Acta C omita s (2016) 2 : 196 – 207 I S S N : 2 5 0 2 -8 9 6 0 I e - I S S N : 2 5 0 2 -7 5 7 3
PERLINDUNGAN HUKUM BAGI BANK TERKAIT PERJANJIAN KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH DENGAN PENGIKATAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN DISERTAI PERJANJIAN BUY BACK GUARANTEE DI KOTA DENPASAR I Nyoman G e de Par amar tha*, Dr . Ni Ke tut S up asti Dar mawan, SH . , MH um. , LLM *, I Nyoman S umar di k a SH ., M . K n, * Ma gi st er Ken ot ar i at an Un i ver si t a s Uda ya n a E -m a il : par am ar tha _33@ ya h oo. c om ABST RACT L EGAL P ROT ECT ION FOR BANKS ASSOCIAT ED AGR EEM ENT O F H OME OWN ERSH IP CRED IT WIT H P OWER OF AT T ORNEY O F IMP OS ING L IABIL IT Y RIGH T S ACCOMP ANIEDB UY BACK GUARANT EE AGR EEM ENT IN D ENP ASAR Home o wne r shi p c re di t f ac i l i i ti e s are v e ry muc h ne e de d by t he pe ople who hav e l o w and me di um buy i ng po we r. In t he ory , as se t f ort h i n A rt i c l e 1, paragraph (2 ) of t he R e gul at i on of t he St at e Mi ni st e r of A grari an Se rv i c e s/ He ad of Nat i onal B ody f or Land A f f ai rs (B PN) No. 4 of 1996, wi t h t he bindi ng of SKMHT i s onl y grant e d t o se c ure c e rt ai n c re di t s ,i . e. t o f i nanc e simpl e owne r shi p , mode st home s, c ondomi ni ums wi t h l and are a of 200m2 and t he bui l di ng has not more t han 70m2. In prac t i c e many home o wne rshi p c re di t f ac i l i ti e s are grant e d t o buy a house wi t h a l and are a of more t han st at e d by t he prov i si on a bov e . Probl e ms al so oc c urs wi t h t he prov i si ons of A rt ic l e 15 paragraph (1) of UUHT whi c h re qui re SKMHT re gardi ng l and ri ght s whi c h are al re ady re gi st re d, SKMHT must be f ol l owe d by t he mak i ng of A PHT as l at e as 1 (one ) mont h. R i ght s t o l and t hat has not be e n re gi st e re d, shoul d be f ol l owe d by c re a t i ng A PHT as l at e as 3(t hre e ) m ont hs af t e r t he SKMHT i s grant e d i n ac c ordanc e wi t h A rt i c le 15 of UUHT paragraph (2 ). Ho we v e r, i n grant i ng Home o wne rshi p c re di t , t he prov i si on appl i e d i s A rt ic le 1, paragraph (2 ) of t he R e gul at i on of t he St at e Mi ni st e r of A g rari an Se rv i ce s/ He ad of Nat i on B ody f or Land A f f ai rs (B PN ) No. 4 of 1996 c onf i rmi ng t hat SKMHT i s not mandat ory unt il t he e nd of t he pri nc i pal agre e me nt. The pri nc i ple i ssue i n t hi s st udy i s t he f ac t ors t hat c ause t he de v e l ope r de f aul t s on t he SKMHT agre e m e nt c ompl e t e d wi t h buy bac k guarant e e and t he e f f ort s made by a bank i f a de v e l ope r de faul t s on y he agre e me nt of buy bac k guarant e e . Ty pe of re se arc h use d i n t hi s t he si s was e mpi ri c al l e gal re se arc h, whi c h de part e d f rom t he gap bet we e n Gov e rnme nt R egul at i on St ate Mi ni ste r of A grari an Se rv i c e s/ He ad of Nat i on B ody f or Land A f f airs (B PN ) No. 4 of 1996, and t he pre v ai l i ng re al i ty . The A pproac h use d was a qual i t at iv e approac h. Pri mary dat a c ol l ec t i on t ec hni que wa s c onduc t e d usi ng t he met hod of t ak i ng sa mpl e i nt e rv ie w wi t h t he Non -R andom Sampl i ng; se c ondary dat a c ol l ec t i on wa s done t hrough t he t e c hni que of doc ume nt ary st udi e s and t e rt i ary l e gal mat e ri al s i n t he f orm of di c t i onari e s and e nc y c l ope di as. The re sul t s sho we d t hat t he f ac t ors t hat c ause d t he de v e l ope r de f aul t s on t he agre e me nt of SKMHT e qui ppe d wi t h buy bac k guarant e e are i nte rnal and e x te rnal f ac t ors. The i nt e rnal f ac t or i s t he mi ssue of c r e di t f ac il i t ie s and bad c harac t e r of de v e l ope rs. E x te rnal f ac t ors t hat mak e e c onomi c re c e ssi on are t hat t he bank i nt e re st rat e j ump dramat i c al l y, as a re sul t many de bi tors are unabl e t o pay l oans. E f f ort s made by t he bank i f a de v e l ope r de f ault s on t he agre e me nt of buy bac k guarant ee c an be an ef f ort i n l i ti gat i on and non -l i ti gat i on paths. The be st sol uti on f or c re di t ors i s t hrough non -l i t i gat i on pat hs. Keywords: Power of Attorney Imposing Liability Rights (SKMHT), Home Ownership Credit (KPR), Providing Mortgage Deed (APHT)
di m a ksud da la m pen el i ti an ini a dal ah
PENDAH ULU AN 1. 1
pr ogr am
Latar B el ak ang Fa si l i t a s KPR sa n ga t di but uh kan
ol eh m a s ya r a ka t ya n g ber da ya r en dah dan m en en gah .
bel i
KPR ya n g
den gan
pem er in t ah i st il ah
ya n g
Fa sil i t a s
di ken a l
Li kui di t a s
Pem bi a ya a n Per um ahan , ya n g di a t ur di da l a m
Pera t ur an
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
Ment er i
Negar a
196
Per um ah an Ra k ya t Nom or 14 T ah un
SKM HT
2010 t en t an g Pen ga da an Per umah an
ket en t uan Pa sa l 15 UUHT a ya t (2).
