PEDESTRIAN MALL

RELAYOUT DAN ANALISIS KELAYAKAN BLOK M MENJADI OPEN STREET/PEDESTRIAN MALL

Novelly Sionita Simanjuntak1, Sri-Bintang Pamungkas2 Departemen Teknik Industri, Universitas Indonesia, Depok 16424 Tel: (021) 78888805. Fax: (021) 78885656 Email: [email protected],

Abstrak Kondisi Blok M saat ini makin sepi pengunjung yang diakibatkan oleh permasalahan parkir yang sangat rumit dan juga karena kawasan ini tidak mampu bersaing dengan mall-mall baru yang ada di Jakarta. Oleh karena itu diperlukan suatu peningkatan daya saing Blok M sekaligus juga penyelesaian masalah di Blok M melalui relayout Blok M menjadi suatu kawasan pedestrian mall yang akan ditindaklanjuti dengan perbaikan layout dan juga penentuan retail yang proporsional. Selain itu diperlukan juga suatu analisis kelayakan untuk menentukan apakah proses relayout tersebut layak dilakukan atau tidak secara khusus dengan menghitung nilai NPV, IRR, payback period dan B/C Ratio. Kata Kunci: blok m, pedestrian mall, parkir, retail, analisis kelayakan

Abstract

Blok M condition these days is deserted by the customer that shopping in this area due to their parking problem and also because Blok M could not compete with another new malls in Jakarta. Therefore Blok M need a solution that improved their competitive advantage and also solve their parking problem. With relayout Blok M into Pedestrian Mall, we could achieve both points, this relayout is also followed by the determination of proportional retail composition and a feasibility study to assess the project is feasible to do or not, by calculating NPV, IRR, Payback Period and B/C analysis. Keywords: blok m; feasibility study; parking ; pedestrian mall; retail,

1. PENDAHULUAN UBS Investment Bank memproyeksikan pertumbuhan ekonomi Indonesia sepanjang tahun 2013 berada pada level 6,3% [The Globe Journal, 13 Februari 2013]. Pertumbuhan ekonomi yang diiringi dengan peningkatan UMR pekerja turut mengubah pola konsumsi masyarakat.

Relayout dan…, Simanjutak, Novelly S, FT UI, 2013

Pertumbuhan ekonomi tersebut berdampak pada peningkatan kebutuhan masyarakat. Hal inilah yang menjadi pendorong berkembangnya industri retail/mall baik tradisional maupun modern di Indonesia yang berfungsi sebagai distributor akhir barang konsumsi masyarakat. Salah satu lokasi yang paling strategis dan nyaman untuk berbelanja adalah kawasan Blok M di Kebayoran Baru, Jakarta Selatan. Kawasan ini merupakan pusat ekonomi terpadu yang mengolaborasikan sistem pasar tradisional dan modern. Faktor-faktor penentu kesuksesan sebuah pusat perbelanjaan antara lain: lokasi, akses transportasi, parkir, tata letak dan sirkulasi pelanggan, komposisi pedagang, desain, manajemen pusat perbelanjaan, keamanan, promosi dan fasilitas hiburan [Chapman Taylor, 2011]. Berdasarkan penilaian faktor-faktor tersebut terlihat bahwa untuk beberapa faktor seperti lokasi, akses transportasi, keamanan, promosi dan fasilitas hiburan, kawasan ini sudah cukup baik. Lokasi Blok M sangat strategis dan kawasan ini bisa dicapai oleh berbagai sarana transportasi umum seperti busway, angkot, MRT (masih dalam perencanaan), dll. Selain itu, karena kawasan ini sudah berdiri cukup lama, sistem manajemen dan keamanan yang dilakukan sudah cukup stabil. Masalah yang masih sering di hadapi di kawasan ini adalah masalah ketidakteraturan parkir, yang menimbulkan sirkulasi pelanggan, baik masuk dan keluar dari wilayah Blok M, menjadi tidak lancar, dan hal ini juga menimbulkan persepsi masyarakat bahwa layout dan desain kawasan ini tidak baik. Parkir merupakan kebutuhan utama masyarakat perkotaan namun jika parkir menjadi gangguan hal tersebut justru akan mengurangi tingkat kepuasan pelanggan. Kesemrawutan parkir di Blok M mengakibatkan Blok M tidak memenuhi standar pusat perbelanjaan (retail/mall) yang baik sehingga Blok M kalah bersaing dengan retailer lain seperti Taman Anggrek, Cilandak Town Square, dan lainnya. Hal yang dapat dilakukan oleh pemerintah sebagai penyokong dan penggerak ekonomi masyarakat secara khusus untuk kawasan adalah melakukan relayout secara khusus untuk lokasi parkir di kawasan Blok M. Relayout yang dapat digunakan oleh pemerintah adalah jenis layout untuk Open Street Mall ataupun Pedestrian Mall. Dengan adanya relayout ini diharapkan permasalahan parkir dan peningkatan kualitas Blok M dari segi desain dan efisiensi lahan dapat diselesaikan. Dalam penelitian ini penulis akan membahas mengenai analisis kelayakan Blok M baik dalam hal pembangunan gedung parkir baru dan relayout Blok M dalam aspek pasar, desain, hukum, dan finansial. Selain itu akan dilakukan penilaian aspek finansial jika kedua proyek ini dilakukan bersamaan.


