Oceňování vadných nebo porušených stavebních konstrukcí

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Oceňování vadných nebo porušených stavebních konstrukcí Bakalářská práce

Autor:

Nikola Rusová Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

2016

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem závěrečnou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem strvzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Chebu, dne 30. dubna 2016

……………………. Nikola Rusová vlastnoruční podpis

Poděkování Ráda bych poděkovala panu doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D., vedoucímu mé bakalářské práce, za odborné vedení této bakalářské práce. Jeho rady a připomínky mi pomohly při tvorbě práce.

Anotace Bakalářská práce je sloţena ze tří částí, z části teoretické, praktické a analytické. První část teoretická, je zaměřena na vady a poruchy vybraných stavebních konstrukcí. Vybrané stavební konstrukce jsou nosné konstrukce, zateplovací systém, střešní plášť, podlahy. Druhá část praktická, je zaměřena na vypracování trţního ocenění dvou rozdílných nemovitostí, a to rodinného domu a administrativní budovy, které se nachází v Karlovarském kraji v katastrálním území Cheb. Poslední část analytická, obsahuje zpracování analýzy trhu s nemovitostmi na území obce Cheb.

Klíčová slova:

stavba, opotřebení staveb, porucha staveb, vada staveb, trhlina, ţivotnost staveb

Annotation Bachelor thesis consists of three parts, partly theoretical, practical and analytical. The first theoretical part is focused on the flaws and failures of selected structures. Selected structures are supporting structure, thermal insulation system, roof deck, floor. The second practical part is focused on the development of the market valuation of two different real estate, a house and an office building, located in the Carlsbad region in the administrative area of Cheb. The last part of the analytical process includes analysis of the real estate market in the municipality Cheb.

Keywords:

building, building wear, failure of buildings, construction defect, crack life of buildings

Obsah Úvod

7

Teoretická část 1. Základní pojmy ve stavebnictví 2. Ţivotnost staveb 2.1. Druhy ţivotnosti 2.2. Ţivotnost konstrukčních prvků z časového hlediska 3. Opotřebení staveb 3.1. Druhy opotřebení 4.2. Metody výpočtu opotřebení stavby 4. Stavební průzkumy staveb 4.1. Stavebně-historický průzkum staveb 4.2. Stavebně-technický průzkum staveb 5. Vady nebo poruchy vybraných stavebních konstrukcí 5.1. Příčiny vad a poruch 5.2. Rozdělení vad a poruch 5.3. Rozdělení poruch podle jejich závaţnosti 5.4. Nosná konstrukce 5.4.1. Trhliny staticky zanedbatelné 5.4.2. Trhliny staticky závaţné 5.4.3. Trhliny havarijní 5.4.4. Sanace trhlin 5.5. Podlahové konstrukce 5.5.1. Vady a sanace dřevěných podlah 5.5.2. Vady podlah s plastovými a pryţovými podlahovinami 5.5.3. Vady podlah s korkem a linoleem 5.5.4. Vady podlah s textilními podlahovinami 5.5.5. Vady speciálních podlah 5.6. Zateplovací systém 5.6.1. Vady a poruchy zateplovacího systému 5.7. Střešní plášť 5.7.1. Vady a poruchy střešního pláště u ploché střechy 5.7.2. Vady a poruchy u sklonitých střech 6. Metody oceňování pro stanovení trţní hodnoty 7. Vliv vad a poruch na ocenění Praktická část 8. Ocenění bytové jednotky 9. Ocenění administrativní budovy

8 9 11 11 13 14 14 14 15 15 16 16 16 16 17 18 18 19 19 19 20 20 21 21 22 22 22 23 24 25 26 26 28 30 31 52

Analytická část Závěr

80 87

Úvod Tématem bakalářské práce je problematika oceňování staveb a stavebních konstrukcí, dotčených vadami a poruchami. Důsledky výskytu vad a poruch ve stavebních konstrukcích lze rozdělit do dvou základních skupin – technické a ekonomické. Pokud je technická vada rozpoznána včas, ekonomický vliv můţe být pro rozpočet o dost niţší. U prodávaných nemovitostí se můţe jednat o niţší kupní cenu. Pokud se vada rozpozná, představuje to projevy špatného technického stavu nemovitosti. Průměrný náklad na opravu technických vad byl vyčíslen inspektory v cenovém rozmezí 80-350 tisíci korun. Technickými vadami můţe trpět jakákoli stavba. Ať je to stavba starší, rekonstruovaná nebo novostavba. A kde se vyskytují nejčastěji technické vady? To byla otázka pro tuto bakalářskou práci, kde jsou rozepsány čtyři vybrané stavební konstrukce. Mezi nejčastější technické vady patří trhliny nosných konstrukcí, které jsou rozděleny dle závaţnosti od staticky neohroţující, ale nepříznivě ovlivňující vzhled stavby, po trhliny havarijní, kdy z velké části procházejí celou tloušťkou nosných konstrukcí. Druhou nejčastější vadou jsou vady v podlahových konstrukcích, kde jsou vady rozděleny dle typů podlah. Třetí nejčastější vada se vyskytuje v zateplení, Ač je to velmi rozšířena technologie pro zlepšování tepelnětechnických parametrů, vady se tomu nevyhýbají. Poslední technickou vadou v této bakalářské práci jsou vady střech plochých a sklonitých, kde je nejčastější problém zatékání nebo únik tepla. V praktické části autorka provedla dvě ohodnocení. Byla ohodnocena jedna bytová jednotka v ţádané lokalitě Skalka ve městě Cheb, které se nachází v Karlovarském kraji. Druhé ohodnocení se týká administrativní budovy, která prochází změnou obnovy katastrálního operátu a to z důvodu změny účelu budovy. Budova slouţila jako objekt občanské vybavenosti, sídlila zde 2. Mateřská škola. Po přestěhování mateřské školy se objekt zrekonstruoval, převáţně jen sociální zařízení a vyuţívá se uţ jen jako administrativní budova. V poslední části analytické autorka analyzuje trh nemovitostí ve městě Cheb, kde zmiňuje i aktuální problematiku demolice bývalého kláštera na Špitálském vrchu a plánovanou demolici bývalých kasáren na „starém“ Zlatém vrchu.

7

TEORETICKÁ ČÁST

Vady či poruchy vybraných stavebních konstrukcí a jejich vliv na ocenění

8

1. Základní definice při oceňování staveb Kaţdý obor má své základní definice, které ho určitým způsobem specifikují, kvalifikují. Jinak tomu není ani při oceňování staveb, kde pouţíváme definice, se kterými se setkáváme kaţdý den a které je nutno v tomto oboru znát. Souhrn základních definic v návaznosti k tématu: 

Byt

„soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen“ (1) 

Bytový dům

„stavba pro bydlení, ve které převažuje funkce bydlení“ (1) 

Cena

tato definice můţe mít několik výkladů. Dle zákona o cenách je cena „peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle §2 až 13“ (2) 

Nemovitost

„jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem“ (3) 

Obestavěný prostor

je definován několik způsoby. Základní dvě definice nalezneme v normě ČSN 73 4055 a další definici nalezneme v oceňovací vyhlášce, konkrétně Vyhláška č. 441/2013 Sb., která vykládá obestavěný prostor tak, ţe „obestavěný prostor stavby se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvažuje.“ (4)



Obytná plocha

je zjednodušeně součet ploch, které jsou vhodné k celodennímu pobytu o velikosti minimální 8 m2.  Oprava je výrobní postup či souhrn úkonů, jimiţ je poškozená nebo jiným způsobem opotřebená věc navrácena do původního stavu

9

 Podlahová plocha Je „plocha půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravených k účelovému využití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaží, ve kterém se nacházejí. Jednotlivá plocha je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav (např. omítky)“. (4)  Podlaţí „podlažím se pro výpočet výměr rozumí část stavby o světlé výšce nejméně 1,70 m oddělená: a) dole dolním lícem podlahy tohoto podlaží, b) nahoře dolním lícem podlahy následujícího podlaží c) u nejvyššího podlaží horním lícem stropní konstrukce, případně podlahy půdy, u střech, resp. Částí bez půdního prostoru průměrnou rovinou horního líce zastřešení.“ (4)  Porucha „trvalé nebo dočasné vyčerpání schopnosti konstrukce plnit požadavky na ni kladené, které zhoršuje její spolehlivost, případně snižuje její bezpečnost, předpokládanou ekonomickou životnost, užitnou jakost apod. Je to změna konstrukce proti původnímu stavu. Může vzniknout jako důsledek vady, nebo z jiných příčin. Porucha stavební konstrukce má technické důsledky“ (5)  Rekonstrukce je takový proces obnovy objektu, který splňuje současné poţadavky (vzhled, funkce, apod.).  Rodinný dům je menší samostatný objekt, který má nejvýše dvě nadzemní podlaţí a jedno podzemní podlaţí a podkroví. Musí mít více jak polovinu podlahové plochy místností určenou k bydlení.  Stavba „stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.“ (6)  Údrţba je činnost, která má zajistit udrţení věci v provozuschopném stavu.  Vada „nedostatek konstrukce, předmětu (např. určitého prvku) způsobený chybným návrhem, nevhodným čí nedokonalým provedením, který může ovlivnit funkční způsobilost konstrukce, předmětu. Jedná se o stav, který není změnou proti původnímu stavu. Může vyplynout z přehodnocení stavby, konstrukce nebo prvku podle v současnosti platných předpisů a norem. Konstrukce, předmět s vadou pak nemá vlastnosti vymíněné nebo obvyklé“. (5) 10

2. Ţivotnost staveb Stavby by měly být navrhovány s nejdelší ţivotností a trvanlivostí. Měly by slouţit k účelům, ke kterým byly navrţeny, aby jejich ţivotnost nebyla sniţována. S předpokládaným účelem a běţnou údrţbou stavby, by neměly vzniknout náklady na podstatné opravy nosné konstrukce. Stavby musí splňovat určité základní poţadavky:      

mechanická odolnost a stabilita, poţární bezpečnost, hygiena, ochrana zdraví a ţivotního prostředí, bezpečnost uţívání, ochrana proti hluku, úspora energie a ochrana tepla

Poţadavky vyplývají z českých legislativních předpisů. Ţivotnost staveb je v souvislosti s oceněním velmi důleţité. Je to průměrná doba, po kterou jsou stavby schopny plnit svou funkci v rámci předepsaných provozních podmínek, a jejich stav poskytne vlastníkovi uţitek z té stavby. S ţivotností je spojeno také opotřebení, které má vliv na finální ocenění stavby. Ţivotnost má několik druhů ţivotností konstrukčních prvků a lze ji také rozdělit z časového hlediska.

2.1.

