SEARCH KNOWLEDGE
Duurzaam herbestemmen kàn
De Gieterij
Duurzaam herbestemmen kàn
SEARCH KNOWLEDGE
Copyright © 2011 Search Knowledge BV, Heeswijk All rights reserved. No part of this book may be reproduced or transmitted in any form or by any other means, electronical or mechanical, including photocopying, recording or by any other information storage and retrieval system, without permission from the publishers. Uitgever: Search Knowledge Teksten: Hans Kops, Leiden Projectbeschrijvingen: Helen Stenfert Kroese, Asperen Projectcoördinatie: de Connecting Link, Amsterdam Visueel concept en vormgeving: Sok visueel management, Amsterdam Fotografie: Boudewijn Bollmann: Klokgebouw evenementenhal, ROC van Twente: De Gieterij, Huib van Wersch: Anne-Marie Rakhorst, Agnes Booijink: De Gieterij, Bert Nienhuis: Liesbeth van der Pol, Andrew Kerr: Matthijs Bierman, Syntrus Achmea: Henk Jagersma, Huib van Wersch: Michel Baars, Kees Hummel: Willem Vermeend, Marcel Krijger: Peter Keur, Martijn Koch: Desque Klokgebouw, Jeroen Musch: Kantoorgebouw Search Heeswijk Lithografie: Colorset, Amsterdam Druk: Wilco, Amersfoort Papier binnenwerk: 150 grams Lessebo design PEFC-gecertificeerd Foto omslag: centrale hal van het HAKA-gebouw in Rotterdam is ontworpen door Doepel Strijkers Architects. Het voormalige hoofdkantoor van de coöperatieve groothandelsvereniging 'De Handelskamer' heeft een nieuwe bestemming gevonden als innoverende vrijplaats, om te experimenteren, kennis uit te wisselen, elkaar te ontmoeten en te inspireren. (foto Ralf Kämena) www.searchbv.nl; www.duurzaamheid-search.nl ISBN/EAN: 978-94-90398-04-0 NUR: 130 Uitgave voorjaar 2011
‘Duurzaam herbestemmen maakt Nederland mooier, leefbaarder en uitdagender’
Inleiding Anne-Marie Rakhorst De gouden kans van duurzaam herbestemmen
10
Over bouwen in de stad, revitaliseren, waardeontwikkeling, samenhangende aanpak, integrale visie en meer regie Anne-Marie Rakhorst interviewt: Liesbeth van der Pol, Rijksbouwmeester 22 Matthijs Bierman, Triodos Bank 26 Henk Jagersma, Syntrus Achmea 30 Michel Baars, Search Ingenieursbureau 34 Willem Vermeend, oud-politicus 38 Peter Keur, FGH Bank 42 Een selectie sprekende herbestemmingsprojecten The Bank, Amsterdam Haka-gebouw, Rotterdam Central Post, Rotterdam New Babylon, Den Haag Atlas ArenA, Amsterdam
50 52 54 56 58
Duurzame digitale ambitie
61
De gouden kans van duurzaam herbestemmen
Nederland wordt mooier en leefbaarder
› 11
Ga eens met me mee op een imaginaire wandeling langs de noordoever van het Amsterdamse IJ. Waar eens kaalslag en verloedering dreigden, daar staat nu het Kraanspoor. Een prachtig vormgegeven, transparant gebouw op de fundamenten van wat ooit een platform was voor het afbouwen van schepen. Het oude, 270 meter lange Kraanspoor is met deze ontwikkeling duurzaam getransformeerd in een kantoorgebouw, en geldt mede daardoor als een van de meest begeerlijke werkplekken van de hoofdstad. Kijk vooral ook eens naar wat deze duurzame ontwikkeling voor de directe omgeving betekent. Steeds meer creatieve ondernemingen en mediabedrijven voelen zich aangetrokken door de nieuwe uitstraling van dit zo lang verwaarloosde stukje Amsterdam. En dat alles omdat ooit op een regenachtige dag, nu zo’n tien jaar geleden, architect Trude Hooykaas langs fietste en de potentie van het geheel zag. Ze stak haar nek uit en koos voor duurzaam herbestemmen van dit betonnen platform op een prachtige zichtlocatie.
fundamentele veranderingen Ook op andere locaties, zoals bijvoorbeeld Stadshavens Rotterdam met het Haka-gebouw als icoon van duurzaamheid, wordt hard gewerkt aan het aantrekkelijk houden van de bestaande woon- en werkgebieden. Overheid en markt zien voldoende kansen en mogelijkheden om juist daar het voorzieningenniveau te versterken, gebieden en gebouwen een nieuwe toekomst te geven. Een visie die navolging verdient. In veel te veel gemeenten in Nederland is het ruimtelijke ordeningsbeleid nog steeds gericht op groei en het uitgeven van gronden aan de randen van de stad. Vaak tegen beter weten in en uitsluitend gebaseerd op het verkrijgen van een (fictieve) opbrengstpost in de begroting. De opgave vraagt om fundamentele veranderingen, niet alleen op het gebied van ruimtelijke ordening. Ook het financiële model achter de begrotingen van lokale overheden moet anders,
'Deze opgave vraagt om fundamentele veranderingen, niet alleen op het gebied van ruimtelijke ordening'
12
evenals de samenwerking tussen overheid en marktpartijen. De kansen die daarmee worden gecreëerd, maken het de inspanning om deze verandering in te zetten meer dan waard.
nieuw leven Door het duurzaam hergebruiken van de bestaande voorraad, boeken we meervoudige winst. Het is goed voor ons milieu en onze leef- en werkomgeving. Leegstaande gebouwen, verloederde wijken en bedrijventerreinen krijgen een nieuw en beter leven. ‘Consistentie’ is het sleutelwoord in dit veranderingsproces. De noodzakelijke veranderingen vragen om een proces dat langer duurt dan een enkele kabinetsperiode. Er zullen besluiten moeten worden genomen die niet altijd gebaseerd zijn op een volledige consensus of wat de ‘gevestigde orde’ wenst.
'Dit is hét moment om het duurzaam herbestemmen van bestaande gebouwen met de hoogste prioriteit aan te pakken'
Zo'n visionaire, duurzame transformatie vraagt om innovatie, onvoorwaardelijk delen van kennis, en een heel duidelijke en helder te communiceren ‘waarom’-definitie. Waar het in feite om gaat is het voorkomen van snel optredende schaarste en de economische risico’s die verbonden zijn aan het verder oplopen van de leegstand, de afhankelijkheid van fossiele brandstoffen en het hoger worden van de kostprijs van grondstoffen.
prioriteit De stelling is dat we genoeg gebouwen hebben om iedereen tot 2025 een dak boven het hoofd en een werkplek te geven. En als we het hergebruik goed aanpakken, is er ook ruim genoeg voor de generaties daarna. Zeker als je meerekent dat de vraag naar bebouwde vierkante meters door het vergrijzingseffect (waardoor de beroepsbevolking afneemt), het Nieuwe Werken (de toekomstige werknemer heeft gemiddeld maar de helft van het aantal vierkante kantoormeters van nu nodig) en de veranderende samenstelling van onze huishoudens (naar 1,7 mensen per adres) zal afnemen.