2. TINJAUAN TEORITIS Blok M Kebayoran baru ditetapkan sebagai kawasan yang diperuntukkan sebagai pusat (nucleus) dari kawasan neighboorhood center Kebayoran Baru. Kawasan ini dilengkapi dengan taman kota (Taman Christina Martha Tiahahu) dengan terminal bus skala kota yang merupakan fasilitas pendukung bagi pengembangan pusat perdagangan yang ada di kawasan Blok M. Kawasan ini secara lokasi sangat strategis mengingat kedekatannya dengan terminal Blok M dan juga cukup ramai karena wilayah Blok M merupakan kawasan yang cukup padat penduduk. Beragamnya komposisi penduduk ini berarti dalam pengembangan kawasan ini maka seluruh segmen pasar dapat dilakukan. Dalam penelitian ini, penulis menggunakan beberapa dasar teori secara khusus yang berhubungan dengan tempat parkir, relayout Blok M serta analisis kelayakan baik aspek pasar, hukum, desain, dan finansial.

2.1 Pedestrian Mall Kawasan Blok M akan dijadikan pedestrian mall, pedestrian mall adalah suatu area pergerakan pada suatu area pusat bisnis kota yang lebih diorientasikan bagi pejalan kaki, berbentuk pedestrian dengan kombinasi plaza dan ruang-ruang interaksional. Tipe pedestrian mall yang ditawarkan adalah tipe integrated mall dimana mall ini merupakan penggabungan antara mall terbuka dan mall tertutup, yang biasanya berupa mall tertutup dengan akhiran mall terbuka. Pedestrian mall tidak mengijinkan adanya kendaraan atau alat mekanis seperti becak, mobil, sepeda motor dan lainnya, sehingga pengunjung akan berjalan kaki sepanjang area pusat perbelanjaan ini. 2.2 Tempat Parkir Menurut Peraturan Pemerintah No. 43 tahun 1993, parkir merupakan keadaan dimana kendaraan tidak bergerak dalam jangka waktu tertentu namun tidak bersifat sementara. Fasilitas parkir adalah lokasi yang ditentukan sebagai tempat pemberhentian kendaraan yang tidak bersifat sementara pada suatu kurun waktu. Kebutuhan ruang parkir untuk wilayah Blok M menggunakan perhitungan kebutuhan parkir untuk pusat perbelanjaan ataupun public space dimana menurut dinas perhubungan untuk setiap 100m2 luas wilayah dibutuhkan ruang parkir sekitar 3,5 – 7,5 SRP. Namun dalam penelitian ini perhitungan SRP untuk kawasan ini


menggunakan tingkat pemakaian efektif dimana kapasitas parkir yang akan dibuat didasarkan kepada kapasitas parkir dan tingkat penggunaan efektif kapasitas tersebut. 2.3 Analisis Kelayakan Sebelum mengerjakan sebuah proyek ataupun mewujudkan sebuah ide bisnis, sebuah analisis terhadap studi kelayakan perlu dilakukan. Oleh karena itu dapat dikatakan bahwa tujuan dari studi kelayakan adalah sebagai bahan pertimbangan pengambilan keputusan menerima atau menolak suatu keputusan investasi berdasarkan layak tidaknya investasi tersebut dilakukan (feasible/not feasible). Dalam studi kelayakan, ada beberapa pihak yang berkaitan dengan layak tidaknya proyek yang dikerjakan. Pihak-pihak tersebut menentukan pelaksanaan proyek sedangkan proyek akan memberikan timbal balik terhadap pihak-pihak tersebut. Pada umumnya timbal balik tersebut dalam bentuk retribusi/hasil proyek secara finansial. Pihak-pihak tersebut antara lain: 1. Investor adalah pihak yang akan menanamkan dana dalam suatu proyek. Studi kelayakan sangat penting bagi investor karena mereka akan memutuskan untuk menanamkan modalnya atau tidak berdasarkan analisis kelayakan bisnis atau proyek tersebut. Bila proyek atau bisnis tersebut layak, pada umumnya para investor akan menanamkan modalnya. 2. Kreditur/Bank akan lebih memperhatikan segi keamanan dana yang dipinjamkan mereka. Bila proyek atau bisnis tersebut layak, maka bank akan dengan mudah memberikan pinjaman kepada proyek atau bisnis tersebut sedangkan bila tidak maka bank ataupun pihak kreditur tidak akan memberikan pinjaman kepada proyek tersebut. 3. Pemerintah berkepentingan dengan manfaat proyek tersebut bagi perekonomian nasional baik secara jangka panjang maupun jangka pendek. Dalam penelitian ini pemerintah juga berperan sebagai investor. Dalam studi kelayakan ada beberapa aspek yang berpengaruh secara signifikan terhadap layak tidaknya proyek ataupun rancangan bisnis tersebut. Aspek-aspek tersebut antara lain: 1. Aspek Pasar dan Pemasaran Fokus evaluasi aspek pasar dan pemasaran ini mencakup tiga hal pokok, yaitu untuk memperoleh gambaran mengenai permintaan pasar atas produk yang akan dihasilkan, persaingan dan pangsa pasar, serta faktor lingkungan eksternal dan ekonomi makro yang dapat mempengaruhi permintaan atas produk ataupun jasa yang dihasilkan tersebut. Penilaian


