No.22 (d/h. No.20-B) Medan

b. Blok

:-

c. Kecamatan

: Medan Baru

d. Kabupaten/ Kodya

: Kotamadya Medan

e. Huruf Daftar Nomor

: AA. 47534

f. Kelas

:-

g. Luas Lantai

: 70 m2


Keterangan tersebut dibuat oleh Pejabat Instansi yang menguasai rumah negara tersebut dan diteliti kebenarannya oleh Sub. Dit Pengelolaan Gedung Negara dan diketahui oleh Direktur Bina Teknik Direktorat Jendral Cipta Karya Departemen Pekerjaan Umum. Keputusan Direktur Bina Teknik Nomor: 992/KPTS/Ct./1999 tanggal 06 April 1999 menyetujui pengalihan hak rumah negara golongan III HDNO. AA. 47534 beserta ganti rugi atas tanahnya yang terletak di Jalan Dr. Sumarsono No. 22 (d/h No. 20-B) Medan dengan cara beli sewa kepada Prof. dr. Laksamana Aulia, Pensiunan Staf Pengajar Fakultas Kedokteran pada Universitas Sumatera Utara di Medan dengan harga rumah Rp. 6.753.500,- (enam juta tujuh rastus lima puluh tiga ribu lima ratus rupiah) dan ganti rugi atas tanahnya Rp. 37.524.000,- (tiga puluh tujuh juta lima ratus dua puluh empat ribu rupiah) sehingga seluruhnya menjadi Rp. 44.277.500,- (empat puluh empat juta dua ratus tujuh puluh tujuh ribu lima ratus rupiah) yaitu sebesar 50% (lima puluh persen) dari harga taksiran yang telah ditetapkan sebagai pedoman penetapan harga penjualan rumah dan ganti rugi atas tanahnya dengan ketentuan pembayaran: Angsuran pertama paling sedikit 5% (lima persen) dari Rp. 44.277.500,- (empat puluh empat juta dua ratus tujuh puluh tujuh ribu lima ratus rupiah) yaitu sebesar Rp. 2.213.875,- (dua juta dua ratus tiga belas ribu delapan ratus tujuh puluh lima rupiah) harus disetorkan oleh Sdr. Prof. dr. Laksamana Aulia pada Kantor Perbendaharaan dan Kas Negara. Sisanya sebesar Rp. 42.063.625,- (empat puluh dua juta enam puluh tiga ribu enam ratus dua puluh lima rupiah) akan diangsur dalam jangka waktu paling lama


240 (dua ratus empat puluh) bulan, paling sedikit dengan angsuran yang sama sebesar Rp. 175.900,- (seratus tujuh puluh lima ribu sembilan ratus rupiah) dengan catatan, angsuran terakhir sebesar Rp. 23.525,- (dua puluh tiga ribu lima ratus dua puluh lima rupiah) baru dapat dilunasi paling pendek dalam jangka waktu 60 (enam puluh) bulan terhitung mulai Perjanjian Beli Sewa ditandatangani. Menunjuk dan memberi kuasa kepada Saudara Kepala Dinas Pekerjaan Umum Cipta Karya Prop. DATI I Sumatera Utara untuk melakukan penjualan rumah negara tersebut kepada Prof. dr. Laksamana Aulia dengan perjanjian beli sewa menurut contoh Perjanjian Beli Sewa yang ditetapkan dengan Keputusan Bersama Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Keuangan nomor

44/KPTS/1984

215/KMK. 01/1984

tanggal 9 Maret 1984 dan menyampaikan Perjanjian Beli Sewa tersebut kepada: 1. Lembar kesatu yang dibubuhi bea materai diberikan kepada pihak kedua. 2. Lembar kedua yang dibubuhi bea materai dan lembar ketiga, disimpan oleh pihak pertama (Kepala Dinas Pekerjaan Umum Cipta Karya Prop. DATI I Sumatera Utara). 3. Lemabar keempat dan kelima diberikan kepada Direktur Bina Teknik di Jakarta. 4. Lembar keenam diberikan kepada Saudara Kepala Kantor Perbendaharaan Kas dan Negara di Medan untuk dasar penagihan pembayaran. 5. Lembar ketujuh diberikan kepada Ketua Badan Pemeriksa Keuangan di Jakarta


Keputusan ini mulai berlaku pada tanggal ditetapkan dengan ketentuan bahwa segala sesuatu akan diubah dan diperbaiki sebagaimana semestinya bila dikemudian hari ternyata tersdapat kekeliruan dalam penetapan ini. 47 Keputusan ini dibuat berdasarkan ketentuan sebagai berikut: 1. Rumah Negara tersebut hanya dapat dipergunakan oleh yang bersangkutan selama yang bersangkutan menjadi Pegawai Negeri atau Pensiun Pegawai Negeri. 2. Yang bersangkutan wajib memberitahukan kepada Direktorat Bina Teknik, tanggal mulai menempati rumah tersebut guna perhitungan uang sewanya. 3. Yang bersangkutan wajib untuk memelihara rumah negara tersebut atas biaya sendiri dan setiap perubahan maupun penambahan harus menadapat izin dari Direktorat Bina Teknik. 4. Jika dikemudian hari ternyata ada kekeliruan, maka surat penunjukan ini dapat dicabut atau diubah sebagaimana mestinya. Surat Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara Nomor 600.012/1573/SP/CK/1999, bentuk dan isi yang telah ditetapkan meliputi: Hari, tanggal,bulan dan tahun penandatanganan Perjanjian Beli Sewa, nama, jabatan, alamat kantor bertindak atas nama Menteri Pekerjaan Umum sebagai wakil Pemerintah Republik Indonesia berdasarkan Keputusan Direktur Bina teknik Nomor 992/KPTS/Ct./1999 tanggal 06 April 1999 yang selanjutnya disebut Pihak Kesatu. Nama, tempat tanggal lahir, NIP/No. SK. Pensiun, pangkat atau 47

