nr. 137 Verkennende haalbaarheidsstudie voor Hotelschool met Resort op Bonaire
Stichting Economisch Platform Bonaire
December 2005
Dit advies is uitgevoerd op verzoek van de Stichting Economisch Platform Bonaire. De Stichting ABC Advies verstrekt kosteloze adviezen op voornamelijk financieel, sociaaleconomisch, organisatorisch en juridisch gebied aan overheden, bedrijven en organisaties op de Nederlandse Antillen en/of Aruba, mits: 1. 2. 3.
de Stichting een daartoe strekkend verzoek ontvangt; het advies ten doel heeft een bijdrage te zijn aan de sociaal-economische ontwikkeling van de Nederlandse Antillen c.q. Aruba; de Stichting met het verlenen van het advies niet in concurrentie treedt met commercieel opererende adviesbureaus.
De werkzaamheden van de Stichting ABC Advies worden mogelijk gemaakt dankzij de financiële c.q. organisatorische steun van de navolgende bedrijven en instellingen: Auto Unie Aruba N.V. Private Foundation Bon Intenshon HBN Law Universiteit Twente De Stichting ABC Advies aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud, strekking en/of gevolgen van uitgebrachte adviezen of rapporten. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, microfilm, geluidsband, elektronisch of op welke andere wijze ook en evenmin in een retrieval system worden opgeslagen zonder voorgaande schriftelijke toestemming van de Stichting ABC Advies. Bestuur: Prof.dr. P.B. Boorsma, voorzitter; drs. H.R. Ziekenoppasser, secretaris; E.J. Straatman-Korteweg, 2e secretaris; dr. S. Knigge, penningmeester; A.J.J. de Jong, bestuurslid. Raad van Toezicht: Drs. J. van Doorn, voorzitter; E.F. d’Arnault; Ir. J.H. de Sola. Postadres: E.J. Straatman-Korteweg, Universiteit Twente/DiSC, Postbus 217, 7500 AE Enschede Telefoon: 053 – 4898034; fax 053 – 4894638; e-mail:
[email protected]
Verkennende haalbaarheidsstudie voor Hotelschool met Resort op Bonaire
Opgesteld door F. Vorst, voor Stichting ABC Advies, en C. van der Klip
28 december 2005
1
Inhoudsopgave Pag. 1.
2,
Inleiding
4
1.1
Aanleiding
4
1.2
Beknopte beschrijving van het project Hoge Hotelschool – Resort
4
1.3
Doel en afbakening
5
1.4
Verrichte werkzaamheden
5
1.5
Leeswijzer
5
Hoofdstukken
6
2.1
Hoofdstuk 1 Marktpotentieel van het vestigingsgebied, etc.
6
2.1.1
Marktpotentieel van het vestigingsgebied
6
2.1.2
Eilandprofiel
7
2.1.3
Zakelijk klimaat
8
2.1.4
Transport en logistiek
10
2.1.5
Opleidingsniveau van de bevolking (hotelsector)
11
2.2
Hoofdstuk 2 Onderzoek vestigingslocatie en omgeving, etc.
12
2.2.1
Onderzoek vestigingslocatie en omgeving
12
2.2.2
Tekeningen en foto’s
13
2.2.3
Verkeersintensiteit, toegankelijkheid en waarneembaarheid van het complex
13
2.3
Hoodstuk 3 Vraag- en aanbodanalyses, etc.
14
2.3.1
Analyses en statistieken
14
2.3.2
Concurrerende hotels
15
2.4
Hoofdstuk 4 Geplande servicestandaarden en faciliteiten, etc.
16
2
2.4.1
3.
Combinatie hotelschool met een op commerciële basis te exploiteren resort
16
2.4.2
Kengetallen hotelontwerp
17
2.4.3
Overleg met PPD Project Planners & Designers N.V.
17
2.5
Hoofdstuk 5 Gepland gebruik van het schoolcomplex
18
2.6
Hoofdstuk 6 Financiële analyses van de opbrengsten en kosten
20
2.7
Hoofdstuk 7 Informatiepakket voor mogelijke investeerders, etc.
20
Voorlopige algemene conclusie
21
Bronvermelding
21
3
1. Inleiding 1.1 Aanleiding De Stichting Economisch Platform Bonaire heeft de Stichting ABC Advies en de heer Cees van der Klip, voormalig directeur van de Hoge Hotelschool Maastricht, gevraagd of de haalbaarheid van een Hoge Hotelschool met resort en villa’s op Bonaire in kaart kan worden gebracht. De Stichting ABC Advies heeft de heer Frans Vorst verzocht dit onderzoek te verrichten. Deze verkennende haalbaarheidsstudie is gedaan om de kans van het slagen van het project te onderzoeken. In verband hiermee zijn Cees van der Klip en Frans Vorst van 3 tot 10 december op Bonaire geweest om een verkennend onderzoek te doen. 1.2 Beknopte beschrijving van het project ‘Hoge Hotelschool – Resort’ op Bonaire De Stichting Economisch Platform Bonaire heeft in haar doelstelling als hoofdonderdeel de economische ontwikkeling van het eiland Bonaire te bevorderen. Het initiatief om te komen tot de bouw van een hoge hotelschool op Bonaire is oorspronkelijk van de Stichting Economisch Platform Bonaire. Met betrekking tot dit project is de stichting van oordeel dat een eiland, dat in zulke mate afhankelijk is van toerisme, voldoende vakmensen, die bij voorkeur van Bonaire afkomstig zijn, moet hebben om op professionele wijze in de toeristische (hospitality) sector te kunnen functioneren. Er is dan ook duidelijk behoefte aan een opleidingsinstituut voor degenen die zich in de toeristische (hospitality) richting verder willen bekwamen. De kansen op een volledige baan of deeltijdwerk worden daardoor duidelijk vergroot. Het hotelschoolproject moet echter additionele elementen bevatten, waardoor het aantrekken van de financiering voor de bouw en inrichting interessanter en attractiever wordt gemaakt. Met deze aanpak wordt van de gedachte uitgegaan dat uit de inkomsten van de verkoop van bijbehorende onroerend goed elementen (suites en wooneenheden) het gehele project kan worden betaald. In het totale project moet rekening worden gehouden met vier hoofdelementen: 1. Bouw en inrichten van een hotel bestaande uit goede suites en andere wooneenheden van een goede kwaliteit. 2. Lokalen voor hotelonderwijs. 3. Woongelegenheden voor studenten. 4. Residentieel park met tuinen en recreatie-faciliteiten. De Hoge Hotelschool Maastricht (Nederland) is bereid gevonden in een samenwerkingsvorm mee te doen aan het onderwijsgedeelte. Voor het management van het hotel wordt gedacht aan een gerenommeerde hotelketen met brede en wereldwijde reserveringsfaciliteiten. Het Bestuurscollege van Bonaire heeft voor dit project een terrein beschikbaar gesteld.