13
Het is ook de hoogste tijd. Er staan bijna 8 miljoen vierkante meters kantoorruimte leeg. Op 6 procent van de winkelpanden hangt een biljet 'te koop' of 'te huur'. Dit is dus een goed moment om het duurzaam herbestemmen van bestaande gebouwen grootschalig en met de hoogste prioriteit aan te pakken.
voordelen Laten we nog eens inzoomen op de voordelen van duurzaam herbestemmen. De milieuwinst spreekt voor zich. Door bestaande gebouwen te verduurzamen en te laten voeden door herwinbare energiebronnen, wordt de productie van schadelijke stoffen gereduceerd en het gebruik van grondstoffen geminimaliseerd. De uitstoot van CO2 zal volgens de schattingen met 8 tot 10 procent worden verminderd. Let wel: dit is meer dan de helft van de doelstelling van het huidige kabinet voor 2020. Door hergebruik is er minder productie van grondstoffen nodig, en zal er geen grond meer worden onttrokken aan onze schaarse groene gebieden. En dan zijn er ook nog praktische milieuargumenten: als we blijven volharden in (duurzame) nieuwbouw, is niet alleen de milieulast veel groter, maar duurt het bij het huidige lage bouwtempo ook nog eens honderden jaren voordat heel bebouwd Nederland voldoet aan de minimale eisen voor energiezuinigheid. En zoveel tijd hebben we niet.
grote steden Duurzaam herbestemmen is ook goed voor onze economie. De groei zal de komende jaren vooral van de grote steden moeten komen. Mensen willen weer wonen en werken in een stadsomgeving die hen uitdaagt en inspireert en die past bij de bewuste(re) wijze waarop ze in het leven staan. Het creëren van woon- en werkomgevingen staat daarom hoog op de agenda van de bedrijven die inzien dat de beroepsbevolking gaat krimpen in de komende decennia. Door de levensduur van kantoren, woningen en winkelpanden in de steden te verlengen en ze duurzaam te maken, investeren we dus ook in de
'Ook de omgeving van duurzaam herbestemde panden krijgt een geweldige impuls'
14
toekomst van de Randstad en van andere stadsregio’s. Dit is bovendien een kans voor de bouwsector om op eigen kracht uit de crisis te komen. De groeimarkt van duurzaam hergebruik wordt op een extra omzet van minimaal 10 miljard geschat. En het schept exportkansen. De methodes en technieken die worden ontwikkeld voor het dichtgebouwde Nederland, zullen ergens anders net zo succesvol en doelmatig zijn. Als we van Nederland een proeftuin voor duurzaam hergebruik maken, verdienen we dat dus dubbel en dwars terug.
positieve impuls Maar minstens zo belangrijk is dat ons land er mooier, leefbaarder, gezonder en uitdagender door wordt. We verlengen de geschiedenis van vaak mooie industriële en monumentale gebouwen, en de omgeving van duurzaam herbestemde panden krijgt er een geweldig positieve impuls door. Zoals het voorbeeld van het duurzaam gerenoveerde Kraanspoor bewijst. Ik heb dit boek geschreven om mijn passie over de mogelijkheden en kansen van duurzaam herbestemmen met u te delen. Ik heb sprekende voorbeelden verzameld, en ik laat mensen aan het woord met ideeën waar we iets aan hebben en die ons verder helpen. Ik hoop dat het resultaat ook u ervan zal overtuigen dat duurzaam herbestemmen echt kàn – en moet. Anne-Marie Rakhorst en meer dan 200 enthousiaste en betrokken medewerkers van Search Ingenieursbureau Search Laboratorium Search Opleidingen Search Consultancy Search Knowledge
15
MIJN VERLANGLIJST Om de kansen die duurzaam herbestemmen ons biedt te benutten is het delen en echt omarmen van de visie natuurlijk het meest belangrijk. Het uitwerken en inzetten van veranderingen volgt daarna. Omdat ik ervaar dat zo'n ingrijpend proces vaak gepaard gaat met het afwegen van de consequenties die een visie kan hebben, heb ik alvast met de hulp van de geïnterviewden in dit boek een doorkijkje gemaakt. Niet met het doel om volledig te zijn, want de echte uitwerking gaat om samenwerking. Maar wel om te laten zien dat er ook op korte termijn mogelijkheden zijn om invulling te geven aan de visie van duurzame transformatie en herbestemming. Er zullen procedures moeten worden versneld. Financieringsdrempels verlaagd, en wetten en regels worden aangepast. Want het is belangrijk om een einde te maken aan het bevoordelen van nieuwbouw boven het hergebruiken van de bestaande voorraad. Mijn eerste ‘verlanglijstje’ ziet er dan als volgt uit: 1. Hef belasting op de uitgifte van nieuwe bouwgrond door gemeenten en gebruik de opbrengsten voor het opzetten van een duurzaam transformatiefonds. Met het transformatiefonds kunnen de nu nog (te) hoge drempelinvesteringen in het duurzaam herbestemmen van bestaande panden voor een deel worden gecompenseerd. Bijvoorbeeld door het verstrekken van uitgestelde leningen en stimuleringsbijdragen. Dat trekt veel van de nu nog terughoudende financiers en projectontwikkelaars over de streep. 2. Voer een waarderingssysteem in voor de openbare ruimte. Naar het voorbeeld van het woningwaarderingssysteem in de huursector. Een gemeente krijgt punten voor investeringen in lokaal duurzaam hergebruik, het energieverbruik van woningen en gebouwen en bijvoorbeeld voor de uitwisseling van energiestromen. De score bepaalt mede de hoogte van rijksbijdragen aan lokale gebiedsontwikkeling. Ook kan het Rijk lagere overheden zo dwingen tot een schaalsprong. 3. 2015: nieuwbouw en grootschalige renovatie van bestaande panden moeten klimaatneutraal zijn.
16
4. Kondig een bouwstop af voor nieuwbouw op locaties buiten de stedelijke kerngebieden. Er moet een einde worden gemaakt aan de onterechte bevoordeling van nieuwbouw boven het duurzaam herbestemmen van bestaande gebouwen. Het moet voor gemeenten onaantrekkelijk worden om nog langer bouwgrond uit te geven voor nieuwbouw. 5. Maak investeren in duurzaam herbestemmen fiscaal aantrekkelijker. Nu moet de eigenaar van een gebouw die daar een andere functie aan geeft een zogenoemde ‘integratieheffing’ betalen. Die heffing moet komen te vervallen. Voer daarnaast een extra aftrek in voor investeringen in het verduurzamen van bestaande gebouwen (niet alleen kantoren, maar ook winkels en woningen). 6. Maak een onderscheid in de normering voor nieuwbouw en oudbouw. Veel herbestemmingsinitiatieven in de bestaande bouw worden gefrustreerd doordat voldaan moet worden aan de bouwen isolatienormen en energie-eisen die voor nieuwbouwprojecten zijn opgesteld. Vaak zijn deze niet realiseerbaar. Ze zorgen voor het opdrijven van de kostprijs van (duurzaam) herbestemmen. Voer bouwnormen in voor bestaande bouw. Geef eigenaren meer ruimte om het uiteindelijke duurzame doel in stappen te bereiken. 7. Maak in bestaande bestemmingsplannen ruimte voor het transformeren van gebouwen naar andere functies. Veel bestemmingsplannen schrijven dwingend voor dat oude kantoorgebouwen niet als woningen mogen worden verhuurd of dat maar een beperkt aantal bezoekers in een gebouw mag worden toegelaten. Zulke beperkingen moeten uit bestemmingsplannen worden verwijderd of ruimer worden geformuleerd. 8. Neem de salderingsregel voor fijnstof op de schop. In het kader van de bestaande regeling is het nu nog te aantrekkelijk voor gemeenten met een fijnstofprobleem om kantoorfuncties vanuit het centrum te verplaatsen naar nieuwbouw in het buitengebied. 9. De overheid huurt alleen nog duurzaam herbestemde kantoorgebouwen. Omdat alle overheden samen een derde van de totale kantoorruimte afhuren, gaat van zo’n voorbeeld een krachtige stimulans uit.
17
ROC van Twente, De Gieterij. De voormalige machinefabriek van Stork in Hengelo is herbestemd tot een schoolgebouw.
Over bouwen in de stad, revitaliseren, waardeontwikkeling, samenhangende aanpak, integrale visie en meer regie Anne-Marie Rakhorst interviewt: Liesbeth van der Pol, Matthijs Bierman, Henk Jagersma, Michel Baars, Willem Vermeend en Peter Keur
Liesbeth van der Pol 'Slimmer en dichter bouwen’
Liesbeth van der Pol komt de eer toe dat zij als eerste Rijksbouwmeester hardop durfde te zeggen dat herbestemmen en bouwen in de stad meer prioriteit moet krijgen. Ze vindt dat het afgelopen moet zijn met de praktijk dat grootschalige nieuwbouwprojecten vooral in plattelandsgemeenten worden neergezet.
