OZNÁMENÍ O VÝBĚROVÉM ŘÍZENÍ

OZNÁMENÍ O VÝBĚROVÉM ŘÍZENÍ statutární město Karviná IČ: 002 97 534 se sídlem na adrese Fryštátská 72/1, 733 24 Karviná-Fryštát vyhlašuje dnem uveřejnění tohoto oznámení v plném znění výběrové řízení na úplatný převod podílu na společnosti BYTservis – služby, spol. s r.o., IČ: 476 70 860, se sídlem na adrese Prameny 603/24, 734 01 Karviná. Jediným hodnotícím kritériem je výše nabídnuté úplaty za převod podílu. Spolu s úplným zněním oznámení o výběrovém řízení jsou uveřejněny na internetových stránkách informační memorandum, odborné posouzení, jímž je stanovena obvyklá (tržní) hodnota společnosti BYTservis – služby, spol. s r.o., a vzor smlouvy o převodu podílu.

SMLOUVA O PŘEVODU PODÍLU uzavřená mezi následujícími smluvními stranami: 1)

statutární město Karviná se sídlem na adrese Fryštátská 72/1, 733 24 Karviná-Fryštát IČ: 002 97 534 za které jedná pan Tomáš Hanzel, primátor města (dále také „SMK“ anebo „Převodce“) a

2)

p. …………………………………. trvale bytem na adrese r. č.: (dále také „Nabyvatel“) anebo společnost ……………………………………. se sídlem na adrese zapsaná v IČ: (dále také „Nabyvatel“) (společně dále také „Smluvní strany“) Článek I.

1.

Úvodní ustanovení Vzhledem k tomu, že:

1.1.

Statutární město Karviná je jediným společníkem společnosti o firmě BYTservis – služby, spol. s r.o., IČ: 476 70 860, se sídlem na adrese Prameny 603/24, 734 01 Karviná, zapsané v odd. C., č. vl. 5192 obchodního rejstříku vedeného u Krajského soudu v Ostravě, se splaceným vkladem ve výši Kč 4.000.000,-- na základním kapitálu, jemuž odpovídá podíl ve výši 100 %, přičemž výše uvedený právní stav je osvědčen výpisem z obchodního rejstříku, jenž tvoří přílohu č. 1 této smlouvy.

1.2.

Společnost je v dobrém účetním, ekonomickém, právním a organizačním stavu.

1.3.

Nabyvatel projevil zájem nabýt podíl na společnosti ve výši 100 % od Převodce za podmínek dále ujednaných. se Smluvní strany dle ust. § 207 a násl. zákona č. 90/2012 Sb. ve spojení s příslušnou právní úpravou provedenou zákonem č. 89/2012 Sb., o obchodních korporacích, v platném znění, dohodly na této Smlouvě o převodu podílu

Statutární město Karviná – Magistrát města Karviné ●

Strana 1 / 6

1.4.

Definice Smluvní strany se dohodly na tom, že pro účely Smlouvy budou následující termíny uvozené velkým písmenem v příslušném gramatickém tvaru znamenat:

1.4.1. Podíl - znamená 100 % podílu ve výši 100 % na společnosti BYTservis - služby, spol. s r.o., s nímž je spojen vklad do základního kapitálu společnosti ve výši Kč 4.000.000,--, který bude předmětem převodu mezi Převodcem a Nabyvatelem. 1.4.2. Smlouva – znamená smlouvu o převodu podílu uzavřenou mezi Převodcem a Nabyvatelem, jakož i všechny její přílohy, vše ve znění případných pozdějších změn provedených smluvními stranami v souladu s touto smlouvou. 1.4.3. Úplata – znamená částku Kč … ,--, slovy …………… korun českých, dohodnutou mezi Převodcem a Nabyvatelem za řádný převod podílu. 1.4.4. Rozhodnutí jediného společníka – znamená rozhodnutí jediného společníka společnosti BYTservis – služby, spol. s r.o., přijaté v den uzavření smlouvy o převodu podílu, jímž rozhodne o záležitostech dohodnutých mezi Převodcem a Nabyvatelem v čl. III., odst. 3.3. této smlouvy. 1.4.5. Den vypořádání - znamená den uzavření smlouvy o převodu podílu. 1.4.6. Společnost – je společností popsanou v čl. I., odst. 1.1. této smlouvy. 1.4.7. Smluvní strany - znamená osoby, které jsou uvedeny v záhlaví této smlouvy pod body 1) a 2). 1.4.8. Oznámení – znamená oznámení o výběrovém řízení na úplatný převod podílu ve výši 100 % na společnosti BYTservis – služby, spol. s r.o., uveřejněné v plném znění na internetových stránkách statutárního města Karviná. 1.4.9. Informační memorandum – znamená dokument, kterým je proveden stručný popis společnosti BYTservis – služby, spol. s r.o., a rozsah dokumentů, které byly zpřístupněny zájemcům v rámci data roomu společnosti, na který je odkazováno v čl. III. oznámení o výběrovém řízení, a který byl uveřejněn na internetových stránkách statutárního města Karviná.

Článek II. 2.

Předmět Smlouvy

2.1.

Převodce prohlašuje, že je majitelem Podílu a držitelem veškerých práv z této skutečnosti plynoucích.

2.2.

Převodce převádí Smlouvou Podíl ve výši 100 % na Společnosti na Nabyvatele za Úplatu ve výši Kč … ,--, slovy …………………… korun českých, kterou Nabyvatel zaplatil Převodci v souladu s čl. X. Oznámení, před uzavřením Smlouvy. Nabyvatel převáděný Podíl do svého vlastnictví přijímá.


Strana 2 / 6

Článek III. 3.

Převod Podílu

3.1.

Smluvní strany se dohodly, že v Den vypořádání, stanoveným Převodcem dle čl. X. Oznámení uzavřou v sídle Převodce či na jiném dohodnutém místě Smlouvu.

3.2.

Účinky převodu Podílu podle čl. II. odst. 2.2. nastanou uzavřením Smlouvy. Účinky převodu Podílu nastávají vůči Společnosti dnem doručení Smlouvy. Smluvní strany se dohodly, že Převodce po uzavření Smlouvy bezodkladně doručí Společnosti Smlouvu takovým způsobem, aby toto doručení bylo prokazatelné a nesporné.

3.3.

Převodce se zavazuje, že v Den vypořádání přijme rozhodnutí jediného společníka Společnosti, kterým rozhodne o odvolání stávající jednatelky z funkce jednatele Společnosti s okamžitou účinností, zvolí nového jednatele, navrženého Nabyvatelem a rozhodne o dalších záležitostech dohodnutých s Nabyvatelem před uzavřením Smlouvy, pokud se Smluvní strany nedohodnou jinak.

3.4.

Smluvní strany se dohodly, že po přijetí rozhodnutí jediného společníka Společnosti dle předchozího odst. 3.3. bude novým jednatelem Společnosti podepsán návrh na zahájení řízení o zápisu změn údajů do obchodního rejstříku, který bude bezodkladně doručen Krajskému soudu v Ostravě. Článek IV.

4.

Prohlášení a závazky Převodce

4.1.

Převodce prohlašuje a činí se tak plně odpovědným za správnost, pravdivost a úplnost následujících prohlášení a záruk uvedených v tomto článku IV. Smlouvy a všech jeho odstavcích ke Dni vypořádání.

4.2.

Obecná prohlášení Převodce

4.2.1. Převodce prohlašuje a zaručuje, že: (a) je ke dni podpisu Smlouvy výlučným vlastníkem Podílu na Společnosti a že základní kapitál Společnosti činí ke dni podpisu Smlouvy Kč 4.000.000,--; (b) uzavření Smlouvy na straně Převodce je v souladu s platnými právními předpisy, zejména s příslušnou právní úpravou provedenou zákonem č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, v platném znění, a že Převodce před podpisem Smlouvy splnil své povinnosti stanovené zákonem č. 128/2000 Sb., o obcích, v platném znění. 4.3.

Prohlášení a závazky Převodce ohledně Společnosti, Podílu a výkonu podnikatelské činnosti Společnosti

4.3.1. Převodce prohlašuje a zaručuje, že: (a) vklad na základním kapitálu (a jemu odpovídající Podíl) je řádně upsán a plně splacen, Podíl není zatížen jakoukoliv zástavou či exekucí, sporem nebo jinou


Strana 3 / 6

vadou, zatížením či omezením; Převodce je výlučným a řádným vlastníkem Podílu, má právo s Podílem volně nakládat a ve vztahu k Podílu neučinil žádný právně závazný příslib třetí osobě nebo osobám; (b) Společnost byla řádně založena a fungovala od svého založení vždy řádně v souladu s platnými zákony a dalšími platnými právními předpisy; Společnost má veškerá práva a oprávnění podnikat a provozovat svou činnost tak, jak je v současnosti provozována a v tomto smyslu jsou veškerá podnikatelská oprávnění Společnosti zcela postačující k výkonu podnikatelské činnosti Společnosti a jejich platnost nebude ovlivněna uzavřením Smlouvy; Společnost není účastníkem řízení o prohlášení neplatnosti jejího založení nebo řízení o její likvidaci nebo zrušení a převodci není známo, že by byl podán návrh či žaloba na prohlášení neplatnosti založení Společnosti nebo návrh na zahájení řízení o její likvidaci; Společnost není ve stavu úpadku ve smyslu příslušných právních předpisů ani není účastníkem insolvenčního řízení nebo dobrovolné likvidace; na straně Společnosti nejsou splněny podmínky pro existenci domněnky podle § 3 odst. 2 zákona č. 182/2006 Sb. a vůči Společnosti nebyl podán insolvenční návrh; (c) v Příloze č. 2 Smlouvy předkládá úplný seznam všech bankovních účtů Společnosti, včetně osob oprávněných s těmito účty disponovat. (d) na bankovních účtech Společnosti uvedených v příloze č. 2 Smlouvy jsou ke Dni vypořádání peněžní prostředky v úhrnné výši ……….. Kč.

Článek V. 5.

Prohlášení a záruky Nabyvatele

5.1.

Nabyvatel předkládá Převodci ke Dni vypořádání následující prohlášení a záruky: (a)

Nabyvateli byly poskytnuty prostřednictvím Informačního memoranda a zpřístupněním dokumentů Společnosti v data roomu umístěném v jejím sídle potřebné informace o právním, účetním, ekonomickém a obchodním stavu Společnosti za období od 01.01.2013 do 31.12.2015 a za období od 01.01.2016 do 31.03.2016 a tyto Nabyvatel shledal pro uzavření Smlouvy dostatečnými;

(b)

Nabyvatel má oprávnění uzavřít Smlouvu a plnit své závazky z ní vyplývající a nemá zapotřebí souhlasu, svolení nebo jiného takového jednání žádné osoby nebo subjektu v souvislosti s uzavřením Smlouvy nebo plnění závazků z ní vyplývajících. Uzavřením Smlouvy nebude porušena žádná smlouva, zákon, rozhodnutí nebo příslib, jehož smluvní stranou je Nabyvatel, nebo jimiž je Nabyvatel vázán;

(c)

Uzavření Smlouvy na straně Nabyvatele je v souladu s platnými právními předpisy, tj. zejména s ustanoveními zákona o obchodních korporacích a Občanského zákoníku, že Nabyvatel před podpisem Smlouvy splnil své povinnosti stanovené platnými právními předpisy.

(d)

Smlouva jím byla řádně podepsána a představuje platný, účinný a vymahatelný závazek Nabyvatele.


Strana 4 / 6

Článek VI. 6.

Náhrada škody Každá ze Smluvních stran, která poruší svou povinnost podle Smlouvy, je povinna nahradit druhé Smluvní straně škodu tím způsobenou, ledaže porušení povinností bylo způsobeno překážkami vylučujícími povinnost porušující Smluvní strany k náhradě škody dle ust. § 2913 Občanského zákoníku. Článek VII.

7.

Nová smlouva

7.1.

Smluvní strany se dohodly, že v případě zamítnutí návrhu na zápis změn do obchodního rejstříku v rozsahu vymezeném v čl. III. odst. 3.3. Smlouvy z důvodů právních vad Smlouvy se Smlouva ruší ex tunc, vyjma níže uvedeného smluvního ujednání obsaženého v odst. 7.2. tohoto článku Smlouvy.

7.2.

Pro případ, že bude Krajským soudem v Ostravě zamítnut návrh na zápis změn do obchodního rejstříku v rozsahu vymezeném v čl. III. odst. 3.3. Smlouvy z důvodů právních vad Smlouvy, zavazují se smluvní strany uzavřít Novou smlouvu o převodu Podílu s tím, že vyjma případných nutných úprav, jimiž budou odstraněny zjištěné právní vady Smlouvy, zůstane text Nové smlouvy o převodu Podílu nezměněn. Převodce se zavazuje předložit Nabyvateli návrh Nové smlouvy o převodu Podílu do šedesáti (60) pracovních dnů ode dne, v němž bude Společnosti nebo Smluvním stranám doručeno rozhodnutí Krajského soudu v Ostravě, jímž byl návrh na zápis změn do obchodního rejstříku zamítnut. Nabyvatel se zavazuje předložený návrh Nové smlouvy o převodu Podílu akceptovat do patnácti (15) pracovních dnů od jeho předložení Převodcem. Článek VIII.

8. 8.1.

Oznámení Veškerá oznámení, tj. jakákoliv písemná komunikace na základě Smlouvy, by měla odkazovat na Smlouvu. Smluvní strany se dohodly na tom, že budou považovat za doručení oznámení s právními účinky a důsledky pouze prostřednictvím datové schránky, osobní doručování proti potvrzení o přijetí (včetně doručování kurýrem), doručování doporučenou poštou, a to na následující adresy Smluvních stran nebo na takové adresy, které si Smluvní strany případně vzájemně písemně oznámí v souladu s tímto ustanovením Smlouvy: (a) PŘEVODCE: k rukám: ulice: město: PSČ: Datová schránka: (b) NABYVATEL: k rukám ulice: město: PSČ: Datová schránka:


Strana 5 / 6

8.2.

Smluvní strany se zavazují si bez zbytečného odkladu oznamovat změny doručovací adresy nebo dalších údajů uvedených výše v odstavci 8.1. Smlouvy. Oznámení o změně doručovací adresy je vůči druhé Smluvní straně účinné okamžikem jeho řádného doručení.

Článek IX. 9.

Závěrečná ustanovení

9.1.

Veškeré změny a dodatky Smlouvy musí být uskutečněny pouze formou písemných, číslovaných dodatků schválených a podepsaných Smluvními stranami.

9.2.

Smlouva je vyhotovena v šesti (6) stejnopisech, z nichž každá Smluvní strana obdrží dva stejnopisy, jeden (1) stejnopis bude dle Smlouvy poskytnut Společnosti a jeden (1) stejnopis bude užit pro účely rejstříkového řízení.

9.3.

Smlouva vzniká a nabývá účinnosti okamžikem jejího podpisu Smluvními stranami.

9.4.

Smluvní strany s textem a obsahem Smlouvy souhlasí, což stvrzují svými podpisy.

9.5.

Seznam příloh pevně nespojených se Smlouvou: Příloha č. 1 – výpis Společnosti z obchodního rejstříku Příloha č. 2 - seznam všech bankovních účtů Společnosti, včetně osob oprávněných s těmito účty disponovat. X. Doložka platnosti právního jednání O uzavření této Smlouvy o převodu podílu rozhodlo na straně převodce Zastupitelstvo města Karviné svým usnesením č. ………………… ze dne ………………. a Rada města Karviné svým usnesením č. ……. ze dne ……. V Karviné dne ……….2016

……..……………………….


V Karviné dne ……….2016

…………………………….

Strana 6 / 6

OZNÁMENÍ O VÝBĚROVÉM ŘÍZENÍ statutární město Karviná IČ: 002 97 534 se sídlem na adrese: Fryštátská 72/1, 733 24 Karviná-Fryštát (dále také SMK )

vyhlašuje dnem uveřejnění tohoto oznámení v plném znění výběrové řízení na úplatný převod podílu na společnosti BYTservis - služby, spol. s r.o., za níže stanovených podmínek: Toto oznámení je uveřejněno v plném znění na internetových stránkách statutárního města Karviné a ve zkráceném znění v Hospodářských novinách a v Moravskoslezském deníku. Statutární město Karviná pověřilo organizací realizace výběrového řízení společnost Ostravská znalecká a.s., IČ: 268 38 745, se sídlem na adrese Poděbradova 2738/16, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava, zapsanou v odd. B, č. vl. 2811, obchodního rejstříku vedeného Krajským soudem v Ostravě. Kontaktními osobami za společnost jsou: Ing. Radim Švajnoch Tel: 777 744 603 e-mail: [email protected] Ing. René Urbaniec Tel.: 777 744 606 e-mail: [email protected] I. Předmět převodu Předmětem úplatného převodu je podíl ve výši 100 % na společnosti BYTservis – služby, spol. s r.o., IČ: 476 70 860, se sídlem na adrese Prameny 603/24, 734 01 Karviná, zapsané v odd. C, č. vl. 5192, obchodního rejstříku vedeného Krajským soudem v Ostravě, se zapsaným základním kapitálem ve výši Kč 4.000.000,--, dle rozhodnutí valné hromady - jediného společníka o zvýšení základního kapitálu společnosti ze dne 13.04.2016 osvědčeného Notářským zápisem N 46/2016, NZ 41/2016 sepsaným dne 20.04.2016 JUDr. Martinou Niklovou, notářkou se sídlem notářské kanceláře Masarykovo nám. 6/5, Karviná-Fryštát, který je jíž v plném rozsahu splacen (dále jen „společnost“). Bližší informace o společnosti jsou obsaženy v Informačním memorandu, na které je odkazováno v čl. III. tohoto oznámení. II. Podmínky pro úplatný převod podílu K právně platnému a účinnému uzavření smlouvy o převodu podílu na společnosti, na kterou je odkazováno v čl. VI. a X. tohoto oznámení, je zapotřebí jejího podpisu smluvními stranami po předchozím schválení smlouvy Zastupitelstvem města Karviné dle ust. § 84, odst. 2, písm. e) zákona č. 128/2000 Sb. a Radou města Karviné dle ust. § 102 odst. 2 písm. c) téhož zákona ve spojení s ust. § 208 zákona č. 90/2012 Sb. a článku VI. odst. 4. Společenské smlouvy společnosti.

III. Informační memorandum, data room společnosti 1.

Informačním memorandem je proveden stručný popis společnosti obsahující základní informace o společnosti a rozsah dokumentů, které budou zájemcům poskytnuty v rámci data roomu společnosti. Informační memorandum je zájemcům k dispozici na internetových stránkách SMK.

2.

