ONTWIKKELINGSRICHTING PAROOLDRIEHOEK

ONTWIKKELINGSRICHTING PAROOLDRIEHOEK

STADSDEEL OOST-WATERGRAAFSMEER

AMSTERDAM, JANUARI 2008 REGISTRATIE-NUMMER: 2008/74209 DOCUMENTNAAM: 20080109 ONTWIKKELINGSRICHTING PAROOLDRIEHOEK

Ontwikkelingsrichting Parooldriehoek

Inhoudsopgave 1.

INLEIDING ____________________________________________________________________ 3 1.1 1.2 1.3

2.

KORTE OMSCHRIJVING PROJECTGEBIED EN PLANPROCES ______________________________ 3 GEVRAAGD BESLUIT __________________________________________________________ 4 LEESWIJZER ________________________________________________________________ 4

HET PLANCONCEPT ___________________________________________________________ 6 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.5.1 2.5.2 2.5.3

3.

“STEDENBOUWKUNDIGE UITWERKING” ___________________________________________ 6 REACTIE STEDENBOUWKUNDIG ADVISEUR WIBAUT AAN DE AMSTEL _____________________ 9 PROGRAMMA ______________________________________________________________ 10 VERSCHILLEN MET SPVE _____________________________________________________ 11 PLANONDERDELEN __________________________________________________________ 11 Groen__________________________________________________________________ 11 Parkeren _______________________________________________________________ 12 Volume en hoogte ________________________________________________________ 14

HET PLANPROCES ____________________________________________________________ 16 3.1 3.2 3.3

PROCES ___________________________________________________________________ 16 PARTICIPATIERESULTATEN ____________________________________________________ 17 ONDERZOEKSRESULTATEN ____________________________________________________ 18

4.

FINANCIËLE HAALBAARHEID_________________________________________________ 20

5.

VERANTWOORDING KEUZES _________________________________________________ 21 5.1 5.2

6.

WINSTPUNTEN _____________________________________________________________ 21 VRAGEN __________________________________________________________________ 22

VERVOLG ____________________________________________________________________ 24 6.1 6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3 6.2.4 6.2.5 6.2.6 6.2.7 6.3 6.4

7.

ONDERZOEKEN _____________________________________________________________ 24 RISICO’S __________________________________________________________________ 25 De verwervingskosten _____________________________________________________ 25 De bodemsanering________________________________________________________ 25 Inrichting openbare ruimte _________________________________________________ 26 Fasering________________________________________________________________ 26 Grondwaterproblematiek, kabels en leidingen __________________________________ 26 Grondopbrengsten ________________________________________________________ 27 Risico’s algemeen ________________________________________________________ 28 COMMUNICATIE EN PARTICIPATIE_______________________________________________ 28 PLANNING _________________________________________________________________ 29

CONCLUSIES _________________________________________________________________ 30

BIJLAGEN_________________________________________________________________________ 31 -

DB-BESLUIT HERSTART BRIEF HET OOSTEN/KRISTAL STANDPUNT BUURTWERKGROEP GELUIDSONDERZOEK M+P VERKEERSSTUDIE DIVV BEZONNINGSSTUDIE BUSQUETS PLANNING D.D. 10-01-2008

2


1.

Inleiding

Voor u ligt de notitie over de vernieuwde ontwikkelingsrichting voor de herontwikkeling van de Parooldriehoek. Deze ontwikkelingsrichting is het resultaat van de doorstart van de herontwikkeling van deze unieke locatie in het stadsdeel. Deze notitie is opgesteld ten behoeve van de besluitvorming door het stadsdeelbestuur. De ter inzage gelegde “Stedenbouwkundige Uitwerking” van dhr. Busquets geeft een ruimtelijke en programmatische visualisering van de vernieuwde ontwikkelingsrichting. Deze “Ontwikkelingsrichting Parooldriehoek”, waarvan de “Stedenbouwkundige Uitwerking” deel uitmaakt, en het vigerende SPvE uit 2004 vormen samen het nieuwe kader voor de uitwerking naar het Stedenbouwkundig Plan in de volgende fase. In dit hoofdstuk wordt eerst kort ingegaan op het projectgebied, het project en de gevraagde besluiten. De leeswijzer geeft aan hoe het vervolg van deze notitie is opgebouwd.

1.1

Korte omschrijving projectgebied en planproces

De Parooldriehoek is het gebied tussen de Platanenweg, de Wibautstraat en de Vrolikstraat. Het gebied is vernoemd naar het Amsterdamse dagblad Het Parool, dat jarenlang gehuisvest was in de toren die het gebied markeert. Op dit moment is het gebied een onsamenhangend geheel met een voormalige drukkerij en veel kantoren. Het stadsdeel wil de leefbaarheid en sociale veiligheid in dit gebied vergroten en de openbare ruimte verbeteren. Het stadsdeel wil dit bereiken door als uitgangspunt een stedelijk woon- werkgebied te creëren, met een zorgvuldig ingerichte openbare ruimte. De gebouwen en de openbare ruimte in de Parooldriehoek vormen straks zichtbaar één geheel. Ook zal het gebied beter aansluiten bij de Oosterparkbuurt. In de Parooldriehoek kunnen de ideeën over een flexibele en dynamische invulling van het project door de tijd heen, zoals reeds geformuleerd door ontwikkelingspartner Het Oosten (in het bijzonder door dhr. Bijdendijk), uitwerking krijgen. Het Oosten streeft net als het stadsdeel naar een kwalitatief hoogwaardig gebied. Door het gezamenlijk optrekken in de planvorming kunnen deze ambities waargemaakt worden. Het project Parooldriehoek startte reeds in 1996 met een initiatief van PCM. Deze grote uitgever zocht een nieuwe, betere accommodatie voor haar redacties. Bij voorkeur aan de Wibaut-as. Het stadsdeel ondersteunde dit initiatief, het bood een goede gelegenheid tot verbetering van het gebied. Om het initiatief van PCM te faciliteren werd een Stedenbouwkundig Programma van Eisen opgesteld en vastgesteld door het stadsdeel (besluit stadsdeelraad d.d. 07 juni 2004). In de zomer van 2006 trokken PCM en beoogd ontwikkelaar Multivastgoed zich echter terug uit het project. Dit omdat PCM besloten had zich elders te vestigen. Kort daarna trok ook Heijmans zich terug. Het Oosten verwierf vrijwel direct daarna de Parooltoren en werd hierdoor de enige commerciële speler in het gebied. Ondanks dat de plannen (SPvE) niet meer aansloten bij deze gewijzigde situatie, bood juist deze nieuwe situatie kansen. Kansen die zoveel mogelijk zijn aangegrepen in de herstart van de ontwikkeling die het stadsdeel tezamen met Het Oosten heeft gemaakt. Er is een intensief en interactief participatieproces gestart met buurtbewoners en er is samengewerkt met de andere stake-holders voor dit gebied: Het Oosten, de Dienst Ruimtelijke Ontwikkeling (DRO), het Ontwikkelingsbedrijf (OGA) en het ROC/ASA. De Spaanse stedenbouwkundige Busquets werd aangetrokken. Gebruikmakend van input vanuit Buurtwerkgroepbijeenkomsten en Reken- en Tekensessies maakte hij in verschillende stappen een “Stedenbouwkundige Uitwerking”. In het laatste kwartaal van 2007 zijn de voorbereidingen gestart voor de instelling van het projectbureau Wibaut aan de Amstel. De Parooldriehoek zal onderdeel gaan uitmaken van deze aanpak. Vooruitlopend hierop heeft de stedenbouwkundig adviseur van Wibaut aan de Amstel voor enkele onderdelen van de “Stedenbouwkundige Uitwerking” suggesties gegeven voor een

3


alternatieve invulling. Verder kan de stedenbouwkundig adviseur instemmen met de voorgestelde ontwikkelingsrichting. Deze ontwikkelingsrichting Parooldriehoek rondt de succesvolle herstart van het project af en geeft richting aan het vervolg van de planvorming. De voorgestelde ontwikkelingsrichting (inclusief “Stedenbouwkundige Uitwerking”) is een kwalitatief hoogwaardig product dat tezamen met het vigerende SPvE als een goede basis en als kader voor het vervolg kan dienen.

1.2

Gevraagd besluit

Deze notitie vormt de basis voor besluitvorming door het bestuur van het stadsdeel. Daarnaast biedt de “Stedenbouwkundige Uitwerking” van Busquets een visuele onderbouwing van de vernieuwde ontwikkelingsrichting. Ondanks dat er over een aantal variabelen nog geen besluit kan worden genomen en ondanks dat een aantal aspecten nader onderzocht dienen te worden, is dit toch het moment om een besluit te nemen. Er ligt een stevige basis voor een kwalitatief plan. Na 9 jaar planvorming is er nu met deze doorstart een goed en haalbaar plan opgesteld. Een ontwikkelingsrichting dat met veel enthousiasme en deskundigheid is gemaakt, dat recht doet aan alle wensen en belangen ter herontwikkeling van een in onbruik geraakt stukje stad. Een plan dat met Het Oosten als maatschappelijke projectontwikkelaar gerealiseerd kan worden en daarmee nu geschikt is om ter besluitvorming voor te leggen als vernieuwde ontwikkelingsrichting en vertrekpunt voor de volgende fase waarin het Stedenbouwkundig Plan nader uitgewerkt zal worden aan de hand van het kader die de ontwikkelingsrichting en het vigerende SPvE vormen. Het besluit dat nu wordt gevraagd is: -

-

1.3

In te stemmen met de voorliggende nieuwe “Ontwikkelingsrichting Parooldriehoek” waarvan de “Stedenbouwkundige Uitwerking” deel uitmaakt, dat samen met het vigerende SPvE het nieuwe kader vormt voor uitwerking naar het Stedenbouwkundig Plan met een bijgesteld investeringsbesluit (als volgende planfase 3 van het Plaberum); Een aantal onderdelen verder uit te werken zoals het maaiveldontwerp, parkeermogelijkheden, bouwhoogte en dichtheden waarna een optimalisatie en definitieve invulling van het Stedenbouwkundig Plan kan plaatsvinden;

Leeswijzer

Deze notitie is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 wordt een toelichting gegeven op het vernieuwde planconcept als resultaat van de samenwerking tussen de verschillende partijen. Het bevat een stedenbouwkundige beschrijving van het plan en het beoogde programma en geeft een overzicht van de verschillen van het huidige plan ten opzichte van het eerder vastgestelde Stedenbouwkundig Programma van Eisen. Hoofdstuk 3 beschrijft het planproces. Na een toelichting van het procesverloop worden eerst de participatieresultaten beschreven. Vervolgens wordt kort ingegaan op een aantal onderzoeken die zijn uitgevoerd. De financiële consequenties worden toegelicht in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de winstpunten van de ontwikkelingsrichting en worden de gemaakte keuzes gemotiveerd. Vervolgens wordt dieper ingegaan op diverse kwesties die spelen rondom het ontwerp.

