PEDOMAN STANDAR DOKUMEN KPR

Indonesian Secondary Mortgage Corporation

PT Sarana Multigriya Finansial (Persero)

PEDOMAN STANDAR DOKUMEN KPR

Bapindo Plaza, Mandiri Tower, 10Th Floor, Jalan Jendral Sudirman Kaveling 54-55, Jakarta 12190 Tel: +62 21 5267331, Fax: +62 21 5267287 e-mail: [email protected]

#11

DAFTAR ISI Pendahuluan

........................

01. Origination 0101. Kriteria KPR 0102. Tahapan Proses Originasi KPR 0103. Fungsi Dalam Proses Originasi KPR 0104. Berkas Kredit 0105. Daftar Kerjasama dengan Pihak Ketiga

........................ ........................ ........................ ........................ ........................

02. Underwriting 0201. Tugas dan Syarat Underwriter 0202. 3 C’s 0203. Verifikasi 0204. Rasio Angsuran 0205. Penilaian Agunan 0206. LTV 0207. Asuransi 0208. Keputusan Kredit 0209. Berkas Agunan

........................ ........................ ........................ ........................ ........................ ........................ ........................ ........................ ........................

03. Servicing 0301. Tanggung Jawab Departemen Servicing 0302. Kustodi Dokumen KPR 0303. Monitoring Berkas Agunan 0304. Customer Loan Service 0305. Collections 0306. Loan Workout 0307. Foreclosure 0308. Prepayment

........................ ........................ ........................ ........................ ........................ ........................ ........................ ........................

04. Quality Control

........................

05. Management Information System 0501. Teknologi Informasi 0502. Set-up and Maintaining Loan File

........................ ........................ ........................

Lampiran Perjanjian Kredit Formulir Mortgage Glosary Ringkasan

........................ ........................ ........................ ........................


REVISI

PENDAHULUAN

BAB

HALAMAN

1/2

SUB-BAB

01. Pedoman Standar Dokumen KPR ini disusun dengan bantuan Technical Assistant (TAR INO 39427) dari Asian Development Bank (ADB) dan diterbitkan oleh PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) disingkat SMF untuk digunakan oleh lembaga perbankan dan/ non bank yang menyalurkan KPR atau disingkat Originator. 02. Pedoman ini telah dikonsultasikan dengan perbankan yang difasilitasi oleh Bank Indonesia. 03. Pedoman ini disusun dengan memperhatikan ketentuan dalam Basel Accord dan Peraturan Bank Indonesia. 04. Pedoman ini berisi hal pokok dan mendasar yang dapat digunakan sebagai acuan Originator dalam memproduksi KPR yang berkualitas. 05. Kriteria Standar yang terdapat dalam Pedoman ini secara bertahap akan ditingkatkan sehingga Originator memiliki acuan untuk memproduksi KPR yang siap untuk disekuritisasi dan layak investasi/ investment grade. Semakin tinggi kualitas portfolio KPR, maka semakin kecil pendukung kredit/ credit enhancement yang diperlukan dalam rangka sekuritisasi. 06. Originator dapat mengaplikasikan pedoman ini secara bertahap. Bagi Originator yang sejak awal telah siap menggunakan pedoman ini secara menyeluruh, akan lebih mudah untuk mengaplikasikan setiap peningkatan standar pedoman ini dimasa datang. 07. Pedoman ini mencakup: a. Origination b. Underwriting c. Servicing d. Quality Control e. Management Information System

KOLOM VERIFIKASI



REVISI

PENDAHULUAN

BAB

HALAMAN

SUB-BAB

08. Sistematika penyusunan Pedoman dibagi menjadi 5 (lima) kolom penjelasan: TINJAUAN UMUM

01. Penjelasan mengenai tema pembahasan sub-bab.

KRITERIA STANDAR

02. Kriteria standar dokumen.

ALASAN PENERAPAN KRITERIA STANDAR

03. Penjelasan mengenai alasan penerapan kriteria standar.

HAL PENTING UNTUK DIPERHATIKAN

04. Hal-hal yang relevan untuk mendukung kriteria standar.

PENJELASAN LEBIH LANJUT

05. Merujuk pada Bab/ Sub-bab lain yang berkaitan dengan sub-bab ini.

KOLOM VERIFIKASI


2/2

ORIGINATION

#11

ORIGINATION 0101. Kriteria KPR

........................

0102. Tahapan Proses Originasi KPR

........................

0103. Fungsi Dalam Proses Originasi KPR

........................

0104. Berkas Kredit

........................

0105. Daftar Kerjasama dengan Pihak Ketiga

........................

PEDOMAN STANDAR DOKUMEN KPR BAB

01

ORIGINATION

SUB-BAB

01

KRITERIA KPR

REVISI

HALAMAN

TINJAUAN UMUM

1/4

Sarana pemasaran untuk menawarkan KPR kepada masyarakat harus jelas dan transparan agar tidak menyesatkan konsumen dan tidak menimbulkan persaingan yang tidak sehat diantara Originator.

KRITERIA STANDAR

Kriteria KPR beserta penjelasannya dibuat secara singkat, jelas dan tidak menyesatkan konsumen sehingga memudahkan konsumen untuk mengambil keputusan dalam memilih KPR yang sesuai dengan kemampuannya. Contoh kata-kata dalam iklan yang dinilai menyesatkan antara lain: tanpa uang muka, bunga nol persen, tanpa biaya KPR dan lain-lain.

KRITERIA KPR

PENJELASAN

01. Tujuan penggunaan kredit:

Membeli rumah atau membangun rumah di atas lahan sendiri. Jika disamping untuk membeli rumah, Originator juga menawarkan jenis kredit lainnya, maka kriteria kredit lainnya tersebut harus dijelaskan secara rinci.

02. Lokasi:

Di wilayah kerja Originator.

03. Jangka Waktu:

Sejak awal Originator harus menjelaskan ketentuan mengenai jangka waktu KPR secara jelas. Misalnya, untuk produk KPR dengan angsuran tetap mengakibatkan jangka waktu KPR menjadi lebih panjang atau lebih pendek.

04. Syarat konsumen

Sudah jelas.

a. Kewarganegaraan: b. Usia:

KOLOM VERIFIKASI

KRITERIA KPR


01

ORIGINATION

SUB-BAB

01

KRITERIA KPR

REVISI

HALAMAN

05. Penghasilan:

 Jika

Originator

mempunyai

2/4

ketentuan

mengenai batasan penghasilan konsumen, maka batasan tersebut harus tercantum dalam sarana pemasaran.  Sebagai konsekuensinya, Originator harus secara konsisten melayani konsumen yang memiliki

penghasilan

dalam

batasan

tersebut.

06. Jumlah KPR

 Originator dapat menentukan limit KPR yang dapat diberikan.  Originator

harus

menyatakan

bahwa

besarnya KPR yang dapat diberikan kepada konsumen

tergantung

dari

besarnya

penghasilkan konsumen1.  Maksimum KPR adalah 70% X (mana yang lebih rendah antara harga jual tanah & rumah dengan hasil penilaian/ appraisal)2.

07. Angsuran:

Originator menjelaskan:  angsuran KPR terdiri dari pokok dan bunga.  angsuran KPR dapat tetap atau berubah tergantung

jenis

suku

bunga

yang

digunakan.

08. Suku Bunga:

Originator menjelaskan:  Jenis suku bunga (fixed atau adjustable)  jangka waktu berlakunya suku bunga

KOLOM VERIFIKASI

KRITERIA KPR


01

ORIGINATION

SUB-BAB

01

KRITERIA KPR

REVISI

HALAMAN

3/4

 besarnya suku bunga  Saat/kapan

terjadinya

perubahan

suku

bunga

09. Persyaratan Agunan:

Originator menjelaskan jenis agunan yang disyaratkan.

10. Biaya KPR:

Originator menjelaskan:  jenis, tujuan dan besarnya biaya yang menjadi tanggungan konsumen.  biaya KPR

tidak diperhitungkan dalam

KPR.  saat pelunasan biaya KPR

11. Prepayment:

Originator menjelaskan persyaratan, biaya, penalti

(bila

ada)

jika

konsumen

akan

melakukan prepayment. 12. Uang muka

Originator menjelaskan bahwa besarnya uang muka dapat berubah tergantung dari hasil penilaian. Jika hasil penilaian lebih kecil dari harga jual tanah dan rumah, maka jumlah kredit menjadi lebih kecil dan akibatnya uang muka harus ditambah. Jika kerjasama antara bank dengan developer menawarkan potongan harga jual tanah & rumah dan potongan tersebut dicatat sebagai uang muka, maka seyogyanya hal tersebut

KOLOM VERIFIKASI

KRITERIA KPR


01

ORIGINATION

SUB-BAB

01

KRITERIA KPR

REVISI

HALAMAN

disampaikan

kepada

konsumen

4/4

secara

transparan sejak awal.


Kriteria standar diperlukan agar suatu produk KPR ditawarkan kepada konsumen secara jelas dan transparan sehingga tidak menyesatkan konsumen dalam mengambil keputusan.


Setiap fasilitas kredit harus mempunyai tujuan penggunaan yang jelas karena setiap jenis kredit mempunyai karakteristik yang berbeda, baik dari segi jangka waktu, perhitungan bunga, agunan (barang bergerak/ tidak bergerak).


1

Lihat Bab Underwriting Sub-bab Rasio Angsuran

2

Lihat penjelasan pada Bab Underwriting Sub-bab LTV

KOLOM VERIFIKASI

KRITERIA KPR


01

ORIGINATION

SUB-BAB

02

TAHAPAN PROSES ORIGINASI KPR

REVISI

HALAMAN

TINJAUAN UMUM

1/3

01. Proses Originasi KPR Originator perlu memiliki pedoman tertulis mengenai seluruh tahap proses originasi, mulai dari awal kontak dengan konsumen sampai dengan pencairan. Pedoman tersebut hendaknya mudah diakses dan dipahami oleh seluruh staf yang terlibat dalam proses. 02. Struktur Organisasi Untuk mendukung pelaksanaan proses originasi, perlu adanya struktur organisasi yang jelas termasuk tanggung jawab, akuntabilitas dan peran staf diseluruh aspek dalam proses originasi.

KRITERIA STANDAR

01. Tahapan Proses Originasi: a. Memberikan informasi dan konsultasi KPR kepada konsumen; b. Memberikan perkiraan besarnya KPR (pre-approval) kepada konsumen berikut penjelasan biaya yang akan menjadi beban konsumen; c. Memberi informasi kepada konsumen tentang lokasi perumahan yang telah dikerjasamakan dengan Originator; d. Menerima formulir aplikasi beserta data pendukung dari konsumen; e. Menerima kelengkapan data agunan; f.

Melakukan ’personal discussion’ dengan konsumen;

g. Melakukan penilaian dan verifikasi data serta underwriting sampai terbit keputusan kredit; h. Melakukan akad kredit jika berkas lengkap dan tidak ada perubahan data konsumen dan atau agunan;

KOLOM VERIFIKASI



01

ORIGINATION

SUB-BAB

02


REVISI

HALAMAN

i.

2/3

Pencairan KPR dilakukan setelah seluruh berkas untuk pengikatan lengkap.

02. Originator memiliki sistem yang mampu mengukur waktu yang diperlukan dalam proses originasi.


01. Proses originasi dengan sistem ban berjalan dapat mempercepat proses dan memperkecil biaya proses. 02. Dapat membantu konsumen untuk mengambil keputusan berdasarkan informasi yang layak dan benar. 03. Konsistensi implementasi originasi dengan pedoman yang telah dibuat adalah merupakan salah satu hal yang akan dinilai oleh perusahaan pemeringkat/ rating agency ketika Originator akan menjual portofolio KPRnya.


01. Input data konsumen hendaknya dilakukan oleh unit kerja lain sehingga tidak mengganggu pelayanan terhadap konsumen. 02. Sedini mungkin Originator memastikan bahwa konsumen telah memahami bahwa: a. Sistem perhitungan bunga fully amortized (monthly/annual rest) yang memiliki karakter: 

Angsuran KPR terdiri dari pokok dan bunga;



Pada awal masa KPR, porsi bunga akan lebih besar dari porsi pokok dan porsi bunga tersebut akan terus menurun sedangkan porsi pokok akan terus meningkat sampai akhirnya pokok pinjaman menjadi nol, pada saat mana KPR dinyatakan lunas1;

b. Jika konsumen tidak melaksanakan kewajiban angsurannya berdasarkan

KOLOM VERIFIKASI



01

ORIGINATION

SUB-BAB

02


REVISI

HALAMAN

3/3

perjanjian kredit maka Originator dapat mengeksekusi agunan. c. Jika terdapat kesulitan pembayaran angsuran, segera menghubungi Originator. d. Kemungkinan perubahan suku bunga serta prepayment. e. Ringkasan Hak dan Kewajiban konsumen yang tertuang dalam Perjanjian Kredit. f.

Pentingnya

pemeliharaan

rumah

untuk

meningkatkan

nilai

kepemilikan/equity konsumen pada rumah tersebut. g. Besarnya biaya KPR yang menjadi tanggung jawab konsumen. h. Bahwa

konsumen

setuju

jika

Originator

mengalihkan

dan

atau

menjaminkan hak tagih KPR kepada pihak ketiga setiap saat. 03. Untuk memberikan informasi yang seragam kepada konsumen, Originator perlu memiliki standar informasi yang dibuat secara tertulis dan senantiasa disempurnakan

berdasarkan

masukan/pertanyaan

yang

masih

diajukan oleh konsumen.


1

Lihat lampiran Grafik Amortisasi Angsuran

KOLOM VERIFIKASI


sering


01

ORIGINATION

SUB-BAB

03

FUNGSI DALAM PROSES ORIGINASI KPR

REVISI

HALAMAN

TINJAUAN UMUM

1/2

Untuk memproduksi KPR berkualitas secara efisien dan efektif, diperlukan suatu unit kerja khusus yang didukung dengan staf yang khusus menangani proses KPR atau sering disebut KPR Center.

KRITERIA STANDAR

Fungsi dalam originasi mencakup:

01. Loan Processor:

menawarkan produk dan jasa, menerima aplikasi dan melakukan ’personal discussion’ dengan konsumen. melakukan verifikasi, meminta dilakukan penilaian, mendapatkan informasi kredit, peninjauan lapangan/ checking on the spot (bila perlu), meneliti kebenaran dan kelengkapan data dalam berkas KPR, data entry dan kompilasi data agunan untuk kemudian diserahkan kepada underwriter.

02. Underwriter:

melakukan analisis dan memberikan rekomendasi serta bertanggung jawab bahwa proses KPR telah dilakukan berdasarkan pedoman yang ada.

03. Loan Approval:

memberikan

keputusan

kredit

(menyetujui

atau

menolak)

04. Loan Closer:

mempersiapkan waktu, tempat dan mengundang para pihak yang harus hadir serta memastikan bahwa seluruh berkas sebagai syarat akad kredit telah lengkap dan benar.


Untuk menciptakan built-in control dan menghindari kemungkinan timbulnya pertentangan kepentingan dalam proses KPR dengan tetap mempertimbangkan

KOLOM VERIFIKASI



01

ORIGINATION

SUB-BAB

03


REVISI

HALAMAN

2/2

aspek pelayanan terhadap konsumen. Dengan demikian harus ada pemisahan yang jelas antara fungsi tersebut di atas. Misalnya fungsi loan processor dengan underwriter harus dilakukan oleh orang yang terpisah.


01. KPR Center seyogyanya memiliki income statement dan balance sheet sendiri, sehingga cost of funds, overhead cost, margin dan risk premium dapat dihitung terpisah dari produk bank yang lain. 02. Dalam hal penerimaan aplikasi dilakukan oleh pihak ketiga, maka ‘personal discussion’ dengan konsumen tetap dilakukan oleh loan processor. 03. Mutasi

horisontal

dan

program

pendidikan

yang

berkesinambungan

diperlukan untuk membentuk kader yang berkualitas. 04. Apabila salah seorang staf yang bertugas menjalankan salah satu fungsi tersebut di atas sedang berhalangan (cuti, sakit, atau mengikuti pendidikan), maka Originator harus memastikan bahwa proses KPR yang sedang berjalan, tidak terganggu. 05. Konsistensi implementasi antara pedoman dan pelaksanaannya merupakan salah satu faktor yang akan dinilai oleh perusahaan pemeringkat pada saat akan dilakukan sekuritisasi. 06. Dianjurkan agar staf loan processor dan Underwriter sudah memiliki pengalaman dibidang servicing.


KOLOM VERIFIKASI



01

ORIGINATION

SUB-BAB

04

BERKAS KREDIT

REVISI

HALAMAN

TINJAUAN UMUM

1 /3

Proses originasi KPR akan menghasilkan 2 (dua) berkas, yaitu Berkas Kredit dan Berkas Agunan. Berkas Kredit berisi berkas mulai dari aplikasi sampai KPR lunas, seperti yang diuraikan dalam bab ini, sedangkan Berkas Agunan akan diuraikan dalam bab terpisah1.

KRITERIA STANDAR

01. Berkas Kredit minimal terdiri dari: a. Formulir standar aplikasi KPR yang telah diisi lengkap2; b. Fotocopy KTP calon konsumen dan suami/ istri; c. Surat Nikah/ Cerai, dan perjanjian perkawinan (jika ada); d. Fotocopy Kartu Keluarga; e. Surat Kewarganegaraan/ Surat Ganti Nama; f.

Riwayat Hidup konsumen dan suami/ istri;

g. Worksheet/Kertas kerja personal discussion; h. Formulir Verifikasi i.

Data tentang Penghasilan calon konsumen: 



Berpenghasilan tetap: 

Keterangan Penghasilan dari Perusahaan/ slip gaji;



Keterangan bekerja pada Perusahaan;



Fotocopy rekening tabungan/ rekening koran minimum tiga bulan terakhir ;



Copy NPWP/ SPT PPh 21 untuk pinjaman di atas jumlah tertentu sesuai ketentuan.

Berpenghasilan tidak tetap: 

Fotocopy Anggaran Dasar Perusahaan dan pengesahannya;



Fotocopy surat ijin usaha;

KOLOM VERIFIKASI

BERKAS KREDIT


01

ORIGINATION

SUB-BAB

04

BERKAS KREDIT

REVISI

HALAMAN





j.



Informasi keuangan perusahaan;



Rekening koran/ tabungan 3 bulan terakhir;



Fotocopy NPWP/ SPT PPh 21.

Wirausaha: 

Fotocopy rekening tabungan/ koran 3 bulan terakhir



NPWP



Informasi keuangan terakhir



SPT Pajak satu tahun terakhir

Profesional: 

Fotocopy Ijin Profesi;



Fotocopy rekening tabungan/ koran 3 bulan terakhir;



Fotocopy catatan/ pembukuan penerimaan penghasilan dari profesi.

Fotocopy data rumah dan tanah yg akan diagunkan: 

Pelunasan uang muka kepada penjual;



Sertifikat Tanah;



Perjanjian untuk jual beli/ PPJB;



Izin Mendirikan Bangunan (IMB);



Pelunasan PBB, rekening telepon dan listrik (khusus untuk rumah bekas).

k. Surat Kuasa Pendebetan yang turut ditandatangani oleh istri/ suami; l.

2 /3

Laporan Hasil Penilaian;

m. Bukti pelunasan biaya KPR; n. Surat Keputusan Kredit;

KOLOM VERIFIKASI

BERKAS KREDIT


01

ORIGINATION

SUB-BAB

04

BERKAS KREDIT

REVISI

HALAMAN

3 /3

o. Fotocopy berkas agunan; p. Worksheet/kertas kerja underwriting. 02. Semua surat menyurat dengan konsumen sampai KPR lunas terdokumentasi dengan baik dalam Berkas Kredit.


Kelengkapan dan pemeliharaan seluruh berkas KPR dengan baik adalah penting karena pada saatnya akan digunakan sebagai bahan peninjauan/ pemeriksaan oleh perusahaan pemeringkat/ rating agency dalam rangka sekuritisasi.


01. Pemilihan teknologi yang tepat dan input data secara lengkap dan akurat sangat membantu Originator

untuk

penelusuran informasi mengenai

konsumen tertentu. 02. Seluruh berkas yang diuraikan di atas, memiliki benang merah satu dengan lainnya sesuai urutan proses/ tanggal penerbitan. 03. Berkas yang berupa fotocopy, dicocokkan dengan aslinya dan dibubuhi paraf dan tanggal pemeriksaan yang menandakan bahwa fotocopy sesuai dengan aslinya. Ini penting untuk menghindari terjadinya penipuan. 04. Originator harus memastikan bahwa calon konsumen adalah orang yang sama dengan orang yang tercantum datanya dalam KTP atau tanda bukti diri lainnya yang setara dengan KTP. 05. Seluruh berkas yang ditulis dan atau diisi oleh konsumen, tidak boleh diwakilkan, apalagi jika ditulis oleh staf Originator, apapun alasannya.


1

Lihat Bab Underwriting Sub-bab Berkas Agunan

2

Lihat Standar Formulir Aplikasi Permohonan KPR

KOLOM VERIFIKASI

BERKAS KREDIT


01

ORIGINATION

SUB-BAB

05

DAFTAR KERJASAMA DENGAN PIHAK KETIGA

REVISI

HALAMAN

TINJAUAN UMUM

1/1

Untuk mempercepat proses originasi, Originator perlu memiliki daftar nama pihak ketiga (termasuk perusahaan tempat calon konsumen bekerja, lokasi perumahan berikut nama perusahaan pengembang, notaris, perusahaan penilai dan perusahaan asuransi) yang telah disetujui terlebih dahulu sebelum konsumen mengajukan aplikasi KPR. Daftar tersebut di atas disebut Daftar Kerjasama dengan Pihak Ketiga (List of Advance Approval).

KRITERIA STANDAR

01. Originator memiliki persyaratan yang harus dipenuhi oleh pihak ketiga. 02. Masing-masing persyaratan sesuai dengan jenis kegiatan pihak ketiga. 03. Persyaratan yang berlaku bagi pihak ketiga dari waktu ke waktu perlu disesuaikan dengan kebutuhan Originator. 04. Originator memelihara daftar hitam yang berisi nama pihak ketiga yang bermasalah.


01. Untuk memudahkan penetapan standar prestasi kerja dan standar biaya bagi pihak ketiga. 02. Untuk memudahkan pengukuran prestasi kerja dari pihak ketiga.


Penilaian terhadap kinerja pihak ketiga yang kurang baik perlu diinformasikan ke seluruh unit yang terkait.


KOLOM VERIFIKASI

DAFTAR KERJASAMA DENGAN PIHAK KETIGA

UNDERWRITING

#11

UNDERWRITING 0201. Tugas dan Syarat Underwriter

........................

0202. 3 C’s

........................

0203. Verifikasi

........................

0204. Rasio Angsuran

........................

0205. Penilaian Agunan

........................

0206. LTV

........................

0207. Asuransi

........................

0208. Keputusan Kredit

........................

0209. Berkas Agunan

........................


02

UNDERWRITING

SUB-BAB

01

TUGAS DAN SYARAT UNDERWRITER

REVISI

HALAMAN

TINJAUAN UMUM

1/3

01. Underwriting bukan hanya merupakan ilmu pengetahuan akan tetapi juga merupakan seni, oleh karenanya tugas ini mempunyai karakter yang spesifik. 02. Seni dari underwriting adalah mengambil keputusan berdasarkan judgement dan pengalaman dalam mengukur keseimbangan beberapa faktor risiko dalam KPR. 03. Umumnya keputusan kredit yang baik dibuat oleh seorang underwriter berdasarkan intuisi dan pengalamannya dalam mengevaluasi ratusan bahkan ribuan aplikasi KPR serta pemahamannya terhadap karakteristik kredit macet.

KRITERIA STANDAR

Tugas Underwriter: 01. Melakukan verifikasi ulang terhadap isi Berkas Kredit atas kelengkapan berkas KPR sehingga mudah dibaca; 02. Melakukan verifikasi atas isi Berkas Kredit1; 03. Menganalisa 3 aspek: ability to pay, willingness to pay dan agunan2; 04. Memberi rekomendasi untuk menyetujui atau menolak aplikasi KPR.


Untuk menghasilkan portfolio KPR yang berkualitas untuk disekuritisasi.


01. Seorang underwriter bisa saja mempunyai latar belakang pendidikan yang beragam, namun secara umum harus memiliki: a. Integritas Dengan integritas yang kuat, seorang analis tidak akan goyah terhadap kemungkinan timbulnya pertentangan kepentingan dalam menjalankan

KOLOM VERIFIKASI



02

UNDERWRITING

SUB-BAB

01


REVISI

HALAMAN

2/3

tugasnya. b. Pengetahuan teknis yang mendalam Mempunyai

pengalaman

dalam

melakukan

evaluasi/analisa

KPR;

mengikuti perkembangan industri pembiayaan perumahan umumnya. c. Sensitif Seorang underwriter harus mampu meramu informasi yang ada dalam Berkas Kredit menjadi suatu cerita. Kadangkala fakta yang diungkapkan hanyalah merupakan sebagian dari suatu cerita, maka underwriter harus mampu menemukan bagian dari cerita yang tercecer dan merangkainya kembali menjadi suatu cerita yang sarat dengan informasi; menyusun daftar pertanyaan untuk mendapatkan informasi yang masih diperlukan; bahkan mungkin menemukan unsur penipuan yang terselubung. Pada umumnya seorang underwriter harus menyenangi, menjiwai dan dapat menikmati pekerjaan yang sangat detil. d. Intuisi Seorang underwriter dituntut untuk mempunyai intuisi yang akan membantu dalam menemukan kejanggalan lebih dini dalam sebuah aplikasi KPR. e. Etika Berpegang teguh pada etika dan menjunjung tinggi kredibilitas profesi sebagai underwriter. Underwriter perlu memiliki etika profesi yang merupakan rujukan dalam melakukan tugasnya sehari-hari. f.

Obyektif Seorang underwriter adalah manusia biasa yang tidak mungkin 100%

KOLOM VERIFIKASI



02

UNDERWRITING

SUB-BAB

01


REVISI

HALAMAN

3/3

melepaskan diri dari unsur subyektif. Untuk menjaga obyektifitas, maka keputusan kredit dilakukan oleh orang yang berbeda, misalnya dengan sistem dual approval atau komite kredit. g. Pengetahuan Hukum Seorang underwriter harus mempunyai pengetahuan yang luas terutama hukum, pertanahan, perbankan dan pasar modal serta ketentuan lain yang berkaitan dengan pembiayaan perumahan. Seorang underwriter harus mempunyai kemampuan untuk memahami konsekuensi yuridis dari keputusannya. 02. Untuk membentuk keahlian, seorang underwriter dapat dilakukan dengan cara melakukan evaluasi secara periodik terhadap Berkas Kredit yang bermasalah. Hasil evaluasi ini akan berupa daftar kekeliruan (red flag list) masa lalu yang digunakan sebagai rujukan agar tidak terulang kembali.


1

Lihat Bab Underwriting Sub-bab Verifikasi

2

Lihat Bab Underwriting Sub-bab 3C’s

KOLOM VERIFIKASI



02

UNDERWRITING

SUB-BAB

02

3 C's

REVISI

HALAMAN

TINJAUAN UMUM

1/3

Pada pokoknya tugas seorang underwriter adalah melakukan evaluasi terhadap character/willingness to pay, capacity/ability to pay dan collateral. Dalam mempertimbangkan ketiga aspek tersebut, seorang underwriter perlu mencari jawaban atas pertanyaan sebagai berikut: 01. Apakah konsumen mempunyai kemampuan keuangan yang cukup untuk membayar uang muka dan biaya KPR? 02. Apakah penghasilan konsumen cukup untuk membayar angsuran dan kewajiban keuangan lainnya? 03. Apakah penghasilan tersebut diyakini akan dapat terus berlanjut dimasa datang? 04. Apakah nilai rumah dan tanah dimaksud memadai untuk dijadikan agunan? 05. Apakah konsumen mau melaksanakan kewajiban membayar angsuran dengan baik jika KPR-nya disetujui?

KRITERIA STANDAR

Faktor yang di analisis 01. Character Karakter akan berkaitan dengan motivasi konsumen untuk melaksanakan kewajiban keuangan (willingness to pay). Hal ini sifatnya sangat subyektif, oleh karenanya untuk mengetahui willingness to pay diperlukan pengalaman. Personal discussion dengan konsumen akan sangat membantu untuk memahami karakter konsumen. 02. Capacity Untuk menilai kemampuan angsur seorang konsumen (ability to pay), minimal

seorang

underwriter

memiliki

pengetahuan

teknis/

KOLOM VERIFIKASI

3 C’s

technical


02

UNDERWRITING

SUB-BAB

02

3 C's

REVISI

HALAMAN

2/3

knowledge. 03. Collateral Evaluasi terhadap agunan dengan bantuan jasa petugas penilai yang mencantumkan nilai pasar wajar, kondisi fisik serta pertimbangan yang menjadi dasar penilaian tersebut.


Untuk menghasilkan portfolio KPR yang berkualitas untuk disekuritisasi.


01. Karakter berkaitan erat dengan itikad baik. Mengetahui sejak dini itikad baik seseorang merupakan suatu keahlian tersendiri yang dapat dipelajari dari pengalaman dengan melakukan observasi. Itikad baik terutama dapat diketahui jika Originator bertemu langsung dengan konsumen. 02. Penghasilan yang stabil adalah penghasilan yang memadai dan terjamin kelangsungannya untuk jangka waktu yang panjang. Penghasilan sementara atau yang diperkirakan akan diperoleh dimasa datang, sebaiknya tidak diperhitungkan. 03. Agunan memenuhi syarat jika setiap saat dapat dijual kembali dengan mudah, cepat dan dengan nilai jual yang melebihi jumlah KPR sehingga dapat melindungi kepentingan konsumen. 04. Kemampuan membayar angsuran dan nilai agunan adalah penting. Akan tetapi, kemampuan membayar angsuran lebih penting dari nilai agunan. Jadi meskipun nilai agunan mencukupi, bukan berarti KPR harus diberikan kepada seseorang yang sejak awal sudah dapat diduga akan memiliki kesulitan atau tidak mungkin melakukan pembayaran angsuran.

KOLOM VERIFIKASI

3 C’s


02

UNDERWRITING

SUB-BAB

02

3 C's

REVISI

HALAMAN


KOLOM VERIFIKASI

3 C’s

3/3


02

UNDERWRITING

SUB-BAB

03

VERIFIKASI

REVISI

HALAMAN

1/2

TINJAUAN UMUM

Verifikasi adalah kegiatan menguji kebenaran data aplikasi KPR konsumen.

KRITERIA STANDAR

Melalui proses verifikasi, Originator meyakini bahwa: 01. Tidak ada perbedaan atau inkonsistensi data satu dengan lainnya, 02. Sumber pembayaran uang muka dan biaya KPR bukan dari pinjaman.


Untuk memastikan bahwa: 01. Tidak ada data fiktif dan atau unsur penipuan dalam setiap aplikasi KPR, 02. Konsumen

tidak

memiliki

kewajiban

keuangan

lainnya

yang

akan

mengganggu kemampuan angsur.