Každý ze zájemců je oprávněn po zaplacení jistoty dle čl. V. tohoto oznámení se seznámit s dokumenty týkajícími se společnosti v rozsahu vymezeném Informačním memorandem, jež budou zájemcům poskytnuty v rámci data roomu společnosti, který bude zpřístupněn v sídle společnosti po období trvání lhůty pro podání nabídek dle čl. VIII., odst. 3. tohoto oznámení od 9:00 hodin. do 14:00 hodin vždy po předchozí dohodě s Ing. Radimem Švajnochem nebo Ing. René Urbaniecem, kontaktními osobami za společnost Ostravská znalecká a.s. IV. Účastníci výběrového řízení

1. Účastníkem výběrového řízení může být právnická osoba a fyzická osoba starší 18-ti let, plně svéprávná, způsobilá k právním jednáním (dále také zájemce), která splňuje níže stanovené podmínky: a) není v úpadku, nebyl na ni prohlášen konkurz, není jakožto dlužník účastníkem insolvenčního řízení, anebo nebyl učiněn návrh, či přijato rozhodnutí o jeho likvidaci, b) ke dni vyhlášení výběrového řízení není účastníkem soudního, rozhodčího, či jiného řízení se SMK či se společností, c) není jakožto dlužník v prodlení s plněním svých závazků vůči SMK či společnosti, d) nemá v evidenci daní zachyceny žádné daňové nedoplatky, nemá nedoplatek na pojistném na veřejném zdravotním pojištění a na pojistném na sociálním zabezpečení. Účastník prokáže splnění shora uvedených podmínek čestným prohlášením vyhotoveným ke dni vyhotovení písemné nabídky dle čl. VIII. tohoto oznámení. 2. Účastníkem výběrového řízení se stává ta osoba, která předloží písemnou nabídku dle čl. VIII. tohoto oznámení a splňuje veškeré shora stanovené podmínky. 3. Každý ze zájemců může podat do výběrového řízení pouze jednu nabídku, a to samostatně anebo společně s jiným zájemcem. 4. Podá-li vítěznou nabídku jeden z manželů, bude podíl převeden do společného jmění manželů, ledaže přílohou takovéto nabídky bude: a) čestné prohlášení obou manželů opatřené jejich úředně ověřenými podpisy, že jistota a úplata za převod podílu jsou hrazeny z peněžních prostředků, které nejsou součástí společného jmění manželů; anebo b) veřejná listina o smluvním režimu oddělených jmění; anebo c) pravomocný rozsudek, jímž bylo zrušeno anebo zúženo společné jmění manželů. 5. Z výběrového řízení budou vyřazeny ty nabídky, které: a) byly podány zájemci, kteří nepředloží čestné prohlášení dle odst. 1 tohoto článku, anebo prohlášení dle čl. VIII. odst. 1 písm. d) tohoto oznámení, případně nabídky těch zájemců, kteří nesplňují kteroukoliv z podmínek stanovených v odst. 1 tohoto článku oznámení; b) byly doručeny po lhůtě stanovené pro podání nabídek v čl. VIII., odst. 3 tohoto oznámení; c) byly podány účastníkem (účastníky) v rozporu s odst. 3 tohoto článku oznámení; d) byly podány účastníky, kteří nesložili jistotu ve výši a ve lhůtě stanovenými v čl. V. tohoto oznámení; e) obsahují návrh úplaty za převod podílu nižší, než činí minimální výše úplaty stanovené v čl. VI. tohoto oznámení;

f)

nebudou obsahovat kterýkoliv z povinných údajů stanovených v čl. VIII. odst. 1 či jejich přílohou nebude kterákoliv z povinných příloh stanovených v čl. VIII., odst. 2 tohoto oznámení. V. Jistota

1. Každý zájemce podávající nabídku musí složit jistotu ve výši Kč 500.000,--, slovy Pětsettisíc korun českých, na účet SMK zřízený u České spořitelny, č. ú.: 5405162/0800, a to nejpozději do dne odeslání nabídky. Fyzická osoba je povinna uvést jako variabilní symbol své rodné číslo, právnická osoba je povinna uvést jako variabilní symbol své identifikační číslo. 2. Jistota bude vrácena těm zájemcům a účastníkům, jejichž nabídka bude vyřazena z výběrového řízení dle čl. IV., odst. 5 tohoto oznámení, těm účastníkům, jejichž nabídka nebude vybrána jakožto vítězná nabídka dle čl. IX. tohoto oznámení, všem účastníkům řízení v případě, že výběrové řízení bude SMK zrušeno dle čl. XI., odst. 1. tohoto oznámení. Jistota bude vrácena zájemcům a účastníkům na jimi označený účet v nabídce, a to do patnácti (15) dnů ode dne, k němuž nastane rozhodná skutečnost pro vznik povinnosti SMK vrátit jistotu. Žádnému ze zájemců a účastníků nesvědčí právo vůči SMK na úhradu příslušenství jistoty, přirostlé za dobu od jejího složení do dne, k němuž nastane rozhodná skutečnost pro vznik povinnosti SMK vrátit jistotu anebo do dne, k němuž bude stíhat vybraného účastníka povinnost zaplatit úplatu za převod podílu dle čl. X. tohoto oznámení. VI. Minimální výše úplaty Minimální výše úplaty za převod podílu na společnosti činí Kč 8.000.000,--, slovy Osmmiliónů korun českých, a je rovna obvyklé hodnotě společnosti stanovené odborným posouzením, jež je zájemcům k dispozici na internetových stránkách SMK. VII. Smlouva o převodu podílu Vzor smlouvy o převodu podílu na společnosti je pro zájemce k dispozici na internetových stránkách SMK. VIII. Obsahové náležitosti nabídky 1. Nabídka musí být učiněna písemně v českém jazyce, musí být opatřena úředně ověřeným podpisem účastníka a musí obsahovat následující údaje: a) u fyzické osoby jméno a příjmení, rodné číslo, adresu trvalého pobytu, případně jinou adresu pro doručování (je žádoucí, nikoliv však povinné uvést telefonické spojení, e-mailovou adresu), u právnické osoby firmu (název), identifikační číslo, sídlo, případně jinou adresu pro doručování (je žádoucí, nikoliv však povinné uvést telefonické spojení, e-mailovou adresu); b) nabízenou výši úplaty za převod podílu vyjádřenou číselně a slovně, v případě rozporu mezi číselným a slovním vyjádřením platí slovní vyjádření navrhované výše úplaty. Výše nabízené úplaty nesmí být nižší, než činí její minimální výše stanovená v čl. VI. tohoto oznámení; c) číslo účtu, na který má být vrácena zaplacená jistota; d) prohlášení účastníka, že souhlasí s těmito podmínkami výběrového řízení a s obsahem vzoru smlouvy o převodu podílu na společnosti a že splňuje podmínky stanovené čl. IV. odst. 1 písm. a) – d) tohoto oznámení.

2. Povinnými přílohami nabídky jsou: a) doklad o zaplacení jistoty ve výši Kč 500.000,--; b) čestné prohlášení dle čl. IV., odst. 1 tohoto oznámení; c) některý z dokladů uvedených v čl. IV., odst. 4. tohoto oznámení, je-li účastníkem jeden z manželů a požaduje převod podílu do jeho výlučného vlastnictví; d) u právnických osob originál nebo ověřenou kopii ne starší jednoho měsíce výpisu z obchodního rejstříku či jiného veřejného rejstříku; u právnické osoby, která se nezapisuje do veřejného rejstříku, listinu prokazující založení a vznik takovéto právnické osoby a oprávnění osoby jednat za právnickou osobu či prohlášení odkazující na zvláštní zákon, jímž byla takováto právnická osoba zřízena. 3. Nabídka musí být doručena nejpozději do 16:00 hodin dne 18.07.2016. Nabídky je možné doručovat po celou dobu běhu lhůty pro podání nabídek, která začíná běžet dnem uveřejnění tohoto oznámení o výběrovém řízení v plném znění na internetových stránkách SMK a konče dnem 18.07.2016. U nabídek doručovaných poštou či prostřednictvím jiného přepravce je rozhodným dnem den doručení zásilky do sídla SMK. Nabídku je možné zaslat doporučeně poštou na adresu: statutární město Karviná Odbor majetkový Magistrátu města Karviné Fryštátská 72/1 733 24 Karviná-Fryštát V případě osobního podání je možné tuto nabídku podat na podatelně Magistrátu města Karviné, ul. Karola Śliwky 618 v Karviné-Fryštátě. Zadavateli budou nabídky předloženy v uzavřených obálkách, na kterých bude uvedeno:

Identifikační údaje – doplní uchazeč Obchodní název firmy/jméno a příjmení Sídlo/místo podnikání/adresa trvalého pobytu u fyzické osoby IČ/DIČ „Výběrové řízení – Převod podílu na společnosti BYTservis – služby, spol. s r.o., statutární město Karviná - NEOTVÍRAT“ statutární město Karviná Odbor majetkový Magistrátu města Karviné Fryštátská 72/1 733 24 Karviná-Fryštát 4. Účastník není oprávněn jím doručenou nabídku jakýmkoliv způsobem doplňovat či měnit. IX. Posouzení a vyhodnocení nabídek 1. Jediným hodnotícím kritériem je výše nabídnuté úplaty za převod podílu. 2. Otevírání obálek, posouzení a vyhodnocení nabídek provede komise ustanovená SMK na svém neveřejném zasedání, které se uskuteční v termínu do 22.07.2016 v sídle SMK. O otevření obálek, posouzení a vyhodnocení nabídek bude vyhotoven písemný protokol formou notářského zápisu. 3. Pokud budou předloženy dvě anebo více nabídek s nejvyšší úplatou ve stejné výši, budou tito účastníci vyzváni k předložení nových nabídek obsahujících pouze údaj nabízené nové výše úplaty, přičemž její minimální výše bude stanovena ve výši úplaty již nabídnuté vyzvanými

účastníky. Pokud žádný z vyzvaných účastníků nepředloží ve stanovené lhůtě svou nabídku s novou výší úplaty, bude vybrána, jakožto vítězná nabídka, ta nabídka, která byla doručena v průběhu lhůty stanovené v čl. VIII., odst. 3 jakožto první, pokud SMK nerozhodne v souladu s čl. XI., odst. 1 tohoto oznámení o zrušení výběrového řízení. 4. Oznámení o vyřazení z výběrového řízení bude písemně zasláno společností Ostravská znalecká a.s. vyřazeným zájemcům a účastníkům do patnácti (15) dnů ode dne, v němž bude provedeno vyhodnocení nabídek, oznámení o výsledku výběrového řízení bude písemně zasláno společností Ostravská znalecká a.s. zbývajícím účastníkům do patnácti (15) dnů ode dne ukončení výběrového řízení. X. Uzavření smlouvy o převodu podílu 1. Účastníkovi, jehož nabídka bude orgány SMK vybrána jakožto vítězná nabídka, zašle společnost Ostravská znalecká a.s. písemnou výzvu k zaplacení úplaty dle čl. VI. tohoto oznámení společně s oznámením o výsledku výběrového řízení. Po zaplacení úplaty zašle společnost Ostravská znalecká a.s. tomuto účastníkovi písemnou výzvu k uzavření smlouvy o převodu podílu s uvedením dne podpisu smlouvy (Dne vypořádání). 2. Vyzvaný účastník je povinen zaplatit jím nabídnutou úplatu za převod podílu sníženou o částku Kč 500.000,--, představující jím zaplacenou jistotu, ve lhůtě třiceti (30) dnů ode dne odeslání výzvy na účet, na který byla účastníkem zaplacena jistota dle čl. V. tohoto oznámení. 3. Z důvodů zřetelehodných je možno dohodou SMK a vyzvaného účastníka změnit stanovený den podpisu smlouvy (Den vypořádání) dle odst. 1 anebo přiměřeně prodloužit lhůtu stanovenou v odst. 2 tohoto článku oznámení. 4. V případě, že vyzvaný účastník nezaplatí úplatu ve lhůtě stanovené v odst. 2 tohoto článku anebo v dodatečné lhůtě ujednané dohodou SMK a vyzvaného účastníka dle odst. 3 tohoto článku anebo pokud vyzvaný účastník nepřistoupí k podpisu Smlouvy o převodu podílu ve stanovený den podpisu smlouvy (Den vypořádání) dle odst. 1 tohoto článku či v den podpisu smlouvy (Den vypořádání) ujednaný dohodou SMK a vyzvaného účastníka dle odst. 3 tohoto článku, je vyzvaný účastník povinen zaplatit SMK smluvní pokutu ve výši Kč 500.000,--, slovy Pětsettisíc korun českých, přičemž SMK již nebude povinno uzavřít s vyzvaným účastníkem smlouvu o převodu podílu. SMK je oprávněno provést jednostranný zápočet své pohledávky, představující právo na zaplacení smluvní pokuty oproti pohledávce vyzvaného účastníka, představující právo na vrácení zaplacené jistoty. XI. Závěrečná ustanovení 1. SMK si vyhrazuje právo zrušit výběrové řízení bez udání důvodu, a to až do odeslání výzvy k zaplacení úplaty dle čl. X., odst. 1 tohoto oznámení. SMK je povinno uveřejnit zrušení výběrového řízení stejným způsobem a ve stejném rozsahu v jakém bylo uveřejněno oznámení o výběrovém řízení. 2. Žádný z účastníků výběrového řízení nemá právo na náhradu nákladů spojených s účastí ve výběrovém řízení. V Karviné dne ……… 2016

_________________________________ Tomáš Hanzel primátor statutárního města Karviné

Odborné posouzení tržní hodnoty společnosti BYTservis - služby, spol. s r.o. zpracovala

Zpracovatel: Adresa zpracovatele: Zadavatel: Adresa zadavatele: IČ zadavatele: Předmět ocenění: Účel zpracování:

Ostravská znalecká a.s. Poděbradova 16, 702 00 Ostrava – Moravská Ostrava Statutární město Karviná Fryštátská 72/1, 733 24 Karviná - Fryštát 002 97 534 společnost BYTservis - služby, spol. s r.o. poskytnutí informace zadavateli ohledně hodnoty 100% obchodního podílu ve společnosti BYTservis - služby, spol. s r.o. v rámci jeho předpokládaného prodeje

Datum ocenění: Datum vyhotovení: Počet příloh:

31. 12. 2015 30. 3. 2016 3

Počet stránek:

56

Počet výtisků:

3 (dva předány zadavateli)

Výtisk číslo:

1

Obsah

Obsah .................................................................................................................................................................... 2 Obecné předpoklady a omezující podmínky pro odhad tržní hodnoty ................................................................. 5

1.

2.

ÚVOD ...................................................................................................................................................... 6 1.1.

PŘEDMĚT A ÚČEL OCENĚNÍ .......................................................................................................................... 6

1.2.

ZÁKLADNÍ ÚDAJE A CHARAKTER PODNIKU ....................................................................................................... 6

1.3.

DATUM OCENĚNÍ ...................................................................................................................................... 8

1.4.

ZÁKLAD HODNOTY ..................................................................................................................................... 8

1.5.

PŘEDLOŽENÉ PODKLADY A JEJICH ZDROJ ......................................................................................................... 8

POTENCIÁL PODNIKU ............................................................................................................................ 10 2.1.

STRATEGICKÁ ANALÝZA............................................................................................................................. 10

2.1.1.

Vyhlídky ekonomiky ....................................................................................................................... 10

2.1.2.

Vyhlídky odvětví ............................................................................................................................ 12

2.1.3.

Analýza vnějšího potenciálu .......................................................................................................... 13

2.1.3.1.

Vymezení relevantního trhu společnosti ............................................................................................. 13

2.1.3.2.

Analýza atraktivity trhu ....................................................................................................................... 13

2.1.4.

Analýza konkurenčního postavení podniku ................................................................................... 14

2.1.4.1.

Velikost tržního podílu podniku........................................................................................................... 14

2.1.4.2.

Současná konkurence .......................................................................................................................... 14

2.1.4.3.

Možnost vstupu nové konkurence ...................................................................................................... 14

2.1.4.4.

Odběratelé .......................................................................................................................................... 15

2.1.4.5.

Postavení dodavatelů .......................................................................................................................... 15

2.1.4.6.

Analýza vnitřního potenciálu a konkurenční síly podniku ................................................................... 16

−

kvalita služeb ............................................................................................................................................ 16

−

vybavenost................................................................................................................................................ 16

−

cenová úroveň .......................................................................................................................................... 16

−

intenzita reklamy a image firmy ............................................................................................................... 16

−

lokalizace .................................................................................................................................................. 16

−

kvalita managementu ............................................................................................................................... 16

−

výkonný personál ...................................................................................................................................... 16

−

investice .................................................................................................................................................... 16

2.1.4.7.

2.2.

Odhad vývoje výkonů podniku v plánovaném období......................................................................... 17

FINANČNÍ ANALÝZA.................................................................................................................................. 18

2.2.1.

Vertikální a horizontální analýza aktiv a pasiv za léta 2011 až 2015 ............................................ 18

2.2.2.

Vertikální a horizontální analýza výsledovky za léta 2011 až 2015............................................... 22

2

2.2.3.

Analýza poměrových ukazatelů ..................................................................................................... 26

2.2.3.1.

Posouzení struktury aktiv .................................................................................................................... 26

2.2.3.2.

Posouzení struktury pasiv.................................................................................................................... 26

2.2.3.3.

Ukazatele likvidity ............................................................................................................................... 27

2.2.3.4.

Ukazatele aktivity ................................................................................................................................ 27

2.2.3.5.

Ukazatel čistého pracovního kapitálu.................................................................................................. 28

2.2.3.6.

Ukazatele rentability ........................................................................................................................... 28

2.2.3.7.

Ukazatel produktivity práce z přidané hodnoty .................................................................................. 29

2.2.4.

Vyhodnocení finanční analýzy ....................................................................................................... 29

2.3.

IDENTIFIKACE NEPROVOZNÍHO MAJETKU, MIMOBILANČNÍCH ZÁVAZKŮ ............................................................... 31

2.4.

DÍLČÍ ZÁVĚR ........................................................................................................................................... 31 Silné stránky ........................................................................................................................................................ 32 Slabé stránky ....................................................................................................................................................... 32 Příležitosti............................................................................................................................................................ 32 Ohrožení .............................................................................................................................................................. 32

3.

VOLBA METODY OCENĚNÍ ..................................................................................................................... 33 3.1.

METODY OCENĚNÍ ................................................................................................................................... 33

3.1.1.

Majetkové ocenění ........................................................................................................................ 33

3.1.2.

Tržní metody .................................................................................................................................. 33

3.1.3.

Výnosové ocenění .......................................................................................................................... 34

3.2. 4.

VOLBA METODY OCENĚNÍ ......................................................................................................................... 34

OCENĚNÍ PODNIKU ............................................................................................................................... 36 4.1.

VÝNOSOVÉ OCENĚNÍ PROVOZNÍ ČÁSTI PODNIKU............................................................................................. 36

4.1.1.

Metodologie ocenění kapitalizovanými čistými výnosy (KČV) ....................................................... 36

4.1.1.1.

Obecný postup v rámci metody KČV ................................................................................................... 36

4.1.1.2.

Konkrétní postup v rámci ocenění KČV s ohledem na specifikum podniku ......................................... 38

4.1.2.

Propočty výnosového ocenění ....................................................................................................... 38

4.1.2.1.

Predikce tržeb části podniku ............................................................................................................... 38

4.1.2.2.

Odvození hodnoty nákladů, resp. rentability ...................................................................................... 40

4.1.2.3.

Přepočet daňové povinnosti části podniku ......................................................................................... 41

4.1.2.4.

Zjištění hodnoty trvale odnímatelného čistého výnosu ...................................................................... 41

4.1.2.5.

Zjištění výnosové hodnoty provozní části podniku .............................................................................. 41

4.2.

ZJIŠTĚNÍ HODNOTY NEPROVOZNÍHO MAJETKU, RESP. ZÁVAZKŮ ......................................................................... 43

4.2.1.

Ocenění družstevních podílů a garáže ........................................................................................... 44

4.2.2.

Neprovozní dlouhodobý movitý majetek, zásoby, pohledávky...................................................... 48

4.2.2.1.

Ocenění neprovozního movitého majetku .......................................................................................... 48

4.2.2.1.1.

Substanční metoda oceňování ............................................................................................................ 49

4.2.2.1.1.

Porovnávací model ocenění ................................................................................................................ 51

3

4.2.2.1.2.

4.2.3.

Ocenění zásob ............................................................................................................................... 52

4.2.4.

Ocenění pohledávek ...................................................................................................................... 52

4.2.5.

Neprovozní finanční prostředky..................................................................................................... 53

4.2.6.

Rekapitulace ocenění neprovozních aktiv ..................................................................................... 53

4.2.7.

Analýza hodnoty neprovozních závazků ........................................................................................ 54

4.3. 5.

Zjištění obvyklé ceny předmětu ocenění ............................................................................................. 51

SOUHRNNÉ ZJIŠTĚNÍ HODNOTY PODNIKU...................................................................................................... 54

ZÁVĚR ................................................................................................................................................... 55 Přílohy ................................................................................................................................................................. 56

4

Obecné předpoklady a omezující podmínky pro odhad tržní hodnoty

Tento odhad byl zpracován v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního předpokladu vlastnického práva. Předpokládá se v návaznosti na podklady a informace objednatele ocenění, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné – zpeněžitelné a že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebnosti nebo břemen zadlužení, kromě uvedených objednatelem ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo část odhadu, jsou věrohodné, ale nebyly ověřovány ve všech případech. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Zpracovatel nebere žádnou zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události a podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi platnými aplikovatelnými zákony a předpisy v České republice. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o údržbě, souhlasu povolení nebo jiná legislativní a nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv úřadu nebo soukromé osoby nebo organizace pro jakoukoliv potřebu a použití, z nichž vychází odhad založený v této zprávě. Stanovená hodnota je dána aktuálními podmínkami trhu k datu ocenění a reflektuje finanční situaci podniku k datu tohoto odhadu. Ocenění je zpracováno pouze k vymezenému účelu.

5

1.

Úvod

1.1.

Předmět a účel ocenění

Předmětem odborného posouzení je zjištění tržní hodnoty 100% obchodního podílu ve společnosti BYTservis - služby, spol. s r.o., IČ: 476 70 860, se sídlem Prameny 603/24, Ráj, 734 01 Karviná, (dále také pouze „společnost“, „podnik“ nebo „BSS“). Vlastník 100% obchodního podílu, tj. Statutární město Karviná (dále také „SMK“), zvažuje odprodej obchodního podílu, resp. společnosti a tento odhad má sloužit poskytnutí informace zadavateli ohledně možné tržní hodnoty obchodního podílu. Pokud je v tomto odhadu uveden pojem „podnik“, pak odpovídá dle § 502 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, pojmu „závod“, tj. „organizovaný soubor jmění, který podnikatel vytvořil a který z jeho vůle slouží k provozování jeho činnosti. Má se za to, že závod tvoří vše, co zpravidla slouží k jeho provozu“. Pro odstranění všech pochybností v tomto odhadu chápeme jmění jako soubor všeho majetku i závazků závodu.

1.2.

Základní údaje a charakter podniku

Kompletní výpis z obchodního rejstříku společnosti je uveden v příloze č. 1. Datum zápisu:12. listopadu 1992 Spisová značka: C 5192 vedená u Krajského soudu v Ostravě Obchodní firma: BYTservis - služby, spol. s r.o. Sídlo: Prameny 603/24, Ráj, 734 01 Karviná Identifikační číslo: 47670860 Právní forma: Společnost s ručením omezeným Předmět podnikání: − zednictví − silniční motorová doprava nákladní - vnitrostátní doprava provozovaná vozidly do 3,5 t celkové hmotnosti 6

− vodoinstalatérství, topenářství − výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona − zámečnictví, nástrojářství − klempířství a oprava karoserií − montáž, opravy, revize a zkoušky plynových zařízení a plnění nádob plyny − montáž, opravy, revize a zkoušky elektrických zařízení − technicko-organizační činnost v oblasti požární ochrany − provádění staveb, jejich změn a odstraňování − výroba, instalace, opravy elektrických strojů a přístrojů, elektronických a telekomunikačních zařízení − pokrývačství, tesařství − činnost účetních poradců, vedení účetnictví, vedení daňové evidence − silniční motorová doprava - nákladní vnitrostátní provozovaná vozidly o největší povolené hmotnosti do 3,5 tuny včetně − truhlářství, podlahářství Společnost BSS byla v minulosti založena za účelem správy a údržby bytového a nebytového fondu SMK a v minulosti zajišťovala tuto správu pro tisíce bytových a nebytových jednotek města. Postupem času se rozsah těchto činností pro město snižoval z důvodů privatizace městského bytového fondu. V době zpracování odhadu, tj. v březnu 2016, společnost na základě dohody s SMK, již neprovádí správu bytového fondu a do 30. 6. 2016 by měla přestat pro město zajišťovat i ostatní činnosti (poruchová služba, údržba, domovníci apod.). Hlavní tržby společnosti, resp. hlavní potenciál společnosti je v současnosti spojen s odměnami za činnosti správy a údržby bytů v soukromém nebo družstevním vlastnictví a za vedení účetnictví bytových družstev a společenství vlastníků jednotek. Struktura majetku podniku je uvedena v příloze č. 2, kde je uvedena auditovaná rozvaha a výkaz zisků a ztrát podniku BYTservis - služby, spol. s r.o. k 31. 12. 2015.