aspek pemasaran dapat dilakukan dengan melihat peluang pasar yang terlihat dalam lingkungan pemasaran (marketing environment), pasar konsumen (consumer markets) dan tingkah laku pembeliannya (buying behavior), industri dan persaingan, serta identifikasi segmen pasar (market segments) dan target pasar (market targets). Dalam melakukan analisis pasar dan pemasaran ada beberapa hal yang perlu diperhatikan seperti kebutuhan, trend pasar, serta lingkungan makro, yang mencakup lingkungan demografi, lingkungan ekonomi, lingkungan alam, lingkungan teknologi, lingkungan politik, dan lingkungan sosial budaya. Selain itu dalam aspek pasar dan pemasaran perlu juga dilakukan analisis terhadap industri dan persaingan. Michael E. Porter (1985) menyatakan bahwa terdapat lima kekuatan yang mempengaruhi profitability perusahaan dalam menghadapi persaingan, yaitu: kompetitor industri (segment rivalry), ancaman pendatang baru (potential entrants), buyers (buyer power), produk substitusi (substitutes), serta suppliers (supplier power). 2. Penilaian Aspek Yuridis/ Legal Dalam penyusunan studi kelayakan, analisis sisi yuridis dilakukan untuk menghindari adanya proyek yang tidak nyata atau perusahaan-perusahaan yang beroperasi secara “ilegal”. Aspek legal dan yuridis akan menjamin perusahaan tersebut bebas dari tuntutan hukum yang berkaitan dengan izin dan kelegalan perusahaan. Aspek yuridis dalam proyek ini mencakup bentuk badan hukum perusahaan, legalitas pelaksanaan proyek, identitas pelaksana proyek, lokasi pelaksanaan proyek, waktu pelaksanaan proyek serta cara pelaksanaan proyek. 3. Analisis Aspek Ekonomi dan Finansial Hal-hal yang perlu dianalisis dalam aspek ekonomi dalam penyusunan studi kelayakan berkaitan dengan manfaat proyek terhadap perekonomian nasional dan sosial serta masalahmasalah yang menghambat pembangunan ekonomi. Manfaat proyek bagi perekonomian dapat dilihat melalui kriteria berikut: membuka lapangan kerja baru, memberdayakan sumber daya nasional, menghasilkan dan menghemat devisa, mendorong pertumbuhan industri lain, memenuhi kebutuhan masyarakat, dan menambah pendapatan nasional. Sedangkan masalah ataupun hambatan yang dihadapi adalah iklim yang kurang mendukung, kualitas SDM dan SDA kurang menunjang sehingga berakibat pada produktivitas yang rendah, kurangnya modal (capital) yang tersedia sehingga berdampak negatif terhadap penyelesaian dan kesinambungan operasional proyek; tidak stabilnya nilai tukar (kurs), tingginya tingkat suku bunga bank, situasi serta kondisi sosial politik dan keamanan nasional yang kurang kondusif.


Hal-hal yang perlu dianalisis dalam aspek finansial (aspek keuangan) mencakup rencana biaya proyek (cost of project), peramalan (forecasting), penilaian investasi (investment valuation), dan analisis sensitivitas (sensitivity analysis). Pada proyek pengembangan, diperlukan pula analisis finansial existing (berupa analisis ratio dan analisis arus kas/cash flow) yang merupakan penilaian kinerja (performance) perusahaan selama beberapa tahun terakhir (sebelum adanya proyek pengembangan). Dalam penilaian aspek finansial ini ada beberapa rumusan-rumusan yang digunakan antara lain dalam perhitungan NPV, IRR, payback period dan B/C ratio. -

NPV adalah present worth dari net cashflow tiap tahun. !

!"# = −!! + !!!

!! 1+!

!

Dimana : Io = investasi awal Ct = peramalan penerimaan kas R = cost of capital sebagai discount rate t

= periode analisis proyek

Kriteria penilaian NPV, yaitu: 1. NPV > 0, go project (proyek diterima) 2. NPV < 0, no go project (proyek ditolak) 3. Apabila terdapat beberapa pilihan proyek, maka proyek yang dipilih adalah proyek dengan NPV terbesar. -

IRR adalah tingkat bunga yang menyamakan present value (PV) dari expected cash outflow dengan PV dari expected cash inflow, atau suatu tingkat discount rate yang membuat NPV = 0 yang dapat diformulasikan sebagai berikut : !

!!!

!! = 0 1+! !

Cara perhitungan IRR adalah dengan melakukan uji coba (trial and error). Proyek investasi dinyatakan layak apabila, IRR > rate of return yang diharapkan (MARR = Minimum Attractive Rate of Return) -

BCA (Benefit Cost Analysis), Gross Benefit Cost Ratio adalah perbandingan antara jumlah benefit kotor dengan biaya kotor setelah di-discounted/dipresent-valuekan


!"#

! !" !" !"# !(+) !"#$% = ! !" !" !"# !(−)

Profitability Ratio (PV/K) !" = !

!" − !" 1+! ! > 1 !" !"#$%&' !" 1+! !

Dimana: Ct = Routine Cost Kt = Capital Cost -

Payback Period, metode ini digunakan untuk melihat berapa lama suatu biaya investasi diperkirakan dapat terbayar kembali. Cara perhitungannya adalah dengan membagi biaya investasi dengan cash inflow setiap tahun, seperti formula dibawah ini : !"#$#%& !"#$%&'$"& ! 1 !"ℎ!" !"#ℎ !"#$%& Jika kriteria payback period yang diperoleh lebih kecil dibanding payback period maximum yang ditentukan atau umur proyek, maka proyek tersebut tidak layak dilaksanakan. Setelah melakukan perhitungan tersebut, untuk beberapa kasus perlu dilakukan sensitivity

analysis untuk mencari seberapa besar ketidaktepatan penggunaan suatu asumsi dapat ditoleransi tanpa mengakibatkan tidak berlakunya keputusan yang diambil tersebut.

3. METODE PENELITIAN Dalam melakukan penelitian ini penulis melakukan studi literatur untuk mengetahui dasardasar pengerjaan serta untuk mengetahui metode pengolahan data yang tepat. Dari beberapa literatur yang dibaca, peneliti juga menggunakan beberapa data yang telah di standarisasi seperti data mengenai dimensi SRP untuk tiap kendaraan. Selain itu peneliti juga melakukan survei langsung ke lokasi objek penelitian untuk mengetahui kondisi terbaru dan melakukan perhitungan beberapa data seperti kapasitas parkir dan lain sebagainya. Dalam melakukan perhitungan beberapa data seperti biaya investasi, penulis menggunakan perbandingan (comparative study) dengan beberapa kawasan sejenis.


