ZNALECKÝ POSUDEK číslo : 2 9 1 7
- 73/2013
o ceně nemovitosti – pozemků s příslušenstvím v k.ú. Malá Veleň, obci Malá Veleň, a v k.ú. Březiny u Děčína, obci Děčín, kraj Ústecký
Objednatel posudku
:
Exekutorský úřad Prostějov Dolní 71 Prostějov 796 01
Účel posudku
:
Určit cenu obvyklou dle § 66 odst. 5, zákona č. 120/2001 Sb. nemovitostí výše specifikovaných, tj. ocenění nemovitostí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojenými.
Oceňovací předpis
: - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně
Oceněno ke dni
:
některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ), jak vyplývá ze změn provedených zákony č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/20047 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. - Vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č, 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. Evropské oceňovací standardy organizace TEGoVA -
21.10.2013
1
V Rumburku dne
:
22.10.2013
Posudek vypracovala soudní znalkyně Miluše Šírová, Okružní 373/1, Rumburk, 408 01
2
OBSAH : 1.
Nález : -
zadání ZP definice místopis, vstupní údaje charakter nemovitosti podklady pro ocenění charakteristika obce popis stavby a pozemku
2. Metody zjištění hodnoty : 3.
Nákladová metoda : -
4.
zadání výpočet rekapitulace nákladových cen
Výnosová metoda : -
zadání výpočet
5. Porovnávací metoda : 6.
porovnávané nemovitosti analýza trhu
Rizika :
7. Rekapitulace : 8. Závěr : 9. Přílohy : -
-
výpis z KN snímek z PM fotodokumentace vyjádření Magistrátu města Děčín k pozemkům koncesní listina 3
1. NÁLEZ : 1.1 Zadání znaleckého posudku : Zjistit cenu „ obvyklou „ ( ve smyslu definice uvedené v Evropských oceňovacích standardech a § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb.,ve znění pozdějších novel o oceňování majetku a o změně některých zákonů – zákon o oceňování majetku ) pozemků č. 818/1, 848/1, 848/2, 848/4, 849/2, 851/2, 852/2, 1547/2 vše v k.ú. a obci Malá Veleň a p.p.č. 50/1, 50/2, 53/2, 62/1, 71/3, 71/34, 71/69, 71/72 vše v k.ú. Březiny u Děčína, obci Děčín vždy s příslušenstvím. Ocenění je zpracováno k datu 21.10.2013. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno i toto ocenění. Usnesení o vypracování ocenění vydal Exekuční úřad Prostějov, pod č.j. 018 EX 01997/12 – 036 a v něm bylo uloženo znalkyni podat znalecký posudek, v němž znalec určí cenu obvyklou dle § 66, odst. 5 zákona č. 120/2001 Sb. výše uvedených nemovitostí písemně ve třech vyhotoveních + 1 * v elektronické podobě nebo e-mailem.
1.2 Definice : Obvyklou cenou se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ), rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajících nebo kupujících ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobní poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní obliba přikládaná majetku či službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
4
1.3 Místopis, vstupní údaje : Oceňované nemovitosti leží na okrajích k.ú. Březiny u Děčína a Malá Veleň, tvořily jeden zemědělský příděl, který byl v roce 1953 – 1954 zabrán původním majitelům a vložen do JZD. Pozemky se rozkládají kolem bývalé zemědělské usedlosti Horní Březiny č.p. 14 – bývalý mlýn. Na základě zákona o půdě č. 229/1991 Sb. byly pozemky vráceny původním vlastníkům – jejich dětem mimo nemovitost č.p. 14. Pozemky se spádem k jihozápadu nejsou v současné době zemědělsky užívané, často zarostlé nekvalitním náletem ( černý bez, olše, břízy atd. ). Pouze pozemek č. 71/3 a 71/69 v k.ú. Březiny u Děčína jsou vedeny v územním plánu města Děčína jako součást smíšené zóny s rodinnými domy venkovského typu, lze tedy na nich stavět. Ostatní pozemky v k.ú. Březiny u Děčína jsou vedeny jako součást zóny zemědělských kultur – ZPF a s ohledem na produkční zemědělskou výrobu ( školkařství, zahradnictví atd. ) lze zde stavět jen účelové stavby sloužící pro využití pozemků, vyjímečně přípustné jsou zahrádkářské osady. Pozemek č. 71/72 v k.ú. Březiny u Děčína je určen v územním plánu města Děčína k využití „ostatní komunikace“. Pozemky v k.ú. Malá Veleň jsou v platné územně plánovací dokumentaci vedeny jako součást zemědělských ploch a přípustné využití je pro stavby, zařízení a jiných opatřené pro zemědělství a pozemky související dopravní a technické infrastruktury. Hmotové řešení nové výstavby nesmí narušovat okolní prostředí. Pozemky č. 849/2 a 852/1 v k.ú. Malá Veleň jsou vedeny jako součást ochranné a izolační zeleně s převažující hygienickou funkcí. Všechny pozemky jsou mimo zastavěné území, v ochranném pásmu nadregionálního boikoridoru, leží mimo záplavové území Q 100 i mimo aktivní zónu záplavového území Ploučnice.
