Znalecký posudek číslo 1919 - 05/2010
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti:
Rodinný dům s přísl. a pozemkem kraj: Středočeský, obec: Podlešín, 273 25 Zvoleněves
Katastrální údaje:
0203 okres Kladno, 532754 obec Podlešín, 723983 k.ú. Podlešín, LV 287
VLASTNÍK:
SJM - Novák Martin a Nováková Milada, Podlešín 90, 273 25 Zvoleněves a Parléřova 74/7, 169 00 Praha 6, r.č. 760330/0111 a r.č. 695615/0091
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení
OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: IČ
DIČ
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Adresa zhotovitele: IČ 43214983
telefon 545175841
15
Fax 545175836
e-mail
[email protected]
Ing. Ivan Rut Úvaly u Prahy, Atlasová 1462, 250 82
DIČ CZ 5806031220
Datum místního šetření: Počet stran:
Exekutorský úřad Brno - venkov, JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor; Objednávka č. 137Ex 2082/09-34 ze dne 10.09.2009 Brno, Příkop 6, 604 25
telefon 608 735 580
18.1.2010
Počet příloh:
4
Fax 271 769 823
Datum zpracování : Počet vyhotovení:
3
466 e-mail
[email protected] 23.1.2010 Vyhotovení číslo:
–2– STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI:
stavba dokončena v r.
Stavebně technický stav stavby
novostavba
Počet podlaží celkem:
změna stavby rekonstrukce v r.
1905
2/0
z toho podzemní:
2006
1
udržovaná
z toho nadzemní:
1
neudržovaná Počet bytů:
1
Rodinný dům, domek Typ
PP RD m
2+kk
Konstrukce: Využití: objekt Poloha: Přípojky: příjezd Dostupnost: Negat vlivy:
Garáž
2
Zahrada
počet
95
m
0
Obestavěný prostor m3
2
417
Zastavěná plocha m2
725
Podkroví
135
NE
zděné betonové montované kovové dřevěné jiné bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část.obsazen volný centrum kraj obce bytová zóna průmysl. zóna nákup. zóna voda kanalizace plyn elektro telefon MHD železnice autobus dálnice/I. tř. dál./I.tř. železn. tr. podnik/trafo letiště
mimo obec zpev.
silnice II./III. tř. zápl. oblast jiné
Požadavky objednatele Zjistit současnou hodnotu - obecnou cenu - nemovitosti. Rizika nemovitosti: K nemovitosti se vážou omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce. Zástavní právo smluvní pro KC Group s.r.o. k zajištění pohledávek, podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 11.92006. Věcná břemena nezjištěna ani objednatelem doložena. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel.
PRODEJNOST NEMOVITOSTI:
velmi dobrá do 6 měsíců
průměrná od 6 – 12 měs.
obtížná nad 1 rok
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cen. předpisu č. Sb. Obecná cena – z toho hodnota pozemku
Budoucí stav
1 254 000 1 087 013 1 250 000 414 000
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Samostatný rodinný dům, byt 2 + 1, zděná konstrukce, 1 NP, sklonitá střecha bez podkroví s půdou, zčásti podsklepený, standardně vybavený, nepravidelná údržba, nedokončené stavební úpravy s přístavbou. RD situovaný na okraji obytné zóny vesnické zástavby na SZ okraji zastavěného území obce, nedaleko centra. Neupravený pozemek na nároží hlavní silnice a místní obslužné komunikace. Zpevněná přístupová komunikace, inž. sítě - přípojka elektro, voda ze studny. Kanalizace do jímky. Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu věcné hodnoty a porovnávací hodnoty nemovitosti. Výnosově nebyla nemovitost hodnocena - není pronajata. V Úvalech dne 23.1.2010 Ing. Ivan Rut
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost - rodinný dům č.p. 90 s příslušenstvím a pozemky st.p.č. 14 zast. plocha a nádvoří, k.ú. Podlešín, obec Podlešín, okres Kladno - je vedena u KÚ pro Středočeský kraj, KP Slaný na listu vlastnictví LV č. 287. Pro stanovení obecné ceny nemovitosti jsou vypočteny následující pomocné hodnoty - Věcná hodnota nemovitosti + pozemky porovnávacím způsobem - Srovnávací hodnota nemovitosti
