Pembangunan Jaya Ancol, Tbk PARAMETER INVESTASI

Equity Valuation

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

22 Oktober 2015 Target Harga Terendah 2.681

Laporan Utama

Tertinggi 2.974

Pariwisata dan Properti

Kinerja Saham

Lebih Banyak Taman Wisata Untuk Keberlanjutan

Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

Informasi Saham

Rp

Kode Saham

PJAA

Harga Saham per 21 October 2015

2.100

Harga Tertinggi 52 minggu terakhir

2.723

Harga Terendah 52 minggu terakhir

1.283

Kapitalisasi Pasar Tertinggi 52 minggu (miliar)

4.356

Kapitalisasi Pasar Terendah 52 minggu

2.054

(miliar)

Harga dan Volume 4 Minggu Terakhir Harga

Sumber: Bloomberg, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

Pemegang Saham

(%)

Pemda DKI Jakarta

72,00

PT Pembangunan Jaya

18,01

Masyarakat (masing-masing dengan kepemilikan di bawah 5%)

9,99

Kontak: Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) 7884 0200 [email protected] ““Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo-consulting.co.id

PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk ("PJAA") menandai jejak sejarahnya pada tahun 1965, ketika Ir. Soekarno, Presiden pertama Indonesia memberi perintah kepada Gubernur Jakarta saat itu, dr. Soemarno Sosroatmodjo H., untuk memimpin pengembangan dan pembangunan Taman Impian Jaya Ancol ("Ancol") di daerah pesisir Jakarta. Kemudian pada tahun 1966, proyek ini diserahkan kepada PT Pembangunan Jaya yang menyiapkan rencana komprehensif pembangunan daerah Ancol. Pada tahun 1992, nama PT Pembangunan Jaya diubah menjadi PT Pembangunan Jaya Ancol, dengan Daerah Khusus Ibukota Jakarta memegang saham mayoritas perusahaan (80%). Pada tanggal 2 Juli 2004, PT Pembangunan Jaya Ancol mencatatkan sahamnya di Bursa Efek Indonesia dan menjadi perusahaan publik. IPO ini diikuti oleh revitalisasi Gelanggang Renang Ancol menjadi Atlantis Water Adventure dan Gelanggang Samudera Ancol menjadi Ocean Dream Samudra, masing-masing pada tahun 2005 dan 2006. PJAA terus meluncurkan serangkaian inisiatif untuk meningkatkan kualitas aset, seperti konversi Padang Golf Ancol menjadi Ocean Ecopark pada tahun 2011, instalasi air sanitasi laut yang disebut Reverse Osmosis - untuk memenuhi permintaan air bersih di Ancol, serta memasuki bisnis Meeting, Incentive, Conference dan Exhibition ("MICE") dengan mendirikan balai serbaguna Ecovention. Pada tahun 2014, PJAA memperkenalkan konsep Indoor Dunia Fantasi ("Dufan"), dengan tema taman Ice Age dan Hello Kitty Adventure di dalam area Dufan, dan membuka kembali Seaworld Ancol pada awal 2015. Halaman 1 dari 15