22
›
Zoals ze in een van haar beleidsnota’s schreef: ‘We hebben genoeg woon- en werkruimte om in de behoefte voor de eerstvolgende 15 jaar te voorzien. Kleinschalige ingrepen hebben de toekomst. En het zoeken naar passende herbestemming in de bestaande voorraad moet meer aandacht krijgen.’ Waarom vind je dat? ‘Het evenwicht tussen vraag en aanbod op de vastgoedmarkt is zoek. Er is te lang op groei en voor een te eenzijdige bestemming gebouwd. Nu moeten alle partijen in de bouwketen op zoek naar andere oplossingen.’ Waaraan zie je dat de omslag een feit is? ‘Kijk om je heen. Overal zie je nu interessante herbestemmingtrajecten ontstaan. Er komt steeds meer geld voor vrij, en architecten, projectontwikkelaars en ook bouwers (zij het nog voorzichtig) beginnen zich hierin te specialiseren. Bovendien zijn er nu ook aantrekkelijke voorbeeldprojecten. Ik kan met enige trots zeggen dat wij zelf ook actief bij enkele succesvoorbeelden betrokken zijn. Zo hebben we meegetekend aan het herbestemmen van De Gieterij, een voormalige hal van een oude machinefabriek in Hengelo tot schoolgebouw.’
andere manier van denken Duurzaam herbestemmen vraagt om een andere manier van denken, heb je gezegd. ‘Het begint met het inzicht dat verstedelijking hoort bij ons land, en dat juist de scherpe contrasten met de landelijke omgeving bijdragen aan de schoonheid ervan. Maar bouwen in en om de stad vraagt wel een andere aanpak. We moeten slimmer en dichter bouwen en we moeten alle kansen op herbestemmen benutten. Daarbij moeten we plannen maken die aansluiten bij bestaande karakteristieken van wat er al staat en ligt. Dat is moeilijker dan een nieuwbouwproject neerzetten op het platteland.’ Dat vraagt ook om een andere mentaliteit bij lokale bestuurders. ‘Mee eens. We moeten af van de nu nog te rigide denkkaders. Een voorbeeld: nu mag je vaak geen dubbelglas plaatsen in een monument, omdat het de identiteit van het gebouw zou aanpassen. Zo’n redenering ontkent dat ook een monument mag mee veranderen in de tijd.’ Als grootste huurder van vastgoed in Nederland zou de overheid een voorbeeld kunnen stellen: voortaan betrekken we alleen nog
24
duurzaam herbestemde kantoorpanden. ‘Daar gaan wij niet over, die beslissing ligt bij de Rijksgebouwendienst. Maar als het ons gevraagd wordt, zullen we in daarvoor geschikte situaties zeker adviseren. Vooral omdat de maatschappelijke en economische kosten per saldo lager zijn.’ Zeker bij herbestemmen in een stedelijke omgeving is de balans namelijk positiever dan vaak wordt gedacht en voorgerekend. Wanneer een vergelijking wordt gemaakt tussen de kostprijs van nieuwbouw en die van het herbestemmen van bestaande bouw, valt deze meestal ongunstig uit voor de laatste, omdat de aanloopkosten hoger zijn en (ver)bouwen in de stad nu eenmaal door de complexiteit duurder is. Maar bij zo’n vergelijking worden veel niet tastbare voordelen vergeten.’
impuls ‘Als je in de stad bouwt hoef je meestal geen nieuwe wegen aan te leggen of voor openbaar vervoer te zorgen. Ook zie je dat een geslaagd renovatieproject een oude wijk of bedrijventerrein een geweldige impuls geeft: het trekt mensen aan, er ontstaan nieuwe winkels en bedrijfjes omheen, de veiligheid gaat omhoog, en meestal ook de opbrengsten van omliggende huizen en gebouwen. Ook wordt de druk op de infrastructuur verminderd als werk en wonen weer dichter bij elkaar worden gebracht. Als je zulke zaken wel meeneemt komt de rekensom heel anders uit. Meer schoonheid krijg je er dan haast gratis bij.’ Je vindt dat herbestemmen Nederland ook mooier maakt. ‘Ja, dat is een vaak vergeten voordeel. Door nieuwe functies aan landschappen en gebouwen te geven wordt de verrommeling van onze leefomgeving teruggedrongen, en krijgen verloederde stadswijken en bedrijventerrein weer dynamiek. Het gerenoveerde gebouw zelf begint aan een vitaal tweede leven met de kwaliteit en aantrekkingskracht die daarbij hoort. Ook zie je dat alle betrokkenen voortaan ook meer begaan zijn bij het verdere behoud van het gebouw en de locatie.’
'Bij herbestemmen in een stedelijke omgeving is de balans positiever dan vaak wordt gedacht'
25
Matthijs Bierman ‘Ook belevingswaarde moet aantrekkelijk zijn'
De duurzaamheid van de toekomstige gebruiker is een belangrijke succesfactor bij duurzame herontwikkelplannen, vindt Matthijs Bierman, directeur van Triodos Bank. Hoe ziet men de toekomst van het gebouw, en welke rol wil men daar zelf in spelen? Wat wil de eindgebruiker hiervoor nu echt betalen, en wat verwacht hij of zij ervoor terug? Ook niet onbelangrijk: wat voor gebouw laat men eigenlijk na, en is dat nog wel geschikt voor hergebruik?
27
›
De aandacht voor de eindgebruiker en zijn of haar betrokkenheid bij het duurzame eindresultaat, geeft hij als een verklaring voor de opmerkelijke successcore van Triodos op het gebied van duurzaam hergebruik van bestaande bouw. Gelukkig stelt Bierman vast dat de emancipatie van de gebruiker aanstaande is. ‘In de tijd dat de aandacht vooral naar profit uitging, werd de partij die de belangrijkste garantie is voor een duurzaam gebruik van het gerevitaliseerde object niet gehoord. Maar nu veel partijen met leegstand zitten of op een andere manier hun verlies hebben moeten nemen, zie je een omslag. Er wordt meer rekening gehouden met de duurzaamheideisen van de gebruiker en met hoe deze het pand straks zal bewonen of als werkplek zal gebruiken. Gebruikers zijn zich er doorgaans veel beter van bewust dat duurzaam bestemmen noodzakelijk is. Ze willen liever wonen of werken in een gebouw dat voldoet aan de hoogste normen op het gebied van energieverbruik en hergebruik van materialen en grondstoffen.’
voorbeeldfunctie Triodos Bank heeft een voorbeeldfunctie als het gaat om maatschappelijk verantwoord bankieren. De volgens de Financial Times meest duurzame bank ter wereld (2009) heeft van zijn snel groeiende groep spaarders en beleggers de opdracht meegekregen ‘om de verbetering van onze levenskwaliteit te financieren en verbindingen te leggen met en tussen initiatieven die dat doel nastreven.’ Mede daarom krijgt het duurzaam herbestemmen van bestaande gebouwen voorrang bij de bank. Triodos hanteert daarbij een bijzonder waarderingsmodel. ‘Onze "Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed" meet de scores op de vier P’s. Natuurlijk people, planet en profit, maar ook wordt gekeken naar hoe de belevingswaarde van het project zich zal ontwikkelen. In totaal meten we zo’n 250 indicatoren. We bekijken en waarderen ze in hun onderlinge samenhang. De uitkomsten wegen zwaar bij de beslissing of we instappen of niet.’ Maar hoe kun je gebruikers houden aan de vooraf gemaakte afspraken? ‘Als wij als verhuurder optreden, nemen we een clausule in de contracten op waarin we duidelijk specificeren wat we onder duurzaam gebruik verstaan en welk gedrag daarbij hoort. Maar veel belangrijker is dat je gebruikers al vroeg betrekt bij de plannen en ze daar enthousiast voor
28
weet te maken. Zo creëer je een vliegwieleffect.’ Je hebt eens gezegd: alles wat we doen moet bijdragen aan de leefkwaliteit. ‘Revitaliseren kun je niet van geval tot geval benaderen. Je moet een gebouw zien in de leefomgeving waar het deel van uitmaakt. Onze projecten moeten niet alleen de energetische kwaliteit verhogen en de levensduur verlengen, maar de nieuwe functie moet ook een positieve bijdrage leveren aan de manier waarop mensen de omgeving gebruiken en waarderen. Een door ons gefinancierd project van Piet Hein Eek waarin hij een oude fabriekshal heeft omgetoverd tot een multifunctioneel gebouw heeft de hele buurt een lift gegeven. Dat maakt zo’n investering financieel én maatschappelijk aantrekkelijk.’