01. Penghasilan tambahan merupakan komponen penghasilan yang sangat rawan karena sering digunakan untuk “mengkatrol” penghasilan yang sesungguhnya. 02. Verifikasi

atas

penghasilan

tambahan

dilakukan

terhadap

besarnya

penghasilan; dari mana sumbernya serta apakah ada hubungan antara sumber tersebut dengan sektor usaha yang digeluti calon konsumen (kemungkinan adanya conflict of interest). 03. Penelitian lebih dalam perlu dilakukan jika terdapat inkonsistensi antara data yang satu dengan lainnya dan atau ditemui adanya masa tenggat dalam riwayat hidup. 04. Verifikasi terhadap kebenaran tempat bekerja dan tempat tinggal dapat dilakukan oleh pihak ketiga yang ditunjuk oleh Originator.

KOLOM VERIFIKASI

VERIFIKASI


02

UNDERWRITING

SUB-BAB

03

VERIFIKASI

REVISI

HALAMAN


KOLOM VERIFIKASI

VERIFIKASI

2/2


02

UNDERWRITING

SUB-BAB

04

RASIO ANGSURAN

REVISI

HALAMAN

TINJAUAN UMUM

1/3

Faktor terpenting untuk menghitung kemampuan angsur (ability to pay) adalah dengan menggunakan rasio berikut ini.

KRITERIA STANDAR

Cara menghitung rasio angsuran: 01. Front end Ratio/ Payment to income ratio Yaitu persentase tertentu dari penghasilan kotor yang dapat dialokasikan untuk pembayaran angsuran KPR yang terdiri dari pokok, bunga dan asuransi (jika premi dibayar bulanan). 02. Back end ratio/ Debt to Income ratio Yaitu persentase dari penghasilan kotor yang dapat dialokasikan untuk kewajiban bulanan termasuk angsuran KPR, asuransi, pinjaman mobil, kartu kredit.


Kewajaran besarnya angsuran KPR memungkinkan konsumen menggunakan


01. Contoh perhitungan:

sisa penghasilannya untuk hidup secara layak.

Front end ratio umumnya berkisar 25% - 28%. Back end ratio umumnya berkisar 33% - 36%. Penghasilan Kotor/bulan Rp 3.000.000,Kewajiban lain/bulan: Angsuran motor

Rp 600.000,-

Kartu Kredit

Rp 125.000,- +/+

KOLOM VERIFIKASI

RASIO ANGSURAN


02

UNDERWRITING

SUB-BAB

04

RASIO ANGSURAN

REVISI

HALAMAN

Kewajiban bulanan

2/3

Rp 725.000,-

Payment to Income ratio: Perkiraan angsuran KPR/bulan Rp 3.000.000 x 28% = Rp 840.000,- (X) Debt to Income ratio: Perkiraan pengeluaran/bulan Rp 3.000.000 x 36% = Rp 1.080.000,Perkiraan angsuran KPR/ bulan Rp 1.080.000 - Rp Rp 725.000,= Rp 355.000,- (Y) Angsuran KPR adalah mana yang lebih kecil antara (X) dan (Y). 02 Menghitung rasio tersebut di atas adalah penting untuk mengukur besarnya risiko dari aplikasi KPR yang diajukan. Namun demikian, analisa risiko adalah bukan satu-satunya alat untuk mengukur risiko. Dimungkinkan untuk melakukan kompensasi antara faktor yang positif dengan faktor yang negatif, baik yang sifatnya kualitatif maupun kuantitatif. Contoh: a. Uang muka yang lebih besar atau LTV kecil. b. Ada penghasilan yang tidak diperhitungkan dalam menghitung ratio. c. Dapat membuktikan adanya tabungan yang dilakukan secara konsisten serta kemampuan mengatur keuangan dengan membuktikan adanya investasi lainnya. 03 Dalam praktek masih digunakan cara menghitung kemampuan angsur dengan cara yang sederhana yaitu satu pertiga dari penghasilan bersih dengan maksimum 35 %.

KOLOM VERIFIKASI

RASIO ANGSURAN


02

UNDERWRITING

SUB-BAB

04

RASIO ANGSURAN

REVISI

HALAMAN


KOLOM VERIFIKASI

RASIO ANGSURAN

3/3


02

UNDERWRITING

SUB-BAB

05

PENILAIAN AGUNAN

REVISI

HALAMAN

TINJAUAN UMUM

1/4

01. Penilaian agunan adalah kegiatan menentukan estimasi harga pasar terhadap suatu obyek tertentu dan pada satu saat tertentu. 02. Estimasi Harga Pasar a. Penilaian agunan adalah opini tentang estimasi nilai suatu barang yang akan dijadikan agunan atas KPR. Konsep penilaian yang digunakan untuk menentukan estimasi harga pasar adalah: 

penilaian yang akurat;



menggunakan pembanding yang relevan;



memberikan pendapat yang layak;



memberikan nilai yang benar pada suatu agunan.

b. Untuk memberikan gambaran yang lebih jelas, hasil penilaian harus didukung dengan penjelasan yang detil dan harus dihindari penjelasan klise karena setiap agunan mempunyai kelebihan dan kelemahannya tersendiri. c. Bila diperlukan, seorang underwriter dapat meminta informasi tambahan/ meminta dilakukan penilaian ulang untuk mendapatkan hasil yang lebih akurat atau dapat pula meminta agar penilaian ulang dilakukan oleh petugas yang berbeda. 03. Obyek Tertentu a. Penilaian dilakukan terhadap suatu obyek tertentu dan untuk tujuan tertentu, harus jelas lokasinya, status tanah dan bangunan. Untuk itu dalam laporan penilaian dilampirkan photo dari obyek yang dinilai. b. Penilai bukan hanya memberikan informasi tentang obyek yang dinilai, melainkan juga lingkungan sekitarnya. Laporan penilaian adalah bukan

KOLOM VERIFIKASI

PENILAIAN AGUNAN


02

UNDERWRITING

SUB-BAB

05

PENILAIAN AGUNAN

REVISI

HALAMAN

opini

seseorang,

melainkan

kesimpulan

profesional

yang

2/4

dibuat

berdasarkan data pasar, observasi dan analisa logis antara data dan fakta. 04. Saat Tertentu / Tanggal Penilaian Nilai atas suatu bidang tanah berikut bangunan dapat berubah jika terjadi perubahan

kondisi

pasar,

maka

petugas

penilai

harus

mampu

mengidentifikasikan, memperkirakan dan mengukur kondisi pasar secara tepat serta kondisi lingkungan untuk menentukan estimasi nilai agunan. Oleh karena itu, dalam laporan penilaian, selalu dicantumkan tanggal dilakukannya penilaian, yang akan merupakan gambaran kondisi pasar saat itu.

KRITERIA STANDAR

01. Metode penilaian yang digunakan: a. Cost Approach Dasar pemikiran metode ini adalah nilai suatu properti tidak akan lebih besar dari biaya yang diperlukan untuk membangun yang baru. Perhitungan

dilakukan

dengan

cara

menentukan

estimasi

biaya

konstruksi, dikurangi depresiasi kemudian ditambah dengan estimasi nilai tanah. b. Sales Comparation Approach Dasar pemikiran metode ini adalah seorang pembeli tidak akan membeli suatu properti dengan harga yang lebih tinggi dari harga properti yang sejenis. Pada kenyataannya tidak ada dua obyek yang sama persis, maka melalui beberapa penyesuaian, dua obyek yang mirip dapat dibandingkan dan akan diperoleh nilai setelah dilakukan penyesuaian. Dalam praktek, yang sering digunakan sebagai pembanding adalah harga pasar dari rumah baru yang sejenis.

KOLOM VERIFIKASI

PENILAIAN AGUNAN


02

UNDERWRITING

SUB-BAB

05

PENILAIAN AGUNAN

REVISI

HALAMAN

3/4

02. Standar Laporan Penilaian1. 03. Penilaian dilakukan oleh perusahaan penilai yang independent.


Sebagai salah satu dasar untuk pengambilan keputusan apakah kredit akan


01 Berkaitan dengan agunan, pertanyaan mendasar yang perlu dijawab sebelum

diberikan dan berapa jumlah kredit yang akan diberikan.

memberikan keputusan kredit: a. Berapa harga jual agunan dikemudian hari apabila konsumen mengalami gagal bayar? b. Berapa lama waktu yang diperlukan untuk mendapatkan calon pembeli yang bersedia membeli dengan harga itu? 02 Dalam hal penilaian agunan dilakukan sendiri oleh Originator, maka orginator harus memiliki pedoman penilaian (appraisal guidelines) yang mencantumkan metodologi penilaian dan secara tegas menyatakan tidak menggunakan harga jual dari pengembang semata untuk dasar penilaian. 03 Originator meyakini bahwa setiap aplikasi KPR telah dilengkapi dengan laporan penilaian atas rumah siap huni. 04 Meskipun biaya penilaian menjadi kewajiban konsumen, namun laporan penilaian menjadi milik Originator sebagai kelengkapan dokumen KPR. 05 Dalam

memanfaatkan

jasa

perusahaan

penilaian

yang

independen,

Originator perlu memastikan bahwa perusahaan penilai yang bersangkutan: a. Merupakan lembaga independen dan tidak terkait dengan Originator/ pengembang/ calon konsumen;

KOLOM VERIFIKASI

PENILAIAN AGUNAN


02

UNDERWRITING

SUB-BAB

05

PENILAIAN AGUNAN

REVISI

HALAMAN

4/4

b. Melakukan kegiatan penilaian berdasarkan kode etik profesi dan ketentuan-ketentuan lain yang ditetapkan oleh institusi/ lembaga/ asosiasi yang berwenang; c. Memiliki izin usaha sesuai ketentuan yang berlaku. 05. Penilaian merupakan salah satu aspek yang dinilai oleh perusahaan pemeringkat/rating agency di dalam menentukan kualitas KPR untuk disekuritisasi.


1

Lihat lampiran Form Appraisal

KOLOM VERIFIKASI

PENILAIAN AGUNAN


02

UNDERWRITING

SUB-BAB

06

LTV

REVISI

HALAMAN

TINJAUAN UMUM

1/1

Loan to Value (LTV) adalah perbandingan antara jumlah kredit (L) dengan harga jual atau hasil penilaian, mana yang lebih rendah (V). Rasio ini digunakan sebagai salah satu alat untuk memberikan keputusan kredit1.

KRITERIA STANDAR

01. Cara menghitung LTV: KPR LTV = ----------------------------------------------------------------------------------------Mana yang lebih rendah antara harga jual dengan hasil penilaian

02. Maksimum LTV adalah 70%, kecuali jika ada mortgage insurance / mortgage guarantee. ALASAN PENERAPAN KRITERIA STANDAR

01. Untuk meyakinkan Originator bahwa KPR yang diberikan2 mempunyai nilai agunan yang memadai yang dapat menutup sisa kredit jika terjadi eksekusi dikemudian hari. 02. Untuk melindungi konsumen atas kewajaran harga jual.


Harus dihindari pemberian KPR dengan meyakinkan bahwa hasil penjualan agunan dikemudian hari pasti dapat menutup sisa hutang dengan alasan bahwa nilai tanah akan terus meningkat.


1

Lihat Bab Underwriting Sub-bab Keputusan Kredit

2

Lihat Bab Origination Sub-bab Kriteria KPR mengenai perhitungan besarnya KPR.

KOLOM VERIFIKASI

LTV


02

UNDERWRITING

SUB-BAB

07

ASURANSI

REVISI

HALAMAN

TINJAUAN UMUM

1/2

Asuransi yang terkait dengan KPR adalah asuransi risiko, artinya kemungkinan timbulnya risiko dikemudian hari akan ditanggung oleh perusahaan asuransi.

KRITERIA STANDAR

01. Asuransi Jiwa Kredit/ AJK:

yang ditutup selama jangka waktu KPR dengan bankers clause.

02. Asuransi Kerugian/ AK:

yang ditutup selama jangka waktu KPR dengan bankers clause.


Memberikan proteksi/ perlindungan bagi Konsumen/ Originator.


01 Jenis asuransi lain misalnya Mortgage Insurance/ MI, yaitu asuransi yang melindungi Originator dari resiko gagal bayar konsumen sampai dengan jumlah tertentu. Misalnya konsumen hanya mampu menyediakan uang muka sebesar 15%, maka dimungkinkan menikmati KPR sampai dengan 85%, sepanjang penghasilannya mendukung. 02 Bentuk lain dari Mortgage Insurance adalah Mortgage Guarantee yang bisa memiliki fitur yang mirip dengan Mortgage Insurance. 03 Nilai pertanggungan asuransi kerugian dilakukan berdasarkan hasil laporan penilaian (Appraisal). 04 Setiap terjadi peningkatan nilai agunan (karena renovasi/ perluasan bangunan) dalam masa KPR berlangsung, maka terhadap penambahan/ perubahan bangunan perlu diasuransikan agar jika terjadi kebakaran, klaim asuransi akan dibayarkan sesuai nilai bangunan setelah perubahan/ renovasi. 05 Asuransi jiwa, asuransi kerugian dan Mortgage Insurance atau Mortgage

KOLOM VERIFIKASI

ASURANSI


02

UNDERWRITING

SUB-BAB

07

ASURANSI

REVISI

HALAMAN

2/2

Guarantee merupakan credit enhancers yang dapat meningkatkan kualitas portfolio.


KOLOM VERIFIKASI

ASURANSI


02

UNDERWRITING

SUB-BAB

08

KEPUTUSAN KREDIT

REVISI

HALAMAN

TINJAUAN UMUM

1/2

Keputusan kredit merupakan akhir dari suatu rangkaian proses KPR yang tidak terputus sejak aplikasi.

KRITERIA STANDAR

01. Dalam kebijakan kredit diatur bahwa keputusan kredit dilakukan oleh sedikitnya 2 (dua) orang pejabat yang berwenang atau komite kredit, selain underwriter. 02. Transparansi a. Keputusan kredit (persetujuan atau penolakan) harus tertulis dan merupakan satu mata rantai dari mulai aplikasi KPR. b. Keputusan penolakan harus dicantumkan secara tertulis. Konsumen harus mengetahui mengapa aplikasi KPR-nya ditolak. 03. Keputusan kredit yang tidak jadi direalisir, diadministrasikan dengan baik termasuk alasan penolakan. 04. Mencantumkan syarat akad kredit, terutama: a. Uang muka harus sudah lunas sebelum akad kredit, b. Biaya KPR lunas, c. Berkas rumah dan tanah memenuhi syarat, d. Tidak ada perubahan data (konsumen dan agunan).


Untuk memastikan adanya transparansi dan konsistensi dalam pengambilan


01. Semua keputusan kredit yang diberikan berdasarkan penyimpangan perlu

keputusan.

dicatat dan dievaluasi secara periodik terutama berkenaan dengan jenis dan

KOLOM VERIFIKASI

KEPUTUSAN KREDIT


02

UNDERWRITING

SUB-BAB

08

KEPUTUSAN KREDIT

REVISI

HALAMAN

2/2

alasan penyimpangannya. 02. Perlu dilakukan evaluasi terhadap penyimpangan yang sama yang terjadi berulang-ulang, mungkin produk KPR atau prosedurnya yang perlu dikaji ulang. 03. Komite Kredit atau dual approval bukan hanya dapat membantu mengurangi subyektifitas dalam pengambilan keputusan tetapi juga sebagai sarana builtin control. 04. Data KPR yang ditolak, dicatat secara terpisah sehingga Originator memiliki daftar nama calon konsumen yang KPR-nya pernah ditolak berikut alasannya. 05. Paling lambat sebelum akad kredit, perlu diingatkan kembali kepada konsumen tentang hak dan kewajiban konsumen. 06. Pastikan Originator mengetahui sedini kemungkinan terjadinya perubahan data pada masa tenggat antara terbitnya Keputusan Kredit dengan saat akad kredit.


Lihat lampiran Document Checklist

KOLOM VERIFIKASI

KEPUTUSAN KREDIT


02

UNDERWRITING

SUB-BAB

09

BERKAS AGUNAN

REVISI

HALAMAN

TINJAUAN UMUM

1/2

Sebelum akad kredit, Originator memastikan bahwa: 01. Semua berkas untuk persyaratan akad kredit telah lengkap dan benar. 02. Adanya surat keterangan resmi/Cover Note Notaris bahwa seluruh berkas agunan asli yang belum diterima akan selesai dalam waktu yang sudah disepakati.

KRITERIA STANDAR

Berkas Agunan terdiri dari: 01. Surat Keterangan Notaris/ Cover Note yang menerangkan akte dalam proses; 02. Salinan Perjanjian Kredit sesuai pedoman standar berkas ini; 03. Akte PPAT atas jual beli tanah dan rumah; 04. Surat keterangan Notaris bahwa sertifikat sedang dalam proses (lihat contoh surat dimaksud pada lampiran) 05. Sertifikat hak atas tanah atas nama konsumen; 06. Ijin mendirikan Bangunan (IMB); 07. Polis Asuransi Kebakaran; 08. Polis Asuransi Jiwa Kredit; 09. Polis Asuransi KPR/ Mortgage Insurance (jika ada); 10. Salinan Akta Pembebanan Hak Tanggungan; 11. Sertifikat Hak Tanggungan;


Kelengkapan seluruh berkas KPR dan pemeliharaannya adalah penting, karena pada saatnya akan diteliti oleh Perusahaan Pemeringkat/ Rating Agency dalam

KOLOM VERIFIKASI

BERKAS AGUNAN


02

UNDERWRITING

SUB-BAB

09

BERKAS AGUNAN

REVISI

HALAMAN

2/2

rangka Sekuritisasi.


01. Bahwa keputusan kredit telah dibuat berdasarkan prosedur yang ditentukan akan merupakan salah satu aspek yang akan dinilai oleh Perusahaan Pemeringkat/ Rating Agency dalam rangka proses sekuritisasi. 02. Konsistensi pencantuman data konsumen dan data agunan mulai dari aplikasi sampai dengan Sertifikat Hak Tanggungan. 03. Kemampuan

untuk

memisahkan

(penyimpanan

fisik

dokumen

dan

pencatatan administrasi) antara dokumen yang masih menjadi milik Originator dengan dokumen KPR yang hak tagihnya sudah dijual/ disekuritisasi. 04. Pengikatan jaminan Fidusia atas tagihan-tagihan berupa klaim asuransi jiwa, asuransi kerugian dan tagihan terhadap Pemerintah Pusat maupun Daerah sehubungan pemutusan/pencabutan hak atas tanah.


KOLOM VERIFIKASI

BERKAS AGUNAN

SERVICING

#11

SERVICING 0301. Tanggung Jawab Departemen Servicing

........................

0302. Kustodi Dokumen KPR

........................

0303. Monitoring Berkas Agunan

........................

0304. Customer Loan Service

........................

0305. Collections

........................

0306. Loan Workout

........................

0307. Foreclosure

........................

0308. Prepayment

........................


03

SERVICING

SUB-BAB

01

TANGGUNG JAWAB DEPARTEMEN SERVICING

REVISI

HALAMAN

TINJAUAN UMUM

1/1

01. Servicer berfungsi sebagai penghubung antara konsumen, manajemen Originator dan investor. 02. Kegiatan Servicing mencakup kewajiban dan tanggung jawab yang berhubungan dengan kegiatan manajemen portfolio KPR, sejak KPR dicairkan hingga lunas.

KRITERIA STANDAR

Tanggung jawab servicer meliputi: 01. Pengelolaan dan kustodi semua berkas KPR; 02. Loan Set up dan pemeliharaan loan file, termasuk memproses semua pembayaran angsuran KPR, klaim asuransi, retensi, dan lain-lain; 03. Customer loan service1; 04. Collection; 05. Loan Workout; 06. Foreclosure; 07. Prepayment, 08. Laporan kepada manajemen dan kepada pihak ketiga yang relevan;


Untuk memenuhi kriteria sebagai servicer yang berkualitas.


1

Lihat Bab Servicing Sub-bab Customer Loan Service

KOLOM VERIFIKASI



03

SERVICING

SUB-BAB

02

KUSTODI DOKUMEN KPR

REVISI

HALAMAN

TINJAUAN UMUM

1/1

Custodial Services mencakup: 01. Mengelola document tracking system, 02. Menjaga document and information security, 03. Membuat laporan bulanan.

KRITERIA STANDAR

01. Memiliki

prosedur

untuk

menerima,

menyimpan,

melepaskan

serta

meminjamkan berkas agunan. 02. Memiliki dan memelihara: a. Berkas Kredit, yang berisikan data lengkap aktivitas atas KPR mulai dari aplikasi hingga KPR tersebut lunas, termasuk copy seluruh Berkas Agunan. b. Berkas Agunan yang disimpan dan dipelihara oleh kustodi dengan sistem keamanan yang memadai termasuk ruang tahan api. 03. Dalam hal fungsi kustodi dilakukan oleh pihak ketiga/ outsourcing, maka perjanjian dengan kustodi perlu dibuat.


Untuk memastikan kelengkapan dokumen KPR melalui pengelolaan yang baik.


Pemisahan antara berkas KPR yang telah disekuritisasi dan yang belum, penyimpanannya dilakukan secara terpisah. Sedangkan pencatatan dalam sistem komputer juga perlu dilakukan pembedaan data, misalnya dengan memberikan flag.


KOLOM VERIFIKASI

KUSTODI DOKUMEN KPR


03

SERVICING

SUB-BAB

03

MONITORING BERKAS AGUNAN

REVISI

HALAMAN

TINJAUAN UMUM

1/1

Kegiatan monitoring penyelesaian dokumen agunan meliputi: 01. Menagih penyelesaian dokumen agunan yang sudah jatuh tempo 02. Memeriksa kebenaran dokumen agunan yang diterima sebelum diserahkan ke bagian penyimpanan dokumen agunan (custodian)

KRITERIA STANDAR

01. Originator memiliki sistem pengelolaan dokumen agunan yang terhubung dengan sistem informasi lainnya secara terintegrasi, sehingga dapat menghasilkan laporan yang komprehensif. 02. Sistem pengelolaan dokumen dapat memantau status kelengkapan dokumen agunan.


01. Untuk memastikan kelengkapan dokumen agunan dalam rangka memelihara kualitas portfolio KPR. 02. Merupakan salah satu aspek yang dinilai oleh Perusahaan Pemeringkat/ Rating Agency dalam rangka proses sekuritisasi.


Apabila prestasi pihak ketiga dalam penyelesaian dokumen tidak memuaskan, maka hal itu harus diinformasikan ke bagian terkait sebagai bahan pertimbangan kelanjutan kerjasama.


KOLOM VERIFIKASI



03

SERVICING

SUB-BAB

04

CUSTOMER LOAN SERVICE

REVISI

HALAMAN

TINJAUAN UMUM

1/2

01. Kunci sukses operasional departemen servicing adalah melayani konsumen sebaik mungkin. 02. Customer Loan Service (CLS) bertugas menjawab pertanyaan dari konsumen atau jika diperlukan dapat meneruskan pertanyaan tersebut kepada unit kerja yang relevan. Selanjutnya CLS berkewajiban memantau tindak lanjut atas status penyelesaiannya. 03. Pelayanan dan pelatihan yang baik terhadap staf CLS dapat meningkatkan efisiensi dan profit. 04. CLS merupakan unit kerja yang pertama kali akan dihubungi oleh konsumen setelah akad kredit.

KRITERIA STANDAR

01. Memiliki pedoman kerja agar semua CLS dapat memberikan informasi yang sama kepada konsumen. 02. CLS haruslah orang yang berjiwa customer service oriented, serta memahami seluruh proses KPR secara detil.


Untuk memberikan pelayanan yang memuaskan kepada konsumen dan menjaga


01. Pelatihan kepada staf CLS secara berkesinambungan untuk meningkatkan

reputasi Originator.

kualitas pelayanan, 02. Menetapkan

batas

waktu

tertentu

untuk

menyelesaikan

permintaan

konsumen, 03. CLS sering merupakan elemen yang diabaikan oleh manajemen, padahal CLS merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari suksesnya operasional

KOLOM VERIFIKASI



03

SERVICING

SUB-BAB

04


REVISI

HALAMAN

2/2

departemen servicing. 04. Akan

sangat

bermanfaat

jika

Originator

memiliki

sistem

Customer

Relationship Management (CRM) yang dapat diakses dan membantu CLS dalam memberikan informasi yang dibutuhkan konsumen. 05. Penggunaan IT tracking system dapat mendukung keberhasilan CLS dalam melakukan aktivitasnya. 06. Input data yang berkualitas dan akurat ke dalam sistem IT merupakan kunci keberhasilan CLS (GIGO = Garbage In Garbage Out).


KOLOM VERIFIKASI



03

SERVICING

SUB-BAB

05

COLLECTIONS

REVISI

HALAMAN

TINJAUAN UMUM

1/2

01. “Counselor” mempunyai arti yang lebih luas dari “collector”, karena mencakup tugas sebagai konsultan keuangan, loan interpreter, family counselor dan collector, disamping juga lebih customer oriented. 02. Collection adalah upaya untuk memperoleh pembayaran angsuran KPR dari konsumen yang menunggak dalam waktu yang singkat, dan dengan biaya yang minimum tanpa merusak hubungan baik dengan konsumen.

KRITERIA STANDAR

01. Segala upaya collection dilakukan berdasarkan filosofi: a. Penyelesaian tunggakan didasarkan pada filosofi bahwa konsumen harus diupayakan agar tetap dapat memiliki tempat berteduh. b. Mengutamakan pemberian bimbingan, agar konsumen dapat menemukan jalan keluar dari masalah yang dihadapi sehingga dapat memenuhi kewajibannya. c. Perlu pendekatan pemecahan yang beragam, karena masalah yang dihadapi dan keadaan yang dimiliki setiap konsumen adalah unik. 02. Tindak lanjut penanganan collection dilakukan secara konsisten. 03. Memiliki strategi dan pedoman collection serta payment processing system yang dipahami oleh collector.


Untuk menumbuhkan perilaku pembayaran angsuran yang baik kepada


01. Penanganan tunggakan yang diselesaikan oleh petugas khusus, akan

konsumen.

memberikan manfaat: a. Konsumen mempunyai point of contact yang konsisten;

KOLOM VERIFIKASI

COLLECTIONS


03

SERVICING

SUB-BAB

05

COLLECTIONS

REVISI

HALAMAN

2/2

b. Petugas tersebut dapat membina hubungan dengan konsumen; c. Manajemen dapat menetapkan sasaran yang terukur dan melacak track performance. 02. Memiliki sistem yang mampu mendeteksi sebab keterlambatan pembayaran angsuran apakah hanya karena kebiasaan atau memang memiliki masalah keuangan. 03. Menghubungi konsumen segera setelah mengetahui adanya keterlambatan pembayaran angsuran. Dengan demikian konsumen mengetahui bahwa Originator memiliki sistem monitoring angsuran. 04. Setiap kasus tunggakan mempunyai karakteristik tersendiri. Tunggakan hanya dapat diatasi jika sedini mungkin dapat diketahui alasan yang sebenarnya dari timbulnya tunggakan. 05. Muara dari berbagai macam alasan tunggakan hanya akan berkisar pada kehilangan ability to pay dan atau kehilangan willingness to pay atau kombinasi keduanya, atau kesalahan Originator sendiri. 06. Originator dapat mengklasifikasikan alasan tunggakan apakah bersifat permanen atau temporer dan menentukan tindakan penyelesaian yang akan ditempuh.


KOLOM VERIFIKASI

COLLECTIONS


03

SERVICING

SUB-BAB

06

LOAN WORKOUT

REVISI

HALAMAN

TINJAUAN UMUM

1/2

Dalam menanggulangi kredit bermasalah sangatlah penting berkomunikasi dengan konsumen untuk mendapatkan alasan yang sebenarnya timbulnya tunggakan. Alasan tersebut digunakan untuk menentukan alternatif penyelesaian tunggakan selain Foreclosure.

KRITERIA STANDAR

Jenis Loan Workout yang dapat dilakukan: 01. Restrukturisasi KPR upaya perbaikan yang dilakukan Originator terhadap KPR yang bermasalah dengan cara antara lain: perpanjangan jangka waktu sepanjang tidak melebihi sisa jangka waktu sertifikat HGB. 02. Alih Debitur pelunasan tunggakan KPR dengan cara menjual rumah yang dijadikan agunan KPR kepada konsumen baru dengan tata cara yang sama dengan pengajuan KPR baru. Dengan demikian, KPR lama lunas, dan akan timbul KPR baru, sehingga KPR baru bukan merupakan lanjutan dari KPR lama. 03. Write-off Sesuai ketentuan yang berlaku. 04. Agunan Yang Diambil Alih (AYDA) Penyerahan agunan oleh konsumen kepada Originator untuk pelunasan saldo KPR1.


Untuk memberikan kesempatan kepada konsumen untuk menyelesaikan permasalahan KPR tanpa melalui proses Foreclosure.

KOLOM VERIFIKASI

LOAN WORKOUT


03

SERVICING

SUB-BAB

06

LOAN WORKOUT

REVISI

HALAMAN


2/2

05. Keberhasilan dari Loan Workout merupakan hasil dari sejumlah kompromi antara konsumen dan Originator untuk menghindari proses Foreclosure. 06. Konsumen yang memiliki temporary unability to pay tetapi memiliki willingness to pay adalah calon yang layak untuk loan workout program.


1

Merujuk ke Peraturan Bank Indonesia Nomor: 7/2/PBI/2005

KOLOM VERIFIKASI

LOAN WORKOUT


03

SERVICING

SUB-BAB

07

FORECLOSURE

REVISI

HALAMAN

TINJAUAN UMUM

1/2

01. Apabila upaya Collection1 dan Loan Workout2 tidak berhasil, maka foreclosure/ eksekusi agunan merupakan upaya terakhir yang diambil Originator. 02. Eksekusi agunan adalah proses penjualan agunan untuk pelunasan saldo KPR tertunggak dalam rangka melindungi pengembalian investasi Originator. 03. Proses dan tahapan eksekusi agunan dilakukan sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.

KRITERIA STANDAR

01. Seluruh KPR dibebani Hak Tanggungan. 02. Harus ada tracking system sehingga foreclosure risk bisa terukur.


01. Untuk memberikan kedudukan preferensi kepada Originator dan investor ketika foreclosure terjadi. 02. Untuk dapat mengukur foreclosure risk.


01. Dalam hal KPR tergolong kredit yang tidak wajib dibebani Hak Tanggungan, seyogyanya hak untuk mendaftarkan hak tanggungan yang semula dimiliki oleh Originator, ikut beralih kepada investor sebagai akibat transaksi sekuritisasi. 02. Beberapa alasan penyebab hasil eksekusi agunan tidak mencukupi untuk pelunasan saldo KPR, adalah: a. Konsumen tidak bersedia mengosongkan rumah secara sukarela. b. Kualitas KPR yang kurang baik. c. Nilai agunan yang over valued pada saat akad kredit

KOLOM VERIFIKASI

FORECLOSURE


03

SERVICING

SUB-BAB

07

FORECLOSURE

REVISI

HALAMAN

d. Kondisi perekonomian yang kurang kondusif untuk menjual agunan


1

Lihat Bab 3 Sub-bab Collection

2

Lihat Bab 3 Sub-bab Loan Workout

KOLOM VERIFIKASI

FORECLOSURE

2/2


03

SERVICING

SUB-BAB

08

PREPAYMENT

REVISI

HALAMAN

TINJAUAN UMUM

1/2

Prepayment adalah pelunasan terhadap sebagian maupun seluruh saldo KPR, sebelum jatuh tempo.

KRITERIA STANDAR

01. Memiliki sistem prosedur prepayment. 02. Memiliki sistem tracking record, sehingga dapat menghasilkan data historis prepayment.