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk PARAMETER INVESTASI Bekerja sama dengan Pemegang Merek Global dalam Meluncurkan Wahana Wisata Baru PJAA mengubah situs Ramashinta-nya (dalam area Dufan) menjadi taman hiburan indoor, dan bersama-sama dengan Century Fox dan Sanrio Company Ltd, PJAA menyiapkan area petualangan baru yang penuh dengan tokoh kartun terkenal seperti Hello Kitty dan beberapa karakter kartun dari film Ice Age. Sebagai hasilnya, Dufan mengalami peningkatan jumlah pengunjung pada tahun 2014. Jumlah pengunjung Dufan pada tahun 2014 mencapai 2,06 juta, naik dari 1,91 juta pada tahun 2013, dan kemungkinan akan lebih tinggi pada tahun 2015 karena sudah mencapai 384 ribu pada 1Q2015. Ekspansi untuk Mendukung Pertumbuhan Masa Depan Kami menyukai PJAA karena mereka terus berekspansi, meningkatkan dan memperkenalkan taman baru untuk mendukung pertumbuhan masa depannya. Pada 2015, PJAA berencana untuk berinvestasi sebesar Rp2,3 triliun dari belanja modal untuk mengembangkan proyek Ocean Fantasy, mendapatkan kembali tanah, dan menyelesaikan pembangunan hotel baru. Kami percaya bahwa proyek Ocean Fantasy akan menjadi sebuah daya tarik besar bagi pengunjung di masa depan. Reklamasi wilayah 32 ha di Ancol akan memberikan lahan untuk pengembangan bisnis properti PJAA masa depan. Potensi Pendapatan Lebih Tinggi dari Seaworld Ancol Setelah ditutup selama sekitar 8 bulan, PJAA membuka kembali Seaworld Ancol pada 17 Juli 2015. Namun kali ini, PJAA akan mengelolanya sendiri (tidak mengalihkan ke pihak lain). Sebagai hasilnya, PJAA akan dapat menghasilkan pendapatan yang lebih tinggi dari area ini. PJAA tidak akan lagi menerima hanya 5% dari pendapatan yang dihasilkan dari penjualan tiket dan 6% dari penjualan makanan. Prospek Usaha Meskipun perlambatan ekonomi Indonesia menjadi 4,7% dan 4,67% pada 1Q2015 dan 2Q2015, kami melihat bahwa prospek industri rekreasi, terutama di Jakarta, tetap cerah. Dengan basis populasi Jakarta yang besar, yang sebagian besar adalah dalam kelompok usia produktif dan muda, pembangunan infrastruktur transportasi, dan taman rekreasi yang terbatas di ibu kota, industri ini akan tetap prospektif dalam jangka panjang. Diuntungkan juga dari lokasi yang unik (pesisir) dan kemampuan untuk meningkatkan land bank (dengan cara reklamasi), kami optimis masa depan PJAA tak diragukan lagi. Belum lagi, pendapatan PJAA akan menjadi jauh lebih baik setelah mengambil alih pengelolaan Seaworld Ancol. Kami percaya bahwa PJAA akan mampu mencatat pertumbuhan 14,6% atas pendapatan pada akhir 2015. Tabel 1: Ringkasan Kinerja 2012 1.054

2013 1.242

2014 1.101

2015P 1.262

2016P 1.321

Laba Sebelum Pajak [Rp miliar]

239

262

305

404

441

Laba Bersih [Rp miliar]

178

192

235

304

332

EPS [Rp]

111

120

147

190

207

10,0

7,9

22,4

29,2

9,2

P/E [x]

6,6

9,1

12,1

12,4*

11,3*

PBV [x]

0,9

1,2

1,8

2,1*

1,7*

Pendapatan [Rp miliar]

EPS growth [%]

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing * Berdasarkan harga sama per 21 Oktober 2015 – Rp2.100/saham

“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo-consulting.co.id

22 Oktober 2015

Halaman 2 dari 15

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk MAKROEKONOMI DAN INDUSTRI Kondisi Makroekonomi Mengecewakan di 1H2015; Namun Sedikit Meningkat di Paruh Kedua Perekonomian Indonesia telah mengalami perlambatan untuk paruh pertama tahun ini. Pertumbuhannya melambat ke level terendah secara tahunan di Q1 dan data terakhir menunjuk pada berlanjutnya kelesuan di Q2. Pada bulan Mei, ekspor mencatat pertumbuhan negatif selama delapan bulan secara berturutturut dan indeks manufaktur tetap berada di wilayah kontraksi di tengah penurunan berkelanjutan dalam produksi dan pesanan baru. Selain itu, Program belanja publik pemerintah yang banyak dibicarakan dimulai dengan awal yang lambat secara menghawatirkan. Kemajuan yang terbatas terlihat pada pelaksanaan proyek-proyek infrastruktur baru seiring hambatan birokrasi dan sengketa tanah. Penundaan tersebut menjadi perhatian karena pengeluaran pemerintah diharapkan untuk mengimbangi pelemahan di sektor eksternal dan diramalkan sebagai pendorong utama pertumbuhan tahun ini. Indeks Harga konsumen naik 0,54% pada Juni 2015 dari bulan sebelumnya, atau mencapai inflasi tahunan sekitar 7,3%. Tekanan harga biasanya meningkat selama bulan suci Ramadhan, yang dimulai tahun ini pada pertengahan Juni. Akibatnya, Bank Indonesia memutuskan untuk mempertahankan tingkat kebijakan BI di 7,5%, seperti yang diharapkan oleh pasar.

