OPENBAAR SURSEANCEVERSLAG (EX ART. 73A FW) Nummer
:
2
Datum
:
16 juni 2015
Gegevens onderneming
:
TRANSFORMATOR VASTGOED B.V., statutair gevestigd te Heerhugowaard, aan de W.M. Dudokweg 91, 1703 DC
Insolventienummer
:
C/15/15/1 S
Datum uitspraak
:
2 februari 2015
Curator
:
Mr. A.M.H.J.L. Claus
Rechter-commissaris
:
Mr. J. Blokland
Activiteiten onderneming
:
Ontwikkelingsmaatschappij in vastgoed
Personeel gemiddeld aantal :
0
Verslagperiode
30 maart tot en met 16 juni 2015
:
Saldo einde verslagperiode :
€ 21.050,00 (derdengeldrekening)
Bestede uren verslagperiode :
40 uren en 48 minuten
Bestede uren totaal
80 uren en 36 minuten
:
1.
INVENTARISATIE
1.1
Directie en organisatie De vennootschap is op 23 mei 2013 opgericht. 80% van de aandelen worden gehouden door de besloten vennootschap Holots B.V. 20% van de aandelen worden gehouden door de besloten vennootschap Van Amerongen Holding Amersfoort B.V. Deze vennootschap is op 13 maart 2012 in staat van faillissement verklaard met benoeming van Mr. E.E.A. Dijxhoorn tot curator. Enig bestuurder van de vennootschap is Holots B.V. Stichting Administratiekantoor Muiderwaard is enig bestuurder en aandeelhouder van Holots B.V. Enig bestuurder van deze stichting is de heer A. van Buuren. De vennootschap houdt een belang van 75 % van de aandelen in de besloten vennootschap Mercator Projecten B.V. Deze vennootschap is op 22 januari 2013 gefailleerd met benoeming van Mr. Le Belle tot curator. 1
De vennootschap maakt deel uit van de Komen Beheer Groep. De vennootschap hield zich bezig met de ontwikkeling van vastgoed. 1.2
Winst en verlies
2015 2014 2013
omzet
resultaat
€ 2.018,-€ 8.075,-€ 8.075,--
(€ 9.715,--) (€ 6.705.754,--)** (€ 99.500,--) (€ 6.606.254,--)** p.m.* (€ 6.846.087,--)**
De bovengenoemde kolommenbalansen.
cijfers
zijn
afkomstig
eigen vermogen
uit
de
overgelegde
(interne)
* Over 2013 is geen representatief resultaat beschikbaar vanwege diverse geadministreerde “bijzondere baten” waarover thans enkele vragen aan de bestuurder zijn gesteld. Wanneer deze bijzondere baten buiten beschouwing blijven, resteert er ook in 2013 een substantieel negatief resultaat. ** In de weergegeven negatieve posten eigen vermogen is het negatief resultaat van het lopend jaar nog niet verdisconteerd. 1.3
Balanstotaal € 404.237,32 ultimo 2013.
1.4
Lopende procedures Zie 9.1.
1.5
Verzekeringen De verzekeringen worden door en ten laste van de Komen Beheer Groep gecontinueerd.
1.6
Huur De vennootschap zou geen bedrijfsruimte meer huren, doch geëxploiteerd worden vanuit het hoofdkantoorkantoor van de Komen Groep te Heerhugowaard.
1.7
Oorzaken surseance De vennootschap heeft zich sinds haar oprichting bezig gehouden met de ontwikkeling van diverse vastgoedprojecten. Thans zijn nog twee projecten relevant.
