Keizerslaan 5, 1000 Brussel
Notitie
Vertrouwelijk Aan C.c. Datum Betreft
Referentie
Gemeente Eindhoven De heer R. Haasse 6 juni 2011 Staatssteunanalyse koop-erfpacht transactie Gemeente Eindhoven PSV 340001285/6774355.2
Gerard van der Wal; Tim Boesman; Greetje van Heezik advocaten T +32 (0)2 507 98 00 F +32 (0)2 507 98 98
[email protected]
1.
Inleiding
1.1.
De gemeente Eindhoven ("gemeente") heeft staatssteunrechtelijk advies gevraagd over de koop-erfpacht transactie met PSV ten behoeve van de gemeenteraadsvergadering op 6 juni.
1.2.
Alvorens in te gaan op de staatssteunrechtelijke beoordeling van deze transactie geeft deze notitie eerst een kort overzicht van het juridisch kader dat van toepassing is op een dergelijke transactie.
2.
Conclusie
2.1.
Wij zijn van mening dat de taxatie van de gronden door Troostwijk voldoet aan de voorwaarden die de Europese Commissie ("Commissie") stelt aan de bepaling van een marktconforme prijs bij de aankoop van gronden.
2.2.
Wij achten het goed verdedigbaar dat bij de residuele waardebepaling van de gronden wordt uitgegaan van de herontwikkelingspotentie, omdat de erfpachtcanon een marktconforme compensatie vormt voor het feit dat de gronden voor de komende 15 jaar niet beschikbaar zijn voor herexploitatie.
2.3.
Daarnaast achten wij het verdedigbaar dat het risico dat de gemeente in geval van een faillissement van PSV loopt, wordt beperkt door enerzijds de verwachte stijging van de grondwaarde en anderzijds het feit dat de gronden eerder beschikbaar komen voor herexploitatie.
2.4.
Derhalve vormen taxatie van de waarde van de gronden door Troostwijk en de daarbij gehanteerde methode en parameters onzes inziens geen aanleiding voor de conclusie dat de koop-erfpacht transactie resulteert in een bevoordeling van PSV die kwalificeert als staatssteun.
3.
Juridisch kader staatssteun
3.1.
Artikel 107 lid 1 VWEU verbiedt steunmaatregelen van lidstaten. Om te bepalen of de koop-erfpacht transactie kwalificeert als een steunmaatregel in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU moet worden nagegaan of:
3.2.
a.
bepaalde ondernemingen, in dit geval PSV, erdoor worden bevoordeeld;
b.
de steun door een lidstaat met staatsmiddelen wordt bekostigd;
c.
de desbetreffende maatregel de mededinging vervalst of dreigt te vervalsen en
d.
de maatregel het handelsverkeer tussen lidstaten ongunstig kan beïnvloeden.
De transactie heeft betrekking op een internationaal actieve voetbalclub die als onderneming moet worden aangemerkt. Wij gaan er derhalve vanuit dat – voor zover sprake is van een bevoordeling van PSV met financiële middelen van de gemeente – wordt voldaan aan de voorwaarden onder c. en d.. De beoordeling is derhalve toegespitst op de vraag of de koop-erfpacht transactie marktconform is of dat deze resulteert in een bevoordeling van PSV (voorwaarde onder a.).
3.3.
In de Mededeling betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en ge1 bouwen door openbare instanties ("Mededeling") heeft de Europese Commissie de voorwaarden uiteengezet voor het bepalen van een marktconforme prijs en derhalve voor het voorkomen van staatssteun bij grondtransacties. Deze mededeling geldt mutatis mutandis eveneens in geval van de aankoop van gronden door openbare instanties, zoals in dit geval de gemeente.
3.4.
2
Uit de Mededeling volgt dat in geval van aankoop van gronden door de gemeente een marktconforme grondprijs kan worden bepaald door voorafgaand aan de transactie een taxatie te laten uitvoeren door een onafhankelijk deskundige.
3.5.