7

1.3.

Datum ocenění

Datum ocenění bylo s ohledem na účel ocenění a předložené podklady stanoveno na den 31. 12. 2015.

1.4.

Základ hodnoty

V této práci bude zjišťována hodnota tržní, a to ve smyslu průměrného očekávání trhu (investorů, věřitelů, obchodních partnerů a dalších zainteresovaných stran) ohledně budoucích výnosů podniku. Mezinárodní oceňovací standardy (IVS) definují tržní hodnotu takto: „Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by byl majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodejechtivým prodávajícím při transakci nezávislých subjektů, po řádném marketingu, přičemž strany transakce jednaly informovaně, opatrně a bez nátlaku.“ Předpokladem, který není explicitně uveden v definici tržní hodnoty, ale který z této definice plyne, je předpoklad nejlepšího možného užití (highest and best use), který je definován coby „nejpravděpodobnější využití majetku, jež je fyzicky možné, řádně odůvodněné, právně přípustné, finančně dosažitelné a které vede k nejvyšší hodnotě oceňovaného majetku.“

1.5.

Předložené podklady a jejich zdroj

Při zpracování odhadu byly využity tyto podklady a zdroje: − auditované účetní závěrky podniku BYTservis - služby, spol. s r.o. za období let 2011 až 2015, − přehledy majetku, pohledávek a závazků, − obratové hlavní knihy, − pasporty jednotlivých nebytových prostor včetně půdorysů, − stanovy bytových družstev, − notářské zápisy o průběhu ustavujících schůzí družstva 8

− podklady ke garáži bez č.p./č.ev., která je součástí pozemku parc.č. 377/2 v k.ú. Karvináměsto, − prohlídka veškerého oceňovaného nemovitého majetku, − interní dokumentace podniku, − informace pracovníků a vedení podniku, − internetové stránky: ČNB, ČSÚ, Ministerstva financí ČR, www.damodaran.com.

9

2.

Potenciál podniku

2.1.

Strategická analýza

2.1.1. Vyhlídky ekonomiky Jako zdroj makroekonomických ukazatelů byly využity analýzy ČNB, ČSÚ, Ministerstva průmyslu a obchodu ČR a především Ministerstva financí ČR. Níže uvedená analýza nastíní pouze hlavní proměnné. Ocenění bude z uvedených analýz v jednotlivých částech práce vycházet, a proto budou níže uvedeny pouze základní informace. Dynamický růst české ekonomiky pokračuje. Reálný HDP se ve 3. čtvrtletí 2015 mezičtvrtletně zvýšil o 0,7 %. Meziroční růst dosáhl 4,1 %, což znamenalo, že již po tři čtvrtletí v řadě překročil 4% hranici. Reálná hrubá přidaná hodnota ve 3. čtvrtletí 2015 mezičtvrtletně vzrostla dokonce o 1,2 %. Odvětvová struktura růstu byla tentokrát vyváženější, největší příspěvky vykázaly zpracovatelský průmysl, stavebnictví a odvětví obchod a doprava. Ekonomický růst zůstává tažen výhradně domácí poptávkou. Její nejrychleji rostoucí složkou je tvorba hrubého fixního kapitálu, kde se snaha o maximální využití fondů EU projevila silným meziročním růstem o 6,8 %. Dynamicky vzrostla spotřeba vlády (o 4,4 %) i domácností (o 2,7 %). V zahraničním obchodu se navzájem zhruba kompenzuje stabilní růst ekonomik hlavních obchodních partnerů ČR se zvýšenými dovozy, danými zrychleným růstem domácí poptávky a vysokou dovozní náročností českého exportu. Silný ekonomický růst přitom probíhá v rovnovážném makroekonomickém prostředí. Míra inflace za rok 2015 dosáhla jen 0,3 %, což je nejméně od roku 2003 a druhá nejnižší hodnota v historii samostatné ČR. Nízká inflace je převážně dána hlubokým propadem světových cen minerálních paliv a obecně nízkou inflací v globálním měřítku. Na trhu práce se ekonomická konjunktura odráží v příznivém vývoji zaměstnanosti, jejíž meziroční růst již čtyři čtvrtletí v řadě přesáhl 1 %, a nezaměstnanosti. Míra nezaměstnanosti 10

(VŠPS) ve 3. čtvrtletí 2015 poklesla na 4,8 %, což byla v rámci EU druhá nejnižší hodnota po Německu (4,4 %). Přebytek běžného účtu platební bilance za rok 2015 pravděpodobně dosáhl 1,2 % HDP, což by byla nejvyšší hodnota v historii samostatné ČR. Vyhodnocení známých skutečností vede k upřesnění odhadu reálného růstu HDP za rok 2015 ze 4,5 % na 4,6 %. Mnohé z příčin vysokého růstu české ekonomiky v roce 2015 lze ale označit za jednorázové či dočasné faktory. Jde zejména o impuls v podobě čerpání prostředků z fondů EU z programového období 2007–2013, které bylo možné využít jen do konce roku 2015. Předběžné údaje přitom indikují, že byl konečný výsledek oproti předpokladu říjnové predikce lepší. Odhadujeme, že příspěvek tohoto faktoru k růstu HDP činil 0,8 p. b. Na počátku roku 2015 růst HDP jednorázově zvýšilo přesunutí části akruálního výnosu spotřební daně z tabákových výrobků z roku 2014, k němuž došlo kvůli časovému omezení platnosti tabákových nálepek (příspěvek k růstu HDP cca 0,2 p. b.). Tyto faktory tedy růst HDP v roce 2015 zvýšily o cca 1 p. b. a letos jej vlivem vyšší srovnávací základny v obdobném rozsahu sníží. V neposlední řadě byl ekonomický růst v roce 2015 příznivě ovlivněn pozitivním nabídkovým šokem v podobě výrazného propadu korunové ceny ropy. Díky tomuto faktoru byl růst reálného HDP zřejmě o 0,9 p. b. vyšší. Nízká cena ropy by měla ekonomiku podpořit i v letošním roce, byť podstatně menší měrou – příspěvek k růstu odhadujeme na 0,3 p. b., protože korunová cena ropy by již v průběhu 2. poloviny roku mohla v meziročním srovnání růst. Pokud by však až do konce roku 2017 přetrvala na úrovních z počátku letošního roku, byl by podle výsledku modelových simulací ekonomický růst v tomto a příštím roce o další 0,2 až 0,3 p. b. vyšší. Predikce růstu reálného HDP pro rok 2016 zůstává na 2,7 %. Pro rok 2017 očekáváme růst ekonomiky ve výši 2,6 %. Zpomalování růstu čínské ekonomiky, které s největší pravděpodobností bude pokračovat i v budoucnu, představuje významné riziko pro další vývoj světového obchodu. Pro ČR by ale tento faktor neměl být zásadní, a to navzdory tomu, že je propojení české a čínské 11

ekonomiky kvůli jejich zapojení do globálních dodavatelských řetězců vyšší, než napovídají data o vzájemném zahraničním obchodu. Rizikem je též přetrvání zvýšené volatility a nejistoty na finančních trzích, k níž v poslední době kromě pokračujícího poklesu cen komodit (částečně v důsledku vývoje v Číně) významnou měrou přispívají negativní data o vývoji druhé největší světové ekonomiky. Specifickým problémem je pak v této souvislosti otázka vypovídací schopnosti čínských oficiálních statistik. Pozitivním rizikem pro ekonomický růst je možnost přetrvání současných nízkých cen komodit. Níže uvedená tabulka je souhrnem lednové makroekonomické analýzy MF ČR.

2.1.2. Vyhlídky odvětví Hlavní tržby společnosti, resp. hlavní potenciál společnosti je v současnosti spojen s odměnami za činnosti správy a údržby bytů v soukromém nebo družstevním vlastnictví a za vedení účetnictví bytových družstev a společenství vlastníků jednotek, a to především na území města Karviná.

12

Do 30. 6. 2016 by měla společnost přestat pro město zajišťovat činnosti jako poruchová služba, údržba, domovníci. To povede k utlumení těchto činnosti realizovaných vlastními zaměstnanci ve společnosti. Odvětví, v němž se společnost pohybuje, je omezeno množstvím bytového fondu, jež vyžaduje společností poskytované služby. Nelze tedy do budoucna předpokládat zásadní růst odvětví, a to především na regionálně úzce vymezeném trhu. Jedinou výjimkou bude doprivatizace části bytového fondu SMK v následujícím období, kdy by se na trhu mohlo objevit dalších několik set bytů, což by znamenalo jednorázový růst trhu o cca 3 %. Odvětví tedy nebude taženo současným, resp. předpokládaným dlouhodobým růstem hospodářství. Naopak, společnost se pohybuje v regionu s vysokou nezaměstnaností a strukturálními problémy, jež vedou a pravděpodobně v budoucnu ještě více povedou ke snížení kupní síly obyvatelstva a tím k poklesu cen a úrovně služeb. Zjištěné závěry se projeví v odhadu vývoje trhu v budoucnosti v rámci zjišťování schopnosti společnosti realizovat určitou výši tržeb.

2.1.3. Analýza vnějšího potenciálu 2.1.3.1.

Vymezení relevantního trhu společnosti

Společnost působí v podstatě pouze na území města Karviná. Obecně lze říci, že trh je svým rozsahem relativně velký a umožňuje působení několika subjektů. Na druhé straně je trh do značné míry rozdělen a nelze předpokládat zásadní pohyby, jež by vedly k přesunům klientů mezi jednotlivými konkurenty. 2.1.3.2.

Analýza atraktivity trhu

Růst trhu: Ve střednědobém až dlouhodobém období lze očekávat spíše stagnaci, resp. pouze mírný reálný růst, jenž bude dán jednak výstavbou bytového fondu a také jeho případnou privatizací (prodej městských bytů v Karviné, případně jinde v okolí).

13

Velikost trhu: Lze konstatovat, že trh je dostatečně veliký, aby na něm působila řada subjektů využívajících úspor z rozsahu. Rentabilita: Rentabilita v oboru je průměrná. Citlivost trhu na konjunkturu: Odvětví je omezeně cyklické a je tak pouze omezeně citlivé na výkyvy hospodářského cyklu.

2.1.4. Analýza konkurenčního postavení podniku 2.1.4.1.

Velikost tržního podílu podniku

Na úzce vymezeném trhu v Karviné působí několik velkých regionálních, resp. nadregionálních subjektů (jako např. ISA, Bytasen, Drubyt) a dále několik menších firem a podnikatelů jednotlivců nabízejících obdobný nebo mírně odlišný sortiment služeb jako společnost. Vzhledem k výše popsanému je zřejmé, že relevantní trh není obsazen dominantními hráči (pokud nebereme postavení samotné oceňované společnosti), ale především několika většími společnostmi a potom řadou menších firem. Samotná společnost odhaduje svůj podíl na relevantním trhu v Karviné na 40 %. 2.1.4.2.

Současná konkurence

Na trhu působí několik subjektů. Hlavními konkurenty jsou ISA a Bytasen. U těchto subjektů lze rovněž předpokládat hlavní zájem o získání do správy jednotek, jež budou SMK privatizovány v následujícím období. 2.1.4.3.

Možnost vstupu nové konkurence

Vstup na trh není ničím významným omezen, samozřejmě kromě vytvořených obchodních vztahů. Nový subjekt vstupující na relevantní trh by musel mít nějakou zásadní konkurenční výhodu, jež ostatní v současnosti nemají nebo by musel snížit cenu poskytovaných služeb. 14

Nelze tedy v současné době předpokládat, že by se nějaký nový subjekt na trhu objevil (samozřejmě vyjma akvizice BSS ze strany subjektu nepůsobícího na relevantním trhu). Z tohoto pohledu je nejhodnotnějším aktivem společnosti skutečnost, že má podepsané smlouvy s bytovými družstvy, SVJ a jinými, u nichž lze předpokládat při řádné správě dlouhodobé pokračování smluvního vztahu. Jedná se dle našeho názoru o hlavní generátor hodnoty společnosti. 2.1.4.4.

Odběratelé

Společnost má rozdělenou odběratelskou strukturu (pokud hovoříme o správě a bez zohlednění minulých výnosů od SMK) mezi značné množství subjektů, z nichž žádný nemá zásadní vliv na její rentabilitu a tak by se případný výpadek jednoho odběratele projevil na hospodaření společnosti pouze v omezené míře. Odběratelé služeb jsou navíc relativně stálí. Ke změně dodavatele služeb „správy“ dochází mezi jednotlivými konkurenty pouze ve výjimečných případech, a to u subjektů velice nespokojených se službami daného poskytovatele služeb a k tomu navíc u subjektů s aktivní přístupem při správě vlastního majetku (družstva, SVJ). S ohledem na vývoj počtu spravovaných jednotek v minulosti není tento aktivní přístup nijak veliký – pohyb v počtu spravovaných jednotek společností je v posledních letech cca + / - 1 %, avšak negativem je mírný pokles spravovaných jednotek v posledních letech. Negativem je rovněž fakt, že společnosti se nedařilo v posledních letech zvyšovat počet spravovaných jednotek, i když docházelo k další privatizaci bytových jednotek města. 2.1.4.5.

Postavení dodavatelů

Společnost není negativně ovlivňována ze strany hlavních dodavatelů a je schopna realizovat na trhu dodávky maximálně efektivně. Ve většině dodávek je možný výběr z více dodavatelů. Po předpokládaném ukončení činnosti ztrátových provozů ve společnosti lze předpokládat, že společnost bude schopna získat místo vlastních externí dodávky, a tak minimálně odstranit v minulosti vykazovanou ztrátovost z některých provozů (úklid, údržba).

15

2.1.4.6.

Analýza vnitřního potenciálu a konkurenční síly podniku

Následující analýza je vytvořena na základě získaných informací v samotném oceňovaném podniku a na základě veřejně dostupných informací a konzultací s nezávislými na společnosti odborníky. − kvalita služeb Společnost splňuje všechny potřebné normy, jež umožňují její provoz. − vybavenost Středisko společnosti je dostatečně provozně vybavené. − cenová úroveň Cenová úroveň je s konkurencí srovnatelná. − intenzita reklamy a image firmy Společnost je v oblasti svého působení velmi známá. Image firmy není zásadně pozitivní, avšak společnost profituje z dlouhodobosti vtahů s klienty a jejich nízké ochotě měnit zaběhnuté vztahy, resp. dodavatele služeb. − lokalizace Společnost má svou provozovnu v blízkosti hlavních odběratelů. − kvalita managementu Management společnosti je stabilní, tvoří jej několik lidí, jež mají dlouholetou praxi v oboru. − výkonný personál Pracovní tým je stabilní, bez fluktuace, většina pracovníku je na svých pozicích řadu let. − investice Společnost hlavní činnost provádí ve vlastních, resp. družstevních prostorech. Ostatní výrobní prostředky odpovídají zaměření společnosti. Dílčí závěr analýzy vnitřního potenciálu a konkurenční síly podniku Následující

tabulka

uvádí

vyhodnocení

jednotlivých

výše

uvedených

faktorů

charakterizujících potenciál a konkurenční sílu oceňovaného podniku. Každý faktor má svou váhu dle jeho významnosti ovlivňující konkurenceschopnost podniku. Výsledkem je získání

16

ohodnocení v procentech (100% znamená ideální stav), jež hodnotí postavení oceňovaného podniku vůči konkurenci. Tabulka: Vyhodnocení potenciálu podniku Kritérium

Váha

Bodové hodnocení kritéria Body Váha atraktivity Negativní Průměr Pozitivní × 0

1 Kvalita služeb

Přímé faktory

3 Cenová úroveň 4 Náročnost poskytovaných služeb

Nepřímé faktory

5 Lokalizace středisek 7 Image firmy 9 Kvalita managementu 10 Výkonný personál 12 Majetek a investice 13 Finanční situace Celkem

Maximální počet bodů: Dosažený počet bodů: Hodnocení:

2.1.4.7.

1

2

3

2

4

5

x

6

Body 4

8

2

x

3

6

1

x

3

3

5

5

4

8

x

1 2

x

2

x

5

10

2

x

5

10

2

x

5

10

3

6

2

x

16

66

96 66 69%

Odhad vývoje výkonů podniku v plánovaném období

Výsledek analýzy konkurenčního postavení podniku naznačuje, že společnost by měla být schopna na omezeně cyklickém a stagnujícím trhu při zohlednění ukončení nerentabilních činností udržet svou tržní pozici.

17

Konečné zjištění vývoje objemu výkonů společnosti bude provedeno v kapitole věnované výnosovému ocenění provozní části podniku.

2.2.

Finanční analýza

V následujících kapitolách budou analyzovány jednotlivé faktory mající vliv na finanční stabilitu a výkonnost oceňovaného podniku. Kompletní historické rozvahy v netto hodnotách a výkazy zisků a ztrát jsou uvedeny v příloze č. 3 tohoto odhadu.

2.2.1. Vertikální a horizontální analýza aktiv a pasiv za léta 2011 až 2015 Tabulka: Absolutní hodnoty aktiv

A. B. I. II. III. C. I. II. III. IV. D.

AKTIVA CELKEM Pohledávky za upsaný vl. kapitál Stálá aktiva Dlouhodobý nehmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek Dlouhodobý finanční majetek Oběžná aktiva Zásoby Dlouhodobé pohledávky Krátkodobé pohledávky Finanční majetek Ostatní aktiva

2011 2012 136 301 137 791 0 0 15 621 15 140 0 312 15 621 14 828 0 0 120 520 122 497 930 896 0 0 90 313 93 866 29 277 27 735 160 154

2013 61 535 0 2 899 300 892 1 707 58 337 355 0 35 379 22 603 299

2014 39 651 0 2 639 163 751 1 725 36 315 417 0 25 993 9 905 697

2015 11 481 0 2 048 71 252 1 725 9 266 192 0 1 415 7 659 167

V minulosti byly v účetních knihách společnosti zaznamenávány i operace, resp. aktiva a pasiva SMK. Proto v aktivech (i pasivech) společnosti do roku 2014 jsou značné hodnoty, jež nepřísluší společnosti. V roce 2013 došlo ke skokovému poklesu dlouhodobých aktiv z důvodu odprodeje bytových domů ve vlastnictví společnosti. Společnost se stala „pouze“ družstevníkem, jenž může využívat nebytové prostory pro svou činnost na základě nájemní smlouvy. Pro analýzu v tomto ocenění je důležité posoudit strukturu aktiv k datu ocenění. Tato struktura již není zatížena aktivy spojenými s městskými byty. Dlouhodobý majetek je tvořen především automobily a kancelářským vybavením. Dlouhodobý finanční majetek je tvořen

18

vklady v družstvech, v jejichž prostorech společnost funguje. Krátkodobé pohledávky jsou spojeny především s prováděnou údržbou a správou. Společnost eviduje i poměrně významný rozsah vlastních finančních prostředků na bankovních účtech. S ohledem na předpoklady o budoucím fungování společnosti (ponechání pouze „správy“ družstev a SVJ a ukončení údržby) lze předpokládat, že minimálně jeden družstevní podíl a s tím spojená schopnost využívat nebytové prostory se stanou pro společnost nadbytečnými. Společnost inkasuje část neprovozních pohledávek (z činností vedených pro SMK). Rozsah finančních prostředků pro další působení společnosti je nepřiměřený, to však je potřeba dát do kontextu se závazky společnosti a velikostí vlastního kapitálu (viz dále). Tabulka: Vertikální analýza aktiv (poměr jednotlivých složek aktiv k aktivům celkovým)



2011 100% 0,0% 11,5% 0,0% 11,5% 0,0% 88,4% 0,7% 0,0% 66,3% 21,5% 0,1%

2012 100% 0,0% 11,0% 0,2% 10,8% 0,0% 88,9% 0,7% 0,0% 68,1% 20,1% 0,1%

2013 100% 0,0% 4,7% 0,5% 1,4% 2,8% 94,8% 0,6% 0,0% 57,5% 36,7% 0,5%

2014 100% 0,0% 6,7% 0,4% 1,9% 4,4% 91,6% 1,1% 0,0% 65,6% 25,0% 1,8%

2015 100% 0,0% 17,8% 0,6% 2,2% 15,0% 80,7% 1,7% 0,0% 12,3% 66,7% 1,5%

2011 2012 136 301 137 791 12 876 12 299 17 800 17 800 0 0 16 16 -4 884 -4 940 -56 -577 123 226 125 487 0 0 684 711 122 542 124 776 0 0 199 5