2
De Warren 10 in Drachten Dit project bestaat uit een perceel waarop zich een tuincentrum, met een daarbij behorend woonhuis bevond. Het was de bedoeling om op dit perceel nieuwbouw appartementen te realiseren. De daarvoor benodigde vergunningen zijn niet verleend. Het tuincentrum is afgebrand. De vennootschap heeft van de gemeente opdracht gekregen voor sloop zorg te dragen. De groepsmoedermaatschappij J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard B.V. draagt daar thans zorg voor. Stationsstraat 1a in Hardenberg Dit betreft een woonhuis annex bedrijfspand dat thans leeg staat. Het was de bedoeling om dit pand c.q. perceel nader te exploiteren, doch in verband met de economische crisis is dit niet mogelijk gebleken. De vennootschap zou in principe vanaf 2008 geen daadwerkelijke activiteiten meer ontplooien. De vennootschap existeert nog in afwachting van betere economische tijden, zodat er een hogere waarde voor het aanwezige onroerend goed gerealiseerd kan worden. Een door de vennootschap in het verleden ingeschakelde architect heeft het faillissement van de vennootschap aangevraagd in verband met onbetaald gebleven facturen. Naar aanleiding daarvan heeft de vennootschap op 2 februari 2015 middels haar advocaat een verzoekschrift tot toelating tot de surseance van betaling ingediend, welke surseance op 2 februari 2015 is uitgesproken. In haar verzoekschrift stelt de vennootschap: “Verzoekster drijft een vastgoedonderneming. Als gevolg van verslechterde marktomstandigheden is de exploitatie negatief geworden en zijn schulden ontstaan. Verzoekster is vanaf begin dit jaar met schuldeisers in overleg getreden om te komen tot een schuldsanering buiten faillissement. Enkele crediteuren wensen hieraan niet mee te werken en een van hen heeft het faillissement van verzoekster aangevraagd. De financiële toestand van verzoekster is hierdoor thans zodanig dat te voorzien is dat zij met de betaling van de opeisbare en concurrente schuldeisers niet zal kunnen voortgaan. Evenwel blijft verzoekster eraan hechten dat met de crediteuren alsnog tot overeenstemming wordt gekomen en dat aan de schuldeisers alsnog een akkoord kan worden aangeboden. Dusdoende zou deze surseance van betaling middels een akkoord kunnen eindigen.” Op 7 april 2015 om 11.30 uur heeft de crediteurenvergadering plaatsgevonden bij de Rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, aan de Kruseman van Eltenweg no. 2 aldaar, waarbij er gestemd is over het definitief verlenen van de voorlopig verleende surseance. De bewindvoerder heeft de hem bekende crediteuren uitgenodigd hun vordering in te dienen en heeft hen opgeroepen om te verschijnen ter zitting om te stemmen over het definitief verlenen van deze surseance.
3
Een aan sursiet gelieerde vennootschap heeft een bedrag ad € 21.050,-- op de derdengeldrekening van de bewindvoerder voldaan ter dekking van de kosten van bewindvoering, alsmede de lopende kosten. In het kader van haar voornemen om een akkoord aan de crediteuren aan te bieden heeft een aan sursiet gelieerde derde partij een bedrag ad € 100.000,-gestort op de derdengeldrekening van de advocaat van sursiet. Middels dit bedrag zou een uitkering aan concurrente crediteuren kunnen plaatsvinden van 10%. In totaal heeft de bewindvoerder 42 crediteuren aangeschreven, exclusief de Belastingdienst, aangezien de Belastingdienst een preferente crediteur is. 15 concurrente crediteuren hebben voor de crediteurenvergadering een vordering bij de bewindvoerder ingediend. Na de crediteurenvergadering heeft crediteur Hefpunt nog een vordering ad € 1.046,25 ingediend en zich op een preferentie beroepen. De bewindvoerder heeft (onder meer via de bestuurder van sursiet) 12 volmachten ontvangen om te stemmen voor het definitief verlenen van de surseance. Echter, niet al deze crediteuren hebben ook daadwerkelijk een vordering bij de bewindvoerder ingediend. De bewindvoerder heeft zes volmachten van crediteuren ontvangen, die ook daadwerkelijk een vordering bij de bewindvoerder hebben ingediend. Een van de crediteuren van sursiet is