4


Het laatste hoofdstuk omschrijft het beoogde vervolg van traject. Als besloten is om door te gaan met deze ontwikkelingsrichting start de volgende fase van het plantraject (fase 3 van het Plaberum). In deze fase moet onder andere een Stedenbouwkundig Plan en het een Investeringsbesluit opgesteld worden. Daarnaast moeten er verschillende onderzoeken uitgevoerd worden en moet het communicatie- en participatietraject worden voortgezet. Dit hoofdstuk bevat naast de planning ook een overzicht van de risico’s van het plantraject. In de bijlagen zijn een aantal belangrijke documenten opgenomen. Dit betreft onder meer het DBbesluit met uitgangspunten voor de herstart, een brief van Het Oosten/Kristal, een brief van de Buurtwerkgroep (de bewonersgroep die aan het ontwerp heeft meegewerkt), verschillende onderzoeksresultaten en de planning.

5


2.

Het Planconcept

Uitgaande van het vastgestelde SPvE, een uitgebreide studie van het plangebied en de omgeving, stadsdeel- en gemeentelijk beleid en input van betrokken partijen ontwikkelde dhr. Busquets in verschillende stappen een vernieuwd planconcept, de “Stedenbouwkundige Uitwerking”. Deze verbeeldt op hoofdlijnen de ambitie die het stadsdeel en Het Oosten-Kristal in het gebied gestalte willen geven. In de visie van Busquets biedt deze locatie de kans om een nieuw hoogwaardig woon- en werkmilieu in hoogstedelijke dichtheid toe te voegen, dat de bestaande buurten aan weerszijden van de Wibautstraat verbindt en de Wibaut-as als verblijfsgebied versterkt. De “Stedenbouwkundige Uitwerking” geeft een visuele onderbouwing van de nieuwe ontwikkelingsrichting. In dit hoofdstuk worden de hoofdlijnen van dit stuk omschreven. Vervolgens wordt ingegaan op het beoogde programma en de verschillen met het eerder vastgestelde SPvE.

2.1

“Stedenbouwkundige Uitwerking”

De “Stedenbouwkundige Uitwerking” Busquets is de uitkomst van het samenwerkingstraject van het stadsdeel, Het Oosten en de Buurtwerkgroep. Hierin zitten zoveel mogelijk wensen, uitgangspunten en verbeterslagen van de verschillende betrokkenen verweven. Dit vertaalt zich in de volgende visualisatie van het ontwikkelingsvoorstel, waarbij de genoemde programmatische invullingen logische opties zijn. In de fase naar het Stedenbouwkundig Plan toe wordt gekeken naar de optimalisatiemogelijkheden met betrekking tot aspecten als kosten, openbare ruimte en volumes.

Figuur 2.1 Algemene layout De algemene lay-out van het projectgebied zal zich kunnen kenmerken door woonblokken met binnenterreinen en het doortrekken van (zicht)lijnen vanuit de Oosterparkbuurt het gebied in, zie figuur 2.1.

6


De woonblokken kennen een verschillende bebouwingstypologie (morfologie) afhankelijk van de plaats in het gebied. Deze morfologieën voorzien in de aansluiting op stedelijkheid (a), de overgang van spoorzone naar woongebied (b) en de aansluiting op de bestaande Oosterparkbuurt (c).

Figuur 2.2. Morfologieën

Morfologie A (de Wibautzone) biedt ruimte voor hoogstedelijke woningen aan de Wibaut-as, ruime appartementen in haaks op de Wibautstraat gebouwde stroken boven op een hoogstedelijke plint parallel aan de Wibautstraat. De plint kent een flexibele functionele invulling. Het voorstel om de bouwblokken haaks op de Wibautstraat te plaatsen komt tegemoet aan de gewenste oost-west transparantie tussen de Weesperzijde- en de Oosterparkbuurt. Gezien de geluidsproblematiek die wordt veroorzaakt door verkeer op de Wibautstraat zijn bij de voorgestelde verkaveling technische voorzieningen vereist. De technische uitvoerbaarheid hiervan en de consequenties voor het bouwkostenniveau zijn op dit moment nog niet te voorzien. Bij de financiële doorrekening is hiervoor wel een aanname gedaan (zie hoofdstuk 4). Naast de appartementen in stroken is er ook plaats voor een torengebouw in het huidige Wibautplantsoen, het voorstel is om hier een hotelfunctie te voorzien. Over de footprint en de geluidsvoorzieningen voor dit gebouw bestaan nu nog vragen. Naast een smalle hoge toren is ook een variant met een lagere brede toren toegevoegd, de voorkeur gaat uit naar deze lage variant. In een volgende fase zal hierover een definitief besluit genomen moeten worden. Morfologie B (de spoorzone) biedt mogelijkheid tot stedelijke woningen met oriëntatie en uitzicht over het spoor, appartementen en benedenwoningen met adressen aan collectieve woonhoven. Deze zone kenmerkt zich door een grote schaal en maat. Bij de verdere uitwerking dient daarom veel aandacht te zijn voor de leefbaarheid. Ook de kwestie van faseerbaarheid is een belangrijk aandachtspunt.

7


Morfologie C (het binnengebied) bevat het voorstel voor twee luwe compacte stadsblokken die goed aansluiten aan de bestaande Oosterparkbuurt. Deze kunnen bestaan uit een combinatie van stadswoningen en appartementen. De voorgestelde morfologieën kennen verschillende bouwhoogtes (in de algemene lay-out in het rood aangegeven in aantallen bouwlagen). Langs de Wibautstraat zijn 9 tot 11 lagen aangehouden met een hoogteaccent op de hoek bij het plantsoen tot 14 of 20 lagen (afhankelijk van de torenvariant). Langs het spoor loopt de bebouwing op van 6 tot 11 lagen. Aansluitend aan de buurt wordt een bouwhoogte aangehouden van 3 tot 4 lagen oplopend naar 6 tot 7. De bouwhoogtes sluiten aan bij de omliggende hoogtes, zie de onderstaande dwarsprofielen.

Figuur 2.3. Dwarsprofiel van Wibautstraat naar Oosterparkbuut

Figuur 2.4. Dwarsprofiel van nieuwe Parooltoren (hoge variant) en spoorzone

De heer Busquets heeft ook een visie op de invulling van de openbare ruimte, zie figuur 2.5. In zijn ontwerp voor de openbare ruimte kunnen verschillende elementen worden onderscheiden: 1. Een geheel nieuw driehoekig buurtplantsoen van ca. 10.000 m2, ingepast tussen het schoolgebouw en de gebogen Vrolikstraat, als ruime vervanging van het huidige plantsoen. 2. De “salon”: verbinding en overgangsgebied tussen het Binnengebied en de Wibautzone met een hoogwaardige materialisatie en verblijfskwaliteit. 3. Het spoortalud, de spoorzone als ecologische groen verbinding. 4. De ruimte rondom de toren in het voormalig Wibautplantsoen, de Plaza, de materialisatie en het gebruik hiervan moeten nader worden onderzocht.

8


Figuur 2.5. Openbare ruimte Daarnaast zijn de volgende verbindingen onderdeel van het projectgebied, deze behoren tevens tot de openbare ruimte: 5. De ontsluitingsas in oost-westelijke richting. 6. Een fiets- en voetgangersverbinding van de Transvaalbuurt naar de Wibautstraat. 7. De metro in- en uitgangen. Deze zijn in hun huidige hoedanigheid een bedreiging voor de sociale veiligheid. Omdat ze buiten de grenzen van het projectgebied vallen, maar wel van invloed op de openbare ruimte aldaar, zal transformatie plaats moeten vinden in samenhang met Wibaut aan de Amstel. De binnenruimte van de woonblokken zullen niet (semi-)openbaar worden, maar private gronden. Dit in verband met het beheer.

2.2

Reactie stedenbouwkundig adviseur Wibaut aan de Amstel

In het laatste kwartaal van 2007 zijn de voorbereidingen gestart van het grootstedelijke project Wibaut aan de Amstel. Vertrekpunt is de “Visie Wibaut aan de Amstel” die medio 2007 is opgesteld. De Parooldriehoek zal komen te vallen onder het nieuwe projectbureau. Een door dit projectbureau aangestelde stedenbouwkundig adviseur zal zorg dragen voor de ruimtelijke afstemming tussen deze visie en de afzonderlijke projecten. In dit verband heeft recent een gesprek plaatsgevonden met dhr. Busquets als ontwerper van de “Stedenbouwkundige uitwerking”. De adviseur kan zich goed vinden in deze uitwerking maar doet een aantal beperkte suggesties om betere aansluiting te vinden met Wibaut aan de Amstel.

9


Voorgesteld wordt om meer variatie in hoogte van de dwarsblokken langs de Wibautstraat aan te brengen, in plaats van de huidige oplopende lijn vanaf het ROC-gebouw tot aan het torengebouw (lage variant). Hierdoor wordt het zicht vanaf de andere kant van de Amstel meer divers en interessanter en geeft het meer continuïteit in het hoogteprofiel langs de totale Wibautstraat. Een andere suggestie is het toevoegen van meer variatie in hoogte van de compacte stadsblokken (C: binnengebied) door toevoeging van een of twee opbouwen op de huidige gebouwen. Daarnaast stelt de adviseur voor om het ritme van de dwarsblokken langs de Wibautstraat te continueren, door het toevoegen van een “3e been” aan het torengebouw in het Wibautplantsoen (deze krijgt daarmee de vorm van de letter E). Een andere optie is het op de open plek toevoegen van een gebouw lijkend op het ROC-gebouw parallel aan de Wibautstraat. Door het toevoegen van dit nieuwe volume kan het aantal bouwlagen van de stadsblokken nabij de verlengde Vrolikstraat verminderd worden van 7 naar 5. Deze voorstellen worden als alternatief voor de verdere uitwerking naar het Stedenbouwkundig Plan voorgelegd.