ook voor sociaal zwakkeren Ook het maatschappelijke aspect verdient de aandacht. ‘Mee eens. Wonen in een verduurzaamd gebouw is een luxe die niet iedereen zich kan veroorloven. Dat moet anders. Er zijn nu al gezinnen die per maand meer betalen aan hun energierekening dan aan kale huur. En bij de stijgende energieprijzen zal dat alleen maar erger worden. Dat is raar. We rollen over elkaar heen als de huurprijs stijgt, maar dat de sociaal zwakkeren meer betalen aan energiekosten in hun slecht geïsoleerde huurwoningen krijgt nauwelijks aandacht. De politiek moet zich dit aantrekken en de woningcorporaties meer ruimte geven om hier iets aan te doen. Snel.’ Op welk project ben je het meest trots? ‘Als ik er eentje moet uitpikken, dan is dat het duurzaam herbestemmen van een leegstaand kantoorgebouw in Amersfoort. Los van de revitalisatie zelf, hebben we met de huurder (de gemeente Amersfoort) de afspraak gemaakt om het pand op het niveau van het A-label te brengen en de investeringskosten daarvoor te verrekenen met de toekomstige besparingen in energiekosten. Huur- en energiekosten zijn opgeteld en er is een vaste maandelijkse vergoeding overeengekomen. De huurder weet nu vooraf waar hij aan toe is.’
'Revitaliseren kun je niet van geval tot geval benaderen. Je moet een gebouw zien in de leefomgeving waar het deel van uitmaakt'
29
Henk Jagersma ‘Maak duurzaam herbestemmen fiscaal aantrekkelijker'
Voor Henk Jagersma is het duurzaam herbestemmen van bestaande gebouwen een kans. Hij moet er als directievoorzitter van de vastgoedpoot van pensioenbelegger Syntrus Achmea voor zorgen dat een zo hoog mogelijk rendement wordt behaald op de in kantoren, winkelpanden en woningen belegde 14 miljard pensioeneuro’s. Daarom kiest hij voor meer investeren in verduurzamen en herbestemmen.
31
›
In ons gesprek geeft Jagersma aan dat dit nog maar het begin is. ‘Verduurzamen en herbestemmen moet op veel grotere schaal worden aangepakt. Het is dé groeimarkt voor de bouwsector en het heeft een enorme positieve invloed op de omgeving van het hergebruikte gebouw. Het is op de langere termijn dus ook goed voor de waardeontwikkeling van het gebouw zelf.’
besmet gebied ‘Doen we niets, dan wordt een groot deel van de vastgoedmarkt tot besmet gebied verklaard door financiers. Straks staan alleen al acht miljoen vierkante meters kantooroppervlak structureel leeg. Door de vergrijzing, de opkomst van thuiswerken, en de introductie van variabele werkplekken heeft de werknemer steeds minder vierkante meters nodig. Ook zie je dat grote concerns veranderen in netwerkorganisaties met steeds minder eigen werkplekken, en dat de overheid als grootste huurder inkrimpt. Door de blijvende mismatch van vraag en aanbod die zo ontstaat, verloedert de oudere, niet meer bij de hedendaagse huurderseisen passende kantoorvoorraad. Veel partijen dreigen daardoor af te haken. Beleggers voorop. De wildgroei aan nieuwe kantoorlocaties moet worden teruggedrongen en langer leegstaande gebouwen moeten een andere bestemming krijgen. Dan dring je de leegstand pas echt terug en voorkom je dat oudere bedrijventerreinen en kantoorlocaties no go areas worden. Ook verhoog je de kwaliteit en de toekomstige waardegroei, waardoor beleggers per saldo minder hoeven af te waarderen. En ja: je levert een forse bijdrage aan het verduurzamen van onze leefomgeving op de koop toe.’ Als de voordelen van duurzaam herbestemmen zo duidelijk zijn, waarom gebeurt er dan nog zo weinig? ‘Er zijn nog te veel wettelijke en fiscale regels die duurzame nieuwbouw bevoordelen ten opzichte van het duurzaam herbestemmen van bestaande gebouwen. En dan is er de kortzichtigheid van gemeenten die om hun eigen kas te spekken steeds maar weer meer grond blijven uitgeven voor nieuwbouw. Dat moet anders.’
meters maken Hoe kunnen we wel snel meters maken? ‘Maak een einde aan de praktijk dat gemeenten zelf mogen beslissen óf en hoeveel vierkante meters ze binnen de eigen gemeentegrenzen vrij-
32
geven voor nieuwbouw. Kies voor concentratie van kantooractiviteiten in de stedelijke gebieden. Vergroot de wettelijke mogelijkheden om gemeenten te verplichten om eerst met de bestaande voorraad aan de slag te gaan, en deze aantrekkelijker te maken voor de veranderende marktvraag. Maar leg niet alles weer van bovenaf op en vast. Neem als politiek en als landelijke overheid genoegen met het aangeven van de basisvoorwaarden en welke groene gebieden bewaard moeten blijven. Zorg voor voldoende flexibiliteit om de markt zijn eigen weg te laten kiezen.’ Maar gemeenten zullen zich gezien hun nijpende financiële situatie deze inkomstenbron niet zomaar laten afpakken. ‘Daarom moet ook het verdienmodel van het uitgeven van bouwgrond worden herzien. Mijn idee is om voortaan belasting te heffen over uitgiften die niet passen in de nationale plannen. De opbrengsten gaan dan naar een transformatiefonds, dat als extra financieringsbron dient voor bouwplannen die wel voldoen aan de scherpere eisen op het gebied van duurzaamheid en herbestemming. Dat geeft de overheid bovendien een middel in handen om het duurzaam herbestemmen van de bestaande voorraad aantrekkelijker te maken.’ Duurzaam herbestemmen moet ook makkelijker kunnen worden gefinancierd. ‘Inderdaad. Het wijzigen van de functie van een gebouw en het verduurzamen ervan kost nu nog meer dan de vierkante meter die je in een weiland nieuw kunt realiseren. Maar dat verschil kan met een aantal op zich niet eens zo ingewikkelde ingrepen worden verkleind. Dat kan door duurzaam herbestemmen fiscaal aantrekkelijker te maken. Schrap de btw-integratieheffing, die ik als eigenaar nu nog moet betalen over de hogere restwaarde als ik een andere functie aan een gebouw geef. Voer ook een aftrek in voor investeringen in duurzaam hergebruik. Stel aparte energie-eisen en geluid- en bouwnormen op voor herbestemmen. Nu gelden nog dezelfde regels als voor nieuwbouw. Dat zorgt weer voor een hogere kostprijs en dus voor terughoudende financiers. We zouden moeten uitgaan van de regels van bestaande bouw zowel in het bouwbesluit als in de Ruimtelijke Ordening.’
'Verplicht gemeenten om eerst met de bestaande voorraad aan de slag te gaan'
33
Michel Baars ‘Integrale visie op bodemgebruik biedt gemeenten prachtkans’
Het verduurzamen van de bestaande bebouwde omgeving en het transformeren en herbestemmen van gebouwen en gebieden vraagt om fundamentele veranderingen, vindt Michel Baars. Als bedrijfsdirecteur van het ingenieursbureau van Search, heeft hij veel te maken met duurzame transformatieprojecten.