Mel a l ui Kr edi t / Pem bi a ya a n Pem i l i kan
Den ga n pem ber i an Ha k T a n ggun gan
Rum a h Seja h t er a Den gan Dukun gan
m el a l ui pen da ft ar an APHT m a ka a ka n
Ba n t uan
Fa sil i t a s
t er bi t ser t i fi ka t Ha k Tan ggun gan ya n g
Pem bi a ya a n
Per um ahan
Li kui di t a s (sel a n jutn ya
di se but Per a t uran Men per a 14/ 2010) Se ca r a t eor i se ba ga i m an a di at ur ol eh
Pa sa l
a ya t
kekua t an
sesua i
eksekut or i a l
se ba gi m a na ket en t uan Pa sal 14 a ya t (3) UUHT . T et a pi dal a m h a l pem ber i a n KPR,
Men t er i Nega r a Agr ar ia / Kepa l a BPN
ket en t uan ya n g di ber l a kukan a dal ah
No.
Pa sa l 1 a ya t (2) P er a t ur an Men t er i
t a h un
1996,
(2)
m em i l i ki
di ber i kan
Per a t ur an
4
1
t er se but
KPR
den ga n
pen gi ka tan SKM HT h an ya di ber i kan
Nega r a Agr ar ia / Kepa l a BPN
un t uk m en ja m in kr edi t -kr edi t seba ga i
t ah un 1996 ya n g m en et a pkan SKM HT
ber i kut :
t i da k wa ji b di i kut i ol eh pem bua t an
a. Kredit untuk membiayai pemilikan rumah
AP HT
sa m pa i
den gan
ber a khirn ya
sederhana, rumah sederhana, rumah susun
per ja n ji an
dengan luas tanah 200 m2 dan luas
m un cul a pa bi l a dev e l ope r wa n pr est a si
bangunan tidak lebih dari 70 m2.
t erh a da p
b. Kredit untuk kepemilikan kapling siap
pok ok.
No. 4
Per m a sa lah an
per jan ji an
gurant e e ,
ma ka
pih a k
buy
bac k
ba n k
a kan
bangun (KSB) dengan luas tanah 54 m2
kesul i t a n m en da pat kan kem ba l i h a k -
sampai dengan 72 m2 dan kredit untuk
h a kn ya , seka l i pun pih a k ban k t el ah
membiayai pembangunannya.
m em i nt a ja min an la in ber upa tan ah
c. Kredit yang diberikan untuk pemugaran atau
da n ba n gun an kepa da de v el ope r.
perbaikan rumah seperti yang dimaksud
1. 2 Rumusa n M asal ah
huruf a dan b.
Den ga n ur ai an l at ar bel a ka n g di a t a s
Pa da pra kt ekn ya ba n ya k fa si l i t a s KP R
di ber i kan
m em bel i l ebi h
r um ah
da r i
per ba n kan den gan
200
m2
l ua s den gan
m a ka r um usan ma sa l ah ya n g di ka ji
un t uk
da l a m pen el i ti an in i a da lah :
tan ah
1.
l ua s
Faktor-faktor yang menyebabkan developer wanprestasi dalam pengikatan SKMHT
ba n gunan l ebi h dar i 70 m 2. Sel a in i t u
yang
t er ja di
guarantee?
per m a sa lah an
da la m
ka it an
den gan ket en t uan da la m UUHT ya n g m en gh ar uskan
SKMHT
di i kut i
pem bua t a n APHT . Pa sa l 15 a ya t (1) UUHT
m en ghar uskan
SKM HT
m en gen ai h a k at a s t anah ya n g suda h t er da ft a r AP HT
dii kut i
den gan
pem bua t an
sel a m ba t -l a m ba t n ya
1
(sa t u)
bul a n . Seda n gkan un t uk h a k a ta s t an ah ya n g bel um t er da ft ar , SKMHT di i kut i
pem bua t an
l a m ba tn ya
3
(t i ga )
APHT bul a n
2.
dilengkapi
perjanjian
buyback
Apakah upaya yang ditempuh oleh bank apabila developer wanprestasi terhadap perjanjian buy back guarantee?
1.3 Tujuan Penelitian T ujua n pen el i t i an in i di l a kukan un t uk m en ca pa i t ujuan ya n g ber si fa t um um
dan
t ujua n
ya n g
ber si fa t
kh usus.
h ar us
s el a m ba t sesuda h
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
197
den gan
1.4 Manfaat Penelitian Da l a m
set i a p
da pa t
m em ber i kan
ya i t u
da pa t
pen el i t i an Man fa a t
h ar us T eor i t i s
m en gem ban gkan
i lm u
h ukum bi dan g ken ot a r ia t an. Man fa a a t pr a kt i s
m em ber i
Kr edi t or ,
k on tr i busi
Debi t or
da n
ba gi
Devel op er
“n i la i
a da l ah
n i la i
pem ega n g
sa ha m
saha m”
ya n g
di m i l i ki
pa ra pem egan g sah am . 1.5.2 Konsep 1. Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana
dari
simpanan
masyarakat dan
dalam
bentuk
menyalurkannya
kepada
da l a m pel a ksa an KPR
masyarakat dalam bentuk kredit dan atau
1.5 Landasan Teoritis
bentuk-bentuk
1.5.1
meningkatkan taraf hidup orang banyak.