Surat Keputusan Direktur Bina Teknik Nomor: 992/KPTS/Ct./1999, tentang Persetujuan dan Pemberian Kuasa Penjualan Rumah Negara Golongan III HDNO. AA. 47534 Beserta Ganti rugi Atas Tanahnya Beserta Penetapan Harga Penjualannya. Putri hafwany Pasaribu : Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara Di Kota Medan Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 (Studi Kasus di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I), 2009.

golongan, jabatan, instansi tempat bekerja dan alamat tempat tinggal yang selanjutnya disebut Pihak Kedua. Kedua belah pihak sepakat untuk mengadakan perjanjian beli sewa Rumah Negara Golongan III (tiga) berdasakan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 yang terletak di jalan, blok, kecamatan, kabupaten atau kodya, huruf daftar nomor AA. 47534, kelas, luas lantai 70m2, beserta tanah pekarangannya 469,05 m2, batas sebelah utara dengan pagar tembok, sebelah timur dengan persil rumah Sdr. Bahaudin Darus, sebelah selatan dengan jalan Dr. Sumarsono, sebelah barat dengan persil rumah sdr. Dr. H. Marah Ganti Siregar, dengan harga rumah Rp. 6.753.500,- (enam juta tujuh rastus lima puluh tiga ribu lima ratus rupiah) dan ganti rugi atas tanahnya Rp. 37.524.000,- (tiga puluh tujuh juta lima ratus dua puluh empat ribu rupiah) sehingga seluruhnya menjadi Rp. 44.277.500,- (empat puluh empat juta dua ratus tujuh puluh tujuh ribu lima ratus rupiah). Pihak kesatu mengakui menjual rumah tersebut dengan ganti rugi atas tanahnya dengan cara beli sewa kepada Pihak Kedua berdasarkan permohonan membeli rumah tanggal 13 November 1998. Pihak Kesatu dibebaskan dari segala tuntutan atas kemungkinan adanya cacatcacat pada rumah tersebut. Cara pembayarannya dilakukan sebagai berikut: 1. Angsuran pertama sebesar Rp. 2.213.875,- (dua juta dua ratus tiga belas ribu delapan ratus tujuh puluh lima rupiah) yaitu 5% (lima per seratus) dari harga pengalihan hak rumah beserta ganti rugi atas tanahnya telah dibayar oleh Pihak Kedua ke Kantor Kas Negara di Medan.


2. Sisanya sebesar Rp. 42.063.625,- (empat puluh dua juta enam puluh tiga ribu enam ratus dua puluh lima rupiah) akan diangsur dalam jangka waktu 240 (dua ratus empat puluh) bulan, sedikitnya dengan angsuran bulanan yang sama sebesar Rp. 175.900,- (seratus tujuh puluh lima ribu sembilan ratus rupiah) yang dibayarkan kepada Kas Negara atau Bank Pemerintah di Medan selambat-lambatnya tanggal 10 bulan berikutnya dan mulai berlaku pada Bulan Juni 1999 dengan catatan angsuran terakhir sebesar Rp. 23.525,- (dua puluh tiga ribu lima ratus dua puluh lima rupiah) baru dapat dilunasi paling pendek dalam jangka waktu 60 (enam puluh) bulan. Dan tepatnya Bulan Mei 2004. Atas kehendak Pihak Kedua, Pihak Kedua dapat membayar angsuran untuk bulan yang sedang berlangsung sekaligus dengan beberapa angsuran untuk bulanbulan berikutnya. Setelah angsuran terakhir dilunasi oleh Pihak Kedua maka: 1. Pihak Pertama menyerahkan hak milik rumah kepada Pihak Kedua dengan surat keputusan penyerahan hak. 2. Pihak Kedua wajib mengajukan permohonan sesuatu hak atas tanah kepada Kantor Badan Pertanahan Nasional menurut ketentuan perundangundangan yang berlaku, setelah terlebih dahulu dikeluarkan surat keputusan melepaskan hak atas tanah oleh Pihak Kesatu. Pihak Kedua belum menjadi pemilik rumah dan pemegang hak atas tanah sebelum penyerahan hak tersebut. Selama waktu beli sewa berlangsung, Pihak Kedua:


1. Diwajibkan membayar angsuran dan memelihara rumah dan tanah pekarangannya dengan sebaik-baiknya; 2. Dilarang menjual atau memindahtangankan sebagian atau seluruh rumah beserta tanahnya. 3. Dilarang menyerahkan sebagian atau seluruh rumah beserta tanah untuk ditempati Pihak Ketiga, kecuali dengan izin tertulis Pihak Pertama 4. Dilarang mengubah bentuk dan pembagian ruangan-ruangan rumah sesuai dengan gamabar, kecuali dengan izin tertulis Pihak Pertama. Apabila menurut Pihak Pertama, Pihak Kedua tidak memenuhi kewajibankewajiban atau melakukan pelanggaran atas larangan-larangan dalam perjanjian ini, Pihak Pertama memberikan peringatan tertulis kepada Pihak Kedua yaitu peringatan pertama, kedua dan peringatan ketiga (terakhir) masing-masing dalam jangka waktu 1 (satu) bulan untuk selekas mungkin memenuhi kewajibankewajibannya dan atau mengembalikan keadaan seperti sebelum pelanggaranpelanggaran dilakukan. Setiap keterlambatan pembayaran angsuran bulanan dikenakan denda sebesar 15% (lima belas persen) dari setiap angsuran yang terlambat dan pembayarannya dilakukan bersama-sama dengan pembayaran angsuran yang bersangkutan. Apabila dalam waktu 1 (satu) bulan setelah peringatan terakhir, belum ada perubahan atau tetap diindahkan oleh Pihak Kedua, maka Pihak Pertama dapat memutuskan perjanjian beli sewa secara sepihak. Perjanjian dapat juga diputuskan oleh Pihak Pertama, apabila Pihak Kedua:


