-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6976/10-2015 o ceně nemovitosti – stavební parcely čk. 5130 se stavbou rodinného domu čp. 415, pp. čk. 459/16, včetně součástí a příslušenství, zapsané v LV č. 5304 v k.ú. Trutnov, obec Trutnov, okres Trutnov
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 06.01.2015 pod čj. 158 EX 971/14-27
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
15 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
V Trutnově dne 09.02.2015
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) projektová dokumentace předložena povinným g) kolaudační rozhodnutí h) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku okresu Trutnov + realitní servery
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den 26.01.2015 na základě rozhodnutí exekutora provedeno ocenění pouze čp. 415 v k.ú. Trutnov. Dostavil se povinný p. Šafařík Martin a předložil veškeré požadované doklady.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 26.01.2015, rovněž pořízena fotodokumentace.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 5304, katastrální území Trutnov, obec Trutnov, okres Trutnov, pod čp. 415. Vlastník: individuální vlastnictví Šafařík Martin, narozen 31.05.1975 bytem Trutnov, Habrová 415
-3-
Objekt rodinného domu vybudován na stp. čk. 5130, dále k ní náleží pp. čk. 459/16 na níž jsou vytvořeny další součásti a příslušenství, spolu vytváří jeden funkční celek.
2. Projektová dokumentace ověřena stavebním úřadem v Trutnově, stavební povolení vydáno v roce 1996 pod čj. 7713/2437/96/Me, kolaudační rozhodnutí vydáno dne 12.01.2000pod čj. Výst. 1365/4661/99/Me, s nabytím právní moci dne 15.01.2000, tudíž stáří 15 let. Stavba obsahuje dvě bytové jednotky, byt 1+5 s příslušenstvím a garsoniéru s příslušenstvím, vestavěnou garáž, mimo objekt venkovní bazén. Po koupi nemovitosti současným vlastníkem byly realizovány postupně v letech 2007-10 stavební úpravy spočívající v dokončení fasády, plynového vytápění, pořízení klimatizace, dovybavena kuchyň, modernizace koupelny, doplnění rozvodů slaboproudu (zabezpečovací zařízení, telefon). Dle sdělení vlastníka byly v roce 2013 doplněny úpravy o modernizaci další koupelny, garážová vrata opatřena el. pohonem, dovybavení střechy o panely a kabely. Vlivem výše uvedených investic došlo k nadstandardnímu dovybavení objektu. Na pp. čk. 459/16 byly vytvořeny jednak venkovní úpravy spočívající v obnově kamenné dlažby včetně rozšíření plochy, hřiště včetně oplocení a nárazové stěny, vnitřní ploty, a dále vybudování stavby „kůlny s krytým stáním pro auto“, vydán Územní souhlas stavebním úřadem v Trutnově dne 17.02.2009 pod čj. 2008/15077/V/CHRM-3541 + kotec pro psa. Dále se na pozemku nalézají okrasné porosty ve stáří 5-15 let, různých druhů, dostatečně ošetřovány, pro tento důvod ocenění nepokládám jejich ocenění za potřebné.
3. Výčet oceňovaných nemovitostí:
a) b) c) d)
Rodinný dům čp. 415 na stp. čk. 5130 Kůlna se státním pro auto na pp. čk. 459/16 Součásti a příslušenství Stavební pozemky – stp. čk. 5130, pp. čk. 459/16
-4-
4. Popis: Nemovitost je situována v okrajové části města Trutnova, s počtem obyvatel 30 860, její části Nové Dvory (část Dolní Předměstí), od historického centra města vzdálena 1.60 km, od autobusové zastávky přibližně 1 km. Přístupna po zpevněné veřejné komunikaci, v území plně zainvestovaném (veřejný vodovod, veřejná kanalizace, plyn, el. síť), v souladu s územním plánem města. Vybudována na téměř rovinatém pozemku, pozemky spolu oploceny, navíc vlastní vrtaná studna s pitnou vodou. Východně od hranice pozemku navazuje lesní pozemek, jde o velmi klidnou polohu, přístup z Habrovy ulice.