Teori
2. Bank
a. Teori Perjanjian
lainnya
Umum
dalam
adalah
rangka
Bank
yang
Teori Perjanjian adalah Teori Perjanjian
melaksanakan kegiatan usahanya secara
menurut Mariam Darus Badrulzaman. Pada
konvensional dan atau berdasarkan prinsip
intinya teori itu berpendapat bahwa perjanjian
syariah
mengandung asas kekuatan mengikat.
memberikan jasa lalu lintas pembayaran. 3. Kredit
b. Teori Stakeholder
yang
dalam
Pemilikan
kegiatannya
Perumahan
Teori Stakeholder menurut Eddie Sius Riyadi
program
berpendapat bahwa kepentingan didasarkan
perumahan
pada pemahaman bahwa melampaui para
pemilikan rumah sejahtera dengan dukungan
pemegang saham, terdapat beberapa agen
bantuan
dengan sebuah kepentingan dalam tindakan
perumahan.
T eor i share hol de r ya n g di gun a kan da l a m pen el i ti an in i a dal ah m en ur ut Ga i l Hen der son ya n g m en ga t a kan “In share hol de r
pri mac y
pri nc i pl e hol ds t hat t he sole dut y of c orporat e di re c t ors i s t o max i mi ze share hol de r
v al ue ”.
Share hol de r
pa da
pr in si pn ya
ber pen da pat
ba h wa
sa t u -sa t un ya
t uga s
dar i
a da l ah
pen gel ol a
melalui
fasilitas
pengadaan
kredit/pembiayaan
likuiditas
pembiayaan
(SKMHT) dalam Penjelasan Pasal 15 ayat
c. Teori Shareholder
t he
dalam
4. Surat Kuasa Memberi Hak Tanggungan
dan keputusan perusahaan.1
e sse nc e ,
pemerintah
(KPR)
(“T e or i
per usah aan
m em a ksim a l kan
ni l ai
pem ega n g sa ha m ). 2 Ya n g di m a ksud
(1) UUHT, yaitu surat kuasa memberikan hak tanggungan yang merupakan perbuatan hukum membebankan Hak Tanggungan, tetapi
tidak
menggantikan
memuat penerima
hak
untuk
kuasa
melalui
pengalihan. 5. Hak Tanggungan (HT) dalam Pasal 1 ayat (1)
UUHT
menjelaskan
definisi
Hak
Tanggungan, yaitu: Ha k
T a n ggun gan
a da l ah
hak
ja m i nan ya n g di be ba n kan pa da h a k a t a s t anah seba ga i m an a di m a ksud da l a m Un dan g-Un dan g No. 5 T a h un
1
Eddie Sius Riyadi, 2008, “Landasan Teoritis Bagi Tanggung Jawab Sosial Perusahaan : Dari Pemegang Saham (share holder) ke Pemangku Kepentingan (stake holder), Jurnal Ginitas, Volume V Nomor II, hal. 69 2 Ga i l Hen der son , 2009, “T h e Possi bl e Im pa ct of E n l i ght en ed Shar e Hol d er Va l ue on Cor por at i on
1960
t en t an g
Pera t ur an
Da sar
Pok ok - P ok ok Agr a r ia ber i kut a t a u E n vir on m ent a l Per for m an ce” , A t h esi s subm i t t ed i n con for m i t y wi t h th e r equir em en t s for t h e degr ee of Ma st er of La ws Gr a dua t e depa r tm en t of t h e Fa cul t y of La w Un i ver si t y of T or on t o, pa ge. 18
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
198
t i da k ber i kut ben da -ben da l ain ya n g
Hak Tanggungan semata-mata.4 Pembuatan
m er upa kan
den gan
SKMHT bisa ditugaskan kepada PPAT atau
t an ah i t u unt uk pel una san h ut an g
notaris yang keberadaannya dalam wilayah
t er t en t u,
kecamatan.
sa t u -kesa t uan
ya n g
m em ber i kan
keduduka n ya n g di uta m a kan kepa da kr edi t ur t ern t u t erh a da p kr edi t ur kr edi t ur la inn ya .
1.6
Metode Penelitian
1.6.1 Jenis Penelitian Jenis penelitian yang digunakan adalah
6. Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT)
penelitian hukum empiris yang berangkat dari
Menurut Pasal 1 angka (5) UUHT APHT
kesenjangan antara das solen dan das sein.
adalah akta PPAT (Pejabat Pembuat Akta
1.6.2 Sifat Penelitian
Tanah)
yang
Tanggungan sebagai
berisi
pemberian
kepada
jaminan
Hak
Penelitian ini bersifat yuridis-empiris.
tertentu
Penelitian ini sifatnya deskriptif yang artinya
pelunasan
menggambarkan sifat-sifat individu, keadaan,
kreditor untuk
piutangnya.
gejala atau kelompok tertentu, menentukan
7. Pengembang (developer) yaitu Badan usaha yang
berbentuk
berusaha
badan
dalam
hukum,
bidang
yang
pembangunan
perumahan.
outstanding
kredit
debitur
oleh
developer. 9. Lokasi
tidaknya hubungan antara satu gejala dengan gejala lainnya dalam masyarakat. 1.6.3 Data dan Sumber Data
8. Buy Back Guarantee adalah penyelesaian total
penyebaran suatu gejala untuk menentukan ada-
Dalam penelitian hukum empiris data dapat dibedakan menjadi 2 (dua), yaitu data primer dan data sekunder
Penelitian,
luas
Wilayah
Kota
Denpasar 127,98 Ha yang merupakan 2,27
1.6.4 Teknik Pengumpulan Data Pen el i t i an
ini
m en ggun a kan
persen dari luas seluruh Pulau Bali. Jumlah
be ber a pa t ekn i k un t uk m en gum pul kan
penduduk
da t a , ya i t u T ekn i k St udi Dokum en dan
Kota
Denpasar
berdasarkan
Sensus Penduduk 2010 adalah 788.589 jiwa.
T ekn i k Wa wa n car a (i nt e rv i e w)
Kota
1.6.4 Teknik Penentuan Sampel Penelitian
Denpasar
merupakan
pusat
perdagangan Provinsi Bali. 1.5.3
Teknik penentuan sampel yang digunakan dalam
Pandangan Para Sarjana Pendapat
Adrian
Sutedi
menjelaskan
bahwa KPR adalah kredit yang diberikan bank
sebuah
rumah
tinggal
dengan
ini
adalah
teknik
non
probability sampling. 1. 6. 6
kepada debitor untuk digunakan membeli atau membayar
penelitian
Tek ni k
Pe ngol ahan
dan
Anal i si s Data Data dikumpulkan, diolah dan dianalisa
tanahnya guna dimiliki atau dihuni, debitor
berdasarkan
menggunakan jaminan rumah dan tanah yang
pengolahan data secara kualitatif, yaitu memilih
3
dibeli dengan fasilitas kredit dari bank.