a. Ternyata sudah pernah membeli dan memperoleh rumah dari Negara berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku. b. Diberhentikan tidak dengan hormat dari Jabatan Negeri. c. Atas kehendak sendiri dalam masa perjanjian beli sewa tidak memenuhi lagi persyaratan tersebut dalam Pasal 17 Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1994. 48 Apabila perjanjian diputuskan karena Pihak Kedua tidak memenuhi syaratsyarat perjanjian ini, maka sebesar 10% (sepuluh persen) dari pembayaran yang telah dilakukan menjadi hak Pihak Pertama dan sisanya dikembalikan kepada Pihak Kedua menurut ketentuan Tata Usaha Keuangan Negara. Apabila Pihak Kedua dalam masa perjanjian beli sewa meninggal dunia, maka ahli warisnya menurut dapat melanjutkan perjanjian ini. Apabila Pihak Kedua meninggal dunia dalam masa perjanjian beli sewa tanpa meninggalkan ahli waris, maka perjanjian beli sewa dapat diteruskan oleh ahli warisnya menurut Hukum Perdata. 49 Apabila dalam perjanjian beli sewa, rumah dan tanah yang dimaksud musnah atau rusak berat, sehingga tidak dapat lagi dipergunakan atau ditempati lagi, sedangkan kemusnahan atau kerusakan itu terjadi di luar kesalahan kedua belah pihak, maka perjanjian beli sewa ini batal demi hukum dan 50% (lima puluh persen) dari angsuran yang telah dibayar akan dikembalikan kepada Pihak Kedua. Apabila yang musnah atau rusak berat hanya rumahnya saja, sedangkan

48 49

Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 Tentang Rumah Negara Surat Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara Nomor 600.012/1573/SP/CK/1999, Pasal 9


kemusnahan atau kerusakan terjadi di luar kemampuan kedua belah pihak, maka perjanjian beli sewa dapat dilanjutkan hanya atas tanahnya saja. 50 Untuk keperluan pemeriksaan dan pengawasan pelaksanaan perjanjian ini, Pihak Pertama atau petugas yang ditunjuk dengan memperlihatkan surat penugasan kepada Pihak Kedua, berhak masuk kedalam rumah beli sewa dan pekarangannya pada waktu jam-jam kerja sekalipun Pihak Kedua keberatan. Biaya-biaya yang berhubungan dengan pembuatan perjanjian ini menjadi beban Pihak Kedua dan harus dibayar pada waktu perjanjian ini ditandatangani. Untuk perjanjian beli sewa ini Pihak Pertama dan Pihak Kedua memilih tempat kedudukan tetap (domisili) di Kantor Pihak Pertama. Pihak Kedua menyatakan bahwa sebelum menandatangani perjanjian ini, telah membaca dan mengerti dengan jelas dan paham akan isi perjanjian ini. Perjanjian ini dibuat dalam rangkap 8 (delapan), asli dan tembusan pertama dibubuhi bea materai secukupnya dan semuanya mempunyai kekuatan hukum yang sama. Perjanjian ini mulai berlaku pada tanggal ditandatangani. 2. Rumah Negara Departemen Penerangan Cq. Televisi Republik Indonesia Stasiun Medan. Pada dasarnya isi perjanjian adalah sama sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994. Semua bentuk dan isi sesuai dengan peraturan yang berlaku. Yang membedakan hanyalah letak rumah, harga ganti rugi bangunan dan tanahnya. Untuk lebih lengkapnya, mari kita lihat penjelasan dari letak rumah negara Departemen Penerangan tersebut.

50

Ibid, Pasal 10 ayat (1) dan (2)


Letak: a. Jalan

: Jl. Kapten M. Jamil Lubis Nomor 58 Medan

b. Blok

:-

c. Kecamatan

: Medan Tembung

d. Kabupaten/ Kodya

: Kotamadya Medan

e. Huruf Daftar Nomor : AA. 42790 f. Kelas

:-

g. Luas Lantai

: 89,2 m2

Keterangan tersebut dibuat oleh Pejabat Instansi yang menguasai rumah negara tersebut dan diteliti kebenarannya oleh Sub. Dit Pengelolaan Gedung Negara dan diketahui oleh Direktur Bina Teknik Direktorat Jendral Cipta Karya Departemen Pekerjaan Umum. Keputusan Direktur Bina Teknik Nomor: 1375/KPTS/Ct./1996 tanggal 15 Juli 1996 menyetujui pengalihan hak rumah negara golongan III HDNO. AA. 42790 beserta ganti rugi atas tanahnya yang terletak di Jl. Kapten M. Jamil Lubis Nomor 58 Medan dengan cara beli sewa kepada Effandi Sinaga, Staf Seksi Tehnik Prasarana di TVRI Stasiun Medan dengan harga rumah Rp. 10.254.000,- (sepuluh juta dua rastus lima puluh empat ribu rupiah) dan ganti rugi atas tanahnya Rp. 10.105.000,- (sepuluh tujuh juta seratus lima ribu rupiah) sehingga seluruhnya menjadi Rp. 20.359.000,- (dua puluh juta tiga ratus lima puluh sembilan ribu rupiah) yaitu sebesar 50% (lima puluh persen) dari harga taksiran yang telah