Untuk mengukur prepayment risk dan memprediksi prepayment speed.


01. Secara umum faktor utama yang mempengaruhi prepayment: a. Pergerakan

aktifitas

ekonomi

seperti

keadaan

ekonomi

yang

mempengaruhi pendapatan dan mobilitas konsumen, b. Pergerakan suku bunga pasar, c. Karakter KPR seperti suku bunga, tipe KPR, lokasi, loan to maturity dan LTV, d. Adanya anggapan sebagian masyarakat bahwa berutang merupakan hal yang tidak baik. 02. Alasan dari prepayment yang di-input ke dalam sistem dikategorikan: a. Refinancing b. Menunggak c. Konsumen Meninggal d. Lainnya

KOLOM VERIFIKASI

PREPAYMENT


03

SERVICING

SUB-BAB

08

PREPAYMENT

REVISI

HALAMAN


KOLOM VERIFIKASI

PREPAYMENT

2/2

QUALITY CONTROL

#11


REVISI

QUALITY CONTROL

04

HALAMAN

1/2

SUB-BAB

TINJAUAN UMUM

01. Merupakan suatu proses evaluasi terhadap prosedur dan langkah-langkah dalam proses originasi sampai dengan servicing, termasuk mengevaluasi kinerja seluruh staf yang terlibat dalam proses KPR. 02. Aktifitas Quality Control mencakup: a. Verifikasi atas kelengkapan dan akurasi informasi, b. Evaluasi atas kualitas origination dan servicing, c. Identifikasi efektifitas, konsistensi atau kerancuan prosedur, d. Menemukan kesalahan tunggal maupun berulang, e. Menemukan ketidak-efisienan komunikasi, f.

KRITERIA STANDAR

Mengikuti perkembangan industri KPR.

01. Penerapan Quality Control (QC) menuntut komitmen dari manajemen beserta seluruh stafnya. 02. Memiliki fungsi QC, baik sebagai unit kerja tersendiri atau melekat pada tugas rutin yang menjadi tanggung jawab semua karyawan yang terlibat dalam proses KPR.


Meyakinkan manajemen bahwa KPR yang diproduksi adalah KPR yang


01. Metode seleksi evaluasi:

memenuhi syarat untuk disekuritisasi.

a. Random reviews, Data sampel yang dipilih mewakili jumlah dan pelaksana proses produksi KPR, termasuk KPR yang ditolak. b. Targeted reviews Target sampel ditujukan pada early payment defaults, foreclosure, dan

KOLOM VERIFIKASI

QUALITY CONTROL


04

REVISI

QUALITY CONTROL HALAMAN

2/2

SUB-BAB

KPR baru dicairkan. c. Discretionary reviews. Menelaah kebijakan pemberian kredit yang disebabkan antara lain tingginya angka tunggakan dan banyaknya penyimpangan. 02. Setiap penyimpangan yang berpengaruh terhadap risiko kredit atau melanggar peraturan, dilaporkan kepada manajemen. Laporan ini lebih bersifat obyektif untuk mencari penyelesaian daripada menyalahkan atau mengkritik individu atau unit kerja tertentu. 03. Sejarah telah membuktikan bahwa pasar perumahan akan mengalami siklus pasang surut. Ketika terjadi peningkatan persaingan pasar, QC sering diabaikan karena mengejar volume KPR sering dijadikan strategi kunci. Peningkatan volume produksi KPR secara berlebihan, sering digunakan sebagai strategi untuk menyembunyikan non performing loan (NPL). 04. Pada suatu saat ketika pasar perumahan mulai lesu, volume KPR akan menurun dan akan diikuti dengan meningkatnya volume kredit bermasalah yang lebih cepat dibanding meningkatnya volume KPR di masa lalu.


KOLOM VERIFIKASI

QUALITY CONTROL

MANAGEMENT INFORMATION SYSTEM

#11

MANAGEMENT INFORMATION SYSTEM 0501. Teknologi Informasi

........................

0502. Set-Up and Maintaining Loan File

........................


05


SUB-BAB

01

TEKNOLOGI INFORMASI

REVISI

HALAMAN

TINJAUAN UMUM

1/2

Informasi manajemen dan pengelolaan rekening merupakan salah satu aspek yang penting dalam pengelolaan KPR. Oleh karenanya perlu didukung oleh teknologi sistem informasi yang memiliki fasilitas dan sistem pengelolaan yang memadai.

KRITERIA STANDAR

01. Sistem aplikasi sesuai dengan kebijakan KPR yang telah ditetapkan serta memiliki fungsi pengelolaan yang memadai. 02. Dalam mengelola data: a. Sistem dapat menjaga integritas dan keamanan data. b. Originator memiliki Disaster Recovery System yang memadai. 03. Sistem mampu memproduksi laporan mengenai historical performance termasuk prepayment risk, prepayment speed, probability default, foreclosure risk dan loss severity. 04. Sistem mampu menghasilkan laporan yang akurat, tepat waktu dan relevan secara berkala kepada pihak terkait, termasuk investor.


01. Untuk mendukung pelaksanaan operasional secara memadai.


01. Diperlukan sistem IT yang mampu membedakan:

02. Menjamin kelancaran pelaporan kepada pihak-pihak terkait.

a. Portofolio KPR milik Originator dengan KPR yang siap untuk dijual dan yang telah dijual, b. Perlakuan akuntansi atas pembayaran angsuran yang diterima dari rekening konsumen yang telah dijual.

KOLOM VERIFIKASI

TEKNOLOGI INFORMASI


05


SUB-BAB

01

TEKNOLOGI INFORMASI

REVISI

HALAMAN

2/2

02. Backup dan business continuity planning merupakan agenda penting untuk bahan penilaian perusahaan pemeringkat/rating agencies. 03. Penerapan teknologi informasi yang terpadu di dalam suatu organisasi dapat mempengaruhi efisiensi dan efektifitas suatu proses serta meningkatkan kualitas pelayanan terhadap konsumen. 04. Infrastruktur IT yang memadai dapat memberi kemampuan kepada Originator untuk melakukan pengumpulan dan pemrosesan data dalam jumlah yang lebih besar. 05. Penyajian informasi yang baik, akurat, tepat waktu dan relevan merupakan faktor penting untuk kesuksesan bisnis apapun, begitu pula pengelolaan KPR yang memberi informasi tentang baik tidaknya suatu kinerja. 06. Prinsip dasar dari suatu laporan keuangan adalah penyajian yang mengacu kepada standar akuntansi yang telah ditetapkan sehingga dapat diterima secara luas dan tidak menimbulkan kesalahpahaman yang menyesatkan.


KOLOM VERIFIKASI

TEKNOLOGI INFORMASI


05


SUB-BAB

02

SET-UP AND MAINTAINING LOAN FILE

REVISI

HALAMAN

TINJAUAN UMUM

1/1

01. Originator perlu menetapkan batas waktu kepada petugas loan set–up untuk memasukkan data dari Berkas Kredit ke dalam sistem servicing/ loan file system. 02. Loan set-up merupakan refleksi dari Keputusan Kredit. 03. Pemeliharaan dan

up-date

data konsumen dilakukan oleh petugas

maintenance loan file dan memastikan bahwa data telah tersimpan secara akurat.

KRITERIA STANDAR

01. Data yang masuk ke dalam sistem servicing harus akurat, bebas dari kesalahan dan sesuai dengan hasil keputusan kredit. 02. Memiliki sistim pengamanan (security system) untuk menjaga integritas data termasuk maintenance-nya.


Untuk menjaga akurasi dan transparansi data.


Pemeliharaan loan file yang paling sering dilakukan umumnya berkaitan dengan collection1, prepayment2, perubahan suku bunga; klaim asuransi; pencairan dana retensi (jika ada)


1

Lihat Bab Servicing Sub-bab Collection

2

Lihat Bab Servicing Sub-bab Prepayment

KOLOM VERIFIKASI


LAMPIRAN

#11

DAFTAR LAMPIRAN 01. Perjanjian Kredit 0101. Ketentuan dan Syarat Umum 0102. Perjanjian Kredit 0103. Akta Jaminan Fidusia

....................... ....................... .......................

02. Formulir & Tabel 0201. Documents Checklist 0202. Formulir Permohonan KPR 0203. Lembaran Analisis Risiko 0204. Laporan Penilaian 0205. Worksheet Perhitungan LTV dan Angsuran KPR 0206.Tabel Angsuran 0207.Tabel Faktor Angsuran 0208.Tabel Penghasilan 0209.Kartu Jadwal Angsuran 0210.Amortisasi Angsuran

....................... ....................... ....................... ....................... ....................... ....................... ....................... ....................... ....................... .......................

03. Mortgage Glosary

.......................

04. Ringkasan

.......................

PERJANJIAN KREDIT

#11

Ketentuan-Ketentuan dan Syarat-Syarat Umum Perjanjian KPR (“Ketentuan dan Syarat Umum”) PASAL 1 DEFINISI Perkataan-perkataan yang dimulai dengan huruf besar mempunyai arti sebagaimana tersebut di bawah ini: (a)

AJB atau Akta Jual Beli adalah perjanjian jual beli antara Penjual dan DEBITUR atas Tanah dan Bangunan yang dibuat dalam bentuk akta PPAT.

(b)

Angsuran adalah pembayaran-pembayaran kembali Hutang dalam sejumlah uang yang wajib dibayar secara berkala, berturut-turut setiap bulan takwim, oleh DEBITUR kepada BANK sebagaimana ditentukan dalam Lampiran 1 Perjanjian Kredit.

(c)

APHT atau Akta Pemberian Hak Tanggungan adalah akta yang dibuat oleh PPAT untuk membebankan hak tanggungan tingkat pertama atas Tanah dan/atau Bangunan milik DEBITUR untuk menjamin pelunasan Hutang yang diberikan BANK.

(d)

Asuransi adalah asuransi jiwa kredit DEBITUR dan asuransi kerugian atas Bangunan untuk jumlah-jumlah dan syarat-syarat dan pada perusahaan asuransi yang dapat diterima BANK, seperti disyaratkan dalam Pasal 10 di bawah.

(e)

Bangunan adalah bangunan rumah yang telah didirikan di atas Tanah berikut turutannya, sebagaimana dirinci dalam Lampiran 2 Perjanjian Kredit, siap pakai dan layak huni, yang dibeli oleh DEBITUR.

(f)

BANK berarti PT. Bank _______________ dan/atau kuasa-kuasanya.

(g)

Biaya KPR adalah biaya-biaya yang wajib dibayar oleh debitur kepada BANK sehubungan dengan perjanjian kredit ini, termasuk biaya provisi, biaya Notaris/PPAT,

biaya pemasangan Hak Tanggungan, biaya pemasangan

fidusia, dan lain-lain biaya terkait. (h)

Bunga adalah jumlah yang wajib dibayar DEBITUR atas Pokok Kredit terhutang dari waktu ke waktu berdasarkan ketentuan Pasal 3 di bawah sebesar tingkat suku bunga yang ditentukan dalam Lampiran 1 Perjanjian Kredit.

(i)

DEBITUR adalah pihak yang menandatangani Perjanjian Kredit dengan BANK dan menerima pinjaman sebesar Pokok Kredit yang diberikan BANK berdasarkan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang ditentukan dalam Perjanjian Kredit ,dan Ketentuan dan Syarat Umum ini.

0101. Ketentuan dan Syarat Umum

1/18

(j)

Denda adalah sejumlah persentase sebagaimana ditentukan dalam Lampiran 1 Perjanjian Kredit yang wajib dibayar DEBITUR atas keterlambatan pembayaran angsuran terhitung sejak tanggal pembayaran wajib dilakukan hingga tanggal pelunasannya.

(k)

Hak Tanggungan adalah hak tanggungan yang dipasang atas Tanah dan Bangunan berikut turutannya untuk jaminan pembayaran Hutang.

(l)

Hutang adalah sejumlah kewajiban pembayaran DEBITUR kepada BANK yang timbul dari dan berdasarkan Perjanjian Kredit, jumlah Pokok Kredit, bunga yang belum dibayar, denda, biaya-biaya lain serta kewajiban pembayaran lain, termasuk uang yang terlebih dahulu dikeluarkan oleh BANK, antara lain premi asuransi serta biaya-biaya dalam rangka penagihan kembali jumlah Hutang dan biaya pemasangan dan eksekusi jaminan.

(m)

Kejadian Kelalaian adalah salah satu peristiwa kelalaian yang disebut dalam Pasal 12 di bawah.

(n)

KPR atau Kredit Pemilikan Rumah adalah jenis kredit yang diberikan oleh BANK kepada DEBITUR untuk digunakan DEBITUR dalam rangka membeli Tanah dan Bangunan guna dimiliki, dihuni dan dipergunakan oleh DEBITUR sendiri.

(o)

Pelunasan Dipercepat adalah pembayaran lunas atas Hutang sebelum berakhirnya jangka waktu Perjanjian Kredit sebagaimana diatur dalam Pasal 5 di bawah.

(p)

Pembeli Tagihan adalah pihak yang membeli Tagihan BANK terhadap DEBITUR sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 Perjanjian Kredit.

(q)

Pencairan Kredit adalah realisasi pemberian dan penyerahan Pokok Kredit oleh BANK kepada DEBITUR setelah terpenuhinya syarat-syarat yang ditentukan dalam Pasal 2 di bawah.

(r)

Penerus Hak adalah pihak yang menggantikan atau meneruskan hak-hak BANK dan penggantinya berdasarkan pengalihan umum atas segala hak dari pihak yang mengalihkan.

(s)

Penjual adalah orang atau badan hukum yang (membangun dan/atau) menjual Tanah dan Bangunan sebagaimana disebutkan dalam Lampiran 1 Perjanjian Kredit.

(t)

Perjanjian Kredit adalah perjanjian kredit yang ditandatangani oleh BANK dan DEBITUR, terpisahkan,

termasuk

lampiran-lampirannya

sebagaimana

diubah,

yang

diperbaharui

adalah atau

bagian

tidak

diperpanjang

di

kemudian hari.


2/18

(u)

Pokok Kredit adalah sejumlah uang yang dipinjamkan oleh BANK kepada DEBITUR sebagaimana diatur dalam Pasal 2 Perjanjian Kredit.

(v)

Perjanjian Jaminan adalah Hak Tanggungan, Hak Fidusia, jaminan perorangan (borgtocht) dan lain-lain perjanjian jaminan Hutang.

(w)

PPAT atau Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah pejabat yang diangkat pemerintah khusus untuk membuat akta-akta yang berkaitan dengan pengalihan dan pembebanan hak atas tanah dan/atau bangunan.

(x)

PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli adalah perjanjian pengikatan jual beli mengenai Tanah dan Bangunan berikut turutannya antara Penjual dan DEBITUR.

(y)

Sistem Perhitungan Bunga adalah sistem perhitungan bunga sebagaimana diatur dalam Pasal 3 di bawah dan ditentukan BANK dalam Lampiran 1 Perjanjian Kredit.

(z)

Sistem Perhitungan Bunga Anuitas yaitu perhitungan bunga secara tahunan atas Pokok Kredit terhutang yang dibebankan setiap bulan sejak Tanggal Pencairan Kredit, dimana untuk tahun pertama diperhitungkan dari jumlah Pokok Kredit yang diberikan BANK kepada DEBITUR berdasarkan Perjanjian Kredit ini, sedangkan bunga untuk tahun-tahun selanjutnya diperhitungkan dari sisa jumlah Pokok Kredit terhutang pada tanggal dimulainya periode tahun kredit berikutnya.

(aa) Sistem Perhitungan Bunga Efektif yaitu perhitungan bunga secara bulanan dari sisa jumlah Pokok Kredit terhutang pada bulan sebelumnya dan dibebankan setiap bulan dimuka. (bb) Sistem Perhitungan Bunga Flat yaitu bunga yang dibebankan setiap bulan dimuka adalah tetap sepanjang jangka waktu kredit, yang diperhitungkan dari jumlah Pokok Kredit terhutang. (cc)

SKMHT atau Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan adalah surat kuasa yang diberikan oleh DEBITUR kepada BANK danm berlaku efektif dalam rangka pemasangan hak tanggungan atas Tanah dan Bangunan berikut turutannya dan wajib diperbaharui.

(dd) Suku Bunga adalah tingkat suku bunga yang ditentukan BANK dari waktu ke waktu sesuai ketentuan dalam Pasal 3 di bawah. (ee) Tagihan BANK adalah segala tagihan BANK terhadap DEBITUR untuk pembayaran Hutang berdasarkan Perjanjian Kredit. (ff)

Tanah adalah tanah yang terdaftar atas nama DEBITUR atau Penjual dalam sertifikat hak atas tanah sebagaimana terlampir dalam Lampiran 2 Perjanjian


3/18

Kredit, bebas dari hak tanggungan dan beban-beban lain apapun, kecuali yang telah diagunkan oleh Penjual kepada BANK. (gg) Tanggal Pembayaran Angsuran adalah tanggal DEBITUR berkewajiban membayar Angsuran untuk bulan sebagaimana ditentukan dalam Lampiran 1 Perjanjian Kredit. (hh) Tanggal Pencairan Kredit adalah tanggal dicairkannya Pokok Kredit oleh BANK kepada DEBITUR. PASAL 2 PENCAIRAN KREDIT DAN PERSYARATANNYA 1. Pencairan Kredit dilakukan BANK dengan pemindahbukuan ke rekening Penjual sebagai pembayaran harga beli Tanah dan Bangunan untuk tujuan mana DEBITUR dengan ini memberi kuasa kepada BANK untuk melakukan pemindahbukuan dan tindakan-tindakan lain atas nama DEBITUR tanpa mengurangi kewajiban DEBITUR dalam ayat 2 (d) di bawah. 2. Pencairan Kredit dilakukan secara sekaligus setelah dipenuhinya syarat-syarat tersebut di bawah ini (syarat tertentu atas pertimbangan BANK dapat dikesampingkan): (a) Tanah sudah bersertipikat dan terdaftar atas nama Penjual; (b) DEBITUR telah menyerahkan kepada BANK sebelum atau bersamaan dengan pencairan Pokok Kredit: (i)

PPJB / AJB yang telah ditandatangani oleh Penjual dan DEBITUR;

(ii)

Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) berikut lampirannya

(iii) SKMHT/APHT

mengenai

Tanah

dan

Bangunan

yang

telah

ditandatangani oleh DEBITUR dan BANK dalam bentuk dan dengan isi yang dapat diterima BANK; (iv) Asli polis asuransi jiwa kredit atas diri DEBITUR dan asli polis asuransi kerugian atas Bangunan dalam jumlah pertanggungan yang ditentukan BANK, dan di dalam polis mana BANK ditunjuk sebagai pihak yang berhak menerima hasil klaim asuransi (Banker’s Clause); (c)

DEBITUR dan BANK telah menandatangani Perjanjian-perjanjian Jaminan;

(d) DEBITUR telah memberi kuasa dan petunjuk kepada PPAT/Notaris bersangkutan atau kepada Penjual untuk menyerahkan langsung kepada BANK asli sertipikat Hak Milik, atau Hak Guna Bangunan (HGB), dan asli SKMHT atau APHT atau Sertipikat Hak Tanggungan, serta Sertipikat Fidusia;


4/18

(e) DEBITUR telah membuka rekening pada BANK sesuai ketentuan dalam Pasal 6 di bawah; dan (f)

Bukti pelunasan Biaya KPR. PASAL 3 SUKU BUNGA DAN SISTEM PERHITUNGAN BUNGA

1. DEBITUR wajib membayar Bunga kepada BANK sesuai ketentuan dalam Pasal 3 Perjanjian Kredit, Bunga mana dapat berubah sesuai ketentuan dalam ayat 4 di bawah. 2. Sistem Perhitungan Bunga dalam Perjanjian Kredit dapat berupa Sistem Perhitungan Bunga Anuitas, Efektif, atau Flat sebagaimana ditentukan pada Lampiran 1 Perjanjian Kredit, yang diperhitungkan atas Pokok Kredit terhutang sejak Tanggal Pencairan Kredit sampai dengan tanggal dilunasinya seluruh Hutang tersebut. 3. Bunga terhutang dan wajib dibayar sejak Tanggal Pencairan Kredit sampai dengan tanggal Hutang lunas dibayar. 4. DEBITUR setuju bahwa BANK berhak mengubah Suku Bunga sebagaimana tercantum dalam Lampiran 1 Perjanjian Kredit dari waktu ke waktu berdasarkan kebijaksanaan BANK dengan memperhatikan kondisi pasar keuangan. BANK akan memberitahukan perubahan ini melalui surat atau melalui pengumuman pada kantor cabang BANK dan perubahan tersebut akan mulai berlaku bagi pembayaran angsuran bulan berikutnya 5. Pemberitahuan perubahan Suku Bunga sebagaimana tersebut dalam ayat 4 Pasal ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian Kredit. PASAL 4 PEMBAYARAN KEMBALI KREDIT 1. Kewajiban pembayaran Hutang secara Angsuran sebagaimana ditentukan dalam Pasal 6 Perjanjian Kredit dapat dilakukan DEBITUR secara tunai melalui loketloket di seluruh Kantor Cabang BANK, atau melalui pendebetan rekening tabungan, atau melalui bank-bank lain yang ditentukan oleh BANK. 2. Kecuali ditentukan lain oleh peraturan perbankan yang berlaku, setiap pembayaran yang diterima oleh BANK dari DEBITUR atas kewajiban pembayaran Hutang diperhitungkan atau dibukukan oleh BANK ke dalam rekening pinjaman DEBITUR dengan urutan pembayaran sebagai berikut : a. denda atas tunggakan Angsuran; b. biaya-biaya lain yang harus dibayar;


5/18

c. Bunga terhutang; d. Pokok Kredit terhutang; dengan ketentuan lebih lanjut, bahwa kewajiban-kewajiban pembayaran Angsuran tertunggak didahulukan pelunasannya. 3. BANK tidak diwajibkan untuk mengirimkan surat-surat tagihan kepada DEBITUR, sehingga dengan atau tanpa adanya surat tagihan, DEBITUR harus tetap memenuhi pembayaran Angsuran sesuai dengan jadwal yang ditentukan dalam Lampiran 1 Perjanjian Kredit. 4. Apabila jadwal pembayaran Angsuran jatuh pada hari di luar hari kerja BANK, maka pembayaran tersebut harus dilakukan selambat-lambatnya 1 (satu) hari kerja sebelum tanggal pembayaran Angsuran tersebut. PASAL 5 PELUNASAN DIPERCEPAT 1. Pada prinsipnya, Pelunasan Dipercepat tidak diperbolehkan, namun apabila DEBITUR bermaksud untuk tetap melunasi Hutangnya kepada BANK sebelum berakhirnya jangka waktu kredit, maka DEBITUR harus mengajukan permohonan tertulis kepada BANK untuk mendapat persetujuannya, dan wajib membayar biaya penalti sebagaimana tercantum dalam Lampiran 1 Perjanjian Kredit, biaya mana dapat diubah BANK dari waktu ke waktu dengan pemberitahuan kepada DEBITUR. 2. Apabila DEBITUR hanya bermaksud melakukan Pelunasan Dipercepat sebagian, maka jumlah pembayaran tersebut harus memenuhi jumlah minimum yang ditetapkan oleh BANK dan wajib membayar biaya penalti sebagaimana tercantum dalam Lampiran 1 Perjanjian Kredit. 3. Kecuali ditentukan lain oleh peraturan perbankan yang berlaku, pelunasan Dipercepat sebagian sebagaimana dimaksud ayat (2) Pasal ini diperuntukkan pembayaran dalam urutan sebagai berikut : a. denda atas tunggakan Angsuran. b. Biaya-biaya lain yang harus dibayar. c. Bunga terhutang. d. Pokok terhutang.

PASAL 6 PEMBUKAAN REKENING DAN KUASA PENDEBETAN 1. DEBITUR wajib untuk membuka rekening tabungan pada BANK selambatlambatnya pada tanggal penandatanganan Perjanjian Kredit (bilamana DEBITUR


6/18

belum mempunyai rekening tabungan di BANK), dengan jumlah saldo minimum tabungan sebesar 1 kali angsuran. 2. Dari waktu ke waktu DEBITUR wajib menyediakan dana yang cukup dalam rekening tabungan tersebut untuk mempermudah pendebetan oleh BANK sebagai pembayaran Angsuran pada saat jatuh tempo. 3. DEBITUR dengan ini menyatakan setuju bahwa pernyataan BANK mengenai jumlah Hutang serta bagian-bagiannya yang dari waktu ke waktu terhutang oleh DEBITUR kepada BANK berdasarkan catatan-catatan dalam buku BANK, berlaku sebagai bukti sempurna dan mengikat terhadap DEBITUR, baik di depan maupun di luar Pengadilan. 4. DEBITUR dengan ini memberi kuasa khusus dan wewenang penuh kepada BANK untuk pada tanggal pembayaran Angsuran atau pada waktu lainnya yang ditetapkan BANK sesuai ketentuan-ketentuan Perjanjian Kredit, untuk menarik uang dari atau mendebet rekening tabungan DEBITUR tersebut di BANK, atau rekening lainnya milik DEBITUR pada BANK bilamana rekening dimaksud tidak mencukupi, sejumlah Angsuran yang wajib dibayar kepada BANK dan pembayaran lainnya yang wajib dibayar DEBITUR. 5. Bilamana BANK menjual Tagihan BANK kepada pihak lain (Pembeli Tagihan) sebagaimana ditentukan Pasal 14 di bawah, dan sehubungan dengan itu bilamana diperlukan adanya bank lain untuk menggantikan BANK dalam memberikan pelayanan atas kredit yang diberikan, termasuk dalam hal jasa penagihan, sehingga memerlukan pemindahan rekening tabungan DEBITUR di BANK ke rekening bank lain, DEBITUR dengan ini memberi kuasa khusus kepada BANK untuk bertindak atas nama DEBITUR membuka rekening baru pada bank lain yang menggantikannya dan memindahkan dana yang ada dalam rekening BANK yang diperuntukan bagi pembayaran Hutang ke rekening DEBITUR yang baru pada bank pengganti tersebut.1 6. Wewenang dan kuasa yang diberikan oleh DEBITUR dalam ayat (4) di atas berlaku pula untuk bank pengganti yang ditunjuk sehingga berwenang untuk menarik uang dari rekening DEBITUR sebagaimana dimaksud dalam ayat 5 diatas guna pembayaran Hutang, .

1

Note: Diperlukan aturan Bank Indonesia untuk mengatur hal ini, karena selama ini pembukaan rekening harus melibatkan calon nasabah secara langsung. Perlu ada aturan teknis yang mengatur pelaksanaan ini, misalnya mengenai kemungkinan specimen tandatangan nasabah yang ada pada BANK dapat dipindahkan atau digunakan pula oleh bank pengganti.


7/18

PASAL 7 AGUNAN KREDIT 1. Guna menjamin pembayaran kembali dengan tertib dan secara sebagaimana mestinya seluruh dan setiap Hutang yang terutang dan wajib dibayar DEBITUR kepada BANK, baik yang saat ini ada, maupun yang timbul di kemudian hari, baik berdasarkan Perjanjian Kredit maupun perjanjian-perjanjian jaminan terkait, DEBITUR dengan ini setuju memberikan jaminan/agunan berupa: (i)

Hak Tanggungan atas Tanah dan Bangunan untuk mana DEBITUR setuju dan wajib untuk menandatangani APHT setiap saat dikehendaki BANK, atau memberikan SKMHT kepada BANK dalam hal APHT tidak dapat ditandatangani dengan segera;

(ii)

Akta Jaminan Fidusia (dalam bentuk dan isi sebagaimana terlampir pada Ketentuan dan Syarat Umum) atas: (a)

semua tagihan, hak, wewenang dan klaim uang ganti rugi asuransi yang timbul berdasarkan polis asuransi kerugian dan asuransi jiwa kredit

yang

sekarang telah ada dan dikemudian hari akan

dimiliki/dipunyai dan diperoleh DEBITUR terhadap perusahaan asuransi manapun, mengenai kejadian yang diasuransi mengenai: (1) Bangunan dan turutannya milik DEBITUR sebagaimana diuraikan dalam Lampiran 2 Perjanjian Kredit; dan (2) diri DEBITUR terhadap bahaya/risiko kecelakaan, kematian dan bahaya/risiko lain yang dapat ditentukan oleh BANK; dan (b)

segala tagihan-tagihan terhadap Pemerintah Pusat maupun Daerah yang timbul bilamana hak DEBITUR atas Tanah sesuatu saat diputuskan/diakhiri sebelum batas waktunya berakhir.

2. DEBITUR

menyetujui

dan

berkewajiban

serta

mengikatkan

diri

untuk

memberikan bantuan sepenuhnya guna memungkinkan BANK melaksanakan segala haknya sebagai pihak dijamin terutama bilamana terjadi kelalaian tersebut dalam Pasal 12 di bawah, selanjutnya semua surat/dokumennya dikuasai oleh BANK sampai seluruh jumlah Hutang dilunasi. 3. DEBITUR wajib menyerahkan pada dan BANK berhak menguasai : -

asli sertipikat Tanah dan AJB;

-

asli IMB mengenai Bangunan;

-

asli sertipikat Hak Tanggungan;

-

asli polis asuransi;

-

asli sertipikat Fidusia.


8/18

4. DEBITUR wajib mengosongkan dan meninggalkan Tanah dan Bangunan selambat-lambatnya satu bulan dimuka sebelum tanggal lelang Tanah dan Bangunan yang diberitahu oleh BANK atau oleh pihak yang menggantikan BANK dengan sanksi membayar uang denda sebesar [Rp. 1.000.000,- (satu juta Rupiah)] untuk tiap hari keterlambatan, denda mana bila tidak dibayar diperhitungkan menjadi bagian dari Hutang. 5. BANK wajib mengembalikan bukti-bukti kepemilikan Tanah dan Bangunan kepada DEBITUR bila kredit telah dinyatakan lunas oleh BANK, sepanjang sertipikat Tanah dan Bangunan telah diserahkan kepada BANK.

PASAL 8 AGUNAN TAMBAHAN 1.

Apabila BANK berpendapat bahwa jaminan-jaminan yang tersebut pada ayat (1) Pasal 7 di atas tidak mencukupi atau tidak lagi mencukupi untuk menjamin pembayaran

Hutang,

DEBITUR

menyetujui

dan

berkewajiban

serta

mengikatkan diri untuk atas permintaan pertama dari BANK : a.

membayar kepada BANK sejumlah uang untuk menutupi kekurangan agunan kredit tersebut;

b.

menambah barang-barang/benda-benda lainnya untuk dijadikan agunan tambahan;

c.

menunjuk dan menghadirkan pihak ketiga untuk ikut menjamin pelunasan Hutang (borgtocht/jaminan perorangan), pengikatan mana dibuat dalam suatu perjanjian tersendiri.

2.