34
›
Het valt hem op dat het zeker niet aan goede wil ontbreekt, wel aan een goede coördinatie. Voor gemeenten ligt hier een kans. Door de vacante regierol te grijpen, zullen de resultaten van projecten binnen hun gemeentegrenzen aanzienlijk kunnen verbeteren. Welke toekomstige opgave zie je voor de gemeenten? ‘Natuurlijk is het transformeren en herbestemmen van individuele gebouwen mogelijk. In de praktijk blijkt echter dat de haalbaarheid daarvan beperkt is. Dat gaat dan vaak ten koste van de ambitie en dat is zonde. De ambitie moet gelijk blijven en wellicht zelfs worden vergroot. Dat kan ook als partijen bereid zijn de systeemgrens van de probleemstelling ruimer te kiezen. Transformatie en herbestemming wordt veel eenvoudiger als de gehele opgave in een stad of regio wordt geanalyseerd en vanuit Ruimtelijke Ordening wordt bestuurd. Alleen dan zie je verbindingen en voorkom je het toerekenen van beleidsmatige besluiten aan individuele eigenaren. Daarbij neemt het aantal vrijheidsgraden om te komen tot creatieve oplossingen toe.' Volgens Baars is de opgave een vorm van ‘Reversed Engineering’: ‘Het is ruimtelijke ontwikkeling gebaseerd op krimp. Op een paar metropolen na zullen veel gemeenten daarmee te maken gaan krijgen. Alles wat het waard is om behouden te blijven, zal een nieuw leven moeten krijgen. En al het andere moet intelligent worden ontmanteld. Dat kan bestaan uit herbestemmen van gebouwen, maar ook van grondstoffen indien deze gebouwen gesloopt moeten worden. In alle gevallen gaat het dus om het hoogwaardig hergebruiken van elementen van onze bestaande bebouwde omgeving.’
kwaliteit van de openbare ruimte Wat doet dit met de begroting van gemeenten? Want veel begrotingen zijn gebaseerd op een inkomstenstroom uit de uitgifte van gronden. ‘Ik zie een ander verdienmodel voor gemeenten. Voor een goede transformatie en verduurzaming van bestaande gebouwen is een duurzame inrichting van de openbare ruimte vereist. Niet alleen is de openbare ruimte mede bepalend voor de identiteit van een gebied. Ook voor de noodzakelijke decentrale duurzame energieoplossingen is de openbare ruimte van cruciaal belang. Alleen via de openbare ruimte is uitwisseling van energiestromen tussen gebouwen en processen mogelijk. Dit alles
36
biedt gemeenten een prachtige kans. Als je het kwaliteitsniveau van de openbare ruimte onder en rond te verduurzamen gebouwen verhoogt, voeg je enorm veel waarde toe. De gebouweigenaren kunnen met het verbeteren van het kwaliteitsniveau een hogere ambitie realiseren. Op die manier moet de toegevoegde waarde van de openbare ruimte kunnen leiden tot een nieuw verdienmodel voor gemeenten. Zeker als je nog een stap verder durft te gaan. Geef het gemeentelijke grondbedrijf of de grondbanken naast hun normale werkzaamheden ook de regie over de sloop- en bouwagenda’s in hun aandachtsgebied. Door grond en materialen van een te slopen gebouw te hergebruiken voor de herbestemming van een ander, schep je enorme efficiency-, milieu- en kostenvoordelen. Door als gemeente goed na te denken over zulke kansen en de lijnen kort te houden, ben je als vestigingsplaats veel aantrekkelijker.’
duurzame prestatieladder Maar hoe krijgen we meer gemeenten in beweging op dit punt? ‘Ik voel wel wat voor de Prestatieladder die ProRail onlangs heeft ingevoerd. De milieuprestaties van aannemers en onderaannemers worden nadrukkelijk en aantoonbaar meegenomen in de selectie. Voer iets soortgelijks in als extra meetinstrument bij de uitkering van de gemeentebijdragen door het Rijk. Gemeenten die hoog scoren op de prestatieladder van het verduurzamen van de openbare ruimte, hun regierol goed vervullen en daarmee duurzaam ontwikkelen, krijgen een hogere uitkering. Daar gaat een enorme impuls vanuit. Het uitgeven van nieuwe grond (tegen beter weten in) is dan niet meer nodig.’ Duurzame transformatie moet dus centraal staan in het ruimtelijke ordeningsbeleid. ‘Ja. Het is een ruimtelijke ordeningsvraagstuk. Dat vraagt om een heldere visie gebaseerd op de feiten met een regierol voor de lokale overheden.’
'Als je het kwaliteitsniveau van de openbare ruimte rond te verduurzamen gebouwen verhoogt, voeg je enorm veel waarde toe'
37
Willem Vermeend ‘Zorg voor een samenhangende aanpak'
Willem Vermeend ziet nog ongedachte winstkansen in de uitdaging om leegstaande en verouderde gebouwen een nieuwe functie te geven en energiezuiniger te maken. ‘We moeten ophouden het als een probleem te zien. Want het is een investering in onze toekomst.’
38
›
‘Alle deskundigen die ik erover spreek, zijn het met me eens: de groei van de Europese economie concentreert zich de komende jaren in een paar stadsmetropolen. Bedrijven en mensen zullen massaal terugkeren naar de stad die hen uitdaagt en inspireert. Het is dus niet alleen maar vanwege het milieu of omdat het moreel juist is dat we oude en afgeleefde panden in woonwijken en bedrijfsterreinen moeten opknappen en energieneutraal maken, nee, het is ook goed voor onze steden als motor van de economie en werkgelegenheid. De duurzaamste stad is de winnaar van morgen.’
volgebouwd laboratorium Oud-politicus, internetondernemer en schrijver Willem Vermeend is een buitenbeentje in duurzaam Nederland. Ik heb hem leren kennen als iemand die er niet voor terugschrikt om desnoods op andermans tenen te staan om zijn gelijk te halen. Maar vooral waardeer ik Willem omdat hij het duurzaamheidvraagstuk vanuit een positieve invalshoek benadert. ‘We lopen in Nederland voorop met renovatietechnieken en het bedenken van oplossingen om ook bestaande gebouwen energieneutraal of energieopwekkend te maken. We weten hoe het is om compact te bouwen en om oud en nieuw met elkaar te verbinden. We hebben de grootste internetdichtheid van de wereld, waardoor het Nieuwe Werken zich hier sneller zal ontwikkelen. En het volgebouwde Nederland zelf is een laboratorium met meer dan acht miljoen WOZ-objecten, die vroeger of later allemaal zullen moeten worden aangepakt. Wat nog ontbreekt, is een samenhangende aanpak voor onze steden en de politieke wil om daar voorrang aan te geven. Dat moet snel anders. De methodes en technieken die worden ontwikkeld zijn goed voor de concurrentiepositie van onze steden, en we bouwen zo aan een exportproduct waar in de wereld vraag naar is.’ Duurzaam herbestemmen is een investering in de concurrentiepositie van schone energietechnologie, een van de grootste groeisectoren wereldwijd. ‘Ja, en als een directe impuls voor de in crisis verkerende bouwwereld. Daarom vind ik het ook een gemiste kans dat het huidige kabinet dit niet
'Duurzaam herbestemmen is ook nog eens een directe impuls voor de in crisis verkerende bouwwereld'
40
expliciet als een van de potentiële Nederlandse groeiparels noemt. Terwijl investeringen in de bouwsector juist een maximaal effect hebben op onze economie. Uit ervaring weten we dat elke euro die je in de bouw steekt, in Nederland blijft. De bouw is vooral nationaal georiënteerd en vrijwel alle bedrijven zijn in Nederlands eigendom.’ Hoe krijg je de zaak het snelst in beweging? ‘Laat Nederland als eerste land in Europa verplicht stellen dat vanaf 2015 alle gebouwen die hier nieuw worden gebouwd of herbestemd ten minste energieneutraal moeten zijn.’ Dan zet je iedereen voor het blok. ‘En dat is goed. Laten we leren van wat er in de auto-industrie is gebeurd nu auto’s met een groen label een vrijstelling hebben voor de motorrijtuigenbelasting en geen bijtelling. De vraag naar hybride en elektrische varianten is zó groot geworden, dat het voor producenten loont om meer te investeren in duurzame innovaties. Dat moet nu ook met het verduurzamen van de bestaande voorraad gebeuren.’