Voorts volgen uit de Mededeling, de rechtspraak en de beschikkingenpraktijk van de Commissie enerzijds voorwaarden met betrekking tot de taxateur en anderzijds voorwaarden met betrekking tot het taxatierapport. Hierna wordt kort ingegaan op deze voorwaarden. Indien de transactie aan deze voorwaarden voldoet, kan worden aangenomen dat sprake is van een marktconforme grondprijs en kwalificeert de aankoop van de gronden tegen die prijs niet als staatssteun.
1 2
2/10
PbEG C 209 van 10 juli 1997, p. 3 Beschikking 2005/664/EG van de Commissie van 14 december 2004 betreffende de aankoop van grond van Aircraft Services Lemwerder door de gemeente Lemwerder, PB L 247 van 23.9.2005, blz. 32.
3.6.
Voorwaarden taxateur
3.6.1.
De taxatie dient te geschieden door een onafhankelijke deskundige . Een "taxateur van
3
onroerend goed" is een te goeder naam en faam bekendstaand persoon die: a.
het vereiste diploma heeft behaald in een erkend opleidingsinstituut of een gelijkwaardige universitaire opleiding heeft gevolgd;
b.
relevante ervaring heeft en in staat is de waarde van gronden en gebouwen te bepalen naargelang de ligging en de categorie ervan.
3.6.2.
De taxateur dient zijn taken onafhankelijk uit te voeren, dat wil zeggen dat openbare instanties geen orders mogen geven met betrekking tot het resultaat van de taxatie. Taxatiebureaus van de staat, ambtenaren of ander overheidspersoneel worden als onafhankelijk beschouwd zolang een ongepaste invloed op hun taxatie daadwerkelijk wordt uitgesloten.
3.7.
Voorwaarden taxatie
3.7.1.
Uit het arrest Valmont volgt dat de taxateur zorgvuldig tot een onderbouwde conclusie
4
dient te komen en alle relevante feiten en factoren dient mee te wegen. Uit dit arrest volgen de volgende aandachtspunten: a.
een onafhankelijke taxateur moet onderzoek ter plekke doen;
b.
de taxatie moet berusten op objectieve en verifieerbare criteria;
c.
de getaxeerde prijs is marktconform wanneer de conclusie van het taxatierapport berust op een berekening of een vergelijking met de prijzen die zijn betaald bij andere ver- of aankopen van grond door de betrokken gemeente of door andere eigenaren en de taxatie aan de overige voorwaarden voldoet;
d. 3.7.2.
een niet-onderbouwde verklaring in een taxatierapport volstaat niet.
Met betrekking tot de bepaling van de waarde gelden op grond van de Mededeling, de beschikkingenpraktijk van de Commissie en de rechtspraak de volgende voorwaarden: a.
indien er geen vergelijkbare grondtransacties zijn, dient de prijs te worden betaald waartegen een commerciële marktpartij bereid zou zijn de grond te (ver)kopen;
b.
3
4
3/10
5
de taxatie moet de waarde van de grond bepalen, in onbebouwde staat ;
Mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij verkoop van gronden en gebouwen door openbare Instanties, Pb C-209 van 10/07/1997, p. 2. Arrest van het Gerecht van de Europese Unie van 16 september 2004, zaak T-274/01, Valmont Nederland BV/Commissie, Jur. 2004 blz. II-03145.
6
c.
de taxatie dient ook rekening te houden met de bestemming van het terrein ;
d.
een (toekomstige) wijziging in het bestemmingsplan moet meegenomen worden in de waarde van de grond bij verkoop, tenzij er aanzienlijke onzekerheid is over een toekomstige bestemmingsplanwijziging;
e.
het gebruik van de grond moet in de waardeberekening worden betrokken;
f.
investeringskosten in gebouwen moeten worden doorberekend in de huur aan de onderneming;
g.
de oorspronkelijke kosten van de openbare instanties bij de aankoop van gronden of gebouwen kunnen een aanwijzing zijn voor de marktwaarde;
h.
rekening dient te worden gehouden met waardeverminderende en waardevermeerderende elementen. Waardeverminderende elementen kunnen zijn: infrastructuurkosten, lage aantrekkelijkheid van de grond voor ondernemingen, de nabijheid van een vuilstort, een moeras of de aanwezigheid van bodemvervuiling. Waardevermeerderende effecten van aanwezige onroerende goederen zoals bomen moeten ook bij de waardebepaling worden betrokken.