a)
Rodinný dům čp. 415
Jde o volně stojící budovu, nepodsklepenou, přízemní, s využitým podkrovím, o půdorysném tvaru písmene H. Zastřešení sedlovou střechou o nestejné výšce hřebene. Obsahuje celkem dvě bytové jednotky, z toho 1+5 s úplným sociálním zařízením a garsoniéru, vestavěnou garáž, vířivku. Oba byty mají společný vstup, zádveří, vytápění, měření energií, v současné době je celý objekt užíván pouze rodinou vlastníka. Ve druhém podlaží je točitým schodištěm přístupna věžička, přístupna z galerie. Dispoziční řešení: 1.NP – zádveří 5.30 m2, hala 17.30 m2, předsíň 2.40 m2, WC 1.50 m2, koupelna 4.50 m2, pracovna 17.30 m2, pokoj 14.60 m2, šatna 4.40 m2, koupelna 5.30 m2, předsíň 6.10 m2, dětský pokoj 14.60 m2, pokoj 39.60 m2, jídelna 21.30 m2, kuchyň 8.70 m2, sklad 3.00 m2, sklad 4.10 m2, kotelna s prádelnou 8.30 m2, garáž 23.50 m2, vířivka 8.60 m2 Podkroví – galerie 7.30 m2, ložnice 21.80 m2, šatna 3.20 m2, koupelna s WC 9.00 m2, věžička 3.00 m2 Celková podlahová plocha bytová činí 254.70 m2, z toho obytná plocha činí 137.90 m2. Konstrukční řešení: Jde o atypický objekt, velmi dobře architektonicky řešený, založen na betonových základech s hydroizolací, svislé zdivo cihelné s tepelnou izolací, stropy z I nosičů a vložek, střecha sedlová s valbou, rizolety, krytina bonský šindel, klempířské prvky s nadstandardní úpravou, tepelné panely a kabely. Fasáda štuková doplněna pískovcovými obklady, věžička osazena na ocelové rouře, dřevěné konstrukce s palubkovým povrchem. Podlahy keramické, plovoucí, kamenné, okna euro dřevěná, dveře nadstandardní do obložek. Sociální zařízení z nadstandardních materiálů a zařizovacích předmětů, masážní vana a sprcha. Schody dřevěné truhlářské, točité, nadstandardní do věžičky. Kuchyň vybavena nadstandardními předměty, sporák kombinovaný, zdroj TÚV kombinovaný boiler centrální, vytápění ústřední, teplovodní, kombinovaný s podlahovým, plynový kotel, dále krbová kamna s vložkou. Celkem 3x koupelna s WC, relaxační vířivka.
-5-
Technický stav: Celkový technický stav velmi dobrý, při prohlídce nebyly zjištěny žádné závady. Jde o nadstandardně vybavený objekt, s maximálním možným komfortem pro uživatele. Negativním faktorem je dle mého názoru vyšší energetické náročnosti s přihlédnutím k počtu spotřebičů, nebyly mi doloženy v tomto kroku podklady.
Výměry: Zastavěná plocha: 16,00x4,80+18,60x4,80+7,40x9,50+4,80x1,80+3,40x2,10 = 252,16 m2 Pozn.: Rozdíl ve vyšší výměře zastavěné plochy je zapřičiněn vyšší zastavěnou plochou „vířivky“ oproti projektu. Obestavěný prostor: 76,80x2,70+76,80x3,00/2,00+89,28x2,70+89,28x2,10/2,00+70,30x7,10+8,64x2,80+7,14x3,80+ +92,50 = 1 261,91 m3
b)
Kůlna se stáním pro automobil na pp. čk. 459/16
Stavba volně stojící, není zakreslena v operátu evidence nemovitostí. Jde o přízemní stavbu obdélníkového půdorysu, dřevěná konstrukce ukotvena do betonových patek ocelovými prvky, s pultovou střechou, krytina ze šindele, jednoduché obití, bez vybavení, k ní navazuje otevřený přístřešek zakrytý rovněž pultovou střechou. Stavba provedena na základě „Územního souhlasu“ ze dne 17.2.2009 pod čj. 2008/15077/V/CHRM-3541, tudíž stáří 6 let. Celkový technický stav dobrý, bez závad.
Výměry: Zastavěná plocha:
31 m2
Obestavěný prostor: 102 m3
-6-
c)
Součásti a příslušenství
1) Vrtaná studna na pp. čk. 459/16 o hloubce 30 m, průměr 150 m/m, opatřena čerpacím zařízením, sloužící i za zdroj pitné vody (dle sdělení uživatelů), stavba povolena Okresním úřadem Trutnov čj. 896/91, povolení k provozu vydáno referátem životního prostředí 19.11.1999 pod čj. 3463/99. 2) Venkovní bazén nezakrytý, celobetonový, dodávka včetně vnitřní foliové vložky a kompletní chemickou čistírnou vody. Výměry 7,50x3,50x1,90 = 50 m3, stáří 15 let, udržován. 3) Hřiště včetně nárazové stěny, nebyly předloženy projektové podklady, plocha o výměře 180 m2 zpevněna včetně drenážních vrstev a povrchové úpravy, s nárazovou stěnou z ocelové konstrukce při severní straně pozemku, stáří údajně 6 let. 4) vodovodní přípojka, měří přibližně 9 m, stáří 15let kanalizační přípojka, měří 10 m, stáří 15 let uliční plot, v délce 16 m, podezdívka pískovcová, sloupky včetně hlav, ručně kovové ocelové profily mezi sloupky, stáří 15 let další plot ostatních stran, bez podezdívky, z ocelových sloupků a drátěného pletiva, výška 160 cm, délka 145 m ocelová vjezdová vrata, s el. pohonem, kovářského provedení, stáří 15 let ocelová vrátka, kovářského provedení, 2 ks zpevněné plochy z pískovcových tesaných kamenů, v pískov. loži s mezerami, celková výměra 130 m2, stáří udávané 8 let odvodňovací kanalizace při okraji pozemku pro odvod srážkových vod, z roku 2002 zahradní osvětlení, spočívající v osvětlovacích tělesech, zemních kabelů, ochranné pojistné soustavy, stáří 15 let, postupně obnovena, měří přibližně 90 m kotec pro psa s dřevěnou stavbou kolny
d)
Pozemky
Vytvářejí spolu jeden funkční celek, přístupny z Habrovy ulice, v plně zainvestovaném území, téměř rovinaté. V operátu evidence nemovitostí dosud uveden nesprávný (původní) druh pozemku, oceňuji dle skutečného využití. č.parcely stp. čk. 5130 pp. čk. 459/16 celkem
Výměra v m2 246 1 317 1 563
-7-
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení.
Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2014. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Trutnov s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
-8-
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
KSD
Rodinný dům čp. 415 462111 Kůlna se stáním 462119
ZC Kč/ m3
5 780 1 890
KTP
KV
1,08 1,31 1,00 1,10
Výchozí cena Kč/m3
KI
1,41 1,10
8 150 2 079
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Rodinný dům čp. 415 Kůlna se stáním
Obestavěný prostor
Výchozí cena Kč/m3
Reprodukční Cena v Kč
% opotř.
Časová cena v Kč
1 262
8 150
10 285 300
15
8 742 505
102
2 079
212 058
12
186 611
SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ Sestávají jednak ze staveb, které jsou posuzovány jednotlivě a dále ze součástí hlavní stavby, posuzovány kompletně podílem z ceny hlavní stavby.
-9-
Vrtaná studna o hloubce 30 m, s čerpacím zařízením Cena (140 000 x 1,40) x 0,80 = 156 800,- Kč Venkovní bazén betonový, včetně technologického zařízení a příslušenství Cena (175 000 x 1,30) x 0,70 = 159 250,- Kč Hřiště včetně nárazové stěny Cena (470 000 x 1,05) x 0,88 = 434 280,- Kč Další součásti a příslušenství se ocení přiměřeně k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 3.20 % z časové ceny. 8 742 505 x 0,032 = 279 760,- Kč Součásti a příslušenství celkem 1 030 090,- Kč
POZEMKY Obvyklá cena stavebních pozemků v této lokalitě města činí dle databáze vlastní a skupiny odhadců majetku v průměru 880,- Kč/m2.
Výpočet: 1 563 m2 x 880,- Kč/m2 = 1 375 440,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 5304 v k.ú. Trutnov činí zaokrouhleně 11 334 650,- Kč.
-10-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. V lokalitě města Trutnova a obdobných okolních lokalitách se v posledních 2 letech zobchodovaly pouze tři nemovitosti srovnatelných parametrů, kde přepočtená cena za 1 m2 podlahové plochy činila 34 350,- Kč. Jednalo se ale o podstatně menší nemovitosti, nevhodné pro porovnání, situované v komerčně zajímavé lokalitě pro pronájem. V současné době se nachází v realitních serverech následující nemovitosti obdobných parametrů, z nichž jsou patrny požadované ceny za 1 m2 podlahové plochy.
Lokalita Trutnov, Fritzova ul. Trutnov, Na Terase Strážné
Výměra v m2 179 300 700
Cena 7 000 000 6 990 000 11 200 000
Porovnatelná cena 39 106 23 300 16 000
Srovnatelná cena přepočtená na 1 m2 podlahové plochy činí 26 135,- Kč. V cenách obsaženy přiměřené příslušenství.
Výpočet: 255 m2 x 26 135,- Kč/m2 = 6 664 425,- Kč Přípočet vedlejší stavby
186 611,- Kč
Nadstandardní příslušenství
750 330,- Kč (studna, bazén, hřiště)
Přípočet pozemků
1 375 440,- Kč
Celkem
8 976 806,- Kč
-11-
Pozn.: V realitních serverech S-reality je oceňovaná nemovitost uvedena, nabízena realitní kanceláří RBD reality Trutnov za cenu 19 950 000,- Kč. Tutno nabídku nelze posuzovat pro tento případ ocenění, neboť obsahem je i vnitřní vybavení interiéru a technologie, dále v expozici jsou asi omylem uvedeny chybné údaje užitné a podlahové plochy v budově. Celková cena je nereálná v současné době.
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 5304 v k.ú. Trutnov činí zaokrouhleně 8 976 800,- Kč.
Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je v lokalitě převis nabídek nad poptávkou (která je po cenově vyšších nemovitostech minimální), navržena obvyklá cena ve výši porovnávací hodnoty, snížena prodejním koeficientem 0.95.
Výpočet: 8 976 800 x 0,95 = 8 527 960,- Kč
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 5304 v k.ú. Trutnov činí zaokrouhleně 8 530 000,- Kč.
Slovy: Osmmiliónůpětsettřicettisíckorunčeských
-12-
Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 09.02.2015
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6976/10-2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 09.02.2015
-13-
-14-
-15-