J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard B.V. Hiervoor waren hypothecaire zekerheden afgegeven. Deze heeft een vordering ad € 5.021.898,68 ingediend. Deze vennootschap heeft aangegeven dat indien er te zijner tijd een akkoord aangenomen zal worden, zij geen aanspraak maakt op betaling, nu dit zou betekenen dat er een bedrag ad tenminste € 500.000,-- bijgestort zou dienen te worden. ABN Amro heeft een hypothecaire vordering van afgerond € 10.000.000,-- in het kader van een paraplufinanciering. ABN Amro heeft er voor gekozen haar vordering bewust niet in te dienen in verband met het bepaalde in artikel 232 FW. Geconstateerd is dat de definitieve jaarcijfers 2013 op 5 maart 2015 gedeponeerd zijn, en derhalve niet tijdig. De voorlopige cijfers zijn wel tijdig ingediend. De bewindvoerder heeft zich op het standpunt gesteld dat naar zijn mening bij de verlening van de definitieve surseance geen benadeling van crediteuren zal zijn. Naar verwachting van de bewindvoerder zal er in een faillissementssituatie geen uitkering aan de concurrente crediteuren kunnen plaatsvinden. Met een akkoord in de surseance zullen de concurrente crediteuren een deel van hun vordering tegemoet kunnen zien. Derhalve heeft de bewindvoerder positief geadviseerd ten aanzien van de verlening van een definitieve surseance. Een drietal crediteuren welke ter zitting vertegenwoordigd zijn door hun advocaat hebben tegen het definitief verlenen van de surseance gestemd. Deze crediteuren zijn kort gezegd onder meer van mening dat het niet tijdig deponeren van de jaarcijfers 2013 tot gevolg zou kunnen hebben, dat de bestuurder aansprakelijk is om het boedeltekort aan te vullen. Daarnaast stellen zij zich op het standpunt dat zij niet geloven dat zij 10% van hun vordering zullen ontvangen.
4
Voorts stellen zij dat sursiet deel uitmaakt van een kerstboom van vennootschappen. Voorts is er een parapluhypotheek door ABN Amro verleend. Zij stellen zich op het standpunt dat J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard B.V. een grotere hypothecaire vordering op sursiet heeft dan ABN Amro, waarbij J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard B.V. haar positie prijs gegeven zou hebben door het indienen van haar vordering. Doordat het voorrecht van J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard B.V. vervallen zou zijn, zou er wellicht een hoger akkoord aangeboden kunnen worden. Zij zijn van mening dat een faillissement van de vennootschap een hogere opbrengst voor de crediteuren met zich mee zal brengen. De Rechtbank heeft als volgt geoordeeld. Het enkele feit dat de definitieve jaarcijfers 2013 niet tijdig zijn gedeponeerd en dat er een parapluhypotheek door de ABN Amro is verstrekt is onvoldoende voor de gegronde vrees dat door verlening van de definitieve surseance de schuldeisers worden benadeeld. Verder is er een concreet bedrag beschikbaar voor de concurrente schuldeisers, zodat op voorhand niet valt uit te sluiten dat er geen bevrediging van de crediteuren kan plaatsvinden. Voorts stemmen drie van de negen aanwezige/vertegenwoordigde crediteuren tegen de verlening. De Rechtbank heeft daarbij overwogen dat uitsluitend de crediteuren zijn meegenomen die een volmacht hebben afgegeven en een vordering bij de bewindvoerder hebben ingediend. De Rechtbank heeft voorts vastgesteld dat niet meer dan een derde van de vertegenwoordigde/aanwezige crediteuren zich tegen de verlening verklaren. Daarnaast heeft de Rechtbank vastgesteld dat de aanwezige/vertegenwoordigde crediteuren die tegen de verlening van de surseance stemmen niet meer dan een vierde deel van de totaal aanwezige/vertegenwoordigde schuldenlast in handen hebben. De Rechtbank heeft derhalve het verzoek van sursiet tot verlening van de definitieve surseance van betaling toegewezen. Een van de drie tegenstemmende crediteuren voornoemd heeft een verzoekschrift strekkende tot hoger beroep ingevolge artikel 219 FW ingediend. Op 7 juli 2015 te 14.00 uur vindt de behandeling van dit verzoekschrift plaats bij het Gerechtshof te Amsterdam. 2.