2. Informace o nemovitosti Nemovitost - rodinný dům (dále jen RD), je samostatně stojící, zčásti podsklepený, s jedním NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví, s půdou. Konstrukce zděná. Podle dostupných podkladů byl dům postaven v roce 1905 na místě vyhořelé stodoly. Stáří původní stavby RD ke dni ocenění je 105 roků. Jedná se o původní vesnický dům. Během užívání byla prováděna nepravidelná nárazová stavební údržba. V roce 1962 byly provedeny dílčí stavební úpravy v domě. Stávající vlastníci pořídili nemovitost dle kupní smlouvy ze dne 15.3.2006 za dohodnutou cenu 780.000,-- Kč. V roce 2006 byla zahájena na základě stavebního povolení č.j. 2387/06/SÚ akce: stavební úpravy rodinného domu Podlešín č.p. 90 - rozšíření obytného prostoru v přízemí, přestavba dvorní přístavby se vstupem a koupelnou a WC, stavební úpravy podkroví. Ke dni ocenění nejsou stavební úpravy dokončeny. V domě je jeden byt 2 + 1 a žádné nebytové prostory. Budova se nachází na SZ okraji zastavěného území obce, ve vesnické zástavbě rodinných domů, u hlavní průjezdní veřejné komunikace, k.ú. Podlešín, obec Podlešín, na terénně upraveném pozemku, přístup ze zpevněné komunikace. Vzhledem k účelu užití je nemovitost vhodně umístěna s rychlým dosahem spádové obce Zvoleněves a nedalekého města Slaný. Ke dni ocenění je nemovitost běžně užívána. Pozemky -
st.p.č. 14 - zastavěná plocha a nádvoří, s domem č.p. 90, o výměře... 552 m2. Pozemek nepravidelného tvaru zastavěný RD a dvorem. Celková výměra pozemků = 552 m2. Pozemek je rohový, oplocený, terénně upravený, přístupný od SZ nebo JV z místních zpevněných komunikací. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod el. energie, vody i kanalizace. Dům je napojen pouze na elektřinu. Plynovod v místě není. Klidná obytná vesnická lokalita zástavby rodinnými domky na okraji obce, zastavěné území, k.ú. a obec Podlešín, okres Kladno. Pro obec není zpracována cenová mapy pozemků.
–4– Obec -
Obec Podlešín má podle Lexikonu obcí ČR 2009 cca 301 obyvatel a má statut obce. Obec se rozkládá cca 5 km východně od města Slaný a rychlostní komunikace R7 na Prahu a asi 3 km na JZ od spádové obce Zvoleněves, ve zvlněné krajině na SZ od Prahy. V místě omezená občanská vybavenost a infrastruktura: obecní úřad, restaurace, obchod, drobní živnostníci a podnikatelé. Pošta, školy, zdravotnické zařízení aj. ve spádové obci Zvoleněves. Další úřady a instituce ve Slaném a okresním městě Kladně. Inženýrské sítě v obci - vodovod, elektro, kanalizace. Probíhá plynofikace. Doprava : veřejný autobus, železnice, okresní silnice. Dostupnost Slaného cca 5 minut autem, Kladna 15minut, Praha cca 25 minut. Nabídka pracovních možnost v místě omezená, hlavně ve větších obcích v okolí, ve Slaném, Kladně, Kralupech a Praze. Příznivé životní prostředí, klidná oblast, starověký Menhir, historický železniční viadukt. Ekologické zatížení - Ekologicky závadné okolí budovy není. Stavby s přímým negativním vlivem na budovu v okolí nejsou. Radonové riziko - z předložených podkladů a dostupných informací nebylo možné zjistit. Územní plán Územní plán obce Podlešín vypracoval Ing. Stanislav Zeman a byl schválen zastupitelstvem obce dne 27.12.2006. Hodnocená nemovitost je situována v zóně bydlení. Ochranná pásma - v místě nebyla zjištěna. Přírodní katastrofy - V podmínkách ČR a této lokality lze uvažovat zejména s možností silného větru, krupobití, sněhu, úderu blesku. Výhled do 10 let - Nepředpokládá se žádná změna v okolní zástavbě. Objekt bude využíván pro trvalé bydlení . Omezení vlastnického práva - Dle části C listu vlastnictví - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní právo. Věcná břemena nezjištěna. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18.1.2010 za přítomnosti znalce, asistentky znalce. Vlastník nemovitosti, ač byl obeslán doporučeným dopisem, se místního šetření nezúčastnil.