2013 61 535 11 499 17 800 0 16 -6 661 344 50 036 402 4 49 630 0 0

2014 39 651 -961 400 264 33 -1 113 -545 40 588 265 29 40 294 0 24

2015 11 481 -852 400 264 33 1 015 -2 564 12 306 1 377 0 10 929 0 27

Tabulka: Absolutní hodnoty pasiv

A. I. II. III. IV. V. B. I. II. III. IV. C.

PASIVA CELKEM Vlastní kapitál Základní kapitál Kapitálové fondy Fondy ze zisku Výsledek hospodaření minulých let HV běžného období (+/-) Cizí zdroje Rezervy Dlouhodobé závazky Krátkodobé závazky Bankovní úvěry a výpomoci Ostatní pasiva

19

Vertikální analýza pasiv, jež je znázorněna v následující tabulce, podává obraz změn ve zdrojích financování podniku ve sledovaném období. Z tabulky je zřejmé, že struktura financování podniku se postupně zhoršovala. Společnost po odprodeji vlastních bytových domů snížila základní kapitál. To vedlo k záporné hodnotě vlastního kapitálu. Podnik je tak v posledních letech financován především cizím kapitálem, což však s ohledem na jeho poskytovatele (hlavního věřitele), tj. SMK, nebyl zásadní problém. Závazky společnosti jsou k datu ocenění tvořeny především závazky vůči SMK ve výši přesahující 8,6 mil. Kč. Ostatní závazky vůči dodavatelům, zaměstnancům a státu jsou minimální a jejich rozsah odpovídá zaměření společnosti. V rámci ocenění byly získány informace, že část závazků města má být v budoucnu kapitalizována (v současnosti ve fázi, kdy je již záměr odsouhlasený Zastupitelstvem SMK), část má být uhrazena z prostředků společnosti. Lze tedy předpokládat, že přebytečné prostředky společnosti na bankovních účtech budou použity pro úhradu části závazků vůči SMK. Tabulka: Vertikální analýza pasiv



2011 100,0% 9,4% 13,1% 0,0% 0,0% -3,6% 0,0% 90,4% 0,0% 0,5% 89,9% 0,0% 0,1%

20

2012 100,0% 8,9% 12,9% 0,0% 0,0% -3,6% -0,4% 91,1% 0,0% 0,5% 90,6% 0,0% 0,0%

2013 100,0% 18,7% 28,9% 0,0% 0,0% -10,8% 0,6% 81,3% 0,7% 0,0% 80,7% 0,0% 0,0%

2014 100,0% -2,4% 1,0% 0,7% 0,1% -2,8% -1,4% 102,4% 0,7% 0,1% 101,6% 0,0% 0,1%

2015 100,0% -7,4% 3,5% 2,3% 0,3% 8,8% -22,3% 107,2% 12,0% 0,0% 95,2% 0,0% 0,2%

Horizontální analýza a vývoj výše bilanční sumy na straně aktiv je odrazem spíše poklesu aktiv SMK (z důvodu privatizace), než odrazem změn v hospodaření společnosti. Tabulka: Horizontální analýza aktiv (meziroční pohyby v %)



2011 -27,0% 0,0% -5,8% -100,0% -5,8% 0,0% -29,1% -17,1% 0,0% -35,5% 1,6% 2,6%

2012 1,1% 0,0% -3,1% 0,0% -5,1% 0,0% 1,6% -3,7% 0,0% 3,9% -5,3% -3,8%

2013 -55,3% 0,0% -80,9% -3,8% -94,0% 0,0% -52,4% -60,4% 0,0% -62,3% -18,5% 94,2%

2014 -35,6% 0,0% -9,0% -45,7% -15,8% 1,1% -37,7% 17% 0,0% -26,5% -56,2% 133,1%

2015 -71,0% 0,0% -22,4% -56,4% -66,4% 0,0% -74,5% -54,0% 0,0% -94,6% -22,7% -76,0%

Horizontální analýza a vývoj výše bilanční sumy na straně pasiv je odrazem nízké výkonnosti, snížení základního kapitálu v roce 2014 a také snížení hodnoty majetku města. Tabulka: Horizontální analýza pasiv



2011 -27,0% 41,4% 0,0% 0,0% 45,5% -45% -150,0% -30,6% 0,0% 10,9% -30,8% 0,0% 290%

21

2012 2013 2014 2015 1,1% -55,3% -35,6% -71,0% -4,5% -6,5% -108,4% -11,3% 0,0% 0,0% -97,8% 0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 106,3% 0,0% 1,1% 34,8% -83,3% -191,2% 930,4% -159,6% -258,4% 370,5% 1,8% -60,1% -18,9% -69,7% 0,0% 0,0% -34% 419,6% 4% -99% 625,0% -100,0% 1,8% -60,2% -18,8% -72,9% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% -97,5% -100,0% 0,0% 12,5%

2.2.2. Vertikální a horizontální analýza výsledovky za léta 2011 až 2015 Tabulka: Absolutní hodnoty tvorby hospodářského výsledku I. II. B.

Tržby za prodej zboží Výkony Výkonová spotřeba Spotřeba materiálu a energie Služby + Přidaná hodnota C. Osobní náklady D. Daně a poplatky E. Odpisy dlouhodobého majetku III. Tržby z prodeje majetku a materiálu F. Zůstatková cena majetku a materiálu H. Zúčtování opravných pol. a rezerv VI. Ostatní provozní výnosy I. Ostatní provozní náklady * Provozní výsledek hospodaření XIV. Výnosové úroky P. Nákladové úroky XV. Ostatní finanční výnosy Q. Ostatní finanční náklady * HV z finančních operací S. Daň z příjmů za běžnou činnost *** HV za účetní období

2011

2012

0 31 663 8 457 5 510 2 947 23 206 23 452 196 1 067 61 15 -12 15 226 -1 662 2 0 131 437 -304 131 -56

0 29 728 7 571 4 692 2 879 22 157 21 384 188 793 10 13 185 33 207 -570 2 0 -2 419 -419 86 -577

22

2013 0 29 453 7 441 5 281 2 160 22 012 21 660 1 825 817 17 629 13 261 499 30 97 1 512 1 0 0 419 -418 698 344

2014

2015

0 26 210 7 038 3 812 3 226 19 172 19 733 92 243 335 236 -397 192 59 -267 68 0 0 320 -252 26 -545

0 27 492 9 373 3 166 6 207 18 119 18 487 135 296 701 576 1 507 92 161 -2 250 7 0 0 292 -343 -29 -2 564

Následující tabulka uvádí v procentech podíly jednotlivých nákladů a výnosů na celkových výnosech podniku v daném období. Tabulka: Vertikální analýza výsledovky I. II. B.


2011 0,0% 100% 26,7% 17,4% 9,3% 73,3% 74,1% 0,6% 3,4% 0,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,7% -5,2% 0,0% 0,0% 0,4% 1,4% -1,0% 0,4% -0,2%

2012 0,0% 100% 25,5% 15,8% 9,7% 74,5% 71,9% 0,6% 2,7% 0,0% 0,0% 0,6% 0,1% 0,7% -1,9% 0,0% 0,0% 0,0% 1,4% -1,4% 0,3% -1,9%

2013 0,0% 100% 25,3% 17,9% 7,3% 74,7% 73,5% 6,2% 2,8% 59,9% 45,0% 1,7% 0,1% 0,3% 5,1% 0,0% 0,0% 0,0% 1,4% -1,4% 2,4% 1,2%

2014 0,0% 100% 26,9% 14,5% 12,3% 73,1% 75,3% 0,4% 0,9% 1,3% 0,9% -1,5% 0,7% 0,2% -1,0% 0,3% 0,0% 0,0% 1,2% -1,0% 0,1% -2,1%

2015 0,0% 100% 34,1% 11,5% 22,6% 65,9% 67,2% 0,5% 1,1% 2,5% 2,1% 5,5% 0,3% 0,6% -8,2% 0,0% 0,0% 0,0% 1,1% -1,2% -0,1% -9,3%

Výnosy podnik tvoří především z činností již diskutovaných v analýze potenciálu podniku. To má však pouze omezenou vypovídací schopnost pro budoucnost fungování společnosti. Výkonová spotřeba k výnosům byla do roku 2014 relativně stabilní. Ke změně dochází především v roce 2015, kdy společnost realizovala meziročně zvýšené výnosy z údržby (mimo SMK), kde využila zároveň více externích dodávek. Z těchto důvodů došlo v roce 2015 i k významnému poklesu podílu přidané hodnoty a na druhé straně i podílu osobních nákladů na výnosech. Odpisy podniku netvoří zásadní nákladovou položku. Společnost působí ve „vlastních“, resp. družstevních prostorech.

23

Tvorba a rozpouštění opravných položek neměly na hospodaření podniku v posledních letech zásadní vliv. V roce 2015 jsou vytvořeny rezervy na pokrytí odstupného v průběhu roku 2016. Finanční výsledek hospodaření je ovlivňován především pojistným a poplatky bank. Na základě takto se vyvíjejících parametrů podnik dosahoval v posledních letech nízké nebo záporné rentability. V následující tabulce je hospodaření podniku (výnosy a zisk) rozděleno dle jednotlivých středisek. Údaje jsou v tis. Kč. 2011

2012 1 682 -7

2013 1 698 114

2014 1 625 -45

2015 1 582 -173

Údržba výnosy Údržba zisk

14 142 -554

9 893 -796

9 761 -740

8 830 -1 975

11 615 -1 465

Správa výnosy Správa zisk

17 257 -1 767

16 602 -2 311

15 504 -4 295

16 856 1 291

15 021 -1 174

365 90

397 136

453 188

446 186

779 228

1 071 1 103 0

1 336 1 065 0

2 832 1 602 642

0 0 0

0 0 0

-57

-577

343

-543

-2 584

Úklid výnosy Úklid zisk

Domovníci výnosy Domovníci zisk Zisk bytových domů 602 - 605 Zisk bytových domů 606 - 609 Nájem z domů Zisk celkem

Z tabulky je zřejmé, že společnost do roku 2013 sanovala vysoce ztrátové hospodaření v hlavních podnikatelských činnostech ze zisku plynoucího z vlastnictví dvou bytových domů. To ji umožnilo realizovat po celou dobu hospodářský výsledek fluktuující kolem nulové hodnoty. Hlavní ztráty byly tvořeny ze správy bytových jednotek. Důvodem byly především vysoké mzdové náklady. V roce 2014 se společnosti podařilo ve středisku Správa s růstem výnosů zásadním způsobem snížit mzdové náklady a vytvořit tak z předtím dlouhodobě ztrátové činnosti zisk. Negativní vývoj hospodaření roku 2015 je ovlivněn jednak zúčtováním rezerv na odstupné v roce 2016 (ve středisku údržba 900 tis. Kč, ve správě 280 tis. Kč) a také zvýšenými náklady 24

na nákup materiálu (správa), účtováním fondu oprav družstva do nákladů, odpisem nedobytných pohledávek. Tyto položky se přitom projevily (byly zúčtovány) v posledních dvou měsících roku 2015, a tak došlo k zásadnímu zhoršení celoroční výkonnosti oproti roku 2014, ale i oproti hospodaření k říjnu 2015 (tj. oproti období, ke kterému bylo provedeno indikativní ocenění BSS). Tabulka: Horizontální analýza výsledovky I. II. B.


2011 2012 2013 0,0% 0,0% 0,0% -21,8% -6,1% -0,9% -28,3% -10,5% -1,7% -34,6% -14,8% 12,6% -12,7% -2,3% -25,0% -19,2% -4,5% -0,7% -11,6% -8,8% 1,3% 9,5% -4,1% 870,7% -28,1% -25,7% 3,0% 771,4% -83,6% 176190% 150,0% -13,3% 101908% -93,4% -1641% 169,7% 66,7% 120,0% -9,1% 162,8% -8,4% -53,1% -372,0% -65,7% -365,3% 0,0% 0,0% -50,0% 0,0% 0,0% 0,0% 2083,3% -101,5% -100,0% -7,8% -4,1% 0,0% -34,8% 37,8% -0,2% 22,4% -34,4% 711,6% -150,0% 930,4% -159,6%

2014 2015 0,0% 0,0% -11,0% 4,9% -5,4% 33,2% -27,8% -16,9% 49,4% 92,4% -12,9% -5,5% -8,9% -6,3% -95,0% 46,7% -70,3% 21,8% -98,1% 109% -98,2% 144% -179,6% -480% 540,0% -52,1% -39,2% 172,9% -117,7% 742,7% 6700,0% -89,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% -23,6% -8,8% -39,7% 36,1% -96,3% -211,5% -258,4% 370,5%

Ve sledovaném období došlo k výraznému poklesu tržeb s ohledem na snížení rozsahu údržby, prodej majetku a pokles výnosů ze správy bytových jednotek. Mírný nárůst výnosů roku 2015 je dán především jednorázovou zakázkou střediska údržby, jež byla částečně zajištěna externími dodávkami. Tato zakázka umožnila snížení dlouhodobé ztrátovosti střediska údržby, což však není z minulé tabulky zcela zjevné, když ve středisku je účtováno o tvorbě rezerv na odstupné roku 2016 ve výši cca 900 tis. Kč.

25

2.2.3. Analýza poměrových ukazatelů 2.2.3.1.

Posouzení struktury aktiv

Krytí stálých aktiv dlouhodobými zdroji vyjadřuje pravidlo shody mezi dobou vázanosti kapitálu ve složkách majetku a dobou jeho splatnosti, tzv. zlaté pravidlo bilancování. Stálá aktiva by měly být zcela pokryty dlouhodobými zdroji a z velké části i vlastním kapitálem. Údaje jsou v %. Krytí stálých aktiv: dlouhodobými zdroji vlastním kapitálem

2011 87% 82%

2012 86% 81%

2013 397% 397%

2014 -35% -36%

2015 -42% -42%

Tyto ukazatele naznačují, že podnik do doby prodeje bytových domů a snížení základního kapitálu kryl dlouhodobý majetek dlouhodobými zdroji. S ohledem na zápornou hodnotu vlastního kapitálu v současnosti kryje hospodaření podniku závazek vůči vlastníkovi společnosti, tj. vůči SMK. 2.2.3.2.

Posouzení struktury pasiv

Ukazatel zadluženosti vlastního kapitálu vyjadřuje, jaký je poměr vlastního kapitálu a úročených cizích zdrojů ve společnosti. Roste exponenciálně a mezní hodnota se blíží nekonečnu. Zvyšovat podíl cizího kapitálu má smysl, pokud je rentabilita vlastního kapitálu vyšší než rentabilita celkových aktiv (pozitivní efekt tzv. finanční páky viz dále) a pokud se neohrozí solventnost a likvidita firmy. Literatura uvádí doporučené hodnoty tohoto ukazatele v intervalu od 20% do 60%. Ukazatele zadluženosti Zadluženost vlastního kapitálu Podíl vlastního kapitálu na celkovém

2011 5% 9%

2012 6% 9%

2013 0% 19%

2014 -3% -2%

2015 0% -7%

Tyto ukazatele naznačují nulový podíl cizích úročených zdrojů na financování podniku. Finanční situace podniku je však nestabilní s ohledem na nízký, resp. záporný rozsah vlastního kapitálu.

26

V březnu 2016 bylo rozhodnuto o zvýšení základního kapitálu společnosti o 3,6 mil. Kč a úhradě tohoto navýšení započtením s části pohledávek města vůči BSS. Tento postup povede k zásadnímu zlepšení výše uvedených finančních ukazatelů a stabilizaci společnosti. 2.2.3.3.

Ukazatele likvidity

Ukazatele likvidity vyjadřují schopnost podniku hradit své závazky, kdy základní vztah poměřuje, čím je možno platit a co je nutné zaplatit. Podle toho jakou míru jistoty požadujeme po tomto ukazateli, jsou dosazovány do čitatele zlomku majetkové složky s různou mírou likvidnosti, čímž získáváme různé stupně likvidity. Ve jmenovateli jsou zahrnuté krátkodobé závazky. Ukazatele likvidity Okamžitá likvidita Pohotová likvidita Běžná likvidita

2011 0,24 0,98 0,98

2012 0,22 0,97 0,98

2013 0,46 1,17 1,18

2014 0,25 0,89 0,90

2015 0,70 0,83 0,85

Ukazatele likvidity byly vždy podprůměrné. Společnost mohla bezproblémově fungovat pouze díky finančnímu polštáři SMK, jenž byl v podstatě dlouhodobým závazkem, když se podílel na financování podniku dlouhodobě. 2.2.3.4.

Ukazatele aktivity

Ukazatele aktivity – doby obratu jednotlivých složek oběžného majetku hodnotí schopnost firmy využívat vložených prostředků, tj. rychlost obratu jednotlivých složek majetku, resp. vázanost kapitálu v určitých formách aktiv. Byly aplikovány zejména ukazatele, které měří dobu, po kterou je majetek v určité formě vázán. Jednotlivé ukazatele jsou vypočteny jako podíl daného aktiva (čitatel) a průměrných denních celkových tržeb v případě pohledávek z obchodního styku a průměrných denních nákladů na materiál a energie (u obchodních závazků i z nákladů na prodané zboží a služeb) v případě závazků z obchodního styku, materiálu a nedokončené výroby (jmenovatel). Ukazatele aktivity Doba obratu materiálu Doba obratu nedokončené výroby Doba obratu pohledávek z obch. styku Doba obratu závazků z obch. styku

2011 60 1 72 61

27

2012 68 1 67 306

2013 23 2 37 99

2014 23 17 25 69

2015 22 0 16 5

Hlavní doby obratu odpovídají v posledním období charakteru podnikatelské činnosti společnosti. Závazky z obchodní činnosti poklesly v průběhu roku 2015 na minimální úroveň, jež odpovídá budoucímu rozsahu činností. 2.2.3.5.

Ukazatel čistého pracovního kapitálu

Ukazatel čistého pracovního kapitálu vyjadřuje hodnotu oběžného majetku, jež je financována dlouhodobým kapitálem, neboli je části dlouhodobého kapitálu vázaného v oběžném majetku. Vytváří finanční polštář, který podniku umožňuje, aby v případě, že musí splatit své krátkodobé závazky, mohl nadále pracovat, i když ve zmenšeném rozsahu. Má-li být podnik likvidní musí mít určitou výši relativně málo vázaného kapitálu, tj. právě čistého pracovního kapitálu. Snižování velikosti ČPK v poměru k celkovému oběžnému majetku tak může ohrozit solventnost podniku. Čistý pracovní kapitál (ČPK) % ČPK z oběžných aktiv

2011 -1 862 -2%

2012 -2 125 -2%

2013 9 006 15%

2014 -3 282 -9%

2015 -1 496 -16%

V minulých letech společnost vždy dosahovala podprůměrné úrovně těchto ukazatelů. Situace je opět dána nízkou úrovní vlastního kapitálu a poskytováním likvidity ze strany vlastníka společnosti, jež byla vykazována v krátkodobých závazcích, přestože se podílela na financování podniku dlouhodobě. 2.2.3.6.

Ukazatele rentability

Ukazatele rentability poměřují zisk (ztrátu) dosažený v daném období s veličinami, které souvisí s vloženými finančními zdroji do podnikání. Rentabilita celkových aktiv (ROA) eliminuje vliv různého stupně zadlužení, tj. nerozlišuje mezi vlastním a cizím kapitálem. Ukazatel ROA patří k nejdůležitějším finančním ukazatelům. Rentabilita vlastního kapitálu (ROE) poměřuje výnosnost kapitálu, který do podniku vložili jeho akcionáři (společníci). Pozitivně se hodnotí růst ukazatele ROE. Hodnocení ROE nabývá na významu při rozhodování o dalším zvýšení podílu cizího kapitálu. Obecně se míní, že pokud ROE > ROA, pak si společnost může dovolit zvýšit podíl cizích zdrojů. 28

Rentabilita vloženého kapitálu poměřuje výnosnost dlouhodobého kapitálu vloženého do podnikání bez ohledu na to, zda se jedná o vlastní nebo cizí finanční zdroje. Tento ukazatel je tedy očištěn o vliv krátkodobých závazků na rentabilitu. V čitateli zlomku je opět hospodářský výsledek za účetní období, ke kterému připočítáváme tzv. “zdaněné úroky”. Rentabilita tržeb hodnotí výnosnost tržeb ze zisku před zdaněním. Udává kolik je schopna společnost vyprodukovat zisku před zdaněním z jednotky tržeb. Ukazatele ziskovosti Rentabilita celkových aktiv ROA Rentabilita vlastního kapitálu ROE Rentabilita vloženého kapitálu Rentabilita tržeb

2011 0,1% -0,4% -0,4% 0,0%

2012 -0,4% -4,7% -4,7% -1,8%

2013 1,7% 3,0% 3,0% 5,2%

2014 -1,3% -2,0%

2015 -22,6% -9,3%

Rentabilita podniku ve sledovaném období kolísala. Vždy však byla velice nízká nebo záporná. Podrobnější analýza viz vertikální analýza výsledovky. 2.2.3.7.

Ukazatel produktivity práce z přidané hodnoty

Ukazatel produktivity z přidané hodnoty vyjadřuje kolik korun přidané hodnoty (výkony minus výkonová spotřeba) bylo vytvořeno s pomocí jedné koruny osobních nákladů. Ukazatel produktivity Produktivita z přidané hodnoty

2011 0,99

2012 1,04

2013 1,02

2014 0,97

2015 0,98

Produktivita z přidané hodnoty se vyvíjí obdobně jako výkonnost na celkové úrovni. V posledních dvou letech nedosahuje přidaná hodnota ani úrovně osobních nákladů. Tento vývoj je velice negativní.