Tabel 2: Indikator Makro Ekonomi Indikator Inflasi (%) Pertumbuhan PDB (%) Suku Bunga BI (%)

2013

2014

1H15

2015F*

6,4 5,6 7,5

6,4 5,0 7,75

7,3 4,7 7,5

6,5 5,0 7,20

Sumber: Bank Indonesia, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan:* Proyeksi

Walau demikian, kami memproyeksikan pertumbuhan ekonomi akan membaik menjelang akhir tahun 2015 dan menguat lebih lanjut pada tahun 2016, seiring adanya percepatan belanja publik dan pulihnya tingkat kepercayaan. Penghapusan subsidi BBM telah memberikan ruang fiskal yang diperlukan untuk peningkatan investasi infrastruktur publik. Setelah melonjak, mengikuti penghapusan subsidi BBM, inflasi sekarang secara umum moderat seiring penurunan harga energi. Inflasi kemungkinan akan tetap di 6,5%, seiring dengan pelemahan Rupiah baru-baru ini yang mengimbangi penurunan harga energi.

Populasi besar di Jakarta Menciptakan Permintaan Besar bagi Pariwisata Kami melihat bahwa populasi yang besar dan terus berkembang di Jakarta, yang berjumlah 10,2 juta orang per Juni 2015, akan menjaga permintaan atas kegiatan liburan dan rekreasi di daerah Jakarta naik. Kelebihan dari populasi tersebut adalah berada pada kelompok usia prima dan produktif (sekitar 25 - 39 tahun) dengan persentase yang besar juga berada pada kelompok usia dini (> 9 tahun). Dengan komposisi seperti itu, ada persentase yang signifikan dari keluarga muda (keluarga dengan satu atau dua anak-anak di bawah 9 tahun) yang memerlukan kegiatan liburan rekreasi saat masa liburan dan akhir pekan. Gambar 1: Populasi Jakarta 2000 - Juni 2015


22 Oktober 2015

Sumber: BAPPEDA DKI Jakarta, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

Halaman 3 dari 15

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk Gambar 2: Komposisi Penduduk Jakarta Menurut Umur, 2000 - Juni 2015

Sumber: BAPPEDA DKI Jakarta, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

Pasokan Terbatas bagi Area Rekreasi di Jakarta Kami melihat bahwa industri rekreasi di Jakarta masih prospektif. Hal ini disebabkan pertumbuhan penduduk Jakarta dan tempat-tempat rekreasi dan budaya yang tersedia di ibu kota amat terbatas. Tidak banyak area rekreasi yang telah dikembangkan di Jakarta; sampai saat ini, kami melihat 14 situs yang beroperasi untuk keperluan budaya dan rekreasi. Dengan moratorium pembangunan mal di Jakarta, mulai berlaku pada tahun 2011, masyarakat telah beralih ke situs luar ruangan untuk kegiatan rekreasi mereka. Tabel 3: Situs Budaya dan Rekreasi di Jakarta, 2014 No

Situs Wisata

Jenis

Luas Area (Ha)

1

Taman Impian Jaya Ancol

Wisata bahari dan rekreasi

552

2

Wisata budaya

250

Wisata Pendidikan

140

4

Taman Mini Indonesia Indah Taman Margasatwa Ragunan Monumen Nasional

5

Musem Nasional

Wisata Sejarah dan budaya

6

Wisata Pendidikan

7

Museum TNI Satria Mandala Museum Sejarah Jakarta

Wisata sejarah dan pendidikan

13,59

8

Museum Tekstil

Wisata Sejarah dan pendidikan

1,6

9

Museum Bahari

Wisata Sejarah dan budaya

9,8


8,3


0,63

3

10

80 26,34 5

11

Museum Seni Rupa Keramik Museum Wayang

12

Gedong Joang 45


3,66

13

Taman Arkeologi Onrust (Kep. Seribu) Pelabuhan Sunda Kelapa

Wisata bahari dan belanja

12,0


760

14

dan

Wisata Pendidikan dan sejarah

Sumber: Dinas Kebudayaan dan Pariwisata Provinsi DKI Jakarta


22 Oktober 2015

Halaman 4 dari 15

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk INFORMASI BISNIS Profil PJAA