4.
Staatssteunrechtelijke beoordeling 1) De transactie
4.1.
De te beoordelen transactie heeft betrekking op de aankoop van de gronden onder het stadion en het trainingscomplex (Herdgang) van PSV door de gemeente voor een bedrag van € 48.385.000,- en het vervolgens in erfpacht uitgeven van deze gronden aan PSV. PSV zal de gronden, met recht van opstal, in een 40 jarige erfpacht nemen tegen een marktconforme erfpachtcanon die de eerste 20 jaar € 2.463.030,- per jaar bedraagt. Voor de tweede periode van 20 jaar zal de erfpachtcanon opnieuw worden berekend
4.2.
De koop-erfpacht transactie zal voor de gemeente budget-neutraal zijn, hetgeen onder andere inhoudt dat de gemeente geen renterisico zal lopen over de door haar af te sluiten lening voor de financiering van de aankoop van de gronden. Als zekerheidsstelling voor de betaling van de erfpachtcanon krijgt de gemeente een pandrecht over de inkomsten van de seizoenskaarten.
5
6
4/10
Arrest van het Gerecht van de Europese Unie van 16 september 2004, zaak T-274/01, Valmont Nederland BV/Commissie, Jur. 2004 blz. II-03145. Zie ook Ministerie van VROM mei 2005 Handreiking Grondtransacties en Staatssteun met achtergrondinformatie over het Europese kader, p. 45. Beschikking C 69/2003 van de Commissie, Jachthavens, PbEG van 22.3.2003 en 29.10.2003. Zie ook Ministerie van VROM mei 2005 Handreiking Grondtransacties en Staatssteun met achtergrondinformatie over het Europese kader, p. 45.
2) De staatssteunrechtelijke beoordeling van de transactie 4.3.
Teneinde tot een marktconforme koop-erfpacht transactie te komen, heeft de gemeente diverse adviezen ingewonnen en is een taxatierapport van de gronden opgemaakt door Troostwijk Taxaties B.V. ("Troostwijk"). Daarnaast heeft Troostwijk de erfpachtcanonberekening voor de komende 20 jaar uitgevoerd.
4.4.
Aangezien de grondprijs en de hoogte van de erfpachtcanon zijn gebaseerd op de taxatie door Troostwijk zullen wij hierna beoordelen of de gehanteerde parameters voor de taxatie voldoen aan de hiervoor in paragrafen 3.6 en 3.7 genoemde voorwaarden voor enerzijds de taxateur en anderzijds de taxatie.
I. Voorwaarden taxateur 4.5.
De taxatie is verricht door een aan Troostwijk verbonden beëdigd makelaar in en Regis7
ter-Taxateur van onroerende zaken, de heer J.G. Haket , in samenwerking met de eveneens aan Troostwijk verbonden heer ir. J. Kleemans ("de taxateur"). 4.6.
De gemeente heeft zich er op basis van overgelegde referenties van verzekerd dat de taxateur beschikt over voldoende relevante ervaring (meer dan 3 jaar).
4.7.
De gemeente heeft ons ervan verzekerd dat de taxateur geen orders met betrekking tot het resultaat van de taxatie van haar of van PSV heeft ontvangen. Voorts heeft de taxateur verklaard niet eerder betrokken te zijn geweest bij de taxatie van de gronden en de hoogte van de canon. Conclusie voorwaarden taxateur
4.8.
In de omstandigheden zoals hiervoor geschetst, zijn wij van mening dat wordt voldaan aan de voorwaarden met betrekking tot de deskundigheid en onafhankelijkheid van de taxateur. II.Voorwaarden taxatie
4.9.
Onderzoek ter plekke: de taxateur heeft in de beide taxatierapporten verklaard een bezichtiging en een inspectie te hebben uitgevoerd.
4.10.