1.4 Charakteristika nemovitosti : Pozemky v k.ú. Březiny u Děčína a Malá Veleň byly součástí jednoho zemědělského přídělu a byly do roku 1953 – 1954 zemědělsky využívané přídělcem, pak předány do JZD, v současné době nejsou pozemky intenzivně zemědělsky využívané.
1.5 Podklady pro ocenění : 1) 2* výpis z KN ze dne 10.06.2013 2) 2 * kopie KN ze dne 08.03.2004 3) Vyjádření Magistrátu města Děčína ze dne 15.07.2013 včetně snímku z územněplánovací dokumentace 4) Fotodokumentace 5) místní šetření ze dne 12.06.2013, počet účástníků : 3 osoby, počasí : zamračeno 6) informace z výpisů z KN :
5
Informace z výpisu KN : Okres
:
CZ0421 Děčín
Obec
:
562335 Děčín
Katastrální území
:
614190 Březiny u Děčína
LV
:
A
:
B
:
-
B1
:
- Bez zápisu
C
:
- Omezení vlastnického práva :
737
Vlastník : 1. Franková Věra, Dukelský hrdinů 528/21, Bukov 400 01
Ústí nad Labem, r.č. : 395316/069 – 1/5, 2 Kaletusová Stanislava, Sídliště 625, 407 22 Benešov nad Ploučnicí, r.č. : 445803/081 – 1/5, 3. Malá Zdeňka, Hradecká 2655, 470 06 Česká Lípa, r.č. : 426027/049 – 1/5, 4. Pavliš Zdeněk, č.p. 136, 405 02 Bynovec, r.č. : 530103/321 – 1/5, 5. Pavlišová Ludmila, Sídliště 640, 407 22 Benešov nad Ploučnicí, r.č. : 426027/048 – 1/5 p.p.č. 50/1 – trvalý travní porost o výměre 2 235 m2 p.p.č. 50/2 – trvalý tranví porost o výměře 756 m2 p.p.č. 53/2 – trvalý travní porot o výměře 17 720 m2 p.p.č. 62/1 – trvalý travní porost o výměře 3 206 m2 p.p.č. 71/3 – trvalý travní porost o výměře 2 315 m2 p.p.č. 71/34 – trvalý tranví porost o výměře 623 m2 p.p.č. 71/69 – trvalý tranví porost o výměře 107 m2 p.p.č. 71/72 – ostatní plocha, ostatní komunikace 1 081 m2 vše v rozsáhlém chránněném území
-
D
:
- Bez zápisu 6
VB chůze a jízdy na p.p.č. 71/3 a 71/69 nařízení exekucí pro p. Z. Pavliše – 1/5 exekuční příkazy k prodeji nemvoitosti pro p. Z. Pavliše – 1/5 zástavná práva exekutorská na 1/5 pro p. Z. Pavliše
E
:
- Rozhodnutí PÚ Děčíně ze dne 06.10.1999, právní moc ke dni 16.11.1999 - Rozhodnutí PÚ v Děčíně ze dne 19.01.2000. Právní moc ke dni 10.03.2000
F ( BPEJ )
:
-
p.p.č. 50/1 – 5.41.77. – 2 235 m2 p.p.č. 50/2 – 5.47.77. – 756 m2 p.p.č. 53/2 – 5.41.77. – 17 720 m2 p.p.č. 62/1 – 5.41.77. – 3 206 m2 p.p.č. 71/3 – 5.41.77. – 2 315 m2 p.p.č. 71/34 – 5.41.77. – 623 m2 p.p.č. 71/69 – 5.41.77. – 107 m2
7
Informace z výpisu KN : Okres
:
CZ0421 Děčín
Obec
:
562700 Malá Veleň
Katastrální území
:
690392 Malá Veleň
LV
:
324
A
:
B
:
-
B1
:
- Bez zápisu
C
:
- Omezení vlastnického práva :
Vlastník : 1. Franková Věra, Dukelský hrdinů 528/21, Bukov 400 01