2.2.4. Vyhodnocení finanční analýzy Ve sledovaném období lze u podniku na základě finanční analýzy vyslovit několik hlavních závěrů: − Podnik ve sledovaném období vykázal pokles výnosů. − Podnik ve sledovaném období vykazoval nízkou nebo zápornou rentabilitu z hlavní podnikatelské činnosti. To se změnilo v roce 2014. Přes pozitivní vývoj v průběhu roku 2015, nákladovost konce roku 2015 a zohlednění budoucích jednorázových výdajů 29

(odstupné) v závěrce roku 2015 vedla k tvorbě významné ztráty. Lze však předpokládat, že podnik s ohledem na útlum neziskových aktivit bude v budoucnu schopen svou rentabilitu zvýšit. − Podnik vykazuje k datu ocenění poměrně typickou strukturu aktiv. Vlastní kapitál podniku je nedostatečný, avšak tato situace je v současném období řešena Zastupitelstvem SMK již schváleným zvýšením základního kapitálu o 3,6 mil. Kč (ocenění bude tento předpokládaný postup současného vlastníka ve svém závěru reflektovat). K vyjádření celkové finanční situace společnosti lze využít tzv. Altmanův index identifikující celkovou finanční situaci podniku. Tento index dosahuje od roku 2015 průměrných hodnot. Hodnoty indexu pod 1,2 znamenají pravděpodobnost bankrotu společnosti. Hodnoty nad 2,9 zařazují společnosti mezi finančně velice zdravé podniky. Interval 1,21 – 2,89 označuje tzv. šedou zónu, kdy nelze přijmout žádnou statisticky podloženou prognózu budoucího vývoje podniku. Pozitivní je vývoj indexu, jenž je dán postupným zreálněním bilance společnosti. Altmanův index

2011 0,23

2012 0,20

2013 0,68

2014 0,47

2015 1,40

Graf: Vývoj tržeb, zisku a přidané hodnoty ve sledovaném období let 2011 až 2015

30

2.3.

Identifikace neprovozního majetku, mimobilančních závazků

Dle zástupců podniku tento nemá zásadní závazky, který nejsou vykazovány v bilanci a nemá ani neprovozní složky majetku. V rámci ocenění z důvodu předpokládané budoucí změny struktury výnosů však byly identifikovány některé majetky, jež nebudou sloužit budoucím činnostem a je na ně možno již dnes pohlížet jako na neprovozní. Jedná se především o následující položky aktiv: 1. Jeden ze dvou družstevních podílů 2. Garáž 3. Pro správu nepotřebný dlouhodobý majetek (auta, počítače), zásoby (pro údržbu), pohledávky (z činností, jež nebudou dále vykonávány) 4. Část peněz na bankovních účtech Na druhé straně společnost bude konfrontována s náklady na útlum činností (odstupné, náklady spojené s prodejem nadbytečného majetku atd.) a eviduje závazek vůči městu (je na něj možno pohlížet jako na určitý podřízený závazek), jenž je v současnosti částečně kapitalizován přes zvýšení základního kapitálu společnosti. Podrobná identifikace a analýza neprovozních aktiv a závazků proběhne v rámci samotného ocenění.

2.4.

Dílčí závěr

Společnost působí na trhu dlouhou dobu. Za dobu své existence si podnik vydobyl určité konkurenční postavení. Tento fakt je dán mezi jinými dlouhodobostí působení na trhu, známostí, obchodními schopnostmi, lokalizací a kvalifikovaným vedením a provozní vyspělostí.

31

Odvětví, ve kterém se podnik pohybuje, se vyznačovalo v minulosti relativní stálostí. V dlouhodobém horizontu lze očekávat stagnaci trhu v objemových jednotkách (vyjma možné příležitosti při doprivatizaci městských bytů v Karviné). Z analýzy potenciálu podniku vyplývá, že tento bude nadále schopen díky podepsaným smlouvám dosahovat určité výše výnosů a bude si nadále schopen udržet, resp. zvýšit rentabilitu na úroveň umožňující dlouhodobé fungování. S ohledem na provedenou analýzu lze konstatovat, že podnik má výnosový potenciál a jeho maximální hodnotu, při které bude maximalizován užitek z jednotlivých podnikem vlastněných výrobních prostředků (ne pouze materiálních), je možno spatřovat ve fungování podniku a pokračování v současné podnikatelské činnosti (Správa). Toto konstatování se projeví ve volbě metody ocenění, resp. při konečném sjednocení výsledků jednotlivých metod ocenění. Silné stránky

Slabé stránky

− smluvně zajištěné činnosti

− současná finanční situace

− tradice

− změna struktury činností

− lokalizace − stabilní pracovní kolektiv Příležitosti

Ohrožení

− získání do správy dalších privatizovaných − ztráta smluvně zajištěných jednotek při bytů − zefektivnění provozu

změně struktury činností − riziko spojené s realizací neprovozního majetku

32

3.

Volba metody ocenění

3.1.

Metody ocenění

V praxi se v zásadě využívá pří oceňování tří základních přístupů:

3.1.1.

Majetkové ocenění

Substanční hodnota podniku je základním oceněním založeným na analýze jednotlivých složek majetku a rozumíme jí souhrn relativně samostatných ocenění jednotlivých složek podniku. Tyto složky přitom oceňujeme podle poměrně objektivních pravidel, k datu ocenění a za předpokladu, že podnik bude pokračovat ve své činnosti. Ve většině případů se tedy snažíme zjistit reprodukční hodnoty jednotlivých aktiv snížené o patřičné opotřebení. Specifickým substančním oceněním je ocenění na bázi likvidačních hodnot, kdy je posuzována substance podniku určeného k utlumení činnosti a rozprodeji jednotlivých složek aktiv a uspokojení všech závazků. Likvidační hodnota je tak vypočtena jako rozdíl součtu všech složek aktiv a součtu všech závazků.

3.1.2.

Tržní metody

Tyto druhy ocenění vycházejí při zjištění hodnoty podniku z porovnání hodnoty předmětu ocenění (hodnoty podniku) s jinými subjekty na trhu. Využívá se zde dostupných informací z kapitálového trhu (tržní ocenění akcií na burze cenných papírů obdobné společnosti jakou oceňujeme) nebo se zjišťují hodnoty již realizovaných transakcí. V podmínkách nefungujícího českého kapitálového trhu a celkově malé ekonomiky, kde je problém najít subjekty či transakce, o kterých je možno říci, že jsou srovnatelné, je využití této metody omezené.

33

3.1.3.

Výnosové ocenění

Tyto metody vycházejí z přesvědčení, že hodnota podniku je určena očekávaným užitkem plynoucím jeho majitelům (popřípadě i věřitelům). Existují tři základní metody výnosového ocenění: −

metoda diskontovaného peněžního toku (DCF), která odvozuje hodnotu podniku od

budoucích výnosů, které se převádějí, z pohledu investora, na současnou hodnotu. Základem je tedy časová hodnota budoucích peněžních toků, −

metoda kapitalizovaných čistých výnosů, která je ve svém přístupu konzervativnější

v porovnání s metodou DCF a vychází z řady minulých upravených hospodářských výsledků, −

kombinované metody, jež se snaží o kombinaci majetkového a výnosového ocenění.

3.2.

Volba metody ocenění

Metodologie ocenění vychází z účelu a předmětu ocenění. Tento odhad je vypracován za účelem zjištění hodnoty společnosti BYTservis - služby, spol. s r.o. v rámci poskytnutí informace zadavateli v procesu předpokládaného prodeje 100% obchodního podílu ve společnosti BYTservis - služby, spol. s r.o. Metodika odhadu musí odrážet běžné postupy, jež užívají investoři na trhu při hodnocení výhodnosti jednotlivých investičních příležitostí. Mezi základní investorské přístupy v případě hodnocení příležitostí svázaných s investováním obzvlášť vhodným patří vyhodnocení na základě budoucích výnosů plynoucích z daného aktiva a rizika s tímto výnosem spojeného. Provedené analýzy a šetření naznačily v roce 2014 a části roku 2015 růst výkonnosti z hlavní činnosti, jež má být do budoucna společností provozována (správa bytových jednotek). Vývoj hospodaření na konci roku 2015 však generoval i v rámci činnosti „správy“ ztrátu. Výnosy této činnosti jsou smluvně zajištěny a lze tudíž předpokládat, že společnost by měla být schopna tyto výnosy při řádném plnění dlouhodobě udržet. Lze předpokládat, že případný kupec společnosti, bude z okruhu konkurenčních subjektů a bude dále schopen nejen

34

využitím úspor z rozsahu zefektivnit provoz společnosti, resp. bude schopen zachovat a využít hlavní generátor hodnoty společnosti, kterým jsou smlouvy s jednotlivými klienty. Dle našeho názoru jsou splněny hlavní předpoklady pro konstatování, že podnik je v dnešním stavu schopen nepřetržitého trvání (going concern). Samozřejmě toto konstatování předpokládá vyřešení historicky vzniklého závazků vůči SMK. S ohledem na provedenou analýzu a výše zmíněné bude pro ocenění části podniku věnující se správě využito výnosové ocenění metodou kapitalizovaných čistých výnosů. Ostatní majetek společnosti, jenž je v současnosti využíván v rámci provozů, jejichž činnost bude utlumena, bude oceněn zvláště a jeho hodnota bude přičtena k výnosové hodnotě hlavní části podniku. V rámci ocenění bude rovněž řešena otázka závazků vůči SMK a rovněž otázka případných nákladů plynoucích z utlumení nevýdělečných činností. Podrobné metodologie jednotlivých ocenění jsou uvedeny v kapitolách věnovaných samotným oceněním.

35

4.

Ocenění podniku

4.1.

Výnosové ocenění provozní části podniku

V následujících kapitolách se budeme věnovat ocenění provozní části podniku, tj. té části, jež by měla být společnosti provozována i po ukončení činnosti středisek „údržba“, „úklid“ a „domovníci“.

4.1.1. Metodologie ocenění kapitalizovanými čistými výnosy (KČV) 4.1.1.1.

Obecný postup v rámci metody KČV

Metoda kapitalizovaných čistých výnosů, která se často nazývá i metodou kapitalizovaných zisků, se opírá o hospodářské výsledky minulých období, případně o budoucí předpokládané hospodářské výsledky podniku. Východiskem jsou výkazy zisku a ztrát a bilance obvykle za posledních 3 až 5 let, resp. finanční plán na období cca 5 let. Časová řada hospodářských výsledků se upravuje na srovnatelnou úroveň způsobem, jehož cílem je odstranit a vyloučit zejména: − mimořádné náklady a výnosy, − nepravidelně se opakující výnosové a nákladové položky, − náklady a výnosy spojené s majetkem, který není nezbytně nutný pro výkon základních činností podniku, − vlivy metodických změn v účetnictví, − vlivy rozpouštění a tvorby ostatních tichých rezerv, − rozdíl účetních odpisů oproti reálnému opotřebení. Upravené hospodářské výsledky je zapotřebí zdanit a přepočíst na srovnatelné ceny k datu ocenění.

36

Řada přepočtených minulých hospodářských výsledků je základem pro výpočet tzv. odnímatelného čistého výnosu, který představuje výši finančních prostředků, které mohou být rozděleny vlastníkům, aniž by byla dotčena podstata podniku. V podniku bude zadržen jen takový rozsah zdrojů, který je nutný pro udržení podstaty. Celý zbývající výnos se předpokládá, že bude rozdělen mezi společníky nebo akcionáře. Podstatou metody je vážený aritmetický průměr minulých upravených, případně plánovaných hospodářských výsledků: K

Trvale odnímatelný čistý výnos =

∑q

t

× ČVt

t =1

kde je: qt – váhy, které určují význam čistého výnosu za jednotlivé roky pro odhad budoucího trvale odnímatelného čistého výnosu ČVt – upravené zjištěné čisté výnosy v jednotlivých letech K – počet minulých let zahrnutých do výpočtu Zásadou je vyloučit extrémní hodnoty z časové řady a ostatním hodnotám přisoudit váhy. Přitom se všeobecně dodržuje zásada, že roky bližší současnosti mají větší váhu. Jakmile máme k dispozici odhad trvalého čistého výnosu, můžeme určit výnosovou hodnotu podniku (Hn), pomocí vzorce pro tzv. věčnou rentu: Hn =

kde je: TCV r

TCV r−g

- trvale odnímatelný čistý výnos, - požadovaná kalkulovaná úroková míra vyjadřující průměrné očekávané riziko

spojené s investicí, g

- předpokládané tempo růstu odnímatelného výnosu v budoucnosti

Hodnota podniku Hn je hodnotou vlastního kapitálu, respektive představuje hodnotu podniku pro jeho vlastníky.

37

4.1.1.2.

Konkrétní postup v rámci ocenění KČV s ohledem na specifikum podniku

Zjištění tržní hodnoty podniku na základě minulých dat ohledně výnosů a nákladovosti není dle našeho názoru v případě společnosti možné, když společnost měla v minulosti jinou strukturu činností a procházela, resp. prochází transformací. Striktní přístup dle metodologie na základě minulých dat by neumožnil zjistit dostatečnou, resp. tržní hodnotu potenciálu společnosti, jež tkví především v uzavřených smlouvách na správu bytových jednotek. V tomto odhadu, v němž použijeme základní postup metodologie budeme výnosy odhadovat individuálně na základě jejich struktury v posledních dvou letech. Náklady společnosti se budeme snažit odvodit z odhadu průměrné rentability v odvětví.

4.1.2. Propočty výnosového ocenění 4.1.2.1.

Predikce tržeb části podniku

V následující tabulce jsou znázorněny hodnoty výnosů společnosti v minulých letech (vyjma příjmů z již prodaných bytových domů). Údaje jsou v tis. Kč. 2011 Úklid výnosy

2012

2013

2014

2015

1 682

1 698

1 625

1 582

Údržba výnosy

14 142

9 893

9 761

8 830

11 615

Správa výnosy

17 257

16 602

15 504

16 856

15 021

365

397

453

446

779

Domovníci výnosy

Společnost předpokládá, že k půli roku 2016, poté co vyprší smlouva s SMK, ukončí činnost střediska úklid, údržba a domovníci. Tyto služby (především údržbu) bude společnost pravděpodobně nadále nabízet, avšak jejich realizací pověří externího dodavatele. Společnost by mohla realizovat provizi ze zprostředkování této činnosti. Ve výnosech nebudeme s tímto uvažovat, když z dnešního pohledu je s těmito výnosy spojena značná nejistota. V další analýze se zaměříme výhradně na výnosy střediska Správa. 38

V následující tabulce jsou uvedeny hodnoty hlavních výnosů, jež meziročně v roce 2015 poklesly (pokud vycházíme ze srovnání konečných dat roku 2014 a 2015). Údaje jsou v tis. Kč. V roce 2015 poklesly meziročně výnosy o tyto hlavní položky: poplatky a právní služby výnosy spojené s SMK servis a odečty vodoměrů Správa domů změna stavu nedokončené výroby prodej majetku bankovní úroky ostatní provozní výnosy

620 120 206 50 460 235 60 84

V případě všech položek je možno konstatovat, že jejich snížení je do budoucna pravděpodobně trvalé (hlavně výnosy z SMK, poplatky a právní služby, nedokončená výroba) nebo se jedná o položky nevztahující se přímo k výnosům z poskytování správy (bankovní úroky, prodej majetku). Lze tedy konstatovat, že pro odhad budoucích nákladů je možno vycházet (po dalších úpravách) z výnosů roku 2015, jež více odrážejí budoucí potenciál provozní části podniku. Výnosy „Správy“ za rok 2015 činily 15 021 tis. Kč. Oproti tržbám v roce 2015 však společnost nebude v budoucnu realizovat tržby ze správy majetku SMK. Tyto tržby činily v roce 2015 celkem cca 3,1 mil. Kč. Na základě výše vytvořené konstrukce tak lze předpokládat schopnost společnosti realizovat v budoucnu tržby na úrovni odpovídající cca 11 900 tis. Kč S ohledem na zjištěné závěry ohledně potenciálu a výkonnosti podniku, účel ocenění a volbu metody ocenění bude do budoucna uvažováno se zachováním této výše tržeb. Možnou tržní příležitost spojenou s doprivatizací bytového fondu nebudeme brát v úvahu. Jednak se společnosti v poslední době nedařilo získávat další jednotky do správy a na trhu částečně ztrácela a také existuje naopak riziko ztráty části smluv v případě změny majitele celé společnosti.

39

4.1.2.2.

Odvození hodnoty nákladů, resp. rentability

V následující tabulce je znázorněn výpočet rentability tržeb realizované společností z činnosti správy v minulých letech. 2011 17 257 -1 767 -10%

Správa výnosy v tis. Kč Správa zisk v tis. Kč Rentabilita tržeb

2012 16 602 -2 311 -14%

2013 15 504 -4 295 -28%

2014 16 856 1 291 8%

2015 15 021 -1 174 -8%

Z tabulky je zřejmé, že středisko Správa bylo pro společnost do roku 2013 velice ztrátové. V roce 2014 došlo k optimalizaci především v oblasti osobních nákladů a rentabilita se zásadním způsobem zvýšila. Přesto rentabilita nedosahovala ani v roce 2014 hodnot, jež jsou obvyklé v odvětví. V roce 2015 došlo k zásadnímu poklesu rentability z již komentovaných důvodů. Z informací získaných zpracovateli tohoto odhadu bylo zjištěno, že se rentabilita při zajišťování správy bytového fondu může pohybovat v intervalu 10 až 20 %. Velice těžce však lze tento údaj odvodit na základě analýzy účetních závěrek konkurenčních společností, když tyto (i když zveřejňují své závěrky ve Sbírce listin) mají většinou více činností a vlastní nemovité majetky, což znemožňuje srovnání. V rámci zpracování odhadu byly zjišťovány hodnoty rentability u hlavních konkurentů na trhu. Jejich hospodářské výsledky však nebylo možno považovat za relevantní s ohledem na výše uvedené. Jedinou společností, u níž bylo možno odvodit relevantní závěry, když má obdobnou strukturu aktiv, činností i rozsah výnosů, byla společnost Bytservis, s.r.o. z Jihlavy. Tato společnost realizovala v letech 2011, 2012, 2013 a 2014 rentabilitu tržeb na úrovni 10 %, 15 %, 15 % a 18 %. Tyto údaje potvrzují výše uvedené o schopnosti dosahovat v odvětví rentability tržeb mezi 10 % a 20 % (i když jsme si vědomí možných rozdílností v cenových hladinách služeb, struktuře výnosů atd.). S ohledem na výše provedenou analýzu a dosahovanou rentabilitu „Správy“ v roce 2014 budeme v dalších propočtech uvažovat se schopností společnosti dosahovat v

budoucnu rentability tržeb na úrovni 10 %. Tato hodnota na dolní hranici zjištěného intervalu byla zvolena s ohledem na minulou nízkou úroveň nedosahující ani této úrovně a

40

také s ohledem na možná rizika spojená se změnou struktury činností společnosti a rovněž se změnou vlastníka společnosti. 4.1.2.3.

Přepočet daňové povinnosti části podniku

Zjištěné hospodářské výsledky budou zdaněny sazbou daně z příjmů právnických osob ve výši 19 %, a to s ohledem na předpokládanou dlouhodobou úroveň daňové sazby v budoucnu. Se zdaněním vyplácených podílů na zisku ve výši 15% nebylo s ohledem na metodologii ocenění, daňové zákony a účel ocenění uvažováno. 4.1.2.4.

Zjištění hodnoty trvale odnímatelného čistého výnosu

Následující tabulka znázorňuje propočet trvale odnímatelných výnosů. Výnosy společnosti Kalkulovaná budoucí rentabilita tržeb Hrubý zisk Daňová sazba Odnímatelný čistý výnos

4.1.2.5.

v tis. Kč 11 900 10% 1 190 19% 964

Zjištění výnosové hodnoty provozní části podniku

Hodnota podniku bude dále vypočtena diskontováním trvale odnímatelného čistého výnosu kalkulovanou úrokovou mírou. Kalkulovaná úroková míra, která v podstatě

představuje požadovanou výnosnost investora, jenž „kupuje“ podnik, byla určena na základě provedených analýz, znalostí vnitřního a vnějšího prostředí podniku, možného budoucího vývoje hospodaření i vývoje vnějších proměnných ovlivňujících podnik. Kalkulovaná úroková míra byla zjišťována na úrovni nákladů vlastního kapitálu. Diskontní sazba v podobě nákladů vlastního kapitálu bude použita pro zjištění současné hodnoty budoucích volných peněžních toků pro vlastníky.