4. HASIL Hasil penelitian ini dapat dikelompokkan menjadi dua kelompok besar yaitu proyek pembangunan gedung parkir baru dan proyek relayout Blok M menjadi open street atau pedestrian mall. 4. 1 Pembangunan Gedung Parkir Berdasarkan hasil perhitungan kapasitas dengan mempertimbangkan tingkat occupancy diperoleh kapasitas tempat parkir baru yang dibutuhkan untuk menampung permintaan parkir sepeda motor adalah 1060 SRP dan untuk menampung permintaan parkir mobil adalah 1422 SRP. Gedung parkir ini akan dibangun di atas lahan seluas 80 m x 120 m, dimana untuk 1 lantai bangunan dengan luas tersebut mampu menampung 266 SRP mobil dan 3060 SRP sepeda motor, kemudian dihitunglah jumlah lantai yang diperlukan untuk menampung semua permintaan parkir tersebut, untuk sepeda motor hanya diperlukan setengah dari luas bangunan dalam satu lantai sedangkan untuk mobil membutuhkan sampai kira-kira lima setengah lantai. Berdasarkan hasil tersebut terlihat bahwa kawasan ini membutuhkan 6 lantai gedung parkir. Dalam pembangunan gedung parkir untuk menghindari gedung yang terlalu tinggi, maka lantai 1 dan 2 akan ditempatkan secara underground dan yang terlihat dari permukaan hanya lantai 3-6, dengan tinggi bangunan dari permukaan tanah sekitar 14 meter. Tempat parkir ini akan dibangun di pinggir Jalan Melawai Raya, di bagian selatan Blok M Square, akses langsung jalan raya yang terbuka membuat tempat parkir ini dapat dicapai dengan mudah dari seluruh penjuru kawasan Blok M. Yang menjadi pasar atau pelanggan pada gedung parkir ini adalah pengunjung, pedagang, dan karyawan yang membawa kendaraan pribadi. Dengan adanya tempat parkir ini maka parkir on street akan dilarang di kawasan yang menjadi objek penelitian, hal ini akan berkontribusi secara nyata dan signifikan terhadap kelancaran lalu lintas di kawasan Blok M. Dalam perhitungan kelayakan secara finansial, digunakan perhitungan pendapatan on street untuk kawasan melawai pada bulan April sampai Desember 2011, dimana pada kawasan ini telah ditetapkan sistem parkir terpadu. Berdasarkan tarif on street dan tarif off street untuk wilayah Jakata diperoleh perbandingan tarif 2:1 yang berarti jika gedung parkir ini beroperasi, dengan jumlah pasar yang diasumsikan tetap seperti sebelum relayout maka pendapatan yang diperoleh adalah dua kali pendapatan sebelumnya. Asumsi-asumsi yang dipergunakan dalam perhitungan aspek finansial pembangunan gedung parkir dan relayout


Blok M antara lain, pajak penghasilan 30%, MARR/cost of capital 15%, pemilik proyek dianggap pemerintah, dan pemerintah berhak melakukan perubahan-perubahan sesuai dengan kebutuhan. Biaya investasi yang dibutuhkan untuk proyek ini sebesar Rp 120.440.000.000, dimana sekitar Rp 68.600.000.000 digunakan untuk pembelian lahan dan sisanya sekitar Rp 51.840.000.000 digunakan untuk pembangunan gedung parkir, biaya konstruksi gedung ini akan mengalami depresiasi dengan umur ekonomis selama 40 tahun. Sumber modal dalam pembangunan gedung parkir ini terdiri dari 2 pihak, yaitu: pemerintah (dana abadi dan penyertaan) dan bank (pinjaman). Adapun asumsi-asumsi yang ditetapkan dalam penentuan sumber dana: 1. Dana abadi pemerintah yang ditetapkan untuk proyek ini sebesar Rp 25.000.000.000,00. 2. Penyertaan pemerintah Rp 60.602.000.000,00 dipakai untuk biaya investasi pembangunan gedung dan sebagai modal untuk operasional awal gedung parkir. Penyertaan ini cukup besar, mengingat kerugian pemerintah akibat kondisi ketidaklancaran lalu lintas juga tidak sedikit, selain itu pendapatan proyek pembangunan parkir ini juga tidak sedikit mengingat pendapatan parkir merupakan salah satu pemasukan terbesar untuk dinas perhubungan. Selain itu, pembuatan gedung parkir ini juga sejalan dengan misi pemerintah untuk menghilangkan parkir secara on street. 3. Pinjaman bank Rp 30.258.000.000, pinjaman ini sekitar 30% dari kebutuhan modal proyek pembangunan parkir ini. Pinjaman ini dibayarkan dalam 10 tahun dengan suku bunga pinjaman flat 10%. Biaya operasional tetap untuk tahun pertama Rp 230.400.000, biaya operasional variabel Rp

235.379.635. Dengan mengasumsikan bahwa pendapatan parkir naik 10% tiap 5 tahun,

biaya operasional tetap naik 15% tiap 5 tahun, dan biaya operasinal variabel naik 5% tiap 5 tahun diperoleh hasil seperti pada tabel 1.1. Tabel 1 NPV, IRR, B/C Ratio, dan Payback Period Pembangunan Parkir