Objectieve en verifieerbare criteria taxatie: volgens de taxatierapporten is de waarde van de gronden berekend aan de hand van de residuele waardemethode, waarbij de taxateur rekening heeft gehouden met de herontwikkelingsmogelijkheid.
7
5/10
Ingeschreven in het register van de Stichting VastgoedCert onder registratienummer BV02.111.2805 (expiratiedatum inschrijving 31 december 2015).
4.11.
Als uitgangspunt voor de bepaling van de waarde van de gronden onder het stadion en de gronden onder het trainingscomplex volgens de residuele waardemethode nemen beide taxatierapporten de inbrengwaarde van de beoogde ontwikkeling. Deze waarde wordt als volgt gedefinieerd: "het bedrag dat een onroerende zaak (grond inclusief bijbehorende gebouwen) in de huidige staat bij onderhandse verkoop redelijkerwijs zal opbrengen bij verkoop aan de meest biedende gegadigde nadat de verkoper de zaak, na de beste voorbereiding en op de voor het soort onroerende zaak meest gebruikelijke wijze, in de markt heeft aangeboden."
4.11.1. Uit de beschikkingenpraktijk van de Europese Commissie en in het bijzonder uit de be8 schikking van 2 augustus 2002 inzake het themapark "Terra Mïtica SA" kan onzes inziens worden afgeleid dat de Europese Commissie de residuele grondwaardeberekeningsmethode in beginsel aanvaard als een berekeningsmethode voor een marktconforme grondprijs.
1) Taxatie gronden onder het stadion 4.12.
Voor de berekening van de inbrengwaarde van de beoogde ontwikkeling, is de waarde van toekomstig vastgoed na realisatie, als uitgangspunt genomen. Deze grondwaarde is bepaald met behulp van een vergelijking met soortgelijke objecten. Hierbij is tevens rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden, omgevingsfactoren, economische vooruitzichten en indeelbaarheid van de grond.
4.13.
Voor de grondwaardebepaling neemt het taxatierapport vergelijkbare ontwikkelingen in de omgeving, waaronder een naastgelegen vastgoedproject, als uitgangspunt. Op basis hiervan is een inschatting gemaakt van totale (potentiële) bebouwbare oppervlakte. Rekening houdend met de huidige marktomstandigheden, de huidige en toekomstige planvoorraad in de regio, de verwachte toekomstige marktomstandigheden en de demografische ontwikkelingen en de potentie van de locatie gaat het taxatierapport uit van 80% van de gangbare Floor Space Index (FSI).
4.14.
9
Voorts houdt het taxatierapport rekening met het feit dat (i) de herontwikkeling naar verwachting op zijn vroegst na 15 jaar zal plaatsvinden; (ii) er onzekerheid bestaat over de toekomstige kosten en opbrengsten en (iii) in de toekomst verdergaande inflatie zal plaatsvinden. Het risico dat de gemeente gelet op deze factoren loopt, is verdisconteerd in onder andere een risico-opslag op de erfpachtcanon.
8 9
Pb EG L 91, 8.4.2003, p. 23, punt 70. De maat die het totale aantal vierkante meters bebouwing, inclusief de verdiepingen, binnen een plangebied vergelijkt met het totale, zowel bebouwde als onbebouwde, oppervlak van datzelfde plangebied.
6/10
4.15.
De inbrengwaarde van de beoogde ontwikkeling is berekend door de waarde na realisatie te verminderen met bijkomende kosten, rente, winst en risico-opslag.
2) Taxatie gronden onder het trainingscomplex, de Herdgang 4.16.
Voor de grondwaardebepaling van de gronden onder het trainingscomplex de Herdgang is rekening gehouden met het feit dat deze in de Ecologische HoofdStructuur (EHS) liggen en de herontwikkelingsmogelijkheden derhalve zeer beperkt zijn.
4.17.
De waarde van de gronden is derhalve bepaald op basis van de referenties en uitgifte10
prijzen voor gronden met een maatschappelijke bestemming. 4.18.
Ook in de erfpachtcanon voor de gronden onder het trainingscomplex zijn de hiervoor in randnummer 4.14 benoemde risico's, verdisconteerd. 3) Vaststelling erfpachtcanon
4.19.