Semua jaminan tambahan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dengan Perjanjian Kredit. PASAL 9 PERNYATAAN-PERNYATAAN JAMINAN DEBITUR

DEBITUR dengan ini menyatakan dan menjamin bahwa : (a) DEBITUR (bila menikah dan tidak membuat Perjanjian Kawin) telah mendapat persetujuan dari suami/isteri DEBITUR; (b) tidak ada tuntutan/sengketa terhadap diri DEBITUR maupun terhadap Tanah dan Bangunan; (c) DEBITUR tidak mempunyai hutang-hutang lain kepada pihak siapapun juga, selain Hutang berdasarkan Perjanjian Kredit, hutang dagang yang timbul dari usaha sehari-hari (bila DEBITUR berdagang), dan hutang-hutang yang dinyatakan DEBITUR dalam formulir permohonan kredit (bila ada);


9/18

(d) DEBITUR

tidak

mempunyai

tunggakan-tunggakan

pajak,

kecuali

yang

diperkenankan oleh perundang-undangan dan DEBITUR tidak terlibat dalam perselisihan dengan Kantor Pajak; (e) DEBITUR bukan PENJAMIN dan/atau PEMBERI JAMINAN (bila ada) tidak dinyatakan pailit dan tidak menunda pembayaran hutang-hutangnya dan tidak kehilangan haknya untuk mengurus atau menguasai harta bendanya; (f) DEBITUR telah mengungkapkan sebenar-benarnya segala hal dan informasi yang layak kepada BANK, baik dalam formulir permohonan, formulir lainnya, maupun dalam wawancara, dan tidak ada informasi penting yang tidak disampaikan

kepada

BANK,

informasi

mana

bila

dikemukakan

akan

mempengaruhi penilaian BANK dalam mempertimbangkan pemberian Hutang. PASAL 10 ASURANSI 1. DEBITUR berkewajiban untuk menutup dan mempertahankan selama masa Perjanjian Kredit: (i) asuransi jiwa kredit atas diri DEBITUR; dan (ii) asuransi kerugian atas Bangunan terhadap risiko kebakaran, pencurian dan lain-lain bahaya dalam arti luasnya (seperti tanah longsor, gempa bumi, banjir) yang dianggap perlu oleh BANK; untuk jumlah pertanggungan yang dipandang cukup oleh dan dengan syaratsyarat yang dianggap baik oleh BANK pada perusahaan asuransi yang ditunjuk atau dapat diterima oleh BANK, dengan ketentuan asli surat polis asuransi bersangkutan memuat Banker’s Clause guna kepentingan BANK, Penerus Hak dan Pembeli Tagihan dengan kewajiban DEBITUR untuk menyerahkan asli polis dan asli kwitansi premi pada BANK untuk disimpan oleh BANK. 2. Polis wajib diperpanjang sebelum masa berakhirnya bilamana dianggap perlu oleh BANK, dan BANK dengan ini dikuasakan untuk menutup dan membayar premi-premi asuransi-asuransi tersebut atas beban DEBITUR, termasuk menerima dan menyimpan asli polis perpanjangannya. 3. Dalam

hal

terjadi sesuatu kejadian

Kelalaian

dan/atau kejadian

yang

menimbulkan kewajiban pembayaran oleh perusahaan asuransi, uang hasil klaim asuransi dimaksud menjadi hak BANK (dan/atau Penerus Hak dan Pembeli Tagihan) (mengenai asuransi kebakaran sesuai ketentuan Pasal 297 Kitab Undang-Undang Hukum Dagang) dan BANK (dan/atau Penerus Hak dan Pembeli Tagihan) berhak dan dengan ini diberi kuasa untuk menerima seluruh uang hasil klaim asuransi itu guna pembayaran (sebagian) Hutang dengan


10/18

ketentuan, jika jumlah uang ganti rugi asuransi tidak mencukupi untuk membayar Hutang, maka DEBITUR berkewajiban untuk membayar sisanya, sedangkan jika jumlah uang ganti rugi asuransi melebihi jumlah Hutang, maka BANK (dan/atau Penerus Hak dan Pembeli Tagihan) berkewajiban untuk mengembalikan kelebihan itu kepada DEBITUR. Bilamana DEBITUR meninggal dunia, uang penanggungan asuransi jiwa DEBITUR menjadi hak dan diterima oleh BANK untuk diperhitungkan dengan Hutang. PASAL 11 PENGHUNIAN DAN PEMELIHARAAN BANGUNAN/RUMAH 1. DEBITUR wajib untuk segera menempati Bangunan/rumah yang dijadikan agunan kredit. 2. Hunian segera oleh DEBITUR sendiri (dan keluarga) atas Bangunan merupakan syarat mutlak pemberian kredit sehingga apabila dalam waktu 100 (seratus) hari setelah serah terima Tanah dan Bangunan dari penjual kepada DEBITUR dan, DEBITUR tetap belum menghuni rumah tersebut, maka telah terjadi cidera janji dan BANK berhak untuk melakukan tindakan pengosongan dan eksekusi atas agunan yang diberikan 3. DEBITUR, menyetujui dan berkewajiban serta mengikatkan diri untuk : a. menempati Bangunan/rumah tersebut secara layak; b. memeliharanya dengan baik atas biaya sendiri; c. memperbaiki atas beban DEBITUR sendiri segala kerusakan yang terjadi atas Bangunan/rumah tersebut, dan memberitahukannya pada BANK d. membayar berbagai kewajiban atas berbagai fasilitas atau jasa yang diberikan pihak lain seperti antara lain langganan listrik, langganan air bersih dan sebagainya secara tertib dan teratur; e. membayar Pajak Bumi dan Bangunan serta pajak, retribusi maupun pungutan-pungutan lain dari Instansi Berwenang yang lazim dikenakan terhadap pemilik/penghuni rumah secara tepat dan teratur; f.

memperpanjang jangka waktu hak atas Tanah yang diagunkan kepada BANK tepat waktu dan tidak melewati 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu hak DEBITUR atas Tanah.

4. DEBITUR tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari BANK dilarang untuk: a. mengubah

bentuk

atau

konstruksi

Bangunan/rumah

tersebut

yang

mengakibatkan berkurangnya nilai agunan;


11/18

b. membebani lagi Bangunan/rumah tersebut dengan Hak Tanggungan atau dengan sesuatu jenis pembebanan lain apapun juga untuk kepentingan pihak lain kecuali BANK; c. menyewakan, menjual atau mengijinkan penempatan atau penggunaan maupun menguasakan harta tersebut kepada pihak lain; d. menerima uang muka, sewa atau sesuatu pembayaran lainnya atau pembayaran kompensasi dimuka terhadap sewa-menyewa penempatan, penjualan atau sesuatu bentuk penguasaan lainnya atas

Tanah dan

Bangunan dari pihak lain.

PASAL 12 KEJADIAN KELALAIAN 1. Menyimpang dari jadwal pembayaran kembali Hutang yang ditentukan dalam Perjanjian Kredit, BANK berhak dengan pemberitahuan kepada DEBITUR untuk menuntut/menagih pembayaran seluruh Hutang yang terhutang dengan seketika dan sekaligus, dan DEBITUR wajib membayar Hutang segera dan sekaligus tanpa diperlukan somasi/teguran lebih lanjut. Bila DEBITUR alpa membayar seluruh Hutang segera dan sekaligus, BANK berhak melaksanakan eksekusi atas barang agunan, bilamana terjadi salah satu hal atau peristiwa Kelalaian dibawah ini ; a. bilamana suatu Angsuran atau bunga atau lain-lain jumlah uang yang terhutang, tidak dibayar lunas pada waktunya dan dengan cara sebagaimana ditentukan dalam Perjanjian Kredit, dalam hal mana lewatnya waktu saja telah memberi bukti yang cukup dan sah bahwa DEBITUR telah melalaikan kewajibannya; b. bilamana DEBITUR lalai memenuhi atau melanggar salah satu ketentuanketentuan lainnya dari kewajiban pembayarannya menurut Perjanjian Kredit dan/atau kewajiban-kewajiban yang termaktub dalam Perjanjian-perjanjian Jaminan yang dianggap material oleh BANK; c. bilamana suatu pernyataan, keterangan atau dokumen yang diberikan sehubungan dengan Perjanjian Kredit dan/atau perjanjian-perjanjian jaminan ternyata tidak benar; atau diketahui dikemudian hari bahwa sesuatu hal yang oleh BANK dianggap penting dalam mengambil keputusan memberikan kredit ini tidak diungkapkan oleh DEBITUR; d. bilamana DEBITUR tidak menempati Tanah dan Bangunan dalam batas waktu 100 hari sejak tanggal serah terima rumah ;


12/18

e. bilamana DEBITUR dan/atau pihak lain mengajukan permohonan agar DEBITUR

dinyatakan

pailit

kepada

Pengadilan

atau

permohonan penundaan pembayaran hutang-hutangnya

mengadakan atau bilamana

karena sebab apapun DEBITUR tidak berhak lagi mengurus dan menguasai kekayaannya; f.

bilamana DEBITUR meninggal dunia atau dinyatakan berada dibawah pengampuan (“onder curatele gesteld”);

g. DEBITUR membuat atau menyebabkan atau menyetujui dilakukan atau membiarkan dilakukan suatu tindakan yang membahayakan atau dapat membahayakan, mengurangi nilai atau meniadakan agunan atas kredit yang telah diterima; h. bilamana terjadi suatu bahaya terhadap Bangunan yang diasuransikan dan mewajibkan perusahaan asuransi membayar uang asuransinya; i.

bilamana kekayaan DEBITUR seluruhnya atau sebagian disita oleh Pengadilan atau Kantor Pajak;

j.

bilamana DEBITUR telah lalai membayar Hutang yang jatuh waktu atau melanggar atau tidak memenuhi sesuatu ketentuan dalam suatu perjanjian dengan

pihak

lain

dan

pelanggaran

tersebut

mengakibatkan

atau

memberikan hak kepada pihak lain untuk menagih kembali uang terhutang dengan seketika dan sekaligus sebelum tanggal jatuh waktu pembayaran yang telah ditentukan atau bilamana karena pelanggaran dari perjanjian yang dijamin DEBITUR, DEBITUR wajib membayar hutang dijamin; k. bilamana hak DEBITUR atas Tanah berakhir karena sebab apapun termasuk bilamana hak atas Tanah diakhiri sebelum waktunya; l.

bilamana Hak Tanggungan Pertama atas Tanah dan Bangunan terdaftar atas nama BANK (dan/atau Penerus Hak dan/atau untuk kepentingan Pembeli Tagihan) atau Jaminan Fidusia berakhir karena sebab apapun atau tidak dapat dilaksanakan karena sebab apapun;

m. suatu kejadian yang dengan lewatnya waktu atau pemberitahuan atau keduaduanya akan menjadi kejadian kelalaian sebagaimana dimaksud dalam Pasal ini. 2. Apabila setelah terjadi suatu Kelalaian, DEBITUR tidak dapat melunasi seluruh sisa Hutang pembayarannya dengan seketika dan sekaligus yang ditagih oleh BANK maka DEBITUR mengikatkan diri untuk mengosongkan tanah dan Bangunan yang telah diagunkan oleh DEBITUR kepada BANK, selambatlambatnya dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari terhitung sejak tanggal perintah BANK, tanpa syarat dan ganti rugi apapun juga.


13/18

3. Apabila DEBITUR ternyata tidak mengosongkan Tanah dan Bangunan dalam jangka waktu yang ditentukan dalam ayat (2) Pasal ini, maka BANK berhak untuk meminta bantuan pihak yang berwenang guna mengeluarkan DEBITUR dari Tanah dan Bangunan untuk mengosongkannya dan segala harta benda DEBITUR, tanpa kewajiban membayar kerugian.

PASAL 13 PENGAWASAN, PEMERIKSAAN DAN TINDAKAN TERHADAP BARANG AGUNAN

1. Selama DEBITUR belum melunasi seluruh Hutangnya yang timbul dari Perjanjian Kredit ini, BANK berhak setiap saat yang dianggap layak oleh BANK, melakukan pemeriksaan terhadap barang agunan dan meminta keterangan-keterangan yang diperlukan.

2. Apabila terjadi sesuatu Kelalaian seperti dimaksud Pasal 12 di atas, maka BANK berhak setiap saat melakukan tindakan terhadap Tanah dan Bangunan yang diagunkan yaitu BANK berhak (dan dengan ini diberi kuasa oleh DEBITUR) untuk memasuki dan menguasai Tanah dan Bangunan dan melakukan segala tindakan tanpa yang perlu kecuali untuk menjalankan penjualan eksekusi.

3. DEBITUR menyetujui dan diwajibkan serta mengikatkan diri untuk memberi bantuan pada BANK dan Pembeli Tagihan, memberikan keterangan-keterangan yang diperlukan pada umumnya melakukan segala apa yang perlu agar dapat menjalankan segala hak-haknya atas Tanah dan Bangunan dan lain-lain apa yang dijanjikan. PASAL 14 PENYERAHAN PIUTANG KEPADA PIHAK LAIN 1. Sehubungan dengan penyerahan Tagihan BANK sebagaimana ditentukan dalam Perjanjian Kredit, DEBITUR menegaskan telah mengetahui dan menyetujui bahwa pihak yang menggantikan kedudukan BANK demi hukum memperoleh dan mendapatkan manfaat dari segala hak dan agunan yang melekat pada Tagihan tanpa kecuali, termasuk tanpa pembatasan berdasarkan (i) Hak Tanggungan, (ii) hak milik fidusia atas uang pembayaran tagihan-tagihan sebagaimana dimaksud dalam Ketentuan dan Syarat Umum Pasal 7 ayat 1 (ii) di atas, (iii) hak untuk menyimpan atau menunjuk pihak lain untuk menyimpan


14/18

segala dokumentasi Hutang dan Perjanjian Jaminan, dan (iv) hak untuk menarik uang dari dan meminta BANK mendebet rekening DEBITUR untuk pembayaran Angsuran sesuai ketentuan Pasal 6 di atas. 2. DEBITUR memberi persetujuan dan kuasa sepenuhnya (dengan hak substitusi) kepada BANK dan para Penerus Hak dan/atau para Pembeli Tagihan untuk: (i)

melakukan segala tindakan yang diperlukan dan berguna untuk mengalihkan Perjanjian Kredit dan/atau Tagihan BANK berikut semua hak dan kewajiban yang timbul dari padanya dan/atau untuk menjual Tagihan BANK untuk Hutang yang belum dibayar kepada pihak lain dan/atau mengadakan subrogasi dan/atau novasi kreditur;

(ii)

menyatakan dan memberitahu pada Pembeli Tagihan dan lain pihak berkepentingan bahwa DEBITUR mengakui dan menerima penjualan dan cessie atas Tagihan BANK terhadap DEBITUR dan/atau subrogasi dan/atau novasi kreditur, dimana BANK diganti sebagai kreditur berdasarkan Perjanjian Kredit ini oleh Pembeli Tagihan;

(iii)

mengungkap data-data keuangan dan lain-lain mengenai DEBITUR yang berkaitan dengan Perjanjian Kredit ini kepada calon Pembeli Tagihan bilamana hendak menjual Tagihan BANK terhadap DEBITUR;

(iv)

menyerahkan segala dokumentasi mengenai Hutang dan Tagihan pada Pembeli Tagihan atau pihak yang ditunjuk Pembeli Tagihan;

(v)

menggabungkan Tagihan-tagihan BANK terhadap para debiturnya, termasuk Tagihan terhadap DEBITUR dalam satu portfolio Tagihan untuk dimiliki bersama oleh multi-kreditur secara proporsional atas portfolio Tagihan-tagihan itu dalam rangka penjualan dan sekuritisasi Tagihantagihan, sepanjang tidak menyebabkan beban tambahan bagi DEBITUR; dan

(vi)

pada umumnya BANK dan Pembeli Tagihan dikuasakan oleh DEBITUR dengan ini untuk melakukan segala tindakan tanpa kecuali untuk mencapai tujuan tersebut di atas serta untuk menyatakan, sesuai pasal 613 KUHPer, bahwa DEBITUR mengetahui, mengakui dan menyetujui adanya penjualan dan cessie Tagihan BANK.

PASAL 15 PELEPASAN HAK KOMPENSASI DEBITUR dengan ini melepaskan hak untuk menuntut kompensasi berdasarkan ketentuan Pasal 1425 sampai dengan 1429 KUHPer atas tagihan-tagihannya terhadap BANK atau Penerus Hak atau Pembeli Tagihan, dan hak untuk


15/18

mengajukan tuntutan-tuntutan balik terhadap BANK atau Penerus Hak atau Pembeli Tagihan. PASAL 16 IKATAN-IKATAN DEBITUR DEBITUR berjanji dan menyetujui bahwa selama Perjanjian Kredit berlangsung sampai dengan semua Hutang dibayar lunas oleh DEBITUR kepada BANK : (I)

DEBITUR wajib melaksanakan hal-hal sebagai berikut: (1)

menggunakan Pokok Kredit semata-mata guna membiayai pembelian Tanah dan Bangunan;

(2)

menutup asuransi sesuai ketentuan Pasal 10 di atas;

(3)

memelihara Bangunan tetap dalam keadaan layak huni sesuai ketentuan Pasal 11;

(4)

mengikat Tanah dan Bangunan dengan Hak Tanggungan terdaftar tingkat pertama dan (bila diminta peringkat ke-2 dan seterusnya untuk kepentingan) BANK sesuai peraturan yang berlaku dan dengan syaratsyarat serta ketentuan-ketentuan yang ditetapkan oleh BANK;

(5)

memberikan keterangan-keterangan secara benar atas pertanyaanpertanyaan pihak BANK dalam rangka pengawasan dan pemeriksaan barang agunan;

(6)

apabila DEBITUR mempunyai hubungan rekening atau simpanan dengan/pada bank-bank lembaga keuangan lainnya, DEBITUR wajib mengungkapkan secara penuh setiap rekening yang telah dibuka oleh DEBITUR pada lembaga keuangan atau lembaga lainnya;

(7)

memberi wewenang pada BANK atau penggantinya untuk mengirim laporan rekening pinjaman DEBITUR pada Pembeli Tagihan;

(8)

atas permintaan BANK, mengubah dan menandatangani perubahanperubahan Perjanjian Jaminan agar BANK memperoleh manfaat penuh dari perjanjian-perjanjian jaminan itu, dan untuk itu DEBITUR memberi kuasa pada BANK dan/atau Penerus Hak dan/atau Pembeli Tagihan untuk

menandatangani

akta-akta

perubahan

itu

dan

melakukan

perbuatan-perbuatan berkenaan tanpa kecuali; (9)

membayar segala pajak terhutang termasuk pajak-pajak atas Tanah dan Bangunan dan semua kewajiban-kewajiban pembayaran/retribusi lain tepat pada waktunya; dan

(10) memperbaharui

asuransi

dan

membayar

segera

premi-premi

asuransinya.


16/18

PASAL 17 TIMBUL DAN BERAKHIRNYA HAK-HAK DAN KEWAJIBAN 1. Perjanjian Kredit berlaku efektif dan mengikat kedua belah pihak sejak ditandatanganinya. 2. Dalam

hal

DEBITUR

telah melunasi

seluruh

Hutangnya,

BANK

akan

mengeluarkan surat pernyataan lunas untuk keperluan roya hak tanggungan. Biaya roya hak tanggungan tersebut menjadi beban DEBITUR. 3. Selanjutnya BANK wajib menyerahkan kembali kepada DEBITUR semua suratsurat dan atau dokumen-dokumen mengenai barang agunan, serta surat-surat bukti lainnya yang disimpan atau dikuasai BANK. 4. Dalam hal DEBITUR meninggal dunia, pengambilan surat-surat atau dokumendokumen sebagaimana yang disebut ayat (3) pada Pasal ini berdasarkan adanya: a. Surat Keterangan Ahli Waris, yang dibuat oleh Ahli Waris yang bersangkutan sendiri, yang disaksikan oleh Lurah dan diketahui oleh Camat dari Desa & Kecamatan tempat tinggal almarhum bagi mereka yang berlaku Hukum Waris Adat, atau b. Surat Keterangan Hak Waris, yang dibuat oleh Notaris, bagi mereka yang berlaku Hukum Waris KUH Perdata/BW, atau c. Surat Keterangan Ahli Waris yang dibuat oleh Balai Harta Peninggalan, bagi mereka yang berlaku Hukum Waris lainnya, misalnya Warga Negara Indonesia keturunan India.

PASAL 18 KUASA YANG TIDAK DAPAT DITARIK KEMBALI Semua kuasa yang dibuat dan diberikan oleh DEBITUR kepada BANK (dan/atau Penerus Hak serta pihak lain yang membeli dan menerima penyerahan tagihan dari BANK) berdasarkan Perjanjian Kredit maupun Ketentuan dan Syarat Umum ini merupakan bagian yang terpenting dan satu kesatuan yang tak terpisahkan dari Perjanjian Kredit, yang tanpa adanya kuasa-kuasa itu Perjanjian Kredit tidak akan dibuat, dan dengan demikian maka kuasa-kuasa tersebut tidak dapat ditarik kembali atau berakhir karena sebab-sebab apapun juga, termasuk tetapi tidak terbatas pada sebab-sebab termaktub dalam Pasal 1813, 1814, dan 1816 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, selama masih ada kewajiban DEBITUR yang terhutang terhadap BANK (dan/atau Penerus Hak serta pihak lain kepada siapa BANK telah menjual tagihannya terhadap DEBITUR) dan setiap kuasa tersebut diberikan dengan hak substitusi atau hak untuk mengalihkan kuasa.


17/18

PASAL 19 ALAMAT PIHAK-PIHAK 1. Seluruh pembayaran Hutang dan setiap bagian dari Hutang harus dilakukan pada Kantor (cabang) BANK yang telah ditentukan, pada jam-jam kerja dari Kantor yang bersangkutan. 2. Semua surat menyurat dan pernyataan tertulis yang timbul dari dan berakar pada Perjanjian Kredit dianggap telah diserahkan dan diterima apabila dikirimkan kepada : a. Pihak BANK dengan alamat kantor cabang yang bersangkutan. b. DEBITUR dengan alamat rumah atau alamat kantor DEBITUR yang tercantum pada formulir permohonan kredit atau alamat yang tercantum pada Perjanjian Kredit. 3. Kedua belah pihak masing-masing akan memberitahukan secara tertulis pada kesempatan pertama secepatnya setiap terjadi perubahan alamat, DEBITUR pindah/tidak lagi menghuni rumah yang bersangkutan dan sebagainya. PASAL 20 SATU KESATUAN PERJANJIAN Semua ketentuan-ketentuan dan syarat-syarat dalam Ketentuan dan Syarat Umum ini merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahakan dengan dan merupakan bagian dari Perjanjian Kredit.


18/18

PERJANJIAN KREDIT Nomor : Perjanjian Kredit ini dibuat dan ditandatangani pada hari ini, ___________, tanggal ___________________ dua ribu _____ (__-__-200__), oleh dan antara:

1. -PT BANK ____________, berkedudukan di _________, berkantor pusat di _______, yang dalam hal ini bertindak melalui kantor cabang di ________, Jalan ___________, (selanjutnya bersama dengan para pengganti/penerus hak disebut “BANK”).

2. -__________________, bertempat tinggal di ___________, Jalan __________, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor _____________, yang dikeluarkan oleh ________________, berlaku hingga tanggal __________, -dalam hal ini bertindak untuk diri sendiri dan untuk melakukan tindakan hukum dalam akta ini telah mendapat persetujuan dari suami/isterinya1) [yang turut hadir menandatangani Perjanjian Kredit ini] (selanjutnya disebut “DEBITUR”).

-Para pihak telah saling setuju dan sepakat untuk membuat dan melaksanakan Perjanjian Kredit ini dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan sebagai berikut:

PASAL 1 DEFINISI Perkataan-perkataan yang dimulai dengan huruf besar mempunyai arti sebagaimana didefinisikan dalam Pasal 1 Ketentuan-Ketentuan dan Syarat-Syarat Umum Perjanjian KPR yang ditetapkan BANK (“Ketentuan dan Syarat Umum”) terlampir yang merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan Perjanjian Kredit ini. PASAL 2 JUMLAH POKOK KREDIT BANK setuju untuk memberikan fasilitas kredit kepada DEBITUR berdasarkan ketentuan-ketentuan dalam Perjanjian Kredit sampai setinggi-tingginya dalam jumlah yang disebut dalam Lampiran 1 huruf (a) (selanjutnya disebut ”Pokok Kredit”) untuk tujuan membiayai pembelian Tanah dan Bangunan sebagaimana diuraikan dalam Lampiran 2 Perjanjian Kredit ini.

1

) Coret salah satu yang tidak berlaku.

0102. Perjanjian Kredit

1/7

PASAL 3 PENCAIRAN KREDIT 1.

Realisasi pemberian atau pencairan Pokok Kredit (selanjutnya disebut “Pencairan Kredit”) dilakukan BANK secara sekaligus dan tunduk pada syarat-syarat sebagaimana ditentukan dalam Pasal 2 Ketentuan dan Syarat Umum.

2.

Dengan adanya Pencairan Kredit, DEBITUR mengaku telah berhutang sejumlah Pokok Kredit. PASAL 4 JANGKA WAKTU KREDIT DAN JATUH TEMPO KREDIT

1. Pinjaman Pokok diberikan untuk jangka waktu sebagaimana tercantum pada Lampiran 1 huruf (b) Perjanjian Kredit ini, terhitung sejak tanggal Pencairan Kredit, dan wajib telah dilunasi pada tanggal jatuh tempo kredit sebagaimana ditentukan dalam Lampiran 1 huruf (c) Perjanjian Kredit ini (”Tanggal Jatuh Tempo”). 2. Selama Hutang (sebagaimana didefinisikan dalam Pasal 1 Ketentuan dan Syarat Umum) belum dibayar lunas pada Tanggal Jatuh Tempo, Perjanjian Kredit ini tetap berlaku.

PASAL 5 SUKU BUNGA DAN PROVISI 1.

DEBITUR wajib membayar Bunga kepada BANK sesuai dengan suku bunga sebagaimana tercantum dalam Lampiran 1 huruf (d) Perjanjian Kredit ini yang diperhitungkan berdasarkan Sistem Perhitungan Bunga sebagaimana tercantum dalam Lampiran 1 huruf (e) Perjanjian Kredit ini.

2.

Atas fasilitas kredit yang diberikan BANK, DEBITUR wajib membayar provisi dalam jumlah sebagaimana ditentukan dalam Lampiran 1 huruf (f) Perjanjian Kredit ini. PASAL 6 PEMBAYARAN KEMBALI KREDIT

DEBITUR wajib membayar kembali Hutang secara Angsuran dalam jumlah dan jadwal pembayaran sebagaimana ditentukan dalam Lampiran 1 huruf (g) dan (h) Perjanjian Kredit ini sampai seluruh Hutang lunas, tanpa mengurangi ketentuan kelalaian sebagaimana diatur dalam Pasal 12 Ketentuan dan Syarat Umum yang mengakibatkan kewajiban pembayaran seluruh Hutang yang terhutang dengan seketika dan sekaligus.


2/7

PASAL 7 DENDA TUNGGAKAN Atas keterlambatan pembayaran Angsuran pada tanggal yang telah ditentukan, DEBITUR dikenakan denda keterlambatan sebesar prosentase yang tercantum pada Lampiran 1 huruf (i) Perjanjian Kredit ini.

PASAL 8 AGUNAN 1.

Guna menjamin pembayaran kembali dengan tertib dan secara sebagaimana mestinya seluruh dan setiap Hutang yang terutang dan wajib dibayar DEBITUR kepada BANK, baik yang ada saat ini, maupun yang timbul di kemudian hari, baik berdasarkan Perjanjian Kredit ini maupun perjanjian-perjanjian jaminan terkait, DEBITUR dengan ini setuju memberikan agunan berupa : i.

Hak Tanggungan atas Tanah dan Bangunan sebagaimana diuraikan dalam Lampiran 2 Perjanjian Kredit;

ii.

Jaminan Fidusia atas tagihan-tagihan berupa klaim asuransi jiwa, asuransi kerugian, dan tagihan terhadap pemerintah sehubungan pemutusan/ pencabutan hak atas tanah sebagaimana diuraikan dalam Pasal 7 ayat (1)(ii) Ketentuan dan Syarat Umum.

2.

Apabila BANK berpendapat bahwa agunan yang diberikan pada ayat (1) Pasal ini tidak mencukupi atau tidak lagi mencukupi untuk menjamin pembayaran Hutang, DEBITUR menyetujui dan berkewajiban serta mengikatkan diri untuk atas permintaan

pertama

dari

BANK

untuk

memberikan

tambahan

agunan

sebagaimana ditentukan dalam Pasal 8 Ketentuan dan Syarat Umum. PASAL 9 BIAYA-BIAYA 1. Semua biaya dan ongkos yang timbul untuk menyiapkan, menanda-tangani serta untuk melaksanakan Perjanjian Kredit ini termasuk tanpa pembatasan biaya hukum, biaya notaris, biaya perkara dan biaya pengacara yang ditunjuk untuk melakukan penagihan terhadap DEBITUR, dipikul dan dibayar oleh DEBITUR. 2. Apabila karena satu dan lain hal biaya-biaya yang timbul sehubungan dengan Perjanjian Kredit dibayarkan lebih dahulu oleh BANK, maka DEBITUR mengakui biaya-biaya tersebut sebagai Hutangnya dan wajib melunasinya kepada BANK, kecuali diatur lain dalam Perjanjian Kredit.


3/7

PASAL 10 PENYERAHAN TAGIHAN BANK KEPADA PIHAK LAIN 1. DEBITUR mengetahui, mengakui dan menyetujui bahwa BANK berhak untuk menjual dan menyerahkan Tagihan BANK terhadap DEBITUR berikut semua Perjanjian Jaminan kepada pihak lain (Pembeli Tagihan) yang ditetapkan oleh BANK. 2. Apabila BANK melaksanakan penyerahan (cessie) Tagihan BANK sebagaimana dimaksud pada ayat (1) Pasal ini sehingga kedudukannya sebagai kreditur digantikan oleh Pembeli Tagihan, DEBITUR setuju untuk melepaskan haknya berdasarkan Pasal 613 ayat (2) KUHPer untuk diberitahu melalui juru sita dengan pemberitahuan khusus kepada DEBITUR mengenai adanya pengalihan hak (cessie). DEBITUR setuju, bilamana pemberitahuan akan dilakukan, BANK dapat melakukan pemberitahuan terjadinya cessie melalui surat dan/atau dengan pengumuman yang di tempelkan di kantor pusat maupun kantor-kantor cabang BANK, dan/atau melalui surat kabar, dan/atau dengan cara lainnya yang ditentukan BANK. 3.

Adanya penyerahan Tagihan BANK kepada Pembeli Tagihan tidak mempengaruhi sama sekali pelaksanaan kewajiban DEBITUR berdasarkan Perjanjian Kredit ini.

4. Selama DEBITUR belum diberitahu mengenai adanya penyerahan Tagihan BANK kepada Pembeli Tagihan, DEBITUR tetap wajib melakukan pembayaran kepada BANK. 5. Ketentuan lebih lanjut mengenai penyerahan Tagihan BANK diatur dalam Pasal 14 Ketentuan dan Syarat Umum.

PASAL 11 LAIN-LAIN 1. Perjanjian Kredit ini berikut lampiran-lampirannya, termasuk ketentuan-ketentuan dan syarat-syarat yang tercantum dalam Ketentuan dan Syarat Umum, merupakan satu kesatuan perjanjian yang tidak terpisahkan dengan Perjanjian Kredit ini. 2. DEBITUR tidak dapat mengalihkan segala hak dan kewajibannya berdasarkan Perjanjian Kredit kepada pihak lain tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari BANK (dan/atau pihak lain kepada siapa BANK telah menjual tagihannya terhadap DEBITUR). 3. Semua pemberitahuan tertulis dari BANK dan semua surat menyurat antara BANK dan DEBITUR dalam pelaksanaan Perjanjian Kredit ini mengikat dan harus ditaati oleh DEBITUR.