2.3

Programma

De plattegrond (2D) is in grote lijnen bekend en hierover is ook consensus met de buurt. Daarentegen is er over de hoogte en het daarmee samenhangende volume (3D) nog geen overeenstemming tussen de partijen. Over het programma kunnen derhalve nog geen definitieve uitspraken gedaan worden. Vast staat dat het programma, zoals dat nu nog is vastgelegd in het SpvE, zal moeten worden aangepast aan de nieuwe situatie. Dit heeft de volgende redenen; - PCM en Heijmans zijn vertrokken uit het gebied en de planontwikkeling; - Het Oosten is de nieuwe vastgoedeigenaar en ontwikkelaar; - De Buurtwerkgroep heeft in de planvorming geparticipeerd Het nieuwe programmavoorstel omvat: - een verdubbeld woonprogramma (41.500 m2 naar 87.000 m2); - een decimering van de kantooroppervlakte (van 52.000 m2 naar 5.000 m2) en; - een hotel. Dit is toegevoegd aan het in het SPvE vastgestelde programma Het programma voor de voorzieningen is niet gewijzigd. Het gewijzigde voorstel heeft invloed op het aantal geplande parkeerplaatsen. Rekening houdend met de huidige normering zullen er 930 plaatsen in het plan worden opgenomen. De voorzieningen concentreren zich langs de Wibautstraat en het nieuwe plantsoen. Het torengebouw biedt mogelijkheid tot vestiging van een hotel. De parkeervoorzieningen zijn allen bebouwd; onder de bouwblokken worden namelijk de garages gerealiseerd. In totaal bestaat het voorstel uit 100.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo). Over het programma en het daarbij behorende volume wordt in dit stadium echter nog geen definitief besluit verwacht. De ernstige zorg vanuit de buurt over het volume, in combinatie met de mogelijke effecten van Wibaut aan de Amstel op de herontwikkeling van de Parooldriehoek, impliceren dat nader onderzoek en uitwerking in de volgende fase nodig is.

10


2.4

Verschillen met SPvE

Zoals gezegd verschilt het nu voorgestelde programma van het in 2004 vastgestelde SPvE. Het onderstaande schema geeft deze en overige essentiële verschillen weer. TABEL 2.1 Verschillen SPvE vs ontwikkelingsrichting Onderwerp

SPvE

Eigendom/Erfpacht

-

Impress BV (erfpacht) Heijmans IBC (erfpacht) Het Oosten (erfpacht) ROC/ASA (erfpacht) Stadsdeel (eigendom)

Voorstel ontwikkelingsrichting (programma is indicatief) Het Oosten (erfpacht) ROC/ASA (erfpacht) Stadsdeel (eigendom)

Openbare ruimte

Wibautplantsoen volledig bebouwd 168 bomen weg, 144 gekapt, en 22 herplant 150 % groencompensatie Nieuw plantsoen nabij Olmenweg Nieuw plantsoen onderbouwd met garage

Wibautplantsoen deels bebouwd 170 bomen behouden,30 verplant, 30 gekapt Meer dan 150% groencompensatie Nieuw plantsoen nabij ROC/ Vrolikstraat Nieuw plantsoen in volle grond

Parkeren

Totaal 1.139 a.p.p.

Totaal 930 a.p.p.

Programma/Functies

Parooltoren blijft PCM blijft in gebied met kantoren Woningen 41.500 m2 bvo Kantoren 52.000 m2 bvo

Parooltoren gesloopt PCM weg Woningen 87.000 m2 bvo Kantoren 5.000 m2 bvo

Voorzieningen 3000 m2

Voorzieningen 3.000 m2 Hotel 5000 m2 Totaal 100.000 m2 bvo

Totaal nieuw 96.500 m2 bvo, + Parooltoren 13.100 m2 = 109.600 m2 bvo Verkeer

In/Uitgang parkeergarage 1 aan Wibautstraat Ingang parkeergarage 2 aan Vrolikstraat

Ontsluiting parkeergarage(s) via Verlengde Populierenweg

Bouwhoogtes

Langs Wibautstraat 25-30 m1 Langs spoortalud max. 26 m1 Zijde Oosterparkbuurt max. 17 m1 Toren Wibautplantsoen max. 56 m1

Langs Wibautstraat max. 11 bouwlagen Langs spoortalud max. 11 bouwlagen Zijde Oosterparkbuurt max. 4 bouwlagen Toren max. 20 bouwlagen, voorkeur voor variant met 14 bouwlagen

Diverse

Langs Wibautstraat 1 wand

Haakse blokken, met zicht op achterliggend gebied

2.5

Planonderdelen

In deze paragraaf wordt nader ingegaan op een aantal variabelen van het plan. Deze zullen in een later stadium worden uitgewerkt. De besluitvorming hierover zal ook in een later stadium plaatsvinden. 2.5.1 Groen Allereerst het nieuwe plantsoen. Door de ligging in de wijk en de grootte zal het nieuwe plantsoen een functie kunnen krijgen voor de hele wijk. Het zal een plaats kunnen worden waar bewoners uit de Parooldriehoek, Oosterparkbuurt, Transvaalbuurt en Weesperzijde kunnen ontspannen. Het schoolgebouw vormt een buffer tussen de drukke Wibautstraat en de rust van het groene plantsoen. In het nieuwe plantsoen kunnen de bomen die uit het Wibautplantsoen afkomstig zijn zoveel mogelijk worden herplant.

11


Dhr. Busquets heeft twee mogelijkheden voor het plantsoen ontworpen, zie de onderstaande figuur.

Figuur 2.6 Plantsoen varianten In het eerste alternatief is een hoogteverschil aangebracht. In de “plint” van de kunstmatige duin kan een voorziening worden gerealiseerd, bijvoorbeeld een horecagelegenheid. In het tweede alternatief is het plantsoen vlak en ontbreekt deze mogelijkheid. Beide alternatieven bieden een plantsoen in de volle grond, dus zonder ondergelegen parkeergarages. In de nieuwe ontwikkelingsrichting is de totale oppervlakte van het plantsoen circa 10.000 m2.

2.5.2 Parkeren Parkeren is een belangrijk item in de planontwikkeling; de auto is een element waar in projectontwikkeling terdege rekening mee wordt gehouden. Aan de ene kant dienen er voldoende parkeerplaatsen beschikbaar te zijn om de auto’s van gebruikers van het gebied te kunnen plaatsen, aan de andere kant kan een teveel aan parkeerplaatsen het autogebruik juist stimuleren. Er dient een evenwicht gevonden te worden. Dit kan door de normen van het stadsdeel in acht te nemen. Deze zijn; - Voor marktwoningen; 1 parkeerplaats per woning - Voor sociale huurwoningen; 0,5 p.p. per woning - Bezoekersparkeren; 0,1 p.p. per woning - Voor kantoren en overige bedrijven; 1 plaats op 250 m² bruto vloer oppervlak. Voorgesteld wordt de parkeerplaatsen niet te koppelen aan de woningen. Verwacht wordt dat dubbelgebruik van de parkeerplaatsen zal kunnen plaatsvinden. Overdag worden de plaatsen bezet door personeel van het hotel, de voorzieningen en de school. ’s Avonds door de bewoners van de Parooldriehoek. Ontwikkelaar Het Oosten heeft te kennen gegeven mee te willen werken aan een mobiliteitsplan. Een dergelijk plan houdt in dat gestreefd wordt naar een goede bereikbaarheid van zowel de locatie als overige delen van het stadsdeel. Dit is een voorwaarde voor een goed economisch en maatschappelijk functioneren van een gebied. Door de bereikbaarheid te waarborgen, kan een optimale afstemming ontstaan tussen vraag en aanbod van parkeerplaatsen.

12


Het Oosten heeft tevens aangegeven nader onderzoek te willen doen naar de exacte parkeerbehoefte. Dit ter voorkoming van ondermaat en overmaat. Een tekort aan parkeerplaatsen zou de verkoopbaarheid van de woningen kunnen beïnvloeden. Een overschot zorgt voor te hoge realisatiekosten. Om op het onderzoek te kunnen anticiperen is voor Het Oosten een zekere flexibiliteit in het programma van belang. Toegepast op het nieuwe plan zorgen de normen voor de onderstaande hoeveelheden parkeerplaatsen. TABEL 2.2 Overzicht Parkeren Locatie Huidige Situatie Wonen

Normen SPvE 0,7 per woning sociale sector 1,2 per overige woning (inclusief bezoekersparkeren 0.2 per woning)

Het Oosten Rondom Parooltoren

Normen Ontwikkelingsrichting 0,5 per woning sociale sector 1 per overige woning*

Ontwikkelings richting 591

262 110

Kantoren PCM toren Rondom Parooltoren Parooltoren bestaand Trouwgebouw

SPvE april 2005

1 per 125 m2 bvo

1 per 250 m2 bvo

20

200 216 137

137 20

Overige ROC/ASA Sociaal cultureel voorz. Openbaar p.p. ondergr. p.p. maaiveld Hotel Bezoekersparkeren Compensatie voor de buurt Compensatie opheffen p.p. langs Wibautstraat

40

52 10

1 per 250 m2 bvo

40 12

130 22

257 0,2 per woning Inclusief

1 per 5 kamers 0,1 per woning

29 70 108 60

TOTAAL 454 1139 930 * De parkeernorm voor woningen wordt per woning gesteld. Op dit moment kennen wij alleen het aantal m2 wonen (87.000 m2). In het vastgestelde SPvE wordt gerekend dat een woning 125 m2 bvo bedraagt. Deze berekening is ook hier toegepast. Dus sociale woningen = (30% van 87.000 m2)/125 = 209 woningen, dus 104 parkeerplaatsen. Overige woningen (70% van 87.000 m2)/125= 487,2 woningen dus 487 parkeerplaatsen. Totaal 591 parkeerplaatsen tbv woningen.