Perjalanan panjang PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk ("PJAA") dimulai dengan reklamasi pantai Taman Impian Jaya Ancol ("Ancol") pada tahun 1962, dan pada tahun 1966, sebuah perusahaan ("BPP Proyek Ancol") yang mengelola daerah ini dibentuk. Pada tahun 1973, pondok pertama di daerah Ancol, Putri Duyung Cottage, selesai dibangun. Tahun berikutnya, dua theme parks, yaitu Gelanggang Renang Ancol dan Gelanggang Samudra Jaya Ancol diresmikan, dan sepuluh tahun kemudian taman fun theme park pertama dan terbesar - Dufan, secara resmi terbuka untuk umum. Pada tahun 1992, BPP Proyek Ancol secara resmi berubah menjadi PT Pembangunan Jaya Ancol, dan kemudian menjadi perusahaan publik pada tahun 2004. Pada tahun 2006, PJAA memulai bisnis pengembangan properti dengan meluncurkan sebuah klaster perumahan kota yang eksklusif, Marina Coast Royal Residence, di daerah Ancol. Untuk menarik lebih banyak pengunjung, PJAA bersama-sama dengan Century Fox, sebuah perusahaan pembuat film global yang memiliki hak cipta dari banyak karakter kartun, meluncurkan wahana baru Ice Age pada 2014. Pada tahun yang sama, PJAA juga bekerja sama dengan Sanrio Company Ltd, memperkenalkan Petualangan Hello Kitty di Dufan. Gambar 3: Peristiwa Penting PJAA

2006: Entered property industry

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

PJAA bergerak dalam tiga bisnis utama, yaitu:


22 Oktober 2015

 Rekreasi: PJAA telah berhasil mengembangkan dan mengelola pantai Ancol (Pantai Marina, Pantai Festival, Pantai Indah, Beach Pool dan Pantai Karnaval), dan berbagai taman (Dunia Fantasi, Atlantis Water Adventure, Ocean Dream Samudra, Pasar Seni, Samudra Ecopark );  Pengembangan Properti: PJAA telah membangun reputasi sebagai pengembang properti eksklusif dan mewah dengan beberapa kluster perumahan, yaitu Marina Coast, De'Cove, Coastavilla, Puri Marina Ancol Town House, Northland Apartment, dan Jaya Ancol Seafront.  Perdagangan dan Jasa: PJAA mengelola beberapa area kuliner yang menarik di Ancol, di mana ada banyak restoran terkenal, seperti Talaga Sampireun, Jimbaran, Bandar Djakarta, dan Segarra. PJAA juga telah membangun bangunan Candi Bentar Convention Hall dan Ecovention, untuk menunjang kegiatannya di bisnis ini. Sebuah skema kemitraan, seperti untuk mengoperasikan Ancol Beach City dan Seaworld Ancol, adalah jenis lain dari kerjasama yang PJAA telah mulai untuk mendukung bisnis ini. Halaman 5 dari 15

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk Untuk struktur bisnis, PJAA telah mendirikan beberapa anak perusahaan, yaitu:  PT Taman Impian Jaya Ancol ("TIJA"): terlibat dalam bisnis rekreasi, resort, perdagangan dan jasa. PJAA memiliki 99,99% saham TIJA ini. TIJA mengelola beberapa unit usaha, yaitu Dunia Fantasi, Ocean Dream Samudra, Atalantis Water Adventure, Putri Duyung Ancol, Marina dan Ocean Ecopark.  PT Seabreez Indonesia ("Seabreez"): terlibat dalam bisnis perdagangan, pengembangan, transportasi, perbaikan lokakarya, publikasi, industri, pertanian dan layanan. PJAA memiliki 95,27% saham Seabreez.  PT Sarana Tirta Utama ("STU"): terlibat dalam bisnis jasa, perdagangan umum, industri serta pengembangan. PJAA memiliki 65% saham STU.  PT Jaya Ancol ("JA"): bergerak di bidang perdagangan, pembangunan, transportasi, bengkel perbaikan, percetakan, industri, pertambangan, pertanian dan layanan. PJAA memiliki 99% saham JA. JA mengelola pertunjukan lumba-lumba dan singa laut di Suoi Tien Park, Vietnam.  PT Jakarta Tollroad Pembangunan ("JTD"): terlibat dalam bisnis pengembangan dan layanan. PJAA memiliki 25,64% saham JTD ini.  PT Philindo Sporting Amusement dan Pariwisata ("PSAT"): terlibat dalam bisnis pariwisata. PSAT juga merupakan operator dari gedung HAILAI. PJAA memiliki 50% saham PSAT ini.  PT Jaya Bowling Indonesia ("JBI"): terlibat dalam pengelolaan fasilitas olahraga, terutama fasilitas bowling di gedung HAILAI. PJAA memiliki 16,75% saham JBI.  PT Kawasan Ekonomi Khusus Marunda Jakarta ("KEKMJ"): terlibat dalam bisnis pengembangan, perdagangan dan jasa. PJAA memiliki 25% saham KEKMJ. Gambar 4: Struktur Grup PJAA