alle politieke kleuren Als ervaren politicus schat Willem Vermeend in dat duurzaam herbestemmen een onderwerp is waar alle politieke kleuren het wel mee eens kunnen zijn. Mits de boodschap goed wordt gebracht. ‘Groen bouwen is niet alleen een investering in onze economische toekomst, maar ook in het revitaliseren van achterstandswijken en in het bevorderen van de werkgelegenheid in een sector waarin veel lager opgeleiden actief zijn. Als je het zo brengt, kun je daar als politieke partij niet tegen zijn.’ Wat zou jij als eerste doen als je minister van milieu zou zijn? ‘Breng alle belemmeringen in procedures en wet- en regelgeving in kaart en pak ze vervolgens aan. Zorg voor een speelveld waarin iedereen gelijke kansen heeft. Zo moet het financieel aantrekkelijker worden gemaakt om nu te investeren in energieneutraal of energieplus hergebruik. Daarvoor heb je instrumenten nodig om de toekomstige opbrengsten van lagere of geen energiekosten naar voren te halen. Geef gedurende de looptijd van de herbestemming desnoods een fiscale korting die net zo hoog is als de energiekosten die je uiteindelijk bespaart. Dan maak je van duurzaam herbestemd vastgoed een vastrentende waarde. Oftewel, een zekerheid voor de toekomst.’
41
Peter Keur ‘Er moet meer regie op nationaal niveau komen'
Vastgoedfinancier Peter Keur ziet nog te veel voorbeelden van ‘zinloos ruimtegebruik’ om zich heen. Hij doelt hierbij op vastgoedprojecten waarbij niet of te weinig is nagedacht over hoe een gebouw of locatie er over pakweg tien jaar uit zal zien en waarvan onduidelijk is of gebruikers er straks nog wel willen werken of wonen.
43
›
Daardoor zijn het voorspelbare kantoorparken en bedrijventerreinen geworden met monofunctionele gebouwen. Volgens de directievoorzitter van FGH Bank kan onnodige leegstand worden voorkomen door beter te luisteren naar wat (toekomstige) gebruikers willen. ‘Ook dat hoort bij duurzaam bouwen. Je moet uitgaan van de toekomstwaarde van een project. Was dat op huidige leegstandlocaties wel gebeurd, dan zouden de problemen minder ernstig zijn en de kansen op een economisch aantrekkelijker hergebruik veel groter. Dat is de les die we van de huidige leegstand moeten leren: we bouwen voor de toekomstige gebruiker. En deze wil een energieneutraal pand in een aantrekkelijke omgeving met gemengde functies.’
kansen op een groeimarkt Voor FGH Bank is duurzaam herbestemmen een belangrijke groeimarkt. De vastgoedbank wees al vroeg op het grote maatschappelijke, economische en ecologische belang van het verduurzamen van de bestaande vastgoedvoorraad. Peter Keur toont bovendien regelmatig zijn betrokkenheid met dit onderwerp door de op nieuwbouw gefocuste vastgoedwereld op te roepen hier meer aandacht aan te besteden. ‘We zagen het probleem met de vastgoedvoorraad wel al een tijdje geleden aankomen’, erkent hij tijdens ons gesprek in het met hulp van Search duurzaam gerenoveerde hoofdkantoor van FGH Bank in het hartje van Utrecht. ‘Jaren geleden hebben we al aangegeven dat de bestaande voorraad aangepakt moest worden en waar mogelijk verduurzaamd.’ Waarom werden jullie toen niet gehoord? ‘Het ging de sector nog te goed. Bovendien was de rente historisch laag, waardoor slechts aan de helft van de verhuurde panden werd verdiend. In dat opzicht zijn de crisis en de nu langzaam oplopende rente een geluk bij een ongeluk voor duurzaam herbestemmen. De markt móet daardoor nu wel naar andere oplossingen kijken. Jammer is alleen dat we als vastgoedsector door de recente fraudeschandalen in politiek Den Haag niet meer zo goed worden gehoord. Terwijl ook daar een grote uitdaging ligt.’ Welke boodschap zou je aan Den Haag willen meegeven?
'De crisis en de nu langzaam oplopende rente zijn een geluk bij een ongeluk voor duurzaam herbestemmen'
44
‘Er moet meer regie komen. We moeten op nationaal niveau dwingende afspraken maken over welke gebouwen en locaties in aanmerking komen voor revitalisering en welke niet. Om dat te kunnen, moeten landelijk dezelfde eisen gelden voor de duurzaamheid (op alle vlakken) van bestaande gebouwen en van de inrichting van locaties.’ Eerder hebben jullie gepleit voor de oprichting van een Nationale Duurzaamheidautoriteit. Welke bevoegdheden moet die krijgen? ‘De belangrijkste is wel dat zo’n toezichthouder de macht moet hebben om lokale overheden en de verschillende marktpartijen te overrulen voor het algemeen belang. De sector komt er zelf niet uit, vanwege de belangen die de verschillende marktpartijen hebben. Daarnaast moet een dergelijk regieorgaan dwingend kunnen aanwijzen welke gebouwen of locaties het eerst moeten worden verduurzaamd en herbestemd. Ook moet zo’n orgaan een adviesstem krijgen bij het aanpassen van wetten en regels die nu nieuwbouw nog bevoordelen boven duurzaam herbestemmen en procedures soms eindeloos laten duren. Het is ook een goed idee om een soort conditietest te ontwikkelen voor gebouwen en locaties in probleemgebieden. Blijkt daaruit dat er een structurele achterstand is, dan geldt een status aparte voor zo’n gebouw of locatie. Alle partijen moeten dan met voorrang meewerken aan herbestemming en ook procedures zullen sneller moeten.’
succesvol ‘Om duurzame transformaties tot een succes te maken, heb je als financier een gespecialiseerde beheersorganisatie nodig. Die hebben we in de loop der jaren opgebouwd. We beschikken over een databank waarin informatie is opgeslagen over heel veel gebouwen en locaties. We hebben dus kennis van de markt, die essentieel is om te kunnen beoordelen of een dergelijk object geschikt is voor revitalisatie.' Wat is de belangrijkste les die je tot nu toe geleerd hebt? ‘Het moet sneller. Timing is essentieel. We hebben in de vastgoedmarkt veel meer succesvolle projecten nodig. Daarmee kunnen we als sector de schaal creëren die we nodig hebben om er echt beweging in te krijgen. De doorlooptijd van beslis- en bestemmingsprocedures moet eerst worden bekort. Dat zou kunnen door het verlengen van de Crisis- en Herstelwet voor deze duurzaamheidcrisis. Met zo’n middel in handen zijn het Bouwbesluit en de bestemmingsplannen in ieder geval veel sneller aangepast.’
45
Het Eindhovense Klokgebouw maakte deel uit van de Philips-fabrieken. Nu is het dé hotspot voor creatievelingen en vernieuwers.