NPV

Rp 3.161.644.559 NPV > 0, maka proyek layak secara finansial

IRR

12% IRR< Cost of Capital maka tidak layak

B/C RATIO

1.02 Karena nilai B/C Ratio > 1 maka layak Total Disc Cash In

Rp

157.531.122.179

Total Disc Cash Out

Rp

154.369.477.620

Discounted Tahun ke-19 Payback Period

masih ada dalam jangka waktu masa evaluasi


Melalui penilaian di atas dapat disimpulkan bahwa secara finansial dengan perhitungan NPV, B/C ratio serta payback period, proyek pembangunan gedung parkir tersebut sangat layak dilakukan. Namun melalui perhitungan IRR, proyek ini masih belum layak dilakukan karena tidak memberikan timbal balik investasi yang diharapkan. Selain perhitungan finansial tersebut, perlu dipertimbangkan keuntungan-keuntungan lain yang tidak dapat difinansialkan seperti kelancaran lalu lintas, penghematan waktu dan juga energi yang digunakan oleh kendaraan. Selain itu proyek pembangunan parkir ini akan menyediakan lapangan kerja yang baru bagi tenaga keamanan dan kebersihan dengan pemberian gaji yang wajar dan cukup sehingga berdampak positif terhadap pertumbuhan ekonomi masyarakat. Proyek ini direncanakan akan diselesaikan dalam waktu 1 tahun sehingga masalah kerumitan dan kesemrawutan parkir di kawasan Blok M semakin cepat ditangani. Setelah melakukan perhitungan tersebut kemudian dilakukan analisis sensitivitas terhadap proyek tersebut. Tujuan dari analisis sensitivitas adalah untuk menilai dampak suatu perubahan terhadap performa keuangan suatu proyek. Di dalam pembangunan gedung parkir ini ada beberapa skenario perubahan yang dilakukan, perubahan-perubahan tersebut dibuat ± 5% dari data yang semula. Perubahan tersebut terjadi pada biaya investasi, harga properti tanah, biaya konstruksi, tarif/ tingkat occupancy tempat parkir, tingkat suku bunga pinjaman dan pajak penghasilan yang ditetapkan oleh pemerintah daerah. Dari keseluruhan skenario yang dilakukan pada perubahan-perubahan yang ada terjadi secara terpisah, proyek ini secara umum layak untuk dilakukan karena NPV>0 kecuali untuk kenaikan biaya investasi dan kenaikan harga tanah sebesar 5%, B/C ratio>10 kecuali untuk kenaikan biaya investasi dan kenaikan harga tanah sebesar 5%, dan payback period masih berada di dalam jangkauan 20 tahun kecuali untuk kenaikan biaya investasi dan kenaikan harga tanah sebesar 5%. Secara umum nilai IRR ada di bawah nilai MARR atau cost of capital, kecuali terjadi penurunan biaya ataupun peningkatan pendapatan. Dari analisis sensitivitas tersebut terlihat bahwa investasi untuk gedung parkir ini merupakan investasi yang sangat beresiko karena menggunakan modal yang cukup besar dan aset yang kurang liquid. Selain itu dilakukan juga analisis sensitivitas terhadap tarif parkir, sensitivitas ini dilakukan dalam rentang 50% - 120% dari tarif semula. Dari analisis tersebut terlihat bahwa investasi ini layak dilakukan dari kriteria NPV dan B/C ratio bila tarif parkir diatas 95% dari tarif parkir yang telah ditentukan sebelumnya. IRR> MARR yang berarti bahwa investasi ini memberikan keuntungan finansial sesuai dengan harapan dipenuhi jika tarif parkir 105% dari


tarif parkir yang telah ditentukan sebelumnya, dan payback period ada di dalam jangka waktu evaluasi jika tarif parkir lebih besar dari 95% tarif parkir yang telah ditentukan sebelumnya.

4.2 Relayout Kawasan Blok M menjadi Pedestrian Mall Relayout Blok M dilakukan dengan mengubah proporsi penggunaan lahan dan bangunan serta memperbaiki juga proporsi retail kecil, menengah dan besar. Sebelum dilakukan relayout kawasan yang memiliki luas 102175 m2 terdiri dari 67% bangunan dan 33% non bangunan (seperti untuk area parkir, area jalan dan lainnya). Dari hal tersebut terlihat bahwa penggunaan lahan di kawasan sangat tidak efektif mengingat lahan tersebut masih dapat digunakan untuk hal lain seperti lokasi retail store yang baru. Bangunan yang ada saat ini terbagi menjadi tiga kelas retail store, yaitu kecil, menengah dan besar. Pembagian kelas ini dilakukan berdasarkan luas sales area, fasilitas, serta biaya investasinya. Berdasarkan penelitian terlihat bahwa proporsi retail kecil: menengah: besar sekitar 47%: 31%: 22%. Dari kondisi tersebut akan dibuat perubahan terhadap kawasan Blok M, diharapkan dari seluruh luas wilayah yang ada 80% digunakan untuk bangunan dan 20% lagi digunakan untuk wilayah pejalan kaki, taman dan juga area untuk retail store terbuka, dengan demikian penggunaan lahan di kawasan ini akan menjadi lebih efektif. Dari bangunan yang ada proporsi retail yang diharapkan adalah 56%: 26%: 18%, hal ini dilakukan karena fokus utama pengembangan wilayah ini adalah untuk mendorong pertumbuhan retail kecil dan menengah. Dari setiap luas retail tersebut diperkirakan hanya 60% dari retail kecil, 50% dari retail menengah, dan 40% dari retail besar yang dapat dijadikan area perbelanjaan, sisanya digunakan untuk area sirkulasi dalam gedung dan juga untuk fasilitas-fasilitas lainnya. Dalam relayout Blok M ada beberapa hal yang berubah dari kondisi sebelumnya yaitu kondisi jalanan yang semakin sempit karena digunakan untuk wilayah retail store sehingga tidak memungkinkan untuk mobil masuk ke kawasan ini sehingga tanpa adanya peraturan sekalipun dalam kawasan ini tidak mungkin akan menjadi tempat parkir kendaraan. Dalam desain ini selain penggunaan lahan yang makin efektif, desain yang disarankan untuk dilakukan juga dibuat semenarik mungkin hal ini dikarenakan pada saat ini masyarakat tidak lagi memandang retail store hanya sebagai tempat berbelanja tetapi juga sebagai tempat rekreasi dan hiburan lainnya. Selain itu kondisi wilayah Jakarta yang panas menyebabkan masyarakat enggan untuk melakukan aktivitas di luar, di dalam konsep retail ini ditawarkan konsep hijau dengan menghadirkan taman-taman di area sepanjang pedestrian way sehingga