41

Propočet nákladů vlastního kapitálu Náklady na vlastní kapitál se vypočtou na základě modelu CAPM (metodologie viz odborná literatura) z tržních dat kapitálového trhu Spojených států (USA) a Evropy s převedením jeho hodnot na podmínky České republiky. Základní vzorec modelu CAPM pro výpočet nákladů vlastního kapitálu s převedením hodnot na podmínky České republiky má formu: NVK = RF + beta × RP + RPZ + R, kde RF ……… bezriziková úroková sazba (dle dlouhodobých státních dluhopisů; v našem propočtu jsme použili výnosnost amerických dlouhodobých obligací ve výši 2,53 %; pramen: http://www.federalreserve.gov/releases/h15/) beta ……. vyjadřuje citlivost vůči různým faktorům systematického (tržního) rizika (pro obor „Real Estate (Operations & Services)“ dle amerického odvětvového průměru má koeficient „nezadluženého“ beta hodnotu 0,95; pramen: www.damodaran.com) RP ……… prémie za tržní riziko (riziková prémie kapitálového trhu USA ve výši 6,0 %; pramen: www.damodaran.com) RPZ ……… riziková prémie země (pro ČR ve výši 1,05 %; pramen: www.damodaran.com) R ……… různé hodnoty přirážek za malou společnost, společnost s nejasnou budoucností, nižší likviditu vlastnických podílů apod. (v našem případě bylo kalkulováno s prémií ve výši 6,7 % za malou tržní kapitalizaci, jež byla odhadnuta na základě údajů z vědeckých článků zabývajících se touto problematikou, viz M.Mařík a kol.: Metody oceňování podniků pro pokročilé, Ekopress 2011, str. 434)

Náklady vlastního kapitálu stanoveny na základě metody CAPM ve sledované období činí 15,98 %. Náklady kapitálu je potřeba korigovat o hodnotu předpokládané dlouhodobé inflace. Obvykle se v tomto případě využívá inflačního cíle ČNB ve výši 2 % p.a. S ohledem na dlouhodobé neplnění tohoto cíle (a předpoklad o jeho nenaplnění ani ve střednědobém období) a s ohledem na horší než ještě v říjnu 2015 plánované výsledky střediska „Správa“ budeme korigovat náklady kapitálu o předpokládanou dlouhodobou inflaci ve výši „pouze“ 1 %. V tomto případě tedy činí kalkulovaná úroková míra 14,98 %.

42

Níže uvedená tabulka znázorňuje propočet nákladů vlastního kapitálu na základě znázorněného vztahu a jednotlivých tržních veličin. rf (výnosnost dluhopisů USA) Beta Riziková prémie kap. trhu USA Rating Riziková prémie země Riziková přirážka za strukturu odběratelů Riziková přirážka z titulu finanční situace Riziková přirážka za menší kapitalizaci Poměr cizího a vlastního kapitálu Daňová sazba Beta zadlužené Náklady vlastního kapitálu Předpokládaná dlouhodobá inflace Náklady vlastního kapitálu očištěné o inflaci

NVK 2,53% 0,95 6,00% A1 1,05% 0,0% 0,0% 6,7% 0% 19% 0,95 15,98% 1,00% 14,98%

Ve sledovaném období nevykazovala Správa růstový trend na úrovní výnosů. Analýza potenciálu podniku nezjistila ani významné tržní a vnitřní příležitosti umožňující předpoklad skokového zvýšení budoucích výnosů. V modelu tak bude kalkulováno s předpokládaným reálným tempo růstu odnímatelného výnosu v budoucnosti (g) ve výši 0 %. Hodnota části podniku je vypočtena dle vzorce: Hodnota podniku =

964 = 6 434 tis. Kč 0,1498 - 0,00

Zjištěná výnosová hodnota části podniku „Správa“ společnosti BYTservis - služby, spol. s r.o. činí k datu ocenění celkem 6 434 tis. Kč.

4.2.

Zjištění hodnoty neprovozního majetku, resp. závazků

Jak již bylo uvedeno, společnost vlastní následující neprovozní aktiva: 1. Jeden ze dvou družstevních podílů 2. Garáž

43

3. Pro správu nepotřebný dlouhodobý movitý majetek (auta, počítače), zásoby (pro údržbu), pohledávky (vztahující se k údržbě) 4. Část peněz na bankovních účtech Na druhé straně společnost bude konfrontována s náklady na útlum činností (odstupné) a eviduje závazek vůči městu (je na něj možno pohlížet jako na určitý podřízený závazek), jenž bude částečně kapitalizován po datu ocenění v tomto odhadu.

4.2.1. Ocenění družstevních podílů a garáže Ocenění nemovitostí je rozděleno na tři samostatné celky – tj. ocenění členských práv a povinností k nebytovým prostorům v domě č.p. 602-605 (nebytové prostory Prameny 602605), ocenění členských práv a povinností k nebytovým prostorům v domě č.p. 606-609 (nebytové prostory Kosmonautů 606-609) a ocenění samostatného pozemku s budovou garáže.

Údaje o oceňovaných nemovitostech 1.) Předmětem hodnocení je stanovení obvyklé ceny členských práv a povinností k těmto nebytovým prostorům v domě č.p. 602-605 (ul. Prameny): • • • •

nebyt. prostory č. 502 v domě č.p. 602/22, o rozloze 96,02 m2 nebyt. prostory č. 501 v domě č.p. 603/24, o rozloze 122,93 m2 nebyt. prostory č. 501 v domě č.p. 604/26, o rozloze 102,61 m2 nebyt. prostory č. 501 v domě č.p. 605/28, o rozloze 89,73 m2

Jedná se o prostory v suterénu, resp. sníženém přízemí šestipodlažního bytového domu na pozemku parc.č. 497/56 v k.ú. Karviná-město, obec Karviná, část Ráj, při ulici Prameny. Ke dni ocenění jsou prostory užívány družstevníkem, resp. zadavatelem, a to pro administrativu se zázemím. Nosná konstrukce domu je panelová, dům byl postaven v roce 1962. Ke dni ocenění je ve velmi dobrém stavu po revitalizaci provedené v roce 2014. Hodnocené prostory jsou v dobrém, zachovalém stavu, s pravidelnou údržbou (poslední úpravy prostor byly provedeny v roce 2009). Nebytové prostory jsou napojeny na elektro, vodu, plyn a kanalizaci. Vytápění je zajištěno z centrálního zdroje tepla, ohřev vody je zajištěn rovněž z CZT nebo 44

elektrickými bojlery. Souhrnná výměra užitných ploch hodnocených nebytových prostor v suterénu domu činí 411,29 m2 (jedná se o veškeré užitné plochy v suterénu domu). 2.) Dále se jedná o stanovení obvyklé ceny členských práv a povinností k těmto nebytovým prostorům v domě č.p. 606-609 (ul. Kosmonautů): • • • •

nebyt. prostory č. 502 v domě č.p. 606/35, o rozloze 81,05 m2 nebyt. prostory č. 501 v domě č.p. 607/37, o rozloze 72,3 m2 nebyt. prostory č. 501 v domě č.p. 608/39, o rozloze 91,13 m2 nebyt. prostory č. 501 v domě č.p. 609/41, o rozloze 82,43 m2

Jedná se o prostory v suterénu, resp. sníženém přízemí šestipodlažního bytového domu na pozemku parc.č. 497/61 v k.ú. Karviná-město, obec Karviná, část Ráj, při ulici Kosmonautů. Ke dni ocenění jsou prostory užívány družstevníkem, resp. zadavatelem, a to pro administrativu se zázemím. Nosná konstrukce domu je panelová, dům byl postaven v roce 1962. Ke dni ocenění je ve velmi dobrém stavu po revitalizaci provedené v roce 2014. Hodnocené prostory jsou v dobrém, zachovalém stavu, s pravidelnou údržbou (poslední úpravy prostor byly provedeny v roce 2009). Nebytové prostory jsou napojeny na elektro, vodu, plyn a kanalizaci. Vytápění je zajištěno z centrálního zdroje tepla, ohřev vody je zajištěn rovněž z CZT nebo elektrickými bojlery. Souhrnná výměra užitných ploch hodnocených nebytových prostor v suterénu domu činí 326,91 m2 (jedná se o převážnou část užitných ploch v suterénu domu). 3.) Dále se jedná o stanovení obvyklé ceny pozemku parc.č. 377/2, jehož součástí je garáž bez č.p./č.ev., vše zapsáno na výpisu z katastru nemovitostí č. 4346 pro k.ú. Karviná-město, obec Karviná. Oceňovaná garáž je situována mimo klasickou řadovou zástavbu a nachází se v prostoru mezi ulicemi Ostravská a Alšova, při výjezdu z centra města Karviná ve směru na Ostravu. Objekt je samostatně stojící, resp. navazuje od východu na další provozní objekt, se kterým tvoří severní hranici menšího provozního areálu. Stavba je určena pro parkování jednoho osobního vozidla, v minulosti byla rovněž užívána

45

jako dílna. Stavba je zděná, se zastavěnou plochou 30 m2 (vnitřní užitná plocha je o výměře 23 m2). Garáž je napojena pouze na rozvody elektro (230 i 400V), v minulosti byla vytápěna ze sousedního objektu ústředním vytápěním, ke dni ocenění pouze el. přímotopy. Staří budovy je odhadem 40 let. Nemovitost je ke dni ocenění v průměrném stavebně-technickém stavu, s mírně zanedbanou údržbou. Ocenění je provedeno za účelem zjištění obvyklé (tržní) ceny oceňovaných nemovitostí. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: • • •

metoda nákladového ocenění tj. zjištění věcné hodnoty metoda výnosová metoda srovnávací

Ke stanovení jednotkové ceny nebytových prostor, resp. garáže, bylo použito metodiky vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, bez použití koeficientu polohy a trhu, případně ukazatelů THU společnosti RTS Brno.

Souhrnné ocenění obvyklé ceny členských práv a povinností k těmto nebytovým prostorům v domech č.p. 602-609 v k.ú. Karviná-město. Hodnocené nemovitosti jsou částečně srovnatelné s obdobnými nebytovými prostorami, jednotkami a objekty pro nebytové účely v Karviné a okolí. Umístěním, vybavením a stavem se řadí do střední cenové kategorie, výhodou je poloha nemovitosti s dobrým dopravním napojením, vzdálenost od stanice MHD, dobrý dosah centra města, dobrý stav a vybavení objektů. Negativní vliv na cenu obvyklého nájemného má převis nabídky nad poptávkou nebytových prostor v Karviné (obdobně i u objektů garáží) a právní stav nemovitosti („družstevní vlastnictví“ nebytových prostor). Nemovitosti obdobného charakteru se běžně pronajímají, obvyklé nájemné se u srovnatelných prostor pro administrativu se zázemím pohybuje v rozmezí 600 až 1 200 Kč/m2/rok užitné plochy.

46

Podle provedeného průzkumu a analýzy trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovitosti, srovnatelné nebytové prostory, jednotky, příp. objekty, v průměru od 2 500 do 10 000 Kč za 1 m2 užitné plochy. V rámci analýzy trhu byly zjištěny následující prodeje nebo nabídky v realitní inzerci: •

prodej nebytových jednotek v 1.NP – ul. V Aleji, Karviná – jednotkové ceny 7 000 až 8 000 Kč/m2

•

realitní inzerce – původní nebytový objekt (kulturní dům), ul. Dělnická, Havířov – jednotková cena 2 864 Kč/m2

•

realitní inzerce – původní nebytový objekt (škola), ul. Komunardů, Havířov – jednotková cena 6 618 Kč/m2

•

realitní inzerce – víceúčelový nebytový objekt, ul. Mickiewiczova, Havířov – jednotková cena 5 299 Kč/m2

•

realitní inzerce – nebytová jednotka (prodejna), širší centrum Karviné – jednotková cena 9 950 Kč/m2

•

realitní inzerce – nebytový objekt (kanceláře a restaurace), Karviná – jednotková cena 10 556 Kč/m2

U garáží se srovnávací cena pohybuje v rozmezí od 60 000 do 120 000 Kč za garáž (2 500 až

5 500 Kč/m2). Rekapitulace zjištěných cen - Prameny 602-605: Věcná hodnota:

4 402 690 Kč

Výnosová hodnota:

1 661 940 Kč

Srovnávací hodnota:

1 849 500 Kč (což odpovídá jednotkové ceně 4 500 Kč/m2)

Rekapitulace zjištěných cen - Kosmonautů 606-609: Věcná hodnota:

3 499 440 Kč

Výnosová hodnota:

1 460 640 Kč


1 635 000 Kč (což odpovídá jednotkové ceně 5 000 Kč/m2)

Rekapitulace zjištěných cen pozemku vč. garáže (ul. Ostravská): Věcná hodnota (vč. pozemku):

181 370 Kč


92 000 Kč (což odpovídá jednotkové ceně 4 000 Kč/m2) 47

Závěr: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a výše uvedených skutečností, s ohledem na umístění nemovitostí, vzhledem k jejich stavebně-technickému stavu, vybavení, způsobu využití objektů a právnímu stavu (v případě ocenění členských práv a povinností k nebytovým prostorům v domech), odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši srovnávací hodnoty, která v tomto případě nejlépe odpovídá tržní, tedy obvyklé ceně v daném místě, a to (po zaokrouhlení): − 1,85 mil. Kč v případě členských práv a povinností k těmto nebytovým prostorům v domě č.p. 602-605 (Prameny 602-605) − 1,64 mil. Kč v případě členských práv a povinností k těmto nebytovým prostorům v domě č.p. 606-609 (Kosmonautů 606-609) − 90 tis. Kč v případě pozemku parc.č. 377/2, jehož součástí je garáž bez č.p./č.ev. (garáž na ul. Ostravská) V období zpracování odhadu nebylo rozhodnuto, který členský podíl bude předmětem převodu, resp. který prostor bude společností nadále využíván. V rámci ocenění budeme předpokládat, že společnost bude odprodávat družstevní podíl v domě č.p. 606-609, když dle sdělení vedení společnosti v druhém družstvu se zdají být pro společnost lepší podmínky fungování.

Hodnota neprovozních družstevních podílu a garáže tak v rámci ocenění činí 1 730 tis. Kč.

4.2.2. Neprovozní dlouhodobý movitý majetek, zásoby, pohledávky 4.2.2.1.

Ocenění neprovozního movitého majetku

Předmětem ocenění je soubor hmotného movitého majetku pořízeného jako nový současným vlastníkem, který tvoří výpočetní technika a motorová vozidla. Tento majetek nebude nadále využíván od poloviny roku 2016 k činnosti společnosti.

48

tabulka - identifikace výpočetní techniky inv. č. 2529 2543 2617 2631 2660

název PC RON ,Windows,Office PC RON,Windows,Office PC Intel,Windows,Office PC Ron Intel,Windows + Of PC fujitsu

r. výr. 2009 2009 2010 2011 2013

tabulka - identifikace motorových vozidel typ - značka VIN SPZ cm3/kW/palivo RENAULT KANGO VF1KC0WBF31715295 2T6 1359 1 149/55 BA 95 RENAULT KANGO VF1KC1DBF33162125 3T1 3938 1 149/55 BA 95 RENAULT MASTER VF1FDCWM636613125 4T3 7400 2 463/73/NM RENAULT KANGO VF1FC0FAF34520264 3T9 2272 1 149/43/ BA 95

r. výr. ujeté km 2004 119 888 95 040 2005 2006 108 751 59 034 2006

S ohledem na charakter oceňovaného souboru movitého majetku, jeho umístění, aktuální tržní prostředí a zejména účel ocenění zastáváme názor, že hledaná tržní hodnota majetku by měla vycházet z věcné podstaty předmětu ocenění a účetní hodnoty. Vzhledem k tomu se znalci rozhodli aplikovat substanční model ocenění ve stavu chodu pro cenění hmotného movitého majetku a pro ocenění motorových vozidel porovnávací modelem ocenění. 4.2.2.1.1. Substanční metoda oceňování Pro oceňovaná zařízení bylo zvoleno zařazení do amortizačních skupin dle předpokládané životnosti majetku (Komentáře k oceňování movitých věcí, autor ing. Krejčíř). Technická hodnota zařízení se stanoví podle vzorce: TH = (( THN x (100-ZA) x (100 +/- PS ) /104) THN- výchozí technická hodnota ZA - základní amortizace PS - přirážky nebo srážky dle zjištěného skutečného stavu oceňovaného zařízení CP- cena pořizovací

49

Výchozí technická hodnota je technická hodnota nového zařízení nebo zařízení po generální opravě ve vztahu k hodnotě zařízení továrně nového. Výchozí technická hodnota továrně nového zařízení se stanoví ve výši 100% a u zařízení po generální opravě provedené ve specializované opravně ve výši 90 %. Základní amortizace je snížení technického života zařízení v procentech stanovených podle amortizačních stupnic nebo amortizačních křivek v závislosti na stáří nebo provozování zařízení. Výchozí cena (CN): pojem pro cenu nové věci, bez odpočtu opotřebení. Pokud se oceňované zařízení stejného nebo podobného typu vyrábí je výchozí cena stanovena jako cena reprodukční a to na základě ceníku prodejce stejného nebo obdobného zařízení, včetně příslušenství. V případě že oceňované zařízení identického typu se nevyrábí je výchozí cena stanovena přepočtem z historické pořizovací ceny. Výchozí cena se stanoví přepočtem pořizovací ceny zařízení, která se přepočítává indexem růstu cen v příslušném oboru od doby pořízení do data ocenění. Indexy růstu cen jsou pravidelně vydávány Českým statistickým úřadem. Rozhodující je doba pořízení a cenový údaj k tomuto datu cenovou základnu tvoří cenová úroveň roku 1989. Stroje a zařízení pořízené do roku 1975 jsou upraveny na cenovou úroveň roku 1989 koeficientem 1,5. Stroje a zařízení pořízené do roku 1989-1991 jsou upraveny na úroveň cen roku 1991 pomocí cenového přepočtu s využitím strukturního modelu č. 226/91. Algoritmus cenového přepočtu CN = PC * C * (K1 * K2 * K3 * …….Kx) CN – výchozí cena stroje nebo zařízení pro stávající rok ocenění PC – pořizovací cena stroje nebo zařízení v roce pořízení C – výsledný cenový index (aritmetický průměr) cenového růstu třídy oboru příslušného stroje nebo zařízení dle Strukturního přepočtu č. 226/91 v návaznosti na vyhlášku č. 586/90 Sb. FMF o odpisování základních prostředků (tj. v roce 1989-1991) K – indexy růstu cen dle ČSÚ Výše popsaná metodologie stanovení výchozí ceny pro ocenění hmotného movitého majetku z historické pořizovací ceny je uvedena v publikaci: Metodická pomůcka oceňování strojů a 50

strojního zařízení pro účely technického znalectví, autor Doc. Ing. Radek Knoflíček, vydané Vysokým učením technickým v Brně r roce 1999. Cena časová se stanoví na základě vztahu: CČ = (CN x TH)/100 Výpočet obvyklé ceny (CO) CO = CČ x Kp Koeficient prodejnosti (Kp) vyjadřuje poměr průměrných cen prodejních k průměrným cenám časovým v posuzovaném období v dané lokalitě. V případě, kdy není oceňované zařízení z podstatné části předmětem běžného prodeje, nelze z dostupných informací stanovit koeficient prodejnosti na základě výpočtu ze srovnatelných transakcí. Odhadce proto zvolil koeficient prodejnosti na základě odborné rozvahy a s ohledem na účel ocenění, zvolená hodnota tedy vyjadřuje jeho subjektivní názor na prodejnost oceňovaného zařízení.

Poznámka: pokud oceňovaný majetek není předmětem běžného prodeje, nelze vypočítat koeficient prodejnosti. V takovém případě lze obvyklou cenu stanovit jen přibližně. 4.2.2.1.1. Porovnávací model ocenění Porovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním se stejnými nebo obdobnými k datu ocenění volně prodávanými věcmi na základě řady hledisek, např. druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, podmínek výroby apod. Cílem porovnávací metody je, aby odhadce se znalostí trhu v daném místě a čase zvolil přiměřené porovnávací majetky. 4.2.2.1.2. Zjištění obvyklé ceny předmětu ocenění Aplikací zvolených modelů ocenění byla znalcem určena hodnota předmětného souboru movitého majetku, která by se měla stát klíčovým parametrem pro stanovení výše kupní ceny. Položkové stanovení hodnoty souboru oceňovaného majetku dle jednotlivých skupin je uvedeno v následujících tabulkách.

51

tabulka - rekapitulace ocenění výpočetní technika inv. č. 2529 2543 2617 2631 2660

název PC RON ,Windows,Office PC RON,Windows,Office PC Intel,Windows,Office PC Ron Intel,Windows + Of PC fujitsu CELKEM

r. výr. 2009 2009 2010 2011 2013

CP 12 890,00 15 288,00 18 200,00 21 373,00 21 431,00

ZA 90 90 90 80 60

PS 0 0 0 0 0

THN 100 100 100 100 100

TH 10 10 10 20 40

CČ v E 1 289 1 529 1 820 4 275 8 572

Kp 0,8 0,8 0,8 0,9 0,9

CO 1 031 1 223 1 456 3 847 7 715 15 272

Tabulka - rekapitulace ocenění motorových vozidel typ - značka RENAULT KANGO RENAULT KANGO RENAULT MASTER RENAULT KANGO

SPZ 2T6 1359 3T1 3938 4T3 7400 3T9 2272

CELKEM

r. výr. CO 2004 42 975 2005 42 314 2006 100 000 2006 52 231 237 520

4.2.3. Ocenění zásob Společnost eviduje zásoby v objemu 192 tis. Kč. Tyto zásoby jsou především využívány střediskem Údržba a lze tudíž předpokládat, že budou v následujícím období zbytné. Tento druh zásob je obvykle velice obtížně zpeněžitelný, když zásoby postrádají garance a navíc je nutné soubor velkého množství různých druhů zásob odprodat jako celek, když jiný způsob by vedl ke zvýšeným prodejním nákladům. S ohledem na tyto předpoklady odhadujeme hodnotu zásob ve výši 30 % jejich pořizovací hodnoty, tj. 58 tis. Kč.