ditetapkan sebagai pedoman penetapan harga penjualan rumah dan ganti rugi atas tanahnya dengan ketentuan pembayaran: Angsuran pertama paling sedikit 5% (lima persen) dari Rp. 20.359.000,- (dua puluh juta tiga ratus lima puluh sembilan ribu rupiah) yaitu sebesar Rp. 1.017.950,- (satu juta tujuh belas ribu sembilan ratus lima puluh rupiah) harus disetorkan oleh Sdr. Effendi Sinaga pada Kantor Perbendaharaan dan Kas Negara atau Bank Pemerintah. Sisanya sebesar Rp. 19.341.050,- (sembilan belas juta tiga ratus empat puluh satu ribu lima puluh rupiah) akan diangsur dalam jangka waktu paling lama 240 (dua ratus empat puluh) bulan, paling sedikit dengan angsuran yang sama sebesar Rp. 80.900,- (delapan puluh ribu sembilan ratus rupiah) dengan catatan, angsuran terakhir sebesar Rp. 5.950,- (lima ribu sembilan ratus lima puluh rupiah) baru dapat dilunasi paling pendek dalam jangka waktu 60 (enam puluh) bulan terhitung mulai Perjanjian Beli Sewa ditandatangani. Menunjuk dan memberi kuasa kepada Saudara Kepala Dinas Pekerjaan Umum Cipta Karya Prop. DATI I Sumatera Utara untuk melakukan penjualan rumah negara tersebut kepada Effendi Sinaga dengan perjanjian beli sewa menurut contoh Perjanjian Beli Sewa yang ditetapkan dengan Keputusan Bersama Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Keuangan nomor

44/KPTS/1984

215/KMK. 01/1984

tanggal 9 Maret 1984.


Setelah data-data tersebut lengkap, maka dalam perjanjian tersebut dibuat peraturan yang dibuat dalam bentuk pasal demi pasal. Dalam setiap perjanjian, isi pasal demi pasal adalah sama.

B. Permasalahan yang Timbul dalam Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara di Kota Medan Yang menjadi permasalahan yang timbul dalam perjanjian beli sewa rumah negara di kota Medan dari hasil wawancara adalah sebagai berikut: 51 1. Dalam perjanjian beli sewa yang dilakukan oleh Pihak PU (Pekerjaan Umum) dengan Pegawai Negeri yang menjadi permasalahan mendasar adalah cidera janji oleh pihak pembeli atas surat perjanjian yang telah dibuat. 2. Terbukti sudah pernah membeli atau memperoleh rumah dari negara berdasarkan peraturan yang berlaku; kehilangan status sebagai pegawai negeri karena diberhentikan secara tidak hormat; kehilangan status sebagai orang-orang yang berhak membeli rumah negara berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994. 3. Keadaan memaksa (overmacht: diluar dugaan) 4. Apabila terjadi penggusuran rumah atau tanah oleh Pemerintah untuk kepentingan umum.

51

Wawancara dengan Bapak Yuda Pamungkas, Pelaksana Tupoksi (Tugas Pokok Fungsi) di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I. Putri hafwany Pasaribu : Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara Di Kota Medan Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 (Studi Kasus di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I), 2009.

C. Upaya Penyelesaian terhadap Permasalahan yang Timbul dalam Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara di Kota Medan Dalam mengatasi permasalahan yang timbul dalam perjanjian beli sewa rumah negara di Kota Medan dilakukan dengan beberapa upaya-upaya di bawah ini yaitu:

52

1. Dalam hal cidera janji oleh pihak pembeli maka diberikan surat peringatan sampai tiga kali. Apabila dalam waktu satu bulan setelah peringatan terakhir diberikan, si pembeli sewa tidak mengindahkannya, maka si pemilik rumah berhak memutuskan perjanjian beli sewa secara sepihak. Dalam hal terjadinya pemutusan perjanjian secara sepihak ini, maka 10% (sepuluh persen) dari jumlah pembayaran akan menjadi milik si pemilik rumah. 2. Dilihat dari permasalahan kedua, nyatalah bahwa perjanjian beli sewa rumah negara ini dapat digolongkan pada perikatan kualitatif. Dalam perikatan macam ini debitur merupakan orang yang mempunyai kualitas khusus, yaitu mereka yang memenuhi syarat yang disebutkan dalam Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 dan mereka yang berkedudukan sebagai Pegawai Negeri. Dengan hilangnya kualitas khusus tersebut, maka perjanjian beli sewa itu menjadi putus. 3. Dalam ketentuan Pasal 10 Surat Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara diatur bahwa jika terjadi hal-hal diluar kemampuan kedua belah pihak, jika yang rusak atau musnah hanya rumahnya saja maka perjanjian beli sewa

52

Ibid.