4
1.3 Doel en afbakening Het doen van een verkennend haalbaarheidsonderzoek voor het opzetten van een opleiding Hoge Hotelschool met campus en resort in Sorobon op Bonaire. Een haalbaarheidsstudie maakt een overzicht van de voorgenomen ontwikkelingen en de aspecten daarom heen. Voor wat het onderzoek betreft, moet worden vastgesteld dat alle uitkomsten een voorlopig en globaal karakter hebben omdat de aangereikte informatie voor een groot deel uit nog niet uitgewerkte plannen en aannames bestaat. De conclusies in dit rapport zijn dan ook gebaseerd op alle informatie voor zover bekend op 9 december 2005. Binnen het kader van dit rapport is geen onderzoek gedaan naar mogelijke investeerders en de financiële haalbaarheid van het project, omdat door de Stichting Economisch Platform nog geen definitief besluit is genomen over de exacte omvang van het project en de locatie waar de hotelschool met resort wordt gevestigd. 1.4 Verrichte werkzaamheden Voor deze studie zijn tijdens de veldwerkfase de volgende werkzaamheden verricht: • • • • •
inventarisatie van relevante gegevens aan de hand van bestaande databanken inventarisatie van de van de Stichting Economisch Platform Bonaire ontvangen informatie en documenten bezichtiging van de voorgenomen locatie en omgeving bezichtiging van een aantal bestaande (concurrerende) hotels interviews/gesprekken met: - de heer E.L. Piar, managing director MCB en voorzitter Stichting Economisch Platform Bonaire - mevrouw R. S. Croes, general manager Tourism Corporation Bonaire - de heer R.P. Saleh, directeur Bonaire Investment and Development Agency “BIDA” en bestuurslid Stichting Economisch Platform Bonaire - de heer D.-J. Methorst, bestuurslid BONHATA, bestuurslid Stichting Economisch Platform Bonaire en General Manager Budget Rent A Car - de heer ing. A. K. NG, directeur, en mevrouw ir. E. van der Horst-Lucasius, architect, van PPD Project Planners & Designers N.V. te Curaçao en de heer N. Evertsz, directeur TAXABON N.V. - bestuur van de Stichting Economisch Platform Bonaire
1.5 Leeswijzer Het rapport bevat alle informatie, voor zover ons bekend, en is uitgewerkt in de navolgende onderwerpen: • • •
Marktpotentieel van het vestigingsgebied, eilandprofiel en de aantrekkelijkheid van het eiland Bonaire, zakelijk klimaat, transport en logistiek, opleidingsniveau bevolking. Onderzoek vestigingslocatie en omgeving, tekeningen, foto’s, verkeersintensiteit, toegankelijkheid en waarneembaarheid van het complex. Vraag- en aanbodanalyses, bezettingsstatistieken, trendstatistieken, statistieken zakelijke gasten en toeristen.
5
• • • •
Geplande servicestandaarden en faciliteiten op kamerniveau, typen en aantallen kamers, ‘food and beverage’-faciliteiten, vergaderfaciliteiten, uitgewerkte tekeningen van het complex. Gepland gebruik van het school- en hotelcomplex, analyse van de concurrerende gemiddelde kamerprijs en de noodzakelijke gemiddelde kamerprijs. Financiële analyses van de opbrengsten en kosten. Informatiepakket voor mogelijke investeerders, mogelijke hotelketens en potentiële kopers, gasten en studenten.
