....………..Znalecký posudek číslo 869-141/2008….…………..……… Odhad obvyklé ceny O obvyklé ceně nemovitosti- pozemků parc.č.430 a 429 včetně příslušenství, v k.ú. Zvole u Prahy, obec Zvole, okres Praha- západ.
Objednatel:
Mgr. Michal Rudý Exekutorský úřad Praha 8 Přípotoční 1519/10c Praha 101 00
Posudek vypracoval:
Ing.arch. Libor Ferbr Řipská 767/15 130 00 Praha 3
Datum místního šetření: 1.4.2008 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 16.6.2008 Zvláštní požadavky na objednatele: nejsou V Praze dne 16.6.2008 Tento znalecký posudek obsahuje 5 stran textu a 4 strany příloh. Posudek se předává ve 2 vyhotoveních.
A. Nález 1. Podklady pro vypracování posudku - výpisy z KN (LV č.2018) ze dne 13.2.2008 - kopie katastrální mapy v měřítku 1:2880 ze dne 13.2.2008 - Usnesení č.j.76 EX 1021/05-15 ze dne 11.2.2008 - údaje sdělené MÚ Zvole, ÚP obce Zvole ze dne 5/1996 - údaje zjištěné při místním šetření a sdělené zadavatelem posudku dne 1.4.2008 - archiv znalce, informace zjištěné z inzerce realitních kanceláří, časopisů a internetu - fotodokumentace
2. Vlastnické a evidenční údaje viz příloha LV č. 2018 3. Celkový popis nemovitosti Pozemek parc.č.430 se nachází v okrajové části obce Zvole, mezi zemědělskou půdou. V KN je veden jako ostatní plocha- neplodná půda o celkové výměře 277 m2. Tento pozemek slouží jako pěší komunikace. V ÚP sídelního útvaru Zvole u Prahy je pozemek zařazen pro využití pouze pro zemědělské účely. Povrch pozemku je nezpevněný prašný, nejsou na něm žádné stavby, porosty ani inž. sítě. Pozemek parc.č.429 se nachází v okrajové části obce Zvole. V pozemkovém katastru je vedena jako pozemek ve zjednodušené evidenci o celkové výměře 2704 m2. Pozemek má přiřazen kód BPEJ (bonitovaná půdně ekologická jednotka). V ÚP sídelního útvaru Zvole u Prahy je pozemek zařazen pro využití pouze pro zemědělské účely. Na pozemku nejsou žádné stavby ani inž. sítě. Poznámka Na pozemky parc.č.430 a 429 je vydáno zástavní právo soudcovské ve výši 56.964,- Kč ve prospěch: Pražská správa sociálního zabezpečení, Trojská 1997/13a, Praha 8, Libeň, 182 00 (viz příloha LV č.2018) Na pozemky parc.č.430 a 429 je vydáno zástavní právo zákonné ve prospěch: FÚ Praha 4, Na Strži 1702/65, Praha 4, Nusle, 140 00 (viz příloha LV č.2018)
4. Obsah posudku a) Pozemky a1) Pozemky
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Pozemek oceněný dle § 28 odst. 7. Název Parcelní číslo
Výměra Jedn. Cena [m2] [Kč/m2] Ki Kp Srážka Upr.jedn.cena Min. cena [Kč/m2] [%] [Kč/m2] ostatní plocha 430 277,00 187,16 2,1190 2,3990 0 951,42 Pozemek oceněný dle § 28 odst. 7 - celkem
Cena [Kč] 263 543,34 263 543,34
Zemědělský pozemek oceněný dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Hlavní město Praha - území sousedních obcí Celková úprava ceny:
280,00 % 280,00 %
Ocenění: Název
Parcelní číslo
BPEJ
Výměra JC Úprava [m2] [Kč/m2] [%] 2704 4,74 280,00 2704 Mezisoučet
PK 429 54811 Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem
Pozemky - zjištěná cena
UC [Kč/m2] 18,01 *
Cena [Kč] 48 699,04 48 699,04 1,0000 48 699,04
= 312 242,38 Kč
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Pozemky Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
=
312 242,38 Kč 312 242,38 Kč 312 240,- Kč
slovy: třistadvanácttisícdvěstěčtyřicet Kč
D)
Výnosová hodnota
Oceňovaný objekt není ke dni ocenění pronajímán. Vzhledem k tomu, že v daném místě nejsou porovnatelné pozemky pronajímány, není možné stanovit porovnatelnou výši nájemného za 1/m2 pronajímané plochy. Z těchto důvodů nebude tato metoda použita.
E)
Metoda porovnání tržních hodnot
Zpracovatel provedl podrobnou analýzu příslušného segmentu trhu zaměřenou na realizované prodeje nemovitostí srovnatelných užitných parametrů a současnou nabídku a poptávku po obdobných nemovitostech v dané lokalitě prostřednictvím realitních kanceláří a sítě internetu. Údaje o realizovaných prodejích těchto druhů pozemků za poslední sledované období však nebyly v této konkrétní lokalitě zjištěny, proto nebylo možné objektivně přímo stanovit porovnávací hodnotu předmětného majetku, z tohoto důvodu nebude tato metoda použita.
F)
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti
a)
Návrh obvyklé ceny
Na základě Výše uvedeného lze konstatovat, že hodnotu nemovitosti stanovenou v předchozí části znaleckého posudku za použití metodiky zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb., ve znění vyhlášky č. 3/2008 Sb. (nákladová cena) nelze považovat v tomto případě i za cenu obvyklou. S přihlédnutím k umístění nemovitostí, jejich způsobu využití, je oceňovaná nemovitost obchodovatelná, ale pouze za cenu, která nebude vycházet z nákladové hodnoty nemovitosti.
Nákladová cena bude upravena korekčním koeficientem, který věrně odráží situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě. Korekční koeficient znalec stanovil ve výši kr = 0,4. Výpočet : NC – nákladová cena Kr - korekční koeficient Oc - obvyklá cena
OC = Nc * kr =312 240,- Kč * 0,4 = 124 896,- Kč OC ( zaokrouhleno ) = 125 000 ,- Kč
Obvyklá cena nemovitosti- pozemků parc.č.430 a 429 včetně příslušenství v k.ú. Zvole u Prahy, obec Zvole, okres Praha- západ: 125 000,- Kč Slovy:stodvacetpěttisíckorunčeských
V Praze, 16.6.2008
Ing. arch. Libor Ferbr Řipská 767/15 130 00 Praha 3
G.
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 2. 11. 1999 Spr. 5793/99 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.869-141/2008 znaleckého deníku.