4/7

4. Mengenai Perjanjian Kredit, DEBITUR dengan ini melepaskan hak untuk membatalkan Perjanjian Kredit sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1266 dan 1267 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, kecuali jika tidak ada jumlah uang yang dicairkan BANK berdasarkan Perjanjian Kredit ini. 5. Mengenai Perjanjian Kredit ini dan segala akibatnya kedua belah pihak memilih tempat tinggal hukum (domisili) yang tetap dan seumumnya di Kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri dimana BANK atau kantor cabang BANK berdomisili, namun dengan tidak mengurangi hak dan wewenang BANK (dan/atau pihak lain yang memperoleh hak tagihan BANK terhadap DEBITUR) untuk memohon pelaksanaan (eksekusi)

atau

mengajukan

tuntutan/gugatan

hukum

terhadap

DEBITUR

berdasarkan Perjanjian Kredit di muka pengadilan lain yang berwenang dalam wilayah Republik Indonesia. PASAL 12 PENUTUP 1. Segala sesuatu yang belum diatur dalam Perjanjian Kredit ini akan diatur dalam surat-menyurat berdasarkan kesepakatan bersama antara BANK dan DEBITUR yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian Kredit ini. 2. DEBITUR dengan ini menyatakan telah membaca dan memahami ketentuanketentuan dan syarat-syarat dalam Perjanjian Kredit ini dan Ketentuan dan Syarat Umum yang menjadi bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian Kredit ini.

Demikianlah Perjanjian Kredit ini dibuat dalam rangkap 2 (dua), bermaterai cukup, masing-masing mempunyai kekuatan hukum yang sama. BANK

DEBITUR

_____________________

___________________


5/7

LAMPIRAN 1 KETENTUAN POKOK PERJANJIAN KREDIT

Ketentuan-ketentuan pokok Perjanjian Kredit ini meliputi sebagai berikut :

(a) Jumlah Pokok Kredit

: Rp. …………… (……………………..)

(b) Jangka waktu kredit

: ………………… bulan

(c) Tanggal Jatuh Tempo

: tanggal ……….

(d) Suku Bunga

: [Index suku bunga ......] +….% per tahun

(e) Sistem perhitungan bunga

: Annuitas / Efektif / Flat (coret yang tidak berlaku)

(f) Provisi

: ………% Pokok Kredit

(g) Angsuran

: Rp. …………… (……………..) per bulan

(h) Tanggal pencairan


(i) Tanggal Pembayaran Angsuran - Angsuran pertama


- Angsuran kedua & selanjutnya : tanggal ....… setiap bulan, dimulai bulan ….. - Angsuran terakhir


(j) Denda tunggakan

: ……% perhari dari jumlah angsuran tertunggak

(k) Penalti Pelunasan Dipercepat

: .....% sisa Pokok Kredit

(l) Identitas Tanah & Bangunan yang diagunkan (m) Nama Penjual


: lihat Lampiran 2 Perjanjian Kredit : …………………

6/7

LAMPIRAN 2

DATA TANAH DAN BANGUNAN

- Sebuah bangunan rumah tinggal, seluas ...........m2, setempat dikenal sebagai Jalan ............................. yang didirikan berdasarkan Ijin Mendirikan Bangunan nomor ....................... tanggal .........................., dikeluarkan oleh ......................................;

- Bangunan rumah tinggal tersebut didirikan di atas sebidang tanah terdaftar sebagai Hak Milik [Hak Guna Bangunan] 1) No. ........../Desa......................... tertanggal ............................, dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan .........................., terletak di : Propinsi

:

Kabupaten/Kotamadya : Desa/Kelurahan

:

Kecamatan

:

=====

1

) Coret salah satu yang tidak berlaku.


7/7

AKTA JAMINAN FIDUSIA Nomor :

-Pada hari ini, . -Berhadapan dengan saya, __________, Sarjana Hukum, Notaris di ________, dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang nama-namanya akan disebutkan pada bagian akhir akta ini: 1. -Tuan __________, [pekerjaan], bertempat tinggal di _______, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor _______, yang dikeluarkan oleh ________, berlaku hingga tanggal _______ -menurut keterangannya dalam hal ini bertindak untuk diri sendiri dan untuk melakukan tindakan hukum dalam akta ini telah mendapat persetujuan dari [suami/isterinya] 1) yang turut hadir dan menandatangani akta ini [atau sebagaimana ternyata dari Surat Persetujuan dibawah tangan tertanggal _______, bermeterai cukup dan dijahitkan pada minuta akta _______, Sarjana Hukum, Notaris di _______, Nomor _____, tanggal _______] 2), -selanjutnya disebut DEBITUR. 2. -.Tuan __________, -menurut keterangannya dalam hal ini bertindak berdasarkan Surat Kuasa tertanggal ______, Nomor ______ yang bermeterai cukup dan dilekatkan pada minuta akta ________, Sarjana Hukum, Notaris di ________, tertanggal ________ Nomor _____, selaku kuasa dan karenanya sah mewakili direksi perseroan terbatas yang akan disebut di bawah ini dari dan oleh karena itu untuk dan atas nama perseroan terbatas PT BANK ________, berkedudukan di __________ yang dalam hal ini bertindak melalui kantor cabang _________ -selanjutnya bersama dengan para pengganti/penerus hak disebut “BANK”.

-Para penghadap masing-masing bertindak dalam kedudukannya tersebut menerangkan terlebih dahulu, bahwa : A. Berdasarkan Perjanjian Kredit Nomor ______ tanggal _____ (selanjutnya perjanjian tersebut, berikut perubahan, tambahan, perpanjangan dan penegasannya disebut 1 2

) Coret salah satu yang tidak berlaku. ) Coret salah satu yang tidak berlaku.

0103. Akta Jaminan Fidusia

1/8

Perjanjian Kredit), DEBITUR dan BANK telah membuat perjanjian menurut dan berdasarkan syarat dan ketentuan yang termaktub dalam Perjanjian Kredit tersebut, dimana BANK telah menyetujui memberikan pinjaman uang kepada DEBITUR guna membiayai pembelian Tanah dan Bangunan (sebagaimana didefinisi dalam Perjanjian Kredit). B. Guna menjamin pembayaran kembali dengan lunas, penuh, tertib dan dengan sebagaimana mestinya semua dan setiap jumlah uang yang terhutang berdasarkan Perjanjian Dijamin, DEBITUR wajib membuat Perjanjian Fidusia ini. C. Semua dan setiap istilah yang digunakan dalam akta ini mempunyai arti yang sama seperti yang digunakan dalam Perjanjian Kredit, kecuali jika terhadap istilah tersebut secara tegas diberikan definisi sendiri dalam akta ini

-Berhubung dengan segala sesuatu yang diuraikan di atas ini para penghadap masingmasing bertindak dalam kedudukannya tersebut di atas menerangkan bahwa DEBITUR dan BANK telah saling setuju dan mufakat untuk dan dengan ini membuat/menetapkan perjanjian sebagai berikut : Pasal 1 DEFINISI-DEFINISI -Perkataan-perkataan dimulai dengan huruf besar mempunyai arti seperti disebut dalam Perjanjian Kredit, kecuali ditentukan lain dibawah: Hutang

:

segala

dan

setiap

tagihan-tagihan

BANK

berdasarkan

Perjanjian Dijamin. Perjanjian Dijamin

:

berarti (i) Perjanjian Kredit, dan (ii) perjanjian yang dibuat berdasarkan atau sehubungan dengan Perjanjian Kredit, mencakup tanpa pembatasan Perjanjian Pengakuan Hutang Murni (bila ada).

Perjanjian Jaminan

:

mencakup Akta Jaminan Fidusia ini, Akta Pemberian Hak Tanggungan dan perjanjian jaminan lainnya yang mungkin diadakan di kemudian hari, masing-masing berikut perjanjian perubahannya, pembaharuannya dan perluasannya.

Pihak Terkait

:

adalah

perusahaan

Pemerintah

Pusat

dimana maupun

DEBITUR Pemerintah

bekerja,

dan

Daerah

yang

berwenang memberikan ganti kerugian atas Tanah jika


2/8

sesuatu

saat

diputuskan/diakhiri

sebelum

batas

waktu

berakhirnya hak atas Tanah. Tagihan

:

berarti segala tagihan-tagihan DEBITUR yang dirinci dalam Pasal 2 (a) dan (b) di bawah.

Pasal 2 PENYERAHAN TAGIHAN -Untuk menjamin pembayaran kembali dengan lunas, tertib dan sebagaimana mestinya semua Hutang, DEBITUR dengan ini menyerahkan/mencessiekan kepada BANK yang dengan ini menerima baik pengalihan dan penyerahan hak milik (cessie) dari DEBITUR, atas: (a)

segala tagihan-tagihan terhadap Pemerintah Pusat maupun Daerah yang timbul bilamana hak DEBITUR atas Tanah sesuatu saat diputuskan/diakhiri sebelum batas waktunya berakhir;

(b)

semua tagihan, hak, wewenang dan klaim uang ganti rugi asuransi yang timbul berdasarkan polis asuransi kerugian dan asuransi jiwa yang sekarang telah ada dan dikemudian hari akan dimiliki/dipunyai dan diperoleh DEBITUR terhadap perusahaan asuransi manapun, meliputi dan mencakup kejadian apapun mengenai: (i)

Bangunan sebagaimana tercantum dalam Lampiran 2 Perjanjian Kredit berikut turutannya milik / kepunyaan DEBITUR;

(ii) diri DEBITUR terhadap bahaya/risiko kecelakaan, kematian dan bahaya/risiko lainnya yang ditentukan oleh BANK. -Jaminan-jaminan tersebut di atas diberikan untuk jumlah yang lebih tinggi antara total jumlah yang menurut catatan-catatan BANK dari waktu ke waktu terhutang oleh DEBITUR dan jumlah Pokok Kredit ditambah 25% (dua puluh lima persen) darinya atau seluruhnya sebesar Rp. _________,- (________ Rupiah). Pasal 3 HAK ATAS TAGIHAN -Mulai saat berlakunya akta ini, maka Tagihan, baik yang sekarang ada maupun yang akan ada di kemudian hari, menjadi milik/hak BANK dan dengan demikian semua uang hasil pembayaran Tagihan yang sekarang ada maupun yang timbul di kemudian hari adalah milik/kepunyaan serta hak BANK.


3/8

Pasal 4 POLIS ASURANSI -DEBITUR wajib, segera setelah akta ini ditandatangani, menyerahkan kepada BANK semua dan setiap polis asuransi, bukti pembayaran premi asuransi dan dokumen/surat lain yang berhubungan dengan perjanjian asuransi yang sudah ada dan masih berlaku atau yang akan ada dan dimiliki di kemudian hari. -Dalam polis asuransi, wajib dimuat syarat sebagai berikut: (a) nilai asuransi kerugian yang dipasang atas nama DEBITUR, paling sedikit nilainya sama dengan harga jual barang berdasarkan Nilai Jual Obyek Pajak yang diasuransikan; (b) asuransi kerugian tersebut ditutup terhadap bahaya/risiko kebakaran, kemusnahan dan bahaya lain yang ditentukan BANK; (c) bankers clause yang menyebut BANK adalah pihak yang berhak menuntut dan menerima uang ganti rugi asuransi, baik asuransi kerugian maupun asuransi jiwa, dari perusahaan asuransi yang bersangkutan; dan (d) perusahaan asuransi wajib memberitahu 30 (tiga puluh) hari di muka kepada BANK sebelum asuransi berakhir.

Pasal 5 PENGHENTIAN DAN PERUBAHAN PERJANJIAN ASURANSI -Penghentian/pengakhiran atau perubahan atau penambahan terhadap syarat dalam perjanjian asuransi hanya sah dan mengikat BANK jika disetujui secara tertulis oleh BANK.

Pasal 6 PELAKSANAAN KEWAJIBAN PERJANJIAN ASURANSI -Meskipun tagihan atas klaim asuransi telah diserahkan/dicessiekan oleh DEBITUR kepada BANK berdasarkan akta ini, akan tetapi DEBITUR sebagai tertanggung menyetujui tetap berkewajiban untuk menjalankan dan melaksanakan semua dan setiap kewajiban terhadap perusahaan asuransi berdasarkan perjanjian asuransi, antara lain (tetapi tidak terbatas) membayar premi dan lain biaya asuransi serta kewajiban lain mengenai atau sehubungan dengan barang yang diasuransikan.


4/8

Pasal 7 PENGGUNAAN PEMBAYARAN TAGIHAN -Semua pembayaran yang diterima oleh BANK sebagai pembayaran Tagihan, setelah dikurangi dengan biaya penagihan, akan dipergunakan oleh BANK untuk membayar lunas Hutang menurut ketentuan yang ditetapkan dalam Perjanjian Kredit.

Pasal 8 PERNYATAAN DAN JAMINAN -DEBITUR menjamin BANK bahwa Tagihan merupakan hak penuh DEBITUR sendiri, tidak

ada

orang/pihak

lain

yang

turut

mempunyai

hak

apapun,

tidak

dijaminkan/dipertanggungkan dengan cara bagaimanapun, tidak tersangkut dalam perkara/sengketa dan tidak dalam sitaan serta belum pernah diserahkan/dicessiekan dengan cara bagaimanapun dan kepada siapapun. -DEBITUR dengan ini membebaskan dan melepaskan BANK dari semua dan setiap tuntutan, gugatan atau tagihan yang mungkin diajukan oleh orang/pihak siapapun mengenai atau sehubungan dengan hal yang dijamin oleh DEBITUR tersebut diatas beserta kerugian yang timbul dari itu. Tuntutan, gugatan/tagihan dan kerugian yang timbul sehubungan dengan hal-hal yang dijamin DEBITUR sepenuhnya dan seluruhnya menjadi tanggungan dan tanggung jawab DEBITUR sendiri. Pasal 9 KUASA -DEBITUR

dengan

ini

memberi

kuasa

kepada

BANK

dengan

hak

untuk

memindahkan/mensubstitusikan kuasa ini kepada orang/pihak lain untuk: (a) melakukan tindakan apapun yang dipandang perlu atau diwajibkan untuk memberitahukan secara resmi mengenai penyerahan/cessie Tagihan yang termaktub dalam akta ini kepada Pihak Terkait untuk memperoleh pengakuan Pihak Terkait mengenai penyerahan Tagihan ini, demikian itu semua atas biaya DEBITUR; dan (b) melakukan dan mengerjakan segala tindakan apapun yang dipandang perlu oleh BANK untuk menagih pembayaran Tagihan terhadap Pihak Terkait dan sehubungan dengan itu menerima semua pembayaran serta memberikan tanda pelunasan/kuitansi untuk segala penerimaan uang, menjalankan, melaksanakan semua dan setiap hak/wewenang yang dimiliki oleh DEBITUR terhadap Pihak


5/8

Terkait, antara lain (tetapi tidak terbatas) membuat perdamaian (dading) atau persetujuan lain dengan Pihak Terkait, dan untuk melakukan dan mengerjakan perbuatan dan tindakan tersebut BANK tidak memerlukan persetujuan DEBITUR terlebih dahulu.

Pasal 10 PENYERAHAN KEMBALI TAGIHAN -Penyerahan/cessie Tagihan ini berlangsung selama DEBITUR masih mempunyai Hutang dan komitmen berdasarkan Perjanjian Dijamin, sehingga jika Hutang sudah terbayar lunas dan tidak mungkin timbul hutang baru, maka Tagihan demi hukum kembali kepada DEBITUR. -Bila diminta DEBITUR, BANK atas biaya DEBITUR, mengeluarkan surat keterangan atau pernyataan tertulis yang ditandatangani oleh BANK bahwa hutang DEBITUR kepada BANK telah dibayar lunas dan Tagihan kembali menjadi hak DEBITUR.

Pasal 11 KETENTUAN LAIN 1.

Bukti Kelalaian -DEBITUR akan terbukti lalai dalam melaksanakan suatu kewajiban kepada BANK dengan lewatnya jangka waktu yang ditetapkan untuk melakukan kewajiban tersebut, sehingga mengenai kelalaian itu tidak diperlukan teguran atau pernyataan berupa apapun.

2.

Kuasa Untuk Mendaftarkan A DEBITUR dengan ini memberikan kuasa kepada BANK yang dengan ini menyatakan menerima kuasa dari DEBITUR untuk melaksanakan pendaftaran jaminan tersebut dalam akta ini atas biaya DEBITUR, untuk keperluan tersebut menghadap

pejabat

atau

instansi

yang

berwenang

(termasuk

Kantor

Pendaftaran yang berwenang), memberikan keterangan, menandatangani surat/formulir, mendaftarkan jaminan atas obyek jaminan tersebut dalam akta ini dengan melampirkan pernyataan pendaftaran jaminan, serta untuk mengajukan permohonan pendaftaran atas perubahan dalam hal terjadi perubahan atas data yang tercantum dalam Sertipikat Fidusia dan/atau pernyataan perubahan, serta


6/8

dokumen-dokumen lain yang bertalian untuk keperluan itu, membayar semua biaya dan menerima kuitansi segala uang pembayaran serta selanjutnya melakukan segala tindakan yang perlu dan berguna untuk melaksanakan ketentuan dari akta ini. B BANK berhak dan dengan ini diberi kuasa dengan hak substitusi oleh DEBITUR untuk melakukan perubahan atau penyesuaian atas ketentuan dalam akta ini, apabila perubahan atau penyesuaian tersebut diperlukan dalam rangka memenuhi ketentuan dalam Peraturan Pemerintah tentang Pendaftaran Fidusia maupun ketentuan dari Undang-Undang Tentang Jaminan Fidusia Nomor 42 Tahun 1999 dan peraturan pelaksanaan lainnya, agar BANK memperoleh manfaat sepenuhnya dari akta ini.

3

Kuasa Tidak Dapat Dicabut -Kuasa yang diberikan oleh DEBITUR kepada BANK dalam dan berdasarkan akta ini merupakan bagian terpenting dan tidak terpisah dari Perjanjian Kredit, perjanjian mana tidak akan dibuat tanpa adanya akta kuasa tersebut, dan dengan demikian maka kuasa tersebut tidak dapat ditarik/dicabut kembali atau dibatalkan atau karena sebab atau peristiwa apapun selama berlakunya Perjanjian Kredit, dan para pihak dengan ini melepaskan dan menyatakan tidak berlaku ketentuan dalam Pasal 1813, 1814 dan Pasal 1816 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

4.

Pemberitahuan -Semua pemberitahuan yang perlu dikirim kepada DEBITUR untuk dan dalam rangka melaksanakan akta ini harus dikirim dengan surat pos tercatat, disampaikan secara pribadi atau dikirim melalui telex atau facsimile kepada alamat sebagai berikut : DEBITUR : . .

Telepon

:

Facsimilie

:

Untuk Perhatian :


7/8

BANK : . .

Telepon

:

Facsimilie

:

Untuk perhatian :

-atau kepada alamat lain yang dapat diberitahukan kemudian secara tertulis oleh DEBITUR kepada BANK. -Suatu

pemberitahuan

dianggap

diterima

oleh

DEBITUR

(i)

pada

hari

penyerahannya, jika disampaikan secara pribadi, (ii) 7 (tujuh) hari setelah diterima di Kantor Pos, jika dikirim melalui pos tercatat, atau (iii) pada hari pengiriman berita, jika dikirim melalui telex atau melalui facsimile (yang disusul dengan penegasan tertulis).

5.

Pemilihan Domisili -Mengenai akta ini dan segala akibatnya, DEBITUR memilih domisili yang tetap dan seumumnya di Kantor Panitera Pengadilan Negeri ________ di _________, dengan tidak mengurangi hak dan wewenang BANK mengajukan tuntutan hukum terhadap DEBITUR berdasarkan perjanjian ini dihadapan pengadilan atau instansi lain yang berwenang dalam wilayah Republik Indonesia.

-Para penghadap saya, Notaris, kenal.

-----------------------------------------------DEMIKIAN AKTA INI-------------------------------------------Dibuat sebagai minuta dan dilangsungkan di _________ pada hari dan tanggal tersebut pada kepala akta ini dengan dihadiri oleh _________ dan __________, keduanya pegawai Kantor Notaris dan bertempat tinggal di __________ yang saya, Notaris kenal sebagai saksi-saksi. -Segera setelah akta ini saya, Notaris, bacakan kepada para penghadap dan saksisaksi, maka akta ini ditandatangani oleh para penghadap, saksi-saksi dan saya, Notaris. -Dilangsungkan dengan _________ perubahan.


8/8

AKTA JAMINAN FIDUSIA Nomor :

-Pada hari ini, . -Berhadapan dengan saya, __________, Sarjana Hukum, Notaris di ________, dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang nama-namanya akan disebutkan pada bagian akhir akta ini: 1. -Tuan __________, [pekerjaan], bertempat tinggal di _______, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor _______, yang dikeluarkan oleh ________, berlaku hingga tanggal _______ -menurut keterangannya dalam hal ini bertindak untuk diri sendiri dan untuk melakukan tindakan hukum dalam akta ini telah mendapat persetujuan dari [suami/isterinya] 1) yang turut hadir dan menandatangani akta ini [atau sebagaimana ternyata dari Surat Persetujuan dibawah tangan tertanggal _______, bermeterai cukup dan dijahitkan pada minuta akta _______, Sarjana Hukum, Notaris di _______, Nomor _____, tanggal _______] 2), -selanjutnya disebut DEBITUR. 2. -.Tuan __________, -menurut keterangannya dalam hal ini bertindak berdasarkan Surat Kuasa tertanggal ______, Nomor ______ yang bermeterai cukup dan dilekatkan pada minuta akta ________, Sarjana Hukum, Notaris di ________, tertanggal ________ Nomor _____, selaku kuasa dan karenanya sah mewakili direksi perseroan terbatas yang akan disebut di bawah ini dari dan oleh karena itu untuk dan atas nama perseroan terbatas PT BANK ________, berkedudukan di __________ yang dalam hal ini bertindak melalui kantor cabang _________ -selanjutnya bersama dengan para pengganti/penerus hak disebut “BANK”.

-Para penghadap masing-masing bertindak dalam kedudukannya tersebut menerangkan terlebih dahulu, bahwa : A. Berdasarkan Perjanjian Kredit Nomor ______ tanggal _____ (selanjutnya perjanjian tersebut, berikut perubahan, tambahan, perpanjangan dan penegasannya disebut 1 2

) Coret salah satu yang tidak berlaku. ) Coret salah satu yang tidak berlaku.


1/8

Perjanjian Kredit), DEBITUR dan BANK telah membuat perjanjian menurut dan berdasarkan syarat dan ketentuan yang termaktub dalam Perjanjian Kredit tersebut, dimana BANK telah menyetujui memberikan pinjaman uang kepada DEBITUR guna membiayai pembelian Tanah dan Bangunan (sebagaimana didefinisi dalam Perjanjian Kredit). B. Guna menjamin pembayaran kembali dengan lunas, penuh, tertib dan dengan sebagaimana mestinya semua dan setiap jumlah uang yang terhutang berdasarkan Perjanjian Dijamin, DEBITUR wajib membuat Perjanjian Fidusia ini. C. Semua dan setiap istilah yang digunakan dalam akta ini mempunyai arti yang sama seperti yang digunakan dalam Perjanjian Kredit, kecuali jika terhadap istilah tersebut secara tegas diberikan definisi sendiri dalam akta ini

-Berhubung dengan segala sesuatu yang diuraikan di atas ini para penghadap masingmasing bertindak dalam kedudukannya tersebut di atas menerangkan bahwa DEBITUR dan BANK telah saling setuju dan mufakat untuk dan dengan ini membuat/menetapkan perjanjian sebagai berikut : Pasal 1 DEFINISI-DEFINISI -Perkataan-perkataan dimulai dengan huruf besar mempunyai arti seperti disebut dalam Perjanjian Kredit, kecuali ditentukan lain dibawah: Hutang

:

segala

dan

setiap

tagihan-tagihan

BANK

berdasarkan

Perjanjian Dijamin. Perjanjian Dijamin

:

berarti (i) Perjanjian Kredit, dan (ii) perjanjian yang dibuat berdasarkan atau sehubungan dengan Perjanjian Kredit, mencakup tanpa pembatasan Perjanjian Pengakuan Hutang Murni (bila ada).

Perjanjian Jaminan

:

mencakup Akta Jaminan Fidusia ini, Akta Pemberian Hak Tanggungan dan perjanjian jaminan lainnya yang mungkin diadakan di kemudian hari, masing-masing berikut perjanjian perubahannya, pembaharuannya dan perluasannya.

Pihak Terkait

:

adalah

perusahaan

Pemerintah

Pusat

dimana maupun

DEBITUR Pemerintah

bekerja,

dan

Daerah

yang

berwenang memberikan ganti kerugian atas Tanah jika


2/8

sesuatu

saat

diputuskan/diakhiri

sebelum

batas

waktu

berakhirnya hak atas Tanah. Tagihan

:

berarti segala tagihan-tagihan DEBITUR yang dirinci dalam Pasal 2 (a) dan (b) di bawah.

Pasal 2 PENYERAHAN TAGIHAN -Untuk menjamin pembayaran kembali dengan lunas, tertib dan sebagaimana mestinya semua Hutang, DEBITUR dengan ini menyerahkan/mencessiekan kepada BANK yang dengan ini menerima baik pengalihan dan penyerahan hak milik (cessie) dari DEBITUR, atas: (a)

segala tagihan-tagihan terhadap Pemerintah Pusat maupun Daerah yang timbul bilamana hak DEBITUR atas Tanah sesuatu saat diputuskan/diakhiri sebelum batas waktunya berakhir;

(b)

semua tagihan, hak, wewenang dan klaim uang ganti rugi asuransi yang timbul berdasarkan polis asuransi kerugian dan asuransi jiwa yang sekarang telah ada dan dikemudian hari akan dimiliki/dipunyai dan diperoleh DEBITUR terhadap perusahaan asuransi manapun, meliputi dan mencakup kejadian apapun mengenai: (i)

Bangunan sebagaimana tercantum dalam Lampiran 2 Perjanjian Kredit berikut turutannya milik / kepunyaan DEBITUR;

(ii) diri DEBITUR terhadap bahaya/risiko kecelakaan, kematian dan bahaya/risiko lainnya yang ditentukan oleh BANK. -Jaminan-jaminan tersebut di atas diberikan untuk jumlah yang lebih tinggi antara total jumlah yang menurut catatan-catatan BANK dari waktu ke waktu terhutang oleh DEBITUR dan jumlah Pokok Kredit ditambah 25% (dua puluh lima persen) darinya atau seluruhnya sebesar Rp. _________,- (________ Rupiah). Pasal 3 HAK ATAS TAGIHAN -Mulai saat berlakunya akta ini, maka Tagihan, baik yang sekarang ada maupun yang akan ada di kemudian hari, menjadi milik/hak BANK dan dengan demikian semua uang hasil pembayaran Tagihan yang sekarang ada maupun yang timbul di kemudian hari adalah milik/kepunyaan serta hak BANK.


3/8

Pasal 4 POLIS ASURANSI -DEBITUR wajib, segera setelah akta ini ditandatangani, menyerahkan kepada BANK semua dan setiap polis asuransi, bukti pembayaran premi asuransi dan dokumen/surat lain yang berhubungan dengan perjanjian asuransi yang sudah ada dan masih berlaku atau yang akan ada dan dimiliki di kemudian hari. -Dalam polis asuransi, wajib dimuat syarat sebagai berikut: (a) nilai asuransi kerugian yang dipasang atas nama DEBITUR, paling sedikit nilainya sama dengan harga jual barang berdasarkan Nilai Jual Obyek Pajak yang diasuransikan; (b) asuransi kerugian tersebut ditutup terhadap bahaya/risiko kebakaran, kemusnahan dan bahaya lain yang ditentukan BANK; (c) bankers clause yang menyebut BANK adalah pihak yang berhak menuntut dan menerima uang ganti rugi asuransi, baik asuransi kerugian maupun asuransi jiwa, dari perusahaan asuransi yang bersangkutan; dan (d) perusahaan asuransi wajib memberitahu 30 (tiga puluh) hari di muka kepada BANK sebelum asuransi berakhir.

Pasal 5 PENGHENTIAN DAN PERUBAHAN PERJANJIAN ASURANSI -Penghentian/pengakhiran atau perubahan atau penambahan terhadap syarat dalam perjanjian asuransi hanya sah dan mengikat BANK jika disetujui secara tertulis oleh BANK.

Pasal 6 PELAKSANAAN KEWAJIBAN PERJANJIAN ASURANSI -Meskipun tagihan atas klaim asuransi telah diserahkan/dicessiekan oleh DEBITUR kepada BANK berdasarkan akta ini, akan tetapi DEBITUR sebagai tertanggung menyetujui tetap berkewajiban untuk menjalankan dan melaksanakan semua dan setiap kewajiban terhadap perusahaan asuransi berdasarkan perjanjian asuransi, antara lain (tetapi tidak terbatas) membayar premi dan lain biaya asuransi serta kewajiban lain mengenai atau sehubungan dengan barang yang diasuransikan.


4/8

Pasal 7 PENGGUNAAN PEMBAYARAN TAGIHAN -Semua pembayaran yang diterima oleh BANK sebagai pembayaran Tagihan, setelah dikurangi dengan biaya penagihan, akan dipergunakan oleh BANK untuk membayar lunas Hutang menurut ketentuan yang ditetapkan dalam Perjanjian Kredit.

Pasal 8 PERNYATAAN DAN JAMINAN -DEBITUR menjamin BANK bahwa Tagihan merupakan hak penuh DEBITUR sendiri, tidak

ada

orang/pihak

lain

yang

turut

mempunyai

hak

apapun,

tidak

dijaminkan/dipertanggungkan dengan cara bagaimanapun, tidak tersangkut dalam perkara/sengketa dan tidak dalam sitaan serta belum pernah diserahkan/dicessiekan dengan cara bagaimanapun dan kepada siapapun. -DEBITUR dengan ini membebaskan dan melepaskan BANK dari semua dan setiap tuntutan, gugatan atau tagihan yang mungkin diajukan oleh orang/pihak siapapun mengenai atau sehubungan dengan hal yang dijamin oleh DEBITUR tersebut diatas beserta kerugian yang timbul dari itu. Tuntutan, gugatan/tagihan dan kerugian yang timbul sehubungan dengan hal-hal yang dijamin DEBITUR sepenuhnya dan seluruhnya menjadi tanggungan dan tanggung jawab DEBITUR sendiri. Pasal 9 KUASA -DEBITUR

dengan

ini

memberi

kuasa

kepada

BANK

dengan

hak

untuk

memindahkan/mensubstitusikan kuasa ini kepada orang/pihak lain untuk: (a) melakukan tindakan apapun yang dipandang perlu atau diwajibkan untuk memberitahukan secara resmi mengenai penyerahan/cessie Tagihan yang termaktub dalam akta ini kepada Pihak Terkait untuk memperoleh pengakuan Pihak Terkait mengenai penyerahan Tagihan ini, demikian itu semua atas biaya DEBITUR; dan (b) melakukan dan mengerjakan segala tindakan apapun yang dipandang perlu oleh BANK untuk menagih pembayaran Tagihan terhadap Pihak Terkait dan sehubungan dengan itu menerima semua pembayaran serta memberikan tanda pelunasan/kuitansi untuk segala penerimaan uang, menjalankan, melaksanakan semua dan setiap hak/wewenang yang dimiliki oleh DEBITUR terhadap Pihak


5/8

Terkait, antara lain (tetapi tidak terbatas) membuat perdamaian (dading) atau persetujuan lain dengan Pihak Terkait, dan untuk melakukan dan mengerjakan perbuatan dan tindakan tersebut BANK tidak memerlukan persetujuan DEBITUR terlebih dahulu.