2. Hoofdstukken 2.1 Hoofdstuk 1 Marktpotentieel van het vestigingsgebied, eilandprofiel, zakelijk klimaat, transport en logistiek, opleidingniveau bevolking en de aantrekkelijkheid van het eiland Bonaire en de kwaliteit van leven. 2.1.1 Marktpotentieel van het vestigingsgebied. Bonaire wil met behoud van natuur en cultuur haar marktpotentieel op de toeristische markt vergroten. Nu is ongeveer 8% van het eiland bebouwd. Men wil gaan tot maximaal 15%. In de stad is vermoedelijk geen ruimte voor een dergelijk omvangrijk traject, ofschoon om meerdere redenen de vestiging van een dergelijk opleidingsinstituut ( maximaal 500 studenten) in de stad of nabije omgeving de voorkeur verdient. Op Sorobon, de voorgestelde locatie, is voldoende grond, die bouwrijp gemaakt kan worden. Plus- en minpunten: • • • • • • • • • •
Het voorgenomen complex kan worden geïntegreerd in het landschap. (+) De grondprijs is symbolisch waardoor de kapitaalswaarde toeneemt.(+) De ontsluiting van het complex op Sorobon geeft toeristisch een meer aantrekkelijke verbinding tussen stad en natuurgebied.(+) De ‘site business’ van het geplande project biedt kansen voor lokale ondernemers en privé-personen. (+) De Milieueffectrapportage van Professor Augustinus geeft beperkingen voor het gebied en de bouwmogelijkheden aan. (-) Mogelijk is er weerstand te verwachten van natuurbeschermingsorganisaties c.q. individuele personen.(-) Alle ontwikkelingen aan de kust zijn doorgaans moeilijk.(-) De beschermde mangroven beperken het zeezicht voor hotelgasten. Het gebied heeft een lichte moddergeur en kan een broedplaats voor muskieten zijn.(-) De ontsluiting van het gebied voor bouw is duur.(-) De afstand tussen Kralendijk en het te bouwen complex is redelijk groot en vooral in de duisternis(geen straatverlichting) minder zeer geschikt voor zich verplaatsende studenten (-)
6
Voorlopige conclusie: De realiseerbaarheid van het project op Sorobon, een mooi natuurgebied, is onderhevig aan een aantal negatieve factoren die een redelijk grote impact kunnen hebben. De vraag is echter of de positieve effecten de doorslag kunnen geven. Het is tevens raadzaam te onderzoeken of ook andere, wellicht meer geschikte locaties, voor het project in aanmerking kunnen komen.
FOTO
2.1.2 Eilandprofiel. Bonaire is een ongerept paradijs in de Caribische zee en één van de in opkomst zijnde Caribische vakantieoorden. Het eiland behoort tot de top van de wereld wat duiken, snorkelen en windsurfen betreft. Kralendijk, de hoofdstad, is klein, gezellig en biedt een vleugje oudHollandse traditie vermengd met een Caribische uitstraling. Vrijwel direct aan het water voor Kralendijk zijn de meest populaire uitgaansgelegenheden In het noordwesten van Bonaire ligt een natuurpark van ca. 6000 ha., dat behoort tot de mooiste plekjes van de Antillen. Het mangrovengebied bij Lac Bay is een prachtig stukje natuur. Het eiland heeft een aantrekkelijk tropisch klimaat, verzacht door de zeewind die de hele dag te voelen is. Bovendien is het eiland veilig te noemen. Bonaire heeft een redelijk moderne luchthaven die het toerisme en de logistieke activiteiten ondersteunt. Op dit moment beschikt Bonaire in de onderwijsvoorzieningen niet over een hoge hotelschool, waardoor niet aan de vraag van goed gekwalificeerd personeel kan worden voldaan om het gewenste serviceniveau in de voor het eiland belangrijke ‘hospitality’ sector te kunnen realiseren. Plus- en minpunten: • • • • • •
Bonaire is een gewaardeerd vakantie-eiland dat op jaarbasis gemiddeld door 60.000 personen op wordt bezocht. (+) Duik- en snorkelvoorzieningen en outdoor activiteiten zijn van een goed niveau. (+) Het tropisch klimaat is stabiel en passend voor wateractiviteiten en toerisme. (+) De bevolking is vriendelijk en gastvrij en het eiland is veilig (+) De servicestandaard in de toeristische sector is nog niet op het vereiste niveau.(-) De infrastructuur van wegen en bewijzering is nog niet voldoende.(-)\
Voorlopige conclusie: Bonaire bezit voldoende potentie om een trekpleister te zijn op de toeristenmarkt. Voldoende hotelkamers van een kwalitatief hoogwaardig niveau en een goede servicestandaard zijn een vereiste om de toeristische groei te kunnen realiseren. Om de daarvoor adequaat opgeleide werknemers voor de hotelsector te kunnen garanderen is op Bonaire een professionele hotelopleiding met meerdere uitstroomniveau’s noodzakelijk. 7
FOTO
2.1.3.Zakelijk klimaat. Financiële tekorten maken het moeilijk voor de overheid om publieke investeringen te doen en economische ontwikkeling te ondersteunen. De uitdaging van de overheid is de balans te vinden tussen de behoefte aan investeringen in de economische infrastructuur en de noodzakelijkheid tot stabilisering van de overheidsfinanciën. Om een betere zakelijke omgeving te creëren worden de volgende onderwerpen genoemd: -regulering van concurrentie; -toegang tot nieuwe markten; -flexibilisering van de kapitaalmarkt; -vermindering van bureaucratie; -verbetering van de arbeidsmarkt door adequate opleiding en training van de lokale bevolking. Voor verdere toeristische ontwikkeling van het eiland is de groei van het aantal hotelkamers noodzakelijk. Er zal meer aandacht moeten worden besteed aan marketing en promotie.Hier ligt een taak voor het TCB. Er dient ook te worden voldaan aan de groeiende internationale (veiligheids) regelgeving. Voortdurende verbetering van productiviteit en klantgastgerichtheid van personeel werkzaam in de toeristische sector is nodig. Plus- en minpunten: • • • •
De ontwikkeling van de toeristische markt. (+) De verhoging van het aantal airlifts in de toekomst zorgt voor groei van het aantal toeristen.(+) De beperkte mogelijkheid van economische investeringen van de overheid.(-) De professionaliteit van hotelpersoneel moet hoger.(-)
Voorlopige conclusie: Het zakelijke klimaat in Bonaire is nu nog onvoldoende sterk om zakelijke investeerders en banken succes te kunnen garanderen. Uitbreiding van het aantal hotelkamers is noodzakelijk evenals adequate opleiding en training in de hotelsector. Ook het verhogen van de promotieactiviteiten vereist aandacht.