dapat dilanjutkan hanya atas tanahnya saja. Ketentuan ini mengatur perihal keadaan memaksa (overmacht), yaitu kemusnahan obyek perjanjian karena terjadinya hal-hal diluar kesalahan para pihak, akibat dari adanya keadaan memaksa tersebut. Dalam suatu perjanjian timbal balik biasanya diadakan pengaturan mengenai overmacht dan risiko. Perjanjian beli sewa adalah suatu perjanjian jenis baru yang belum diatur dalam undang-undang. Perjanjian beli sewa ini adalah suatu perjanjian jual beli dan sewa menyewa. Kedua perjanjian tersebut ada pengaturannya mengenai siapa yang harus menanggung risiko dalam terjadinya keadaan memaksa. Dalam perjanjian sewa menyewa yang diatur dalam Pasal 1553 ayat (1) KUH Perdata sebagai berikut: “Jika selama waktu sewa, barang yamg disewakan sama sekali musnah karena suatu kejadian yang tak disengaja maka persetujuan sewa gugur demi hukum”. 53 Pengaturan tentang risiko sewa menyewa itu harus kita ambil secara kesimpulan. Dari perkataan “gugur demi hukum” dalam Pasal 1553 ayat (1) KUH Perdata tersebut di atas inilah kita simpulkan bahwa masing-masing pihak tidak dapat menuntut sesuatu apa dari pihak lawan, hal mana berarti bahwa kegiatan akibat musnahnya barang yang dipersewakan dipikul sepenuhnya oleh pihak yang menyewakan. 54 Berdasarkan hal ini, jelas kiranya bahwa dalam perjanjian beli sewa ini risiko ditanggung bersama oleh para pihak. 4. Apabila terjadi penggusuran rumah maupun tanah oleh Pemerintah untuk kepentingan umum maka pembeli dapat melunasi pembayaran angsuran 53 54

R. Subekti dan R.Tjitrosudibio, Op. Cit, Pasal. 1553 ayat (1). Soebekti, Aneka Perjanjian, (Bandung: Alumni, 1979), hal. 56.


atas rumah maupun tanah tersebut untuk pembuktian sebagai pemilik atas rumah maupun tanah tersebut untuk pembuktian sebagai pemilik atas rumah maupun tanah tersebut guna penggantian rugi dari Pemerintah.


BAB V KESIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan Kesimpulan dalam penulisan skripsi ini adalah: 1. Peralihan hak milik Rumah Negara dan tanah dapat dijadikan hak milik oleh Pegawai Negeri dengan cara perjanjian beli sewa. Dalam perjanjian beli sewa rumah negara, rumah tersebut dapat menjadi hak milik si pembeli setelah adanya peralihan ataupun penyerahan. Peralihan hak milik rumah dari negara kepada pembeli baru terjadi setelah angsuran yang terakhir dibayar lunas oleh si pembeli sewa, sedangkan penyerahan hak milik atas tanah dilaksanakan dengan berbagai tahap yaitu pembeli sewa terlebih dahulu telah mendapat surat yang menyatakan bahwa perjanjian beli sewa telah berakhir atau dengan kata lain angsuran telah dibayar lunas. Setelah itu Negara mengeluarkan surat keputusan pelepasan hak atas tanah, kemudian Pemohon wajib membayar uang administrasi dan mengisi permohonan pendaftaran Hak Milik. Permohonan pendaftaran hak milik diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan. Kemudian pihak Kantor Pertanahan akan mengukur luas tanah dan bangunan yang ada di dalam daftar permohonan hak milik. Setelah diadakan pengukuran, maka Pihak Kantor Pertanahan akan mendaftarkan hak milik yang baru dalam buku tanah baru dengan surat ukur yang sesuai dengan ukuran yang sebenarnya dengan menyebutkan keputusan ini sebagai dasar adanya Hak Milik menerbitkan Sertifikat Hak Milik. Setelah keluarnya


Sertifikat Hak Milik, maka secara sah dan benar pemilik rumah negara tersebut adalah Pegawai Negeri yang telah membayar sewa dengan lunas. 2. Dalam pelaksanaan perjanjian beli sewa rumah negara terdapat beberapa permasalahan. Permasalahan yang timbul dalam pelaksanaan perjanjian beli sewa rumah negara di Kota Medan adalah cidera janji oleh pihak penyewa, terbukti sudah pernah membeli atau memperoleh rumah dari negara berdasarkan peraturan yang berlaku, kehilangan status sebagai pegawai negeri karena diberhentikan secara tidak hormat, kehilangan status sebagai orangorang yang berhak membeli rumah negara berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994, keadaan memaksa (overmacht: di luar dugaan) dan akibat-akibatnya di dalam Pasal 10 Surat Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara, jika rumah tersebut terkena pergusuran oleh Pemerintah untuk kepentingan umum. Dalam menindaklanjuti permasalahan yang ada dalam pelaksanaan perjanjian beli sewa rumah negara ada upaya-upaya yang dilalui agar permasalahan tersebut dapat selesai. Upaya-upaya tersebut yaitu dalam hal cidera janji maka si pemilik rumah memberikan peringatan tertulis sebanyak tiga kali dalam waktu masing-masing satu bulan, apabila dalam waktu satu bulan setelah peringatan terakhir si pembeli sewa tidak mengindahkan peringatan tersebut, maka si pemilik rumah berhak memutuskan perjanjian beli sewa secara sepihak, maka 10% (sepuluh persen) dari jumlah pembayaran akan menjadi milik si pemilik rumah, sedangkan sisanya dikembalikan kepada si pembeli sewa. Dengan pernah membeli rumah negara dan atau hilangnya kualitas khusus sebagai pegawai negeri maka perjanjian beli sewa itu menjadi


putus. Dalam hal keadaan memaksa maka perjanjian beli sewa ini batal demi hukum, apabila yang musnah atau rusak berat hanya rumahnya saja, maka perjanjian beli sewa dapat dilanjutkan hanya atas tanahnya saja. Jika terjadi penggusuran oleh pihak Pemerintah untuk hal kepentingan umum maka penyewa rumah dapat melunasi seluruh pembayaran angsuran rumah negara tersebut untuk bukti kepemilikan rumah negara agar memperoleh ganti rugi atas tanah dan bangunan tersebut.