Voor de vaststelling van de erfpachtcanon is de getaxeerde waarde van de gronden onder het stadion, het trainingscomplex en het parkeerterrein als uitgangspunt genomen. De waarde van het parkeerterrein, dat reeds eigendom van de gemeente is, is eveneens bepaald op basis van de inbrengwaarde van de beoogde ontwikkeling.
4.20.
11
Bij de vaststelling van de erfpachtcanon heeft de taxateur de volgende uitgangspunten gehanteerd: a.
Erfpachter en grondeigenaar bevinden zich in een gelijke positie;
b.
Erfpachter betaalt het eigenaarsdeel OZB (WOZ), waterschapslasten en assurantiekosten;
c.
De acceptatie van het terrein vindt plaats in de huidige toestand;
d.
De erfpachtperiode is 40 jaar, met een herziening van de Canon in jaar 21 op basis van een hertaxatie in jaar 20 van de genoemde waarden;
e.
De canon wordt niet geïndexeerd, in jaar 20 wordt de canon opnieuw bepaald voor de volgende 20 jaar;
f.
De canon wordt per jaar vooruit betaald;
g.
De kosten van het vestigen van erfpacht (notaris, overdrachtsbelasting, etc.) zijn voor de erfpachter;
10
11
7/10
Als realistische maatschappelijke doeleinden zijn de volgende drie categorieën als uitgangspunt genomen: (i) sportterrein; (ii) structureel groen (bos) en verkeer en (iii) gebouwen maatschappelijk. De grondwaarde per vierkante meter is hierbij hoger aangezien geen rekening behoeft te worden gehouden met sloopkosten en eventuele renteverliezen als gevolg van de aankoop van de grond.
h.
De erfpacht eindigt 40 jaar na de akte levering erfpacht;
i.
De gemeente heeft een nader te bepalen mogelijkheid tot opzegging van de erfpacht;
j.
De erfpachter heeft géén mogelijkheid tot opzegging van de erfpacht;
k.
Ondererfpacht, bezwaring, verkoop, verhuur, etc. is alleen mogelijk na toestemming van de grondeigenaar;
l.
De risico's verbandhoudend met het feit dat de kosten en opbrengsten in de toekomst zowel hoger als lager kunnen uitvallen – mede als gevolg van de toekomstige inflatie – zijn verdisconteerd in een risico-opslag.
4.21.
Voor de vaststelling van de erfpachtcanon is de uitgifte van de grond in erfpacht vergeleken met een vergelijkbare investering met eenzelfde risicoprofiel. Gekozen is voor een investering van een 10-jaars staatslening voor hetzelfde bedrag als de waarde van de in 12
erfpacht uitgegeven gronden (€ 54.395.000) waaraan een opslag van 1,5% is toegevoegd. 4.22.
Bij het vaststellen van de canon is voorts rekening gehouden met de volgende risicobeperkende effecten: a.
Aan het einde van de 40-jarige canonperiode is volgens de taxateur een waardestijging van de grond te verwachten die ten goede komt aan de gemeente als eigenaar van de gronden;
b.
Bij de vaststelling van de canon is rekening gehouden met een grondwaarde die pas in jaar 21 is gecorrigeerd met 22,5%, waardoor de aanvangscanon hoger is;
c.
Bij de vaststelling van de canon is gerekend met een risico-opslag van 1,5% bovenop de referentie staatsleningen. Ook deze risico-opslag zorgt voor een hogere aanvangscanon.
Conclusie voorwaarden taxatie 4.23.
Op grond van de hiervoor beschreven taxatiemethode en de gehanteerde parameters voor de gronden zijn wij van mening dat is voldaan aan de voorwaarden die op grond van de Mededeling, de beschikkingenpraktijk van de Commissie en de rechtspraak aan taxaties ten behoeve van een marktconforme grondprijsbepaling worden gesteld: a.