Pasal 10 PENYERAHAN KEMBALI TAGIHAN -Penyerahan/cessie Tagihan ini berlangsung selama DEBITUR masih mempunyai Hutang dan komitmen berdasarkan Perjanjian Dijamin, sehingga jika Hutang sudah terbayar lunas dan tidak mungkin timbul hutang baru, maka Tagihan demi hukum kembali kepada DEBITUR. -Bila diminta DEBITUR, BANK atas biaya DEBITUR, mengeluarkan surat keterangan atau pernyataan tertulis yang ditandatangani oleh BANK bahwa hutang DEBITUR kepada BANK telah dibayar lunas dan Tagihan kembali menjadi hak DEBITUR.

Pasal 11 KETENTUAN LAIN 1.

Bukti Kelalaian -DEBITUR akan terbukti lalai dalam melaksanakan suatu kewajiban kepada BANK dengan lewatnya jangka waktu yang ditetapkan untuk melakukan kewajiban tersebut, sehingga mengenai kelalaian itu tidak diperlukan teguran atau pernyataan berupa apapun.

2.

Kuasa Untuk Mendaftarkan A DEBITUR dengan ini memberikan kuasa kepada BANK yang dengan ini menyatakan menerima kuasa dari DEBITUR untuk melaksanakan pendaftaran jaminan tersebut dalam akta ini atas biaya DEBITUR, untuk keperluan tersebut menghadap

pejabat

atau

instansi

yang

berwenang

(termasuk

Kantor

Pendaftaran yang berwenang), memberikan keterangan, menandatangani surat/formulir, mendaftarkan jaminan atas obyek jaminan tersebut dalam akta ini dengan melampirkan pernyataan pendaftaran jaminan, serta untuk mengajukan permohonan pendaftaran atas perubahan dalam hal terjadi perubahan atas data yang tercantum dalam Sertipikat Fidusia dan/atau pernyataan perubahan, serta


6/8

dokumen-dokumen lain yang bertalian untuk keperluan itu, membayar semua biaya dan menerima kuitansi segala uang pembayaran serta selanjutnya melakukan segala tindakan yang perlu dan berguna untuk melaksanakan ketentuan dari akta ini. B BANK berhak dan dengan ini diberi kuasa dengan hak substitusi oleh DEBITUR untuk melakukan perubahan atau penyesuaian atas ketentuan dalam akta ini, apabila perubahan atau penyesuaian tersebut diperlukan dalam rangka memenuhi ketentuan dalam Peraturan Pemerintah tentang Pendaftaran Fidusia maupun ketentuan dari Undang-Undang Tentang Jaminan Fidusia Nomor 42 Tahun 1999 dan peraturan pelaksanaan lainnya, agar BANK memperoleh manfaat sepenuhnya dari akta ini.

3

Kuasa Tidak Dapat Dicabut -Kuasa yang diberikan oleh DEBITUR kepada BANK dalam dan berdasarkan akta ini merupakan bagian terpenting dan tidak terpisah dari Perjanjian Kredit, perjanjian mana tidak akan dibuat tanpa adanya akta kuasa tersebut, dan dengan demikian maka kuasa tersebut tidak dapat ditarik/dicabut kembali atau dibatalkan atau karena sebab atau peristiwa apapun selama berlakunya Perjanjian Kredit, dan para pihak dengan ini melepaskan dan menyatakan tidak berlaku ketentuan dalam Pasal 1813, 1814 dan Pasal 1816 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

4.

Pemberitahuan -Semua pemberitahuan yang perlu dikirim kepada DEBITUR untuk dan dalam rangka melaksanakan akta ini harus dikirim dengan surat pos tercatat, disampaikan secara pribadi atau dikirim melalui telex atau facsimile kepada alamat sebagai berikut : DEBITUR : . .

Telepon

:

Facsimilie

:

Untuk Perhatian :


7/8

BANK : . .

Telepon

:

Facsimilie

:

Untuk perhatian :

-atau kepada alamat lain yang dapat diberitahukan kemudian secara tertulis oleh DEBITUR kepada BANK. -Suatu

pemberitahuan

dianggap

diterima

oleh

DEBITUR

(i)

pada

hari

penyerahannya, jika disampaikan secara pribadi, (ii) 7 (tujuh) hari setelah diterima di Kantor Pos, jika dikirim melalui pos tercatat, atau (iii) pada hari pengiriman berita, jika dikirim melalui telex atau melalui facsimile (yang disusul dengan penegasan tertulis).

5.

Pemilihan Domisili -Mengenai akta ini dan segala akibatnya, DEBITUR memilih domisili yang tetap dan seumumnya di Kantor Panitera Pengadilan Negeri ________ di _________, dengan tidak mengurangi hak dan wewenang BANK mengajukan tuntutan hukum terhadap DEBITUR berdasarkan perjanjian ini dihadapan pengadilan atau instansi lain yang berwenang dalam wilayah Republik Indonesia.

-Para penghadap saya, Notaris, kenal.

-----------------------------------------------DEMIKIAN AKTA INI-------------------------------------------Dibuat sebagai minuta dan dilangsungkan di _________ pada hari dan tanggal tersebut pada kepala akta ini dengan dihadiri oleh _________ dan __________, keduanya pegawai Kantor Notaris dan bertempat tinggal di __________ yang saya, Notaris kenal sebagai saksi-saksi. -Segera setelah akta ini saya, Notaris, bacakan kepada para penghadap dan saksisaksi, maka akta ini ditandatangani oleh para penghadap, saksi-saksi dan saya, Notaris. -Dilangsungkan dengan _________ perubahan.


8/8

FORMULIR

#11

DOCUMENTS CHECKLIST

Dokumen harus asli atau fotocopy yang terlegalisir (sah)

01. Formulir Aplikasi KPR 02 Fotocopy KTP Calon Debitur dan Suami/Istri 03. Pasfoto calon debitur dan pasangannya 04. Surat Nikah / Cerai, dan Perjanjian Perkawinan (jika ada) 05. Fotocopy Kartu Keluarga 06. Surat Kewarganegaraan / Surat Ganti Nama 07. Riwayat Hidup Calon Debitur dan Pasangannya 08. Data tentang Penghasilan Calon Debitur 08.01.

Berpenghasilan Tetap: 08.01.a. Keterangan Penghasilan dari Perusahaan / Slip Gaji 08.01.a. Keterangan Bekerja dari Perusahaan 08.01.a. Fotocopy Rekening Tabungan / Rekening Koran 3 bulan terakhir 08.01.a. Bukti NPWP / SPT PPh21 (untuk pinjaman di atas jumlah tertentu)

08.02.

Berpenghasilan Tidak Tetap: 08.01.a. Fotocopy Anggaran Dasar Perusahaan dan Pengesahannya 08.01.a. Fotocopy Surat Ijin Usaha 08.01.a. Infiormasi Keuangan Perusahaan 08.01.a. Rekening Koran / Rekening Tabungan 3 bulan Terakhir 08.01.a. Bukti NPWP / SPT PPh21

08.03.

Profesional: 08.01.a. Fotocopy Ijin Praktek 08.01.a. Fotocopy Rekening Tabungan / Rekening Koran 3 bulan terakhir 08.01.a. Fotocopy Catatan / Pembukuan Penerimaan Penghasilan dari Profesi

09. Data Rumah dan Tanah yang akan diagunkan: 09.01.

Fotocopy Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)

09.01.

Fotocopy Pelunasan Uang Muka

09.01.

Fotocopy Sertipikat Tanah

09.01.

Perjanjian untuk Jual Beli / PPJB

09.01.

Pelunasan PBB, Rekening Telepon dan Listrik (khusus untuk rumah bekas)

10. Laporan Penilaian 11. Bukti Pelunasan Biaya KPR 12. Worksheet / Kertas Kerja Analis Kredit

0201. Documents Checklist

1/1

Nomor:

FORMULIR PERMOHONAN KPR Dengan ini saya / kami mengajukan permohonan kredit sebesar Jangka waktu yang diminta:

Thn

Bln

Tanggal Permohonan:

Rp

Tgl

Nm.Bulan

Tahun

Dengan data dan keterangan sebagai berikut:

DATA PROPERTI YANG AKAN DIBELI Nama perumahan: Jalan: Blok / Kavling: Kelurahan: Kecamatan: Kotamadya: Kode pos: Luas tanah / Bgn: Tipe bangunan:

DATA KREDIT Tujuan penggunaan:

/

Beli baru

Refinance

Bekas

Renovasi

Konstruksi

Lainnya:

Sumber uang muka dari: m2

Harga Rumah/tanah:

m2

Dana simpanan sendiri

Credit Card

Bantuan orangtua

Lainnya:

Jumlah uang muka: Biaya appraisal: Biaya notaris: Premi asuransi jiwa: Premi asuransi kebakaran:

Rp

Nama penjual: Alamat penjual: Telepon: Fax: Contact Person:

Rp Rp Rp Rp Rp Rp

-Total-

DATA DEBITUR Nama (Tn/Ny/Nn): Tempat / Tgl Lahir: Status: Kawin Jumlah tanggungan: Pendidikan:

Bujangan Anak

DATA SUAMI / ISTRI DEBITUR

Janda

Duda

Lainnya SMA

D3

S2

Lainnya

S1

Nama Ibu Kandung: Telepon: Alamat saat ini: Kode Pos: Status rumah saat ini: Alamat sebelumnya:

Sewa

Rp

Milik Sendiri

Kode Pos: Warga negara: Nomor KTP/SIM: Nomor NPWP: NIP (untuk PNS):

Nama (Tn/Ny/Nn): Tempat / Tgl Lahir: Status: Kawin Jumlah tanggungan: Pendidikan:

Bujangan Anak

Janda

Duda

Lainnya SMA

D3

S2

Lainnya

S1

Nama Ibu Kandung: Telepon: Kelurahan Kecamatan Kotamadya Family Company Leased/Provided by Employer Alamat sebelumnya: Kode Pos: Warga negara: Nomor KTP/SIM: Nomor NPWP: NIP (untuk PNS):

DATA PEKERJAAN DEBITUR

DATA PEKERJAAN SUAMI / ISTRI DEBITUR

Nama perusahaan: Jenis usaha: Alamat perusahaan:

Nama perusahaan: Jenis usaha: Alamat perusahaan:

Kode Pos: Telepon: Posisi / jabatan: Bekerja / usaha sejak:

Kode Pos: Telepon: Posisi / jabatan: Bekerja / usaha sejak:

PENGHASILAN KOTOR GABUNGAN Gaji/Penghasilan Utama: Tunjangan Tetap: Tambahan Penghasilan Lainnya: Sumber Tambahan Penghasilan:

DEBITUR

ISTRI / SUAMI

Rp

Rp

Rp

Rp

Rp

Rp

Rp

Rp

Rp

KEWAJIBAN PEMBAYARAN/ PENGELUARAN Nama Bank

Jml Pinjaman

Jth Tempo

Angsuran/Bln Rp Rp Rp Rp

-Total-

0202. Formulir Permohonan KPR

Rp

Kebutuhan Rumah Tangga Biaya Listrik Rp Biaya Air/PAM Rp Asuransi Rp Biaya lainnya Rp -TotalRp

1/2

Nomor:

FORMULIR PERMOHONAN KPR DATA PEKERJAAN SEBELUMNYA DEBITUR

SUAMI / ISTRI

Nama Perusahaan: Jenis Usaha: Alamat perusahaan:

Nama Perusahaan: Jenis Usaha: Alamat perusahaan:

Kode Pos: Telepon: Posisi / Jabatan: Bekerja / Usaha Sejak: Nama Perusahaan: Jenis Usaha: Alamat perusahaan:

Kode Pos: Telepon: Posisi / Jabatan: Bekerja / Usaha Sejak: Nama Perusahaan: Jenis Usaha: Alamat perusahaan:

s/d

Kode Pos: Telepon: Posisi / Jabatan: Bekerja / Usaha Sejak:

s/d

Kode Pos: Telepon: Posisi / Jabatan: Bekerja / Usaha Sejak:

s/d

s/d

ASET YANG DIMILIKI Lokasi / Merk / Nama Bank

ASET

Nilai

Dimiliki sejak

Atas nama

Status

Tahun Pembuatan

Bangunan Tanah Tabungan Deposito Mobil Motor Lainnya

PERNYATAAN Selanjutnya saya / kami menyatakan: 1.

Bahwa semua informasi dalam aplikasi pembiayaan ini adalah lengkap dan benar, dan merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan dengan Perjanjian Hutang.

2.

Tidak berkeberatan dan menyetujui Bank untuk menghubungi kantor tempat saya / kami bekerja, pemberi kerja, pemberi referensi serta pihak manapun yang dianggap penting bank Bank untuk mendapatkan informasi dan keterangan serta data mengenai saya, berkaitan dengan permohonan kredit ini.

3.

Tidak berada dalam keadaan pailit, atau terlibat dalam perkara di Pengadilan, sita jaminan, dan tidak dalam keadaan memberikan jaminan atas hutang pihak lain.

4.

Permohonan ini beserta seluruh lampirannya menjadi milik Bank dan tidak akan saya / kami minta kembali.

5.

Bank mempunyai hak untuk menyetujui / menolak permohonan saya / kami ini.

6.

Permohonan yang saya ajukan ini adalah untuk kepentingan saya / kami dan bukan untuk orang lain.

7.

Bersedia dituntut dimuka Pengadilan jika ternyata pernyataan ini beserta data yang saya / kami serahkan ternyata tidak benar atau palsu.

pasfoto calon debitur 4x6

pasfoto co-debitur 4x6

Tanggal: Tandatangan calon debitur

Tandatangan suami / istri

materai

A complete form with the necessary documents will help us process your application faster. Please take photocopies of all documents that are submitted to banks (including this application form) for your personal record.

0202. Formulir Permohonan KPR

2/2

LEMBARAN ANALISA RISIKO Nama Analis: Kantor Cabang:

Nomor:

I. DATA CALON DEBITUR Nama Calon Debitur: Tempat / Tanggal Lahir: Pekerjaan: Masa Kerja: Nama Suami / Istri: Tempat / Tanggal Lahir: Pekerjaan: Masa Kerja: Jumlah Tanggungan:

tahun

bulan

tahun orang

bulan

Usia:

Asset yang dimiliki No Jenis Asset

II. DATA RUMAH DAN TANAH Lokasi: Luas Tanah / Bangunan: m2 m2 Harga: Rp Hasil Penilaian: Rp Status Tanah: Status Bangunan: Nama Penilai: Nama Perusahaan Penilai: Rumah Pertama: Ya / Tidak (dilingkari)

Nilai Rp Rp

III. DATA KEUANGAN Kewajiban Down Payment: Angsuran KPR: Jumlah KPR:

Jumlah

Sumber Dana

Jth Tempo

Rp Rp Rp

Rp Rp

IV. ESTIMASI KEWAJIBAN KPR / BLN Angsuran KPR: Rp Asuransi Jiwa Kredit: Rp Asuransi Kerugian: Rp Pajak Bumi dan Bangunan: Rp Pemeliharaan: Rp Service Charge (APT): Rp T o t a l: Rp

Penghasilan & Potongan Gaji Kotor: PPH Pasal 12: Potongan Lain: Gaji Bersih: Tunjangan (jika ada): Kewajiban Lain: Penghasilan Efektif: Kewajiban KPR: Sisa:

Rp Rp Rp Rp

V. ESTIMASI KEWAJIBAN LAIN Kartu Kredit: Rp Angsuran Kredit: Rp Premi Asuransi: Rp Angsuran Lain: Rp

T o t a l:

SALDO Rp Rp Rp Rp

Rp

Rp

Rp

Rp

Rp

Rp

VI. PENGHASILAN DAN POTONGAN Debitur Co-Debitur VII. PERINGKAT CALON DEBITUR Rp Penghasilan Cukup: Rp Stabilitas Penghasilan: Rp Assets: Rp KPR Terdahulu:

Rp

Rp

Rp

Rp

Rp

Rp

Rp

Rp

Rp

Rp

VIII. CATATAN

IX. REKOMENDASI Disetujui: Disetujui dengan Syarat: Ditolak: Lainnya:

X. VALIDASI

Tanggal:

0203. Lembaran Analisa Risiko

Tanggal:

Tanggal:

1/1

LAPORAN PENILAIAN 1. Untuk: 2. Nomor permintaan penilaian:

Terlampir: Denah & foto obyek

OBYEK YANG DINILAI Rumah dalam keadaan:

Alamat obyek yang dinilai: Nama perumahan: Nama jalan: Blok / Kavling: Kecamatan: Kelurahan: Kode pos:

Tipe: Luas tanah / bgn: Tahun dibangun: Nama pemilik: Status tanah / bgn:

Kosong Dihuni

/

Lainnya

Serfitikat atas nama:

m2

m2

(berlaku s/d Thn/Bln)

/ / /

Hak Milik (HM)

Luas tanah sertifikat:

Lokasi terletak di:

sesuai

m2

Hak Guna Bangunan (HGB) HGB di atas HPL

LINGKUNGAN DAN INFO PROYEK Nilai Properti:

Pertumbuhan:

Permintaan / Penawaran:

Kota

Cepat

Naik

Kurang

Pinggiran Kota

Stabil

Stabil

Stabil

Pedesaan

Lamban

Turun

Lebih

Bangunan disekitar lokasi: Rumah % Ruko % Komersial % Industri % Kosong %

Penghunian: Dihuni Disewakan Kosong

Kepadatan: % % %

Kondisi Bangunan:

k Je le

C uk up

ik Ba

Lingkungan:

R at a2

ANALISA LINGKUNGAN Pendapat Penilai:

La in ny a

Pe m er in

Td k

Ad a

Sarana / Prasarana:

Ad a

ta h

Fasilitas transportasi umum Fasilitas belanja Fasilitas pendidikan Fasilitas sekolah Fasilitas rekreasi Fasilitas ibadah Sarana prasarana Pos polisi / keamanan Pemadam kebakaran Proteksi thd kerusakan lingkungan Penghijauan Peresapan air hujan Kontur tanah (23) Analisa:

Listrik Gas Air Saluran buangan air Jalan lingkungan Jalan setapak Penerangan jalan Selokan Pengelolaan sampah Taman Ketinggian dari permukaan air PENINGKATAN MUTU 1. Bangunan 2. Dapur Pendapat Penilai:

3. Lainnya (tentang keistimewaan & penyusutan dan keadaan pasar serta pengaruhnya terhadap obyek)

BIAYA PRODUKSI Cost Approach

0204. Laporan Penilaian

vol

satuan

harga

nilai baru

kondisi

nilai wajar

1/2

LAPORAN PENILAIAN 1. Untuk: 2. Nomor permintaan penilaian:

Terlampir: Denah & foto obyek

Pekerjaan Pondasi Pekerjaan Rangka Pekerjaan Dinding Pekerjaan Atap Pekerjaan Lantai Pekerjaan Plafon Pekerjaan Jendela Pekerjaan Pintu Pekerjaan Listrik Pekerjaan Plumbing & Sanitair Pekerjaan Perlengkapan Total (A) Pekerjaan Persiapan Ijin / pajak Fasilitas (listrik) Total (B) Sarana Pelengkap Lain Total perkiraan reproduksi (C) Depresiasi Total (C) - depresiasi Perkiraan Harga Tanah Perkiraan harga tanah & rumah DATA PEMBANDING Sales Comparation Analysis Alamat Harga jual Sumber data Penyesuaian Kualitas konstruksi Tgl penjualan Lokasi Usia Kondisi Garasi / carport Kolam renang Genset / lainnya Net adjustment Indikasi nilai Indikasi harga atas dasar reproduksi: Pendapat akhir Penilai:

Obyek

Rp

Pendapat Penilai:

Indikasi harga atas perbandingan:

Rp

Pernyataan: - Kami tidak akan menarik keuntungan baik sekarang maupun dimasa yang akan datang dari harta tetap yang ditaksir atau dari nilai yang diperoleh.

- kami tidak melakukan penelitian terhadap hutang / kerugian atas harta tetap yang ditaksir tersebut dan jika dikemudian hari terdapat persoalan berkaitan dengan itu adalah diluar tanggung jawab kami.

Tanggal Pemeriksaan:

Tanda tangan Penilai

Tanda tangan Pemeriksa

Nomor Sertifikat Penilai:

0204. Laporan Penilaian

2/2

WORKSHEET PERHITUNGAN LTV DAN ANGSURAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) DATA DEBITUR Nama pemohon:

Roes Januhersyah

Umur pemohon saat ini:

40 tahun

Usia Pensiun:

55 tahun

DATA PENGHASILAN

0 bulan

PEMOHON

ISTRI/ SUAMI

GABUNGAN

Gaji pokok:

Rp

3,000,000

Rp

1,000,000

Rp

4,000,000

Tunjangan-tunjangan:

Rp

0

Rp

0

Rp

0

Penerimaan:

Rp

3,000,000

Rp

1,000,000

Rp

4,000,000

(Potongan-potongan):

Rp

0

Rp

0

Rp

0

Rp

3,000,000

Rp

1,000,000

Rp

4,000,000

Rp

1,000,000

Rp

0

Rp

1,000,000

Gaji bersih: 1

(Angsuran kredit dari bank lain) : PERHITUNGAN LIMIT KREDIT

Jenis Pinjaman yang diajukan: [1=KPR]

1 KPR

Tingkat suku bunga per tahun:

4%

Ketentuan Payment to Income Ratio (PTI):

33.33%

Maksimum jangka waktu kredit:

15 thn

0 bln

Maksimum Limit kredit yang dapat diberikan:

Rp

135,000,000

Maksimum angsuran per bulan:

Rp

998,579

Harga rumah dan tanah:

Rp

15,000,000

Nilai appraisal independen atas rumah dan tanah:

Rp

15,000,000

LTV

Rp

13,500,000

Uang muka yang harus dibayarkan:

Rp

1,500,000

Angsuran per bulan:

Rp

99,858

PERHITUNGAN LTV DAN ANGSURAN

90% , sehingga maksimum kredit yang dapat dibiayai:

0205. Worksheet Perhitungan LTV dan Angsuran KPR

1/1

TABEL ANGSURAN

Suku Bunga Rasio Angsuran

14.00% 100.00%

Jangka Waktu Pinjaman (dalam tahun) Jumlah Pinjaman

40,000,000 45,000,000 50,000,000 55,000,000 60,000,000 65,000,000 70,000,000 75,000,000 80,000,000 85,000,000 90,000,000 95,000,000 100,000,000 105,000,000 110,000,000 115,000,000 120,000,000 125,000,000 130,000,000 135,000,000 140,000,000 145,000,000 150,000,000 155,000,000 160,000,000 165,000,000 170,000,000 175,000,000 180,000,000 185,000,000

1

3,591,485 4,040,420 4,489,356 4,938,291 5,387,227 5,836,163 6,285,098 6,734,034 7,182,969 7,631,905 8,080,841 8,529,776 8,978,712 9,427,647 9,876,583 10,325,519 10,774,454 11,223,390 11,672,325 12,121,261 12,570,196 13,019,132 13,468,068 13,917,003 14,365,939 14,814,874 15,263,810 15,712,746 16,161,681 16,610,617

2

1,920,515 2,160,580 2,400,644 2,640,709 2,880,773 3,120,837 3,360,902 3,600,966 3,841,031 4,081,095 4,321,159 4,561,224 4,801,288 5,041,353 5,281,417 5,521,482 5,761,546 6,001,610 6,241,675 6,481,739 6,721,804 6,961,868 7,201,932 7,441,997 7,682,061 7,922,126 8,162,190 8,402,255 8,642,319 8,882,383

3

1,367,105 1,537,993 1,708,881 1,879,770 2,050,658 2,221,546 2,392,434 2,563,322 2,734,210 2,905,099 3,075,987 3,246,875 3,417,763 3,588,651 3,759,539 3,930,427 4,101,316 4,272,204 4,443,092 4,613,980 4,784,868 4,955,756 5,126,644 5,297,533 5,468,421 5,639,309 5,810,197 5,981,085 6,151,973 6,322,862

4

1,093,059 1,229,691 1,366,324 1,502,956 1,639,589 1,776,221 1,912,853 2,049,486 2,186,118 2,322,751 2,459,383 2,596,015 2,732,648 2,869,280 3,005,912 3,142,545 3,279,177 3,415,810 3,552,442 3,689,074 3,825,707 3,962,339 4,098,971 4,235,604 4,372,236 4,508,869 4,645,501 4,782,133 4,918,766 5,055,398

5

6

Angsuran per Bulan 930,730 824,230 1,047,071 927,258 1,163,413 1,030,287 1,279,754 1,133,316 1,396,095 1,236,344 1,512,436 1,339,373 1,628,778 1,442,402 1,745,119 1,545,430 1,861,460 1,648,459 1,977,801 1,751,488 2,094,143 1,854,517 2,210,484 1,957,545 2,326,825 2,060,574 2,443,166 2,163,603 2,559,508 2,266,631 2,675,849 2,369,660 2,792,190 2,472,689 2,908,531 2,575,717 3,024,873 2,678,746 3,141,214 2,781,775 3,257,555 2,884,804 3,373,896 2,987,832 3,490,238 3,090,861 3,606,579 3,193,890 3,722,920 3,296,918 3,839,261 3,399,947 3,955,603 3,502,976 4,071,944 3,606,004 4,188,285 3,709,033 4,304,626 3,812,062

7

749,600 843,301 937,001 1,030,701 1,124,401 1,218,101 1,311,801 1,405,501 1,499,201 1,592,901 1,686,601 1,780,301 1,874,001 1,967,701 2,061,401 2,155,101 2,248,801 2,342,501 2,436,202 2,529,902 2,623,602 2,717,302 2,811,002 2,904,702 2,998,402 3,092,102 3,185,802 3,279,502 3,373,202 3,466,902

8

9

694,860 781,718 868,575 955,433 1,042,290 1,129,148 1,216,005 1,302,863 1,389,720 1,476,578 1,563,435 1,650,293 1,737,150 1,824,008 1,910,865 1,997,723 2,084,580 2,171,438 2,258,295 2,345,153 2,432,010 2,518,868 2,605,725 2,692,583 2,779,440 2,866,298 2,953,155 3,040,013 3,126,870 3,213,728

653,348 735,017 816,685 898,354 980,022 1,061,691 1,143,359 1,225,028 1,306,696 1,388,365 1,470,033 1,551,702 1,633,370 1,715,039 1,796,707 1,878,376 1,960,044 2,041,713 2,123,381 2,205,050 2,286,718 2,368,387 2,450,055 2,531,724 2,613,392 2,695,061 2,776,729 2,858,398 2,940,066 3,021,735

10

621,066 698,699 776,332 853,965 931,599 1,009,232 1,086,865 1,164,498 1,242,131 1,319,765 1,397,398 1,475,031 1,552,664 1,630,298 1,707,931 1,785,564 1,863,197 1,940,830 2,018,464 2,096,097 2,173,730 2,251,363 2,328,997 2,406,630 2,484,263 2,561,896 2,639,529 2,717,163 2,794,796 2,872,429

Formula Angsuran: Fully Amortized / Monthly Rest

Keterangan: Cara menghitung angsuran per bulan: 1 Lingkari jumlah pinjaman yang anda inginkan, kemudian tarik garis ke kanan mendatar sampai ke ujung tabel 2 Lingkari jangka waktu pinjaman yang anda pilih, kemudian tarik garis menurun sampai ke ujung tabel 3 Angka yang berada pada garis yang bersinggungan tersebut adalah angsuran per bulan Contoh:

Jumlah pokok kredit: Jangka waktu (dlm tahun): Suku bunga: Angsuran per bulan =

0206. Tabel Angsuran

85,000,000 10 14.00% 1,319,765

TABEL ANGSURAN

Suku Bunga PTI

14.00% 100.00%

Jangka Waktu Pinjaman (dalam tahun) Jumlah Pinjaman

40,000,000 45,000,000 50,000,000 55,000,000 60,000,000 65,000,000 70,000,000 75,000,000 80,000,000 85,000,000 90,000,000 95,000,000 100,000,000 105,000,000 110,000,000 115,000,000 120,000,000 125,000,000 130,000,000 135,000,000 140,000,000 145,000,000 150,000,000 155,000,000 160,000,000 165,000,000 170,000,000 175,000,000 180,000,000 185,000,000

11

595,466 669,900 744,333 818,766 893,200 967,633 1,042,066 1,116,500 1,190,933 1,265,366 1,339,800 1,414,233 1,488,666 1,563,099 1,637,533 1,711,966 1,786,399 1,860,833 1,935,266 2,009,699 2,084,133 2,158,566 2,232,999 2,307,432 2,381,866 2,456,299 2,530,732 2,605,166 2,679,599 2,754,032

12

574,851 646,707 718,564 790,420 862,276 934,133 1,005,989 1,077,845 1,149,702 1,221,558 1,293,414 1,365,271 1,437,127 1,508,983 1,580,840 1,652,696 1,724,553 1,796,409 1,868,265 1,940,122 2,011,978 2,083,834 2,155,691 2,227,547 2,299,403 2,371,260 2,443,116 2,514,972 2,586,829 2,658,685

13

558,041 627,796 697,552 767,307 837,062 906,817 976,572 1,046,327 1,116,083 1,185,838 1,255,593 1,325,348 1,395,103 1,464,858 1,534,614 1,604,369 1,674,124 1,743,879 1,813,634 1,883,389 1,953,145 2,022,900 2,092,655 2,162,410 2,232,165 2,301,920 2,371,675 2,441,431 2,511,186 2,580,941

14

544,196 612,220 680,245 748,269 816,294 884,318 952,343 1,020,367 1,088,392 1,156,416 1,224,441 1,292,465 1,360,490 1,428,514 1,496,539 1,564,563 1,632,588 1,700,612 1,768,636 1,836,661 1,904,685 1,972,710 2,040,734 2,108,759 2,176,783 2,244,808 2,312,832 2,380,857 2,448,881 2,516,906

15

16

Angsuran per Bulan 532,697 523,080 599,284 588,465 665,871 653,850 732,458 719,235 799,045 784,620 865,632 850,004 932,219 915,389 998,806 980,774 1,065,393 1,046,159 1,131,980 1,111,544 1,198,567 1,176,929 1,265,154 1,242,314 1,331,741 1,307,699 1,398,328 1,373,084 1,464,916 1,438,469 1,531,503 1,503,854 1,598,090 1,569,239 1,664,677 1,634,624 1,731,264 1,700,009 1,797,851 1,765,394 1,864,438 1,830,779 1,931,025 1,896,164 1,997,612 1,961,549 2,064,199 2,026,934 2,130,786 2,092,319 2,197,373 2,157,704 2,263,960 2,223,089 2,330,547 2,288,474 2,397,134 2,353,859 2,463,722 2,419,243