B. Saran Saran penulis dalam penulisan skripsi ini antara lain: 1. Proses peralihan hak milik rumah negara dan tanah dilakukan dengan cara perjanjian beli sewa. Perjanjian tersebut dibuat dalam bentuk standard contract, sehingga isi dalam perjanjian tersebut selalu mementingkan pihak penjual sewa. Diharapkan untuk kedepannya isi perjanjian beli sewa ini tidak hanya mementingkan pihak penjual sewa saja tetapi juga memikirkan pihak pembeli sewa. Sehingga hak-hak dan kewajiban para pihak dapat seimbang. Kemudian, setelah angsuran dalam perjanjian beli sewa dilunaskan, maka hak milik rumah negara dan hak milik tanah telah beralih kepada Pegawai Negeri yang bersangkutan. Tetapi dalam proses pembuatan sertifikat tanah perlu proses yang sangat panjang. Oleh karena itu, diharapkan proses peralihan hak milik tanah dengan diterbitkannya sertifikat hak milik dapat dilakukan dengan proses yang singkat dan tidak memakan waktu yang lama, sehingga jika terjadi sesuatu yang tidak diinginkan seperti terjadi penggusuran di daerah


Rumah Negara tersebut maka pihak pembeli sewa tidak merasa dirugikan. Karena jika terjadi sesuatu yang tidak diinginkan sedangkan Rumah Negara tersebut masih dalam hak Pemerintah, maka perjanjian Rumah Negara tersebut bisa batal menurut hukum jika rumah dan tanahnya musnah dan pihak penjual sewa akan memberikan ganti rugi sebesar 50% dari angsuran yang telah dibayar. Selain batal menurut hukum, pihak pembeli sewa diwajibkan melunaskan angsuran rumah tersebut jika hanya rumahnya saja yang rusak berat atau musnah. Dari penjelasan di atas dapat dilihat bahwa hal-hal tersebut sangat merugikan pihak pembeli sewa. Oleh karena itu, diharapkan dalam proses dikeluarkannya sertifikat hak milik bisa dilakukan dengan waktu yang cukup singkat. 2. Dalam perjanjian beli sewa rumah negara, permasalahan yang dapat terjadi adalah cidera janji. Oleh karena itu, dianjurkan kepada para pihak yang akan melakukan perjanjian beli sewa Rumah Negara sebaiknya memperhitungkan secara adil mengenai jumlah harga yang hendak dilunasi oleh pembeli sewa, sehingga pembeli sewa dapat memperhitungkan keuangannya untuk membeli Rumah Negara tersebut. Dengan diperhitungkannya keuangan si pembeli sewa, maka kemungkinan kecil pembeli sewa tidak akan melakukan wanprestasi dalam perjanjian tersebut. Selain cidera janji, masalah yang sering muncul adalah tidak meratanya pemberian Rumah Negara kepada Pegawai Negari. Disarankan kepada instansi-instansi yang terkait, seharusny meneliti dan benar-benar adil dalam memberikan izin untuk menempati Rumah Negara tersebut. Jangan sampai Pegawai Negeri yang telah memiliki Rumah dari


perjanjian beli sewa dapat diberi kembali sehingga merugikan Pegawai Negeri lainnya yang belum mendapat rumah. Sekarang ini, banyak kasus tersebut sering terjadi sebagai contoh Perumahan Dosen Universitas Sumatera Utara yang terletak dalam lingkungan Universitas. Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994, Perumahan Dosen Universitas Sumatera Utara ini tidak dapat dijadikan hak milik, karena rumah tersebut berada dalam lingkungan Universitas, sehingga rumah tersebut adalah Rumah Negara Golongan II. Disarankan kepada Departemen Pendidikan dan Kebudayaan terutama Bagian Biro Rektor Universitas Sumatera Utara untuk lebih tegas mengatur masalah Rumah Dinas atau Rumah Negara tersebut. Sehingga Rumah Dinas atau Rumah Negara tersebut dapat dijalankan sesuai dengan kebutuhan dan fungsinya.


DAFTAR PUSTAKA

A. Buku Agnes, M. Toar. Perjanjian Sewa Beli Ditinjau Dari Segi Konsumen. Jakarta: BPHN. 1998. Ashshofa, Burhan. Metode Penelitian Hukum. Jakarta: Rineka Cipta. 1996. Badrulzaman, Mariam Darus. KUH Perdata Buku III Hukum Perikatan dengan Penjelasannya. Bandung: Alumni. 1996. -----------------------------------. Kompilasi Hukum Perikatan. Bandung: PT. Citra Aditya Bakti. 2001. Gambir, Sri Hatta Melati. Beli Sewa sebagai Perjanjian Tak Bernama Pendangan Masyarakat dan Sikap Mahkamah Agung Indonesia. Bandung: Alumni. 1999. Hartono, Sunaryati. Kontrak di Bidang Perdagangan. Jakarta: BPHN. 1994. Harahap, M. Yahtya. Segi-segi Hukum Perjanjian. Bandung: Alumni. 1986. H. S, Salim. Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat di Indonesia. Jakarta: Sinar Grafika. 2003. Mahmud Marzuki, Peter. Penelitian Hukum. Jakarta: Kencana. 2005. Mertokusumo, R.M. Sudikno. Leasing Beli Sewa dan Jual Beli Angsuran. Jakarta: BPHN. 1986. Kartono. Persetujuan Jual Beli Menurut Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Jakarta: Pradnya Paramita. 1974. Patrik, Purwahid. Dasar-dasar Hukum Perikatan. Bandung: Mandar Maju. 1994.


Prodjodikoro, Wirjono.