4.2.4. Ocenění pohledávek Neprovozní pohledávky jsou tvořeny pohledávkami plynoucími z činnosti střediska Údržby. Jedná se většinou o bonitní pohledávky (za městem a družstvy). Nebonitní pohledávky ve výši 17 tis. Kč byly korigovány ze 100 %. Celková hodnota neprovozních pohledávek činí 609 tis. Kč. 52

4.2.5. Neprovozní finanční prostředky Společnost eviduje k datu ocenění celkem 7 659 tis. Kč finančních prostředků v pokladně a na běžných účtech. Závazků z titulu běžného provozu společnost eviduje pak pouze 2 293 tis. Kč. V ocenění budeme uvažovat, že okamžitá likvidita by měla být na úrovni 80 % závazků, tj. provozních finančních prostředků k datu ocenění je 1 834 tis. Kč a neprovozních tedy 5 825 tis. Kč. Likvidita na uvažované úrovni je vysoká, avšak je nutno rovněž zohlednit fakt, že společnost prochází transformací a s realizovanou restrukturalizací vzniknou pravděpodobně další náklady spojené s rozprodejem majetku, stěhováním, daňovými konsekvencemi, případnou ztrátou klientů apod. Určitý finanční polštář společnost tedy potřebuje. Obdobné společnosti navíc mají vyšší likviditu, než je obvykle uváděná optimální hodnota pohotové likvidity v ekonomické literatuře ve výši 10 % až 50 % krátkodobých závazků.

4.2.6. Rekapitulace ocenění neprovozních aktiv Neprovozní aktiva v tis. Kč: Družstevní podíl Garáž Movité věci Zásoby Pohledávky Neprovozní finanční prostředky Celkem

Nominál 1 640 90 253 58 609 5 825 8 475

SH 1 414 78 218 50 525 5 825 8 109

S ohledem na fakt, že většina aktiv bude určena ke zpeněžení až po ukončení činnosti údržby a navíc proces rozprodeje bude časově náročný, musí být zjištěna současná hodnota (SH) budoucích příjmů z rozprodeje majetku. V rámci propočtu současné hodnoty byl přijat předpoklad, že rozprodej majetku bude trvat jeden rok a rizikovost (diskontní sazba) byla odvozena z rizikovosti provozní části podniku, tj. 16 %. Zjištěná hodnota neprovozních aktiv společnosti činí 8 109 tis. Kč.

53

4.2.7. Analýza hodnoty neprovozních závazků Společnost eviduje k datu ocenění 10 929 tis. Kč závazků. Z této sumy činí závazek evidovaný vůči SMK celkem 8 636 tis. Kč (neprovozní závazek), tzn., že pouze 2 293 tis. Kč je objem závazků z titulu běžného provozu. Společnost uvažuje s odstupným a ostatními náklady propuštěných zaměstnanců ve výši vytvořené rezervy na konci roku 2015, tj. celkem 1 377 tis. Kč. Kromě toho je v závazcích společnosti ke konci roku 2015 rovněž závazek z titulu již proúčtovaného odstupného ve výši 118 tis. Kč. Hodnota neprovozních cizích zdrojů činí k datu ocenění celkem 10 131 tis. Kč (součet 8 636 tis. Kč, 1 377 tis. Kč a 118 tis. Kč).

4.3.

Souhrnné zjištění hodnoty podniku

Následující tabulka uvádí konečný propočet hodnoty podniku jakou součet hodnoty provozní části podniku (Správa), neprovozní části podniku a neprovozních závazků. Provozní část podniku (Správa) Neprovozní aktiva Neprovozní závazky Odstupné (rezrva + již zúčtované) Hodnota podniku celkem

v tis. Kč 6 434 8 109 -8 636 -1 495 4 412

Zjištěná tržní hodnota společnosti BYTservis - služby, spol. s r.o. činí k 31. 12. 2015 celkem 4 412 tis. Kč.

Zastupitelstvo SMK rozhodlo na svém březnovém zasedání o zvýšení základního kapitálu BSS o 3 600 tis. Kč. V této výši by následně měly být započítány pohledávky SMK za BSS s pohledávkou BSS z titulu vkladové povinnosti SMK. Pokud by toto navýšení základního kapitálu bylo uskutečněno, pak by výše zjištěná hodnota společnosti byla vyšší o hodnotu zvýšení základního kapitálu a činila by 8 012 tis. Kč, resp. po zaokrouhlení 8 000 tis. Kč.

54

5.

Závěr

Toto odborné posouzení bylo zpracováno za účelem zjištění tržní hodnoty 100% obchodního podílu ve společnosti BYTservis - služby, spol. s r.o., IČ: 476 70 860, se sídlem Prameny 603/24, Ráj, 734 01 Karviná. Vlastník 100% obchodního podílu, tj. Statutární město Karviná, zvažuje odprodej obchodního podílu, resp. společnosti a tento odhad má sloužit poskytnutí informace zadavateli ohledně možné tržní hodnoty obchodního podílu. Dle předložených podkladových materiálů, na základě uvedené metodiky oceňování a výše provedeného rozboru k datu ocenění, tj. k 31. 12. 2015, konstatujeme, že zjištěná hodnota

společnosti BYTservis - služby, spol. s r.o., činí: 4 412 tis. Kč, slovy: čtyřimilionyčtyřistadvanácttisíckorunčeských. Tato hodnota odráží současný stav majetku a závazků podniku společnosti BYTservis - služby, spol. s r.o., jeho výkonovou stránku, postavení na trhu a způsob řízení.

V případě uskutečnění zvýšení základního kapitálu BSS o 3 600 tis. Kč dle rozhodnutí Zastupitelstva SMK ze dne 15. 3. 2016 bude činit tržní hodnota společnosti BYTservis služby, spol. s r.o. celkem 8 000 tis. Kč, slovy: osmmilionůkorunčeských. V Ostravě dne 30. 3. 2016

Ing. René Urbaniec člen představenstva ústavu

Zpracovatelé ocenění: Ing. René Urbaniec, Ing. František Vlček, Václav Bubeníček

55

Přílohy

1. Výpis z obchodního rejstříku podniku BYTservis - služby, spol. s r.o. 2. Rozvaha a výkaz zisků a ztrát podniku BYTservis - služby, spol. s r.o. k 31. 12. 2015 3. Výkazy zisků a ztrát a rozvahy podniku (v netto hodnotách) za období let 2011 až 2015

56

7HQWRY½SLV]YHęHMQ½FKUHMVWęNįHOHNWURQLFN\SRGHSVDO.UDMVN½VRXGY2VWUDYÛ>,Ì@GQHY (39LGHRK7[WNQT;HQ\85U(J

9¿SLV ]REFKRGQ¯KRUHMVWě¯NXYHGHQ«KR .UDMVN¿PVRXGHPY2VWUDYÝ RGG¯O&YORŀND

'DWXP]£SLVX 6SLVRY£]QDÏND 2EFKRGQ¯ILUPD 6¯GOR ,GHQWLILNDÏQ¯Ï¯VOR 3U£YQ¯IRUPD 3ěHGPÝWSRGQLN£Q¯

OLVWRSDGX &YHGHQ£X.UDMVN«KRVRXGXY2VWUDYÝ %<7VHUYLVVOXŀE\VSROVUR 3UDPHQ\5£M.DUYLQ£ 6SROHÏQRVWVUXÏHQ¯PRPH]HQ¿P ]HGQLFWY¯ VLOQLÏQ¯PRWRURY£GRSUDYDQ£NODGQ¯ YQLWURVW£WQ¯GRSUDYDSURYR]RYDQ£YR]LGO\GRWbFHONRY«KPRWQRVWL YRGRLQVWDODW«UVWY¯WRSHQ£ěVWY¯ Y¿UREDREFKRGDVOXŀE\QHXYHGHQ«YSě¯ORK£FKDŀŀLYQRVWHQVN«KR]£NRQD ]£PHÏQLFWY¯Q£VWURM£ěVWY¯ NOHPS¯ěVWY¯DRSUDYDNDURVHUL¯ PRQW£ŀRSUDY\UHYL]HD]NRXģN\SO\QRY¿FK]Dě¯]HQ¯DSOQÝQ¯Q£GRESO\Q\ PRQW£ŀRSUDY\UHYL]HD]NRXģN\HOHNWULFN¿FK]Dě¯]HQ¯ WHFKQLFNRRUJDQL]DÏQ¯ÏLQQRVWYREODVWLSRŀ£UQ¯RFKUDQ\ SURY£GÝQ¯VWDYHEMHMLFK]PÝQDRGVWUDĊRY£Q¯ Y¿UREDLQVWDODFHRSUDY\HOHNWULFN¿FKVWURMıDSě¯VWURMıHOHNWURQLFN¿FKD WHOHNRPXQLNDÏQ¯FK]Dě¯]HQ¯ SRNU¿YDÏVWY¯WHVDěVWY¯ ÏLQQRVW¼ÏHWQ¯FKSRUDGFıYHGHQ¯¼ÏHWQLFWY¯YHGHQ¯GDĊRY«HYLGHQFH VLOQLÏQ¯PRWRURY£GRSUDYDQ£NODGQ¯YQLWURVW£WQ¯SURYR]RYDQ£YR]LGO\RQHMYÝWģ¯ SRYROHQ«KPRWQRVWLGRWXQ\YÏHWQÝ WUXKO£ěVWY¯SRGODK£ěVWY¯

6WDWXW£UQ¯RUJ£Q -HGQDWHO b

3RÏHWÏOHQı =SıVREMHGQ£Q¯ 'R]RUÏ¯UDGD ÎOHQGR]RUÏ¯UDG\ b

5(17$2758%29GDWQDUě¯MQD ÏS3HWURYLFHX.DUYLQ« 'HQY]QLNXIXQNFHOLVWRSDGX -HGQDWHO]DVWXSXMHVSROHÏQRVWVDPRVWDWQÝYHYģHFK]£OHŀLWRVWHFK

3(750$/-85(.GDWQDU¼QRUD ÎDMNRYVN«KR0L]HURY.DUYLQ£ 'HQY]QLNXÏOHQVWY¯EěH]QD

3ěHGVHGDGR]RUÏ¯ UDG\ b

5$'(.256=8/,.GDWQDU¼QRUD 6ORYHQVN£+UDQLFH.DUYLQ£ 'HQY]QLNXIXQNFHEěH]QD 'HQY]QLNXÏOHQVWY¯EěH]QD ÎOHQGR]RUÏ¯UDG\

b

%F0,/26/$93$:/,&$GDWQDUOLVWRSDGX %RURYVN«KR5£M.DUYLQ£

GDMHSODWQ«NHGQLEěH]QD

RGG¯O&YORŀND

'HQY]QLNXÏOHQVWY¯EěH]QD ÎOHQGR]RUÏ¯UDG\ b

-26().25=21(.GDWQDU]£ě¯ Wě7ÝUHģNRYRY«0L]HURY.DUYLQ£ 'HQY]QLNXÏOHQVWY¯EěH]QD ÎOHQGR]RUÏ¯UDG\

b

3RÏHWÏOHQı 6SROHÏQ¯FL 6SROHÏQ¯N 3RG¯O

=£NODGQ¯NDSLW£O

,QJ/$'$3/8+$Ě29GDWQDU]£ě¯ =DKUDGQ¯)U\ģW£W.DUYLQ£ 'HQY]QLNXÏOHQVWY¯EěH]QD 6WDWXW£UQ¯PÝVWR.DUYLQ£,Î .DUYLQ£)U\ģW£W)U\ģW£WVN£36Î 9NODG.Ï 6SODFHQR 2EFKRGQ¯SRG¯O 'UXKSRG¯OX]£NODGQ¯ .Ï

GDMHSODWQ«NHGQLEěH]QD

ROZVAHA

Název a sídlo ú etní jednotky

v plném rozsahu BYTservis-služby, spol. s r.o.

ke dni 31.12.2015 (v celých tisících K )

Prameny 603/24 Karviná - Ráj

I

734 01

47670860

#íslo Ozna ení

AKTIVA

a

b

B'žné ú etní období

Minulé ú . období

%ádku c

AKTIVA CELKEM

(A.+B.+C.+D.I.)

001

Brutto 1

Korekce 2

Netto 3

Netto 4

14 797

3 316

11 481

39 651

A.

Pohledávky za upsaný základní kapitál

002

B.

Dlouhodobý majetek

(B.I. + B.II. + B.III.)

003

4 947

2 899

2 048

2 639

B. I.

Dlouhodobý nehmotný majetek

(B.I.1. až B.I.8.)

004

852

781

71

163

B. I. 1.

Z%izovací výdaje

005

2.

Nehmotné výsledky výzkumu a vývoje

006

3.

Software

007

852

781

71

163

4.

Ocenitelná práva

008

5.

Goodwill

009

6.

Jiný dlouhodobý nehmotný majetek

010

7.

Nedokon ený dlouhodobý majetek

011

8.

Poskytnuté zálohy na dlouhodobý nehmotný majetek

012

B. II.

Dlouhodobý hmotný majetek

013

2 370

2 118

252

751

B. II. 1.

Pozemky

014

10

10

558

2.

Stavby

015

40

33

7

47

3.

Samostatné hmotné movité v'ci a soubory hmotných movitých v'cí

016

2 320

2 085

235

146

4.

P'stitelské celky trvalých porost)

017

5.

Dosp'lá zví%ata a jejich skupiny

018

6.

Jiný dlouhodobý hmotný majetek

019

7.

Nedokon ený dlouhodobý hmotný majetek

020

8.

Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný majetek

021

9.

Oce,ovací rozdíl k nabytému majetku

022

B. III.

Dlouhodobý finan#ní majetek

023

1 725

1 725

1 725

B. III. 1.

Podíly ovládaná osoba

024

2.

Podíly v ú etních jednotkách pod podstatným vlivem

025

3.

Ostatní dlouhodobé cenné papíry a podíly

026

1 725

1 725

1 725

4.

Záp)j ky a úv'ry - ovládaná nebo ovládající osoba, podstatný vliv

027

5.

Jiný dlouhodobý finan ní majetek

028

6.

Po%izovaný dlouhodobý finan ní majetek

029

7.

Poskytnuté zálohy na dlouh. finan ní majetek

030

(B.II.1. až B.II.9.)

(B.III.1.až B.III.7.)

#íslo Ozna ení

AKTIVA

a

b

B'žné ú etní období

c

Brutto 1

Korekce 2

(C.I. + C.II. + + C.III. + C.IV.)

031

9 683

(C.I.1. až C.I.6.)

032

Materiál

033

2.

Nedokon ená výroba a polotovary

034

3.

Výrobky

035

4.

Mladá a ostatní zví%ata a jejich skupiny

036

5.

Zboží

037

6.

Poskytnuté zálohy na zásoby

038

C.

Ob%žná aktiva

C. I.

Zásoby

C. I. 1.

(C.II.1. až C.II.8.)

Dlouhodobé pohledávky

C. II. 1.

Pohledávky z obchodních vztah)

040

Pohledávky - ovládaná nebo ovládající osoba

041

3. Pohledávky - podstatný vliv

042

4.

Pohledávky za spole níky

043

5.

Dlouhodobé poskytnuté zálohy

044

6.

Dohadné ú ty aktivní

045

7.

Jiné pohledávky

046

8.

Odložená da,ová pohledávka

047

Netto 4

9 266

36 315

192

192

417

192

192

241 176

048

1 832

417

1 415

25 993

Pohledávky z obchodních vztah)

049

1 591

417

1 174

1 805

Pohledávky - ovládaná nebo ovládající osoba

050

C. III.

Krátkodobé pohledávky

C. III. 1. 2.

417

Netto 3

039

C. II.

2.

Minulé ú . období

%ádku

(C.III.1. až C.III.9.)

3. Pohledávky - podstatný vliv

051

4.

Pohledávky za spole níky

052

5.

Sociální zabezpe ení a zdravotní pojišt'ní

053

6.

Stát - da,ové pohledávky

054

7.

Krátkodobé poskytnuté zálohy

055

8.

Dohadné ú ty aktivní

056

9.

Jiné pohledávky

057

-21

-21

-20

058

7 659

7 659

9 905

262

262

1 065 23 129

C. IV.

Krátkodobý finanan#ní majetek

C. IV. 1.

Peníze

059

56

56

68

Ú ty v bankách

060

5 297

5 297

9 837

3. Krátkodobý cenné papíry a podíly

061

2 306

2 306

4.

062 063

167

167

697

Náklady p%íštích období

064

79

79

98

Komplexní náklady p%íštích období

065

88

88

599

2.

D. I.

Po%izovaný krátkodobý finan ní majetek asové rozlišení

D. I. 1. 2.

(C.IV.1. - C.IV.4.)

14

3. P%íjmy p%íštích období

(D.I.1. až D.I.3.)

066

#íslo Ozna ení

PASIVA

a

b

%ádku c

Stav v b'žném ú etní období

Stav v minulém ú ením období

5

6

(A.+B.+C.I.)

067

11 481

39 651

(A.I. až A.V.2 )

068

-852

-961

(A.I.1. až A.I.3.)

069

400

400

400

400

264

264

264

264

PASIVA CELKEM A.

Vlastní kapitál

A. I.

Základní kapitál

A. I. 1.

Základní kapitál

070

2.

Vlastní akcie a vlastní obchodní podíly (-)

071

3.

Zm'ny základního kapitálu

072

Kapitálové fondy

A. II. 1.

Ážijo

074

2.

Ostatní kapitálové fondy

075

3.

Oce,ovací rozdíly z p%ecen'ní majetku a závazk)

076

4.

Oce,ovací rozdíly z p%ecen'ní p%i p%em'nách obchodních korporací

077

5.

Rozdíly z p%em'n obchodních korporací

078

6.

Rozdíly z ocen'ní p%i p%em'nách obchodních korporací

079

A. III.

Fondy ze zisku

080

33

33

A. III. 1.

Rezervní fond

081

33

33

Statutární a ostatní fondy

082

1 015

-1 113

2.

(A.II.1. až A.II.6.)

073

A. II.

(A.III.1. + A.III.2.)

(A.IV.1. + A.IV.2. + A.IV.3)

083

A. IV.

Výsledek hospoda'ení minulých let

A. IV. 1.

Nerozd'lený zisk minulých let

084

2.

Neuhrazená ztráta minulých let

085

-545

3.

Jiný výsledek hospoda%ení minulých let

086

1 560

-1 113

A. V. 1.

Výsledek hospoda'ení b%žného ú#etního období (+/-) '.01 - (+ 69 + 73 + 80 + 83 + 89 + 121)

087

-2 564

-545

A. V. 2.

Rozhodnuto o zálohách na výplatu podílu ze zisku / - /

088

B.

Cizí zdroje

(B.I. + B.II. + B.III. + B.IV.)

089

12 306

40 587

B. I.

Rezervy

(B.I.1. až B.I.4.)

090

1 377

265

B. I. 1.

Rezervy podle zvláštních právních p%edpis)

091

2.

Rezerva na d)chody a podobné závazky

092

3.

Rezerva na da, z p%íjm)

093

4.

Ostatní rezervy

094

1 377

265

(B.II.1. až B.II.10.)

095

B. II.

Dlouhodobé závazky

B. II. 1.

Závazky z obchodních vztah)

096

2.

Závazky - ovládaná nebo ovládající osoba

097

3.

Závazky - podstatný vliv

098

4.

Závazky ke spole ník)m

099

5.

Dlouhodobé p%ijaté zálohy

100

6.

Vydané dluhopisy

101

7.

Dlouhodobé sm'nky k úhrad'

102

29

#íslo Ozna ení

PASIVA

a

b

%ádku c

8.

Dohadné ú ty pasívní

103

9.

Jiné závazky

104

Odložený da,ový závazek

105

10.

Stav v b'žném ú etní období

Stav v minulém ú ením období

5

6

29

106

10 929

40 294

Závazky z obchodních vztah)

107

131

1 327

2.

Závazky - ovládaná nebo ovládající osoba

108

8 636

6 461

3.

Závazky - podstatný vliv

109

4.

Závazky ke spole ník)m

110

5.

Závazky k zam'stnanc)m

111

946

824

6.

Závazky ze sociálního zabezpe ení a zdravotního pojišt'ní

112

534

521

7.

Stát - da,ové závazky a dotace

113

449

397

8.

Kratkodobé p%ijaté zálohy

114

9.

Vydané dluhopisy

115

10.

Dohadné ú ty pasivní

116

11.

Jiné závazky

117

B. III.

Krátkodobé závazky

B. III. 1.

(B.III.1. až B.III.11.)

Bankovní úv%ry a výpomoci

B. IV. 1.

Bankovní úv'ry dlouhodobé

119

2.

Krátkodobé bankovní úv'ry

120

3.

Krátkodobé finan ní výpomoci

121

asové rozlišení

(C.I.1. + C.I.2.)

233

366 -378

118

B. IV.

C. I.

(B.IV.1. až B.IV.3.)

30 776

122

27

24

27

24

C. I. 1.

Výdaje p%íštích období

123

2.

Výnosy p%íštích období

124

Právní forma ú etní jednotky :

P%edm't podnikání nebo jiné innosti :

Okamžik sestavení

22.03.2016

Podpisový záznam osoby odpov'dné za sestavení ú etní záv'rky:

Správa vlastních nebo pronajatých nemovitostí s bytovými p

Podpisový záznam statutárního orgánu nebo fyzické osoby, která je ú etní jednotkou:

VÝKAZ ZISKU A ZTRÁTY

Název a sídlo ú etní jednotky

v plném rozsahu BYTservis-služby, spol. s r.o.

ke dni 31.12.2015 (v celých tisících K )

Prameny 603/24 Karviná - Ráj

I

734 01

47670860

Skute nost v ú etním období

%íslo Ozna ení

TEXT

a

b

I. A.

#ádku c

Tržby za prodej zboží

01

Náklady vynaložené na prodej zboží

02

+

Obchodní marže

II.