De “stedenbouwkundige uitwerking” van dhr. Busquets biedt ruimte aan 995 parkeerplaatsen verdeeld over twee lagen (begane grond en -1) die zich bevinden onder de bebouwing of private buitenruimtes en derhalve niet onder openbare ruimte. In de uitwerking passen de benodigde 930 parkeerplaatsen fysiek, er is dus sprake van een overmaat. In de volgende fase zal het definitieve aantal parkeerplaatsen worden vastgesteld aan de hand van de parkeerbehoefte in combinatie met een eventuele extra afname door het stadsdeel. Deze extra afname, die mogelijk is door de verwachte overmaat, kan bijdragen aan het verminderen van de parkeerdruk in de Oosterparkbuurt. In deze berekening zit een risico wat betreft het aantal parkeerplaatsen ten behoeve van de woningen. Dit is afgeleid van het totale aantal woningen. Om dit te berekenen is uitgegaan van een bruto vloeroppervlak van 125 m2 van alle woningen. Bij een gemiddeld bruto vloeroppervlak van 125 m2 kan het aantal woningen al snel groter blijken te zijn. Het is daarom voor het bepalen

13


van het aantal parkeerplaatsen van belang snel duidelijkheid te krijgen over de aantallen woningen in de sociale en in de marktsector. De parkeernorm voor de hotelfunctie is krap in verhouding tot het kengetal uit het ASVV (Aanbevelingen Stedelijke Verkeers Voorzieningen), maar verdedigbaar vanuit de ligging van de locatie en passend binnen het restrictieve beleid dat het stadsdeel wil voeren. Bij de berekening van het aantal compensatieplaatsen voor de buurt is uitgegaan van het zo goed mogelijk geschatte reële gebruik van de openbare parkeerplaatsen op maaiveld door de buurt(bewoners). Daarbij is het huidige gebruik door de bewoners van de te slopen woningen niet meegerekend en zijn leegstaande parkeerplaatsen (volgens het huidige feitelijke gebruik geraamd op 50%) niet gecompenseerd. Bij het vaststellen van het Stedenbouwkundig Plan zal er meer duidelijkheid moeten komen over de financiële consequenties van het compensatie-parkeren in een parkeergarage. Strikt gezien is het compenseren van openbare parkeerplaatsen op maaiveld in een parkeergarage alleen een reële compensatie als in de garage dezelfde tarieven en vergunningen gelden en de parkeerplaatsen 24 uur per dag beschikbaar zijn. PM Onderzocht wordt nog of en hoe de Parooldriehoek kan bijdragen aan een verlaging van de parkeerdruk in de Oosterparkbuurt. Het toevoegen van extra parkeerplaatsen aan het beoogde programma kan een mogelijkheid zijn.

2.5.3 Volume en hoogte Opvallend onderdeel in de “Stedenbouwkundige Uitwerking” is het torengebouw in het Wibautplantsoen. Een markante losse toren zal als een “landmark” de locatie adresseren, zoals ook bedoeld in het masterplan Wibaut-as. Dhr. Busquets heeft een tweetal mogelijkheden ontworpen; een hoge slanke variant en een lagere maar bredere variant die mogelijk qua hoogte betere aansluit bij de buurt, maar die een groter beslag legt op het huidige Wibautplantsoen. Zie figuur 2.7.

Lage brede variant

14


Hoge ranke variant Figuur 2.7 Torenvarianten Daarnaast kan er gekozen worden voor de door de stedenbouwkundig adviseur van Wibaut aan de Amstel voorgestelde variant. Belangrijk kenmerk hiervan is dat ook het torengebouw bestaat uit één of meer (extra toe te voegen) dwarsblokken die haaks op de Wibautstraat staan. Deze variëren daarbij in hoogte.

15


3.

Het Planproces

In dit hoofdstuk wordt toegelicht hoe de ontwikkelingsrichting en de “Stedenbouwkundige Uitwerking” tot stand zijn gekomen. Allereerst wordt het doorlopen proces omschreven, vervolgens worden de resultaten van de participatie en een aantal onderzoeksresultaten toegelicht.

3.1

Proces

In september 2006 begon het planvormingsproces bijna van voren af aan. In die tijd trokken verschillende partijen zich terug uit het project en verwierf woningstichting Het Oosten de Parooltoren. De projectorganisatie van het stadsdeel, Het Oosten/Kristal en de Buurtwerkgroep werkten nauw met elkaar samen aan een nieuwe ontwikkelingsrichting waarbij werd uitgegaan van het vastgestelde Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE). De samenwerking tussen het stadsdeel en de woningcorporatie is vastgelegd in een intentie-overeenkomst, die tevens door het DB is vastgesteld (zie bijlage). De Spaanse stedenbouwkundige Joan Busquets werd door de partijen aangetrokken voor het opstellen van een “Stedenbouwkundige Uitwerking”, als basis voor het uiteindelijke stedenbouwkundig plan. De bijzondere samenwerking tussen buurtbewoners, het stadsdeel en de woningcorporatie is zeer vernieuwend. Zo heeft Busquets op basis van kwaliteitscriteria van de buurtwerkgroep een geheel eigen plan gemaakt en had de buurtwerkgroep gedurende de ontwikkeling zicht op en inspraak in de verschillende scenario’s en ontwikkelingsrichting. Vanaf de doorstart hebben er vijf zogenaamde Reken- en Tekensessies plaatsgevonden, waaraan naast dhr. Busquets en zijn medewerkers vertegenwoordigers van de diverse stadsdeelsectoren, het OGA, de DRO, Het Oosten/Kristal en het ROC/ASA deelnamen. Dhr. Busquets nam de uitkomsten van deze sessies mee in zijn ontwerpen. Om ook de buurtbewoners deel te laten nemen in het planproces vonden er vanaf januari 2007 geregeld Buurtwerkgroep(BWG)-bijeenkomsten plaats. Hierin werden de ideeën van dhr. Busquets gepresenteerd en becommentarieerd. Dhr. Busquets nam ook de uitkomsten van deze bijeenkomsten mee in zijn ontwerpen. Gedurende het proces heeft dhr. Busquets diverse modellen opgesteld en aangepast aan de hand van de opmerkingen vanuit de Reken- en Tekensessies en de Buurtwerkgroepbijeenkomsten. Uiteindelijk heeft het Dagelijks Bestuur op 26 juni 2007 ingestemd om op basis van twee modellen tot één stedenbouwkundig model te komen, waarbij de beste kenmerken van de twee worden gecombineerd. Het betreft model 5 'enhanced', dat voortkomt uit de verbeterslagen die het stadsdeel, Het Oosten/Kristal en dhr. Busquets in tussenfase 2 hebben gemaakt, en het model dat voortkomt uit het zelfstandige advies en de kwaliteitscriteria van de Buurtwerkgroep. Het DB was positief over het BWG-model en het doorlopen participatieproces en heeft meegegeven de Oost-West-richting te willen versterken, aan te willen haken bij de Wibautsupervisie en de voorgestelde bebouwing zo min mogelijk in het plantsoen en meer in de hoogte te willen ontwikkelen (slanke torenvariant). Het BWG-model is vervolgens door het stadsdeel en Het Oosten gekozen als vertrekpunt voor de verdere uitwerking. Het Dagelijks Bestuur is gedurende dit traject breed geïnformeerd; de ontwikkelingsrichting is behandeld in het DB van 19 december 2006, 13 maart 2007, 26 juni 2007, 9 oktober 2007, 23 oktober 2007 en 30 oktober 2007. De Buurtwerkgroep heeft aangegeven weliswaar tevreden te zijn met de keuze voor hun plan als uitgangspunt maar wil een verlaging van het bouwvolume. De Buurtwerkgroep heeft hierover op 10 september 2007 in de Commissie Wonen en Grote Projecten ingesproken. Naast de zorg

16


over het volume, heerst er binnen de Buurtwerkgroep ook zorg over de effecten van het plan op de luchtkwaliteit en de mogelijke toename van de verkeershinder. Op 19 oktober 2007 heeft de BWG haar standpunt over de “Stedenbouwkundige Uitwerking” geformuleerd (zie bijlage). De conclusie van de BWG is : “De BWG dringt krachtig aan op reductie van het bouwvolume, en de financiële inspanning om dit mogelijk te maken, teneinde de stedenbouwkundige problemen op te lossen en een leefbaar stuk buurt te maken. Hoeveel volumereductie is nodig? Hierover is veel discussie geweest. Helderheid hierover is essentieel. De BWG stelt zich op als een serieuze discussiepartner in de planvorming, en beziet alle aspecten van het plan, inclusief goede ruimtelijke ordening, leefbaarheid en financiële haalbaarheid. Tevens tracht de BWG de opvattingen die in de betrokken buurten leven zo goed mogelijk weer te geven. Die opvattingen zijn in wezen simpel: hoogbouw is niet passend in de 19e-eeuwse buurten; de buurten ter weerszijden van Wibautstraat moeten zoveel mogelijk aaneen worden gesmeed door de stedenbouwkundige structuur van de 19e eeuw voort te zetten met de middelen en inzichten van de 21e eeuw. Hoe wenselijk ook vanuit buurtperspectief, deze opvatting leidt niet tot een haalbaar plan. De BWG streeft naar een balans tussen wat wenselijk is vanuit de leefbaarheid in de buurten en andere belangen. In een eerder stadium (Busquets' BWG-model versie 2) was een bouwvolume van 84.700 m2 bvo (FSI circa 1,9) aan de orde. Dit plan had wel degelijk nog wezenlijke gebreken (die de BWG heeft benoemd) maar was aanzienlijk minder slecht dan het huidige voortstel. Pogingen van de BWG om het financieel tekort op dit plan te reduceren door volume toe te voegen kunnen niet op steun rekenen vanuit de buurten. Het is niet zeker of met het genoemde volume een goed plan te maken is. Wat is wel zeker? In redelijkheid kan niet worden getwijfeld dat alle problemen opgelost worden bij een FSI die vergelijkbaar is met de omgeving (FSI circa 1,55) oftewel een bouwvolume van circa 70.000 m2 bvo. Het huidige volume in de Parooldriehoek is circa 37.000 m2 bvo. Globaal gesproken geldt voor de Parooldriehoek: een factor 2 intensivering is mogelijk, een factor 3 kan niet. Er ligt een essentieel probleem, niet alleen voor de Parooldriehoek maar voor de ontwikkeling van stad. Aanvaarding van de dwingende GREX-eisen zou nl. betekenen dat er in de stad geen leefbare buurten meer ontwikkeld kunnen worden.” Bron: Standpunt van Buurtwerkgroep Parooldriehoek, 19-10-2007. Recent heeft de Buurtwerkgroep te kennen gegeven dat het standpunt van kracht blijft tot de BWG kennis heeft genomen van onderhavige DB-notitie met de ontwikkelingsrichting, waarna het BWG-standpunt mogelijk wordt aangepast. De Buurtwerkgroep krijgt inzage in de notitie nadat het DB daarover besluitvorming heeft genomen. De ontwikkelingsrichting is ter besluitneming in oktober 2007 ingebracht in de DB. Het DB heeft voordat tot besluitvorming overgegaan wordt een aantal aanvullende vragen gesteld. Hierop wordt in hoofdstuk 5 nader ingegaan.