Een selectie sprekende herbestemmingsprojecten The Bank, Amsterdam Haka-gebouw, Rotterdam Central Post, Rotterdam New Babylon, Den Haag Atlas ArenA, Amsterdam
The Bank, Amsterdam (foto: Kees Hummel)
Opdrachtgever:
Kroonenberg Groep
Architect:
Rijnboutt, Amsterdam
Aannemer:
Midreth, Mijdrecht
Oorspr. architect:
Architectenbureau Ouëndag, 1926
Periode:
2006 - 2010
50
The Bank, Amsterdam Dit voormalige bankgebouw dateert uit 1926 en is ontworpen door de architecten B.J. en W.B. Ouëndag, met medewerking van H.P. Berlage. Kenmerkend zijn de granieten beeldhouwwerken van Lambertus Zijl en de koperen en bronzen lampen en brievenbussen. In de jaren ‘70 is het monumentale pand verbouwd en uitgebreid door de architecten Zwiers en Fontein. Toen zijn ook het glazen dak en de lichthof dichtgemaakt, hetgeen het gesloten karakter van het gebouw toentertijd versterkte. In 2002 verhuisde ABN Amro haar hoofdkantoor naar de Zuidas en heeft Kroonenberg Groep een contract gesloten voor de herontwikkeling van het gebouw. Het architectenbureau Rijnboutt onder leiding van de projectarchitecten Kees Rijnboutt en Frederik Vermeesch kreeg de opdracht het 80-jarige monument te herontwikkelen tot een energiezuinig gebouw met kantoren, multifunctionele ruimten en een eigen parkeervoorziening. The Bank ligt zowel aan de Herengracht als aan het Rembrandtplein, en is uitstekend bereikbaar. De herontwikkeling van The Bank moet de Amsterdamse binnenstad ook een economische en sociaalmaatschappelijke impuls geven. In The Bank zijn tal van duurzame materialen en installaties toegepast. Het gebouw wordt bijvoorbeeld verwarmd en gekoeld met behulp van een eigen warmte-/koudeopslag. Het gebouw is voorzien van hoogrendement isolatieglas, daglichtafhankelijke verlichting en automatische zonwering. Search Ingenieursbureau tekende voor de duurzaamheidsverklaring en had de leiding over de asbestsanering. Het voormalige bankgebouw is getransformeerd tot een open, multifunctionele gebruikersruimte, die sinds de opening in 2010 veel bezoekers trekt. In The Bank zijn bedrijven gevestigd als de trendy bioretailer Marqt en gameproducent Guerrilla Games. Daarnaast zullen in 2011 ook het Ajax Experience Centre, noodlebar Wagamama en het Nederlandse hoofdkantoor van bankier BNP Paribas hun deuren openen. De EPA-U score van The Bank is 0,69 (A+ label).
51
Haka-gebouw, Rotterdam (foto's: Ralph Kämena)
Opdrachtgever:
Estrade/Vestia
Architect:
Doepel Strijkers Architects (interieur), Rijnboutt (structuurontwerp)
Aannemer:
Dura Vermeer
Oorspr. architect:
H.F. Mertens en J. Koeman, 1931 - 1932
Periode:
2008 - 2011
52
Haka-gebouw – Rotterdam Het Haka-gebouw is, net als de Van Nelle-fabriek, een toonaangevend voorbeeld van het Nieuwe Bouwen. Het is het eerste gebouw in Nederland waarbij het betonskelet en de buitenmuren d.m.v. een betonpomp zijn gestort. Gesitueerd op de kop van de Lekhaven heeft het tot 1973 dienst gedaan als hoofdkantoor van de Coöperatieve Groothandelsvereniging de Handelskamer (Haka). Behalve kantoren huisvestte het gebouw ook opslag- en productieruimten, werkplaatsen, een graansilo en een garagegebouw. De uitdaging van dit project is het creëren van een aantrekkelijk en duurzaam gebouw, dat een impuls geeft aan de transformatie van het havengebied. Tegelijkertijd dienen de karakteristieke eigenschappen van dit Rijksmonument zoveel mogelijk intact worden gelaten. Met als belangrijkste gebruiker de Rotterdam Climate Campus (RCC) moet het Haka-gebouw een ‘Living Lab' worden, een interactieve broedplaats van bedrijven die elkaar versterken op het gebied van water en energie. Net als vroeger moet het Haka-gebouw onderdak bieden aan een veelheid van gebruiksmogelijkheden en ook in de toekomst aanpasbaar zijn aan de behoeften van wisselende gebouwgebruikers. Doepel Strijkers Architects verwerkte materialen afkomstig uit sloopwerkzaamheden in de omgeving in functionele onderdelen van het interieur. Uitgangspunt is het minimaliseren van afval in het bouwproces, het uitvoeren van zo weinig mogelijk technische bewerkingen, het streven naar een eenvoudige demontage en een uitvoeringstraject met sociale component. Search Ingenieursbureau onderzocht aan welke voorwaarden het duurzaamheidsconcept van het gebouw moet voldoen, toetste het installatietechnische energieconcept en droeg alternatieve ideeën aan. Al met al moet het Haka-gebouw uitgroeien tot een 'icoon van duurzaamheid'. De doelstelling, een EPC van 0,4, moet worden bereikt door WKO, een klimaatgevel en een glazen scherm dat gaat functioneren als isolatiespouw. Doepel Strijkers heeft het idee geopperd om elektra, warmte, koude en data (voor eventuele inpassing van een datacenter) als een soort levensader door het gebouw heen aan te leggen en te streven naar toepassing van Phase Change Materials (PCM’s) op de lamellen of in de klimaatvloer, die bij grote warmte als warmtebuffer werken.
53
Central Post, Rotterdam (foto's: Frank Hanswijk)
Opdrachtgever:
LSI project Investment
Architect:
Claus en Kaan Architecten
Aannemer:
Dura Vermeer
Oorspr. architect:
E.H.A. en H.M. Kraaijvanger, 1954 - 1958
Periode:
2007 - 2009
54
Central Post – Rotterdam Het voormalige stationspostkantoor, ideaal gelegen naast station Rotterdam Centraal, is kenmerkend voor de tijd van de Rotterdamse wederopbouw. Tot 1991 was het een van de grootste postsorteercentra van het land. Wegens de architectuurhistorische waarde, de toepassing van beeldende kunst en de gaafheid van het exterieur wees de gemeente Rotterdam het gebouw in 1999 aan tot monument. Claus en Kaan architecten kreeg van LSI opdracht het gebouw nieuw leven in te blazen. Een gebouw dat aan alle eisen van een kwalitatief hoogwaardig kantoorgebouw moest voldoen. Inmiddels is Central Post het meest duurzame monument in Nederland en speelt het een sleutelrol in de binnenstedelijke herstructurering. De enorme afmetingen van het gebouw (32 bij 105 meter) waren in de kantorenmarkt onconventioneel en vroegen een mentaliteitsverandering van niet alleen de ontwikkelaar LSI, maar ook van potentiële huurders. Central Post is herontwikkeld van een 7 tot een 14 verdiepingen tellend kantoorverzamelgebouw, waardoor het vloeroppervlak met meer dan 50% is toegenomen. Op de begane grond is een horecagelegenheid en een health & spa center gevestigd, daaronder twee verdiepingen parkeergarages. De maatregelen die zijn toegepast voor energie-, water- en materiaalgebruik en mobiliteit zijn dermate duurzaam dat het gebouw een GreenCalc label A (MIG 252) heeft, de hoogst haalbare score. In de monumentale gevel zijn de ongeïsoleerde aluminium puiprofielen vervangen door speciaal ontwikkelde geïsoleerde aluminium profielen met een gelijk voorkomen als het origineel. Vervolgens is HR++ glas geplaatst en zonwerende coating toegepast om ingestraalde warmte te beperken. De vele kunstwerken, waaronder de glasmozaïeken van Louis van Roode in het trappenhuis, zijn hersteld en prachtig geïntegreerd in het ontwerp. Central Post is de aanjager geweest voor de transformatie van het hele Rotterdam Central District. Het gebouw heeft door de functieverandering en de kwalitatieve verbeteringen een waardeontwikkeling gekend die vele malen hoger ligt dan de waarde van het voormalig leegstaande pand. Het is bij oplevering in januari 2010 voor 80% verhuurd, het bewijs dat er markt bestaat om dergelijke industriële gebouwen in binnenstedelijk gebied te transformeren.