17

514,990 579,364 643,738 708,112 772,486 836,860 901,233 965,607 1,029,981 1,094,355 1,158,729 1,223,102 1,287,476 1,351,850 1,416,224 1,480,598 1,544,971 1,609,345 1,673,719 1,738,093 1,802,467 1,866,841 1,931,214 1,995,588 2,059,962 2,124,336 2,188,710 2,253,083 2,317,457 2,381,831

18

19

508,153 571,672 635,192 698,711 762,230 825,749 889,268 952,787 1,016,306 1,079,826 1,143,345 1,206,864 1,270,383 1,333,902 1,397,421 1,460,941 1,524,460 1,587,979 1,651,498 1,715,017 1,778,536 1,842,055 1,905,575 1,969,094 2,032,613 2,096,132 2,159,651 2,223,170 2,286,690 2,350,209

502,350 565,144 627,938 690,732 753,526 816,319 879,113 941,907 1,004,701 1,067,495 1,130,288 1,193,082 1,255,876 1,318,670 1,381,464 1,444,257 1,507,051 1,569,845 1,632,639 1,695,433 1,758,226 1,821,020 1,883,814 1,946,608 2,009,402 2,072,195 2,134,989 2,197,783 2,260,577 2,323,371

20

497,408 559,584 621,760 683,936 746,112 808,289 870,465 932,641 994,817 1,056,993 1,119,169 1,181,345 1,243,521 1,305,697 1,367,873 1,430,049 1,492,225 1,554,401 1,616,577 1,678,753 1,740,929 1,803,105 1,865,281 1,927,457 1,989,633 2,051,809 2,113,985 2,176,161 2,238,337 2,300,514


Keterangan: Cara menghitung angsuran per bulan: 1 Lingkari jumlah pinjaman yang anda inginkan, kemudian tarik garis ke kanan mendatar sampai ke ujung tabel 2 Lingkari jangka waktu pinjaman yang anda pilih, kemudian tarik garis menurun sampai ke ujung tabel 3 Angka yang berada pada garis yang bersinggungan tersebut adalah angsuran per bulan Contoh:

Jumlah pokok kredit: Jangka waktu (dlm tahun): Suku bunga: Angsuran per bulan =

0206. Tabel Angsuran

110,000,000 15 14.00% 1,464,916

TABEL FAKTOR ANGSURAN Jangka Waktu (dalam tahun) Jangka Waktu (n)

1

2

3

4

5

7

8

9

10

8.00%

0.0869884291

0.0452272915

0.0313363655

0.0244129223

0.0202763943

8.50%

0.0872197825

0.0454556749

0.0315675374

0.0246483034

0.0205165313

0.0175332406

0.0155862144

0.0141366793

0.0130187149

0.0121327594

0.0177783846

0.0158364854

0.0143921286

0.0132793527

0.0123985689

9.00%

0.0874514768

0.0456847423

0.0317997327

0.0248850424

9.50%

0.0876835118

0.0459144930

0.0320329497

0.0251231367

0.0207583552

0.0180255372

0.0160890783

0.0146502033

0.0135429087

0.0126675774

0.0210018613

0.0182746908

0.0163439817

0.0149108873

0.0138093608

10.00%

0.0879158872

0.0461449263

0.0322671872

0.0129397558

0.0253625834

0.0212470447

0.0185258378

0.0166011840

0.0151741641

0.0140786862

10.50%

0.0881486029

0.0463760416

0.0132150737

0.0325024435

0.0256033798

0.0214939004

0.0187789700

0.0168606731

0.0154400162

0.0143508612

11.00%

0.0883816585

0.0134934997

0.0466078382

0.0327387171

0.0258455226

0.0217424231

0.0190340790

0.0171224364

0.0157084257

0.0146258610

11.50%

0.0137750011

0.0886150539

0.0468403153

0.0329760064

0.0260890089

0.0219926074

0.0192911562

0.0173864608

0.0159793738

0.0149036603

0.0140595444

12.00%

0.0888487887

0.0470734722

0.0332143098

0.0263338354

0.0222444477

0.0195501925

0.0176527328

0.0162528414

0.0151842326

0.0143470948

12.50%

0.0890828627

0.0473073082

0.0334536256

0.0265799989

0.0224979382

0.0198111787

0.0179212384

0.0165288086

0.0154675510

0.0146376169

13.00%

0.0893172757

0.0475418226

0.0336939520

0.0268274959

0.0227530730

0.0200741052

0.0181919633

0.0168072551

0.0157535877

0.0149310740

13.50%

0.0895520274

0.0477770145

0.0339352873

0.0270763230

0.0230098460

0.0203389622

0.0184648928

0.0170881597

0.0160423141

0.0152274289

14.00%

0.0897871176

0.0480128833

0.0341776298

0.0273264765

0.0232682508

0.0206057395

0.0187400116

0.0173715010

0.0163337012

0.0155266435

14.50%

0.0900225460

0.0482494280

0.0344209774

0.0275779529

0.0235282811

0.0208744268

0.0190173042

0.0176572571

0.0166277190

0.0158286789

15.00%

0.0902583123

0.0484866480

0.0346653285

0.0278307483

0.0237899301

0.0211450133

0.0192967547

0.0179454053

0.0169243373

0.0161334957

15.50%

0.0904944164

0.0487245425

0.0349106810

0.0280848589

0.0240531911

0.0214174883

0.0195783469

0.0182359228

0.0172235250

0.0164410537

16.00%

0.0907308579

0.0489631105

0.0351570330

0.0283402808

0.0243180571

0.0216918406

0.0198620639

0.0185287860

0.0175252508

0.0167513121

16.50%

0.0909676365

0.0492023513

0.0354043826

0.0285970100

0.0245845211

0.0219680587

0.0201478890

0.0188239712

0.0178294825

0.0170642299

17.00%

0.0912047521

0.0494422641

0.0356527275

0.0288550423

0.0248525758

0.0222461311

0.0204358049

0.0191214541

0.0181361879

0.0173797652

17.50%

0.0914422043

0.0496828479

0.0359020659

0.0291143736

0.0251222137

0.0225260460

0.0207257938

0.0194212100

0.0184453341

0.0176978760

18.00%

0.0916799929

0.0499241020

0.0361523955

0.0293749996

0.0253934274

0.0228077911

0.0210178380

0.0197232141

0.0187568877

0.0180185199

18.50%

0.0919181176

0.0501660254

0.0364037143

0.0296369160

0.0256662092

0.0230913543

0.0213119192

0.0200274410

0.0190708153

0.0183416541

19.00%

0.0921565782

0.0504086172

0.0366560200

0.0299001182

0.0259405511

0.0233767230

0.0216080190

0.0203338649

0.0193870830

0.0186672355

19.50%

0.0923953744

0.0506518766

0.0369093105

0.0301646019

0.0262164454

0.0236638845

0.0219061187

0.0206424601

0.0197056566

0.0189952210

20.00%

0.0926345059

0.0508958026

0.0371635834

0.0304303623

0.0264938837

0.0239528261

0.0222061993

0.0209532004

0.0200265017

0.0193255672

Suku bunga (i)

6

Faktor Angsuran per Bulan


Keterangan: Cara menghitung angsuran per bulan yaitu dengan cara mengalikan Faktor Angsuran dengan Pokok Kredit, sbb: 1 Lingkari suku bunga (yang tawarkan oleh bank), kemudian tarik garis ke kanan mendatar sampai ke ujung tabel 2 Lingkari jangka waktu pinjaman yang anda pilih, kemudian tarik garis menurun sampai ke ujung tabel 3 Angka yang berada pada garis yang bersinggungan tersebut adalah Faktor Angsuran 4 Angsuran per bulan adalah Faktor Angsuran dikalikan dengan Pokok Kredit yang disetujui Contoh:

Jumlah pokok kredit: Jangka waktu (dlm tahun) yg anda inginkan: Suku bunga Bank: Maka angsuran per bulan = faktor angsuran x pokok kredit = 0.0155266435 x 80.000.000 =

0207. Tabel Faktor Angsuran

85,000,000 10 14.00%

1,319,765

TABEL FAKTOR ANGSURAN Jangka Waktu (dalam tahun) Jangka Waktu (n)

11

12

13

14

15

17

18

19

20

8.00%

0.0114154469

0.0108245258

0.0103307388

0.0099131820

0.0095565208

8.50%

0.0116863919

0.0111005556

0.0106117912

0.0101991854

0.0098473956

0.0092492503

0.0089825684

0.0087496262

0.0085450138

0.0083644007

0.0095449100

0.0092829210

0.0090545745

0.0088544563

0.0086782323

9.00%

0.0119608039

0.0113803070

0.0108968051

0.0104893750

9.50%

0.0122386455

0.0116637324

0.0111857219

0.0107836800

0.0101426658

0.0098451584

0.0095880390

0.0093644484

0.0091689678

0.0089972596

0.0104422468

0.0101498957

0.0098978065

0.0096791145

0.0094883967

10.00%

0.0125198775

0.0119507826

0.0114784809

0.0093213119

0.0110820269

0.0107460512

0.0104590193

0.0102121046

0.0099984370

0.0098125891

10.50%

0.0128044593

0.0122414068

0.0096502165

0.0117750196

0.0113843401

0.0110539892

0.0107724244

0.0105308122

0.0103222776

0.0101413890

11.00%

0.0130923490

0.0099837989

0.0125355526

0.0120752736

0.0116905423

0.0113659693

0.0110900040

0.0108538064

0.0106504964

0.0104746389

11.50%

0.0103218839

0.0133835037

0.0128331658

0.0123791769

0.0120005542

0.0116818981

0.0114116496

0.0111809627

0.0109829524

0.0108121808

0.0106642963

12.00%

0.0136778788

0.0131341914

0.0126866622

0.0123142953

0.0120016806

0.0117372513

0.0115121553

0.0113195038

0.0111538566

0.0110108613

12.50%

0.0139754290

0.0134385728

0.0129976607

0.0126316835

0.0123252208

0.0120666981

0.0118472580

0.0116600087

0.0114995084

0.0113614055

13.00%

0.0142761079

0.0137462524

0.0133121026

0.0129526358

0.0126524217

0.0123998784

0.0121861444

0.0120043253

0.0118489795

0.0117157571

13.50%

0.0145798680

0.0140571716

0.0136299170

0.0132770683

0.0129831854

0.0127366804

0.0125286878

0.0123523127

0.0122021146

0.0120737468

14.00%

0.0148866612

0.0143712708

0.0139510322

0.0136048961

0.0133174139

0.0130769918

0.0128747623

0.0127038309

0.0125587600

0.0124352081

14.50%

0.0151964383

0.0146884899

0.0142753757

0.0139360343

0.0136550086

0.0134207008

0.0132242426

0.0130587414

0.0129187646

0.0127999777

15.00%

0.0155091496

0.0150087677

0.0146028746

0.0142703972

0.0139958712

0.0137676961

0.0135770043

0.0134169075

0.0132819798

0.0131678958

15.50%

0.0158247447

0.0153320427

0.0149334556

0.0146078990

0.0143399034

0.0141178669

0.0139329247

0.0137781947

0.0136482601

0.0135388069

16.00%

0.0161431726

0.0156582530

0.0152670448

0.0149484542

0.0146870074

0.0144711034

0.0142918824

0.0141424707

0.0140174630

0.0139125594

16.50%

0.0164643820

0.0159873361

0.0156035685

0.0152919772

0.0150370861

0.0148272971

0.0146537579

0.0145096058

0.0143894498

0.0142890064

17.00%

0.0167883209

0.0163192294

0.0159429529

0.0156383827

0.0153900429

0.0151863407

0.0150184338

0.0148794734

0.0147640854

0.0146680055

17.50%

0.0171149373

0.0166538701

0.0162851241

0.0159875861

0.0157457825

0.0155481286

0.0153857950

0.0152519497

0.0151412385

0.0150494193

18.00%

0.0174441787

0.0169911952

0.0166300085

0.0163395032

0.0161042104

0.0159125567

0.0157557286

0.0156269142

0.0155207820

0.0154331152

18.50%

0.0177759924

0.0173311420

0.0169775331

0.0166940505

0.0164652336

0.0162795230

0.0161281246

0.0160042497

0.0159025930

0.0158189658

19.00%

0.0181103258

0.0176736477

0.0173276249

0.0170511456

0.0168287603

0.0166489273

0.0165028754

0.0163838424

0.0162865526

0.0162068485

19.50%

0.0184471261

0.0180186496

0.0176802117

0.0174107069

0.0171947003

0.0170206718

0.0168798764

0.0167655823

0.0166725466

0.0165966461

20.00%

0.0187863404

0.0183660855

0.0180352218

0.0177726538

0.0175629650

0.0173946605

0.0172590257

0.0171493627

0.0170604647

0.0169882461

Suku bunga (i)

16

Faktor Angsuran per Bulan


Keterangan: Cara menghitung angsuran per bulan yaitu dengan cara mengalikan Faktor Angsuran dengan Pokok Kredit, sbb: 1 Lingkari suku bunga (yang tawarkan oleh bank), kemudian tarik garis ke kanan mendatar sampai ke ujung tabel 2 Lingkari jangka waktu pinjaman yang anda pilih, kemudian tarik garis menurun sampai ke ujung tabel 3 Angka yang berada pada garis yang bersinggungan tersebut adalah Faktor Angsuran 4 Angsuran per bulan adalah Faktor Angsuran dikalikan dengan Pokok Kredit yang disetujui Contoh:

Jumlah pokok kredit: Jangka waktu (dlm tahun) yg anda inginkan: Suku bunga Bank: Maka angsuran per bulan = faktor angsuran x pokok kredit = 0.0133174139 x 116.500.000 =

0207. Tabel Faktor Angsuran

110,000,000 15 14.00%

1,464,916

TABEL PENGHASILAN MINIMUM


14.00% 33.33%

Jangka Waktu Pinjaman (dalam tahun) Perkiraan Jumlah Pinjaman

40,000,000 45,000,000 50,000,000 55,000,000 60,000,000 65,000,000 70,000,000 75,000,000 80,000,000 85,000,000 90,000,000 95,000,000 100,000,000 105,000,000 110,000,000 115,000,000 120,000,000 125,000,000 130,000,000 135,000,000 140,000,000 145,000,000 150,000,000 155,000,000 160,000,000 165,000,000 170,000,000 175,000,000 180,000,000 185,000,000

1

2

3

4

10,775,532 12,122,473 13,469,415 14,816,356 16,163,297 17,510,239 18,857,180 20,204,122 21,551,063 22,898,005 24,244,946 25,591,888 26,938,829 28,285,771 29,632,712 30,979,654 32,326,595 33,673,536 35,020,478 36,367,419 37,714,361 39,061,302 40,408,244 41,755,185 43,102,127 44,449,068 45,796,010 47,142,951 48,489,892 49,836,834

5,762,122 6,482,387 7,202,653 7,922,918 8,643,183 9,363,449 10,083,714 10,803,979 11,524,244 12,244,510 12,964,775 13,685,040 14,405,306 15,125,571 15,845,836 16,566,101 17,286,367 18,006,632 18,726,897 19,447,162 20,167,428 20,887,693 21,607,958 22,328,224 23,048,489 23,768,754 24,489,019 25,209,285 25,929,550 26,649,815

4,101,726 4,614,441 5,127,157 5,639,873 6,152,589 6,665,304 7,178,020 7,690,736 8,203,451 8,716,167 9,228,883 9,741,599 10,254,314 10,767,030 11,279,746 11,792,462 12,305,177 12,817,893 13,330,609 13,843,324 14,356,040 14,868,756 15,381,472 15,894,187 16,406,903 16,919,619 17,432,334 17,945,050 18,457,766 18,970,482

3,279,505 3,689,443 4,099,381 4,509,320 4,919,258 5,329,196 5,739,134 6,149,072 6,559,010 6,968,948 7,378,887 7,788,825 8,198,763 8,608,701 9,018,639 9,428,577 9,838,515 10,248,454 10,658,392 11,068,330 11,478,268 11,888,206 12,298,144 12,708,082 13,118,021 13,527,959 13,937,897 14,347,835 14,757,773 15,167,711

5

6

Penghasilan Minimum per Bulan 2,792,469 2,472,936 3,141,528 2,782,053 3,490,587 3,091,170 3,839,645 3,400,287 4,188,704 3,709,404 4,537,763 4,018,521 4,886,821 4,327,638 5,235,880 4,636,755 5,584,939 4,945,872 5,933,997 5,254,989 6,283,056 5,564,106 6,632,115 5,873,223 6,981,173 6,182,340 7,330,232 6,491,457 7,679,291 6,800,574 8,028,349 7,109,691 8,377,408 7,418,808 8,726,467 7,727,925 9,075,525 8,037,042 9,424,584 8,346,159 9,773,643 8,655,276 10,122,701 8,964,393 10,471,760 9,273,510 10,820,819 9,582,627 11,169,877 9,891,744 11,518,936 10,200,861 11,867,995 10,509,978 12,217,053 10,819,095 12,566,112 11,128,212 12,915,171 11,437,329

7

2,249,026 2,530,155 2,811,283 3,092,411 3,373,539 3,654,668 3,935,796 4,216,924 4,498,053 4,779,181 5,060,309 5,341,437 5,622,566 5,903,694 6,184,822 6,465,951 6,747,079 7,028,207 7,309,335 7,590,464 7,871,592 8,152,720 8,433,849 8,714,977 8,996,105 9,277,233 9,558,362 9,839,490 10,120,618 10,401,747

8

9

2,084,789 2,345,387 2,605,986 2,866,584 3,127,183 3,387,781 3,648,380 3,908,979 4,169,577 4,430,176 4,690,774 4,951,373 5,211,972 5,472,570 5,733,169 5,993,767 6,254,366 6,514,964 6,775,563 7,036,162 7,296,760 7,557,359 7,817,957 8,078,556 8,339,154 8,599,753 8,860,352 9,120,950 9,381,549 9,642,147

1,960,240 2,205,270 2,450,300 2,695,330 2,940,360 3,185,390 3,430,420 3,675,450 3,920,480 4,165,510 4,410,540 4,655,570 4,900,600 5,145,630 5,390,660 5,635,690 5,880,720 6,125,751 6,370,781 6,615,811 6,860,841 7,105,871 7,350,901 7,595,931 7,840,961 8,085,991 8,331,021 8,576,051 8,821,081 9,066,111

10

1,863,384 2,096,307 2,329,229 2,562,152 2,795,075 3,027,998 3,260,921 3,493,844 3,726,767 3,959,690 4,192,613 4,425,536 4,658,459 4,891,382 5,124,305 5,357,228 5,590,151 5,823,074 6,055,997 6,288,920 6,521,842 6,754,765 6,987,688 7,220,611 7,453,534 7,686,457 7,919,380 8,152,303 8,385,226 8,618,149


Keterangan: Cara untuk mengetahui berapa penghasilan/gaji yang dipersyaratkan terkait pokok kredit dengan jangka waktu KPR 1 Lingkari jumlah pinjaman yang anda inginkan, kemudian tarik garis ke kanan mendatar sampai ke ujung tabel 2 Lingkari jangka waktu pinjaman yang anda pilih, kemudian tarik garis menurun sampai ke ujung tabel 3 Angka yang berada pada garis yang bersinggungan tersebut adalah minimum penghasilan/gaji yang dipersyaratkan Contoh:

Jumlah pokok kredit: Jangka waktu (dlm tahun): Suku bunga: Minimum gaji yg dipersyaratkan

0208. Tabel Penghasilan

85,000,000 10 14.00% 3,959,690

TABEL PENGHASILAN MINIMUM


14.00% 33.33%

Jangka Waktu Pinjaman (dalam tahun) Perkiraan Jumlah Pinjaman

11

40,000,000 45,000,000 50,000,000 55,000,000 60,000,000 65,000,000 70,000,000 75,000,000 80,000,000 85,000,000 90,000,000 95,000,000 100,000,000 105,000,000 110,000,000 115,000,000 120,000,000 125,000,000 130,000,000 135,000,000 140,000,000 145,000,000 150,000,000 155,000,000 160,000,000 165,000,000 170,000,000 175,000,000 180,000,000 185,000,000

1,786,578 2,009,900 2,233,223 2,456,545 2,679,867 2,903,189 3,126,512 3,349,834 3,573,156 3,796,478 4,019,801 4,243,123 4,466,445 4,689,767 4,913,090 5,136,412 5,359,734 5,583,056 5,806,379 6,029,701 6,253,023 6,476,345 6,699,668 6,922,990 7,146,312 7,369,634 7,592,957 7,816,279 8,039,601 8,262,923

12

1,724,725 1,940,316 2,155,906 2,371,497 2,587,087 2,802,678 3,018,269 3,233,859 3,449,450 3,665,041 3,880,631 4,096,222 4,311,812 4,527,403 4,742,994 4,958,584 5,174,175 5,389,766 5,605,356 5,820,947 6,036,537 6,252,128 6,467,719 6,683,309 6,898,900 7,114,491 7,330,081 7,545,672 7,761,262 7,976,853

13

1,674,291 1,883,578 2,092,864 2,302,151 2,511,437 2,720,723 2,930,010 3,139,296 3,348,583 3,557,869 3,767,155 3,976,442 4,185,728 4,395,015 4,604,301 4,813,587 5,022,874 5,232,160 5,441,447 5,650,733 5,860,020 6,069,306 6,278,592 6,487,879 6,697,165 6,906,452 7,115,738 7,325,024 7,534,311 7,743,597

14

1,632,751 1,836,845 2,040,939 2,245,032 2,449,126 2,653,220 2,857,314 3,061,408 3,265,502 3,469,595 3,673,689 3,877,783 4,081,877 4,285,971 4,490,065 4,694,159 4,898,252 5,102,346 5,306,440 5,510,534 5,714,628 5,918,722 6,122,816 6,326,909 6,531,003 6,735,097 6,939,191 7,143,285 7,347,379 7,551,473

15

16

Penghasilan Minimum per Bulan 1,598,249 1,569,396 1,798,031 1,765,570 1,997,812 1,961,745 2,197,593 2,157,919 2,397,374 2,354,094 2,597,155 2,550,268 2,796,937 2,746,443 2,996,718 2,942,617 3,196,499 3,138,792 3,396,280 3,334,966 3,596,061 3,531,141 3,795,843 3,727,315 3,995,624 3,923,490 4,195,405 4,119,664 4,395,186 4,315,839 4,594,967 4,512,013 4,794,748 4,708,188 4,994,530 4,904,362 5,194,311 5,100,537 5,394,092 5,296,711 5,593,873 5,492,886 5,793,654 5,689,060 5,993,436 5,885,235 6,193,217 6,081,409 6,392,998 6,277,584 6,592,779 6,473,758 6,792,560 6,669,933 6,992,342 6,866,107 7,192,123 7,062,282 7,391,904 7,258,456

17

1,545,126 1,738,267 1,931,407 2,124,548 2,317,689 2,510,830 2,703,970 2,897,111 3,090,252 3,283,393 3,476,533 3,669,674 3,862,815 4,055,956 4,249,096 4,442,237 4,635,378 4,828,519 5,021,659 5,214,800 5,407,941 5,601,082 5,794,222 5,987,363 6,180,504 6,373,645 6,566,785 6,759,926 6,953,067 7,146,208

18

19

1,524,612 1,715,189 1,905,765 2,096,342 2,286,918 2,477,495 2,668,071 2,858,648 3,049,224 3,239,801 3,430,377 3,620,954 3,811,530 4,002,107 4,192,683 4,383,260 4,573,836 4,764,413 4,954,990 5,145,566 5,336,143 5,526,719 5,717,296 5,907,872 6,098,449 6,289,025 6,479,602 6,670,178 6,860,755 7,051,331

1,507,202 1,695,602 1,884,002 2,072,403 2,260,803 2,449,203 2,637,603 2,826,004 3,014,404 3,202,804 3,391,204 3,579,605 3,768,005 3,956,405 4,144,805 4,333,206 4,521,606 4,710,006 4,898,406 5,086,806 5,275,207 5,463,607 5,652,007 5,840,407 6,028,808 6,217,208 6,405,608 6,594,008 6,782,409 6,970,809

20

1,492,374 1,678,921 1,865,468 2,052,015 2,238,561 2,425,108 2,611,655 2,798,202 2,984,748 3,171,295 3,357,842 3,544,389 3,730,936 3,917,482 4,104,029 4,290,576 4,477,123 4,663,669 4,850,216 5,036,763 5,223,310 5,409,857 5,596,403 5,782,950 5,969,497 6,156,044 6,342,590 6,529,137 6,715,684 6,902,231


Keterangan: Cara untuk mengetahui berapa penghasilan/gaji yang dipersyaratkan terkait pokok kredit dengan jangka waktu KPR 1 Lingkari jumlah pinjaman yang anda inginkan, kemudian tarik garis ke kanan mendatar sampai ke ujung tabel 2 Lingkari jangka waktu pinjaman yang anda pilih, kemudian tarik garis menurun sampai ke ujung tabel 3 Angka yang berada pada garis yang bersinggungan tersebut adalah minimum penghasilan/gaji yang dipersyaratkan Contoh:

Jumlah pokok kredit: Jangka waktu (dlm tahun): Suku bunga: Minimum gaji yg dipersyaratkan

0208. Tabel Penghasilan

110,000,000 15 14.00% 4,395,186

JADWAL ANGSURAN No KPR No Perjanjian KPR

05-110010-01121 PK/0511/090345

Nama Debitur

ROES JANUHERSYAH

Jadwal Peninjauan Suku Bunga

No. 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54

Periode 25/03/2010 25/04/2010 25/05/2010 25/06/2010 25/07/2010 25/08/2010 25/09/2010 25/10/2010 25/11/2010 25/12/2010 25/01/2011 25/02/2011 25/03/2011 25/04/2011 25/05/2011 25/06/2011 25/07/2011 25/08/2011 25/09/2011 25/10/2011 25/11/2011 25/12/2011 25/01/2012 25/02/2012 25/03/2012 25/04/2012 25/05/2012 25/06/2012 25/07/2012 25/08/2012 25/09/2012 25/10/2012 25/11/2012 25/12/2012 25/01/2013 25/02/2013 25/03/2013 25/04/2013 25/05/2013 25/06/2013 25/07/2013 25/08/2013 25/09/2013 25/10/2013 25/11/2013 25/12/2013 25/01/2014 25/02/2014 25/03/2014 25/04/2014 25/05/2014 25/06/2014 25/07/2014 25/08/2014 25/09/2014

1

2

3

4

5

6

Saldo Awal 110,000,000 110,000,000 109,818,418 109,634,717 109,448,873 109,260,861 109,070,656 108,878,231 108,683,562 108,486,621 108,287,383 108,085,820 107,881,906 107,675,613 107,466,913 107,255,778 107,042,180 106,826,089 106,607,478 106,386,317 106,162,575 105,936,223 105,707,230 105,475,565 105,241,198 105,004,096 104,764,229 104,521,563 104,276,065 104,027,704 103,776,445 103,522,254 103,265,099 103,004,943 102,741,751 102,475,490 102,206,121 101,933,611 101,657,921 101,379,014 101,096,854 100,811,402 100,522,619 100,230,467 99,934,907 99,635,899 99,333,402 99,027,376 98,717,780 98,404,572 98,087,710 97,767,151 97,442,852 97,114,770 96,782,860

0209. Kartu Jadwal Angsuran

ID-Karyawan 1605110107

Jumlah Pinjaman Suku Bunga (pa) Jangka Waktu (bln) Tgl Pencairan Tgl Mulai Angsuran Tgl Jth Tempo Angsuran bulanan

Porsi Pokok

Porsi Bunga

181,582 183,701 185,844 188,012 190,205 192,425 194,669 196,941 199,238 201,563 203,914 206,293 208,700 211,135 213,598 216,090 218,611 221,162 223,742 226,352 228,993 231,665 234,367 237,102 239,868 242,666 245,497 248,361 251,259 254,190 257,156 260,156 263,191 266,262 269,368 272,511 275,690 278,906 282,160 285,452 288,783 292,152 295,560 299,008 302,497 306,026 309,596 313,208 316,862 320,559 324,299 328,082 331,910 335,782

1,283,333 1,281,215 1,279,072 1,276,904 1,274,710 1,272,491 1,270,246 1,267,975 1,265,677 1,263,353 1,261,001 1,258,622 1,256,215 1,253,781 1,251,317 1,248,825 1,246,304 1,243,754 1,241,174 1,238,563 1,235,923 1,233,251 1,230,548 1,227,814 1,225,048 1,222,249 1,219,418 1,216,554 1,213,657 1,210,725 1,207,760 1,204,759 1,201,724 1,198,654 1,195,547 1,192,405 1,189,225 1,186,009 1,182,755 1,179,463 1,176,133 1,172,764 1,169,355 1,165,907 1,162,419 1,158,890 1,155,319 1,151,707 1,148,053 1,144,357 1,140,617 1,136,833 1,133,006 1,129,133

110,000,000

14% 180 25/03/2010 25/04/2010 25/03/2025 1,464,916 Angsuran Bulanan 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916

Saldo Akhir 110,000,000 109,818,418 109,634,717 109,448,873 109,260,861 109,070,656 108,878,231 108,683,562 108,486,621 108,287,383 108,085,820 107,881,906 107,675,613 107,466,913 107,255,778 107,042,180 106,826,089 106,607,478 106,386,317 106,162,575 105,936,223 105,707,230 105,475,565 105,241,198 105,004,096 104,764,229 104,521,563 104,276,065 104,027,704 103,776,445 103,522,254 103,265,099 103,004,943 102,741,751 102,475,490 102,206,121 101,933,611 101,657,921 101,379,014 101,096,854 100,811,402 100,522,619 100,230,467 99,934,907 99,635,899 99,333,402 99,027,376 98,717,780 98,404,572 98,087,710 97,767,151 97,442,852 97,114,770 96,782,860 96,447,078

1/5


05-110010-01121 PK/0511/090345

Nama Debitur

ROES JANUHERSYAH


No. 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109

Periode 25/10/2014 25/11/2014 25/12/2014 25/01/2015 25/02/2015 25/03/2015 25/04/2015 25/05/2015 25/06/2015 25/07/2015 25/08/2015 25/09/2015 25/10/2015 25/11/2015 25/12/2015 25/01/2016 25/02/2016 25/03/2016 25/04/2016 25/05/2016 25/06/2016 25/07/2016 25/08/2016 25/09/2016 25/10/2016 25/11/2016 25/12/2016 25/01/2017 25/02/2017 25/03/2017 25/04/2017 25/05/2017 25/06/2017 25/07/2017 25/08/2017 25/09/2017 25/10/2017 25/11/2017 25/12/2017 25/01/2018 25/02/2018 25/03/2018 25/04/2018 25/05/2018 25/06/2018 25/07/2018 25/08/2018 25/09/2018 25/10/2018 25/11/2018 25/12/2018 25/01/2019 25/02/2019 25/03/2019 25/04/2019


1

2

3

4

5

6

Saldo Awal 96,447,078 96,107,379 95,763,716 95,416,044 95,064,315 94,708,483 94,348,500 93,984,317 93,615,885 93,243,155 92,866,076 92,484,598 92,098,670 91,708,239 91,313,253 90,913,658 90,509,402 90,100,430 89,686,686 89,268,115 88,844,661 88,416,266 87,982,874 87,544,425 87,100,861 86,652,123 86,198,149 85,738,878 85,274,249 84,804,200 84,328,667 83,847,586 83,360,892 82,868,520 82,370,404 81,866,477 81,356,670 80,840,916 80,319,144 79,791,285 79,257,268 78,717,021 78,170,471 77,617,544 77,058,166 76,492,263 75,919,757 75,340,572 74,754,630 74,161,852 73,562,158 72,955,467 72,341,699 71,720,770 71,092,597