0,82%


22 Oktober 2015


Halaman 6 dari 15


Masih Menjadi Tujuan Wisata Nomor Satu di Jakarta Didukung oleh area rekreasi yang besar dan kemampuan untuk membuat banyak acara menarik, Ancol tetap menjadi tujuan wisata nomor satu di Jakarta. Selain itu, Ancol adalah satu-satunya tujuan rekreasi yang mencatat pertumbuhan positif pengunjung pada tahun 2014, dibandingkan dengan "empat besar" tujuan wisata yang lain di Jakarta. Meskipun jumlah pengunjung lebih rendah dibandingkan Taman Marga Satwa Ragunan selama Idul Fitri Liburan di 2015, kami memandang bahwa Ancol akan menjaga status nomor satu tujuan wisata pada tahun 2015. PJAA telah melaksanakan secara berkelanjutan beberapa event di akhir tahun, yang mana dapat mengerek jumlah pengunjung. Gambar 5: Jumlah Pengunjung Beberapa Tourist Tujuan di Jakarta, 2012 - 1Q2015

Sumber: Dinas Kebudayaan dan Pariwisata Provinsi DKI Jakarta, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

Wahana Baru, Menarik Lebih Banyak Pengunjung Beberapa tahun ke belakang, PJAA merelokasi situs Ramashinta dari Dufan ke taman indoor. Pada bulan April 2014, PJAA meluncurkan Ice Age Arctic Adventure di area ini, duplikasi dari daerah kutub di mana wisatawan bisa berjalan dan naik sebuah kapal buatan disertai dengan karakter film kartun Ice Age. Selain itu, bersama-sama dengan Sanrio Company Ltd, PJAA membuka area atraksi baru yang disebut Hello Kitty Adventure, di mana pengunjung dapat menonton dan tahu lebih banyak tentang karakter kartun Hello Kitty. Mengingat daya tarik objek wisata baru, Dufan mengalami peningkatan jumlah pengunjung pada tahun 2014. Pengunjung Dufan di 2014 mencapai 2,06 juta naik dari 1,91 juta pada 2013. Pada 2015, jumlah pengunjung berpotensi akan melampaui jumlah 2014, karena pengunjung Dufan telah mencapai 384 ribu di 1Q2015, jauh sebelum Idul Fitri dan liburan sekolah di bulan Juni-Juli. Gambar 6: Pengunjung Dufan, 2013 - 1Q2015


22 Oktober 2015

Halaman 7 dari 15

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

Membuka kembali Seaworld Ancol Berpotensi Menghasilkan Pendapatan yang Lebih Tinggi Setelah ditutup selama sekitar 8 bulan, Seaworld Ancol dibuka kembali pada 17 Juli 2015. Ketika Seaworld Ancol sedang dikelola oleh PT Sea World Indonesia, PJAA hanya menerima sekitar 5% dari penjualan tiket masuk dan 6% dari penjualan makanan. Sekarang PJAA mengambil alih manajemen, kontribusi pendapatan dari Seaworld Ancol akan menjadi jauh lebih tinggi di masa depan daripada beberapa tahun terakhir. Gambar 7: Suasana di Seaworld Ancol pada Hari Pembukaan Kembali