4. Podklady pro vypracování posudku a) b) c) d) e) f) g)
Výpis z katastru nemovitostí KP Slaný, k.ú. Podlešín LV č. 287 ze dne 31.7.2009. Kopie kat. mapy k.ú. Podlešín, ze dne 31.7.2009. Usnesení Exekutorského úřadu Brno - venkov, Příkop 6, 604 25 Brno, soudního exekutora JUDr. Petra Kociána č.j. 137Ex 2082/09-34 ze dne 10.9.2009. Výsledky místního šetření včetně zhotovení skic a poznámek a informace poskytnuté objednatelem. Informace získané z realitního trhu a obecního úřadu v Podlešíně. Nákres ku postavení nového domku pro paní Anastázii Prokopovou na místě vyhořelé stodoly, Podlešín, povolení obce č. 29 ze dne 21.1.1905. Plán stavebních úprav RD č.p. 90 v Podlešíně z roku 1962.
–5– h)
i) j) k)
Část projektu stavebních úprav RD č.p. 90 v Podlešíně, vypracoval Ing. Radovan Barsa, Velvary, v dubnu 2006. Stavební povolení vydal SÚ ve Slaném č.j.2387/06/SÚ dne 17.7.2006. Kupní smlouva ze dne 15.3.2006. Fotodokumentace. Literatura : Metodika oceňování nemovitostí v ČS a.s.. Teorie oceňování nemovitostí - Prof. A. Bradáč, Cerm Brno. Oceňování nemovitostí na tržních principech - Z. Zazvonil, Ceduk, Praha.
5. Vlastnické a evidenční údaje St.p.č. 14 - zast. plocha a nádvoří, RD č.p. 90, o výměře ........ - v k.ú. Podlešín, obec Podlešín, jsou vedeny u KP Slaný na LV č. 287.
552 m2
Vlastníkem je : SJM - Novák Martin, Podlešín 90, 273 25 Zvoleněves, r.č. 760330/0111 a Nováková Milada, Parléřova 74/7, 169 00 Praha 6, r.č. 695615/0091
6. Dokumentace a skutečnost Situační umístění stavby RD č.p. 90 souhlasí se zakreslením v katastrální mapě. Dokumentace se zaměřením skutečného stavu domu č.p. 90 byla součástí projektu stavebních úprav z roku 2006. Při ocenění se vychází ze skutečných výměr zjištěných při místním šetření a z dokumentace stavebních úprav z roku 2006. Skutečné stáří původních konstrukcí stavby ke dni ocenění je 105 roků. Stáří obnovených konstrukcí a vybavení při stavebních úpravách v roce 2006 je 4 roky. Jedná se o stavbu původního vesnického rodinného domu. Během užívání byla prováděna nepravidelná nárazová stavební údržba. V roce 1962 dílčí stavební úpravy. V roce 2006 zahájeny další stavební úpravy, ke dni ocenění nedokončeny. Celkově je nemovitost v průměrném technickém stavu.