Ústí nad Labem, r.č. : 395316/069 – 1/5, 2 Kaletusová Stanislava, Sídliště 625, 407 22 Benešov nad Ploučnicí, r.č. : 445803/081 – 1/5, 3. Malá Zdeňka, Hradecká 2655, 470 06 Česká Lípa, r.č. : 426027/049 – 1/5, 4. Pavliš Zdeněk, č.p. 136, 405 02 Bynovec, r.č. : 530103/321 – 1/5, 5. Pavlišová Ludmila, Sídliště 640, 407 22 Benešov nad Ploučnicí, r.č. : 426027/048 – 1/5 p.p.č. 818/1 – trvalý travní porost o výměře 20 969 m2 p.p.č. 848/1 – trvalý travní porost o výměře 2 383 m2 p.p.č. 848/2 – trvalý tranví porost o výměře 6 269 m2 p.p.č. 848/4 – trvalý travní porost o výměře 865 m2 p.p.č. 849/2 – ostantí plocha, neplodná půda 668 m2 p.p.č. 851/2 – trvalý travní porost o výměřwe 15 449 m2 p.p.č. 852/1 – ostatní plocha, neplodná půda 1 890 m2 p.p.č. 852/2 – ostatní plocha, neplodná půda 1 041 m2 p.p.č. 1547/2 – ostatní plocha, jiná plocha 998 m2
-
D
:
- Bez zápisu
8
nařízení exekucí pro p. Z. Pavliše – 1/5 exekuční příkazy k prodeji nemvoitosti pro p. Z. Pavliše – 1/5 zástavná práva exekutorská na 1/5 pro p. Z. Pavliše
E
:
- Rozhodnutí PÚ Děčíně ze dne 06.10.1999, právní moc ke dni 16.11.1999 - Rozhodnutí PÚ v Děčíně ze dne 19.01.2000. Právní moc ke dni 10.03.2000
F ( BPEJ )
:
-
p.p.č. 818/1 – 5.11.10. – 1 004 m2 p.p.č. 818/1 – 5.41.77. – 19 965 m2 p.p.č. 848/1 – 5.41.77. – 2 383 m2 p.p.č. 848/2 – 5.41.77. – 6 269 m2 p.p.č. 848/4 – 5.41.77. – 865 m2 p.p.č. 851/2 – 5.41.77. – 15 449 m2 vše leží v rozsáhlém chráněném území.
9
1.6 Charakteristika obce : Bývalé okresní město Děčín s 50 311 obyvateli leží při silnici č. 1 – 13, která spojuje město Děčín s krajským Ústím nad Labem. Město má městskou HD, dopravním prostředkem je autobus, nejbližší zastávka MHD je ve vzdálenosti cca 20 m. Dopravní dostupnost vzhledem ke správnímu centru je výborná, město je důležitou křižovatkou železniční a říční dopravy. Ve městě je základní i vyšší občanská vybavenost, všechny typy škol i vysoká škola. Ve městě je kino i divadlo, která hrají pravidelně. Město Děčín leží v CHKO Labské pískovce, hojně je rozšířen turistický ruch, zvláště ze SRN. Technická vybavenost města je dobrá, jsou zavedeny všechny IS včetně ČOV. Březiny jsou součástí měst Děčína, jeho okrajovou městskou částí. Obec Malá Veleň se 440 obyvateli leží hned za Děčínem, při státní silnici směr Děčín – Benešov nad Ploučnicí, v obci je OÚ, prodejna se základním sortimentem zboží, restaurace. Za vyšší občanskou vybaveností je nutné dojíždět do Děčína, technická vybavenost obce je podprůměrná.
1.7 Popis pozemků : Pozemky v k.ú. Březiny u Děčína a Malá Veleň se spádem k jihozápadu na sebe navazují ( byly součástí jednoho zemědělského přídělu ), maximálně je rozdělují vodní toky. V současné době nejsou zemědělsky využívané a často zarostlé nekvalitním náletem ( černý bez, olše atd. ).