Druhy ţivotností

 Technická ţivotnost je doba, které je počítána od počátku stavby do likvidační fáze. Předpokladem ale je, ţe po dobu ţivotnosti musí být stavba opravována a udrţována. Vše je v závislosti na mnoha dalších faktorech (způsob zaloţení stavby, pravidelná údrţba, rekonstrukce a modernizace, konstrukční systém, způsob a intenzita vyuţívání stavby, technologické provedení konstrukcí)

11

Tabulka č. 1 - Předpokládaná ţivotnost prvků stavby (4) Číslo poloţky

Název

Předpokládaná ţivotnost

1

Základy včetně zemních prací

150 - 200

2

Svislé konstrukce

80 - 200

3

Stropy

80 - 200

4

Zastřešení mimo krytinu

70 - 150

5

Krytiny, střecha

40 - 80

6

Klempířské konstrukce

30 - 80

7

Úpravy vnitřních povrchů

50 - 80

8

Úpravy vnějších povrchů

30 - 60

9

Vnitřní obklady keramické

30 - 50

10

Schody

80 - 200

11

Dveře

50 - 80

12

Vrata

30 - 50

13

Okna

50 - 80

14

Povrchy podlah

15 - 80

15

Vytápění

20 - 50

16

Elektroinstalace

25 - 50

17

Bleskosvod

30 - 50

18

Vnitřní vodovod

20 - 50

19

Vnitřní kanalizace

30 - 60

20

Vnitřní plynovod

20 - 50

12

21

Ohřev teplé vody

20 - 40

22

Vybavení kuchyní

15 - 30

23

Vnitřní hygienická zařízení včetně WC

30 - 60

24

Výtahy

30 - 50

25

Ostatní

-

26

Instalační prefabrikáty (jádra)

15 - 25

-

 Morální ţivotnost je doba, která je počítána od počátku stavby do doby jejího zastarávání. Ztratí ekonomickou funkčnost a uţitečnost. Jedná se kupříkladu o změny na trhu, rozvoj území, ale také o zastaralý standardy, dispoziční řešení, technologii apod.  Právní ţivotnost začíná dnem zápisu do katastru nemovitosti aţ do rozhodnutí/souhlasu o odstranění stavby. Přesná doba právní ţivotnosti je určena v občanském zákoníku.  Ekonomická ţivotnost je doba od počátku komerčního vyuţití stavby aţ po dobu její nevýnosnosti. To je doba, kdy náklady na údrţbu jsou rovny nebo převyšují výnosy. Je to situace, kdy je přínosnější na určitém místě stávající stavbu zlikvidovat a nahradit ji stavbou novou, která bude nést vyšší výnos.

2.2. 

Ţivotnost konstrukčních prvků z časového hlediska (7)

Prvky s dlouhodobou ţivotností

jsou konstrukční prvky, které mají vliv z hlediska technické ţivotnosti. Při poškození dlouhodobého konstrukčního prvku, kdy přestane prvek být funkční, a tím stavba neplní svou funkci, hrozí stavbě zřícení. Oprava nefunkčního prvku je převáţně natolik náročná, ţe je efektivnější původní stavbu zcela zlikvidovat a postavit novou stavbu. Ţivotnost dlouhodobých prvků je obvykle vyšší neţ 100 let a dělíme je do pěti skupin:    

základy svislé nosné konstrukce vodorovné nosné konstrukce (stropy) střešní nosné konstrukce (krovy) 13

 

schodišťové konstrukce

Prvky s krátkodobou ţivotností

U prvků krátkodobé ţivotnosti je předpokladem, ţe se alespoň jedenkrát po dobu ţivotnosti stavby vymění.     

povrchové úpravy stěn podlahy oplechování výplně otvorů izolační vrstvy, a další.

3. Opotřebení staveb Pojem opotřebení staveb je důleţitou oblastí v oceňování majetku. Jak uţ bylo napsáno ve výše uvedené kapitole „Ţivotnost staveb“, opotřebení úzce souvisí s předpokládanou ţivotností. Opotřebením se přiměřeně sniţuje cena stavby. Opotřebení stavby se rozumí stav, kdy poklesne kvalita a cena nemovitosti, způsobena různými vlivy. Kupříkladu jsou to vlivy atmosférického působení, změny materiálu nebo způsob pouţívání. Opotřebení sděluje skutečný technický stav konstrukce v daném období, které záleţí především na kvalitě provedené údrţby, fyzické ţivotnosti konstrukce, stáří konstrukce. Opotřebení se většinou uvádí v % z hodnoty stavby nové.

3.1.

Druhy opotřebení

 Fyzické opotřebení Znamená, ţe konstrukční část ztrácí svou kvalitu v určitých vlastnostech. Fyzické opotřebení záleţí na odbornosti údrţby, intenzitě pouţívání, apod.  Morální opotřebení Znamená, jak stavba, konstrukce nebo vybavení vyhovuje vlivem stárnutí. I přesto, ţe technicky je stavba, konstrukce nebo vybavení funkční, stárnutím se sniţuje její hodnota z důvodu technologického postupu.

3.2.

Metody výpočtu opotřebení stavby

Opotřebení staveb je dle vyhlášky, ţe „cena stavby se přiměřeně sníží o opotřebení vzhledem k jejímu stáří, stavu a předpokládané další životnosti stavby nebo její části“. (4). Pro výpočet opotřebení existuje mnoho metod. Je to například metoda kvadratická, semikvadratická 14

metoda, lineárně kvadratická metoda, metoda logaritmická, apod. Ve znalecké praxi a ve vyhlášce o oceňování je uvedeno, ţe výpočet opotřebení se provádí dvěma způsoby: 

Způsob lineární

Předpokladem tohoto způsobu je, ţe opotřebení roste přiměřeně s časem. Ve vyhlášce č. 441/2013 Sb. o ocenění je uvedeno, ţe „ se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané životnosti. Roční opotřebení se vypočte dělením 100 % celkovou předpokládanou životností. Použije-li se pro výpočet opotřebení lineární metoda, opotřebení může činit nejvýše 85 %.“ (4) Výpočet lineární metody počítá s hodnotami jako je, stáří, ţivotnost, zbývající ţivotnost. Z toho tedy plyne, ţe opotřebení je vypočtené na základě určitého standardu, ve kterém se nevyjádří jednotlivé znaky a podmínky oceňovaného objektu.

 Způsob analytický Ve vyhlášce č. 441/2013 Sb. o oceňování je uvedeno, ţe „vypočet opotřebení analytickou metodou vychází ze stanovení cenových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v tabulkách č. 1 až 6.“ „Analytická metoda výpočtu opotřebení pomocí cenových podílů konstrukcí a vybavení na ceně stavby se použije vždy v případech, kdy je a) Stavba ve stádiu před nebo po opravě, mimo běžnou údržbu, b) Stavba v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu, c) Výpočet opotřebení stavby lineární metodou nevýstižný nebo opotřebení je objektivně větší než 85 %, d) Oceňována kulturní památka, e) Provedena nástavba, přístavba, vestavba, f) Je-li stavba poškozena vlivem živelní pohromy (zejména povodní nebo požárem). (4) Analytická metoda pracuje s více hodnotami definující technický stav objektu, neţ metoda lineární, a proto přesněji určí současnou hodnotu opotřebení.

4. Stavební průzkumy staveb 4.1.

Stavebně – historický průzkum staveb

Stavebně – historický průzkum staveb slouţí k získání úplných skutečností (informací) o technickém stavu posuzované stavby. Získané skutečnosti slouţí jako podklady pro projektování. „Závěry a hodnocení stavebně-historického průzkumu jsou podkladem pro rozhodnutí orgánů a organizací státní památkové péče. Průzkum stavebně-historický by měl obsahovat umělecko historické hodnocení, památkové hodnocení a kulturně historické 15

hodnocení. Výstupem tohoto průzkumu je zpravidla textová, kresebná a fotografická dokumentace doplněná grafickým zpracováním, doplňujícím vývoj objektu a vyjadřujícím názory zpracovatele na současný stav objektu“ (8)

4.2.

Stavebně – technický průzkum staveb

„Používá se pro účelný a úsporný návrh změny, popřípadě obnovy stavby. Výstupem z tohoto průzkumu jsou informace o stávajícím objektu, staveništi i přilehlých stavbách.“ (8)

5. Vady nebo poruchy vybraných stavebních konstrukcí V první kapitole „Základní definice při oceňování staveb“ bylo uvedeno, co to vada a porucha vlastně je. Rozdílem mezi těmito pojmy je, ţe vada je způsobena nedostatečným (vadným) provedením některé stavební konstrukce a porucha můţe vzniknout jako důsledek vady, ale také i z jiných příčin. Vady a poruchy se mohou objevit u jakéhokoli druhu stavby. Ať se jedná o stavbu podzemní, občanskou, průmyslovou, obytnou, zemědělskou, apod. Nezáleţí ani na pouţitém materiálu, jako je dřevo, kámen, ocel, beton, apod. V této kapitole budou uvedeny vybrané stavební konstrukce provedené s vadami nebo porušením a jejich analýzou. V úvodu bylo uvedeno, ţe vybranými stavebními konstrukcemi jsou nosné konstrukce, zateplovací systém, střešní plášť, podlahové konstrukce.

5.1. -

-

Příčiny vad a poruch

Chyby ve fázi projektování (nezkušenost projektanta, nedostatečný geologický průzkum, nedostatečná znalost norem, nepostačující znalost technologie, chybný statický výpočet, špatně stanové zatíţení, apod.) Chyby při realizaci (nekvalitní provádění, nevhodná volba materiálu, apod.) Chyby investora (nedostatečné zabezpečení investičních prostředků) Nevhodné uţívání, nevhodné úpravy, nevhodná údrţba Nepředvídatelné události (ţivelné pohromy, teroristické útoky)

5.2.

Rozdělení vad a poruch (9)

Vady a poruchy lze rozčlenit do několika skupin. Občanský zákoník č. 40/1964 Sb. rozčleňuje vady a poruchy na odstranitelné a neodstranitelné. Podskupinu uvedených vad a poruch jsou vady a poruchy nebezpečné a neškodné, které můţeme dále rozčlenit na vizuálně zjistitelné a skryté. 16

Jak uţ je z názvu zřejmé, odstranitelné vady a poruchy, jsou vady a poruchy, které je moţno opravou odstranit. Neodstranitelné vady a poruchy jsou takové, kdy není moţné vyuţívat věc jako věc bez vady. Nebezpečné vady a poruchy jsou takové, které ohroţují bezpečnost uţívání a zdraví osob. Vady a poruchy neškodné „neohrožují bezpečnost ani zdraví osob, ani stabilitu stavby, ani nezpůsobují nefunkčnost stavby nebo její části. Ruší však konečný vzhled stavby, estetiku“. Co se týče vad a poruch zjevných, tak ty mohou být odhaleny při prohlídce stavby. U skrytých vad a poruch je tomu naopak, tj. ţe nemohou být odhaleny při obvyklé prohlídce. (10)

5.3.

Rozdělení poruch podle jejich závaţnosti

Dle závaţnosti a vlivu působení poruchy lze poruchy rozčlenit do několika klasifikačních stupňů (I – V). 

Klasifikační stupně (11)

I.

Beţné opotřebení - nedochází ke sníţení kvality objektu, ani ke sníţení bezpečnosti.

II.

Porucha - dochází ke sníţení kvality objektu, ale nedochází ke sníţení bezpečnosti.

III.

Nevýznamná porucha - sniţuje kvalitu objektu, nepatrně sniţuje ţivotnost objektu, ale nedochází ke sníţení bezpečnosti.

IV.

Významná porucha - podstatně sniţuje kvalitu, ţivotnost objektu a dochází ke sníţení bezpečnosti.

V.

Havarijní porucha - kvalita objektu je velice sníţená, je ohroţena bezpečnost.

17

5.4.