7. Celkový popis nemovitosti RD č.p. 90 je samostatně stojící, zčásti podsklepený, s 1 NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví s půdou. Svislé konstrukce jsou zděné. RD je situován na terénně upraveném pozemku, v okrajové části obce, ve vesnické zástavbě RD, v zastavěném území obce, u hlavní průjezdní zpevněné veřejné komunikace, k.ú. Podlešín, obec Podlešín, okres Kladno. K nemovitosti se váží omezení vlastnického práva - dle části C listu vlastnictví: nařízení exekuce, zástavní právo. Věcné břemeno nebo jiná omezení a práva nebyla zjištěna ani objednatelem doložena. Příslušenství nemovitosti - vedlejší stavby (kolna ve dvoře u domu, jednoduchá původní přízemní stavba, zděná z cihel, pultová střecha, krytina z vln. eternitu, bez úprav povrchů, bez instalací - zanedbaný, špatný technický stav), venkovní úpravy (přípojka elektro, přípojka vody ze studny, přípojka kanalizace do jímky, jímka, oplocení - ohradní zeď zděná z cihel a kamenů, s betonovým okrasným hřebínkem, hrubé omítky, část plotu z vlnitých osinkocementových desek a ocel. sloupků, plotová vrata plechová celokovová) - je zahrnuto v ocenění obvyklé ceny. Ke dni ocenění je nemovitost běžně užívána, a dle dostupných údajů není pronajata.
–6–
8. Obsah posudku a) Objekty 1) RD č.p. 90 b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou
–7–
B. Posudek Popis a umístění objektů, výměry, hodnocení a ocenění
Popisy objektů a) Objekty 1) RD č.p. 90 RD č.p. 90 je samostatný, zčásti podsklepený dům, s jedním NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví s půdou. Svislé konstrukce jsou zděné. Popis konstrukcí a vybavení : Základy tvoří původní základové pasy s neúplnými izolacemi. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva kamenného a cihel v tl. prům. 45 cm. Stropy 1. NP dřevěné trámové s podhledem. Střecha je sklonitá, sedlový krov dřevěný, vaznicový. Krytina je tašková, pálená, na latě. Klempířské konstrukce - část. z pozink. plechu. Vnitřní omítky vápenné štukové. Fasáda dvouvrstvá, nátěr. Sokl z kamene. Vnitřní obklady keramické. Schody do sklepa a podkroví. Dveře dřevěné rámové. Okna dřevěná zdvojená i plastová izolační. Podlahy betonové, PVC, keramické apod. Vytápění el. přímotopy, lokální na tuhá paliva.. El. instalace světelná i motorová. Rozvod vody studené i teplé. Zdroj TUV el. boiler a pod. Instalace plynu není. V kuchyni sporák, linka. Hygienické vybavení - vana nebo sprcha, umyvadlo - nutno dokončit. Záchod splachovací. RD řešen jako zčásti podsklepený, přízemní, se sklonitou střechou Dispoziční uspořádání : bez podkroví s půdou. Půdorys obdélníkový s dvorní přístavbou. Byt 2 + KK. Soupis místností : 1. PP = schody, chodba, sklep 1. NP = vstup, chodba, schody, předsíň, koupelna, WC, komora, kuchyně, obývací pokoj, pokoj V domě jsou obytné prostory v 1. NP a žádné nebytové prostory. V domě je jeden byt s hyg. příslušenstvím (nutno dokončit). Více než polovina podlahové plochy místností a prostorů v domě je určena k bydlení : je to rodinný dům. Technický stav: odpovídá stáří a nepravidelné nárazové stavební údržbě. Prvky dlouhodobé životnosti ( základy, zdivo, stropy, krov) jsou zachovalé. Ostatní konstrukce a vybavení jsou postupně obnovovány (okna, instalace atd.). Vnitřní vybavení, standardní, účelné. K domu byl přistavěn dvorní vstup s koupenou a WC, v domě provedeny stavební úpravy s rozšířením obytného prostoru, úpravy kuchyně atd. Ke dni ocenění nedokončeno. Podkroví neupraveno. Závady: - nedokončené stavební úpravy - trhliny v obvodovém zdivu - zhoršený stav střešní krytiny, klempířských konstrukcí, fasády