10
2. Metody zjištění hodnoty : Ocenění nemovitosti – pozemků v k.ú. Březiny u Děčína a Malá Veleň je prováděno jako podklad pro určení obvyklé ( tržní ) ceny uvedených nemovitostí. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.
Stručná charakteristika těchto metod : -
metoda nákladová ( věcná ) : jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří ke skutečnému stavu ( časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení ).
-
metoda výnosová ( příjmová ) : vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos ( příjem ). Dosahovaný výnos je dán charakteristickou užitkovostí.
-
metoda srovnávací ( tržní, statistická ) : v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí.
Typ hodnocených nemovitostí se v dané lokalitě nepronajímá, není tedy dostatečné množství relevantních informací. Pro stanovení obvyklé ceny je použito kombinace metod: nákladové a srovnávací.
11
3. Nákladová metoda : 3.1. Zadání : Pro zjištění ceny ( hodnoty ) pozemků je použito platné oceňovací vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. včetně novel. 3.2. Výpočet hodnoty :
a) Zemědělské pozemky - § 29 : Oceňovány jsou tyto zemědělské pozemky v k.ú. Březiny u Děčína : -
p.p.č. 50/1 – trvalý travní porost o výměře 2 235 m2 p.p.č. 50/2 – trvalý travní porost o výměře 756 m2 p.p.č. 53/2 – trvalý travní porost o výměře 14 720 m2 p.p.č. 62/1 – trvalý travní porost o výměře 3 206 m2 p.p.č. 71/34 – trvalý travní porost o výměře 623 m2
K uvedeným pozemkům náleží BPEJ v hodnotě 5.41.77. = 1,08 Kč/ m2. Základní cena zemědělského pozemku bude dle přílohy č. 23 upravena o : 1.41. Obce s počtem 50 000 – 100 000 obyvatel, území obce CELKEM :
+ 200,00 % + 200,00 %
UPRAVENÁ CENA ZEMĚDĚLSKÉHO POZEMKU : 1,08 + 2,16 = 3,24 Kč/m2 Stanovení koeficientů : Kp = 1,000 ( příl.č. 39, pol.č. 14 ) Výpočet ceny : p.p.č. 50/1 2 235 m2 * 3,24 Kč/m2 * 1,000 p.p.č. 50/2 756 m2 * 3,24 Kč/m2 * 1,000 p.p.č. 53/2 17 720 m2 * 3,24 Kč/m2 * 1,000 p.p.č. 62/1 3 206 m2 * 3,24 Kč/m2 * 1,000 p.p.č. 71/34 623 m2 * 3,24 Kč/m2 * 1,000 ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY V K.Ú. BŘEZINY U DĚČÍNA CELKEM :
12
= 7.241,40 Kč = 2.449,44 Kč = 57.412,80 Kč = 10.387,44 Kč = 2.018,52 Kč 79.509,60 KČ
V k.ú. Malá Veleň jsou oceňovány tyto zemědělské pozemky : -
p.p.č. 818/1 – trvalý travní porost o výměře 2 383 m2, BPEJ = 5.11.10. = 10,78 Kč/m2 a 5.41.77. = 1,08 Kč/m2 p.p.č. 848/1 – trvalý travní porost o výměře 6 269 m2, BPEJ = 5.41.77. = 1,08 Kč/ m2 p.p.č. 848/4 – trvalý travní porost o výměře 865 m2, BPEJ = 5.41.77. = 1,08 Kč/ m2 p.p.č. 851/2 – trvalý travní porost o výměře 15 449 m2, BPEJ = 5.41.77. = 1,08 Kč/ m2
Základní cena zemědělského pozemku bude dle přílohy č. 23 upravena o : 1.4.2. Obce s počtem 50 000 – 100 000 obyvatel, území sousedních obcí CELKEM :
+ 100,00 % + 100,00 %