Nosná konstrukce

Je souhrn konstrukčních prvků, které nesou zatíţení, poskytují dostatečnou tuhost stavebního díla a ochranu proti vnějšímu prostředí. Mezi nosné konstrukce patří základové konstrukce, svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce, schodišťové konstrukce, střešní konstrukce. Obecná hlediska navrhování jsou odolnost a stabilita, hospodárnost, proveditelnost, funkčnost, estetický vzhled, bezpečnost. Hlavními poţadavky ze směrnice jsou mechanická odolnost a stabilita, bezpečnost při poţáru, hygiena, zdraví, ţivotní prostředí, uţivatelská bezpečnost, ochrana proti hluku, úspora energie a tepla. Nejčastější pouţívaný materiál je ocel, ţelezobeton, dřevo a materiál zděný (například kámen, keramika, apod.). I u nosných konstrukcí dochází k poruchám, a to z mnoha důvodů. Nejdůleţitější však ale je najít hlavní příčinu poruchy. Běţná oprava, bez toho abychom věděli hlavní příčinu, nemá ţádný smysl. Porucha se můţe objevit znova a znova, a to i ve vyšším stupni závaţnosti. Nejzávaţnější poruchou jsou trhliny, které jsou viditelné, nápadné a značí nám právě nějakou poruchu v konstrukci. Trhliny dle závaţnosti rozčleníme na:   

staticky zanedbatelné staticky závaţné havarijní

5.4.1. Trhliny staticky zanedbatelné Mezi tyto trhliny patří kupříkladu trhliny v omítce. Neohroţují staticky stavbu, ale nepříznivě ovlivňuje vzhled stavby. Na druhou stranu ale umoţňují vniknutí vlhkosti pod omítku, která můţe způsobit rozsáhlejší poškození. Trhliny v omítce vznikají v samotné omítce nebo v podkladu. Vznikají v důsledku smršťování, pouţití většího mnoţstí vody, apod. Při rozsáhlejším poškození je doporučeno vykonat posudek. Při běţném posuzování trhlin v omítce však můţeme pouţít toto pravidlo: „Trhliny se zřetelným směrem průběhu, hlavně dlouhé vodorovné trhliny, svislé trhliny a trhliny diagonální, jsou způsobeny obvykle podkladem. Neuspořádaně probíhající trhliny s rozvětvením ve tvaru Y, tj. trhliny způsobené smršťováním, mají zpravidla svůj původ v omítce. Vodorovné a svislé trhliny v místech spár zdiva většinou vznikají spolupůsobením nedostatků v omítce a v podkladu.“. Další příčinou vzniku takových trhlin je různorodost pouţitých materiálů. A to z toho důvodu, ţe kaţdý materiál má různé mechanické vlastnosti (pevnost, tvrdost, pruţnost, tvárnost). Například u omítky, která se provede na zdivu z betonu a cihelné vyzdívky, nastane poškození v oblasti styku těchto materiálů. V oblasti styků omítka praskne změnou teploty z důvodu odlišné roztaţnosti betonu a cihly. Na trhliny má vliv také nepříznivé počasí při omítání. (12)

18

Předejít těmto poruchám lze: -

-

ochranou omítnuté fasády před povětrnostními vlivy přizpůsobením směsi omítky na typ zdiva. Jiná omítková směs se pouţívá na normální pálené cihly, cementové tvarovky, beton, apod., a jiná omítková směs se pouţívá na obvodové zdi z porézních pálených cihel, vylehčených zdicích prvků na bázi cementu, apod. dostatečným vysušením zdiva před omítáním Stanovením doby omítání. Nemělo by se omítat za mrazu, velkého horka, suchého a teplého větru dodrţováním stanovených přestávek mezi nanášením jednotlivých vrstev.

5.4.2. Trhliny staticky závaţné Při správně zvolené opravě lze zajistit celkovou bezpečnost objektu. Převáţně se jedná o trhliny aktivní, tzn., ţe jsou v pohybu (mění svou velikost). Objevují se především v nosných konstrukcích, styčných spárách klenby, apod. Jelikoţ se jedná o trhliny, které jsou staticky uţ závaţné, tak příčiny vzniku těchto trhlin a způsob jejich opravy by měl stanovit odborný znalec, tj. statik. Příčiny těchto trhlin můţe být nedostatečná hloubka zaloţení (dlouhodobé stlačování základové zeminy, promáčení a promrzání základové spáry), přetíţení konstrukce. 5.4.3. Trhliny havarijní Ze statického hlediska jsou trhliny velmi závaţné. Z velké části tyto trhliny procházejí celou tloušťkou nosných konstrukcí. U těchto typů trhlin je hlavně kvůli bezpečnosti potřeba provést celkovou rekonstrukci konstrukce nebo objektu. Stejně jako u trhlin staticky závaţných, příčiny vzniku a způsob opravy stanoví statik. Stejně jako u trhlin staticky závaţné jsou moţné příčiny v nedostatečné hloubce zaloţení či v přetíţení konstrukce. 5.4.4. Sanace trhlin Jak uţ z výše uvedeného víme, velmi důleţité je veškeré příčiny analyzovat. Analýzu trhlin by měl provádět odborný znalec. Důleţité je zjistit, jak se trhlina pohybuje. Zda-li je aktivní (je v pohybu) nebo pasivní. Po správné analýze dané trhliny se vybere nejvhodnější metoda sanace. Nabízí se nám hned několik metod. Mezi běţnou metodu, která se pouţívá pro zděné i ţelezobetonové stěny je osázení sádrových terčů. Nejproblematičtější trhliny jsou na vnějším nosném zdivu.

19

5.5.

Podlahové konstrukce

Podlaha je soustava podlahových vrstev uloţených na nosném podkladu, zabudovaných podlahových prvků a dilatačních a pracovních spár, které společně zabezpečují poţadované funkční vlastnosti podlahy. Podlaha je kompletační stavební konstrukce, která je velice zatíţená, namáhaná a opotřebovaná. A pozor, podlaha je poloţena na stropě, ale není jeho součástí. Je to samostatná, funkčně rozdílná konstrukce. Máme mnoho druhů podlah. Například jsou to podlahy tesařské, vlysové, lamelové, betonové, pryţové, umělohmotné podlahoviny (PVC), speciální podlahy, apod. „Všechny typy podlah, ať uţ se nacházejí v jakémkoli prostoru, musejí splňovat několik podmínek – rovinnost, funkční spolehlivost a maximální nezávislost na teplotě a vlhkosti interiérů a exteriérů. (13) Obecná skladba podlahy:

Obrázek č. 1

Vady a poruchy podlah „Z praxe je zřejmé, že dodatečné zjišťování příčin a řešení oprav stojí velké úsilí a další investice. Na základě zkušeností z posuzování vad a poruch podlah lze doporučit opatrnost a důslednou kontrolu při přebírání podkladu. Při návrhu se nelze spoléhat na ideální způsob provedení nezbytný pro dlouhodobé fungování velmi tenkých vrstev a raději je třeba navrhnout vrstvu tlustší.“ (14) 5.5.1. Vady a sanace dřevěných podlah   

Vady výrobní Vady dřeva – trhliny, suky, nepřirozené zabarvení, apod. Nedostatky při pokládání dřevěné podlahy – vlhkost, nerovnosti, apod.

20

Příčiny vad při provozu    

špatná údrţba sníţená nebo zvýšená relativní vlhkost vzduchu nedostatečné větrání nevyhovující činnost na podlaze (zvířata, nečistoty, apod.)

Sanace Stejně jako u nosných konstrukcí je i podlah důleţitá analýza vad a poruch. Analýza poškození můţe odhalit plísně, dřevomorku, výkvěty, apod. Malá poškození, jako jsou malé trhlinky nebo výměna hřebíků u tesařských podlah, dokaţe opravit i šikovný domácí kutil. Jsou ale fáze oprav, které jsou z odborného hlediska náročnější, a ty by měl provést odborník. 5.5.2. Vady podlah s plastovými a pryţovými podlahovinami „Předně si musíme uvědomit, že oba druhy podlahovin jsou vodonepropustné. Oba druhy a všechny jejich typy se celoplošně lepí. Platové podlahviny z PVC se svařují. Pryžové podlahoviny se mohou ve stycích lepit.“ (15) Příčiny vad  

Vlhkost Správná rozhodnutí – správný postup lepení, svařování,

5.5.3. Vady podlah s korkem a linoleem Stejně jako u jiných podlah, podklad musí odpovídat ČSN. U těchto typů podlah musí být povrch po lakování hladký. Mezi vady patří například:      

Špatné provedení seřezání Nepečlivé vysátí spár po vyřezání či vyfrézování Neprovedené zaválečkování nalepené části pásu nebo čtverce Nekvalitní celoplošné zaválcování Odlepení spojů a vznikají boule nebo jelita Nekvalitní nalakování

21

5.5.4. Vady podlah s textilními podlahovinami Textilními podlahovinami jsou na mysli kusové koberce nebo celoplošné pokládání od stěny po stěnu. Mezi vady patří:   

Odlepení podlahoviny Nerovnoměrné napínání, vsunování a zakotvení do hřebíků Zvlnění podloţky pod podlahovinou, která se zkopírovala do podlahoviny

5.5.5. Vady speciálních podlah „Materiálová základna pro speciální podlahy se dotýká téměř všech druhů a typů podlahovin pouze s tím rozdílem, že jsou jinak formulovány parametry pro jejich použití.“ (15) Vady:   

Tvorba boulí Nevhodně pouţitý materiál Nevhodně zvolená technologie

5.6.

Zateplovací systém

Zateplovací systém je rozšířená technologie, pro zlepšování tepelnětechnických parametrů obvodových plášťů budov. Důvodů proč zateplovat je hned několik. V mnoha pramenech je uvedeno, ţe hlavním důvodem zateplování jsou úspory, kterých se po zateplení určitě dosáhne. „Bylo prokázáno, že energie, spotřebovaná na výrobu kontaktního zateplovacího systému, se účinkem po jeho zabudování uspoří za necelé dva roky.“ Dalšími důvody jsou ale také poţární hlediska, zvuková hlediska, prodlouţení ţivotnosti staveb, moderní vzhled. (16) Dva typy tepelné izolace dle umístění: 

Vnitřní umístění

Jak je zřejmé, tento zateplovací systém je umisťován na vnitřní stranu konstrukce. V některých zdrojích je uvedeno, ţe tento způsob je většinou nevhodný. I kdyţ v současné době se začal tento způsob pouţívat více, a to i moţná z toho důvodu, ţe i v tomto se mění technologie. Testují se a pouţívají se jiné a jiné materiály, které jsou akceptovány odborníky a aktualizacemi ČSN 73 0540-2. Uvedeme si důvody, proč je vnitřní zateplovací systém většinou nevyhovující. Jedná se například o:    

průběh teplot v konstrukci teplotní dilatační pohyby tepelné mosty kondenzace vodní páry uvnitř konstrukce 22

 

tepelná akumulace „dýchání“ konstrukcí

Je uváděno, ţe je vnitřní zateplovací systém většinou nevhodný. Slovo většinou je tam dle mého názoru proto, ţe v některých situacích nelze jinak zateplit neţ vnitřně. Jedná se kupříkladu o budovy, které nemohou být z nějakých důvodů zatepleny z vnější strany konstrukce (napr. budovy památkově chráněné, apod.) 

Vnější umístění

Tento způsob je najúčinnejší při zateplení stne domu. Při správnom provedení vnějších zateplovacího systému se zachová schopnosť zdáva akumulovať teplo, nepsou znemený rozmery mastností a vzniká i dokonalá ochrana proti vnikaní vlhkosti do zdiva. Co můţe odradiť majiteľa od provedení zateplovacího systému? Pravdepodobne finanční stránka. Je to způsob zateplení, která je finanční náročnější, ale je moţnosť, si zateplení rozdeliť do několik etap Vnější zateplovací systém se můţe rozdeliť do tří skupin: (17)  Kontaktní zateplovací systémy  Tepelně izolační omítky  Odvětrávané zateplovací systémy Tepelněizolační materiály rozdělujeme na: (12) 

Materiály přírodního původu Desky ze skelného vlákna Desky z minerální plsti Těţké fasádní desky Výrobky z čedičové izolační vlny Rohoţe ze skelných vláken



Materiály chemického původu Termosetové pryskyřice a těsnící tmely Polyuretanová pěna Pěnový polystyren

5.6.1. Vady a poruchy zateplovacího systému (12) 

Nepravidelné trhliny ve tvaru sítě



Trhliny v místech styků tepelně izolačních desek



Poduškový efekt

23



Změny barevnosti



Poruchy v povrchové vrstvě omítky

Předcházení poruch 

Dobrý výběr zhotovitele



Pouţití osvědčeného kvalitního materiálu



Dodrţování pokynů od drţitele systému, které se týkají realizace



Před zhotovením omítky musí být bezchybně opraven povrch



Důleţité je i naplánování realizace

5.7.