8
FOTO
9
2.1.4 Transport en logistiek. Zowel transport als logistiek verdienen bijzondere aandacht in dit project. Veel wegen verkeren in een minder goede staat van onderhoud en zijn slecht verlicht, hetgeen de verkeersveiligheid niet ten goede komt. In het “Economic Development Program 2004 – 2007” van het Eilandbestuur wordt o.a. aangegeven dat aan de infrastuctuur, zoals wegennet, haven en luchthaven, aandacht moet worden besteed. Een lange-termijn investerings- en onderhoudsplan van het wegennet wordt dan ook als een noodzaak gezien. De meeste studenten zullen niet op de bij de school gelegen campus wonen en moeten huisvesting (kamers) zien te vinden in Kralendijk en omgeving. Een goede verbinding met openbaar vervoer tussen Kralendijk en het complex zou dan ook zeer gewenst zijn. Ook voor de gasten van het resort en de villa’s is dit van belang. Bij gebrek aan goed openbaar vervoer zou een eigen ‘shuttle-verbinding’ een (gedeeltelijke) oplossing kunnen bieden. Plus- en minpunten: • • •
Het eiland beschikt over een wegennet dat in een dergelijke staat verkeert dat adequaat onderhoud een eerste vereiste is om de verkeersveiligheid te bevorderen (-) De verlichting en de wegbewijzering van de verbindingswegen tussen Kralendijk en het voorgenomen complex op Sorobon zijn duidelijk als onvoldoende te kwalificeren als het gaat om het gebruik door studenten en gasten (-) Er is geen openbaar vervoer tussen Kralendijk en het voorgenomen project.(-)
Voorlopige conclusie: In het kader van het project is het zeer noodzakelijk dat zowel goede verbindingswegen als veilige vervoersmogelijkheden tot stand komen. Een ‘shuttle-verbinding’ voor studenten en gasten kan voor een (gedeeltelijke) oplossing zorgen.
10
2.1.5 Opleidingsniveau van de bevolking gerelateerd aan de hotelsector. De opleidingssituatie op Bonaire, voor wat hospitality en toerisme betreft, is beperkt tot een opleiding op het niveau van het lager beroepsonderwijs. De toeristische sector is echter van een dergelijk belang voor het eiland, niet alleen in de huidige situatie maar zeker ook wat de toekomstplannen betreft, dat aan de vraag van hoger opgeleiden moet kunnen worden voldaan. Het streven is daarbij om zoveel mogelijk de lokale bevolking voor deze functies in aanmerking te laten komen.
FOTO
Het voorgenomen project biedt de mogelijkheid tot het kunnen aanbieden van hotelopleidingen op HBO- en MBO-niveau, waardoor voldoende goed opgeleid arbeidspotentieel beschikbaar komt om, samen met de LBO-opgeleiden, in de vraag naar medewerkers op alle niveau’s in de sector te kunnen voorzien. Plus- en minpunten: • •
Het gebrek aan adequate opleidingen voor de sector is een bedreiging voor de kwaliteit van het toeristische product, dat de grootste bron van inkomen is van Bonaire. (-). Het aantal lokale managers in de sector is op dit moment zeer gering.(-)
Voorlopige conclusie: Het is zeer noodzakelijk dat op zo kort mogelijke termijn een opleidingsproduct wordt ontwikkeld en aangeboden dat recht doet aan de verhoging van de kwaliteit van het toeristische product. Het onderhavige project biedt mogelijkheden tot aanbieding van professionele HBO en MBO hotelopleidingen. Blauwdrukken van beide opleidingsniveaus zijn reeds beschikbaar voor Bonaire.