Hukum Perdata

tentang

Persetujuan-persetujuan

Tertentu. Bandung: Sumur Bandung. 1981. Satrio, J. Hukum Perjanjian. Bandung: Alumni. 1992. Siregar, Tampil Anshari. Metodologi Penelitian Hukum. Medan: Pustaka Bangsa Press. 2005. Soeroto, R. Perbandingan Hukum Perdata. Jakarta: Sinar Grafika. 1992. Subekti, R. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Jakarta: Pradnya Paramita. 1995. -------------. Hukum Perjanjian. Jakarta: Intermasa. 1987. -------------. Pokok-Pokok Hukum Perdata. Jakarta: Intermasa. 1982. Sunggono, Bambang. Metodologi Penelitian Hukum. Jakarta: Raja Grafindo Persada. 1996.

B. Peraturan Perundang-undangan Undang-undang Nomor 43 Tahun 1999 tentang Pokok-pokok Kepegawaian. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 tentang Rumah Negara. Keputusan Menteri Perdagangan dan Koperasi Nomor: 34/KP/II/80 tentang Perizinan Kegiatan Usaha Sewa Beli Jual Beli dengan Angsuran. Keputusan Menteri Agraria/ Kepala Badan Pertahanan Nasional Nomor 2 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal yang Telah Dibeli oleh Pegawai Negeri dari Pemerintah. Keputusan Direktur Bina Teknik Nomor: 992/KPTS/Ct./1999 tentang Persetujuan dan Pemberian Kuasa Penjualan Rumah Negara Golongan III HDNO.


AA. 47.534 beserta Ganti Rugi atas Tanahnya terletak di Jalan Dr. Sumarsono No. 22 (d/h No. 20-B) Kecamatan Medan Baru Kodya Medan beserta Penetapan Harga Penjualannya. Keputusan

Direktur

Bina

Teknik

Nomor:

1357/KPTS/Ct./1996

tentang

Persetujuan dan Pemberian Kuasa Penjualan Rumah Negara Golongan III HDNO. AA. 42790 beserta Ganti Rugi atas Tanahnya terletak di Jalan Kapten M. Jamil Lubis No. 58 Medan Tembung Medan beserta Penetapan Harga Penjualannya. Surat Edaran Direktur Bina Usaha Perdagangan No. 408/Binus-3/IX/85 tertanggal 27 September 1985, tentang Permohonan Izin Usaha Sewa Beli. Surat Direktor Bina Usaha No. 719/Binus-3/VIII/1986, 8 Agustus 1986 hal penjelasan tentang Izin Usaha Sewa Beli dan Pengertian sewa Beli atau Hire Purchase dan Jual Beli Angsuran.

C. Kamus Departemen Pendidikan Nasional. Kamus Besar Bahasa Indonesia, Edisi Ketiga. Jakarta: Balai Pustaka. 2005. Sudarsono. Kamus Hukum. Jakarta: Rineka Cipta. 2007. Simorangkir, J. C. T. Kamus Hukum. Jakarta: Sinar Grafika. 2000.


D. Wawancara Wawancara dengan Bapak Yuda Pamungkas. Pelaksana Tupoksi (Tugas Pokok Fungsi) di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I. Rabu, 16 September 2009.

E. Internet http://irwan-sst.blogspot.com, Senin, 07 September 2009, 11.20 WIB. http://www.worldcat.org/oclc/21598520. Rabu, 14 Oktober 2009. 14.30 WIB.


LAMPIRAN


DAFTAR PERTANYAAN 1. Apa yang menjadi latar belakang diadakannya rumah Negara atau rumah dinas? Untuk membantu Pegawai Negeri dalam memenuhi kebutuhan hidup keluarganya, mensejahterakan keluarganya, dan untuk membantu Instansiinstansi Pemerintah dalam menjalankan tugas Negara dengan baik. 2. Mengapa dalam peralihan hak milik rumah Negara harus dilakukan dengan perjanjian beli sewa? Karena dengan beli sewa, maka PNS dapat membeli rumah dengan tidak memberatkan kehidupannya. Dengan cara mencicil, maka tidak memberatkan keuangan PNS. Selain itu, sebelum harga cicilan dibayar lunas, PNS tidak dapat memiliki rumah tersebut, sehingga rumah tersebut masih aman dan tetap dikuasai oleh Negara. 3. Siapa yang menjadi subyek dalam perjanjian beli sewa ini? Yang menjadi subyek dalam perjanjian ini adalah: a. Menteri Pekerjaan Umum mewakili Pemerintah Indonesia sebagai pihak yang menyewakan rumah negara tersebut diwakili oleh soerang kuasa. Yang biasa bertindak sebagai kuasa adalah Kepala Jawatan Gedung Negara. Pemberian kuasa ini tertuang dalam Keputusan Direktur Tata Bangunan tentang Persetujuan Pemberian Kuasa Penjualan Rumah Negara Golongan III beserta ganti rugi atas tanah. b. Si pembeli sewa dalam perjanjian beli sewa rumah negara adalah Pegawai Negeri (PNS atau TNI) atau pejabat negara yang memenuhi persyaratan yang telah ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan. 4. Apakah hanya PNS yang menyewa rumah pada saat itu juga yang dapat membeli rumah Negara tersebut? Ya. Karena salah satu syarat agar dapat membeli rumah Negara tersebut adalah penghuni rumah Negara tersebut yang telah mendapat SIP (Surat Izin Penghuni) dari Instansi tempat ia bekerja. 5. Bagaimana proses pelaksanaan beli sewa rumah Negara tersebut? Proses pembelian rumah Negara sangat banyak. Tapi secara singkat, penghuni tersebut adalah PNS yang telah mendapat SIP, lalu PNS mengajukan pernyataan ingin membeli rumah kepada Instansi tempat bekerja. Setelah Isntasi tersebut memberikan izin, lalu keluarlah Surat Keputusan mengenai harga tanah dan rumah. Setelah harga rumah dan tanah keluar, maka PNS tersebut dapat membuat surat perjanjian beli sewa rumah Negara dengan pihak yang bersangkutan. Setelah perjanjian dilakukan maka PNS dapat melakukan pembayaran tiap bulannya.