–8–
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. a.1.1) RD č.p. 90 – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,173 Podlaží: Název 1.PP 1. NP Součet:
Výška 2,30 m 3,28 m 5,58 m
Zastavěná plocha 5,70 × 3,30 17,42 × 5,70 + 5,50 × 6,43
Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,30 × 5,70 × 3,30 1. NP 3,28 × (17,42 × 5,70 + 5,50 × 6,43) Nadezdívka 1,00 × 17,42 × 5,70 Střecha 2,13/2 × 17,42 × 5,70 Podezdívka (134,66–18,81) × 0,30 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – původní pasy, neúplné izolace 2. Zdivo – smíšené v tl. prům. 45 cm 3. Stropy – dřevěné trámové 4. Střecha – dřev. krov sedlový, vaznicový 5. Krytina – pálené tašky 6. Klempířské konstrukce – část z pozink. plech 7. Vnitřní omítky – vápenné štukové, SDK obklady 8. Fasádní omítky – dvouvrstvé, hrubé, nátěr 9. Vnější obklady – sokl z kamenů 10. Vnitřní obklady – keramické 11. Schody – do sklepa a na půdu 12. Dveře – dřevěné 13. Okna – dřevěná zdvojená i plastová
= =
18,81 m2 134,66 m2 153,47 m2
= = = = = =
43,26 m3 441,68 m3 99,29 m3 105,75 m3 34,75 m3 724,73 m3
Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 %
Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
–9– Název, popis Obj. podíl 14. Podlahy obytných místností – betonové, PVC, keramické dlažby 2,20 % apod. 15. Podlahy ostatních místností – keramické dlažby, beton 1,00 % 16. Vytápění – el. přímotopy a lokální na tuhá paliva 5,20 % 17. Elektroinstalace – světelná i motorová 4,30 % 18. Bleskosvod – není 0,60 % 19. Rozvod vody – teplé i studené 3,20 % 20. Zdroj teplé vody – el. boiler 1,90 % 21. Instalace plynu – není 0,50 % 22. Kanalizace – od všech hyg. zařízení do jímky 3,10 % 23. Vybavení kuchyně – sporák, linka 0,50 % 24. Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo 4,10 % 25. Záchod – standardní splachovací 0,30 % 26. Ostatní – odvětrání, podhledy 3,40 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 8,20 % 6. Klempířské konstrukce –0,54 × 0,90 % 8. Fasádní omítky –0,54 × 2,80 % 16. Vytápění –0,54 × 5,20 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 26. Ostatní –0,54 × 3,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní
1,0000 – – – – – – – =
0,0443 0,0049 0,0151 0,0281 0,0060 0,0050 0,0184 0,8782
Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8782 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1730 3 714,56 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 724,73 m3 × 3 714,56 Kč/m3
=
2 692 053,07 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 105 roků Předpokládaná další životnost: 35 roků Opotřebení: 100 × 105 / (105 + 35) = 75,000 % Odpočet opotřebení: 2 692 053,07 Kč × 75,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
2 019 039,80 Kč 673 013,27 Kč
RD č.p. 90 – zjištěná cena:
673 013,27 Kč
– 10 –
b) Pozemky b.1) Porovnávací hodnota b.1.1) Pozemky Popis porovnávacích pozemků: Porovnávací pozemky byly převzaty z databáze cen pozemků a z realitních internetových stránek www.reality.cz a seznamreality.cz apod. Pro lokalitu obce Podlešín bylo nalezeno ke dni ocenění pouze několik nabídek k prodeji stavebních pozemků určených pro výstavbu objektů pro bydlení s nabídkovými cenami od 800,-- Kč/m2 až do 995,-- Kč/m2 . Velmi podobné pozemky v zastavěném území obce určené pro zástavbu objekty bydlení. Většina hodnocených pozemků má v dosahu napojení na některé inženýrské sítě a jsou přístupné z místních komunikací. Inzerované – nabídkové ceny jsou upraveny koeficientem zdroje informace ve výši 0,80 až 0,90 (nejedná se o prodejní ceny). Hodnocený stavební pozemek má