Menurut Kartini Muljadi, SKMHT adalah surat kuasa yang benar-benar khusus, hanya
dengan
menggunakan
teknik
data yang kualitasnya dapat memenuhi jawaban dari permasalahan, dan data disusun secara sistematis sehingga memperoleh kesimpulan.
terbatas untuk memberikan atau membebankan
4
3
Adrian Sutedi, 2010, Hukum Hak Tanggungan, Sinar Grafika,Jakarta, hal. l96.
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2005, Hak Tanggungan, Kencana Prenada Group, Jakarta, Hal. 192.
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
199
B AB II
2.1.2
Pengertian
TINJAUA N UM UM TENTANG
dan
Dasar
Hukum
Kredit Pemilikan Rumah KP R m er upa kan sa lah sa t u jen i s
K REDIT K EPEM ILIK AN RUM AH , B ANK , SURAT K UASA
kr edi t usah a keci l (KUK) se ba ga i m an a
M EMB EB ANK AN H AK
di t en t ukan
ol eh
Ba n k
In don esi a .
TANG G UNG AN, B ANK DAN BUY
Da l a m Sura t Keput usa n Dir eksi Ba n k
BACK GUARANT EE
In don esi a No. 26/ 24/ KE P/ DI R t a n gga l 29 Mei 1993 da l a m pa sa l 2 di a t ur ba h wa sa l a h sa t u jen i s Kr edi t Usa h a
2.1 Tinjauan Umum Tentang Kredit
Ke ci l (K UK) a da l a h kr edi t pem i li kan
Kepemilikan Rumah 2.1.1
Pengertian dan Dasar Hukum Bank
r umah
dan Kredit
pen ga da an per um ah an.
Men ur ut ket en t uan Pa sal 1 an gka
2.1.3
ya n g
Kredit Kepemilikan Rumah
ya n g t el ah di uba h den gan Un dan g -
Se ba ga i m an a t el ah di sebut ka n di
un dan g No. 10 T a h un 1998 T ent an g
atas
Per ba n kan
UU
t er ca nt um
Per ba n kan ) “Ba n k a da l ah ba da n usah a
Per ba n kan
ya n g
kr edi t
di se but
m en gh im pun
m a s ya r a kat
ben t uk
dar i
ba h wa
dar i
Pa sal
pen gert i an 1
da pa t
a ya t
(11)
di ket ah ui
m er upa kan
ya n g UU
ba h wa
per jan ji an
si m pan an
m em i n ja m uan g an tar a ban k seba ga i
k epa d a
kr edi t or dan n a sa ba hn ya . Per ja n ji an
m a s ya r a kat dal a m ben t uk kr edi t dan
ber da sar kan Pa sa l 1313 KU HP er da t a
atau
da n
da l am
dan a
un t uk
Asas dan Syarat sahnya Perjanjian
2 Un da n g -Un dan g No. 7 T ah un 1992
(sel a n jut n ya
di ber i kan
m en ya l ur kann ya
ben t uk -ben t uk
r an gka
l a i nn ya
da l a m
per ja n ji an
tar a f
h i dup
den gan man a sa t u oran g at a u l ebi h
m en in gka t kan
r a kya t ba n ya k” .
a da lah
m en gi kat kan
Men ur ut ket en t uan Pa sa l 5 a ya t
“Sua t u
dirin ya
per bua t a n
t er h a da p
sa t u
or a n g l a in a t a u l ebi h . ” Dar i ber ba gi
(1) UU Per ba n ka n, t er da pat dua jen i s
a sa s
ba n k, ya i t u
h ukum kon tra k t er da pa t em pa t a sa s
Per kr edi t an
Ba n k um um dan Ban k Ra k ya t
(BP R).
De fi n i si
h ukum
ya n g
ya n g
di an gga p
t er da pa t
seba ga i
kr edi t seca r a for m a l t er da pat da l am
h ukum kon tr a k, ya i t u:
Pa sa l 1 a n gka 11 UU Per ba n ka n ya i t u
1.
Asas kebebasan berkontrak
“P en yedi a a n uan g a ta u t a gihan ya n g
2.
Asas konsesualisme
da pa t
i t u,
3.
Asas pacta sunt servanda
at a u
4.
Asas itikad baik5
di per sa m a kan
ber da sar kan
den gan
per set ujua n
kes epa ka t an pin ja m -m em in ja m an tar a Ba n k
den gan
m ewa ji bka n m el un a si wa kt u
pih a k
pih a k
ut an gn ya
t er t en t u
2.1.4
Mekanisme
Pemberian
da l am
sa ka gur u
Kredit
la in ,
ya n g
pem in ja m,
u n t uk
set el a h
jan gka
m er upa kan sua t u r an gka i an kegi at an
pem ber i an
ya n g di l a kukan ol eh ba n k ya n g di
den gan
Kepemilikan Rumah Meka n i sm e
pem ber i an
kr edi t
bun ga ” . 5
Agus Yudha Hernoko, 2010, Hukum Perjanjian : Asas Proporsionalitas dalam Kontrak Komersial, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, hal. 107
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
200
m ul a i
dar i
na sa ba h
m en ga jukan
dari ketentuan Pasal 1319 KUHPerdata tersebut
fa si l i t a s kr edi t sa m pai den gan kr edi t
diatas maka diakui 2 (dua) macam perjanjian
t er sebut di n ya t a kan sel esa i ol eh ba n k.