Střešní plášť

Střešní plášť funguje jako ochrana stavby před vnějšími vlivy. Struktura střešního pláště záleţí na typu střech (ploché nebo sklonité – šikmé, strmé). Druhy střešního pláště: (18) Tradiční skládané krytiny 

Patří sem například došek (sláma, rákos), šindel (štípané nebo řezané dřevo), břidlicové desky, střešní taška pálená (bobrovka, esovka, falcovka, hřebenáč, prejz)

Obrázek č. 2 – Došek (18)

Obrázek č. 3 – Šindel (18)

Obrázek č. 4 – Břidlicové desky (18)

Moderní skládané krytiny 

Šablonové desky – eternitové (azbestocement, osinkocement), střešní taška betonová, vlnitá krytina, kanadský šindel.

24

Krytí souvislou vrstvou 

Plech, izolační lepenka, zelená střecha, prosklená konstrukce, asfaltový nátěr na ploché střechy

5.7.1. Vady a poruchy střešního pláště u ploché střechy Netěsnosti - jedná se např. o netěsnosti v místech napojení a ukončení (okraje ploché střechy), netěsnosti ve střešní ploše. Stárnutí asfaltových povlakových krytin - jako kaţdý materiál, tak i asfaltové pásy a horký asfalt podléhá stárnutí, a to způsobuje křehnutí materiálu. Křehký materiál je poté náchylnější k tvorbě trhlin. Stárnutí plastových fóliových povlakových krytin - stejně jako předchozí materiál, i fólie z PVC podlehají stárnutí, a způsobuje křehnutí materiálu. Vydutiny v povlakové krytině - tato porucha vzniká špatným výběrem materiálu, tj. například ve vyjímečných případech „tehdy, když se povlaková krytina časem slepí s tepelně izolačními deskami v důsledku nesnášenlivosti materiálů. Za normálních okolností jsou vydutiny (a bubliny) v krytině ploché střechy způsobeny vlhkostí a ní vyvolanými procesy nabobtnání“ (12) Spoje oplechování - „Většinu poruch v oblasti oplechování je možno rozdělit do tří skupin. Jsou to poruchy na plechu (koroze, špatně spájená místa), poruchy v místě přechodu povlakové krytiny na plech (např. trhliny, oddělování) a poruchy v místě přechodu plechu na stavbu (např. netěsné vytmelené spáry). (12) Svislé vytaţení povlakové krytiny

Předcházení poruch:    

Vhodný výběr vodotěsné izolace Vyhovující stav podkladních vrstev střešního pláště Kvalitní realizace povlakové izolace Pravidelná údrţba

25

5.7.2. Vady a poruchy u sklonitých střech (7) V minulosti se sklonité střechy prováděly za účelem ochrany proti klimatickým vlivům. V takovém případě plnily funkci střešního pláště tyto základní vrstvy:  

Nosná konstrukce střechy (dřevěný krov) a nosná konstrukce střešního pláště (dřevěné latě nebo bednění z prken) Hydroizolační vrstva (např. dřevěné šindele, plechová krytina, pálené tašky, eternitové šablony, aj.)

Postupem času se půdní prostor, který byl nevytápěný a nezateplený, měnil na prostor obytný, který musí být vytápěný a zateplený. Na základě této změny, uţ střecha neplnila pouze účel ochrany proti klimatickým změnám, ale musí splňovat další účel. Střešní plášť musí eliminovat tepelné ztráty a musí plnit funkce akustické a protipoţární. Doplňuje se skladba střešního pláště, a to podhledovou vrstvou, parotěsnou vrstvou, tepelnou izolací, vzduchovou mezerou a pojistnou hydroizolací.

Vady a poruchy sklonitých střech 

Vlhkostní poruchy o Zatékání sráţkové vody do skladby střechy o Kondenzace vodní páry na vnitřním povrchu střechy o Kondenzace vodní páry uvnitř skladby střechy



Chyby při projektování



Chyby při zhotovení

Předcházení poruchám   

6.

Bezchybný projekt Bezchybná realizace Správný výběr materiálu

Metody oceňování pro stanovení trţní hodnoty (19)

Neţ bude vysvětleno, jaké základní metody se osvědčily pro stanovení trţní hodnoty, měli bychom si poloţit tři základní otázky: Co lze ocenit; Jak ocenit; Proč ocenit. Co lze ocenit? Na tuto otázku je jednoduchá odpověď. „Ocenit lze všechno. Pokud si odpovíme jinak, dostaneme se do zúženého segmentu administrativně technického popisu oceňované 26

substance. Popis substance je sice ve většině případů nutným prvním krokem, ale ještě to není vlastní ocenění“ (19) Jak ocenit? Tato otázka uţ tak jednoduchá není. Důleţité je, aby odhadce správně porozuměl dané věci a tomu přizpůsobil celkové ocenění. Odhadce musí správně chápat podstatu věci a na základě toho zvolit vhodný způsob ocenění. Proč ocenit? Protoţe bez oceňování by jsme neznali hodnotu majetku a nemohli bychom nikdy stanovit přesnou trţní hodnotu. Pro stanovení trţní hodnoty se osvědčily 3 základní metody a jejich kombinace.

METODA POROVNÁVACÍ Je základní a nejdůleţitější metoda pro objektivní a správné stanovení trţní hodnoty nemovitosti. Jak uţ název vypovídá, porovnávací metoda se provádí na základě porovnání. Porovnává se oceňovaný majetek s majetkem shodných nebo obdobných parametrů. Pro aplikaci této metody je teda důleţité mít databázi porovnatelných nemovitostí, u kterých se zrealizoval prodej. Popřípadě pouţijeme i ceny nabídkové. Lze říci, ţe čím více nemovitostí k porovnání pouţijeme, tím je výsledná cena přesnější. Metoda tedy nelze pouţít na nově vzniklých trzích. Majetek můţeme ocenit porovnáním přímo, kdy nemovitost přímo oceněníme s majetkem z databáze, a nebo můţeme ocenit nepřímo, kdy pouţijeme Vyhlášku ministerstva financí č. 441/2013 Sb., kdy porovnáváme nemovitosti přes definovaný etalon (průměrná, standardní nemovitost) ve vyhlášce. Nemovitosti, které pouţijeme pro porovnání musí mít dané vlastnosti (korekční činitelé). Mezi nejhlavnější korekční činitelé patří cena, která by neměla být pro porovnání starší 6ti měsíců. Dále mezi korekční činitelé patří například rozloha pozemku, zastavěná plocha, lokalita, technicky stav, dopravní obsluţnost, atraktivita objektu, a další.

METODA VÝNOSOVÁ (PŘÍJMOVÁ) Výnosová metoda je časově méně náročná neţ metoda porovnávací. Pouţíváme jí pro stanovení očekávaného výnosu v budoucnosti, ale také pro ověření porovnávací metody. „Obecně platí, že příjmová metoda nemůže indikovat vyšší hodnotu než metoda porovnávací“. (19). Při postupu výpočtu trţní hodnoty nás zajímá: analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku, čistý provozní příjem, kapitalizační míra, trţní hodnota. Výnosová metoda představuje ekonomický a podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitostí jako věci, která má nést zisk. Při oceňování touto metodou se bere stavba a pozemek většinou jako celek. Výsledkem této metody je tzv. výnosová hodnota. 27

Ocenění výnosovou metodou můţeme rozdělit na výnosové ocenění nemovitostí a výnosové ocenění podniku. Kdy ocenění nemovitostí je zaloţeno na odhadu čistých výnosů plynoucí z činnosti nebo pronájmu nemovitosti a ocenění podniku je zaloţeno na úvaze, ţe hodnota podniku je dána očekávaným uţitkem, který přinese jeho vlastníkovi.

METODA NÁKLADOVÁ Základní podstatou této metody spočívá v porovnání skutečných reprodukčních nákladů s porovnatelnými vlastnostmi (technické, funkční vlastnosti) se stavbou oceňovanou. Analýza této metody začíná reflexí – popisem a změřením věci. Poté následuje zjištění reprodukční ceny a kvality věci. A v poslední řadě zjistíme předpoklad dalšího vývoje (ţivotnost stavby). Po této analýze bychom měli dostat náklady na pořízení stavby, která bude sníţena o opotřebení a budou zohledněny funkční nedostatky (korektní vlivy) a ekonomické nedostatky (obecné trţní vlivy).

7.

Vliv vad a poruch na ocenění

V předchozích kapitolách je stručně shrnuto, jaké vady a poruchy vybraných konstrukcí můţeme mít a jak jim předcházet. Stručně jsou shrnuty pouţívané metody pro ocenění a naznačen postup výpočtu u jednotlivých metod. A v této kapitole bude shrnuto jaký vliv na ocenění mají vady a poruchy staveb. Důleţitým předpokladem je vadu odhalit. Není to vţdy jednoduchá věc. Jak uţ bylo zmíněno, vad máme několik typů. Při důkladné prohlídce majetku můţeme objevit vady zjevné, které blíţe specifikujeme do technického stavu v dokumentaci. U vady zjevné je důleţité její popis a u technické vady zjistíme příčinu vzniku, rozsah a závaţnost. U zjišťování příčin a závaţnosti vady je důleţité dbát na správné určení vady. Při větším rozsahu vady, u které si nejsme jisti její příčinou či závaţnosti, je dobré přivolat znalce v oboru stavebnictví. Určitě ale musíme o nalezení vady informovat majitele majetku a v případě, ţe se rozhodne pokračovat dál s odhadem, musíme vše důkladně specifikovat v nálezu. Aţ při samotném ocenění zjistíme, zda a jakou váhu má vada na cenu majetku. Cenu majetku ovlivní také účel pro který je odhad zpracován. A dle účelu bude pouţita metoda ocenění, která bude s vadou pracnější, časově náročnější a rozsáhlejší. U porovnávací metody se pouţívají korekční činitelé, kde se stanoví odlišnost, v tomto případě vada či porucha. Změna korekčního činitele nastane v části „Technické parametry“, která bude mít vliv na konečnou trţní hodnotu. Kaţdá změna korekčního činitele musí být podloţena fakty (přesnými výpočty nákladů, apod.). Kdyţ například uvedeme bytový dům, který je oceňován a zaptelen. Jako oceňovaná nemovitost dostává korekční činitel 1. Kdyţ srovnávaná nemovitost má stejné parametry, ale nemá zateplení, dostává korečkní činitel horší, tj. v tomto případě 1,2. Záleţí na odborném odhadu, zkušenostech odhadce. 28

U výnosové metody se vady či poruchy projeví hned v prvním kroku při výpočtu trţní hodnoty. První krok je analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku, kde se mimo jiné analyzuje i technická proveditelnost. V této části se odrazí fyzické či morální zastarávání, opotřebení a údrţba. Lze tedy říci, ţe zde se popíše technický stav objektu, v tomto případě vady či poruchy technického charakteru. Vady či poruchy netechnického charakteru se projeví v analýze právních předpisů. Mezi takové patří například nedodrţení revizí komínů, elektroinstalace apod. U nákladové metody se projeví vady či poruchy ve výpočtu trţní hodnoty v časti ţivotnost stavby, opotřebení stavby, funkční nedostatky. K výpočtům lze dojít například pomocí vyhlášky č. 441/2013 Sb, kde najdeme polohový index, výpočet opotřebení, ceny porostů apod. Pomoci nám mohou české stavební standardy, kde nalezneme aktuální jednotkové ceny ve stavebnictví. A určitě nesmíme zapomenout na počítačovou technologii, kdy nám můţou pomoci softwarové programy jako například Delta – NEM, Buildpass, který provádí kvalifikované odhady nákladů obnovy pro bytové domy, administrativní budovy, školy apod.