PERSONEEL
2.1
Aantal personeelsleden bij het uitspreken van de surseance
:
0
2.2
Aantal personeelsleden in het jaar voor de surseance
:
0
2.3
Datum ontslagaanzegging
:
N.v.t.
Werkzaamheden:
5
3.
ACTIVA Onroerende zaken:
3.1
Buiten de twee vastgoedposities zoals genoemd onder punt 1.7 van dit verslag is de vennootschap eigenaar van de gemeenschappelijke ruimte, alsmede een aantal bergingen behorende bij een zorgcomplex in Beilen dat door de vennootschap ontwikkeld is. Voor een overzicht van het onroerend goed wordt verwezen naar het kadastrale overzicht dat aan dit verslag is gehecht. Bedrijfsmiddelen: Niet van toepassing. Werkzaamheden:
3.5
Bodemvoorrecht fiscus Niet van toepassing. Voorraden/onderhanden werk
3.8
Beschrijving
:
Niet van toepassing
3.9
Verkoopopbrengst
:
Niet van toepassing
3.10
Boedelbijdrage
:
Niet van toepassing
Werkzaamheden: Andere activa 3.11 Beschrijving Niet van toepassing. 3.12 Verkoopopbrengst Niet van toepassing. Werkzaamheden: 4.
DEBITEUREN
4.1
Omvang debiteuren
:
€ 116.931,00 (administratief)
4.2
Opbrengst
:
Nihil
4.3
Boedelbijdrage
:
Nihil
6
Werkzaamheden: Op basis van de beschikbare administratie betreft het een debiteur, te weten Van Amerongen Vastgoed B.V. Deze vordering zou niet inbaar zijn, als gevolg van het faillissement van deze vennootschap. 5.
BANK/ZEKERHEDEN
5.1
Volgens de (middellijk) bestuurder zou er geen bankschuld zijn. De curator is wel van een hypothecaire inschrijving van de ABN AMRO Bank ad € 10.000.000,00 gebleken. Dit betreft een inschrijving op het pand aan de Stationsstraat 1a te Hardenberg. Verwezen wordt naar de kadastrale stukken welke aan dit verslag zijn gehecht. Ten aanzien van deze inschrijving stelt de (middellijk) bestuurder: “Wat betreft de ABN Amro heeft deze bank leningen verstrekt op basis waarvan er de benodigde investeringen door J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard B.V. konden worden verricht. J.J. Komen heeft voor deze investeringen in 2008 een hypothecaire inschrijving ontvangen. In 2010 is er een nieuwe hypotheek gevestigd ten behoeve van de ABN Amro ter meerdere zekerheid van de door deze bank verstrekte gelden. Hierbij is de 1e hypotheek van J.J. Komen in rang gewisseld. De ABN Amro heeft dan ook niet rechtstreeks geld geleend aan Transformator, maar een zekerheid ontvangen. Bij een verkoop van een van de panden zal de ABN Amro eerst worden betaald en daarna J.J. Komen. De betaling aan de ABN Amro zal dan afgeboekt worden op de rekening courant van J.J. Komen.” De ABN Amro Bank is aangeschreven om een en ander te verifiëren, doch heeft geen inhoudelijke reactie gegeven.
5.2
Beschrijving zekerheden Zie punt 5.1. Daarnaast heeft J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard B.V. een hypothecaire inschrijving ad € 25.000.000,-- op het onroerend goed voornoemd in het kader van de groepsfinanciering.
5.4
Separatistenpositie Niet van toepassing.
5.5
Boedelbijdragen Niet van toepassing.
5.6
Eigendomsvoorbehoud Er zijn geen eigendomsvoorbehouden ingeroepen.
5.7
Reclamerechten Er zijn geen rechten tot reclame ingeroepen. 7
5.8
Retentierecht Er zijn geen retentierechten ingeroepen. Werkzaamheden: Gebruikelijke werkzaamheden bij aanvang surseance.
6.
DOORSTART/VOORTZETTEN Voortzetten:
6.1
Exploitatie/zekerheden Sursiet verricht op basis van de beschikbare gegevens thans geen verdere daadwerkelijke activiteiten. Zie tevens punt 1.7 van dit verslag.