3.2

Participatieresultaten

De invloed van de Buurtwerkgroep op de uiteindelijke ontwikkelingsrichting is groot gebleken. Het model-BWG, dat dhr. Busquets heeft ontworpen aan de hand van de door de buurtwerkgroep opgegeven kwaliteitscriteria, is de basis van de “Stedenbouwkundige Uitwerking”. Mede door de inbreng van de buurtwerkgroep kent de uitwerking een betere aansluiting met de buurt. Het behoudt wel haar hoogstedelijke uitstraling. Enkele belangrijke punten die door de Buurtwerkgroep zijn ingebracht en die terugkomen in de ontwikkelingsrichting zijn: - Een naar beneden aangepast voorlopig volume; van 110.000 m2 in het SPvE naar 100.000 m2 in de ontwikkelingsrichting; - Het huidige Wibautplantsoen zal in tegenstelling tot het SPvE niet geheel bebouwd worden, een groot gedeelte van het plantsoen en de bomen blijft behouden; - Het nieuwe plantsoen zal in de volle grond komen te liggen;

17


-

3.3

De beoogde bebouwing is niet geheel hoogstedelijk, maar bestaat uit drie typen bebouwing (morfologieën); Er zijn betere (zicht)lijnen gecreëerd richting de Oosterparkbuurt; Alle parkeerplaatsen zijn gebouwd opgelost.

Onderzoeksresultaten

Behalve met de participatieresultaten heeft dhr. Busquets ook rekening gehouden met de resultaten van een aantal onderzoeken. Geluidsonderzoek Er zijn geluidtechnische oplossingen gevonden om overlast van de Wibautstraat en het spoor zo veel mogelijk te beperken. Het onderzoeksbureau M+P heeft onderzoek gedaan naar de geluidsbelasting in het gebied. De belangrijkste conclusies hiervan zijn: -

-

-

De hoge gebouwdelen die dwars op de Wibautstraat staan hebben zonder geluidsbeperkende maatregelen (gedeeltelijk) geluidsbelaste voor- en zijgevels. Daarnaast blijkt dat bij de gevels aan de Wibautstraat grotendeels de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden. Woningbouw is mogelijk met een dove gevelconstructie aan de zijde van de Wibautstraat. Een stil wegdek of het beperken van de verkeersintensiteit zou de akoestische situatie gunstiger maken, een dergelijke gevelconstructie is dan niet nodig. Door de vorm van het torengebouw treedt er van alle zijden een relevante geluidsbelasting op. Er zijn nergens geluidsluwe gevels. In deze vorm of zonder geluidsbeperkende maatregelen is het gebouw niet geschikt voor woningbouw. Langs het spoor zijn geluidsbeperkende maatregelen nodig voor een groot deel van de bebouwing. Daarnaast zal een deel van de woningen daar een gesloten gevel dienen te krijgen in verband met de verwachte geluidsoverlast. Eén en ander is afhankelijk van de hoogte in het gebouw en de situatie ten opzichte van de Wibautstraat.

Oplossingen die zijn gevonden voor geconstateerde geluidsproblematiek zijn het toepassen van glazen wanden die tussen de haakse blokken geplaatst worden. In deze wanden kunnen balkons opgenomen worden. Daarnaast kan ook langs het spoortalud een glazen “voorzet” wand geplaatst worden, een schil voor het gebouw. In het torengebouw kan in plaats van woningbouw een hotel worden gerealiseerd. Voor deze functie gelden andere geluidsnormen. Daarnaast kan een andere vorm van dit gebouw zorgen voor een geluidsluwe zijde waar wel woningbouw mogelijk is. Het rapport van M+P is opgenomen in de bijlage. Bezonningsstudie Er is rekening gehouden met de uitkomsten van de bezonningsstudie van dhr. Busquets. Op basis van de schaduwslag zijn bouwblokken zo gepositioneerd en geproportioneerd dat er een optimale situatie ontstaat wat betreft zonlichttoetreding tot alle woningen. In de bijlage zijn enkele fragmenten uit deze studie opgenomen. Deze zijn tevens terug te vinden in de “Stedenbouwkundige Uitwerking”. Verkeersonderzoek In de te volgen procedures voor de ontwikkeling van de Parooldriehoek moeten de milieu- en de verkeerskundige effecten bekend zijn. De Dienst Infrastructuur, Verkeer en Vervoer (DIVV) heeft hier onderzoek naar gedaan. In dit onderzoek is voor een aantal wegvakken in en rond het plangebied de verwachte auto-intensiteit voor de avondspits (16.00 – 18.00 uur) berekend voor de jaren 2010 en 2015. De belangrijkste aansluiting van het plangebied is de kruising Platanenweg/Wibautstraat. Voor dit punt zijn de verkeersstromen berekend voor 2015, wanneer het plan gereed is. Hierbij is rekening gehouden met de realisatie van alle plannen die in het stadsdeel zijn gepland. Het gaat hierbij onder andere om het Amstelstation en omgeving, de

18


Hoge School van Amsterdam, de Polderweg, de ontwikkeling van het SciencePark Amsterdam en de ontwikkeling in Overamstel. De hoeveelheid verkeer die het Parooldriehoekgebied in 2010 genereert (met 50% van de plannen gerealiseerd) komt nagenoeg overeen met de huidige autoritproductie. Als in 2015 alle plannen zijn gerealiseerd, vertrekken er per avondspits uit de Parooldriehoek circa 215 motorvoertuigen en komen er circa 325 aan. Uit de modelberekeningen blijkt dat de invloed van de ontwikkeling van de Parooldriehoek op de verkeersintensiteiten in de omgeving gering is. Voor 2015 is dit extra verkeer uitsluitend op de Wibautstraat merkbaar en dan nog in betrekkelijk geringe mate. Ook dit onderzoek is opgenomen in de bijlagen. De uitkomsten van dit onderzoek zijn in de ontwikkelingsrichting niet verwerkt, maar vormen de basis van het luchtkwaliteitonderzoek dat op korte termijn zal worden voltooid. Uiteraard is in de ontwikkelingsrichting wel rekening gehouden met het verkeer, dit is terug te vinden in de gekozen variant voor de verkeersafwikkeling en de plaats van de in- en uitgangen van de parkeergarages. Overige onderzoeken Uiteraard zullen ook de resultaten van toekomstige onderzoeken in de verdere uitwerking van de ontwikkelingsrichting worden opgenomen. Hieronder vallen in ieder geval het kortgeleden voltooide bomenonderzoek, het luchtkwaliteitsonderzoek, de energievisie en het onderzoek naar de grondwaterstanden.

19


4.

Financiële haalbaarheid

Op basis van de “Stedenbouwkundige Uitwerking” is een globale doorrekening gemaakt van het plan. Hieruit blijkt dat de “Stedenbouwkundige Uitwerking” een overschot kent op de toekomstige grondexploitatie. In het totale plansaldo zijn ook de kosten opgenomen betreffende de sanering. De resultante van de grondexploitatie en saneringskosten geeft een licht overschot op het totale plansaldo op basis van de globale doorrekening. Bij de doorrekening is rekening gehouden met diverse uitgangspunten en zijn een aantal aannames gehanteerd. Uitgangspunt is dat de gemeente alle panden verwerft en sloopt. Vervolgens wordt het te ontwikkelen terrein indien nodig gesaneerd, bouwrijp en woonrijp gemaakt. De hiermee gepaard gaande kosten vormen de kostenkant van de doorrekening. De opbrengsten van de gemeente bestaan uit de grondopbrengsten van de in erfpacht uit te geven terreinen en een aanvullende post, de terug te vorderen BTW. Dit betreft de BTW die door de gemeente betaald wordt over de uitvoeringskosten van de werken. De grondopbrengsten zijn gebaseerd op het grondprijsbeleid van de centrale stad. Bij de marktwoningen en de parkeerplaatsen geldt als uitgangspunt dat de grondprijs het residu is van de te verwachten verkoopopbrengsten verminderd met de bouwkosten. De sociale huurwoningen kennen een genormeerde prijs per woning. De grondprijzen voor de overige bestemmingen zijn gebaseerd op een inschatting, uitgaande van de bij het Ontwikkelingsbedrijf aanwezige kennis van de markt. Voor de openbare ruimte is uitgegaan van een grotendeels nieuwe inrichting met een bovengemiddeld kwaliteitsniveau en een daarbij behorende prijsstelling, een en ander in een globale opzet. Daarnaast zijn in verband met de wijzigende verkaveling van het gebied aanpassingen nodig van het rioleringsstelsel en van momenteel aanwezige kabels en leidingen van nutsvoorzieningen. Tenslotte is aan de kostenkant een stelpost opgenomen voor diverse kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor geluidswerende voorzieningen langs de spoorlijn, voor aanpassing van de tunnel naar de Transvaalbuurt en voor de organisatie van het kunnen doorlopen van het stedenbouwkundig proces. Vanwege het ingrijpende karakter van de gebiedswijziging is een post opgenomen voor de aanleg van extra openbare verlichting. Voor de bodemsanering is, mede op basis van een globaal bodemonderzoek, een aanname gedaan van de hoeveelheid te ontgraven c.q. af te voeren grond. Hierbij zijn verschillende aannames gedaan met betrekking tot de hoeveelheid te ontgraven grond in relatie tot de verontreinigingsgraad. De geraamde kosten van bodemsanering horen niet bij de kosten van de toekomstige grondexploitatie, zij kennen een andere financieringsstroom. Zij worden vanzelfsprekend wel meegenomen in de totale plankosten van het project en bepalen daarom mede de financiële haalbaarheid. Omdat het plan nog niet en detail is uitgewerkt is ook de doorrekening globaal. In een later stadium zal de financiële doorrekening nader worden gespecificeerd en aangepast aan de stand van zaken van dat moment. Er zijn verschillende risico’s te benoemen die effect kunnen hebben op de financiën. Deze worden in hoofdstuk 6 nader toegelicht.