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

Terus Menjaga Ekspansi Pada 2015, PJAA berencana untuk berinvestasi sekitar Rp2,3 triliun untuk belanja modal. Investasi tersebut akan digunakan untuk mengembangkan proyek Ocean Fantasy, mendapatkan kembali tanah, dan menyelesaikan pengembangan JW Marriot Hotel. Untuk tahap pertama proyek reklamasi, PJAA berencana untuk mendapatkan kembali lahan seluas 32 ha, terletak di utara wilayah yang ada. Setelah selesai tahap pertama, PJAA berencana menambah 1.000 ha areal reklamasi, yang mana akan terhubung ke area 32 ha. Sementara proyek Ocean Fantasy merupakan daerah rekreasi yang menawarkan kegiatan air yang menyenangkan seperti daerah Flying Dutchman, Sinbad Adventures, dll. Di area tersebut, PJAA juga berencana membangun hotel lain. Kami melihat bahwa rencana tersebut akan menopang pertumbuhan pendapatan PJAA di masa depan.


22 Oktober 2015

Halaman 8 dari 15


Gambar 8: Proyek Ocean Fantasy PJAA


Gambar 9: Proyek Reklamasi Tanah PJAA


Menjual Banyak Properti, tapi Pendapatan Masih Belum Diakui Kemampuan PJAA untuk menjual persediaan propertinya pada 2014 patut diperhatikan. PJAA mampu menjual sekitar 100 unit kondominium Jaya Ancol Seafront dan unit double-decker-nya, yang mencatat penjualan gabungan Rp238,5 miliar. Northland Apartment sudah 80% terjual. Namun, penjualan tersebut tidak sepenuhnya diakui seiring pembangunan menara belum sepenuhnya selesai. Akibatnya, pendapatan PJAA dari bisnis pengembangan properti secara signifikan turun pada tahun 2014 menjadi Rp195 miliar, dari Rp417,7 miliar pada tahun 2013. Tren ini terus berlanjut di 1H2015, di mana pendapatan hanya sedikit meningkat dari Rp49,6 miliar di 1H2014 menjadi Rp53,5 miliar di 1H2015. Namun, kami percaya bahwa kontribusi penjualan dari bisnis ini secara signifikan akan meningkat setelah pembangunan tower apartemen (The Northland Apartment) selesai.


22 Oktober 2015

Halaman 9 dari 15

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk KEUANGAN Turun Sementara di 1H2015 Selama 2014 dan 1H2015, pendapatan PJAA ini menunjukkan tren yang menurun. Pendapatan PJAA di 2014 turun menjadi Rp1,01 triliun, dari Rp1,4 triliun pada 2013. Tren ini terus berlanjut di 1H2015, pendapatan turun menjadi Rp476,7 miliar dibandingkan Rp488,2 miliar di 1H2014. Penurunan pada tahun 2014 tersebut terutama disebabkan oleh pengakuan pendapatan lebih rendah atas bisnis pengembangan properti, karena Northland Apartment dan Kondominium Ancol Jaya Seafront belum selesai dibangun. Pada 1H2015, pendapatan PJAA dari gerbang utama Ancol (tiket masuk) meningkat. Namun, karena kebanyakan dari pengunjung tersebut hanya jalan-jalan atau sekedar bermain, pendapatan PJAA dari taman hiburan, restoran dan hotel, atau layanan lainnya cenderung kurang. Meski demikian, kami percaya bahwa kondisi tersebut hanya sementara, karena jumlah tempat rekreasi terpadu di Jakarta masih terbatas, sementara jumlah penduduk tumbuh. Gambar 10: Pendapatan PJAA, 2013 - 1H2015


Namun, Marjin Membaik Meskipun pendapatan PJAA di 2014 dan 1H2015 menurun, kami melihat marjin mereka membaik. Marjin laba kotor tercatat 45,33% pada tahun 2014, jauh lebih tinggi dibandingkan 39,73% pada tahun 2013. Margin laba bersih juga lebih tinggi, menjadi 21,35% pada tahun 2014 vs 15,48% pada tahun 2013. Selanjutnya, di 1H2015 margin laba bersih PJAA secara signifikan meningkat menjadi 25,55%, vs 14,92% di 1H2014. Peningkatan marjin yang signifikan disebabkaan oleh biaya perolehan tanah dan bangunan yang lebih kecil di tahun 2014 terkait akuisisi lahan yang relatif tidak mahal. Sementara di 1H2015, sebagai akibat dari perjanjian pengalihan aset Seaworld Ancol, PJAA menerima Rp77,4 miliar yang mendorong marjin laba bersih naik.