12
8/10
de taxateur heeft ter plekke onderzoek verricht;
Zie randnummer 4.19.
b.
de gehanteerde uitgangspunten en parameters voor de residuele waardeberekening van gronden en de inbrengwaarde van de beoogde ontwikkeling en de daarbij uitgewerkte berekening, zijn objectief controleerbaar en verifieerbaar;
c.
de taxatierapporten bevatten onderbouwingen van de conclusies;
d.
met betrekking tot de parameters voor de bepaling van de waarde van de gronden: (i)
voor de bepaling van de grondwaarde is uitgegaan van de residuele waardemethode (zie hiervoor randnummer 4.11) die is toegepast door een onafhankelijk deskundige die voorafgaand aan de transactie een taxatierapport heeft opgemaakt;
(ii)
de grondwaarde is berekend op basis van de inbrengwaarde van de grond bij 'start bouw' (onbebouwde staat) waarbij rekening is gehouden met de kosten van de sloop van de huidige bebouwing en de kosten voor het bouw/woonrijpmaken van de grond;
(iii) de onzekerheid over de toekomstige bestemming van de gronden en de toekomstige wijziging in het bestemmingsplannen zijn in de erfpachtcanon verwerkt; (iv) de waardevermeerderende en waardeverminderende factoren zijn in de berekening van de grondwaarde verwerkt; de zeer beperkte herontwikkelingsmogelijkheid van de gronden voor het trainingscomplex; (v)
de investeringskosten door de gemeente (koop van de gronden) zijn verwerkt in de erfpachtcanon;
(vi) het behoud van het recht van opstal voor PSV en het feit dat de gronden in ieder geval de komende 15 jaar door PSV in gebruik zijn en derhalve niet beschikbaar zullen zijn voor herexploitatie, is niet in de grondwaarde verwerkt; (vii) bij de berekening van de grondprijs is uitgegaan van de waarde van de gronden en is geen rekening gehouden met de transactieprijs die een eventuele marktpartij bij een gedwongen verkoop zou kunnen uitonderhandelen. 4.24.
Wij achten het goed verdedigbaar dat voor de transactieprijs wordt uitgegaan van de herontwikkelingspotentie en dat deze prijs niet wordt vastgesteld op basis van de huidige bestemming (stadion, respectievelijk trainingscomplex). Gezien de ligging van het stadion, komt de inschatting van de herontwikkelingsmogelijkheid (in het bijzonder van de grond onder het stadion) ons realistisch voor.
4.25.
Voorts merken wij op dat het feit dat de gronden niet direct beschikbaar zijn voor herexploitatie (randnummer 4.23.d(vi) hiervoor), is verwerkt in de erfpachtcanon (zie hiervoor randnummer 4.14 en 4.20.l). Wij gaan er van uit dat de erfpachtcanon, zoals hiervoor
9/10
beschreven (randnummers 4.19-4.21 ) marktconform is. Wij achten het derhalve verdedigbaar dat de erfpachtcanon een marktconforme compensatie biedt voor het feit dat de gronden in ieder geval de komende 15 jaar nog door PSV in gebruik zullen zijn. 4.26.
Deze compensatie zou alleen in de situatie van een faillissement van de erfpachter, komen te vervallen. Wij achten het verdedigbaar dat het risico dat de gemeente in een dergelijke situatie loopt, wordt beperkt door enerzijds de verwachte stijging van de grondwaarde (zie ook randnummer 4.22 hiervoor) en anderzijds het feit dat de gronden eerder beschikbaar komen voor herexploitatie.
4.27.
Aangezien wordt uitgegaan van de herontwikkelingspotentie en een erfpachtcanon die een marktconforme compensatie vormt voor het feit dat de gronden voor de komende 15 jaar niet beschikbaar zijn voor herexploitatie, achten wij het voorts goed verdedigbaar dat bij waardebepaling van de gronden niet wordt uitgegaan van de transactieprijs in geval van een gedwongen verkoop (bijvoorbeeld een executoriale veiling).
4.28.
Gelet op het voorgaande, zijn wij van mening dat de taxatie van de grondwaarde en de daarbij gehanteerde methode en parameters geen aanleiding vormen voor de conclusie dat de koop-erfpacht transactie in staatssteun aan PSV resulteert. * * *
10/10