dalam Hukum Perjanjian yaitu Perjanjian
2. 2. Ti njauan U mum Te nta ng S ur at
Nominaat dan Perjanjian Innominaat”.6
K uasa
M e mbe ba nk an
H ak
Tangg ungan
Pengertian
dan
Dasar
Hukum
Perjanjian Buy Back Guarantee
2. 2. 1. Pe nge r ti an dan Dasar H uk um S ur at
2.3.2
K ua sa
M e mbe r i
H ak
Perjanjian buy back guarantee dituangkan dalam bentuk akta Notaris berupa akta buy back guarantee . Akta ini ditandatangani oleh
Tangg ungan SKM HT a da l ah sur a t a t a u a kta
penjamin pada saat perjanjian kredit dan
ya n g ber i si kan pem ber i a n kua sa ol eh
perjanjian pengikatan jaminan dilakukan antara
Pem ber i
Agun an / Pem i li k
Tan ah
penjamin dengan kreditor, berikut akta-akta
(Pem ber i
Kua sa )
Pih a k
accesoir
Pen er i m a
Kua sa
Pem ber i
un t uk
Kua sa
pem ber i an kr edi t or
Ha k
atas
kepa da
gun a
yang
dijumpai
dalam
m ewa ki l i
perjanjian penjaminan kredit di perbankan.
m el a kukan
Akta jaminan tersebut dalam hal ini bukan
T a n ggun gan
t anah
lainnya
mi l i k
kepa da Pem ber i
sebagai penjamin utang debitor, tetapi selaku penjamin
untuk
membeli
kembali
Kua sa . SKM HT wa ji b b er ben t uk a kt a
barang/benda jaminan debitor dalam hal terjadi
ot en t i k
wanprestasi. Penjamin di sini adalah pihak
m a ka
pem bua t a n
SKM HT
di t uga skan kepa da Not a r i s dan PPAT
developer.
sel a ku
2. 3. 3
peja ba t
we wen an g
um um
un t uk
ya n g
di ber i
m em bua t
a kt a
ot en t i k.
Ke dud uk an
dal am
Pe r janji an Buy Bac k Guarant e e Men ur ut
2. 2. 2 Pe mbe r i an SK M H T dan H ak
B ank
Ba n k
BNI
Kepa l a Ren on ,
Ba pa k
Kr edi t I. B
Adn ya n a
K r e di tKe pe mi l i k an Rumah
Ka m i s 10 Apr i l 2014 dan KPR Ma n dir i offi c er
Ba n k
wa wa n ca r a
Ra i
Tangg ungan Pada Pe r janji an
Dalam KPR debitur memberikan jaminan
da l am
Seksi
Man dir i
Den pa sa r,
fasilitas kredit dari bank. Bank sebagai pemberi
da l a m wa wa n ca ra Sel a sa 8 Apr i l 2014 ,
kredit hanya memegang SKMHT, karena hak
keduduka n ba n k da la m per jan ji an buy
atas tanah yang dijaminkan dalam perjanjian
bac k
KPR tersebut belum atas nama pemberi hak
pen yedi a fa si l i t a s KPR ya n g di Ba n k
tanggungan akibat sertipikat masih merupakan
BNI di s e but s e ba ga i BNI Gr i ya da n di
sertipikat
Ba n k Man dir i di sebut KP R Ma n dir i.
belum
dipecah
secara
individual.
T am i art a
seba ga i
Jenis-jenis
mengenal
Buy
Bac k
Guarant e e Perjanjian
Men ur ut Ba n k
dalam KUHPerdata KUHPerdata
a da l ah
Pe r janji an
BuyBack Guarantee Pengertian
Put u
2. 3. 4 K e dud uk an De ve l ope r dal am
2.3 Tinjauan Umum Tentang Perjanjian
2.3.1
guarant e e
I
Ca ba n g
berupa rumah dan tanah yang dibeli dengan
induk,
Ba pa k
pa da
berbagi
jenis
perjanjian, salah satunya adalah perjanjian bernama dan tak bernama, yang dapat dilihat
BNI
Kepa l a Ren on ,
Seksi Ba pa k
Kr edi t I. B
Ra i
6
Sa l i m HS. , 2005, Per kem ba n gan Hukum K on t r a k Innomi naat di In don esi a (cet . III), Sina r Gr a fi ka , Ja ka rt a , 2005, h al . 6 (sel a n jutn ya di se but Sa l i n H. S II)
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
201
Adn ya n a da l am keduduka n devel op er
operasional yang memuat segala hak dan
sel a ku pen ja m in da la m per ja n ji an buy
kewajiban para pihak. (wawancara pada Kamis
bac k gurant e e san ga t pent in g kar en a
10 April 2014)
ja m i nan
3.2 Hak dan Kewajiban Bank dan Developer
ya n g
di ber i ka n
pen ja m in
t er sebut m er upa ka n ba gi an t er pent in g da ri fa si l i t a s KPR Ba n k BNI ya n g di se but
BNI
kewajiban pihak tidak disebutkan secara jelas.
ja m i nan t er sebut per ja n ji a n fa si l i t a s
Namun sekalipun demikian kewajiban pihak
BNI
da n
bank dalam perjanjian tersebut tentu saja adalah
pa da
menyediakan kredit dalam bentuk dan jumlah
t i da k
T an pa
Dalam perjanjian buy back guarantee
a dan ya
Gr i ya
Gr i ya .