UPRAVENÁ CENA ZEMĚDĚLSKÉHO POZEMKU : 10,78 + 10,78 = 21,56 Kč/m2 1,08 + 1,08 = 2,16 Kč/ m2 Stanovení koeficientů : Kp = 1,000 ( příl.č. 39, pol.č. 14 ) Výpočet ceny : p.p.č. 818/1 1 004 m2 * 21,56 Kč/m2 * 1,000 p.p.č. 818/1 19 965 m2 * 2,16 Kč/m2 * 1,000 p.p.č. 848/1 2 383 m2 * 2,16 Kč/m2 * 1,000 p.p.č. 848/2 6 269 m2 * 2,16 Kč/m2 * 1,000 p.p.č. 848/4 865 m2 * 2,16 Kč/m2 * 1,000 p.p.č. 851/2 15 449 m2 * 2,16 Kč/m2 * 1,000 ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY V K.Ú. MALÁ VELEŇ CELKEM :
= 21.646,24 Kč = 43.124,40 Kč = 5.147,28 Kč = 13.541,04 Kč = 1.868,40 Kč = 33.369,84 Kč 118.697,20 KČ
ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY CELKEM :
198.206,80 KČ
13
b) Stavební pozemek - § 28 : Oceňován je pozemek č. 71/72 – ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 1 081 m2, p.p.č. 71/3 – trvalý travní porost o výměře 2 315 m2, p.p.č. 71/69 – trvalý travní porost o výměře 107 m2 vše v k.ú. Březiny u Děčína. Pozemkové parcely 71/3 a 71/69 jsou ÚP města Děčín určeny k zastavění RD, maximální míra zastavění pozemků je 15,00 %. Základní cena stavebního pozemku v Děčíně je dle § 28, odst. 1 písm. g stanovena ve výši 500,00 Kč/m2. 1) Základní cena stavebního pozemku bude upravena dle příl.č. 21, tab.č. 2 o : 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci 2.2. Není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. Není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.9.2. CHKO CELKEM :
- 10,00 % - 5,00 % - 7,00 % - 3,00 % - 25,00 %
UPRAVENÁ CENA STAVEBNÍHO POZEMKU : 500,00 – 125,00 = 375,00 Kč/m2 2) Základní cena stavebního pozemku bude upravena dle příl.č. 21, tab.č. 3 o : 3.3.3. V městech dle § 28, odst. 1 písm. g v nezastavěném území CELKEM :
- 30,00 % - 30,00 %
UPRAVENÁ CENA STAVEBNÍHO POZEMKU : 500,00 – 150,00 = 350,00 Kč/m2 Stanovení koeficientů : Ki
= 2,256, 2,146 ( příl.č. 38. )
Kp = 0,953 ( příl.č. 39 ) Ocenění pozemku č. 71/72 – ostatní plocha, ostatní komunikace bude provedeno dle § 28, odst. 6, písm a), ostatní pozemky budou oceněny dle § 28, odst. 3, písm. a). Výpočet ceny : p.p.č. 71/72 1 081 m2 * 350,00 Kč/m2 * 2,256 * 0,953 p.p.č. 71/3 347 m2 * 375,00 Kč/m2 * 2,146 * 0,953 p.p.č. 71/3 1 968 m2 * 375,00 Kč/m2 * 0,40 * 2,146 * 0,953 p.p.č. 71/69 16 m2 * 375,00 Kč/m2 * 2,146 * 0,953 p.p.č. 71/69 91 m2 * 375,00 Kč/m2 * 0,40 * 2,146 * 0,953 STAVEBNÍ POZEMKY CELKEM 14
= 813.440,39 Kč = 266.123,58 Kč = 603.724,74 Kč = 12.270,83 Kč = 27.916,13 Kč 1.723.475,67 Kč
Oceňován je pozemek č. 1547/2 – ostatní plocha, jiná plocha o výměře 998 m2 v k.ú. a obci Malá Veleň, kde základní cena stavebního pozemku se vypočte dle § 28, odst. 1, písm. h ze vzorce :
ZC = Cp * 2,50 kde :
Cp = 35 + ( a – 1000 ) * 0,007414 = po dosazení do vzorce :
ZC = 35 + ( 1 000 – 1000 ) * 0,007414 * 2,50 = 87,50 Kč/m2 Základní cena stavebního pozemku bude upravena dle příl.č. 21, tab.č. 2 o : 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.9.2. CHKO CELKEM :
- 5,00 % - 7,00 % - 3,00 % - 15,00 %
UPRAVENÁ CENA STAVEBNÍHO POZEMKU : 87,50 – 13,13 = 74,37 Kč/m2 Stanovení koeficientů : Ki
= 2,256 ( příl.č. 38. )