11
2.2 Hoofdstuk 2 Onderzoek vestigingslocatie en omgeving, tekeningen, foto’s, verkeersintensiteit, toegankelijkheid en waarneembaarheid van het complex. 2.2.1 Onderzoek vestigingslocatie en omgeving Professor Augustinus heeft een studie gemaakt van de te verwachten milieueffecten naar aanleiding van de bouw van een hotelschool, annex hotel, langs de westoever van het Lac. Uit deze milieueffectrapportage blijkt dat er beperkingen voor het gebied zijn, hetgeen ook van invloed is op de bouwmogelijkheden. Wellicht is er ook weerstand te verwachten van natuurbeschermingsorganisaties c.q. individuele personen. Sorobon, en met name de voorgenomen locatie voor het te bouwen complex, is een rustig en mooi natuurgebied. De mangroven vormen een prachtig landschap. Vanuit dit oogpunt gezien zou de voorgenomen vestigingslocatie een goede keuze zijn. Er zijn echter factoren die afbreuk doen aan de geschiktheid van de locatie. Al eerder is gewezen op de verbindingswegen tussen Kralendijk en Sorobon, waarvan de staat van onderhoud, de wegbewijzering en de verkeersveiligheid te wensen overlaten.. Ook wordt voor de gasten van de villa’s en het resort het uitzicht op de zee belemmerd door de (hoogte van de) mangroven. Wat het te bouwen resort betreft, is dit (gedeeltelijk) op te lossen door de begane grond en de eerste verdieping van het resort te gebruiken voor algemene voorzieningen, zoals bijvoorbeeld parkeergelegenheid en restaurant, en de hogere verdiepingen voor de appartementen/kamers te plannen. Vanaf de balkons hebben de gasten dan uitzicht op zee. De bestaande mangroven vormen op dit punt dan geen echte belemmering meer. Wellicht bestaat ook de mogelijkheid een deel van de mangroven te verwijderen. Op dit moment is de mangrovenbebouwing al onderbroken door twee kleine open plekken. Door de mangroven tussen deze twee open plekken te verwijderen ontstaat een grotere open ruimte die uitzicht op zee biedt. Het is raadzaam te onderzoeken of deze optie mogelijk is. Plus- en minpunten: • • • • • • •
Het is duidelijk dat het natuurbeheer een belangrijke rol speelt in de ontwikkeling van Bonaire. Het mangrovengebied is daar een voorbeeld van. (+) Het toerisme, de belangrijkste economische sector op Bonaire, is voor een groot deel gebaseerd op de natuur. Investeringen in het natuurgebied kunnen dan ook investeringen met een economisch rendement zijn.(+) De gasten van de villa’s en het resort kunnen door de te heffen toeristenbelasting, tot op zekere hoogte, bijdragen in de kosten van het natuurbeheer van het mangrovengebied. (+) Projectontwikkelingen aan de kust zijn doorgaans moeilijk. (-) De ontsluiting van het bouwgebied is door de te plegen investeringen duur. (-) De beschermde mangroven beperken het zeezicht van de gasten. Bovendien kan er voor gasten enige hinder ontstaan door moddergeur. Ook kan het gebied een broedplaats voor muskieten zijn. (-) Mogelijk is er weerstand te verwachten van natuurbeschermingsorganisaties c.q. individuele belanghebbenden. (-)
12
•
De afstand tussen Kralendijk en het te bouwen complex is redelijk groot en vooral in de duisternis (geen straatverlichting) minder geschikt voor zich verplaatsende studenten. (-)
Voorlopige conclusie: Gezien de geconstateerde beperkingen lijkt de voorgenomen locatie minder geschikt omdat deze beperkingen afbreuk doen aan de positieve factoren.Het zoeken naar mogelijke bouwlocaties die beter geschikt zijn voor een dergelijk complex lijkt dan ook raadzaam, alvorens een definitief besluit over de bouwlocatie te nemen. 2.2.2 Tekeningen en foto’s Naar aanleiding van het gesprek met de architecten en de heer N. Evertsz hebben wij van laatstgenoemde een kopie van een voorlopige tekening ontvangen van het bouwcomplex op de locatie Sorobon. De Stichting Economisch Platform Bonaire is in het bezit van deze tekening. Tekeningen van de hotelschool, de villa’s en het resort bestaan nog niet. Foto’s van de voorgenomen bouwlocatie op Sorobon zijn in dit rapport opgenomen. Voorlopige conclusie: Aan de foto’s en de tekening is vooralsnog geen andere conclusie te verbinden dan dat de voorgenomen bouwlocatie in een bijzonder mooi natuurgebied ligt en niet direct aan zee grenst.
2.2.3 Verkeersintensiteit, toegankelijkheid en waarneembaarheid van het complex Aangezien op Sorobon weinig woningbouw aanwezig is, alsmede bij Lac Bay slechts sprake is van beperkte overnachtings-accommodatie en een aantal waterrecreatie mogelijkheden, is er doorgaans geen grote verkeersintensiteit tussen Kralendijk en Sorobon/Lac Bay. Een verbinding met openbaar vervoer is niet aanwezig, waardoor bezoekers op eigen vervoer zijn aangewezen. Dit geldt met name voor toekomstige studenten en gasten van het complex. De eerder vermelde ‘shuttle-verbinding’ tussen het complex en Kralendijk v.v. kan een beperkte oplossing voor dit probleem bieden. Het voorgenomen complex ligt op een locatie die grenst aan de verbindingsweg tussen Kralendijk en Sorobon en is als zodanig goed waarneembaar. Plus- en minpunten: • • •
Het voorgenomen complex is in een mooi natuurgebied gelegen, aan een vrij rustige verbindingsweg. (+) Het voorgenomen complex is vanaf de verbindingsweg goed waarneembaar. (+) Een verbinding met openbaar vervoer is niet aanwezig waardoor bezoekers op eigen vervoer zijn aangewezen. (-)
13
Voorlopige conclusie Enerzijds is de voorgenomen bouwlocatie in een mooi natuurgebied aan een rustige verbindingsweg gelegen, anderzijds zijn bezoekers (t.z.t. studenten en gasten) vooralsnog aangewezen op eigen vervoer.