20


5.

Verantwoording keuzes

Tijdens het opstellen van de ontwikkelingsnotitie zijn een groot aantal afwegingen gemaakt om tot bepaalde keuzes te komen. Alle onderdelen van het ontwerp zijn weloverwogen en houden rekening met aspecten als organisatorische ontwikkelingen, beleid, buurt en milieu. De ontwikkelingsrichting is hierdoor een kwalitatief hoogwaardig product geworden met diverse winstpunten. Om de gemaakte keuzes inzichtelijk te maken is het bestuur op verschillende momenten geïnformeerd over het proces en om besluitvorming gevraagd. De vragen die hier uit voortvloeiden worden in onderstaande beantwoord.

5.1

Winstpunten

De volgende winstpunten vloeien voort uit het doorlopen proces en de opgestelde ontwikkelingsrichting: 1. Het plan biedt een hoogwaardig woon- en werkgebied met stedelijke allure dat goed aansluit op bestaande buurten. De gekozen verkaveling biedt een grote diversiteit aan woonmilieus en woningtypen aan. De Oost-West oriëntatie geeft een natuurlijke transparantie tussen de Weesperzijde- en de Oosterparkbuurt en sluit naadloos aan op de bestaande straten. 2. De nieuwe verkaveling is het antwoord op de veranderingen die in het programma moesten worden aangebracht als gevolg van de wisseling van partijen, een nieuwe visie op hoe het gebied moet worden herontwikkeld en participatie van de Buurtwerkgroep. Het wijkt daarmee af van de meer gesloten bouwblokkenverkaveling in het SPvE. De stedelijke potentie van deze locatie liggend aan de Wibautstraat en de metro met uitzicht over de Amstel wordt met dit programma optimaal benut en past binnen het vigerende compacte stadsbeleid. 3. Er wordt een minimum aantal parkeerplaatsen geboden gelet op de normen voor luchtkwaliteit maar passende binnen de gestelde parkeernormen van het stadsdeel. Alle parkeerplaatsen worden in gebouwde voorzieningen opgenomen met mechanische ventilatie en uit het zicht van de openbare ruimte. 4. Door de aankoop van de Parooltoren door het Oosten is de weg vrij gekomen voor sloop van de industriële gebouwen die hun functie hebben verloren en misstaan in het plangebied. Hierdoor is ruimte ontstaan voor een geheel nieuwe verkaveling. 5. Het Wibautplantsoen wordt slechts voor een deel bebouwd, (met instemming van de BWG) waarbij een groot deel van de bestaande bomen kan worden gespaard (afhankelijk van de levensvatbaarheid). Als ruime compensatie wordt een geheel nieuw park aangelegd met veel nieuwe bomen. Dit sluit door zijn ligging tussen het ROC-gebouw en de gebogen Vrolikstraat goed aan op de bestaande situatie. 6. De ontwikkelingsrichting heeft het beste samengevoegd van het Buurtwerkgroep-plan en het plan van het stadsdeel en Het Oosten. De verkaveling van het eindplan komt vrijwel geheel overeen met die van het BWG-plan. 7. De ontwikkelingsrichting heeft de volledige consensus van Het Oosten en het stadsdeel en is naar globale doorrekening financieel (net) haalbaar, rekening houdend met het vigerende grondprijsbeleid van de gemeente Amsterdam. 8. De “Stedenbouwkundige Uitwerking” van dhr. Busquets is een goed uitgewerkt voorstel; het verschaft goed inzicht voor opinievorming en besluitvorming en kan als basis dienen voor de keuze voor een hoge of lage variant van het torengebouw. De door dhr. Busquets uitgewerkte modellen (in tekeningen, maquettes en bezonningsstudies) geven goed inzicht in de inpassing in de buurt en in de ruimtelijke en programmatische verbeteringen die partijen willen aanbrengen ten behoeve van een kwalitatief hoogwaardig plan. 9. De Buurtwerkgroep heeft een constructieve en actieve inbreng gehad waarvoor waardering is uitgesproken. Er is een grote mate van consensus bereikt over de verkaveling (“2D”) en het besef dat dit de meest optimale inrichting is in aansluiting op de bestaande buurten.

21


5.2

Vragen

Naast de winstpunten, zijn er ook een aantal punten waarover gedurende het traject vragen waren. Bouwvolume: waarom wordt de Parooldriehoek niet herontwikkeld als voortzetting van de omliggende buurten met dezelfde dichtheid? De stedelijke potentie van deze locatie liggend aan de Wibautstraat, langs de metro als hoogwaardige openbaar vervoersvoorziening en met uitzicht over de Amstel, is evident. Het vigerende compacte stadsbeleid van de gemeente Amsterdam (dat zich richt op hoge dichtheden in de stad nabij stedelijke voorzieningen en OV-knooppunten ter reductie van mobiliteit en vermindering van milieubelasting en verstedelijking van het buitengebeid tegengaat), vraagt nadrukkelijk om een andere invulling van de Parooldriehoek dan de omliggende buurten. “De stad leeft” en heeft nu andere opgaven dan een eeuw geleden. De stad moet flexibel zijn om de veranderende vraag in te passen. De voorgestelde dichtheid in combinatie met de verkaveling en woningtypen is zelfs noodzakelijk om de beoogde stedelijke kwaliteit te realiseren. Het ondergronds parkeren is niet haalbaar bij een te lage dichtheid. Voor alle partijen staat de kwaliteit van het wonen en de woonomgeving voorop. Het voorgestelde volume komt voort uit deze opvatting. Leefbaarheid: wat is het effect op de leefbaarheid van de buurt? Neemt door de toename van het aantal woningen en hoge gebouwen de leefbaarheid af? Nee, ten opzichte van de bestaande situatie zal de leefbaarheid sterk verbeteren. Door de sloop van de industriële gebouwen en de transformatie van kantoorgebied naar hoogwaardig woongebied zal de leefkwaliteit toenemen. De nieuwe inrichting van het openbaar gebied waarin al het bestaande maaiveldparkeren is verdwenen en de toevoeging van een geheel nieuw plantsoen zal sterk bijdragen tot een betere leefbaarheid. Er is géén directe relatie tussen de leefbaarheid en dichtheid zoals de BWG stelt. Het stadsdeel deelt de zorg over leefbaarheid met de BWG. De leefbaarheid is met deze ontwikkelingsrichting goed geborgd. Wibautplantsoen: waarom wordt het Wibautplantsoen bebouwd? Het bestaande plantsoen blijft deels behouden en wordt gedeeltelijk bebouwd met instemming van de buurtwerkgroep. De afname van dit plantsoen wordt ruimer gecompenseerd door nieuw groen dan in het SPvE is vastgelegd. Door de benutting van deze plek in het plangebied ontstaat ruimte om de bouwhoogte in aansluiting op de bestaande buurt te verlagen. Door de geluidsbelasting van de Wibautstraat en het spoor is deze plek geschikt voor niet-woonfuncties zoals kantoor of hotel. De sterke behoefte aan hotelkamers is onderbouwd vanuit de centrale stad. Deze locatie aan de Wibautstraat en vlakbij de metro kan hierin prima voorzien. Deze functie kan ook bijdragen tot stedelijke dynamiek in het woongebied. De integrale inpassing van de onderwijsfunctie van het ROC kan ook op die manier functioneren. Onderzocht wordt of onder in het plantsoengebouw een meer maatschappelijke functie gehuisvest kan worden, met mogelijk meerwaarde voor de buurt. Luchtkwaliteit: wat zijn de effecten van het plan op de luchtkwaliteit? Meer mobiliteit betekent vaak dat de luchtkwaliteit sterk verslechtert. De nieuwe invulling van de Parooldriehoek zorgt voor meer mobiliteit (zie onderzoek DIVV) en zal derhalve van negatieve invloed zijn op de luchtkwaliteit. In hoeverre deze veronderstelling klopt wordt in het luchtkwaliteitsonderzoek nader onderzocht. Door de directe ligging van de Parooldriehoek aan de metrohaltes en het minimale aantal parkeerplaatsen zal het openbaar vervoergebruik echter juist gestimuleerd kunnen worden. Dit ten gunste van de afname van het autogebruik en daarmee luchtvervuiling. Ook fietsgebruik kan hieraan meewerken. Daarom zijn de huidige fietsroutes integraal opgenomen in de ontwikkelingsrichting en zal het project in de uitwerking voorzien worden van ruime fietsparkeergelegenheid. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit zal direct uitgevoerd gaan worden. De veronderstelling is dat met de huidige ontwikkeling naar schonere

22


motoren en door aanvullende maatregelen ter ontmoediging van het autogebruik de belasting binnen de gestelde normen blijft. Windhinder: zorgt de nieuwe ontwikkelingsrichting voor meer windhinder? De voorgestelde hoogbouw kan invloed hebben op het windklimaat. Daarom zal er in de volgende fase uitgebreid windonderzoek plaatsvinden. Het plan is nu reeds globaal op windhinder getoetst en waar nodig aangepast. Zo is langs de Wibautstraat een lange luifel toegevoegd die de wind van de daarboven liggende bebouwing afvoert boven het maaiveld. Deze luifel is geheel van glas en avonds verlicht. De plantsoentoren zal een vergelijkbare plint krijgen en de open ruimten op de begane grond zullen naar verwachting worden gesloten om winderige situaties te voorkomen. Momentum: waarom nu besluitvorming? Ondanks dat er over een aantal variabelen nog geen besluit kan worden genomen en ondanks dat een aantal aspecten nader onderzocht dienen te worden, is dit toch het moment om een besluit te nemen. Er ligt een stevige basis voor een kwalitatief plan. Na negen jaar planvorming is er met deze doorstart een goed en haalbaar plan opgesteld. Een ontwikkelingsrichting die met veel enthousiasme en deskundigheid is gemaakt en die recht doet aan alle wensen en belangen voor de herontwikkeling van een in onbruik geraakt stukje stad. Een plan dat met Het Oosten als maatschappelijke projectontwikkelaar gerealiseerd kan worden. Het plan is daarom nu geschikt om als vernieuwde ontwikkelingsrichting ter besluitvorming voor te leggen, zijnde het vertrekpunt voor de volgende fase.

