-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 7011/45-2015 o ceně nemovitosti – stavební parcely čk. 16 se stavbou rodinného domu čp. 38, včetně součástí a příslušenství, zapsané v LV č. 113 v k.ú. Radčice u Vodňan, obec Vodňany, okres Strakonice
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 18.02.2015 pod čj. 040Ex 9743/06-46
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních.
V Trutnově dne 14.04.2015
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění:
a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) částečná dokumentace g) realitní servery + informace místních realitních kanceláří
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den 31.03.2015, přítomna byla p. Zdeňka Horváthová, omluvila manžela. Při místním šetření umožnila prohlídku nemovitosti, předložila částečnou dokumentaci.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 31.03.2015.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 113, katastrální území Radčice u Vodňan, obec Vodňany, okres Strakonice, pod čp. 38.
-3-
Vlastník: společné jmění manželů Horváth Jaroslav, narozen 26.05.1964 a Zdeňka, narozena 23.08.1959 oba bytem Vodňany, Radčice 38
Rodinný dům a garáž jsou vybudovány na stp. čk. 16 o výměře 121 m2.
2. Projektová dokumentace ani stavební spis se nedochovaly, dle dochovaných stavebních znaků a použitého materiálu usuzuji na stáří okolo roku 1910, tudíž 105 let. Dle údajů od starousedlíků byla realizována jeho částečná modernizace přibližně před 35-40 lety (zřízena koupelna s WC, zčásti obnoveny okna, podlahy, elektroinstalace). Přibližně před 5 lety objekt byl zasažen požárem, vzniklé škody byly zjevně odstraněny.
3. Výčet oceňovaných nemovitostí:
a) Rodinný dům čp. 38 na stp. čk. 16 b) Součásti a příslušenství c) Stavební pozemek čk. 16
-4-
4. Popis:
Nemovitost je situována v zastavěné, střední části osady, která je součástí města Vodňany, která má 6 942 obyvatel, od jeho historického centra vzdálena 4 km. Místní část Radčice se nalézá po levé straně státní silnice od Písku na České Budějovice, oceňovaná nemovitost vzdálena od komunikace 150 m. Vybudována na rovinatém pozemku, souvisí v bezprostřední blízkosti s další hospodářskou budovou (jiného vlastníka), území je zainvestované el. sítí, veřejným vodovodem (oceňovaný domek je napojen), splaškové vody svedeny do žumpy, přístup přímo ze zpevněné veřejné komunikace.
a)
Rodinný dům čp. 38
Jde o volně stojící objekt, obdélníkového půdorysu, přízemní, nepodsklepen, bez podkroví, vchod od jihu, k východnímu štítu přiléhá kolna upravena na garážování. Obsahuje jednu bytovou jednotku 1+2 s příslušenstvím, celkově podstandardní, půda přístupna zvenčí po žebříku.
Dispoziční řešení: Chodba 7.10 m2, kuchyň 13.10 m2, pokoj 20.30 m2, ložnice 13.10 m2, spíž 2.00 m2, koupelna 2.70 m2, WC 1.30 m2 - celková podlahová plocha činí 59.60 m2.
Konstrukční řešení: Objekt vybudován převážně z cihelného zdiva (bez hydroizolace), omítky vápenné, stropy dřevěné trámové s vodorovnými podhledy. Střecha sedlová s malými valbami, krov tesaný, krytina z cementových tašek, pouze jednoduché oplechování. Okna dvojitá, dveře náplňové, podlahy PVC na beton, v příslušenství keramická dlažba. Kuchyň vybavena linkou s el. sporákem, koupelna s obloženou vanou, ohřev TÚV koupelnovým válcem, WC splachovací. Vytápění lokální, v kuchyni plechová kamna na dřevo.
Technický stav: Celkově jde o objekt vyžadující modernizaci, obnovu krytiny, odstranění zemní vlhkosti, vyřešení vytápění a odpadů.
-5-
Výměry: Zastavěná plocha: 15,50x5,80 = 89,90 m2 přiléhající garáž 3,80x5,80 = 22,04 m2 celkem zastavěná plocha 111,94 m2
Obestavěný prostor: 89,90x3,80+89,90x2,40/2,00+22,04x2,90 = 513,42 m3
b)
Součásti a příslušenství
Spočívají jednak v přípojkách inženýrských sítí, původní kolny upravené na garáž (přístavba RD).
c)
Pozemek
Přístupný z veřejné komunikace, v zastavěné části obce, v bezprostřední blízkosti státní silnice Písek – České Budějovice.
č.parcely stp. čk. 16
Výměra v m2 121
zčásti
zainvestované
území,
-6-
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2014. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Strakonice, Písek s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
-7-
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
KSD
Rodinný dům čp. 38
462111
ZC Kč/ m3
4 850
KTP
KV
0,76 0,86
KI
Výchozí cena Kč/m3
0,65
3 153
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Rodinný dům čp. 38
Obestavěný prostor
513
Výchozí cena Kč/m3
3 153
Reprodukční Cena v Kč
1 617 489
% opotř.
80
Časová cena v Kč
323 498
SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ
Ocení se přiměřeně dle rozsahu k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 2 % z časové ceny hlavní stavby.
323 498 x 0,02 = 6 470,- Kč
-8-
POZEMEK
Obvyklá cena pozemků činí v průměru 370,- Kč/m2.
Výpočet: 121 m2 x 370,- Kč/m2 = 44 770,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 113 v k.ú. Radčice u Vodňan činí zaokrouhleně 375 000,- Kč.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi.
V lokalitě města Vodňany a okolí se sice zobchodovalo několik nemovitostí v posledním roce, ale nepodařilo se zjistit jejich technické parametry na porovnání.
Z toho důvodu použito informací z nabízených nemovitostí realitního serveru S-reality, jejich nabídkové ceny jsou upraveny v závislosti na výměře pozemků, konkrétního místa vzhledem k přístupnosti a možnosti napojení na inženýrské sítě, technický stav objektu – vzhledem k oceňované nemovitosti.
Jejich zprůměrovaná cena je v závěru upravena koeficientem 0.80 vystihující reálnou prodejnost.
-9-
Dle nabídek jde o následující nemovitosti:
Lokalita
Nabídková cena
Cehnice Libějovice Čejetice-Mladějovice Protivín-Krč
750 000 480 000 395 000 325 000
Koeficient vybavení polohy 0,65 0,76 0,95 1,00
Srovnatelná cena a 487 500 364 800 375 250 325 000
Z uvedených vzorků vyplývá průměrná cena 388 138,- Kč Tyto ceny obsahují pozemky včetně součástí a příslušenství.
Prodejnost: 388 138 x 0,80 = 310 510,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 113 v k.ú. Radčice u Vodňan činí zaokrouhleně 310 000,- Kč.
Stanovení návrhu obvyklé ceny
Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je v lokalitě dle informací místních realitních kanceláří převis nabídek nad poptávkou, navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny.
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 113 v k.ú. Radčice u Vodňan činí 310 000,- Kč.
Slovy: Třistadesettisíckorunčeských
-10-
Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí.
Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 14.04.2015
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7011/45-2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 14.04.2015
-11-