29

PRAKTICKÁ ČÁST

8. Ocenění bytové jednotky Ocenění bylo vypracováno pro účel bakalářské práce. Pouţita byla metoda porovnácí a pro „rychlý test“ metoda příjmová. Údaje pro porovnání byly pouţity dle nabídek na webových portálech realitních kanceláří. Ke struktuře ocenění a k její formulaci byla pouţita skripta BIVŠ od pana Ing. Orta Ph.D. – Cvičení z oceňování nemovitostí díl I – Oceňování na trţních principech, první vydání, prosinec 2008, ISBN 978-80-7265-128-3.

30

Objednatel: Pavel Bohatý Americká 1991/40 350 02 Cheb

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Byt č. 1991/4 V bytovém domě č.p. 1991 Americká 40 350 02 Cheb

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Posudek vypracovala: Nikola Rusová

Datum ocenění: 1. DUBEN 2016

31

OBSAH ZPRÁVY Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýzy nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Přílohy Informace o jednotce Snímek katastrální mapy Průkaz energetické náročnosti budovy dle vyhlášky č. 78/2013 Fotodokumentace současného stavu

32

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako Byt č. 1991/4 Zapsaný na listu vlastnictví č. 9579, pro katastrální území Cheb Nacházejícího se na adrese Americká 40, 350 02 Cheb – Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem,platným k 1. dubnu 2016. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Chebu, na listu .vlastnictví č. 9579, pro katastrální území Cheb. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jak o cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, ani by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majatek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně vyuţívan. Podle poţadavku zadavatete ocenění jsme majetek ocenili za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. 33

Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování jsem vzala v úvahu následující faktory: polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku, velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav, nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku, náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení, ceny z prodeje, poptávkové ceny, ceny nabídkové v lokalitě, očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. Byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Podle poţadavků zadavatele bylo ocenění zpracováno: A – Aktuální trţní ocenění Jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém je ke dni ocenění, tedy ke dni 1.4.2016.

34

POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. 1991/4 se nachází na západním okraji města Cheb. Je to oblíbená lokalita pro bydlení – sídliště Skalka. V těsné blízkosti od objektu je k dispozici občanská vybavenost – sportovní základní škola, mateřská škola, obchod, MHD, zastávka ČD. Dostupnost centra města je po cca 1 km, nemocnice po cca 1,5 km. Přístup k objektu je přímo z veřejné komunikace. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení zadavatele má byt příslušenství jako je uzamykatelná sklepní kóje a je k dispozici uţívání společných domovních prostor. Oceňovaný byt lze hodnotit jako majetek po celkové rekonstrukci. Při rekonstrukci se měnilo původní sociální zařízení, povrchy podlah v kaţdé místnosti, nové vnitřní omítky a obklady, nová kuchyňská linka a byla vyměněna původní dřevěná okna za okna plastová.

Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 6083/124600 na společných částech domu. Venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové trţní hodnoty zohledněna.

Byt - objekt Oceňovaný byt se nachází ve druhém nadzemním podlaţí. Je přímo přístupný z hlavního schodiště, které je teracové. Vstup do bytu je zajištěn hladkými lakovanými dveřmi. Stávající dispozice bytu obsahuje kuchyň, tři pokoje, předsíň, koupelnu s WC, lodţie. Podlahy v bytě tvoří keramická podlaha, koberce a vlýsky. 35

Základy objektu jsou provedené z armovaného betonu s izolací vodorovnou i svislou. Svislé nosné konstrukce jsou z ţelezobetonového panelu. Stropy jsou nespalné betonové. Objekt má plochou střechu, která je provedena z těţkých izolačních pásů. Vnější úprava povrchu objektu je od roku 2009 zajištěna kontaktním zateplovacím systémem. Vnitřní úprava stěn je provedena vápennou omítkou štukovou. Celý objekt má plastová okna s dvojsklem. Vstupní dveře jsou dvoukřídlá plastová. Podlahy v nebytových místnostech tvoří keramická dlaţba. Vytápění je centrální. V objektu je proveden rozvod plynu, studené a teplé vody a rozvod světelný. Zdroj teplé vody je zajištěn centrálním ohřevem. Kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou, kombinovaným sporákem a digestoří. Koupelna je vybavena vanou, umyvadlem a WC. Orientace oken je na východ, západ a sever. Oceňovaný byt lze hodnotit jako majetek po rekonstrukci. V roce 2009 bylo zrekonstruováno sociální zařízení + zděné jádro, kuchyň, povrchy podlah, vnitřní omítky i podhledy. Budova ve které se byt nachází splňuje energetickou náročnost budovy třídy C – Úsporná.

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jeho výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů. Fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Vzhledem k poţadavku zadavatele na stanovení trţní hodnoty – aktuální hodnoty majetku je analýzy nejvyššího a nejlepšího vyuţití rovněţ rozdělena na jednu etapu..

A Aktuální trţní hodnota Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb. a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za 36

pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe byt není pronajat, není tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce ndikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady n pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení aktuální trţní hodnoty jsme pouţili metodu porovnávací. Při stanovení budoucí trţní hodnoty jsme pouţili kombinaci porovnávací metody a příjmové metody.

A Aktuální trţní hodnota POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikovaná samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku

37

Při naší analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jme vzali do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Chebu v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku jeden čtvreční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

1 050 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

38

A - AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Oceňovaný majetek

Porovnávaný majetek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo

1

Americká Katastrální území Cheb Obec Cheb Kraj Karlovarský B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání - NFA 68 Počet jednotek Prodejní cena x Cena za jednotku 4/2016 Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce

Upravená hodnota Existence věcných břemen

Nezjištěna

Korekce

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Bytová, vícepodlaţní

Korekce

Upravená hodnota Stavební povolení

Ano

Korekce

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nezjištěny

Korekce

Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Korekce

Upravená hodnota Technický stav

Velmi dobrý

Korekce

Upravená hodnota Technické vybavení

Velmi dobré

Lesní Cheb Cheb Karlovarský

Porovnávaný majetek 2 Druţstevní Cheb Cheb Karlovarský

Porovnávaný majetek 3 Hrnčířská Cheb Cheb Karlovarský

60,78 835 000,13 738,4/2016 1 13 738,-

60,78 890 000,14 642,4/2016 1 14 642,-

68 799 000,11 750,4/2016 1 11 750,-

Nabídka 0,9 12 364,Absolutní vlastnictví 1 12 364,-

Nabídka 0,9 13 177,Absolutní vlastnictví 1 13 177,-

Nabídka 0,9 10 575,Absolutní vlastnictví 1 10 575,-

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1 12 364,Bytová, vícepodlaţní 1 12 364,Ano 1 13 364,-

1 13 177,Bytová, vícepodlaţní 1 13 177,Ano 1 13 177,-

1 10 575,Bytová, vícepodlaţní 1 10 575,Ano 1 10 575,-

Nezjištěny

Nezjištěny

Nezjištěny

1 12 364,-

1 13 177,-

1 10 575,-

Velmi dobrá 1 12 364,Velmi dobrý 1 12 364,Před rekonstrukcí

Velmi dobrá 1 13 177,Velmi dobrý 1 13 177,Před rekonstrukcí

Horší 1,2 12 690,Průměrný 1,1 12 690,Před rekonstrukcí

39

Korekce

Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost

Dobrá

Korekce

Upravená hodnota Další moţný rozvoj

Omezený

Korekce

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

MHD, vlak

Korekce

Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce

Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost

Obdobná

Korekce

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

1,15 14 218,Dobrá 1 14 218,Omezený 1 14 218,MHD, vlak 1 14 218,Dobrá 1 14 218,-

1,15 15 153,Dobrá 1 15 153,Omezený 1 15 153,MHD, vlak 1 15 153,Dobrá 1 15 153,-

1,15 16 052,Dobrá 1 16 052,Omezený 1 16 052,MHD 1,05 16 855,Dobrá 1 16 855,-

Obdobná 1 14 218,-

Obdobná 1 15 153,-

Obdobná 1 16 855,-

15 409,-

Celková porovnávací hodnota

1 047 812,-

Zaokrouhleno

1 050 000,-

40

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeučtovávány n základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 1 046 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

41

A - AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Hrubý příjem

100 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

5%

5 000 Kč

Efektivní hrubý příjem

95 000 Kč

Rezerva na renovace

12 000 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daň z nemovitosti)

15 000 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

68 000 Kč

Kapitalizační míra ( R )

6,5%

Trţní hodnota ( V )

1 046 153 Kč

Trţní hodnota zaokrouhlená

1 046 000 Kč

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno: A. Ke skutečnostem platným ke dni 1.4.2016 (dále Aktuální trţní hodnota) Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

A. Aktuální trţní hodnota Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

1 050 000

80

840 000

Příjmová metoda

1 046 000

20

209 200

N/A

0

0

Nákladová metoda Výsledná trţní hodnota

1 049 200

Zaokrouhleno

1 050 000

42

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 80 %, respektive 100 % při ocenění současné trţní hodnoty. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, ţe obdobné majetky se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá a proto jsme na ní poloţili váhu 20 %. Z důvodů, které jsme podrobně specifikovali v části Ocenění této zprávy nebyla metoda nákladová aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 1.dubna 2016 reprezentována částkou: 1 050 000 Kč (slovy: Jedenmilionpadesáttisíckorunčeských)

Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finančí údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 43

3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde bys e zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou náseldně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správy vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zrpáva byl vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

44

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpdravoání trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé s správné.

V Chebu, dne 1. dubna 2016

_____________________________ Nikola Rusová

45

Přílohy ke zprávě ohodnocení

Zdroj: nahlizenidokn.cz

46

Zdroj: nahlizenidokn.cz

47

Zdroj: dokumentace vlastníka bytu

48

Zdroj: vlastní foto

Zdroj: vlastní foto

Zdroj: vlastní foto

49

Zdroj: vlastní foto

Zdroj: vlastní foto

Zdroj: vlastní foto

50

Nemovitosti k porovnání z nabídek realitních kanceláří

Bytová jednotka

Popis

Cena

Název zprostředkovatele prodeje

Byt 3+1 s balkonem na Skalce v Chebu

Nabídka bytové jednotky o velikosti 3+1 s balkonem v 5.NP panelového domu s výtahem v Druţstevní ulici v Chebu. V bytě jsou nová plastová okna, jinak je v původním udrţovaném 890.000 Kč stavu. Výměra bytu činí 60,78 m2. Náklady na byt vč. fondu oprava cca 4.300,-. V dosahu je veškerá občanská vybavenost vč. MHD, základní školy.. PENB G.

Eurobydleni.cz

Byt 3+1 Zlatý Vrch

Nabídka k prodeji bytové jednotky 3+1 o celkové výměře 68 m2. Byt se nachází v 1.NP panelového domu. Byt má plastová okna, jádro je původní, obloţené. K bytu patří balkon a sklep. V kuchyni je zachovalá kuchyňská linka s plynovým sporákem. Celý byt je v udrţovaném stavu. Veškerá občanská vybavenost v dosahu.