FOTO
2.3 Hoofdstuk 3 Vraag- en aanbodanalyses, concurrerende hotels, bezettingsstatistieken, trendstatistieken, statistieken zakelijke gasten en toeristen 2.3.1 Analyses en statistieken Op ons verzoek hebben wij een gesprek gehad met mevrouw Ronella S. Croes, general manager van Tourist Corporation Bonaire (TCB). Zij heeft onze vragen, voor zover mogelijk, beantwoord. Bovendien heeft de TCB heeft ons voorzien van de volgende informatie: • • • • •
Economic Development Program 2004 – 2007 van het Eilandbestuur Tourist Arrivals by Countries 2002 Tourist Arrivals by Countries 2003 Tourist Arrivals by Countries 2004 Total Tourist Estimates 2005
Ook hebben wij een onderhoud gehad met de heer Dirk-Jan Methorst, lid van het dagelijks bestuur van BONHATA (Bonaire Hotel and Tourism Association), om relevante informatie over de hotelsector te krijgen. Waar mogelijk heeft hij zijn medewerking toegezegd en gegevens verstrekt. BONHATA heeft ons echter niet van gegevens m.b.t. kamer- en bedbezetting en kamerprijzen van de aangesloten hotels kunnen voorzien. Er bestaat op Bonaire geen systeem waarbij de aangesloten hotels dergelijke informatie verstrekken. Ofschoon TCB en BONHATA de meest voor de hand liggende instanties zijn om noodzakelijke gegevens aan te leveren, beschikken zij niet over alle relevante informatie waarom wij hebben verzocht. Dit betekent dat de gegevens waarover wij beschikken onvoldoende zijn om een gefundeerd oordeel over dit onderwerp uit te spreken. Daarnaast hebben wij geprobeerd aanvullende informatie te vinden. Uit de verstrekte en verzamelde gegevens blijkt dat van 1993 t/m 1996 een groei van ‘tourist arrivals’ heeft plaatsgevonden van ongeveer 55000 naar 65000. Na 1996 vond daling van het aantal toeristen plaats. Oorzaken waren o.a. economische ontwikkelingen, daling van het 14
aantal airlifts en daling van de capaciteit van hotelkamers. Sinds 2002 neemt de groei van het aantal toeristen weer toe. De huidige toeristische ontwikkelingen laten een substantiële groei van het aantal toeristen zien, o.a. veroorzaakt door meer airlift, nieuwe markten en de hoge waarde van de Euro. Het aantal ‘stay-over’ toeristen was in 2003 weer bijna terug op het niveau van 1996. Ofschoon de gegevens over het volledige jaar 2005 nog niet bekend zijn is de verwachting dat 2005 een kleine groei (ongeveer 4 %) laat zien t.o.v. 2004. Noord-Amerika heeft het grootste marktaandeel, gevolgd door Europa, dat weer op grotere afstand wordt gevolgd door Zuid-Amerika. In het ‘Economic Development Program 2004 – 2007’ geeft het Eilandbestuur aan dat de huidige capaciteit van het aantal beschikbare kwalitatief goede hotelkamers de groei van het toerisme zal beperken. Voor toekomstige toeristische ontwikkelingen zal een groei van het aantal hotelkamers nodig zijn. Hetzij door nieuwe projecten, hetzij door uitbreiding van bestaande hotels. Plus- en minpunten: • • • •
Na de terugval in 1997 is sinds 2002 weer een groei van het aantal toeristen te zien. (+) De verwachting is dat de toeristische groei de komende jaren zal toenemen. (+) Om adequaat in te kunnen spelen op de toeristische ontwikkelingen is uitbreiding van het aantal kwalitatief goede hotelkamers noodzakelijk (+) Het (gedeeltelijk) ontbreken van noodzakelijk informatie op het gebied van analyses en statistieken m.b.t. de toeristische sector, met name van de hotelsector. (-)
2.3.2 Concurrerende hotels Er is een diversiteit op het gebied van accommodaties om betaald te kunnen overnachten, variërend van eenvoudige appartementen tot luxe hotelkamers. Een echte sterren--indeling (klassen-indeling) van de bestaande hotels is er niet. Evenzo is het exacte aantal hotelbedden niet bekend. De meeste hotels liggen in Kralendijk of directe omgeving. Volgens de plannen zal het te bouwen resort van een kwalitatief hoogwaardig niveau (vijf sterren-niveau) moeten zijn om aan de eisen van de beoogde doelgroep (gasten) te kunnen voldoen. Veel concurrerende hotels op een dergelijk niveau zijn er niet. Harbour Village Beach Club is wellicht het enige hotel dat het beoogde niveau kan bieden. Daarna volgt een beperkt aantal hotels van een zogenaamd ‘4 sterren-niveau’. De overige hotels zijn van een lager niveau. Plus- en minpunten: • •
Er is een ‘5-sterren’ hotel, waardoor echte concurrentie t.a.v. de beoogde doelgroep (gasten) uiterst beperkt is (+) In het beoogde gebied (Sorobon) is geen hotel van een kwalitatief hoog niveau. (+)
Voorlopige conclusie: Met uitzondering van Harbour Village Beach Club is er geen noemenswaardige concurrentie op het beoogde niveau. 15
2.4 Hoofdstuk 4 Geplande servicestandaarden en faciliteiten op kamerniveau, typen en aantallen kamers, food & beverage faciliteiten, vergaderfaciliteiten, uitgewerkte tekeningen of maquette van het complex. 2.4.1 Combinatie hotelschool met een op commerciële basis te exploiteren resort Door de combinatie van hotelschool met resort kan op de bouw- en inrichtingskosten van de praktijklokalen van de school worden bespaard, omdat een groot deel van de praktijklessen in het resort plaats gaan vinden. Dit heeft een gunstig effect op de exploitatiekosten van het resort. Er zijn immers minder personeelsleden nodig omdat een deel van de arbeidsproductie wordt uitgevoerd door studenten. In dit geval is sprake van een ‘win-win’ situatie. Een definitief plan over faciliteiten op kamerniveau, typen en aantallen kamers, food & beverage faciliteiten en vergaderfaciliteiten is er nog niet. Ook de tekeningen en/of maquette ontbreken nog. Plus- en minpunten: • • •
Besparing op de bouwkosten van de hotelschool. (+) Besparing op de loonkosten (exploitatiekosten) van het hotel. (+) Exacte planning en tekeningen ontbreken. (-)
Voorlopige conclusie: De gekozen combinatie heeft zowel een gunstig effect op de bouwkosten van de hotelschool als op de exploitatiekosten van het resort.