6. Siapa yang menentukan atau yang menetapkan bahwa rumah tersebut adalah rumah Negara golongan III dan siapa yang menetukan harga rumah dan tanah tersebut? Yang menentukan golongan rumah adalah Menteri Pekerjaan Umum yang diwakilkan oleh seorang kuasa yaitu Kepala Jawatan Gedung Negara. 7. Seperti kita ketahui bahwa, pembayaran dilakukan dengan mencicil, jika PNS tersebut memiliki uang lebih, apakah harga rumah tersebut dapat dilunasi? Tidak. Rumah tersebut tidak dapat dilunasi sekaligus. Rumah tersebut baru dapat dilunasi paling cepat 60 bulan. 8. Bagaimana jika pihak kedua meninggal dunia, apakah perjanjian masih dapat dilanjutkan? Masih. Jika, pihak kedua meninggal dunia maka perjanjian masih dapat dilanjutkan dengan ahli warisnya. Jika ahli warisnya tidak ada atau belum ditentukan, maka ahli warisnya dapat ditunjuk sesuai dengan Hukum Perdata. 9. Permasalahan apa yang timbul dalam pelaksanaan perjanjian beli sewa rumah Negara dan bagaimana upaya penyelesaiannya? Permasalahan yang timbul dalam perjanjian ini adalah: a. Cidera Janji; b. Terbukti sudah pernah membeli atau memperoleh rumah dari negara berdasarkan peraturan yang berlaku; c. Keadaan memaksa (overmacht: diluar dugaan); d. Apabila terjadi penggusuran rumah atau tanah oleh Pemerintah untuk kepentingan umum. Upaya penyelesaiannya adalah: a. Dalam hal cidera janji oleh pihak pembeli maka diberikan surat peringatan sampai tiga kali. Apabila dalam waktu satu bulan setelah peringatan terakhir diberikan, si pembeli sewa tidak mengindahkannya, maka si pemilik rumah berhak memutuskan perjanjian beli sewa secara sepihak. Dalam hal terjadinya pemutusan perjanjian secara sepihak ini, maka 10% (sepuluh persen) dari jumlah pembayaran akan menjadi milik si pemilik rumah. b. Dalam masalah telah mendapat rumah atau telah dipecat dari PNS secara tidak hormat, maka penyelesaiannya adalah dengan cara memeriksa kembali data-data yang bersangkutan. c. Dalam ketentuan Pasal 10 Surat Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara diatur bahwa jika terjadi hal-hal diluar kemampuan kedua belah pihak, jika yang rusak atau musnah hanya rumahnya saja maka perjanjian beli sewa dapat dilanjutkan hanya atas tanahnya saja. Ketentuan ini mengatur perihal keadaan memaksa (overmacht), yaitu kemusnahan obyek perjanjian karena terjadinya hal-hal diluar kesalahan para pihak, akibat dari adanya keadaan Putri hafwany Pasaribu : Perjanjian Beli Sewa Rumah Negara Di Kota Medan Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994 (Studi Kasus di Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara Medan I), 2009.

memaksa tersebut. Dalam suatu perjanjian timbal balik biasanya diadakan pengaturan mengenai overmacht dan risiko. Perjanjian beli sewa adalah suatu perjanjian jenis baru yang belum diatur dalam undang-undang. Perjanjian beli sewa ini adalah suatu perjanjian jual beli dan sewa menyewa. Kedua perjanjian tersebut ada pengaturannya mengenai siapa yang harus menanggung risiko dalam terjadinya keadaan memaksa. d. Apabila terjadi penggusuran rumah maupun tanah oleh Pemerintah untuk kepentingan umum maka pembeli dapat melunasi pembayaran angsuran atas rumah maupun tanah tersebut untuk pembuktian sebagai pemilik atas rumah maupun tanah tersebut untuk pembuktian sebagai pemilik atas rumah maupun tanah tersebut guna penggantian rugi dari Pemerintah. 10. Bagaimanakah permasalahan rumah Negara yang ada di USU. Mengapa rumah Negara tersebut tidak dapat dijadikan hak milik? Rumah Negara yang ada dalam areal USU tidak dapat dijadikan hak milik, itu dikarenakan : a. Rumah tersebut tidak memiliki jalan induk, sehingga untuk masuk ke daerah rumah tersebut harus melalui jalan menuju kea real kampus USU; b. Menurut pasal 15 ayat 3 PP Nomor 40 Tahun 1994 disebutkan bahwa: “Rumah Negara Golongan II yang tidak dapat dialihkan statusnya menjadi rumah Negara golongan III adalah: a. Rumah Negara golongan II yang berfungsi sebagai mess atau asrama sipil dan ABRI; b. Rumah Negara golongan II yang mempunyai fungsi secara langsung melayani atau terletak dalam lingkungan suatu kantor instansi, rumah sakit, sekolah, perguruan tinggi, pelabuhan udara, pelabuhan laut dan laboratorium atau balai penelitian. Dari pasal tersebut kita dapat mengetahui bahwa, perumahan dosen USU tersebut tidak dapat dialihkan statusnya ke rumah Negara golongan III sehingga rumah tersebut tidak dapat dijadikan hak milik.


PERJANJIAN BELI SEWA RUMAH NEGARA DI KOTA MEDAN BERDASARKAN PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 40 TAHUN 1994

Recommend Documents