799.000 Kč

SREALITY.cz

Byt 3+1 s lodţií

Nabídka k prodeji bytu 3+1 s lodţií v osobním vlastnictví v ţádané lokalitě na sídlišti Skalka. Jedná se o byt s celkovou výměrou 60,78 m2, který se nachází v posledním - 4 NP panelového domu bez výtahu. Byt je v původním stavu, ale udţovaný. Dům je zateplený s novou fasádou. K bytu náleí sklepní kóje. PENB G. Klidná a ţádaná lokalita, V blízkosti je zastávka MHD, vlaková zastávka, zákldní škola s jídelnou, parkování moţné před domem.

835.000 Kč

Realitní kancelář Alena Kubinčanová

51

9. Ocenění administrativní budovy Ocenění bylo vypracováno pro účel bakalářské práce. Pouţita byla metoda porovnácí, příjmová, nákladová. Údaje pro porovnání byly pouţity dle nabídek na webových portálech realitních kanceláří. Ke struktuře ocenění a k její formulaci byla pouţita skripta BIVŠ od pana Ing. Orta Ph.D. – Cvičení z oceňování nemovitostí I – Oceňování na trţních principech.

52

Objednatel: Zdeněk Opička Nám. Krále Jiřího z Poděbrad 1 350 02 Cheb

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Administrativní budova č.p. 1562/8 Palackého 8 Cheb

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 1. DUBEN 2016

53

OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní list Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu Nabídky nemovitostí k porovnání

54

Zdeněk Opička Nám. Krále Jiřího z Poděbrad 1 350 02 Cheb

06. dubna 2016

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako Administrativní budova č.p. 1562/8

Uvedený na listu vlastnictví č. 1, pro katastrální území Cheb Nacházejícího se na adrese Palackého 1562/8, 350 02 Cheb, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 6. dubnu 2016 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zaspán u katastrálního úřadu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouho pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (6.duben 2016) uţíván výhradně jako administrativní budova nejvyššího standardu s pomocnými a obsluţnými prostory. Ţádný prostor oceňované budovy nepodléhá reţimu regulovaného nájmu nebo není pronajat na dobu určitou. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy.

55

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – administrativní budova č.p. 1562/8, je umístěn u středu města Cheb, v dochůdné vzdálenosti od centra města. Celkový charakter lokality je vnímán velmi dobře. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost - zastávky MHD, vlakové nádraţí ČD. Parkování je moţné na vyhrazeném parkovacím místě, které se nachází na pozemku objektu. Je dostačující jak pro nájemníky, tak i pro potřeby návštěvníků objektu.

56

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – administrativních a pomocných prostor (parkovací místa, apod.). Budova je tedy primárně určena k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvoře funkčním celkem pozemku a administrativní budovy. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie Administrativní budova byla postavena v poválečném období. Byla postavena za účelem občanské vybavenosti. Budova slouţila jako 2. mateřská škola v Chebu. Po rekonstrukce v roce 1973 slouţila budova jako kanceláře Školského úřadu Cheb a Katastrálního úřadu.

Pozemek Předmětem ocenění jsou čtyři pozemky, uvedené na listu vlastnictví č. 1, které tvoří jediný funkční celek. Pozemek o výměře 976 m2. Pozemek je z velké části zastavěn budovou, zbylou část tvoří parkovací místa a zeleň. Pozemek je napojen na všechny obvyklé systémy inţenýrských a sdělovacích sítí.

Administrativní budova Předmětem ocenění je administrativní budova o jednom podzemním podlaţí a čtyřech nadzemních podlaţí. V podzemním podlaţí se nachází plynová kotelna. Zbývající části podzemního podlaţí slouţí jako prostory na uskladnění. V prvním nadzemním podlaţí se nachází pět kanceláří, jeden archiv Katastrálního úřadu, dvě místnosti WC pro ţeny s umývárnou, dvě místnosti WC pro muţe s umývárnou, sprcha pro ţeny, sprcha pro muţe, jedna úklidová komora. Ve druhém nadzemním podlaţí se nachází osm kanceláří, dvakrát WC pro ţeny a dvě místnosti WC pro muţe. Třetí nadzemní podlaţí tvoří devět kanceláří, WC ţeny, WC muţi, dvě umývárny. Poslední nadzemní podlaţí tvořila dříve „půda“, po rekonstrukci vznikla v tomto podlaţí zasedací místnost, tři místnosti se sociálním zařízením a dva archivy. Budova je zděná, převáţně z plných obyčejných cihel. Základy tvoří pasy z ţelezobetu s izolací proti zemní vlhkosti. Obvodový plášt budovy je neudrţován. Stropy jsou trámové tesařské konstrukce, krov je kombinovaný jako tesařsky vázaná stolice a mansarda. Krytina střechy tvoří pozinkovaný plech. Konstrukčně je objekt rovněţ kombinovaný jako trojtrakt s částí místností v příčném nosném systému. Nad suterénem jsou stropy tvrdé do ocelových nosičů. Vstup do budovy je zajištěn jednak schodištěm, které uvnitř budovy vertikálně 57

propojuje jednotlivá podlaţí, jednak ze zahrady. Ve všech nadzemních podlaţí, v místnostech pro sociální zařízení jsou nově vyzděné příčky z pórobetonových tvárnic, podlahy a obklady jsou keramické. Povrhy podlah kancelářích jsou tvořeny PVC. Všechny dveře jsou opravené a natřené jednotnou barvou. Okna jsou dřevěná.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitosti jako objekt občanské vybavenosti, z důvodu, ţe byl objekt vyuţíván jako Mateřská škola. Majitel uţ poţádal o změnu způsobu vyuţití. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Podmínka okamţité vyuţitelnost majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe celý objekt je pronajat za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová nebo také výnosová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví.

58

K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Pří stanovení trţní hodnoty jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod ocenění.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním administrativní budovy jsme porovnali dva pozemky nabízené k prodeji. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byl dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je: 1 118 496 Kč A je kalkulována následně: 976 * 1 146 = 1 118 496 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně.

59

TABULKA I - POZEMEK

Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1

2

Název pozemku

Palackého

Závodu Míru

Tachov

Parcelní číslo

1567/1

207/3

2373

Adresa pozemku

Palackého 8

Závodu Míru

Tachov, Tř. Míru

Katastrální území

Cheb

Karlovy Vary

Tachov

Obec

Cheb

Tachov

Okres

Cheb

Karlovy Vary - Stará Role Karlovy Vary

Tachov

B. Základní údaj pro porovnání Prodejní cena celkem

X

Rozloha pozemku v m2

1 331 200,00 Kč

890 000,00 Kč

832

846

1 600,00 Kč

1 052,00 Kč

976

Cena za 1 m2

X

Datum transakce

6.4.2016

6.4.2016 6.4.2016

Korekce Upravená hodnota

1

1

1 600,00 Kč

1 052,00 Kč

C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

0,9

0,9

1 440,00 Kč

947,- Kč

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

1

1

1 440,00 Kč

947,00 Kč

Bez věcných břemen

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Komerční vyuţití

Upravená hodnota Ano

1

1

1 440,00 Kč

947,00 Kč Komerční vyuţití

1

1

1 440,00 Kč

947,00 Kč

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Bez věcných břemen

Komerční vyuţití

Korekce Územní rozhodnutí

Absolutní vlastnictví

Nejsou

Ano 1

1

1 440,00 Kč

947,00 Kč

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

Nejsou 1

1

1 440,00 Kč

947,00 Kč

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Dobrá

Korekce

Dobrá 1

60

1

Upravená hodnota Tvar pozemku

1 440,00 Kč Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Rovinný

1

1

1 440,00 Kč

947,00 Kč

Rovinný

Rovinný

Korekce

1

Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí

Úplná

Úplná

Upravená hodnota Nezjištěna

1

1

1 440,00 Kč

947,00 Kč

Nezjištěna

Upravená hodnota Autobus

Nezjištěna 1

1

1 440,00 Kč

947,00 Kč

Vlak, autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Výborné

1

1

1 440,00 Kč

947,00 Kč Výborné

Korekce Nutnost demolice stávajících objektů Korekce

Ne

1

1

1 440,00 Kč

947,00 Kč

Ne

Upravená hodnota Jiná technická korekce

Vlak, autobus

Výborné

Upravená hodnota

Neaplikováno

Ne 1

1

1 440,00 Kč

947,00 Kč

Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota

947,00 Kč Úplná

Korekce Dopravní obsluţnost

1

1 440,00 Kč

Korekce Kontaminace půdy

947,00 Kč

Neaplikováno 1

1

1 440,00 Kč

947,00 Kč

832

846

0,9

0,9

1 296,00 Kč

852,00 Kč

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

976

Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost

Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

1 146,00 Kč

Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

976 1 118 496,00 Kč

61

Neaplikováno 1

1

1 440,00 Kč

852,00 Kč

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy administrativní budovy, které byly v Karlovarském kraji v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 6 075 600 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

62

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Palackého

Nejdek

Tovární, Nová Role

Parcelní číslo Adresa nemovitosti

1567/1 Palackého 8

x Náměstí Karla IV.

Tovární 2

Katastrální území

Cheb

Nejdek (okres Karlovy Vary) Nejdek Karlovy Vary

Nová Role (okres Karlovy Vary) Nová Role Karlovy Vary

Obec Cheb Okres Cheb B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

x

976

832

846

Hodnota za 1 m2 pozemku

1 146 Kč

1 600 Kč

1 052 Kč

Hodnota pozemku celkem

1 118 496,00 Kč

1 331 200,00 Kč

890 000,00 Kč

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Prodejní cena celkem

1205

766

975

X

6 331 200 Kč

5 833 000 Kč

5 000 000,00 Kč

4 943 000,00 Kč

X

6 527,00 Kč

5 070,00 Kč

6.4.2016

6.4.2016

6.4.2016

1

1

6 527,00 Kč

5 070,00 Kč

Nabídka

Nabídka

0,95

0,95

6 201,00 Kč

4 817,00 Kč

Absolutní

Absolutní

1

1

6 201,00 Kč

4 817,00 Kč

Ne

Ne

1

1

6 201,00 Kč

4 817,00 Kč

Administrativní budova

Administrativní budova

1

1

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce

Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Korekce

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce

Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Administrativní budova

Korekce

63

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce

Upravená hodnota

6 201,00 Kč

4 817,00 Kč

Ano

Ano

1

1

6 201,00 Kč

4 817,00 Kč

Ne

Ne

1

1

6 201,00 Kč

4 817,00 Kč

Dobrá

Dobrá

1

1

6 201,00 Kč

4 817,00 Kč

Před rekonstrukcí

Před rekonstrukcí

1

1

6 201,00 Kč

4 817,00 Kč

Dobrá

Dobrá

1

1

6 201,00 Kč

4 817,00 Kč

Dobrá

Dobrá

1

1

6 201,00 Kč

4 817,00 Kč

Dobrý

Dobrý

1

1

6 201,00 Kč

4 817,00 Kč

Dobrá

Dobrá

1

1

6 201,00 Kč

4 817,00 Kč

Výborná

Výborná

1

1

6 201,00 Kč

4 817,00 Kč

Dobrá

Dobrá

1

1

6 201,00 Kč

4 817,00 Kč

N/A

N/A

1

1

6 201,00 Kč

4 817,00 Kč

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce

Upravená hodnota Technický stav objektu

Před rekonstrukcí

Korekce

Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Dobrá

Korekce

Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Korekce

Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Dobrý

Korekce

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Dobrá

Korekce

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborná

Korekce

Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce

Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce

Upravená hodnota

64

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

Upravená hodnota Jiná korekce

N/A

Korekce

Upravená hodnota

Menší

Menší

0,9

0,95

5 581,00 Kč

4 576,00 Kč

N/A

N/A

1

1

5 581,00 Kč

4 576,00 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

5 079,00 Kč

Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku)

4 957 104,00 Kč

Hodnota pozemku

1 118 496,00 Kč

Celková porovnávací hodnota

6 075 600,00 Kč

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých administrativních a jiných prostor. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vychází z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. 65

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 10 127 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem

5%

1 180 800 59 040 1 121 760

Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

183 000 23 000 7 220 0 0 0 213 220

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

908 540 223 300 658 240

Míra kapitalizace

6,5%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

10 126 769 10 127 000

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty 66

vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jeho důsledkem je nepříměřenost,nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostaečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelné sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemoivotého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţiváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitosti stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem finanční České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 19 158 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v níţe uvedené tabulce. 67

NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost

Palackého 8 1567/1 zděná 75 let 35 let 65 let 463,27 m2 1 podzemní/4 nadzemní

Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

2084,72 m2 0,95

Celková podlahová plocha

1205 m2

Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky (IP)

35% 5%

Pozemek

6289,79 m3 5555 m 34 939 783,45 22 710 859,24 21 575 316,27 0,85 1 118 496 Kč

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

19 457 514,83 19 458 000 Kč

Výpočty Jednotkové reprodukční náklady – dle ČESKÝCH STAVBENÍCH STANDARDŮ 801 | Budovy občanské výstavby Konstrukčně materiálová charakteristika: 1 | svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 2 | svislá nosná konstrukce monolitická betonová tyčová 3 | svislá nosná konstrukce monolitická betonová plošná 4 | svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových tyčových 5 | svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových plošných 6 | svislá nosná konstrukce montovaná z prostorových buněk 7 | svislá nosná konstrukce kovová 8 | svislá nosná konstrukce dřevěná a na bázi dřevní hmoty 9 | svislá nosná konstrukce z jiných materiálů.