16
2.4.2 Kengetallen hotelontwerp Bij het ontwerp van hotelvastgoed ligt de focus vaak op het uiterlijk. Meestal wordt veel tijd besteed aan het vaststellen van de vormen, de kleuren, het materiaalgebruik en de lichtinval om het hotelgebouw, zowel van buitenaf als van binnenuit, de gewenste uitstraling mee te geven. Hoe de afmetingen, indelingen en oppervlakteverhoudingen de exploitatie en het uiteindelijke rendement beïnvloeden krijgt vaak minder aandacht. Toch is het dikwijls de te verwachten omzet per vierkante meter die uiteindelijk de haalbaarheid van een hotel (resort) bepaalt. Vaak worden kengetallen gebruikt voor het beoordelen van een hotelontwerp. Kengetallen zijn o.a. gebaseerd op categorieën hotels (resorts), nationale en internationale ontwikkelingen en wensen/eisen van hotelketens die het hotel (resort) exploiteren. Kengetallen hebben o.a. betrekking op kamergroottes, badkamers, restaurants, bars, zalen, publieke ruimtes en wellness. Met name oppervlakteverhoudingen tussen de verschillende ruimtes vormen belangrijke indicatoren voor een efficiënte exploitatie en de daarmee te verwachten omzet en rendement van het hotel (resort). 2.4.3 Overleg met PPD Project Planners & Designers N.V. Van de Stichting Economisch Platform Bonaire is voorafgaand aan de haalbaarheidsstudie de volgende informatie ontvangen: • • •
Algemene beschrijving van het gehele project hoge hotelschool Bonaire Memorandum Hotelschool Bonaire van PPD d.d. 11 oktober 2005 Memorandum Resorthotel en Hotelschool Bonaire van PPD d.d. 11 oktober 2005.
Naar aanleiding van deze gegevens heeft overleg plaatsgevonden met ing. A.K. NG en ir. E. van der Horst-Lucasius van PPD, alsmede de heer N. Evertsz, directeur van TAXABON N.V. Het doel van het gesprek was om het ruimtelijk programma van eisen kritisch door te nemen en om van gedachten te wisselen over het project. Tijdens de bespreking zijn een aantal wensen naar voren gekomen. Na de bespreking heeft PPD de gemaakte opmerkingen uitgewerkt en het ruimtelijk programma van eisen aangepast. Voor de gemaakte aanpassingen wordt verwezen naar het verslag van PPD d.d. 8 december 2005, hetgeen ook in het bezit is van de Stichting Economisch Platform Bonaire. Uitgewerkte tekeningen of maquette van het complex zijn er nog niet. Plus- en minpunten: • • •
De bespreking met PPD is op een efficiënte, zakelijke en prettige wijze verlopen, hetgeen heeft geleid tot een aanpassing van het ruimtelijk programma van eisen (+) Door de aanpassing van het ruimtelijk programma van eisen zijn de begrote bouwkosten met ongeveer Naf. 6.000.000,- verlaagd. (+) De totaal begrote investeringskosten (exclusief inrichting) zijn zodanig hoog dat het niet eenvoudig zal zijn om voor dit op Bonaire uit te voeren project een investeerder c.q. meerdere investeerders te vinden . (-) 17
•
Uitgewerkte tekeningen of maquette van het complex zijn er nog niet. (-)
Voorlopige conclusie: Het is een project dat niet alleen een belangrijke bijdrage kan leveren aan de economische ontwikkeling van Bonaire, maar ook zal bijdragen aan de behoefte aan professioneel opgeleid personeel (staff en management) voor de hotelsector. De unieke combinatie hotelschool – resort heeft een positieve invloed op de exploitatiekosten.