saat pengunjung melakukan aktivitas di luar gedung mall sekalipun mereka tetap merasa sejuk. Selain itu di dalam area pedestrian akan diberikan air-air mancur dan tempat-tempat duduk sehingga para pelanggan yang menyukai udara bebas bisa menikmati waktu santai di kawasan ini. Adanya penambahan retail store baru pada kawasan ini juga turut menambah keinginan pengunjung untuk datang, mengingat retail mix juga penting dalam menarik pelanggan. Pertambahan retail store dan pusat kegiatan non-retail lainnya di kawasan ini akan membuat kawasan ini menjadi kawasan ‘penyedia’ segala sesuatu sehingga customer dapat mencapai seluruh tujuan belanja hanya dengan datang ke kawasan ini. Target pasar bagi kawasan Blok M ada dua yaitu tenant yang menyewa retail di kawasan Blok M dan juga shopper yang menjadi pasar eksternal bagi penyedia jasa retail sekaligus menjadi pasar bagi tenant yang ada di Blok M. Kawasan pusat perbelanjaan Blok M memiliki retail kecil, menengah, dan besar. Adanya variasi dalam jenis retail ini menyebabkan pasar yang dapat ditargetkan oleh kawasan ini semakin besar dan masuk ke dalam semua kelas ekonomi masyarakat baik middle low dan middle up. Selain itu, dari potensi masyarakat Indonesia yang begitu besar dan luas dan dengan wilayah sepadat Jakarta secara khusus Jakarta Selatan, maka permintaan akan tempat-tempat belanja cenderung tinggi dan selalu meningkat. Banyaknya pelanggan eksternal (shopper) di kawasan Blok M, ditambah lagi kawasan Blok M merupakan suatu kawasan transit antar tempat membuat kawasan ini ramai dikunjungi dengan tujuan selain untuk berbelanja. Dari penilaian-penilaian di atas terlihat bahwa dalam hal pelanggan eksternal Blok M tidak akan mengalami kekurangan atau penurunan jika kawasan ini dapat memuaskan pelanggan mereka secara khusus dalam masalah parkir yang semrawut yang mengganggu sirkulasi pelanggan dari dan ke dalam kawasan Blok M ini. Tingkat keramaian pelanggan eksternal merupakan faktor utama dalam menarik pelanggan internal yaitu tenant. Tenant bergantung kepada pelanggan dalam memproyeksikan jumlah penjualan mereka yang akan berdampak pada keuntungan mereka secara finansial dan memampukan mereka membayar sewa bangunan dengan baik. Jika pelanggan eksternal meningkat maka permintaan dari pelanggan internal pun meningkat dan berdasarkan keseimbangan permintaan dan penawaran, pihak building management dalam hal ini yayasan pemerintah dapat menaikkan sewa retail store kepada tenant. Kelimpahan pelanggan eksternal (shopper) dan pelanggan internal (tenant) dapat terlihat dari banyaknya retail store yang dibuka untuk memenuhi permintaan pasar yang sangat besar sehingga dibutuhkan supply yang besar juga.


Di dalam pengerjaan proyek relayout ini dibutuhkan modal investasi sekitar Rp 264.063.192.024,00. Modal investasi ini dipergunakan untuk relayout dan redesain/renovasi aset tetap. Renovasi ini dilakukan terhadap gedung-gedung lama, mengingat waktu penggunaan gedung yang diijinkan hanya sekitar 30 tahun, maka renovasi di dalam proyek ini merupakan peremajaan gedung-gedung tersebut sehingga masih layak digunakan hingga 30 tahun berikutnya. Aset ini akan terdepresiasi selama 30 tahun. Modal investasi ini diperoleh dari: 1. Dana abadi pemerintah yang ditetapkan untuk proyek ini sebesar Rp 5.000.000.000,00. Dana ini merupakan dana abadi yang tidak perlu dikembalikan, hal ini merupakan dana dari APBD DKI Jakarta yang dikhususkan untuk peningkatan ekonomi rakyat. 2. Penyertaan pemerintah Rp 15.000.000.000,00 dipakai untuk biaya investasi pembangunan gedung dan sebagai modal untuk operasional awal kawasan perbelanjaan pedestrian mall Blok M. Penyertaan ini dikembalikan secara bertahap kepada pemerintah. Pinjaman ini dianggap tidak berbunga karena proyek pembangunan ekonomi masyarakat adalah kewajiban pemerintah untuk memberikannya. 3. Pinjaman bank Rp 158.437.915.215,00 pinjaman ini sekitar 60% dari kebutuhan modal untuk investasi aset tetap untuk relayout kawasan pusat perbelanjaan Blok M. Pinjaman ini akan dikembalikan dalam waktu 10 tahun dengan bunga 10% dari pokok pinjaman. Selain biaya investasi tersebut ada juga biaya-biaya yang dikeluarkan oleh kegiatan operasional pusat perbelanjaan ini, biaya ini ada biaya tetap maupun biaya variabel. Total biaya operasional yang dikeluarkan oleh pusat perbelanjaan ini mencapai 53% dari pendapatan kotornya. Pendapatan untuk relayout ini diperoleh dari pendapatan sewa retail store yang akan direnovasi ataupun dibangun di kawasan ini. Menurut survei yang dilakukan oleh Colliers international, sewa retail berdasarkan kelas untuk wilayah Jakarta untuk tiap m2/bulan, menengah ke bawah Rp 170.000 – Rp 250.000, menengah ke atas Rp 250.000 – Rp 350.000, dan premium Rp 600.000 – Rp 700.000. sewa yang dipergunakan untuk kawasan ini, retail kecil Rp 175.000, retail menengah Rp 275.000, dan retail