68

JKSO

konstrukčně materiálová charakteristika

průměr

Budovy pro 801.6 řízení, správu a administrativu

6284

1

2

5555

6550

3

4

5

6

7

8

6280

6420

3765

7675

7740

9

Opotřebení – dle vyhlášky 441/2013 Sb., str. 139 Stáří (S)

35 let

Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ)

65 let

Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ)

100 let

Opotřebení = 100 * S/ PCŢ = 100*35/100

35 %

Ekonomické nedostatky ( IP)– dle vyhlášky 441/2013 Sb., str. 63,64 Druh a účel stavby na pozemku Budovy pro obchod a administrativu 1 2 3

4

Druh a účel uţití pozemku Poloha pozemku v obciemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí Moţnost napojení pozemku na inţenýrské sítě, které jsou v obci

I.

Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku

0,65 -

II.

Navazující na střed (centrum) obce

0,05

I.

Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí

0,00

I.

V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce

0,00

5

Občanská vybavenost v okolí pozemku

6

Dopravní dostupnost k pozemku

Příjezd po zpevněné VII. komunikaci, s moţností pakrování na pozemku

7

Osobní hromadná doprava

III.

Zastávka do 200 m vč. MHD dobrá dostupnost centra obce

69

0,10

0,00

8 9 10 11

Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční vyuţitelnosti Obyvatelstvo Nezaměstnanost Vlivy ostatní neuvedené

III.

Výhodná - moţnost komerčního vyuţití pozemku nebo stavby

0,05

II. II.

Bezproblémové okolí Průměrná nezaměstnanost

0,00 0,00

II.

Bez dalších vlivů

0,00

IP

0,85

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 6.4.2016. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 6 075 600 10 127 000 19 158 000

Váha (%) Váţený průměr (Kč) 40 2 430 240 50 5 063 500 10 1 915 800 9 409 540 9 410 000

Oceňovaný majetek je svým způsobem výjimečný a to jak svými objemovými a cenovými parametra, tak i svojí lokací. Proto je velmi obtíţné vyhledat dostatečně reprezentativní soubor porovnatelných nemovitostí. Z výše uvedených důvodů se domníváme, ţe v tomto konkrétním případě porovnávací metoda nemůţe nejlépe odráţet stav ekonomiky i konkrétní nabídku po oceňovaném majetku. Proto nepovaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přísoudili jsme jí váhu 40 %. Oceňovaný majetek – administrativní budova je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z tohto důvodu se domníváme, ţe příjmová metoda dokáţe nejlépe zobrazit skutečnost trţní hodnotu oceňovaného majetku a proto jí byly přisouzena váha 50 %. 70

V současné době na trhu v okrese Cheb převyšuje nabídka poptávku obdobného majetku. Z tohoto důvodu byla nákladové metodě přiřazena váha ve výši 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu ke dni 6. dubna 2016 reprezentována částkou = 9 410 000 Kč

(slovy: Devětmilionůčtyřistadesettisíckorunčeských) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práva, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nezbezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie vlivu na ţivotní prostředí. 71

5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákon a nařízeními. 8. Tato zpráva byly vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţaddované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislastivní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Chebu, dne 6. dubna 2016

__________________________ Nikola Rusová

72

Přílohy ke zprávě ohodnocení

Zdroj: Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb

73

Zdroj: nahlizenidokn.cz

74

Zdroj: vlastní foto

Zdroj: vlastní foto

75

76

77

78

79

ANALYTICKÁ ČÁST

10. Analýza trhu v okrese Cheb Analýza byla vypracována pro účel bakalářské práce. Údaje pro porovnání byly pouţity z webových portálech realitních kanceláří. Ke struktuře analýzy a k její formulaci byla pouţita skripta BIVŠ od pana Ing. Orta Ph.D. – Cvičení z oceňování nemovitostí díl I – Oceňování na trţních principech, první vydání, prosinec 2008, ISBN 978-80-7265-128-3.

80

ANALÝZA TRHU

OKRES CHEB KARLOVARSKÝ KRAJ

NIKOLA RUSOVÁ 2016

81

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU POPIS OKRESU (20) Okres Chebu je situován na západě České republika. Přesněji, je nejzápadnějším okresem České republiky. Pod okres Cheb spadají města Aš a Mariánské Lázně. Rozloha okresu činí 1 046 km2, coţ je po přepočtu 1,3% území celké České republiky. Mezi sousedící země patří Spolková republika Německo. Na severovýchodě sousedí okres s okresem Sokolov a Karlovy Vary. Na jihozápadě sousedí s okresem Tachov. Největší část rozhlohy zaujímá Chebská pánev, která se rozkládá v podkrušnohorské níţině a jejíţ průměrná nadmořská výška je 450 m. Nejvýše poloţená místa jsou okolo Lázní Kynţvart (Slavkovský les). Vodní toky patří ke třem povodím – Ohře, Mţe a Sály. V okrese se nachází přehrada Skalka a Jesenická přehrada. Mimořádný význam mají pro tento okres minerální léčivé prameny. V okrese proběhla výstavba nového jihovýchodního obchvatu, který nejen odvedl nákladní automobilovou dopravu od centra města, ale také přispěla k rozhodnutí mnoha investorů k budování nových průmyslových objektů v Průmyslovém parku, který se nachází v okrese Cheb a Aš.

MĚSTO CHEB POZEMKY Proluky V centru města se volné proluky vyskytují. Jedná se o pozemky, kde uţ v minulosti domy stávaly. Proluky se ale nacházejí v historické části města, a proto město chce mít moţnost ovlivnit vzhled nové výstavby. Jedná se například o pozemky v okolí hradu, v ulici Koţeluţská nebo ulice Elišky Krásnohorské. Atraktivní proluka se také nachází na náměstí Prokopa Holého, kde uţ dříve měla začít výstavba bytového domu, která se ale neuskutečnila. Další moţností pro výstavbu nových atraktivních proluk je rekonstrukce nebo demolice nevyuţívaných objektů v centru města.

Ostatní pozemky Zjednodušeně můţeme rozdělit pozemky v regionu na zemědělské a stavební. Oba dva typy pozemků se v regionu prodávaly. U zemědělských pozemků vyhovující pro zemědělskou činnost (pěstování obilnin) převyšuje poptávka nabídku.V průměru se zemědělské pozemky

82

vyhovující pro zemědělskou činnost (pěstování obilnin) prodávaly za 52 Kč/m2. Zemědělské pozemky, které jsou nevyhovující pro pěstování se prodávaly v průměru za 26 Kč/ m2. U stavebních pozemků pro výstavbu rodinných domů se poptávka zvýšila. Důvodem je zejména lepší dostupnost hypoték. Respektive výhodné hypotéky. V regionu stavební pozemky pro výstavbu byly a jsou. Po demolici bývalého kláštera (Špitálský vrch) na okraji města, blízko německých hranic, další stavební pozemky vzniknou. Demolice bývalého klaštera se nyní ale pozastavila z důvodu zásahu odboru památkové péče. Z nejmenovaných zdrojů vyplynulo, ţe pod bývalým klášterem, který slouţil i pro vojenské účely, byly vybudovány několika kilometrové podchody, které nebyly doposud prozkoumány. Touto informací se také nabízí otázka, zda-li budou stavební pozemky vůbec prodejné. Vše záleţí na budoucím prozkoumání. Další stavební pozemky mají vzniknout na Zlatým Vrchu, kde jsou bývalé kasárny, které se mají zdemolovat. U stavebních pozemků pro komerční výstavbu se poptávka také zvýšila. Důvodem je zejména vybudování nového obchvatu, tím pádem lepší dopravní dostupnost pro nákladní automobilovou dopravu a nový investoři hlavně z Číny, kteří budují podniky v Průmyslovém parku. Tabulka č. 2

Zemědělské pozemky Ostatní zemědělské Pole,louky pozemky Průměrná cena za m2

52 Kč

26 Kč

Stavební pozemky Výstavba rodinných Výstavba domů komerční 759 Kč

691 Kč

BUDOVY Byty Z důvodu výhodných hypoték se i poptávka bytů zvýšila. Na trhu je široká nabídka bytů starších, bytů zrekonstruovaných, bytů nových i bytů teprve budovaných. Ceny bytů jsou dány mnoha faktory. Například vybavením bytu, příslušenstvím k bytu (parkovací stání, garáţové stání, předzahrádka, apod.) Převáţně se nabízejí byty v bytových domech postavených panelovou technologií v 70. a 80. letech minulého století. Prodávají se ale i byty v novějších objektech. Poslední byt byl prodán v nově vybudované bytovém objektu v Riegerově ulici. V budoucnu lze předpokládat další nárůst ceny bytů jak v rekonstruovaných objektech, tak i v nové výstavbě na okraji města a v prolukách.

83

Tabulka č. 3

Staré byty 1+kk

2+kk

Průměrná 18 377 Kč 11 818 Kč cena za m2

Byty v nových objektech 3+kk

1+kk

2+kk

3+kk

15 619 Kč

34 799 Kč

36 706 Kč

36 475 Kč

Rodinné domy Poptávka po rodinných domech se zvýšila. Stejně tak se i zvýšila nabídka, převáţně starších rodinných domů. Prodávají se starší rodinné domy volně stojící. Zájem i o developerské projekty na skupinovou výstavbu rodinných domů. Průměrné ceny jsou uvedeny v tabulce níţe. Tabulka č. 4

Průměrné ceny za m2

Starší rodinné domy

Nová výstavba

15 269 Kč

35 040 Kč

Objekty pro individuální rekreaci V tomto segmentu trhu převyšuje poptávka nabídku. Je zájem o zahrádkářské chatky na okraji města, o zděné vícepodlaţní chaty, o chatky v zahrádkářských koloniích. Obchoduje se s objekty klasickými (rekreační chatky, zahrádkářské chaty), které jsou uţívány pouze sezónně. Dalšími rekreační objekty se prodávají za účelem přestavby na trvalé bydlení. Průměrné ceny jsou uvedeny v tabulce níţe. Tabulka č. 5

Cenové rozmezí

Zahradkářské chatky na okraji města

Zděné chatky

Chatky v zahradkářských koliniích

100 000 - 490 000 Kč

590 000 - 1 250 000 Kč

59 000 - 95 000 Kč

84

Bytové domy Vzhledem k velikosti trhu jsou prodeje bytových domů spíše ojedinělé – obchoduje se jen několik nemovitostí tohto typu ročně. Z důvodů naprosto individuálních nemovitostí nelze sestavit objektivní srovnávací tabulku dosahovaných prodejních cen. Některé bytové domy mají kromě bytových jednotek i nebytové prostory, příp. Další funkčně související vedlejší stavby nebo vlastní parkovací stání, různý jetaké stavebně technický stav domů a bytů v nich, apod.