22 Oktober 2015

Halaman 10 dari 15


Gambar 11: Margin PJAA ini, 2013 - 1H2015


Utang Berbunga yang Lebih Rendah Selama 1H2015, PJAA melunasi hutangnya kepada PT Bank Mandiri Tbk sebanyak Rp80 miliar dan, karenanya, mengurangi tingkat utangnya menjadi hanya Rp160 miliar pada akhir 1H2015, dari Rp240 miliar pada akhir tahun 2014. Dengan ini, utang berbunga PJAA turun menjadi Rp458,6 miliar, jauh lebih rendah dibandingkan Rp538,2 miliar pada akhir tahun 2014. Meskipun demikian, kami melihat bahwa interest coverage ratio PJAA (EBITDA / biaya bunga) masih lebih rendah dibandingkan dengan levelnya pada tahun 2013. Interest coverage ratio pada tahun 2013 adalah 14,7x, sedangkan pada tahun 2014 dan 1H2015, masing-masing adalah 10,5x dan 10,98x.

Gambar 12: Rasio Liabilities to Equity & Rasio Interest Bearing Debt to Equity PJAA


Gambar 13: Interest Coverage Ratio PJAA



22 Oktober 2015

Halaman 11 dari 15

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk ANALISA SWOT

Tabel 4: Analisa SWOT     

  

Kekuatan Satu-satunya pantai landai di Jakarta Pengalaman panjang sebagai pemilik dan operator taman rekreasi dan hiburan Peluncuran wahana baru untuk menjaga daya tarik taman rekreasi Perluasan lahan dengan cara reklamasi Pemilik dan operator dari Seaworld Ancol Kesempatan

Kenaikan harga lahan yang cepat dalam tiga tahun terakhir Hambatan masuk yang tinggi Jumlah penduduk pada kelompok usia produktif dan muda yang besar sebagai target pasar PJAA

Kelemahan 

Portofolio saat ini terkonsentrasi hanya di daerah Ancol



Tumbuhnya situs rekreasi dalam ruangan, seperti Trans Studio atau Kidzania Persaingan yang intensif di antara para pengembang properti di daerah pesisir utara Jakarta



Ancaman

Sumber: PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing


22 Oktober 2015

Halaman 12 dari 15

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk TARGET HARGA PENILAIAN 

Metodologi Penilaian Kami mengaplikasikan pendekatan pendapatan menggunakan Discounted Cash Flows (DCF) sebagai metode penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan merupakan faktor yang sangat mempengaruhi nilai (value driver) PJAA jika dibandingkan dengan pertumbuhan aset. Kami tidak menggabungkan metode DCF dengan Guideline Company Method (GCM) karena tidak ada perusahaan sejenis yang terdaftar DI IDX seperti PJAA. Valuasi ini didasarkan pada harga saham 100% PJAA per 21 Oktober 2015, menggunakan laporan keuangan PJAA per tanggal 30 Juni 2015 untuk analisa fundamental kami.



Estimasi Nilai Kami menggunakan Cost of Capital 9,22% dan Cost of Equity 10,80% berdasarkan pada asumsi berikut: Tabel 5: Asumsi Risk free rate [%]* Risk premium [%]* Beta [x]** Cost of Equity [%] Marginal tax rate [%] Interest Bearing Debt to Equity Ratio [x] WACC [%]

8,66 1,77 1,21 10,80 25,0 0,83 9,22

Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: * per 21 Oktober 2015 **PEFINDO Beta Saham per 15 Oktober 2015

Target harga untuk 12 bulan berdasarkan posisi penilaian pada tanggal 21 Oktober 2015 dengan menggunakan metode DCF dengan asumsi tingkat diskonto 9,41% adalah antara Rp2.681 hingga Rp2.974 per saham. Tabel 6: Ringkasan Metode Penilaian DCF

PV of Free Cash Flows [Rp miliar] PV Terminal Value [Rp miliar] Non-Operating Assets – [Rp miliar] Interest Bearing Debt [Rp miliar] Total Equity Value [Rp miliar] Number of Share [juta saham] Fair Value per Share [Rp]