Porsi Pokok 339,700 343,663 347,672 351,728 355,832 359,983 364,183 368,432 372,730 377,079 381,478 385,929 390,431 394,986 399,594 404,256 408,972 413,744 418,571 423,454 428,394 433,392 438,449 443,564 448,739 453,974 459,270 464,629 470,049 475,533 481,081 486,694 492,372 498,116 503,927 509,807 515,754 521,772 527,859 534,017 540,247 546,550 552,927 559,378 565,904 572,506 579,185 585,942 592,778 599,694 606,690 613,768 620,929 628,173 635,502

Jumlah Pinjaman Suku Bunga (pa) Jangka Waktu (bln) Tgl Pencairan Tgl Mulai Angsuran Tgl Jth Tempo Angsuran bulanan Porsi Bunga 1,125,216 1,121,253 1,117,243 1,113,187 1,109,084 1,104,932 1,100,733 1,096,484 1,092,185 1,087,837 1,083,438 1,078,987 1,074,484 1,069,929 1,065,321 1,060,659 1,055,943 1,051,172 1,046,345 1,041,461 1,036,521 1,031,523 1,026,467 1,021,352 1,016,177 1,010,941 1,005,645 1,000,287 994,866 989,382 983,834 978,222 972,544 966,799 960,988 955,109 949,161 943,144 937,057 930,898 924,668 918,365 911,989 905,538 899,012 892,410 885,730 878,973 872,137 865,222 858,225 851,147 843,986 836,742 829,414

110,000,000

14% 180 25/03/2010 25/04/2010 25/03/2025 1,464,916 Angsuran Bulanan 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916

Saldo Akhir 96,107,379 95,763,716 95,416,044 95,064,315 94,708,483 94,348,500 93,984,317 93,615,885 93,243,155 92,866,076 92,484,598 92,098,670 91,708,239 91,313,253 90,913,658 90,509,402 90,100,430 89,686,686 89,268,115 88,844,661 88,416,266 87,982,874 87,544,425 87,100,861 86,652,123 86,198,149 85,738,878 85,274,249 84,804,200 84,328,667 83,847,586 83,360,892 82,868,520 82,370,404 81,866,477 81,356,670 80,840,916 80,319,144 79,791,285 79,257,268 78,717,021 78,170,471 77,617,544 77,058,166 76,492,263 75,919,757 75,340,572 74,754,630 74,161,852 73,562,158 72,955,467 72,341,699 71,720,770 71,092,597 70,457,095

2/5


05-110010-01121 PK/0511/090345

Nama Debitur

ROES JANUHERSYAH


No. 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164

Periode 25/05/2019 25/06/2019 25/07/2019 25/08/2019 25/09/2019 25/10/2019 25/11/2019 25/12/2019 25/01/2020 25/02/2020 25/03/2020 25/04/2020 25/05/2020 25/06/2020 25/07/2020 25/08/2020 25/09/2020 25/10/2020 25/11/2020 25/12/2020 25/01/2021 25/02/2021 25/03/2021 25/04/2021 25/05/2021 25/06/2021 25/07/2021 25/08/2021 25/09/2021 25/10/2021 25/11/2021 25/12/2021 25/01/2022 25/02/2022 25/03/2022 25/04/2022 25/05/2022 25/06/2022 25/07/2022 25/08/2022 25/09/2022 25/10/2022 25/11/2022 25/12/2022 25/01/2023 25/02/2023 25/03/2023 25/04/2023 25/05/2023 25/06/2023 25/07/2023 25/08/2023 25/09/2023 25/10/2023 25/11/2023


1

2

3

4

5

6

Saldo Awal 70,457,095 69,814,179 69,163,762 68,505,757 67,840,075 67,166,627 66,485,322 65,796,069 65,098,774 64,393,344 63,679,685 62,957,699 62,227,290 61,488,359 60,740,808 59,984,535 59,219,439 58,445,417 57,662,365 56,870,177 56,068,747 55,257,967 54,437,727 53,607,919 52,768,429 51,919,145 51,059,953 50,190,737 49,311,380 48,421,764 47,521,769 46,611,274 45,690,156 44,758,293 43,815,557 42,861,823 41,896,962 40,920,845 39,933,339 38,934,312 37,923,631 36,901,157 35,866,755 34,820,285 33,761,606 32,690,576 31,607,051 30,510,884 29,401,929 28,280,036 27,145,054 25,996,831 24,835,212 23,660,041 22,471,159


Porsi Pokok 642,916 650,417 658,005 665,682 673,448 681,305 689,253 697,295 705,430 713,660 721,986 730,409 738,930 747,551 756,273 765,096 774,022 783,052 792,188 801,430 810,780 820,239 829,809 839,490 849,284 859,192 869,216 879,357 889,616 899,995 910,495 921,117 931,864 942,735 953,734 964,861 976,118 987,506 999,027 1,010,682 1,022,473 1,034,402 1,046,470 1,058,679 1,071,030 1,083,525 1,096,167 1,108,955 1,121,893 1,134,982 1,148,223 1,161,619 1,175,171 1,188,882 1,202,752

Jumlah Pinjaman Suku Bunga (pa) Jangka Waktu (bln) Tgl Pencairan Tgl Mulai Angsuran Tgl Jth Tempo Angsuran bulanan Porsi Bunga 821,999 814,499 806,911 799,234 791,468 783,611 775,662 767,621 759,486 751,256 742,930 734,506 725,985 717,364 708,643 699,820 690,893 681,863 672,728 663,485 654,135 644,676 635,107 625,426 615,632 605,723 595,699 585,559 575,299 564,921 554,421 543,798 533,052 522,180 511,182 500,055 488,798 477,410 465,889 454,234 442,442 430,514 418,445 406,237 393,885 381,390 368,749 355,960 343,023 329,934 316,692 303,296 289,744 276,034 262,164

110,000,000

14% 180 25/03/2010 25/04/2010 25/03/2025 1,464,916 Angsuran Bulanan 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916

Saldo Akhir 69,814,179 69,163,762 68,505,757 67,840,075 67,166,627 66,485,322 65,796,069 65,098,774 64,393,344 63,679,685 62,957,699 62,227,290 61,488,359 60,740,808 59,984,535 59,219,439 58,445,417 57,662,365 56,870,177 56,068,747 55,257,967 54,437,727 53,607,919 52,768,429 51,919,145 51,059,953 50,190,737 49,311,380 48,421,764 47,521,769 46,611,274 45,690,156 44,758,293 43,815,557 42,861,823 41,896,962 40,920,845 39,933,339 38,934,312 37,923,631 36,901,157 35,866,755 34,820,285 33,761,606 32,690,576 31,607,051 30,510,884 29,401,929 28,280,036 27,145,054 25,996,831 24,835,212 23,660,041 22,471,159 21,268,407

3/5


05-110010-01121 PK/0511/090345

Nama Debitur

ROES JANUHERSYAH


No. 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219

Periode 25/12/2023 25/01/2024 25/02/2024 25/03/2024 25/04/2024 25/05/2024 25/06/2024 25/07/2024 25/08/2024 25/09/2024 25/10/2024 25/11/2024 25/12/2024 25/01/2025 25/02/2025 25/03/2025 25/04/2025 25/05/2025 25/06/2025 25/07/2025 25/08/2025 25/09/2025 25/10/2025 25/11/2025 25/12/2025 25/01/2026 25/02/2026 25/03/2026 25/04/2026 25/05/2026 25/06/2026 25/07/2026 25/08/2026 25/09/2026 25/10/2026 25/11/2026 25/12/2026 25/01/2027 25/02/2027 25/03/2027 25/04/2027 25/05/2027 25/06/2027 25/07/2027 25/08/2027 25/09/2027 25/10/2027 25/11/2027 25/12/2027 25/01/2028 25/02/2028 25/03/2028 25/04/2028 25/05/2028 25/06/2028


1

2

3

4

5

6

Saldo Awal 21,268,407 20,051,623 18,820,643 17,575,301 16,315,431 15,040,862 13,751,423 12,446,941 11,127,240 9,792,142 8,441,468 7,075,037 5,692,663 4,294,162 2,879,345 1,448,022 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0


Porsi Pokok 1,216,784 1,230,980 1,245,341 1,259,870 1,274,569 1,289,439 1,304,482 1,319,701 1,335,098 1,350,674 1,366,432 1,382,373 1,398,501 1,414,817 1,431,323 1,448,022 -

Jumlah Pinjaman Suku Bunga (pa) Jangka Waktu (bln) Tgl Pencairan Tgl Mulai Angsuran Tgl Jth Tempo Angsuran bulanan Porsi Bunga 248,131 233,936 219,574 205,045 190,347 175,477 160,433 145,214 129,818 114,242 98,484 82,542 66,414 50,099 33,592 16,894 -

110,000,000

14% 180 25/03/2010 25/04/2010 25/03/2025 1,464,916 Angsuran Bulanan 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 1,464,916 -

Saldo Akhir 20,051,623 18,820,643 17,575,301 16,315,431 15,040,862 13,751,423 12,446,941 11,127,240 9,792,142 8,441,468 7,075,037 5,692,663 4,294,162 2,879,345 1,448,022 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

4/5


05-110010-01121 PK/0511/090345

Nama Debitur

ROES JANUHERSYAH


No. 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240

Periode 25/07/2028 25/08/2028 25/09/2028 25/10/2028 25/11/2028 25/12/2028 25/01/2029 25/02/2029 25/03/2029 25/04/2029 25/05/2029 25/06/2029 25/07/2029 25/08/2029 25/09/2029 25/10/2029 25/11/2029 25/12/2029 25/01/2030 25/02/2030 25/03/2030


1

2

3

4

5

6

Saldo Awal


Jumlah Pinjaman Suku Bunga (pa) Jangka Waktu (bln) Tgl Pencairan Tgl Mulai Angsuran Tgl Jth Tempo Angsuran bulanan

Porsi Pokok 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Porsi Bunga -

-

110,000,000

14% 180 25/03/2010 25/04/2010 25/03/2025 1,464,916 Angsuran Bulanan -

Saldo Akhir 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

5/5

DIAGRAM AMORTISASI ANGSURAN Jumlah KPR Suku Bunga per Tahun Jangka Waktu (tahun) Angsuran per Bulan

50.000.000,00 12% 20 550.543

Bln-ke Saldo Awal Porsi Pokok Porsi Bunga Saldo Akhir 1 50.000.000,00 50.543,00 500.000,00 49.949.457,00 2 49.949.457,00 51.048,00 499.495,00 49.898.409,00 3 49.898.409,00 51.559,00 498.984,00 49.846.850,00 4 49.846.850,00 52.074,00 498.469,00 49.794.776,00 5 49.794.776,00 52.595,00 497.948,00 49.742.181,00 6 49.742.181,00 53.121,00 497.422,00 49.689.060,00 7 49.689.060,00 53.652,00 496.891,00 49.635.408,00 8 49.635.408,00 54.189,00 496.354,00 49.581.219,00 9 49.581.219,00 54.731,00 495.812,00 49.526.488,00 10 49.526.488,00 55.278,00 495.265,00 49.471.210,00 11 49.471.210,00 55.831,00 494.712,00 49.415.379,00 12 49.415.379,00 56.389,00 494.154,00 49.358.990,00 13 49.358.990,00 56.953,00 493.590,00 49.302.037,00 14 49.302.037,00 57.523,00 493.020,00 49.244.514,00 15 49.244.514,00 58.098,00 492.445,00 49.186.416,00 16 49.186.416,00 58.679,00 491.864,00 49.127.737,00 17 49.127.737,00 59.266,00 491.277,00 49.068.471,00

226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240

7.633.374,00 7.159.165,00 6.680.214,00 6.196.473,00 5.707.895,00 5.214.431,00 4.716.032,00 4.212.649,00 3.704.232,00 3.190.731,00 2.672.095,00 2.148.273,00 1.619.213,00 1.084.862,00 545.168,00

474.209,00 478.951,00 483.741,00 488.578,00 493.464,00 498.399,00 503.383,00 508.417,00 513.501,00 518.636,00 523.822,00 529.060,00 534.351,00 539.694,00 545.168,00

76.334,00 71.592,00 66.802,00 61.965,00 57.079,00 52.144,00 47.160,00 42.126,00 37.042,00 31.907,00 26.721,00 21.483,00 16.192,00 10.849,00 5.452,00

7.159.165,00 6.680.214,00 6.196.473,00 5.707.895,00 5.214.431,00 4.716.032,00 4.212.649,00 3.704.232,00 3.190.731,00 2.672.095,00 2.148.273,00 1.619.213,00 1.084.862,00 545.168,00 -

Diagram Amortisasi Angsuran

Angsuran

Porsi Bunga Porsi Bunga Porsi Pokok

Porsi Pokok

1

61

121 Jangka Waktu (240 bulan=20 tahun)

0210. Diagram Amortisasi Angsuran

181

241

Rumus annuitas (1+r)n Cr X r A = ---------------- X ----------(1+r)n–1 12 Dimana: A: Angsuran per bulan r: Bunga pertahun n: Jangka Waktu (dlm tahun) Cr: Jumlah Pokok Kredit / Jumlah KPR

Rumus efektif (1+r)n A = ---------------- X Cr X r (1+r)n–1 Dimana: A: Angsuran per bulan r: Bunga perbulan (bunga pertahun dibagi 12) n: Jangka Waktu (dlm bulan) Cr: Jumlah Pokok Kredit / Jumlah KPR

MORTGAGE GLOSARY

#11

PEDOMAN STANDAR MINIMUM KPR

REVISI

MORTGAGE GLOSARY

BAB

HALAMAN

1/6

SUB-BAB

01. Istilah dan pernyataan di bawah ini merupakan istilah yang sering digunakan di dalam KPR. 02. Petugas yang terlibat dalam pengelolaan KPR disarankan untuk memahami istilah yang ada di dalam pengelolaan KPR untuk dapat melayani konsumen dengan baik.

ISTILAH

KETERANGAN

Ability To Pay

Kemampuan angsur konsumen dengan memperkirakan berapa besar kemampuan untuk membayar angsuran KPR setelah penghasilan kotor konsumen dipotong kewajiban lain yang ada. (lihat Bab Underwriting Sub-Bab Rasio Angsuran)

Adjustable Rate Mortgage (ARM)

KPR dengan suku bunga yang dapat disesuaikan secara periodik berdasarkan suatu indeks yang sudah ditentukan sebelumnya.

Alih Debitur

Pelunasan saldo pinjaman KPR konsumen lama dengan cara penjualan rumah yang menjadi jaminan KPR, dimana pembeli rumah akan menjadi konsumen KPR.

Amortization (Amortisasi)

Pengurangan utang dengan pembayaran pokok dan bunga secara teratur dengan jumlah tertentu sehingga pinjaman lunas/ terbayar pada saat jatuh tempo.

Amortization Schedule (Jadwal Amortisasi)

Schedule/jadwal pembayaran angsuran bulanan yang menggambarkan bagaimana pinjaman akan dilunasi dalam besaran angsuran yang terdiri dari pokok dan bunga.

Application form (Formulir Aplikasi)

Formulir permohonan yang harus diisi oleh nasabah dan/atau calon nasabah untuk mencatat informasi yang dibutuhkan oleh Bank.

Appraisal

Opini atas nilai estimasi harga pasar terhadap suatu obyek rumah tertentu dan pada saat tertentu.

Business Continuity Plan

Merupakan perencanaan yang dibuat untuk mengantisipasi kesinambungan bisnis dan operasional setelah terjadinya bencana (disaster). Lihat juga Disaster and Recovery Plan.

Credit Enhancement

Adalah suatu metoda untuk mengurangi risiko kredit dengan melimpahkannya ke suatu lembaga/institusi tertentu. KOLOM VERIFIKASI

MORTGAGE GLOSARY


REVISI

MORTGAGE GLOSARY

BAB

HALAMAN

2/6

SUB-BAB

ISTILAH

KETERANGAN Contoh: Credit Enhancement dapat diperoleh dari penggunaan asuransi kredit, jaminan dari Pihak Ketiga, dan lainnya. Setiap metoda memberikan jaminan kerugian yang dialami Originator dalam hal terjadi kredit macet.

Credit Report

Adalah suatu laporan mengenai catatan kinerja kredit dari konsumen potensial yang akan dipergunakan Originator untuk membantu menetapkan kelayakan pemberian kredit terhadap konsumen tersebut.

Custodial Services

Jasa pelayanan penyimpanan dokumen jaminan dan dokumen berharga lainnya.

Custodian

Petugas pengelola penyimpanan dokumen jaminan.

Disaster Recovery System

Adalah suatu sistem yang melakukan back-up terhadap keberlanjutan kegiatan bisnis terhadap suatu risiko/kejadian menyebabkan sistem utama (back-bone) menjadi tidak berfungsi (misalnya karena adanya bencana atau hal lainnya) Kategori bencana antara lain: - Kebakaran - Kegagalan sistem - Serangan teroris - Serangan virus komputer - Demontrasi karyawan - Masalah Hukum - Dan lain-lain Lihat juga Business Continuity Plan

Dual Approval

Adalah persetujuan kredit terhadap konsumen yang diberikan oleh dua orang yang independen.

Dual Control

Pengawasan yang dilakukan secara berlapis dan independen.

Early Payment Default

Kejadian gagal bayar/ tunggakan KPR di awal masa KPR.

Fixed Rate

Tingkat suku bunga KPR tetap sepanjang jangka waktu pinjaman KPR.

KOLOM VERIFIKASI

MORTGAGE GLOSARY


REVISI

MORTGAGE GLOSARY

BAB

HALAMAN

3/6

SUB-BAB

ISTILAH

KETERANGAN

Foreclosure

Proses eksekusi/penjualan jaminan yang dilakukan Originator untuk mendapatkan pelunasan saldo KPR yang tertunggak melalui ketentuan hukum yang berlaku.

Foreclosure Risk

Tingkat/rasio jaminan.

Fully Amortized

Sistem pembayaran angsuran bulanan yang terdiri dari Pokok dan Bunga. Besarnya angsuran mencukupi untuk pembayaran kembali pinjaman hingga lunas sesuai jangka waktu yang ditetapkan; dapat disebut juga pelunasan secara otomatis.

GIGO (Garbage In GarbageOut)

Merupakan prinsip dalam sistem informasi dimana kualitas data yang diterima akan berdampak pada informasi yang dihasilkan kemudian.

Index Rate

Adalah suatu acuan tingkat suku bunga tertentu untuk digunakan sebagai dasar penetapan suku bunga produk KPR.

Loan Application

Adalah dokumen persyaratan yang disyaratkan Originator pada saat debitur mengajukan pinjaman. Dokumen ini berisi informasi detil tentang debitur dan data rumah & tanah yang akan dibiayai Originator.

Loan Approval

Lihat Bab Origination Sub-bab Fungsi Dalam Proses Originasi KPR

Loan Closer


Loan Processor


Loan Servicing

Pengelolaan tagihan pembayaran KPR serta kewajiban terkait debitur lainnya, seperti pengelolaan rekening escrow, asuransi, penyelesaian pinjaman debitur bermasalah dan pengiriman pembayaran angsuran pool KPR kepada investor.

Loan File

Suatu sarana pencatatan yang pinjaman/ KPR secara menyeluruh.

kemungkinan

terjadinya

eksekusi/penjualan

menyediakan

KOLOM VERIFIKASI

MORTGAGE GLOSARY

informasi


REVISI

MORTGAGE GLOSARY

BAB

HALAMAN

4/6

SUB-BAB

ISTILAH

KETERANGAN

Loan Set-up

Kegiatan pencatatan data/ informasi ke dalam loan file sesuai dengan hasil keputusan kredit.

Loan To Maturity

Sisa jangka waktu KPR

Loan Workout

Suatu upaya penyelesaian kredit bermasalah.

Loss Severity

Nilai kerugian pokok pinjaman eksekusi/penjualan jaminan KPR.

LTV Ratio (Loan To Value)

Adalah perbandingan (persentase) antara jumlah kredit dengan harga jual tanah & rumah atau hasil penilaian yang dilakukan oleh perusahaan penilai, mana yang lebih rendah. (Jumlah Pinjaman/ nilai properti = loan to value ratio).

Margin Rate

Tingkat/ rasio keuntungan.

Mortgage Insurance

Adalah pertanggungan asuransi terhadap kemungkinan timbulnya kerugian Originator sebagai akibat kredit macet untuk jumlah tertentu (umumnya 20%).

Management Information System

Kemampuan infrastruktur IT dalam mendukung pengelolaan sistem informasi KPR.

Non Performing Loan (NPL)

Status pinjaman/ KPR dimana terjadi penunggakan angsuran lebih dari 3 (tiga) bulan atau tergantung dari Perjanjian Kredit yang ada.

Origination

Proses penawaran produk KPR hingga kelengkapan aplikasi calon debitur KPR.

Periodic Rate Adjustment Date

Tanggal penyesuaian suku bunga dalam suatu periode tertentu.

Personal Discussion

Teknik wawancara/ berkomunikasi dengan calon debitur guna mendapatkan informasi dan kebutuhan debitur serta memberikan solusi yang paling tepat bagi calon debitur dalam mendapatkan rumah melalui KPR. Istilah ‘personal discussion’ adalah pengganti istilah wawancara/interview untuk tidak memberikan kesan bahwa petugas interview lebih tinggi dari

ketika

KOLOM VERIFIKASI

MORTGAGE GLOSARY

dilakukan

memastikan


REVISI

MORTGAGE GLOSARY

BAB

HALAMAN

5/6

SUB-BAB

ISTILAH

KETERANGAN yang di-interview.

Prepayment

Lihat Bab Servicing Sub-bab Prepayment

Prepayment Speed

Adalah perkiraan tingkat kecenderungan konsumen melunasi sebagian atau seluruh saldo KPR sebelum tanggal/waktu jatuh tempo. Hal ini penting bagi investor untuk melakukan penilaian dalam investasi di pass-through RMBS.

Probability of Default

Adalah tingkat kemungkinan terjadinya gagal bayar angsuran KPR sehingga masuk ke dalam kriteria KPR menunggak.

Quality Control

Kebijakan dan prosedur untuk memastikan kualitas ketepatan dan efisiensi dalam produksi, penjualan dan pengelolaan KPR.

RMBS

Residential Mortgage Backed Securitities/ RMBS adalah Surat berharga (Efek Beragun Aset) dimana investor memperoleh pengembalian dan hasil investasinya dari pembayaran angsuran KPR.

Servicer

Jasa pengelolaan terhadap tagihan pembayaran KPR konsumen serta kewajiban terkait debitur lainnya dari pool KPR pada RMBS. (lihat Loan Administrator).

Servicing (Loan Administration)

Suatu fungsi dalam pengelolaan KPR yang meliputi kegiatan administrasi pembayaran, customer service (pelayanan debitur), pelaporan kepada investor, penagihan dan proses eksekusi aset. Selengkapnya lihat Bab Servicing Sub-bab Tanggung Jawab Departemen Servicing.

Tracking Record System

Suatu mekanisme pencatatan yang dibuat sedemikian rupa untuk kemudahan pengaksesan data/ informasi.

Underwriter

Disebut juga loan processor, adalah petugas yang melakukan verifikasi data dan evaluasi terhadap permohonan pinjaman KPR dan merekomendasikan keputusan kredit. Evaluasi meliputi, antara lain aspek kemampuan keuangan (ability to pay), aspek kemampuan kewajiban membayar sesuai ketentuan yang ditetapkan (willingness to pay), aspek hukum dan nilai jaminan, dll

KOLOM VERIFIKASI

MORTGAGE GLOSARY


REVISI

MORTGAGE GLOSARY

BAB

HALAMAN

6/6

SUB-BAB

ISTILAH

KETERANGAN

Underwriter


Underwriting

Proses pemberian keputusan kredit kepada konsumen melalui penilaian dan analisa dari aspek jaminan, ability dan willingness to repay, dll (lihat underwriter)

Willingness To Pay

Berkaitan dengan karakter konsumen dalam kemampuan dan kemauan memenuhi pembayaran angsuran KPR sesuai ketentuan Originator.

Write Off

Penghapusan bukuan piutang tertunggak yang sudah tidak dapat tertagih lagi.

KOLOM VERIFIKASI

MORTGAGE GLOSARY

RINGKASAN

#11


REVISI

RINGKASAN

BAB

HALAMAN

1/4

SUB-BAB

BAB SUB-BAB

KETERANGAN

KRITERIA KPR

Kriteria KPR beserta uraiannya dibuat secara singkat, jelas dan tidak menyesatkan, untuk memudahkan calon debitur mengambil keputusan untuk memilih KPR yang sesuai dengan kebutuhannya.


Originator perlu memiliki pedoman tertulis mengenai seluruh tahap proses originasi, mulai dari awal kontak dengan konsumen sampai dengan pencairan. Pedoman tersebut hendaknya mudah diakses dan dipahami oleh seluruh staf yang terlibat dalam proses.


Untuk mendukung pelaksanaan proses originasi, perlu adanya struktur organisasi yang jelas termasuk tanggung jawab, akuntabilitas dan peran staf diseluruh aspek dalam proses originasi.

STRUKTUR ORGANISASI

Perlu adanya pemisahan fungsi yang jelas dalam proses originasi KPR dalam rangka menjamin terlaksananya proses ban berjalan dan confilict of interest.

BERKAS KREDIT

Minimum Berkas Kredit.

LIST OF ADVANCE APPROVAL

Untuk mempercepat proses KPR perlu ada advance approval untuk pihak ketiga


Syarat minimum yang harus dipenuhi oleh seorang underwriter

3C’s

Faktor yang dianalisis: Capacity, Collateral, Character

VERIFIKASI

Tujuan verifikasi: untuk meyakinkan originator bahwa: Tidak ada perbedaan atau inkonsistensi data satu dengan lainnya, dan meyakinkan tentang sumber pembayaran uang muka dan biaya KPR bukan dari pinjaman.

RASIO ANGSURAN

Cara menghitung ability to pay: Front end Ratio/ Payment to income ratio Back end ratio/ Debt to Income ratio

PENILAIAN AGUNAN

Metode penilaian Cost Approach dan Sales Comparation Approach.

LOAN TO VALUE (LTV)

Loan to Value (LTV) adalah perbandingan antara jumlah kredit (L) dengan harga jual atau hasil penilaian, mana yang lebih rendah (V). KOLOM VERIFIKASI

RINGKASAN


REVISI

RINGKASAN

BAB

HALAMAN

2/4

SUB-BAB

BAB SUB-BAB

KETERANGAN Maksimum LTV = 70%.

ASURANSI

KPR minimum harus memiliki Asuransi Jiwa kredit dan Asuransi kebakaran untuk selama masa KPR.

KEPUTUSAN KREDIT

Dalam kebijakan kredit diatur bahwa keputusan kredit harus: 1. Dilakukan oleh sedikitnya 2 (dua) orang pejabat yang berwenang atau komite kredit, selain underwriter, 2. Transparan, 3. Keputusan kredit (persetujuan atau penolakan) harus tertulis dan merupakan satu mata rantai dari mulai aplikasi KPR, 4. Keputusan penolakan harus dicantumkan secara tertulis. Konsumen harus mengetahui mengapa aplikasi KPR-nya ditolak, 5. Mencantumkan syarat akad kredit, terutama: uang muka lunas, biaya KPR lunas, berkas rumah dan tanah memenuhi syarat, tidak ada perubahan data (konsumen dan agunan).

BERKAS AGUNAN

Minimum Berkas Agunan adalah: Sertifikat hak atas tanah, IMB, Sertifikat Hak Tanggungan dan lain-lain.


Tanggung jawab servicer meliputi: 1. Pengelolaan dan kustodi semua berkas KPR; 2. Loan Set-up dan pemeliharaan loan file, termasuk memproses semua pembayaran angsuran KPR, klaim asuransi, retensi, dan lain-lain; 3. Customer loan service; 4. Collection; 5. Loan Workout; 6. Foreclosure; 7. Prepayment, 8. Laporan kepada manajemen dan kepada pihak ketiga yang relevan;

KUSTODI DOKUMEN KPR

Fungsi custody: 1. Memiliki prosedur untuk menerima, menyimpan, melepaskan serta meminjamkan berkas agunan. 2. Memiliki dan memelihara Berkas kredit dan Berkas Agunan yang disimpan dan dipelihara oleh kustodi dengan sistem keamanan KOLOM VERIFIKASI

RINGKASAN


REVISI

RINGKASAN HALAMAN

3/4

SUB-BAB

BAB SUB-BAB

KETERANGAN yang memadai termasuk ruang tahan api.


Originator memiliki sistem pengelolaan dokumen agunan yang terhubung dengan sistem informasi lainnya secara terintegrasi, sehingga dapat menghasilkan laporan yang komprehensif.


Originator memiliki pedoman kerja agar semua CS dapat memberikan informasi yang sama kepada konsumen. CS haruslah orang yang berjiwa customer service oriented, serta memahami seluruh proses KPR secara detil.

COLLECTIONS

Filosofi Collection: 1. Mengutamakan pemberian bimbingan, agar konsumen dapat menemukan jalan keluar dari masalah yang dihadapi sehingga dapat memenuhi kewajibannya. 2. Sedapat mungkin penyelesaian tunggakan tidak mengakibatkan konsumen kehilangan tempat berteduh. 3. Tindak lanjut penanganan collection dilakukan secara konsisten. 4. Memiliki strategi dan pedoman collection serta processing system yang dipahami oleh collector.

LOAN WORKOUT

payment

Jenis loan workout: 1. Restrukturisasi KPR 2. Alih Debitur 3. Write Off 4. Agunan Yang Diambil Alih

FORECLOSURE

Seluruh KPR dibebani Hak Tanggungan

PREPAYMENT

Originator memiliki sistem prosedur prepayment dan sistem tracking record, sehingga dapat menghasilkan data historis prepayment.

QUALITY CONTROL

Penerapan Quality Control (QC) menuntut komitmen dari manajemen beserta seluruh stafnya. Memiliki fungsi QC, baik sebagai unit kerja tersendiri atau melekat pada tugas rutin yang menjadi tanggung jawab semua karyawan yang terlibat dalam proses KPR.


1. Sistem aplikasi sesuai dengan Kebijakan KPR yang telah ditetapkan serta memiliki fungsi pengelolaan yang memadai.

KOLOM VERIFIKASI

RINGKASAN


REVISI

RINGKASAN HALAMAN

4/4

SUB-BAB

BAB SUB-BAB

KETERANGAN 2. Dalam mengelola data: Sistem dapat menjaga integritas dan keamanan data dan Sistem memiliki Disaster Recovery System yang memadai. 3. Sistem mampu memproduksi laporan mengenai historical performance termasuk prepayment risk, prepayment speed, probability default, foreclosure risk dan loss severity. 4. Sistem mampu menghasilkan laporan yang akurat, tepat waktu dan relevan secara berkala kepada pihak terkait, termasuk investor.


Data yang masuk ke dalam sistem servicing harus akurat, bebas dari kesalahan dan sesuai dengan hasil keputusan kredit Memiliki sistem pengamanan (security system) untuk menjaga integritas data termasuk maintenance-nya

KOLOM VERIFIKASI

RINGKASAN

PEDOMAN STANDAR DOKUMEN KPR

Recommend Documents