23


6.

Vervolg

De vastgestelde “Ontwikkelingsrichting Parooldriehoek” waarvan de “Stedenbouwkundige Uitwerking” deel uitmaakt, vormt samen met het vigerende SPvE het nieuwe kader voor uitwerking naar het Stedenbouwkundig Plan met een bijgesteld investeringsbesluit. Dit SP zal ook worden gevoed uit nieuwe (aanvullende) onderzoeken. Tevens wordt de “Stedenbouwkundige uitwerking” op onderdelen nader uitgewerkt zoals het maaiveldontwerp, parkeermogelijkheden, bouwhoogte en dichtheden en in overleg met betrokken partijen geoptimaliseerd naar een programmatisch en financieel haalbaar maar ook politiek en maatschappelijk haalbaar Stedenbouwkundig Plan. Hoe de feitelijk planvorming verloopt is afhankelijk van diverse risico’s, politieke en beleidsmatige ontwikkelingen en het doorlopen van de vereiste procedures.

6.1

Onderzoeken

Om de ontwikkelingsrichting in combinatie met het SPvE verder uit te werken en aan te vullen tot een Stedenbouwkundig Plan is input nodig uit een aantal onderzoeken. De belangrijkste zijn: -

-

-

-

-

Bomenonderzoek: dit is in december 2007 uitgevoerd. De belangrijkste conclusie is dat van de in totaal 230 onderzochte bomen in de openbare ruimte er zestig binnen de nieuwe rooilijnen en rijwegen vallen. Hiervan zijn er 30 te verplanten, er blijven zodoende 30 over die gekapt moeten worden ten behoeve van de toekomstige bebouwing en rijwegen. De bomen die zich op private gronden bevinden zijn niet meegenomen in het onderzoek. Mochten zich hier verplantbare exemplaren tussen bevinden dan kunnen die in overleg met de eigenaren verplant worden. Luchtkwaliteitonderzoek: hiervoor is reeds opdracht gegeven. Onderzocht wordt wat de invloed van het plan is op de luchtkwaliteit. De toename van de bebouwing en het daaraan gerelateerde verkeer is van invloed op de luchtkwaliteit. Bij een te sterke verslechtering kan een project geen doorgang vinden. Mogelijk kan door het opgaan van de Parooldriehoek in het project Wibaut aan de Amstel (indien nodig) vereffening plaatsvinden met andere ontwikkelingen. Bodemonderzoek. In een eerder stadium is reeds verkennend bodemonderzoek verricht in de gronden die direct toegankelijk zijn. Hieruit blijken geen belemmeringen. Onder het vastgoed heeft echter nog geen onderzoek plaatsgevonden. De eigenaar van het vastgoed Het Oosten dient hiervoor opdracht te geven. De uitkomsten van dit onderzoek kunnen van grote invloed zijn op het plan (zie ook risico’s). Onderzoek naar effecten op de grondwaterstanden: in aanvulling op reeds eerder uitgevoerd onderzoek dat uitging van het SPvE, zullen de effecten van de ontwikkelingsrichting op de grondwaterstanden in en om het projectgebied onderzocht moeten worden. Door toevoeging van programma zal de grondwaterstand kunnen wijzigen. Energievisie: in aanvulling op de in 2005 opgestelde Energievisie moet onderzocht worden welke mogelijkheden het plan en directe omgeving bieden voor het gebruik van duurzame energie. Dit onderzoek wordt op basis van de drie uitgangspunten van de “Trias Energetica” uitgevoerd. Deze uitgangspunten zijn: 1. Zo ontwerpen dat het project zo weinig mogelijk energie nodig heeft; 2. De energie die het project gebruikt moet zoveel mogelijk duurzaam zijn (bijvoorbeeld gebruikmaken van warmte- en koudeopslag); 3. De apparatuur die op het gebied van energie gebruikt wordt moet zo efficiënt mogelijk zijn.

24


6.2

Risico’s

Het is van groot belang om meer inzicht te krijgen in zaken die op dit moment nog niet voldoende in kaart zijn gebracht en die daarom mogelijk een risico kunnen zijn voor de financiële haalbaarheid van het plan. Deze risico’s zijn onder meer:

6.2.1 De verwervingskosten Deze maken een groot deel uit van de totale kosten. Het is daarom van groot belang op een zo vroeg mogelijk tijdstip inzicht te hebben in de hoogte hiervan. Een belangrijk deel van de verwervingskosten zal bestaan uit de aankoop van het onroerend goed van Het Oosten. Momenteel zijn er met het Oosten gegevens uitgewisseld waaruit blijkt dat er een gat zit tussen hun vraagprijs en de taxatiewaarde van het OGA, die als basis voor het in de grondexploitatie opgenomen budget dient. Door op een vroegtijdig moment, dat wil zeggen vóór het vaststellen van het bijgestelde investeringsbesluit, het OGA in te schakelen bij de onderhandelingen met het Oosten wordt uiteindelijk draagvlak binnen de centrale stad verkregen voor het opnemen van eventuele hogere verwervingskosten in de vast te stellen grondexploitatie en wordt daarmee een eventueel financieel risico afgedekt.

6.2.2 De bodemsanering Om dit risico zoveel mogelijk te beperken verdient dit onderwerp in een vervolgfase veel aandacht. Dit dient te gebeuren door het laten uitvoeren van aanvullende bodemonderzoeken, waarbij de relatie moet worden gelegd naar de uiteindelijke invulling van de locatie. Het is vooral van groot belang dat Het Oosten de bodemkwaliteit onder hun panden laat onderzoeken, dit vanwege het voormalige gebruik van een deel daarvan als drukkerij. Het Oosten heeft het onderzoek nog niet laten uitvoeren. De uitkomsten van dit onderzoek kunnen echter van grote invloed zijn op het plan. Gelet op de noodzaak van het onderzoek is het onderzoek derhalve recent opgestart. Het Oosten zal in hun stichtingskosten rekening moeten houden met de kosten die een eventuele sanering met zich meebrengt. Een andere mogelijkheid is om, indien er wordt overgegaan tot aankoop van de panden van het Oosten, in de aankoopprijs rekening te houden met het gegeven dat de gemeente kosten zal moeten maken om de grond geschikt voor de bestemming (en dus gesaneerd) op te kunnen leveren. Aan de andere kant dient de gemeente een goed inzicht te krijgen in een eventuele verontreiniging van het plantsoen en de toekomstig te bebouwen openbare ruimte. Wanneer er een goed totaalbeeld verkregen is dient er een afweging gemaakt worden over de te nemen maatregelen, gebaseerd op de in het plan opgenomen toekomstige bouwlocaties. De plaats waar de parkeerbak(ken) moet worden aangelegd verdient hierbij in het bijzonder de aandacht. Door een adequate fasering van de verschillende projectonderdelen te koppelen aan een realistische planning zal met betrekking tot het bouwrijp maken moeten worden geprobeerd het werk eenmalig uit te voeren. Dit om extra kosten door bijvoorbeeld tijdelijke grondaanvullingen te voorkomen. In ernstige gevallen kan zelfs gedeeltelijke aanpassing van het bouwplan worden verkozen boven een ingrijpende sanering. Ook met betrekking tot de sanering zal nauw contact moeten worden onderhouden met het OGA, vanuit de mogelijkheid tot declaratie van de saneringskosten uit de door haar beheerde stelpost Bodemsanering.

25


6.2.3 Inrichting openbare ruimte Bij de berekening is nu het uitgangspunt gehanteerd om, naast de bebouwde gedeelten, ook de daarbij behorende onbebouwde grond (zoals bijvoorbeeld de binnenterreinen) zoveel mogelijk in erfpacht uit te geven. Voor de inrichting daarvan zijn daarom geen kosten opgenomen. Afhankelijk van het openbare karakter van die terreinen kan er met de ontwikkelaar een discussie ontstaan over wie financieel verantwoordelijk is voor de dekking van dat deel van de inrichtingskosten. Van belang is het om dat op een vroeg moment helder te hebben en het is raadzaam om dit onderwerp te betrekken bij de afspraken die gemaakt worden met de ontwikkelaar. Daarnaast is de huidige informatie over de invulling van de openbare ruimte en het gedachte kwaliteitsniveau te globaal om een adequate kostenraming op te nemen in de grondexploitatie. Op dit moment zijn deze kosten daarom gebaseerd op een procentuele verdeling tussen de kostensoorten groen en verharding, gekoppeld aan een eenheidsprijzenniveau en vermeerderd met een percentage onvoorzien. Voordat de grondexploitatie vastgesteld kan worden zal er minimaal een voorlopig ontwerp van de openbare ruimte met een gespecificeerde kostenraming moeten zijn. Dit kan als basis dienen voor de vaststelling van de budgetten.

6.2.4 Fasering In de grondexploitatie is op dit moment uitgegaan van een globale planning van het project. Met de ontwikkelaar moet worden gekeken hoe het project in een aantal fasen kan worden gaan uitgevoerd, met een bij elke projectfase behorende realistische planning. Daarbij moet vanuit de gemeente in het kader van financiële beheersbaarheid uitgangspunt zijn dat alleen die kosten vroegtijdig worden gemaakt die absoluut noodzakelijk zijn voor de voortgang van het project. Het eerder maken van kosten zal, afgezet tegen de rentefactor, zorgen voor een nadelige invloed op het saldo van het plan. Wat grondopbrengsten betreft is het juist weer van belang een vroeg moment te kiezen waarop deze opbrengsten door de gemeente kunnen worden geboekt. Dit vertaalt zich dan weer in een gunstig rente-effect op het grondexploitatiesaldo. Hoewel rente en prijspeilinvloeden van effect zijn op het saldo van de grondexploitatie is het risico van relatief beperkte mate.