Kp = 1,431 ( příl.č. 39. ) Výpočet ceny : p.p.č. 1547/2 998 m2 * 74,37 Kč/m2 * 0,40 * 2,256 * 1,431 STAVEBNÍ POZEMKY CELKEM
STAVEBNÍ POZEMKY CELKEM
= 95.844,47 Kč 95.844,47 Kč
1.819.319,47 Kč
15
c) Jiné pozemky - § 32 : Oceňován je pozemek č. 849/2 – ostatní plocha, neplodná půda o výměře 668 m2, p.p.č. 852/1 – ostatní plocha, neplodná půda o výměře 1 890 m2 a p.p.č. 852/2 – ostantí plocha, neplodná půda o výměře 1 041 m2 vše v k.ú. a obci Malá Veleň, ocenění dle § 32, odst. 3. Průměrná ZC zemědělských pozemků v k.ú. Malá Veleň 2,20 Kč/m2. Základní cena jiného pozemku bude dle přílohy č. 23 upravena o : 1.4.2. Obce s 50 000 – 100 000 obyvateli, území sousedních obci CELKEM :
+ 100,00 % + 100,00 %
UPRAVENÁ CENA JINÉHO POZEMKU : 2,20 + 2,20 = 4,40 Kč/m2 Stanovení koeficientů : Kp = 1,000 ( příl.č. 39., pol.č. 14 ) Kh = 0,250 ( dle § 32, odst. 3 ) Výpočet ceny : p.p.č. 849/2 668 m2 * 4,40 Kč/m2 * 1,000 * 0,250 p.p.č. 852/1 1 890 m2 * 4,40 Kč/m2 * 1,000 * 0,250 p.p.č. 852/2 1 041 m2 * 4,40 Kč/m2 * 1,000 * 0,250 STAVEBNÍ POZEMKY CELKEM
16
= 734,80 Kč = 2.079,83 Kč = 1.145,10 Kč 3.958,90 Kč
d) Trvalé porosty - § 41 : Na pozemkových parcelách zemědělského přídělu se nalézají trvalé porosty okrasné, nekvalitní, neošetřované, vzniklé náletem. okrasné trvalé porosty ( příl.č. 37 ) : pol. č.
sk
ks
DRUH
Stáří
LsI 4 Vrby do 40 let LsII 4 Javoru do 40 let LsII 5 Jasanu do 40 let LKI 3 Černý bez do 20 let LsI 6 Olše do 20 let LsI 2 Břízy do 20 let Součet Úprava polohovým koeficientem, tab.č. 30, pol.č. 9 Trvalé porosty okrasné
17
JC – srážka 19.650,00 – 80 % 21.780,00 – 80 % 21.780,00 – 80 % 1.090,00 – 50 % 10.080,00 – 80 % 10.080,00 – 80 %
Celková cena Kč 15.720,00 17.424,00 21.780,00 1.635,00 12.096,00 4.032,00 72.687,00 Kč * 0,15 10.903,05 Kč
e) Věcné břemeno - § 45 : Na p.p.č. 71/3 a 71/69 v k.ú. Březiny u Děčína, obci Děčín vázne VB chůze a jízdy v rozsahu GP č. 398 – 33/2001. Vzhledem k tomu,, že VB není přesně specifikováno, není určen počet osob, četnost jízd a chůze atd., oceňuji VB dle § 18, odst. 5 zák.č. 151/1997 Sb. včetně novel v ceně :
10.000,00 Kč.
18
Rekapitulace VÝSLEDNÉ CENY DLE OCEŇOVACÍHO PŘEDPISU STAVEWNÍ POZEMKY ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY JINÉ POZEMKY TRVALÉ POROSTY VĚCNÉ BŘEMENO Zjištěná cena celkem Po zaokrouhlení dle § 46 vyhlášky Z toho 1/5
19
1.819.319,47 Kč 198.206,80 Kč 3.958,90 Kč 10.903,05 Kč - 10.000,00 Kč 2.022.388,22 Kč 2.022.390,00 Kč 404.478,00 Kč
4. Výnosová metoda : U těchto nemovitostí se neurčuje.
20
5. Porovnávací metoda : Tento způsob ocenění vychází z vyhodnocení nemovitostí jako celku. Podklady pro cenové porovnání : -
realizované kupní ceny realitní inzerce vlastní databáze prodeje nemovitostí
Vzhledem k tomu, že naše RK má věrohodné informace od RK působících v Děčíně od obdobných pozemků shodných charakterových znaků, lze je porovnávat co do velikosti, využití atd. ze tuto metodu oceňování použít a přikládám ji největší váhu.