besar Rp 343.000.

Berdasarkan data-data tersebut diperoleh hasil seperti pada tabel di bawah ini. Tingkat occupancy retail store baik kecil, menengah dan besar meningkat 5% setiap 3 tahun, dengan tingkat occupancy pada tahun pertama 80%.


Tabel 2 NPV, IRR, Payback Period dan Benefit/Cost Ratio Relayout Blok M

NPV IRR B/C RATIO

Rp 140.670.399.888 Karena NPV>0, maka proyek ini layak 36% IRR>Cost of Capital maka layak 1.4 Karena nilai B/C Ratio > 1 maka layak Total Disc Cash In Rp 488.889.762.800 Total Disc Cash Out Rp 348.219.362.912

Discounted Tahun Ke-5 Payback Period

Dengan mempertimbangkan discount factor, payback period proyek ini terjadi pada tahun ke-5 dengan besar cumulative discounted cash flow Rp 15.062.701.447, dan NPV pada akhir tahun ke-20 sebesar Rp 140.670.399.888. dari tabel terlihat nilai IRR sebesar 36% yang jauh melampaui nilai MARR yang telah ditetapkan sebelumnya, dan nilai B/C ratio mencapai 1,4, yang berarti profit yang dihasilkan sekitar 40% dari investasi yang dilakukan. Dari keseluruhan kriteria investasi tersebut terlihat bahwa proyek ini sangat layak dilakukan secara finansial ditambah lagi banyak faktor-faktor yang belum dapat dihitung dampak finansialnya secara langsung seperti meningkatnya tingkat ekonomi masyarakat karena terbukanya peluang usaha dan juga lapangan pekerjaan, meningkatnya taraf hidup masyarakat, meningkatnya pajak yang diperoleh dari usaha dan juga sebagai suatu sarana bagi pemerintah untuk mendorong pertumbuhan retail lokal yang mampu bersaing dengan retail internasional. Setelah perhitungan tersebut dilakukan analisis sensitivitas. Perubahan-perubahan yang dinilai dalam analisis sensitivitas adalah perubahan dalam nilai investasi awal, tarif sewa (pendapatan bagi yayasan), pajak penghasilan, suku bunga pinjaman dan juga tingkat occupancy, dengan perubahan ± 5%. Dari analisis sensitivitas di atas terlihat bahwa untuk semua skenario perubahan yang dibuat, investasi terhadap relayout Blok M tetap menghasilkan nilai NPV yang lebih besar dari nol, nilai IRR yang lebih besar dari MARR, nilai B/C ratio yang lebih besar dari 1 dan payback period yang berkisar antara 4-5 tahun. Dengan menggunakan harga sewa sesuai dengan harga pasar saat ini, tanpa mempertimbangkan kenaikan ataupun penurunan pengunjung, terlihat bahwa proyek pengerjaan relayout Blok M menghasilkan keuntungan yang besar bagi pemerintah sebagai pemilik proyek dan yayasan sebagai penyelenggara kegiatan operasional proyek tersebut.


4.3 Analisis Finansial untuk Gabungan Pembangunan Tempat Parkir dan Relayout Blok M Pada pembahasan sebelumnya telah dijelaskan mengenai aspek finansial untuk masingmasing proyek tersebut, dalam gabungan ini biaya-biaya serta sumber modal merupakan penggabungan dari kedua proyek tersebut. Tabel 3 NPV, IRR, Payback Period dan Benefit/Cost Ratio untuk Gabungan Kedua Proyek

NPV IRR B/C Ratio

Rp 143.832.044.979 Karena NPV>0, maka proyek ini layak 35% IRR>Cost of Capital maka layak 1.29 Karena nilai B/C Ratio > 1 maka layak Total Disc Cash In Rp 646.420.884.979 Total Disc Cash Out Rp 502.588.840.532

Discounted Tahun Ke-5 Payback Period

Dari tabel di atas terlihat bahwa secara keseluruhan gabungan investasi tersebut sangat menguntungkan baik dari NPV, IRR, B/C ratio dan payback period. Kriteria investasi gabungan ini jika dibandingkan dengan kriteria investasi proyek pembangunan parkir saja, maka untuk tiap kriteria baik NPV, IRR, payback period maupun benefit cost ratio, performa keuangan untuk gabungan proyek ini jauh lebih baik dari performa pembangunan parkir saja. Namun, jika dibandingkan dengan performa keuangan relayout Blok M menjadi kawasan pedestrian mall saja maka performa keuangan ini mengalami penurunan. Hal ini disebabkan proyek pembangunan parkir digabungkan dengan proyek yang lebih baik performa keuangannya sedangkan proyek relayout digabungkan dengan proyek yang lebih buruk performa keuangannya. Walaupun demikian penurunan performa keuangan tersebut tidak terjadi secara signifikan, hal ini terlihat dari nilai NPV, IRR, B/C ratio dan payback period untuk proyek gabungan ini yang tetap tinggi yang berarti akan memberikan timbal balik yang sangat besar kepada pemerintah sebagai pemilik proyek.