6.2.5 Grondwaterproblematiek, kabels en leidingen Globaal onderzoek heeft uitgewezen dat er mogelijk problemen kunnen ontstaan op het gebied van zowel de grondwaterstromen als de grondwaterstand in de omgeving van het projectgebied. Het bouwen van de parkeerkelders kan als gevolg hebben dat de grondwaterstromen op de grensgebieden in de Transvaal- en de Oosterparkbuurt deels geblokkeerd worden. Gevolg daarvan is dat het grondwater minder goed weg kan lopen. Dit zou kunnen leiden tot verhoogde grondwaterstanden (in de orde grootte van enkele decimeters) wat kan leiden tot drassige tuinen en vochtige kelders en kruipruimtes. Om deze problemen te voorkomen is het nodig om drains aan te leggen langs de nieuwe gevels. De kosten die hiermee zijn gemoeid zijn ingeschat. In de volgende planfase zal nog aanvullend onderzoek gedaan moeten worden om de genoemde effecten en de daarmee gemoeide financiële middelen beter in kaart te brengen. Vanwege de geplande nieuwbouw zullen enkele honderden meters leiding moeten worden omgelegd. De geplande bebouwing bij het metrostation ter plaatse van het Wibautplantsoen is geprojecteerd bovenop een hoofdriool-, een hoofdwater- en een hoofdgasleiding. Het is nog de vraag of het omleggen hiervan überhaupt technisch haalbaar is. Dit zal in een later stadium onderzocht moeten worden.

26


6.2.6 Grondopbrengsten Het grootste risico voor de financiële haalbaarheid van het plan is gelegen in de feitelijke vaststelling van de hoogte van de grondopbrengsten. De grondprijzen, zoals in beginsel opgenomen in de doorrekening, zijn gebaseerd op een grondprijsadvies van het Ontwikkelingsbedrijf. Een grondprijsadvies wordt door het OGA afgegeven op basis van de laatst bekende gegevens met betrekking tot het gehanteerde programma en is één van de belangrijkste peilers onder de uiteindelijke vaststelling van het positieve grondexploitatie/planresultaat. Vanuit het vigerende beleid is het stadsdeel verplicht een plan te laten vaststellen met een op dit grondprijsadvies gebaseerd opbrengstenniveau. Ervaring uit het (recente) verleden leert echter dat het aangegeven grondprijsniveau uiteindelijk in de onderhandelingen met de ontwikkelende partij moeilijk of zelfs niet haalbaar blijkt. Het positieve grondexploitatieresultaat kan hierdoor uiteindelijk verminderen of zelfs negatief worden. Oorzaken hiervoor kunnen zijn een in de loop van de tijd gewijzigde marktwerking of een te positief ingeschatte verwachting bij het opstellen van het advies. Om ieder risico voor het stadsdeel wat dit onderwerp betreft te voorkomen is het van zeer groot belang dat de centrale stad, i.c. het OGA, op een vroegtijdig moment tijdens (of zelfs voor) de grondprijsonderhandelingen actief betrokken wordt bij de totstandkoming van een akkoord met de ontwikkelaar. Uitgaande van een bestuurlijk vastgesteld programma zullen dan wijzigingen in het resultaat ten gevolge van zaken betreffende het grondprijsbeleid (OGA verantwoordelijk) in het kader van de bouwportemonnee worden gezien als een autonome factor. Het stadsdeel zal hier geen financieel nadeel van ondervinden (zie de korte uitleg van de bouwportemonnee hieronder). Uitgangspunt zal dan ook moeten zijn dat dit niet zal mogen leiden tot een bijstelling van het vastgestelde en met alle partijen gecommuniceerde bouwprogramma. Als beleidsonderdeel van de bouwportemonnee is vastgelegd dat bij dergelijke autonome wijzigingen de centrale stad de financiële gevolgen voor haar rekening neemt.

Korte uitleg van de bouwportemonnee procedure Sinds 1 januari 2007 is op de nieuwe projecten in het stadsdeel en de projecten waarbij nog geen 25 procent van de investeringen is gedaan de bouwportemonnee van toepassing. Via de bouwportemonnee wordt de aansprakelijkheid geregeld voor financiële afwijkingen in de planontwikkeling, dus zowel de plussen als de minnen, ten opzichte van de bij het investeringsbesluit vastgestelde grondexploitatie. Afwijkingen kunnen een autonoom en een niet-autonoom karakter hebben waarbij de afwijkingen met een nietautonoom karakter voor rekening van de planeigenaar, dus het stadsdeel zijn. Deze afwijkingen kunnen zich alleen voordoen aan de kostenkant van de grondexploitatie, vandaar het grote belang voor het stadsdeel om veel aandacht te besteden aan correcte begrotingen en een adequate risicobeheersing .Autonome ontwikkelingen kunnen zowel afwijkingen aan de kostenkant als aan de opbrengstenkant van de grex veroorzaken. Een voorbeeld daarvan zijn bijvoorbeeld onvoorziene marktontwikkelingen waardoor de grondprijzen dalen en de opbrengsten in de grondexploitatie afnemen met als uiteindelijk resultaat een negatief plansaldo. Deze zaken worden dan financieel afgedekt door de centrale stad.

27


6.2.7 Risico’s algemeen Zoals duidelijk wordt uit het bovenstaande kleven er aan de ontwikkeling van het Paroollocatie de nodige risico’s die soms inzichtelijk en in bepaalde mate te kwantificeren zijn en waarbij dit soms ook moeilijk of niet mogelijk is. Belangrijk is te beseffen dat met een juiste en vooral vroegtijdige inschatting, gevolgd door een passende aanpak deze risico’s beheersbaar zijn en dat daarmee de huidige ontwikkelingsrichting een haalbare is. Wanneer overigens het project wordt ingebed in de ontwikkelingen rond Wibaut aan de Amstel houdt dat conform het vigerende beleid in dat het planeigenaarschap en daarmee ook de totale financiële verantwoordelijkheid voor het project van het stadsdeel verschuift naar de centrale stad. Naast de financiële risico’s, kan de planvorming ook worden beïnvloedt door maatschappelijke tegengeluiden. De Buurtwerkgroep bijvoorbeeld heeft reeds te kennen gegeven ernstige zorg te hebben over het voorgestelde volume.

6.3

Communicatie en Participatie

Het stadsdeel wil betrokkenen, belanghebbenden en belangstellenden op een heldere en eerlijke manier informeren over het plan en de consequenties. Een open communicatie is daarbij erg belangrijk. Communicatiemiddelen die ingezet zullen worden zijn onder andere een projectwebsite, nieuwsbrieven, een brochure en een informatiebijeenkomst. Vanaf het moment dat het project onder Wibaut aan de Amstel valt, kan ook via het projectbureau informatie worden vergaard en verspreid. De communicatie zal gedeeltelijk gezamenlijk met Het Oosten en/of de Buurtwerkgroep verzorgd worden. Ondanks dat de BWG haar steun voor het plan op het laatste moment heeft ingetrokken, is het gehele participatieproces goed verlopen en willen we dit ook voortzetten in de het verdere ontwikkelingstraject. Hiertoe is reeds een eerste verkennend gesprek gevoerd met een afvaardiging van de BWG. Deze heeft te kennen gegegeven deel te willen nemen in het communicatietraject mits: 1. De onafhankelijke positie van de BWG ten opzichte van de andere partijen in het proces helder zal worden gepresenteerd; 2. De BWG zeggenschap heeft over de weergave van haar eigen mening; 3. Voorafgaand aan de voorbereiding van het communicatietraject de BWG kennis neemt van de precieze tekst van het plan waarover besluitvorming aan de orde is; 4. De BWG ook eigen communicatie-acties ondernemen in aanvulling op gemeenschappelijke communicatie-acties De BWG wil in principe deelnemen aan alle communicatiemiddelen, zoals (maar niet beperkt tot) inloopbijeenkomst, nieuwsbrief, brochure en website. De concrete invulling van de BWG-inbreng zal in goed overleg met de betrokken partijen nader worden uitgewerkt.

28


6.4

Planning

In bijlage is de planning (versie d.d. 10-01-2008) op hoofdlijnen opgenomen. Hierin zijn de periodes waarin besluitvorming plaatsvindt in rood weergegeven. In een periode van besluitvorming zijn alle stappen van het besluitvormingstraject dat op dat moment aan de orde is opgenomen. De planning start met de vaststelling van de nieuwe ontwikkelingsrichting. Deze wordt samen met het vigerende SPvE verder uitgewerkt tot een SP waarna begin 2009 een bijgesteld investeringsbesluit volgt. In de periode die hiertussen ligt geeft het DB het stedenbouwkundig plan vrij voor inspraak. Het kritieke pad (het traject met de langste doorlooptijd) is de voorbereiding en de procedure voor het vaststellen van het bestemmingsplan. Dit kan na het opstellen van het SP starten. Een onherroepelijk bestemmingsplan samen met het investeringsbesluit zijn voorwaarden voor de start van de bouw. Deze planning sluit hiermee af.

29


7.

Conclusies

De nieuwe ontwikkelingsrichting voor de Parooldriehoek is het document dat de voortgang, het resultaat en een aanzet voor vervolgplannen weergeeft. Een document dat het stadsdeelbestuur handvatten aanreikt om een weloverwogen besluit te kunnen nemen. Besluitvorming over de toekomst van de Parooldriehoek. De nieuwe ontwikkelingsrichting is nodig gebleken omdat de bestaande plannen zoals vastgelegd in het SPvE niet meer aansloten bij de huidige situatie. De ontwikkelingsrichting is het product van een hoogwaardig, interactief en vernieuwend participatieproces. Een proces waarin het stadsdeel nauw samenwerkt met woningcorporatie Het Oosten, de Buurtwerkgroep en overige stake-holders. Door dit participatieproces en door de inzet van de Spaanse stedenbouwkundige Busquets is een product gerealiseerd dat aansluit bij zowel de hoogstedelijke ambitie op deze locatie als bij de omringende bebouwing. Na instemming met de ingeslagen richting zal de ontwikkelingsrichting, in combinatie met het vigerende SPvE, verder uitgewerkt worden tot een volwaardig Stedenbouwkundig Plan en een ontwerp voor de openbare ruimte.

30


Bijlagen -

DB-Besluit Herstart Brief Het Oosten/Kristal Standpunt Buurtwerkgroep Geluidsonderzoek M+P Verkeersstudie DIVV Bezonningsstudie Busquets Planning d.d. 10-01-2008

Ter inzage -

“Stedenbouwkundige Uitwerking” SPvE (vastgesteld door stadsdeelraad d.d. 07-06-2004, uitgifte april 2005) kort verslag inbreng BWG kwaliteitscriteria BWG

31

ONTWIKKELINGSRICHTING PAROOLDRIEHOEK

Recommend Documents