55
New Babylon, Den Haag (foto: Jeroen Musch)
Opdrachtgever:
Babylon Den Haag BV; joint venture SNS Property Finance / Fortress
Architect:
Meyer en Van Schooten Architecten
Aannemer:
Boele Van Eesteren, Ballast Nedam
Oorspr. architect:
Architectenbureau Lucas & Niemeijer, 1978
Periode:
2006 - 2012
56
New Babylon – Den Haag In 1978 werd vlakbij Den Haag Centraal Station het oorspronkelijke Babylon geopend, een gestapeld, bouwdoosachtig complex dat deed denken aan de stad Babylon, vandaar de naam. Het project was naar Nederlandse maatstaven bijzonder vooruitstrevend en bood een veelheid aan functies en belevingen: 58.000 m2 aan uitgaansgelegenheden, winkels, een hotel, kantoren en parkeerruimte. In 2002 is Babylon aangekocht voor herontwikkeling, als onderdeel van Den Haag Nieuw Centraal, dat volop in ontwikkeling is. Den Haag Nieuw Centraal is een van de zes sleutelprojecten die het internationale vestigingsklimaat rond grootstedelijke vervoerscentra moeten stimuleren. Binnen Den Haag Nieuw Centraal is New Babylon 'a new city in the city'. De opdrachtgever besloot Babylon waar nodig deels te slopen, deels te verbouwen en uit te breiden met kantoren en twee woontorens van 140 en 100 meter. Met de herontwikkeling krijgt New Babylon er 89.000 m2 aan commercieel vastgoed bij. Luxe appartementen, kantoorruimten, een hotel, horeca- en welllnessgelegenheden, trendy shops en een ondergrondse parkeergarage moeten het complex de allure geven van een bruisende, multifunctionele locatie, klaar voor de nieuwe tijd. Meyer en Van Schooten Architecten ontwierpen een nieuwe, transparante buitengevel met openingen waardoor het 'oude' Babylon shopping center via openingen gedeeltelijk zichtbaar blijft. Search Ingenieursbureau heeft een duurzaamheidsscan uitgevoerd. Daaruit bleek dat New Babylon qua duurzaamheid goed scoort. De beglazing bestaat uit hoogrendementisolatieglas. Een klimaatbeheersingssysteem zorgt o.m. voor vloerverwarming en -koeling in de appartementen. Essentieel zijn natuurlijk de extreem goede bereikbaarheid met openbaar vervoer, het hergebruik van bestaande (gebouw)structuren, het intensiveren van het gebruik van bebouwde vierkante meters en de ultieme mix van functies.
57
Atlas Arena, Amsterdam Zuidoost
Opdrachtgever:
Atlas ArenA Amsterdam CV
Architect Masterplan: de Architekten Cie. Oorspr. architect:
F.J.E. Dekeukeleire, 1983
Periode:
2007 - 2011
58
Atlas ArenA, Amsterdam Begin jaren '80 verrezen de eerste kantoorgebouwen in Amsterdam Zuidoost. Het Atlascomplex is ontwikkeld als het hoofdkantoor van Fokker in een voor die tijd ongekend hoogwaardige kwaliteit. De ondergrondse parkeervoorziening, de bouwkundige kwaliteit en de terreininrichting zijn blijvend uniek en vormden samen met de vernieuwde situering nabij de Arena-Boulevard en het nieuw geopende intercitystation Amsterdam Bijlmer Arena de reden om het kantorencomplex in 2008 aan te kopen voor herontwikkeling. De verduurzaming van Atlas is tweesporig. Stedenbouwkundig en gebouwmatig. Stedenbouwkundig vindt de omslag plaats van een monofunctioneel goed gebouwd complex naar een gemengd en aantrekkelijk nieuw stuk stad. Het Masterplan van Atlas breekt, net als 20 jaar geleden, met de gangbare vastgoedpraktijken van het kortetermijnrendement. Voortbouwend op de aanwezige basiskwaliteiten worden op belangrijke plekken in de bestaande plinten nieuwe publieke voorzieningen toegevoegd. Voor de grootschalige inpassing van nieuwbouw, zoals een hotel, is voldoende ruimte. Het gebied wordt hiermee vitaal en ook commercieel aantrekkelijk. Voor de gebouwen Afrika en Amerika, onderdeel van het complex, heeft Search Ingenieursbureau duurzaamheidsonderzoeken uitgevoerd en adviezen gegeven. De koudelevering door Nuon levert een CO2-reductie op van 75% vergeleken met gangbare koelinstallaties. In combinatie met het doorvoeren van tal van verbeteringen heeft het gebouw Amerika inmiddels het energielabel A en gebouw Afrika het energielabel B. Atlas ArenA Amsterdam heeft circa 76.500 m2 kantoorruimte gerenoveerd en voorziet daarmee in de groeiende vraag naar kantoorruimte in dit stadsdeel. Verdere verduurzaming van het gebouwencomplex zal leiden tot een steeds aantrekkelijker aanbod voor bestaande en potentiële huurders. Behalve aan energieconcepten die direct leiden tot kostenreductie voor huurders, wordt er ook gewerkt aan de optimalisatie van het binnenklimaat en het toepassen van duurzame materiaalsoorten. Van 80% leegstand in 2007 is er nu nog slechts sprake van 9% leegstand in 2011. Hiermee heeft het plan van herontwikkeling van gebouwen en toevoeging van functies zijn kracht bewezen.
59
De oude kantoorvilla (1912) maakt deel uit van het nieuwe, duurzame hoofdkantoor van Search in Heeswijk.
Duurzame digitale ambitie Het onderwerp duurzaam herbestemmen houdt na deze uitgave niet op. De visies van de geïnterviewden en de genoemde projecten in dit boek zijn geen eindpunt, maar kunnen juist een nieuw begin vormen en dienen tevens als inspiratie. Daarom vinden wij het belangrijk dat de kennisdeling en opgedane ervaringen zoals beschreven in dit boek een vervolg krijgen. Wij hopen samen met u van duurzaam herbestemmen een succes te maken. Graag nodigen wij u uit om ons via onze vernieuwde website, Linkedin of twitter te laten weten dat duurzaam herbestemmen de toekomst heeft, dat het de beste kansen en de juiste oplossing biedt. Hiervoor hebben we de volgende online toepassingen beschikbaar gesteld:
Bezoek onze vernieuwde website: www.duurzaamheid-search.nl De nieuwe website is overzichtelijk, informatief en toegankelijk.
Word lid van onze Linkedin groep: Duurzaam herbestemmen kán Op de hoogte blijven van actuele berichten op het gebied van herbestemmen? Voorbeelden lezen van succesvolle projecten? Zelf een discussie plaatsen? Via onze Linkedin groep is dat mogelijk.
Volg ons via twitter: www.twitter.com/duurzaamheidkan Via twitter kunnen wij u op de hoogte houden van nieuwe ontwikkelingen, berichten en nog veel meer nieuws rondom duurzaam herbestemmen.
Denk en discussieer mee met Search over innovatieve oplossingen voor duurzaam herbestemmen.
61
Duurzaam herbestemmen maakt Nederland mooier, leefbaarder, gezonder en uitdagender. Want door het duurzaam hergebruiken van de bestaande leegstaande voorraad, boeken we meervoudige winst. Het is goed voor ons milieu en onze leef- en werkomgeving. En we stimuleren de noodlijdende bouwsector én onze economie op de koop toe. Anne-Marie Rakhorst Voorwaarde is wel dat het roer om moet en dat we kiezen voor verandering. Om de kansen die duurzaam herbestemmen ons biedt te benutten, zullen een aantal barrières weggenomen moeten worden. In deze uitgave laten we mogelijkheden en oplossingen zien die kunnen leiden tot succesvol, duurzaam herbestemmen. Wij hopen dat het resultaat ook u ervan zal overtuigen dat duurzaam herbestemmen echt kàn – en moet.
SEARCH KNOWLEDGE