Konservatif

Moderat

Agresif

1.052 3.395 301 (459) 4.290 1.600 2.681

1.107 3.574 301 (459) 4.524 1.600 2.828

1.163 3.753 301 (459) 4.758 1.600 2.974

Sumber: Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing


22 Oktober 2015

Halaman 13 dari 15


Tabel 7: Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasian (Rp miliar)

Pendapatan

2012

2013

2014

2015P

2016P

1.054

1.242

1.101

1.262

1.322

(597)

(748)

(602)

(742)

(770)

Biaya Penjualan Laba Kotor Biaya Operasional

457

493

499

520

552

(214)

(220)

(239)

(202)

(222)

Laba Operasional

243

274

261

318

330

Pendapatan (biaya) lain

(4)

(12)

(44

86

111

Laba sebelum pajak

239

262

305

404

441

Pajak

(61)

(72)

(71)

(101)

(110)

Laba bersih

178

192

235

304

332


Tabel 8: Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian

Gambar 14: Market Value Added and Market Risk

Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing

Gambar 15: ROA, ROE dan Assets Turnover (Rp miliar)

2012

2013

2014 2015P

2016P

Kas dan setara kas

553

417

323

474

613

Piutang

138

229

151

110

115

6

6

8

9

9

23

16

19

31

32

1

1

1

1

1

Aset

Persediaan Aset jk pendek lain Aset keuangan - dimiliki hingga jatuh tempo Piutang kepada pihak terafiliasi

25

19

50

36

36

Investasi di perusahaan lain

165

258

545

530

530

Aset tetap

994

1.185

1.268

1.295

1.360

Aset real estat

240

193

247

375

393

Properti investasi

181

284

277

278

307

62

20

20

116

122

2.388

2.627

2.907

3.252

3.516

Aset jangka panjang lainnya

Total aset


Tabel 9: Rasio Kunci Kewajiban Hutang usaha

56

32

65

77

80

Pinjaman bank jangka pendek

60

100

194

160

60

Kewajiban jangka pendek lainnya

344

311

300

342

364

Hutang jangka panjang

437

437

344

279

279

Kewajiban jangka panjang lainnya

181

276

386

473

480

1.078 1.310

1.157 1.471

1.289 1.618

1.331 1.921

1.264 2.253

Jumlah kewajiban Jumlah ekuitas


2012

2013

2014 2015P 2016P

Pendapatan

12,9

17,8

(11,3)

14,6

4,7

Laba usaha

19,2

12,6

(4,7)

22,1

3,7

Laba bersih

10,0

7,9

22,4

29,2

9,2

Marjin Laba Kotor

43,4

39,7

45,3

41,2

41,8

Marjin Laba Operasional

23,1

22,0

23,7

25,2

25,0

Marjin laba bersih

16,9

15,5

21,4

24,1

25,1

Pertumbuhan [%]

Profitabilitas [%]

ROA

7,5

7,3

8,1

9,3

9,4

ROE

13,6

13,1

14,5

16,7

15,4

Liabilities to equity

0,8

0,8

0,8

0,7

0,6

Liabilities to assets

0,5

0,4

0,4

0,4

0,4

Solvabilitas [x]



22 Oktober 2015

Halaman 14 dari 15

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk DISCLAIMER Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan. Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya. Dengan demikian kami tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan lap oran ini. Adapun asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian (cut off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu -waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu. Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini. Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini bukan merupakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu. Laporan ini mungkin tidak sesuai untuk beberapa investor. Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini. Har ga, nilai, atau pendapatan dari setiap saham Perseroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mata uang tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal. Informasi dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi. Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang undangan yang berlaku. Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh PT P efindo Riset Konsultasi (PRK) atau PEFINDO Riset dan Konsultasi bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh PRK yang berhubungan dengan cakupan Jasa kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut. Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu atau suatu strategi investasi. Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pemodal disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintalah bantuan penasehat keuangan. PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis. PEFINDO telah menetapkan kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non -publik tertentu yang diterima sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan database ya ng digunakan dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan. Laporan ini dibuat dan disiapkan PRK dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia (BEI). Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai. PRK akan menerima imbalan dari BEI dan Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi website kami di http://www.pefindo -consulting.co.id Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh PEFINDO Riset dan Konsultasi - Divisi Valuasi Saham dan Indexing. Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia.


22 Oktober 2015

Halaman 15 dari 15

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk PARAMETER INVESTASI

Recommend Documents