5

DISKUSI DAN KESIMPULAN Adapun kesimpulan dari rancangan tempat parkir dan relayout Blok M menjadi kawasan

pedestrian mall adalah sebagai berikut: 1. Gedung parkir yang digunakan untuk memenuhi kebutuhan kawasan perbelanjaan Blok M adalah 6 lantai dengan kapasitas untuk mobil 1422 dan sepeda motor 1530. 2. Dengan pendapatan parkir Blok M saat ini, maka pembangunan gedung parkir layak dilakukan dari aspek desain, hukum dan aspek pasar. Namun, dari aspek finansial proyek ini memberikan timbal balik yang cukup rendah karena IRR< MARR walaupun dari kriteria lain seperti NPV, B/C ratio dan payback period proyek ini masih dapat diterima dan layak dilakukan. Ini diakibatkan bahwa aset dalam proyek ini keseluruhannya merupakan aset tetap. 3. Melalui analisis finansial, diperoleh NPV Rp 3.161.644.559, IRR 12%, B/C ratio 1.02 dan payback period 19 tahun. Dengan menggunakan MARR 15%,

proyek ini

memberikan timbal balik finansial lebih kecil dari yang diharapkan. Hal ini terjadi karena proyek pembangunan gedung parkir ini membutuhkan investasi untuk lahan yang cukup besar dan harga lahan yang cukup tinggi untuk wilayah Blok M. 4. Hasil analisis sensitivitas menunjukkan bahwa proyek pembangunan parkir ini layak dilakukan berdasarkan seluruh kriteria investasi jika tarif parkir yang ditetapkan berubah menjadi sekitar 105% dari tarif parkir yang dipergunakan dalam analisis keuangan proyek pembangunan parkir ini. 5. Secara pasar, pusat perbelanjaan Blok M sangat berpotensi menjadi pusat perbelanjaan yang sangat ramai, mengingat lokasinya yang strategis dan mudah dijangkau oleh transportasi pribadi maupun transportasi umum. Ditambah lagi kebutuhan masyarakat yang semakin berkembang yang menjadi pendorong utama bertumbuhnya retail store dan pusat perbelanjaan. 6. Secara desain, perbandingan luas lahan yang diharapkan adalah 80% untuk bangunan dan 20% untuk non bangunan, dimana persentasi luas lahan untuk retail kecil, menengah, dan besar adalah sekitar 56%:26%:18%. 7. Pemerintah dan pihak bank merupakan sumber dana pelaksanaan proyek, dan sebagai timbal baliknya yayasan akan mengembalikan dana penyertaan pemerintah, dana pinjaman serta bunganya kepada pihak bank. 8. Melalui analisis finansial, diperoleh NPV Rp 140.670.399.888, IRR 36%, B/C ratio 1.40 dan payback period 5 tahun. Dengan menggunakan MARR 15%,


proyek

relayout Blok M ini memberikan timbal balik finansial lebih besar dari yang diharapkan. 9. Bila dilakukan penggabungan performa keuangan untuk kedua proyek tersebut diperoleh NPV Rp 143.832.044.447, IRR 35%, B/C ratio 1.29 dan payback period 5 tahun.

DAFTAR REFERENSI [1]

Chapman Taylor. (2011). ‘Architecture & Design: Creating Maximum Value’ For International

Architects

Masterplanners

Designers

(IAMD).

<www.chapmantaylor.com> [2]

STAN. (2011). Laporan Penilaian Objek Khusus, Pusat Perbelanjaan (Mall) Blok M Square. Sekolah Tinggi Akuntansi Negara, Spesialisasi Penilai / PBB

[3]

Zahlan Et,. al. (2010). Analisis Kawasan Blok M. Depok: Departemen Arsitektur UI

[4]

Apple, James M. (1980). Tata Letak Pabrik dan Perpindahan Barang. Bandung: Institut Teknologi Bandung

[5]

Blank, L., & Tarquin, A. (2012). Engineering Economy 7th Edition. New York: McGraw Hill

[6]

International Council Of Shopping Centers (ICSC). Shopping Center Definitions. New York, 1999

[7]

Pos Kota, ‘Kawasan Blok M Jadi Pusat Ekonomi’ Selasa, 18 Oktober 2011, Diakses Pada Februari 2013 <poskota.co.id>

[8]

Pos Kota, ‘Parkir Di Blok M Tetap Semrawut’, Kamis, 6 Januari 2011, Diakses Pada Februari 2013 <poskota.co.id>

[9]

Pos Kota, ‘Pengusaha Di Blok M Terancam Bangkrut’, Kamis, 18 November 2010, diakses Pada Februari 2013 <poskota.co.id>

[10] Mate, Kirsty. (2012). Remediating Shopping Centres For Sustainability. IE International Conference [11] REMI Consulting, Inc. (2006). ‘Economic Impact Of

Shopping Center

Developments’ For International Council Of Shopping Centers. [12] Josef Kunc, Et Al. (2012). Shopping Centres And Selected Aspects Of Shopping Behavior (Brno, Czech Republic).


[13] Todd Litman. (2012) ‘Parking Management: Comprehensive Implementation Guide’. Victoria Transport Policy Institute [14] Universitas Bina Nusantara. (2006). ‘Rekayasa Transportasi: Transportasi Perkotaan’. [15] Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI). (2012). Jakarta Retail in Indonesia. Jakarta


PEDESTRIAN MALL

Recommend Documents