SROVNÁVANÉ NEMOVITOSTI : a) pozemky stavební či určené ÚP k zastavění : S01 :
Prodej pozemky pro bydlení Děčín, Lesní Mlýn Pozemek se nachází na polosamotě, v příjemném prostředí v blízkosti lesa. Parcela je rovinatá, IS jsou na hranici pozemku, zastávka MHD cca 200 m. Nabídková cena : 232,00 Kčm2
21
S02 :
Prodej pozemku pro bydlení v Děčíně XXIV – Krásný Studenec Jedná se o zemědělský areál – manipulační plochu, ZP a nádvoří, 2 stavby bez č.p. ( zemědělské ). Celková výměra : 16 132 m2 Nabídková cena : 400,00 Kč/m2
S03 :
Prodej pozemku pro bydlení v Děčíně Pozemek vhodný ke komerčním účelům situovaný při hlavní trase na Teplice. Celková výměra je 1 477 m2. Nabídková cena : 332,00 Kč/m2
22
Ocenění pozemků ( přímým srovnáním ) : K porovnání s oceňovanými pozemky byly vybrány doporučené koeficienty z metodik roku 2008, které vyjadřují : K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 K8 -
situace na trhu s nemovitostmi typ vlastnictví věrohodnost zdroje velikost pozemku ( u menšího většinou vyšší cena ) poloha pozemku dopravní dostupnost - přístup k pozemku - možnost parkování možnost zastavění pozemku v souladu s ÚPD intenzita využití pozemku - počet podlaží - plošné zastavění vybavenost pozemku – IS úvahy zpracovatele – nutné demolice stávajících objektů atd.
Koeficienty porovnávací metody pro pozemky Koeficient vyjadřují předpokládaný celkový vztah srovnávaným a oceňovaným pozemkem číslo lokalita
SO 1
SO 2
SO 3
Děčín, Lesní Mlýn Děčín XXIV, Krásný Studenec Děčín – Podmokly, směr Teplice
K1
K2
K3
K4
K5
K6
K7
K8
Kc
m2 upravená cena
0,85
1,00
1,05
1,05
1,00
1,08
1,00
1,05
1,063
247,00
400,00
0,85
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,85
340,00
332,00
0,85
1,01
1,05
1,05
1,00
1,08
1,05
1,02
1,095
363,00
cena v Kč 232,00
Celkem průměr Minimum Maximum Odhad
317,00 Kč/m2 247,00 Kč/m2 363,00 Kč/m2 300,00 Kč/m2
Popis srovnání : Srovnávané pozemky č. S01, S02 a S03 mají shodnou možnost využití, situování atd., lepší je možnost napojení na IS u S01, S02 a S03, K1 = 0,85 – nabídkové ceny RK. 23
CELKOVÁ VÝMĚRA STAVEBNÍCH POZEMKŮ : CENA CELKEM : 8.100 m2 * 300,00 Kč/m2
24
8 100 m2 2.430.000,00 Kč
b) pozemky zemědělsky využívané : S01 :
Prodej pozemku – trvalý travní porost v Děčíně – Březiny Prodávány jsou 2 pozemky o celkové ploše 5 346 m2, nacházejí se za místním hřbitovem, k pozemkům vede dobrá přístupová polní cesta, vhodné k zemědělskému využití. Nabídková cena : 81,00 Kč/m2.
S02 :
Prodej zemědělského pozemku v Libouchci Pozemky o celkové výměře 2 000 m2 leží na hranici intravilánu a extravilánu obce. Pozemek je rovinatý, bez IS, dálnice 6 km, pěkný výhled na Tisské skály. Nabídková cena : 75,00 Kč.
S03 :
Prodej zemědělské půdy v Dolních Habarticích Je nabízen pozemek 78 836 m2, část o výměře 1 980 m2 je les, vhodné k chovu skotu a koní. Nabídková cena : 12,00 Kč.
25
Ocenění pozemků ( přímým srovnáním ) : K porovnání s oceňovanými pozemky byly vybrány doporučené koeficienty z metodik roku 2008, které vyjadřují : K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 K8 -
situace na trhu s nemovitostmi typ vlastnictví věrohodnost zdroje velikost pozemku ( u menšího většinou vyšší cena ) poloha pozemku dopravní dostupnost - přístup k pozemku - možnost parkování možnost zastavění pozemku v souladu s ÚPD intenzita využití pozemku - počet podlaží - plošné zastavění vybavenost pozemku – IS úvahy zpracovatele – nutné demolice stávajících objektů atd.