2.5 Hoofdstuk 5 Gepland gebruik van het school- hotelcomplex Het project biedt de mogelijkheid om theoretisch en praktisch hotelonderwijs op hoog niveau plaats te laten vinden, binnen de context van een reëel hotel. Dit gegeven maakt uniek en krachtig hotelonderwijs mogelijk dat niet gebaseerd is op simulatie, maar op echte bedrijfsvoering en operaties van een luxe hotel in een Caribische omgeving. De school biedt twee programma’s aan die overeenkomen met het HBO en MBO, hetgeen op zich ook weer een unieke onderwijssituatie creëert, voor wat betreft het samenspel tussen operaties en management. Beide niveaus zorgen voor opleidingen die een maximale weerspiegeling van het toekomstige beroep in zich dragen. De aanname van studenten zal een aantal markten betreffen. De vermoedelijk opbouw van het studentenbestand: 1 De Caribische markt ( 25%) 2. De Nederlandse markt (50%) 3. De Zuid-Amerikaanse markt (Venezuela, Colombia) (10%) 4. De Aziatische markt.(15%) Deze interculturele melange van studenten verhoogt het mondiale niveau van de opleidingen en biedt leermomenten aan die rijk zijn aan culturele uitwisseling van normen en waarden. Er zullen twee competentiegerichte curricula worden aangeboden, namelijk op HBO- en MBO-niveau. De beide opleidingen worden in twee talen aangeboden.( Nederlands en Engels). Het vreemde talenonderwijs geeft drie mogelijkheden: (Nederlands, Engels, Spaans) Duur van de opleidingen: •
HBO: vier jaar 18
•
MBO drie jaar
Doorstroom van MBO naar HBO is mogelijk met vrijstellingen. Samenwerking wordt gezocht met Nederlandse verwante opleidingen op beide niveaus. Docenten zijn zoveel mogelijk afkomstig uit het Caribische gebied, zonodig aangevuld met docenten uit andere landen. Studenten lopen de praktijkstage van 20 weken in het eigen resort. De managementstage vindt in principe plaats op internationaal niveau, maar kan ook binnen het eigen resort gebeuren. Voor de stichting van de HBO-opleiding Hotelmanagement naar Nederlands recht is een ex ante beoordeling door het Nederlands Vlaams Accreditatie Orgaan noodzakelijk. Het NVAO beoordeelt de macrodoelmatigheid (lees: het potentieel naar de arbeidsmarkt) en de kwaliteit van de op te richten opleiding. Bij onvoldoende beoordeling wordt er geen financiering beschikbaar gesteld, zowel niet de studiefinanciering voor de student als ook de bekostiging van de school en haar medewerkers. De aanvraag tot het verkrijgen van een gelegitimeerde status dient vooraf te gaan aan het ondernemen van enige activiteit in het kader van werving van studenten. Met andere woorden: het doorgaan van het project onder Nederlandse signatuur is alleen mogelijk als het NVAO ja zegt tegen het bestaansrecht van de school. Mocht de goedkeuring achterwege blijven is een private status de enige mogelijkheid met alle risico’s van dien. Afhankelijk van de toekomstige status van Bonaire is het wellicht mogelijk de school conform Nederlands systeem van OC&W te financieren. Evenals het verkrijgen van studiefinanciering voor studenten met de Nederlandse nationaliteit. Buitenlandse studenten betalen dubbel collegegeld. Door de unieke combinatie van hotelschool met resort ontstaan: • •
Minder bouwkosten voor praktijklokalen in de school zelf, omdat de praktijk voor een groot deel in het resort plaatsvindt. Minder loonkosten omdat de studenten functies overnemen in het hotel, zonder salaris, maar met toekenning van creditpunten. Voor stages komen de studenten voor een beperkte stagevergoeding in aanmerking.
Over kamerprijzen kan op dit moment geen uitspraak worden gedaan omdat nog te weinig gegevens bekend zijn. Plus- en minpunten: • •
Professioneel hotelonderwijs op meerdere niveaus, dat is gebaseerd op reële bedrijfsvoering in plaats van de gebruikelijke simulatie. (+) Door het aanbieden van hotelopleidingen op HBO- en MBO-niveau ontstaat een schooltype dat flexibeler kan omgaan met instroom, op- en afstroom en uitstroom van studenten. (+)
19
Voorlopige conclusie: De hotelschool heeft er baat bij dat het project, in welke vorm dan ook, doorgaat.
2.6. Hoofdstuk 6 Financiële analyses van de opbrengsten en kosten. Bij een haalbaarheidsonderzoek wordt ook gekeken naar de financiële analyses van opbrengsten en kosten. Het project verkeert echter nog in de beginfase, waardoor niet alle projectdetails bekend zijn. Een exploitatiebegroting kan dan ook pas worden gemaakt als alle noodzakelijk gegevens bekend zijn. Plus- en minpunten: n.v.t. Voorlopige conclusie: De besluitvorming over de omvang van het project is een zaak voor de Stichting Economisch Platform Bonaire. Snelle besluitvorming over de doorgang van het project en het zoeken van investeerders heeft hoge prioriteit.
2.7. Hoofdstuk 7 Informatiepakket voor mogelijke investeerders, mogelijke hotelketens en potentiële kopersgasten en studenten. In deze fase van het project is nog te weinig bekend om een adequaat informatiepakket voor mogelijke investeerders, mogelijke hotelketens, potentiële kopers en studenten samen te stellen. Dit onderwerp verdient echter wel de nodige aandacht, maar besluitvorming is afhankelijk van de definitieve projectvorm. Plus- en minpunten: n.v.t. Voorlopige conclusie: Dit onderwerp verdient hoge prioriteit, maar is afhankelijk van de definitieve projectvorm..
20
3. Voorlopige algemene conclusie Het is een voor Bonaire bijzonder project, zowel wat de economische ontwikkeling betreft als het voorzien van de hotelsector van professioneel opgeleid personeel op meerdere niveau’s. Gezien de mogelijke ‘bottlenecks’ van de beoogde locatie en de voor de uitvoering van de bouw van het project in de huidige vorm benodigde financiën, zou de haalbaarheid van het project de nodige vraagtekens op kunnen leveren. Bonaire is er echter gebaat bij dat het hotelschoolproject, in welke vorm dan ook, doorgaat.
Bronvermelding In het rapport zijn gegevens uit de volgende documenten opgenomen: • • • • • •
‘Economic Development Program 2004 – 2007’ van het Eilandbestuur Bonaire ‘Bonaire Tourist Arrivals 2002’ van de Tourism Corporation Bonaire ‘Bonaire Tourist Arrivals 2003’ van de Tourism Corporation Bonaire ‘Bonaire Tourist Arrivals 2004’ van de Tourism Corporation Bonaire ‘Tourist Estimates 2005’van de Tourism Corporation Bonaire (Voorlopige) Milieueffectrapportage van Professor Augustinus (2005)
21