Dalam Perjanjian Buy Back Guarantee
di bua t
di t an da tan gan i. (wa wa n ca r a Ka m i s 10 Apr i l 2014)
yang telah disepakti dalam perjanjian kerjasama yang sebelumnya telah ditandatangani oleh developer dan bank. Sementara itu kewajiban
B AB III FAKTOR-FAKTOR YANG MENYEBABKAN DEVELOPER
developer selaku penjamin
menyangkut
beberapa hal; yaitu
WANPRESTASI DALAM PENGIKATAN
1. Menjamin kewajiban debitor kepada bank
SKMHT YANG DISERTAI PERJANJIAN
dengan cara membeli kembali rumah yang telah
BUY BACK GUARANTEE
dibeli
debitor
kepada
penjamin
(developer) dengan menggunakan fasilitas 3.1 Hubungan Hukum Bank dan Developer dalam Kredit Kepemilikan Rumah Menurut KPR Mandiri officer Bank
KPR dari bank. 2. Penjamin wajib mengikatkan diri untuk menjamin kewajiban debitor pada bank
Mandiri Cabang Denpasar, bapak I Putu
dalam kondisi:
Tamiarta, hubungan hukum antara bank dan
a. Penjamin
developer dituangkan dalam bentuk perjanjian kerjasama yang dibuat dengan akta tertulis di
belum
menyelesaikan
pembangunan rumah atau b. Penjamin belum menyerahkan kepada
bawah tangan yang ditandatangani di atas
bank dokumen asli, yaitu;
meterai. Isi perjanjian kerjasama disesuaikan
- Sertipikat Hak Atas Tanah yang
dengan keadaan status tanah dan bangunan,
terdaftar
kelengkapan dokumen, reputasi developer, dan
suami/istri atau anak debitor yang
sebagainya. Jika status jaminan masih dalam
merupakan
bentuk Sertipikat induk maka dalam Perjanjian
Sertipikat Induk, IMB atas satuan
kerjasama disyaratkan buy back guarantee yang
rumah, Akta jual beli (AJB) dan Akta
harus
Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
dilaksanakan
sampai
pemecahan
atas
nama
hasil
debitor
pemecahan
atau
atas
sertipikat atas nama debitor, serta AJB dan
dan sertipikat Hak Tanggungan.
APHT, ditandatangani oleh debitur.(wawancara
3. Pembayaran pembeli rumah oleh penjamin
pada Kamis 10 April 2014).
harus berikut bunga tertunggak, denda
Menurut bapak I.B Rai Adnyana, pihak
keterlambatan dan seluruh biaya-biaya yang
bank setelah bekerjasama dengan developer
timbul
akan memudahkan dalam penyaluran KPR.
angsuran.
Hubungan antara bank dengan
sehubungan
dengan
kewajiban
developer
4. Penjamin bertanggungjawab sepenuhnya dan
dituangkan dalam suatu perjanjian kerjasama
bank dibebaskan dari segala akibat yang
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
202
timbul dalam segala hal yang berhubungan
kemungkiann terjadinya resesi atau depresi
dengan debitor dalam kaitannya dengan
ekonomi sehingga suku bank melonjak drastis
pembelian kembali rumah yang dibeli
seperti kedaan tahun 1998.
debitor.
3.4
Akibat Hukum Developer Wanprestasi
5. Penjamin dengan ini memberi hak dan
Terhadap
wewenang serta kuasa kepada bank untuk
Guarantee
setiap saat membebani rekening atas nama
Da l a m
penjamin pada bank untuk memenuhi
guarant e e
jaminan
di a t a s,
yang
diberikan
berdasarkan
Perjanjian
kl a usul a ya n g
di at ur
a kt a
Buy
Back
buy
back
t el a h
di pa par kan
ba h wa
pen ja min an
perjanjian buy back guarantee ini, kuasa
ber l a ku da l am wa kt u 7 (t ujuh ) har i
mana tidak dapat ditarik kembali dibatalkan
ker ja t erh i t un g seja k per in ga tan ket i ga
atau tidak akan berakhir oleh sebab apapun.
di ber i ka n kepa da debi t or ol eh kr edi t or
3.3. Wanprestasi
dan
Faktor-Fakor
da n debi t or t er sebut bel um m el a kukan
Penyebab
Developer
Wanprestasi
pem ba ya r an
Terhadap
Perjanjian
Buy
m el a ksa na kan
Back
m a ka
pen ja m in
buy
back
h ar us
guarant e e .
Guarantee
Pen ja m i n t an pa s ya r a t har us m em bel i
Mengenai pelaksanaan perjanjian buy back
kem ba l i
t an ah
guarantee dalam pemberian fasilitas KPR
m en ja di
a gunan
Mandiri dan BNI Griya, menurut KPR Mandiri
da l a m wa kt u ya n g di t en t ukan di a t a s
officer Bank Mandiri Cabang Denpasar, bapak I
pen ja m in
Putu Tamiarta dalam wawancara Selasa 8 April
kem ba l i t a n ah dan ba n gun an ber a rt i
2014 mengaku, Bank Mandiri belum pernah
pen ja m in t el ah wa n pr est a si dan da l am
mengalami kondisi wanprestasi oleh developer
kea da a n
dalam perjanjian buy back guarantee. Hal
h ar us
senada diungkapkan Kepala Seksi Kredit Bank
dan
ma si h
dem i ki an
ban gun an
debi t or .
guarant e e .
Bi l a man a
bel um
m em bel i
pen ja min
m el a ksan a kan
ya n g
buy
t et a p bac k
7
BNI Renon, I.B Rai Adnyana dalam wawancara pada Kamis 10 April 2014. Faktor-faktor
internal
adalah
adanya
penyalahgunaan fasilitas KPR oleh developer, yaitu karakter developer yang tidak baik, sehingga tidak dapat memenuhi kualitas rumah yang dijanjikan sehingga debitor tidak mau membayar, maka terjadilah keadaan debitor wanprestasi. developer tidak mau membeli kembali rumah yang telah dibeli debitor dengan fasilitas KPR karena jumlah debitor yang menolak membayar atau mengangsur rumah yang dibeli dari developer tersebut sangat banyak. 7
Sementara itu faktor penyebab eksternal yang membuat developer wanprestasi terhadap perjanjian
buy
back
guarantee
adalah
Ar i a din, Na ja m udin , 2012, “Asp ek Gukum Akt a B uy B ac k Guarant e e , dan Im pl i ka sin ya Ba gi Lem ba ga Per ba n ka n” , Jurna l Pen el i t i an Hukum V ol um e 1 T a n gga l 3 Mei
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
203
Sengketa.8 Menurut Pasal 1 angka 10 Undang-
BAB IV UPAY A H UK UM Y ANG DITEM PUH B ANK DALAM H AL DEVEL OP ER WANPREST ASI TERH ADA P PERJANJ IAN BUY BACK GUARANT EE
undang Nomor 30 tahun 1999 tentang Arbritase dan
Alternatif
Penyelesaian
Sengketa
(selanjutnya disebut UU Arbitrase dan APS) “Alternatif
Penyelesaian
Sengketa
adalah
lembaga penyelesaian sengketa atau beda 4.1 Upaya Hukum Dalam Hal Developer
pendapat melalui prosedur yang disepakati para
Wanprestasi Terhadap Perjanjian Buy
pihak, penyelesaian di luar pengadilan dengan
Back Guarantee
konsultasi, negosiasi, mediasi, konsiliasi, atau
Da l a m
buy
back
penilaian ahli”.