Administrativní budovy Objekty tohoto typu se v nabídce prakticky neobjevují. Rozprodávají se spíše jejich části. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor.

NÁJMY Byty Trh s nájmy bytů je v regionu velmi aktivní. Velký rozvoj zaţívají i ubytovny, které nabízejí své prostory k pronájmu cizincům, kteří přišli do regionu za prací, kterou nabízí Průmyslový park. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech: Tabulka č. 6

Velikost bytu

Cenový interval

1+1

4 000 - 7 500 Kč/ byt / p.m.

2+1

7 500 - 9 000 Kč / byt / p.m.

3+1

8 500 - 11 000 Kč / byt / p.m.

4 +1 a větší

10 000 - 13 000 Kč / byt / p.m.

Kanceláře V posledních letech je zřejmý značný pokles poptávky po nájmech kanceláří. Nabídka je vyšší neţ poptávka. Vzhledem k rozvoji internetového obchodování, lze očekávat podobný vývoj. Výjimkou z tohto trendu jsou např. lékařské ordinace nebo advokátní kanceláře, které potřebují pro svou činnost „dobrou adresu“. Nájmy kanceláří jsou v těchto cenových intervalech: 85

Tabulka č. 7

Velikost kanceláře

Cenový interval za m2

do 30 m2

130 - 290 Kč

2

2

30 m - 60 m 2

110 - 49 Kč

2

60 m - 120 m

127 - 425 Kč

2

120 m a více

141 - 595 Kč

Průmyslové objekty Vzhledem k nové výstavbě velkých průmyslových objektů, je nabídka v regionu nízká. Velký nedostatek je skladových objektů, které by novou výstavbou měly vzniknout. Obchoduje se s průmyslovými objekty menšího rozsahu. V mnoha případech jsou průmyslové objekty, které nalezneme v nabídce ve špatném technickém stavu nebo leţí ve špatné lokalitě, apod. Nájmy v průmyslových objektech se pohybují v těchto cenových intervalech: Tabulka č. 8

Typ objektu

Cenový interval za m2

Sklady

od 210 Kč

Výrobní prostory

od 600 Kč

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED V krátkodobém i střednědobém horizontu lze očekávat růst cen u všech typů nemovitostí. Největší míru zhodnoceni lze předpokládat u pozemků v Průmyslovém parku Cheb – Dolní dvory, kde se čeká na změnu územního plánu u dalších zemědělských pozemků. Po demolici bývalého kláštera – Špitálský vrch – by se mělo dosáhnout dalších stavebních pozemků. Nabídka stavebních pozemků tím vzroste. Po plánované demolici bývalých kasáren na Zlatém vrchu by se taktéţ mělo dosáhnout dalších stavebních pozemků a tím i rostoucí nabídkou stavebních pozemků. Vzhledem k výstavbě nových průmyslových objektů vzrostou i pracovní místa, které budou i z velké části naplňovány cizinci. Na tomto základě se bude zvyšovat poptávka po nájmech bytů.

86

Závěr Cílem teoretické části bakalářské práce bylo seznámení se základními pojmy, které neodmyslitelně k tomuto oboru patří. Znalost těchto pojmů je základ začátků v oboru odhadce. S ohledem na téma práce mezi pojmy byly zařazeny i pojmy na dané téma „Oceňování vadných nebo porušených stavebních konstrukcí“. V mnoha případech jsou pojmy v různých předpisech vysvětlovány jinak, k této práci byla pouţita vyhláška pro ocenění. Dále je zde zahrnuta ţivotnost staveb, kde byly rozebrány základní poţadavky pro stavbu, druhy ţivotností doplněné o tabulku s předpokládanou ţivotností prvků stavby. Je zde také rozdělení ţivotnosti konstrukčních prvků z časového hlediska, kdy je určitě důleţité znát, ţe konstrukční prvky s krátkodobu ţivotností se alespoň jednou po dobu ţivotnosti stavby vymění, kdeţto u prvků z dlouhodobou ţivotností nepředpokládáme výměnu. U prvků s dlouhodobou ţivotností, které neplní uţ svou funkci, hrozí jejich zřícení a jejich oprava bývá natolik náročná, ţe je výhodnější stavbu zdemolovat a postavit stavbu novou. V kapitole opotřebení staveb je shrnuto jeho rozdělení a metody výpočtu, které potřebuje kaţdý odhadce znát. A protoţe základem odborného odhadu je mít co nejvíce informací, je v této práci popsán i stavebně historický a technický průzkum, který nám slouţí k získání úplných informací o technickém stavu nebo pro účelný a úsporný návrh změny stavby. V páte kapitole jsou s ohledem na téma práce rozebrány vady nebo poruchy vybraných stavebních konstrukcí. Jak uţ bylo v úvodu uvedeno, mezi vybrané stavební konstrukce patří nosné konstrukce, podlahové konstrukce, zateplovací systém a střešní plášť. Úvodem této kapitoly je vysvětlení co vada a porucha vůbec znamená a jaký je mezi nimi rozdíl. Jsou uvedeny i příčiny vad a poruch, kde z velké části převládá lidský faktor, jako je například nezkušenost projektanta, nedostatečná znalost norem, nekvalitní provádění, nevhodná volba materiálu, apod. Mezi příčiny ale patří i nepředvídatelné události, jakou jsou ţivelné pohromy nebo teroristické útoky, kterých je na dnešní dobu aţ příliš. Je zde také uvedeno rozdělení vad a poruch dle závaţnosti, které je důleţité znát, aby jsme dokázali odborně stanovit sníţení hodnoty majetku. Dále se kapitola rozděluje do podkapitol, kde kaţdá podkapitola je jedna stavební konstrukce. U první podkapitoly jsou rozebrány vady nebo poruchy nosných konstrukcí. A protoţe mezi nejzávaţnější poruchy patří trhliny, je podkapitola zaměřena právě na jejich rozdělení, jejich vznik a jejich předcházení. Mezi další vybranou stavební konstrukci patří podlahové konstrukce, kde jsou vypsány jaké druhy podlah jsou k dispozici a s jakými vadami je moţno se setkat. U zateplovacího systému je rozdělení na vnitřní a vnější zateplovací systém. Zateplovací systém je rozšířenou technologií, kde se tímto postupem snaţí o zlepšení tepelnětechnických parametrů obvodových pláštů budovy, ale ani vady nebo poruchy se tomuto postupu nevyhýbají. U střešní pláště, který funguje jako ochrana stavby před vnějšími vlivy jsou uvedeny druhy střešních plášťů, ale také vady nebo poruchy plochých střech a střech sklonitých. 87

Konec teoretické části uzavírají kapitoly metody oceňování pro stanovení trţní hodnoty a vliv poruch na ocenění. Kde je rozepsáno s jakými metodami se můţeme v této oblasti setkat a co je jejich podstatou. V posledních odstavcích je uvedeno na co mají vady a poruchy vliv. V praktické části této práce jsou dvě ocenění. První ocenění je na bytovou jednotku, která se nachází v ţádané lokalitě v Chebu, přesněji na sídlišti Skalka v Karlovarském kraji. Bytová jednotka je rekonstruovaná a nachází se v rekonstuovaném bytovém domě. Druhé ocenění je na administrativní budovu u které probíhá obnova katastrálního operátu. Důvod změny je v tom, ţe budova slouţila jako objekt občanské vybavenosti, kde sídlila Mateřská škola. Po rekonstrukci převáţně pouze sociálního zařízení se začala budova pouţivat jako administrativní budova. U poslední části analytické je shrnuta analýza města Cheb, kde jsou vypsány prodejní i nájemní ceny pozemků, bytů, rodinných domů, chalup, průmyslových objektů, kanceláří.Celou tuto část ukončuje celkový marketingový výhled, kde není zapomenuto na problematiku demolice bývalého kláštera na Špitálském vrchu a plánovanou demolici bývalých kasáren na Zlatém vrchu.

88

Seznam pouţité literatury (1) (2) (3) (4)

(5) (6) (7) (8) (9)

(10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) (18) (19) (20)

Sbírka zákonů č. 268/2019 Sb., s. 3702 Zákon 526/1990 Sb., §2 Občanský zákoník, hlava devátá, § 119, str. 24 Vyhláška ministerstva financí č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) . Účinnost od 1. ledna 2016. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2015. ISBN 978-80-7204-927-1. , s.151,139,43,42,41 http://www. uur.cz/default.asp?ID=3986 Zákon č. 183/2006 Sb., o územní plánování a stavebním řádu, § 2, s. 4 http://www.tzb-info.cz/udrzba-budov/10219-zivotni-cyklus-staveb http://pamatky-facvut.cz/download/dokumenty/standardni.pdf WITZANY, Jiří. Poruchy a rekonstrukce zděných budov. 1. vyd. Praha: Český svaz stavebních inţenýrů, 1999. Technická kniţnice autorizovaného inţenýra a technika. ISBN 80-902697-5-3. http://www.pavlat-znalec.cz/nektere-vybrane-problemy-ze-stavebnihoprovozu/informace MAKÝŠ, Oto. Technologie renovace budov. 1. české vyd. Bratislava: Jaga, 2004. ¨ ISBN 80-8076-006-3., s.22 BLAICH, Jürgen. Poruchy staveb. 1. české vyd. Bratislava: Jaga group, 2001. ISBN 80-88905-50-8., s.144,143,38, CEHULA, Daniel. Rekonstrukce podlah. 1. vyd. Brno: ERA, 2007. Stavíme. ISBN 978-80-7366-102-1. http://www.asb.portal.cz/stavebni/rekonstrukce-staveb STEINER, Ladislav, Podlahy, ISBN 80-247-1242-3, s.143,123 ŠÁLA, Jiří a Milan MACHATKA. Zateplování v praxi: provádění vnějších kontaktních systémů. 1.vyd. Praha:Grada, 2002. ISBN 80-247-0224-X., s. 9 KOPECKÝ, Jiří. Zateplujeme dům, byt, chatu a chalupu: rady a zkušenosti pro každého. 1. vyd. Seč: Pangea press, 2002. ISBN 80-903118-0-6., s.26 http://cs.wikipedie.org./wiki/stresni_krytina ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007dotisk. ISBN 978-80-7265-113-9., s. 9,35 http://www.czso.cz/charakteristika_okresu_cheb

89

Seznam tabulek Tab. 1 Předpokládaná ţivotnost prvků stavby Tab. 2 Průměrná cena pozemků Tab. 3 Průměrná cena bytů Tab. 4 Průměrná cena rodinných domů Tab. 5 Cenové rozmezí objektů pro individuální rekreaci Tab. 6 Cenové rozmezí nájmů bytů Tab. 7 Cenové rozmezí nájmů kanceláří Tab. 8 Cenové rozmezí nájmů průmyslových objektů

Seznam obrázků Obr. č. 1 – Obecná skladba podlahy Obr. č. 2 – Došek Obr. č. 3 – Šindel Obr. č. 4 – Břidlicové desky

90

91