Výkony

II. 1.

minulém

1

2

(I. - A.)

03

(II.1. až II.3.)

04

27 492

26 210

Tržby za prodej vlastních výrobk' a služeb

05

27 735

25 828

2.

Zm*na stavu zásob vlastní innosti

06

-243

382

3.

Aktivace

07 08

9 373

7 038

B.

Výkonová spot#eba

B.

sledovaném

(B.1. + B.2.)

1.

Spot#eba materiálu a energie

09

3 166

3 812

2.

Služby

10

6 207

3 226

(I. - A. + II. - B.)

11

18 119

19 172

(C.1. až C.4.)

12

18 487

19 732

+

P#idaná hodnota

C.

Osobní náklady 1.

Mzdové náklady

13

13 300

14 589

2.

Odm*ny len'm orgán' obchodní korporace

14

216

216

3.

Náklady na sociální zabezpe ení a zdravotní pojišt*ní

15

4 587

4 876

4.

Sociální náklady

16

384

52

D.

Dan* a poplatky

17

135

92

E.

Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku

18

296

243

III.

Tržby z prodeje dlouhodob. majet. a materiálu

19

701

335

III. 1.

Tržby z prodeje dlouhodobého majetku

20

701

335

Tržby z prodeje materiálu

21 22

576

236

576

236

C.

2. F.

Z%stat. cena prod. dlouhodob. majet. a mater.

F.

G. IV. H. V. I. *

(III.1. + III.2.)

(F.1. + F.2.)

1.

Z'statková cena prodaného dlouhodobého majetku

23

2.

Prodaný materiál

24

Zm*na st. rezerv a opr.pol. v prov.obl. a komplex.nákl.p#íš.období

25

1 507

-397

Ostatní provozní výnosy

26

92

192

Ostatní provozní náklady

27

161

59

P#evod provozních výnos'

28

P#evod provozních náklad'

29

Provozní výsledek hospoda#ení (#.11-12-17-18+19-22-25+26-27+(-28)-(-29)

30

-2 250

-267

Skute nost v ú etním období

%íslo Ozna ení

TEXT

a

b

VI. J.

#ádku c

Tržby z prodeje cenných papír' a podíl'

31

Prodané cenné papíry a vklady

32

VII.

Výnosy z dlouhodobého finan(ního majetku

VII. 1.

Výnosy z podíl' v ovládaných osob a v ú . jed. pod podst. vlivem

34

2.

Výnosy z ostatních dlouhodobých cenných papír' a podíl'

35

3.

Výnosy z ostatního dlouhodobého finan ního majetku

36

Výnosy z krátkodobého finan ního majetku

37

Náklady z finan ního majetku

38

Výnosy z p#ecen*ní cenných papír' a derivát'

39

L.

Náklady z p#ecen*ní cenných papír' a derivát'

40

M.

Zm*na stavu rezerv a opravných položek ve finan ní oblasti

41

Výnosové úroky

42

Nákladové úroky

43

Ostatní finan ní výnosy

44

Ostatní finan ní náklady

45

P#evod finan ních výnos'

46

P#evod finan ních náklad'

47

Finan(ní výsledek hospoda#ení (#.31-32+33+37-38+39-40+41+42-43+44-45-(-46)+(-47)) Da* z p#íjm% za b,žnou (innost

VIII. K. IX.

X. N. XI. O. XII. P. * Q. Q.

(VII.1. až VII.3.)

(Q.1. + Q.2.)

58

68

292

320

48

-343

-252

49

-29

26

1.

- splatná

50

2.

- odložená

51

-29

26

52

-2 564

-545

XIII.

Mimo#ádné výnosy

53

R.

Mimo#ádné náklady

54

S.

Da* z p#íjm% z mimo#ádné (innosti

T.

2

7

Výsledek hospoda#ení za b,žnou (innost

*

minulém

1

33

**

S.

sledovaném

(#. 30 + 48 - 49)

(S.1. + S.2.)

55

1.

- splatná

56

2.

- odložená

57

Mimo#ádný výsledek hospoda#ení

(#. 53 - 54 -55)

58

P#evod podílu na výsledku hospoda#ení spole ník'm (+/-)

59

***

Výsledek hospoda#ení za ú(etní období (+/-)

(#. 52 + 58 - 59)

60

-2 564

-545

****

Výsledek hospoda#ení p#ed zdan,ním (+/-)

(#.30+48+53-54)

61

-2 593

-519

Okamžik sestavení

22.03.2016

Podpisový záznam osoby odpov*dné za sestavení ú etní záv*rky:

Podpisový záznam statutárního orgánu nebo fyzické osoby, která je ú etní jednotkou:

!"

&$ &&$

2$

5 6$

;$ <$ &&&$ =$ >$ &$ &$ @ A& $ !$ A $ C$ @ 3$

'

(

' ./0

(

% )

" 3 " / 4 3 !" 7 8 9 7 /0 # / 4 # : # 3 ; 0 7 9 / ( ' ( / ( / . / ( / .?# $ 7 7

: 7 7

*+ * 1

$

*,+

+% % -,, *) )+ ) 1 )

9? 9? B # B #

; D " (/ 0 # 1 1 @@ > 0 # A &&$ 8 / " 9 '$ 8/ " 9 E$ ; D " (/ / / " 9# @ @@@ > ?# " "

0 /

3

%

- %-

+ +% 1 ,%

)

%% )

% )) ) +

+ % + ,,,

*)% ) ,-

, -* ) , -+)

%%

-+*%

- + +) * % ) ,** % *+

* ,% %% %) 1%*+ * *

) , -+ %-, % *) + +) + * )

)-

+

, )* -+*

% %% +

% ,%+

1 , *

+ )

%)

,%

% - +

* ,,+ )

#$ %

, *

1,-+ ) -

%

*

) 1 *

!"

FG'& F 6
F$ 2$

$

&$ 3 BI

%

%

)%

+

+*% ), %

,+ ,)

+ %

&&$ ! / 3 3 /

/ 9/

, 9 0

+ -

% ,

&&&$ 6$ &$

&&$ &&&$

& $

;$ &$

7 7 0 ! " 8 : # # $ # ! 3 1 D 9 ! 9 ; 9 ?# J 9 % ! K# G B 7 & # ' : "L !" (/ " L

9 6!

+ +

* *

-++ *

%%

,),

*+)

+

+

, +)

*

" " ) % , ,, ) , )+ * #

, ) % * 1

- + ) %

*%, % ,)*

% + )%

,) +

)* -%+

) *+ % )

,)

) %,

***

+* --

-

/ (

3

%

+, ) 1

#$ %

!"

#$ %

!F3& F 6
&&$ &&&$

! . ./0 $ 7 % " .

+#

+-

+-

,

" 9B B

)

)

)

,

),

),

%%

%%

& $ : : $ 2$ &$

6 / 7

0 () # ( "

& $ 6$

1, --,

1, *,

1 1

+ ,,

,

&&$

&&&$

/ / *+,-.

# " 9 "( 9 D # "

; 7 $ . . # . /0 . 3 1 D 9 !" ( 9 ; 9 ?# J 9 0 1 (" 7 (

,% ,, , / /

* + + %,+ - +*+ %* ,

#

"L "L

,* ) %, -*+ *+)%, %% ,% % 1 %

**

% %

%

)

,

*

% +,) *+ %% , %+ *

% + ) ,) - ,

1,+-

%*+ % ++) %)) 1%+-

, ,

3

1

) 1 ,

%++

% - )%) *,) %, ,,* %%

+

BYTservis – služby, spol. s r.o. IČO: 476 70 860 zapsaná v odd. C, č. vl. 5192 obchodního rejstříku vedeného Krajským soudem v Ostravě (dále jen Společnost) Příloha č. 1 Informačního memoranda, soupis dokumentů a informací, které budou k dispozici v data roomu 1.

Společnost

1.1.

Základní dokumenty a orgány Společnosti

1.1.1.

Zakladatelské dokumenty (zakladatelská listina, společenská smlouva) společnosti (včetně změn) (pořadač č. 1)

1.1.2.

Stanovy (pořadač č. 1)

1.1.3.

Obchodní rejstřík - návrhy, rozhodnutí, výpisy a potvrzení (pořadač č. 2)

1.1.4.

Zápis z jednání valných hromad, rozhodnutí jediného společníka (pořadač č. 1)

1.1.5.

Živnostenská oprávnění a další povolení (pořadač č. 2)

1.1.6.

Právní vztahy (pořadač. 2)     

5x Smlouva o výkonu funkce mezi společností a členy dozorčí rady (Ing. Pluhařová, p. Malýjurek, p. Orszulik, Bc. Pawlica, p. Korzonek) 1x Smlouva o výkonu funkce jednatele (Bc. Renáta Otrubová) 1x Dodatek č. 1 ke smlouvě o výkonu funkce jednatele (Bc. Renáta Otrubová) 1x Dohoda o změně pracovní smlouvy (ředitel/jednatel – Bc. Renáta Otrubová) Dohoda o finančním narovnání mezi statutárním městem Karviná a Společností

1.2.

Společníci Společnosti

1.2.1.

Smlouvy o převodu podílů (pořadač č. 2)

1.3.

Další údaje o Společnosti výroční zprávy společnosti za rok 2013 - 2015 daňová přiznání k dani z příjmů za rok 2013 – 2015 Odborné posouzení tržní hodnoty společnosti

1

Rozvaha a výkaz zisků a ztrát za 1.Q 2016

(pořadač. 2) 2.

Management, zaměstnanci a odbory

2.1.

Členové orgánů

2.1.1.

Kopie smluv o výkonu funkce jednatele a členů dozorčí rady Společnosti, informace o jejich odměňování od roku 2012 do současnosti. (pořadač č. 2)

2.2.

Zaměstnanci a kolektivní vyjednávání

2.2.1.

Vzor pracovní smlouvy a vnitřní předpisy (pořadač č. 2)

3.

Majetek

3.1.

Vlastněné nemovité věci

3.1.1.

Přehled nemovitých věcí Seznam nemovitého majetku v současné době ve vlastnictví Společnosti. Údaje o pojištění nemovitých věcí (pořadač č. 3)

3.2.

Užívané nemovité věci Seznam všech cizích nemovitých věcí a nebytových prostorů, které Společnost užívá (z právního důvodu nájmu, či z jakéhokoliv jiného právního důvodu). (pořadač č. 3)

4.

Obchodní a jiné smlouvy

4.1.

Obchodní smlouvy se zásadním významem 

Ostatní smlouvy: s bankovními ústavy: KB, ČSOB, FIO banka o reklamě: Economia, a.s., Radio Čas, s.r.o. o životním pojištění: Česká pojišťovna, a.s. o používání výplatního stroje: Česká pošta, s.p. o nákupu jídelních kuponů: Le Cheque Déjeuner, s.r.o. na dodávku energií: RWE, a.s., Centropol Energy, a.s. o užívání informačních systémů: Statutární město Kaviná na přístup k prohlížení dat se systému CDS: CDS Cars, s.r.o. 2

na zajištění služeb ICT: Centrum ICT Karviná, příspěvková organizace na sdružené inkaso plateb obyvatel, číslo organizace 700116, 721414: Česká pošta, s.p. – včetně dodatků rámcová smlouva o provádění exekucí ze dne 9. 1. 2015 rámcová smlouva o provedení exekuce na peněžitá a nepeněžitá plnění ze dne 14. 3. 2013 vzorové smlouvy o zajišťování služeb pro SVJ, BD, zajišťování služeb a vedení účetnictví (pořadač č. 3) 4.2.

Finanční investice (pořadač č. 3)

4.3.

Smlouvy o pojištění

4.3.1.

Pojistné smlouvy a potvrzení o zaplacení pojistného 

Pojištění podnikatelských rizik – TREND 14 – Kooperativa pojišťovna, a.s. pojištění hmotného majetku a odpovědnosti pojistná smlouva č. 8603120479

výpis z účtu o úhradě pojistného 

Sdružené pojištění vozidel – Česká pojišťovna, a.s. pojistná smlouva 6x výpis z účtu o úhradě pojistného 1x (pořadač č. 3) 4.4.

Povinnosti při ochraně životního prostředí 

smlouva o zajištění vývozu odpadu – Technické služby Karviná, a.s. (pořadač č. 3)

5.

Soudní spory

5.1.

Přehled probíhajících soudních sporů 

V současnosti vede Společnost jako žalobce soudní spor s družstvem Bytové družstvo u Centrumu 2034-2035 "v likvidaci", IČO: 28622952, o zaplacení částky 105.097,- Kč s přísl. Jedná se o nárok na úhradu dodávek služeb zaplacených Společností, kdy předmětné družstvo se v rámci tzv. privatizace bytového fondu stalo vlastníkem bytového domu, avšak po přechodné období byly služby vůči dodavatelům (SmVaK, ČEZ, Dalkia) hrazeny Společností. Řízení bylo zahájeno 14. 11. 2014 a věc je projednávána v prvním stupni u Okresního soudu v Karviné pod sp. zn. 15 C 472/2014. 3



Krom výše uvedené výjimky není Společnost účastníkem žádného sporného řízení; v jednotlivých případech vystupuje Společnost jako oprávněný ve vykonávacím či exekučním řízení v souvislosti s vymáháním pohledávek Společnosti, přičemž se vesměs jedná zanedbatelné částky z titulu dlužného nájemného z období, kdy společnost vlastnila bytové domy č.p. 602-605 a 606-609, nebo oprav provedených v bytech nájemců.

4

Informační memorandum pro potenciální zájemce o společnost BYTservis‐služby, spol. s r.o. IČ: 47670860, se sídlem Prameny 603/24,Ráj, 734 01, Karviná, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Ostravě, oddíl C, vložka 5192,

(dále jen „BSS“) Obsah

1

Úvod .................................................................................................................................... 2

2

Základní informace o společnosti BSS ................................................................................ 2

3

Obsluhovaný bytový fond ................................................................................................... 4

4

Organizační struktura, počty zaměstnanců ........................................................................ 5

5

Rozvaha BSS, zvýšení základního kapitálu .......................................................................... 6

6

Seznam dokumentů, které budou zpřístupněny v data roomu .......................................... 7

1

ÚVOD

BYTservis‐služby, spol. s r.o. vznikl v listopadu roku 1992 a od 1. července 1999 je 100% vlastníkem společnosti statutární město Karviná. Zastupitelstvo města Karviné svým usnesením č. 229 ze dne 10.09.2015 schválilo záměr úplatného převodu 100 % podílu ve společnosti BSS, přičemž současně rozhodlo o záměru zvýšení základního kapitálu společnosti, kdy vzalo na vědomí časový harmonogram postupu při přípravě výběrového řízení na úplatný převod 100 % podílu ve společnosti BSS, který předpokládá uzavření transakční dokumentace s vybraným uchazečem do konce června 2016. Dne 15.3.2016 Zastupitelstvo města Karviné dle ustanovení § 84 odst. 2 písm. e) zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů, rozhodlo o zvýšení základního kapitálu BSS o částku ve výši Kč 3.600.000,‐‐ převzetím vkladové povinnosti jediným společníkem, jímž je statutární město Karviná, IČ: 00297534, (dále jen „SMK“). 2

ZÁKLADNÍ INFORMACE O SPOLEČNOSTI BSS

BSS byla v minulosti založena za účelem správy a údržby bytového a nebytového fondu SMK a v minulosti zajišťovala tuto správu pro tisíce bytových a nebytových jednotek města. Postupem času se rozsah těchto činností pro město snižoval z důvodů privatizace městského bytového fondu a k 1.1.2016 byla správa všech zbývajících městských bytů převedena na SMK. K 30.6.2016 bude také ukončena mandátní smlouva, na jejímž základě BSS poskytovala mimo jiné i údržbu městských bytů, a tato skutečnost ovlivní BSS zejména v oddělení údržby nemovitostí, kde dojde ke snížení počtu zaměstnanců o cca 16 pracovníků a vzniknou jednorázové náklady na odstupné ve výši 1 300 tis. Kč. Rezerva na odstupné těchto pracovníků je již zahrnuta do výsledků hospodaření za rok 2015. BSS tedy od 1.7.2016 zůstanou pouze tržby za činnosti správy a údržby bytů v soukromém nebo družstevním vlastnictví a za vedení účetnictví bytových družstev a společenství vlastníků jednotek. Historické hospodaření společnosti BSS je patrné z následující tabulky: Tržby Zisk/Ztráta Vlastní kapitál

2011

2012

2013

v tis. Kč

2014

2015

31 651

29 729

29 447

25 828

27 735

‐56

‐577

344

‐545

‐2 564

12 876

12 299

11 499

‐961

‐852

Stránka 2 z 7

V následující tabulce jsou znázorněny hodnoty výnosů společnosti v minulých letech (vyjma příjmů z již prodaných bytových domů). Údaje jsou v tis. Kč.

2011

2012

2013

2014

2015

Úklid výnosy

1 682

1 698

1 625

1 582

14 142

9 893

9 761

8 830

11 615

17 257

16 602

15 504

16 856

15 021

365

397

453

446

779

Údržba výnosy Správa výnosy Domovníci výnosy

Společnost předpokládá, že k půli roku 2016, poté co vyprší smlouva s SMK, ukončí činnost střediska úklid, údržba a domovníci. Tyto služby (především údržbu) bude společnost pravděpodobně nadále nabízet, avšak její realizací pověří externího dodavatele. Výnosy „Správy“ za rok 2015 činily 15 021 tis. Kč. Oproti tržbám v roce 2015 však společnost nebude v budoucnu realizovat tržby ze správy majetku SMK. Tyto tržby činily v roce 2015 celkem cca 3,1 mil. Kč. Na základě výše vytvořené konstrukce tak lze předpokládat schopnost společnosti realizovat v budoucnu tržby na úrovni odpovídající cca 11 900 tis. Kč.

Stránka 3 z 7

3

OBSLUHOVANÝ BYTOVÝ FOND

Přehled o spravovaném bytovém a nebytovém fondu k 1. 1. 2016: Byty ve vlastnictví Počet SMK 0 SMK v SVJ 63 Bytová družstva 2 317 SVJ 3 537 Obec Doubrava 56 Celkem: 5 973 Garáže Počet SMK 0 Garáže v BD + SVJ 135 Nebytové prostory SMK SMK v SVJ NP v BD + SVJ NP Doubrava

Počet 0 1 42 14

Stránka 4 z 7

4

ORGANIZAČNÍ STRUKTURA, POČTY ZAMĚSTNANCŮ

Vnitropodniková organizační struktura společnosti BYTservis - služby, spol. s r.o. výhledový stav k 1. 7. 2016

Vedení společnosti

 Jednatel / Ředitel  Právník o Asistentka vedení společnosti  Vedoucí úseku ekonomického  Vedoucí úseku správy domů

Úsek ekonomický Vedoucí zaměstnanec:  Vedoucí úseku ekonomického  účetní 7 zaměstnanců Úsek ekonomický

Provozní úseky

Úsek správy domů

Úsek správy domů Vedoucí zaměstnanec:  Vedoucí úseku správy domů  správcová 5 zaměstnanců

Samostatná odpovědná pracoviště

 Právník

Stránka 5 z 7

5

ROZVAHA BSS, ZVÝŠENÍ ZÁKLADNÍHO KAPITÁLU

Návrh rozvahy BSS po zvýšení základního kapitálu o 3,6 mil. Kč. V tis. Kč,

Rozvaha BSS 31.12.2015

Dlouhodobý majetek

Rozvaha BSS k 31.12.2015 po kapitalizaci závazku

Kapitalizace závazku BSS 323

323

1 725

1 725

192

192

Pohledávky, netto

1 415

1 415

Finanční majetek

7 659

7 659

167

167

Finanční investice* Zásoby

Ostatní aktiva

Aktiva celkem

11 453

0

11 481

vlastní kapitál

‐852

3 600

2 748

Základní kapitál

400

3 600

4 000

Kapitálové fondy

264

264

33

33

‐545

‐545

Jiný výsledek hospodaření

1 560

1 560

Výsledek hospodaření BO

‐2 564

‐2 564

Dlouhodobé záv. a rez.**

1 377

1 377

Závazek k SMK***

8 636

Krátkodobé závazky

2 293

2 293

27

27

Rezervní fond Ztráta minulých let

Ostatní pasiva Pasiva celkem

‐3 600

11 453

5 036

0

11 481

*Představuje 2 družstevní podíly – suterénní renovované kancelářské prostory domů čp. 602–605 na ul. Prameny a čp. 606–609 na ul. Kosmonautů v Karviné‐Ráji, v nichž společnost provádí svou činnost *Do očekávaného výsledku hospodaření roku 2015 je promítnuta i rezerva na odstupné propuštěným pracovníkům údržby ve výši 1,3 mil. Kč.

Stránka 6 z 7

***Představuje závazek BSS k SMK z titulu neodvedeného nájemného stvrzený „Dohodou o finančním narovnání“ z roku 2011, kde si obě strany stvrdily pohledávku SMK a jí korelující závazek BSS ve výši 8 635 898,62 Kč, a následně uznáním dluhu BSS z roku 2016. Dluh ve výši 3 600 tis. Kč bude kapitalizován formou zvýšení základního kapitálu a následným započtením tohoto závazku, zbytek závazku bude vyplacen SMK.

6

SEZNAM DOKUMENTŮ, KTERÉ BUDOU ZPŘÍSTUPNĚNY V DATA ROOMU

Viz příloha č. 1 Informačního memoranda

Stránka 7 z 7

OZNÁMENÍ O VÝBĚROVÉM ŘÍZENÍ

Recommend Documents