kl a usul
ya n g
4.3
per ja n ji an
guarant e e
t er da pa t
m en ga t ur
ma sa l ah
pen yel esa i a n
per sel i si h an m a ka para piha k sepa ka t m en yel e sa i a kan m us ya wa r ah
dan
Efektifitas
Penyelesaian
Sengketa
Melalui Ligitasi dan Non Ligitasi Menurut
Agus
Yudha
m el a l ui
ja l ur
penyelesaian
sengketa
m ufa ka t.
Apa bi l a
penyelesaian
yang
perlu
terbaik
Hernoko diupayakan
dan
elegan,
ja l a n m usya wa r ah dan m ufa ka t t i da k
penyelesaian cepat, efektif dan efisien. Dalam
da pa t
hal ini penyelesaian terbaik dan ideal adalah
m en yel a si a ka n
m a ka
par a
piha k
m en yel e sa i a kan
per sel i sih an
sepa ka t
m el a l ui
un t uk
adalah pola win-win solution, terutama melalui
pen ga di l an.
non litigasi yaitu melalui negosiasi, mediasi,
La n gkah ya n g per t am a h ar us di t em puh pi ha k
ba n k
a da lah
arbritase.9
m el a kukan
Penyelesaian sengketa melalui pengadilan
m us ya r wa h dan m ufa ka t . Apa bi l a ti da k
merupakan penyelesaian sengketa yang paling
ber ha si l
ja l ur
tua dalam sistem hukum Barat dan bersifat
pen ga di lan , t en t u sa ja pr osedur i n i
konfrontatif. Penyelesaian sengketa hukum
a kan l ebi h l am a dan pan jan g kar en a
dengan berperkara di muka pengadilan kini
h ar us m el a l ui pr oses guga t m en gguga t
mulai
da n da pa t m el a l ui be ber a pa t in gkat an
membutuhkan
per a di lan .
mendapatkan
4.2 Penyelesaian Sengketa Antara Bank dan
menghabiskan dana yang tidak sedikit. Henny
da pa t
di t em puh
dirasakan
tidak
waktu
efektif.
cukup
putusan
lama akhir.
Selain untuk Juga
Developer Melalui Ligitasi dan Non-
Mono mengatakan:
Ligitasi
Di kalangan pebisnis penyelesaian sengketa
Apabila terjadi sengketa antar pihak dalam
melalui
pengsilan
dinilai
sebagai
“jalur
ditempuh
primitif” krena terlalu memboroskan waktu.
(ligitasi)
Rentang waktu penyelesaian yang relatif lama,
maupun penyelesaian di luar pengadilan (non
dengan mempertimbangkan laju inflasi, tidak
litigasi). selain melalui pengadilan (litigasi),
jarang ketika kemenagan sudah dicapai nilai
penyelesaian sengketa juga dapat diselesaikan
obyek
di luar pengadilan (non litigasi), yang lazim
keuntungan yang diperoleh. Belum dihitung
suatu
perjanjian
penyelesaian
dinamakan
maka
melalui
dengan
dapat
pengadilan
Alternative
sengketa
tidak
sebanding
dengan
Dispute
Resolution (ADR) atau Alternatif Penyelesaian 8
Racmadi Usman, 2012, Mediasi di Pengadilan : dalam Teori dan Praktek, Sinar Grafika, Jakarta, hal. 8 9 Agus Yudha Hernoko, op.cit, hal. 310
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
204
kerugian immaterial para pihak akibat gugat
sengketa
dan
mengalami
menggugat yang berkepanjangan 10
immaterial akibat gugat menggugat secara berkepanjangan. terbaik
BAB V
bagi
kreditor
penyelesaian
adalah
apabila
menempuh jalur non ligitasi (di luar
PENUTUP
pengadilan) atau Alternatif Penyelesaian
5.1 Kesimpulan Berdasarkan
Alternatif
kerugian
uraian
pada
bab-bab
sebelumnya dalam tesis ini maka dapat diambil kesimpulan, sebagai berikut:
Sengketa (APS). 5.2 Saran Berdasarkan
uraian
pada
bab-bab
1. Faktor-faktor yang menyebabkan developer
sebelumnya dan berdasarkan kesimpulan dari
wanprestasi dalam perjanjian SKMHT yang
penelitian ini maka dapat disampaikan saran-
dilengkapi buyback guarantee adalah faktor-
saran sebagai berikut:
faktor internal dan eksternal. Faktor internal
1. Pada Pemerintah
adalah adanya penyalahgunaan fasilitas KPR
Pemerintah disarankan menerbitkan undang-
oleh
menyebabkan
undang yang khusus mengatur mengenai
developer tidak dapat memenuhi kualitas
Perjanjian Buy Back Guarantee sebagai
rumah yang dijanjikan kepada debitor
dasar
sehingga debitor tidak mau membayar
penjaminan
sehingga
memiliki
developer
sehingga
terjadilah
keadaan
debitor
hukum
bagi
buy
suatu
lembaga
buck guarantee
yang
kekuatan eksekutorial apabila
wanprestasi.
developer wanprestasi terhadap perjanjian
Faktor penyebab eksternal yang membuat
tersebut. Karena belum diatur jelas dalam
developer wanprestasi terhadap perjanjian
KUHPerdata.