Koeficienty porovnávací metody pro pozemky Koeficient vyjadřují předpokládaný celkový vztah srovnávaným a oceňovaným pozemkem lokalita
cena v Kč
K1
K2
K3
K4
K5
K6
K7
K8
Kc
m2 upravená cena
Děčín Březiny
81,00
0,85
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,85
69,00
Libouchev
75,00
0,85
1,02
1,05
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,91
68,00
Dolní Habartice
12,00
0,85
1,30
1,50
1,20
1,00
1,00
1,00
2,00
3,978
48,00
číslo
SO 1
SO 2 SO 3
Celkem průměr Minimum Maximum Odhad
62,00 Kč/m2 48,00 Kč/m2 69,00 Kč/m2 60,00 Kč/m2
Popis srovnání : Srovnávané pozemky č. S01, S02 a S03 jsou velmi podobné co do velikosti, vybavenosti IS, přístupu, způsobu využití, polohy atd. 26
CELKOVÁ VÝMĚRA ZEMĚDĚLSKÝCH POZEMKŮ : CENA CELKEM : 49.506 m2 * 60,00 Kč/m2
27
49 506 m2 2.970.360,00 Kč
Analýza trhu : V současné době se ceny pozemků vlivem hospodářské krize v EU a vysoké nezaměstnanosti v ČR a hlavně v dané oblasti ( bývalý okres Děčín, Ústecký kraj ) šly ceny pozemků dolů a již několik let ( minimálně 3 roky ) se drží při dolní hranici. Po zvážení všech kladných i záporných hledisek odhaduji obvkylou cenu pozemků v k.ú. a obci Malá Veleň a k.ú. Březiny u Děčína, obci Děčína porovnávací metodou ke dni 21.10.2013 ve výši :
2.430.000,00 Kč + 2.970.360,00 Kč = 5.400.360,00 Kč Slovy: Pětmiliónůčtyřistatisíctřistašedesát korun českých. z toho 1/5 :
1.080.072,00 Kč Slovy: Jedenmilionosmdesáttisícsedmdesátdva korun českých.
28
6. Rizika : a) ekologická rizika : Nebyla zjištěna, pozemky leží v ochranném pásmu nadregionálního biokoridoru. b) radonové riziko : -
z dostupných podkladů nevyplývá nadlimitní koncentrace radonu
c) územní plán : -
soulad s ÚPD
d) nesrovnalost s právním stavem : -
výpis z KN nevykazuje nesrovnalosti
e) napojení na IS : -
dle platných ČSN
f) věcná břemena : -
na p.p.č. 71/3 a 71/69 v k.ú. Březiny u Děčína vázne VB chůze a jízdy, dále se k pozemkům váže zástavní právo exekutorské včetně exekutorského příkazu k prodeji 1/5 z celku.
7. Rekapitulace jednotlivých metod :
Nákladová hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota
CELÁ 2.022.390,00 Kč 00,00 Kč 5.400.360,00 Kč
1/5 404.478,00 Kč 00,00 Kč 1.080.072,00 Kč
8. Závěr : Na základě hodnot zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností odhaduji obvyklou ( tržní ) cenu ( hodnotu ) pozemků ze zemědělského přídělu v k.ú. Březiny u Děčína a k.ú. Malá Veleň ke dni 21.10.2013 :
5.400.000,00 Kč, slovy : ( Pětmiliónučtyřistatisíc korun českých ), 29
z toho 1/5 :
1.080.000,00 Kč, slovy : ( Jedenmilionosmdesáttisíc korun českých ), Prohlašuji, že při zpracování ocenění jsem osobou nezávislou. Slabé stránky : -
situování v HCKO – stavební omezení některé pozemky mají omezený přístup realizované prodeje vždy v celcích z důvodu zajištění přístupu
Silné stránky : -
pozemky situované mimo záplavové území situovaní pozemku v blízkosti města Děčína
Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem vypracovala jako znalec jmenovaný dekretem Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 17.11.1989 pod č.j. 3889/89 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Posudek je zapsán pod č. 2917 – 73/2013 ve znaleckém deníku. Znalecký posudek je vypracován v 4 vyhotoveních, z nichž 3 pare obdrží objednatel, 1 pare je archivní , znalkyně + 1 * zasláno emailem.
Vypracovala : Miluše Šírová
V Rumburku, dne 22.10.2013
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