6.2
Financiële verslaglegging Niet van toepassing. Werkzaamheden: Doorstart:
6.3
Beschrijving Niet van toepassing in verband met surseance. Werkzaamheden:
7.
RECHTMATIGHEID
7.1
Boekhoudplicht De administratie is onderzocht. Diverse vraagpunten zijn aan de (middellijk) bestuurder teruggekoppeld. Deze vraagpunten zagen met name op de grondslag en het ontstaan van de aanzienlijke vordering die J.J. Komen en Zonen Beheer B.V. Heerhugowaard heeft op sursiet. De bewindvoerder heeft een groot aantal bewijsstukken ontvangen welke tot twaalf jaar terug gaan. Naar mening van de bewindvoerder is de vordering voldoende vastgesteld.
7.2
Depot jaarrekeningen Geconstateerd is dat de definitieve jaarcijfers 2013 op 5 maart 2015 gedeponeerd zijn, en derhalve niet tijdig. De voorlopige cijfers zijn wel tijdig ingediend. 2012: 30 januari 2014 2012: 29 januari 2013 2011: 27 januari 2012
8
Deze betreffende jaarrekeningen zijn derhalve tijdig gedeponeerd. 7.3
Goedkeurende verklaring accountant Niet van toepassing. Hiertoe bestaat geen verplichting.
7.4
Stortingsverplichting op aandelen Gezien de verjaringstermijn zal hiernaar geen verder onderzoek worden gedaan.
7.5
Onbehoorlijk bestuur De bewindvoerder heeft geconstateerd dat de definitieve jaarcijfers 2013 niet tijdig zijn gedeponeerd. De voorlopige jaarcijfers 2013 zijn op 30 januari 2015 ingediend. De bewindvoerder is van mening dat de niet tijdige deponering van de definitieve jaarcijfers 2013 in samenhang met het feit dat er (vooralsnog) geen verdere onrechtmatigheden zijn geconstateerd niet tot de voorshandse conclusie zou dienen te leiden dat in het geval van een faillissement van sursiet de bestuurder aansprakelijk zou zijn voor het tekort in het faillissement.
7.6
Paulianeus handelen Niet van gebleken.
8.
CREDITEUREN
8.1
Boedelvorderingen: a.
Salaris en verschotten curator
:
p.m.
8.2
Preferente vordering fiscus
:
€ 174.012,00 + P.M.
8.3
Preferente vordering UWV
:
p.m.
8.4
Andere preferente crediteuren
:
€ 1.046,25 *
Deze vordering is ingediend waarbij aanspraak wordt gemaakt op een preferentie. De bewindvoerder verwijst ter zake naar hetgeen bepaald is in artikel 232 FW. 8.5
Aantal concurrente crediteuren
:
15 + p.m.*
15 concurrente crediteuren hebben voor de crediteurenvergadering een vordering bij de bewindvoerder ingediend. * Ex vordering ABN Amro. Zie tevens punt 1.7. 8.6.1 Bedrag concurrente crediteuren
:
9
€ 5.789.793,82 + p.m.
8.7
Verwachte wijze van afwikkeling
:
Zie punt 10.1 van dit verslag. 9.
PROCEDURES
9.1
Naam wederpartij(en) Niet van toepassing.
9.2
Aard procedure Niet van toepassing.
9.3
Stand procedure Niet van toepassing. Werkzaamheden:
10.
OVERIG
10.1
Termijn afwikkeling surseance Nog niet in te schatten. Een en ander is afhankelijk van de uitkomst van het hoger beroep d.d. 7 juli 2015 tegen de definitieve verlening van de surseance van betaling, alsmede het aanbieden en afwikkelen van een eventueel crediteurenakkoord.
10.2
Plan van aanpak De nog te verrichten werkzaamheden zijn: * *
10.3
Behandeling hoger beroep tegen definitieve verlening surseance. Aanbieden akkoord.
Indiening volgend verslag Het volgende verslag zal op 16 september 2015 worden ingediend.
Alkmaar, 16 juni 2015
Mr. A.M.H.J.L. Claus, bewindvoerder
10