buy back guarantee adalah kemungkinan
2. Kepada Bank
terjadinya resesi atau depresi ekonomi
a. Harus ada penyempurnaan klausula akta,
sehingga suku bank melonjak drastis seperti
yaitu mencantumkan klausula buy back
kedaan tahun 1998, akibatnya banyak
guarantee Perjanjian Pengikatan Jual Beli,
debitor pembeli rumah tidak memiliki lagi
serta pernyataan tidak keberatan dari
kemampuan
debitor,
akan
menyerahkan
sukarela,
akan
menandatangani
mengangsur
sehingga
mengakibatkan wanprestasi. 2. Upaya yang ditempuh oleh bank apabila
pengalihan
untuk
dan
atas
secara akte nama
developer wanprestasi terhadap perjanjian
developer, apabila debitor wanprestasi,
buy back guarantee dapat berupa upaya di
maka debitor menyatakan tidak keberatan
jalur ligitasi dan non ligitasi. Penyelesaian
jika bank/kreditor akan menjual kembali
sengketa antara bank dan developer selaku
barang/benda jaminan debitor.
penjamin akibat wanprestasi perjanjian buy
b. Pelaksanaan buy back guarantee oleh
back guarantee melalui jalur ligitasi atau
developer
dengan berperkara di muka pengadilan tidak
mengambil alih utang debitor, membeli
efektif karena membutuhkan waktu cukup
kembali
lama untuk mendapatkan putusan akhir
melunasi utang debitor.
menghabiskan dana tidak sedikit yang
Harus ada dana ditahan bank sebagai
terkait dengan lamanya waktu penyelesaian
jaminan apabila developer wanprestasi
10
dilakukan
barang/benda
dengan
cara
jaminan
dan
Henny Mono, op.cit, hal. 9
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
205
DAFTA R PUST AK A 1. Buku-Buku Adjie, Habib, 2009, Meneropong Khasanah Notaris dan PPAT, Citra Aditya Bakti, Bandung _______,
2011, Hukum Not a r i s In don esi a : Ta fsi r T em a t i k T erh a da p UU N o. 30 T ah un 2004 t en tan g Ja ba t an Not a r i s , Re fi ka Adi t a m a, Ban dun g.
Assh i ddi qi e, Ji m l y, da n Al i Sa fa a t , 2006, T e or i Ha n s Kel s en T en t an g Hukum , Kon st i t usi Pr ess, Ja kar t a Badrulzaman, Mariam Darus, 2001, Kompilasi Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti Jakarta Hernoko, Agus Yudha, 2010, Hukum Perjanjian : Asas Proporsionalitas dalam Kontrak Komersial, Kencana Prenada Media Group, Jakarta Muljadi, Kartini dan Gunawan Widjaja, 2005, Hak Tanggungan, Kencana Prenada Group, Jakarta. Mono, Henny, 2014, Alternatif Penyelesaian Sengketa dan Mediasi, Bayumedia Publishing, Malang Salim HS, 2005, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, Rajagrafindo Persada, Jakarta. _______, 2005, Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat di Indonesia (cet. III), Sinar Grafika, Jakarta, 2005 Sutedi, Adrian, 2010, Hukum Hak Tanggungan, Sinar Grafika, Jakarta. Usm a n Ra ch ma di , 2012, Gr a fi ka , Ja kar t a
Medi a si di Pen ga di l an : da l am T eor i dan Pr a kt ek , Si nar
2. Majalah/Jurnal Eddie Sius Riyadi, 2008, “Landasan Teoritis Bagi Tanggung Jawab Sosial Perusahaan : Dari Pemegang Saham (share holder) ke Pemangku Kepentingan (stake holder), Jurnal Ginitas, Volume V Nomor II Na dja m udi n, Ar ia din , 2012, “Aspek Hu kum Akt a B uy B ac k Guarant e e , dan Im pl i ka sin ya Ba gi Lem ba ga Per ba n kan ” , Jurna l Pen el i t i an Hukum Vol um e 1 T an gga l 3 Mei 3. Tesis Gail Henderson, 2009, “The Possible Impact of Enlightened Share Holder Value on Corporation Environmental Performance”, A thesis submitted in conformity with the requirements for the degree of Master of Laws Graduate department of the Faculty of Law University of Toronto 4. Peraturan Perundangan Ki t a b Un da n g -Un dan g Hukum Per da t a Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah. Un da n g -Un dan g Nom or 10 T a h un 1998 t e nt ang Pe rubahan A t as Undang - Undang Nomor 7 Tahun 1992 t e nt ang Un da n g -un dan g Nom or 30 t a h un 1999 t en tan g Ar br i ta se da n Al t ern at i f P en yel esa i a n Sen gket a Un da n g -Un dan g No. 2 Tah un 2014 t en tan g Ja ba ta n Not a r i s
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
206
Permendagri Nomor 3 Tahun 1987 tentang Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1987 tentang Penyedian Dan Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan Per a t ur an Ment er i Negar a Agr ari a / Kepa l a Ba dan Per t an ah an Na si on a l Nom or 4 Tah un 1996 t a n gga l 8 Mei 1996 t en t an g Pen et a pan Ba t a s Wa kt u P en gguna an Sura t Kua sa Mem be ba n ka n Ha k T a n ggun gan un t uk Me n ja m i n Pel una san Kr edi t Kr edi t T er t ent u. Peraturan Menteri Agraria /Kepala BPN No. 3/1997 Per a t ur an Ment er i Nega r a Per um ahan Ra kya t Nom or 14 T ah un 2010 t ent an g Pen ga da an Per um ah an Mel a l ui Kr edi t / Pem bi a ya a n Pem i l i kan Rumah Se ja h t era Den gan Dukun gan Ba nt u an Fa si l i ta s Li kui di t a s Pem bi a ya a n Per um ah an. Peraturan Kepala BPN No. 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1996 tentang Pendaftaran Tanah *****
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
207