celkovou výměru 552 m2 , IS – voda ( i vlastní studna), elektro, kanalizace, zpevněné komunikace, oplocení, situování v okrajové části zastavěného území obce, u hlavní průjezdní komunikace. Klidná lokalita vesnické zástavby, rychlý dosah města Slaný a Kladna. Praha 25 km, 20 minut autem.. Ve výpočtu je použita průměrná jednotková cena z vybraných porovnávacích cen pozemků. Porovnávací pozemky: Stavební pozemek Podlešín, u Slaného, k zástavbě RD, klidné místo v obci, okraj zastavěného území, rychlostní komunikace R7 je 3 km, Praha 25 km,Inženýrské sítě – el., voda, kanalizace, plyn. Nabídková cena. Realizovaná cena: 908 000,– Kč Výměra: 1 135,00 m2 Jednotková cena: 800,– Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,850 Upravená jednotková cena: 680,– Kč/m2 Váha: 1,00 Stavební pozemek Podlešín, u Slaného, k zástavbě RD, výhled do okolní krajiny, klidné místo v obci, okraj zastavěného území, rychlostní komunikace R7 v dosahu, Praha 20 minut autem, zpev. komunikace. Inženýrské sítě – el., voda, kanalizace, plyn. Nabídková cena. Realizovaná cena: 660 000,– Kč Výměra: 664,00 m2 Jednotková cena: 993,98 Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,800 Upravená jednotková cena: 795,18 Kč/m2 Váha: 1,00
– 11 – Stavební pozemek Podlešín, u Slaného, okres Kladno, k zástavbě RD, klidné místo v obci, oploceno, ovocné porosty, rovina, stavební buňka, okraj zastavěného území, Praha 25 km,Inženýrské sítě – na hranici pozemku. Nabídková cena. Realizovaná cena: 1 239 600,– Kč Výměra: 1 298,00 m2 Jednotková cena: 955,01 Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,800 Upravená jednotková cena: 764,01 Kč/m2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC):
680,– 746,40 795,18 750,–
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Oceňovaný pozemek: Název: Zastavěná plocha, dům č.p.90 Parcelní číslo: 14 Výměra (V): 552,00 m2 Cena pozemku (V × SJC): 552,00 m2 × 750,– Kč/m2 Pozemky – zjištěná cena:
=
414 000,– Kč 414 000,– Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nacházející se v nejbližším okolí od hodnocené nemovitosti. Porovnávací nemovitosti jsou nabízeny k prodeji na realitním serveru reality.cz a seznamreality.cz aj. v současné době. V obci Podlešín byly nalezeny dvě nabídky k prodeji rodinného domu : hodnocený RD je v současnosti nabízen RK Niktel Reality Kladno za cenu 2.120.000,-- Kč a další RD 3 + 1 v rekonstrukci za 2.000.000,-- Kč. V okolí do 10 km od hodnocené lokality bylo nalezeno velké množství (160 nabídek) nabídek k prodeji rodinných domů, s nabídkovými cenami od 790.000,- Kč (Starý RD v Pcherech u Kladna, samostatný, 1 NP, pozemek 122 m2, zast. plocha 76 m2, zahrada 50 m2, už. plocha 60 m2, k rekonstrukci) až do 8.590.000,-- Kč (Novostavba RD, Stehelčeves, okr. Kladno, samostatný RD, 5 + 2, dvougaráž, terasa, 1 NP, podkroví, luxusní vybavení. Pozemek 1024 m2, zast. pl. 156 m2, už. plocha 148 m2, IS voda, el., kanalizace, plyn). Nabídkové ceny nemovitostí na realitním trhu je mnohdy třeba brát s rezervou. Některé nemovitosti se sice zobchodují za nabídkové ceny, ale většina skutečně realizovaných prodejních cen nemovitostí je min. o 10 až 25 % nižší než nabídková cena. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nacházející se co nejblíže od hodnocené nemovitosti. Parametry srovnávacích nemovitostí jsou porovnány s hodnocenou nemovitostí a upraveny níže uvedenými koeficienty.
– 12 – Hodnocená nemovitost - Podlešín, u Slaného, okr. Kladno, vesnická lokalita zástavby RD. Původní starý dům, výstavba 1905, nepravidelná údržba, samostatný RD, 1 NP, část. podsklepeno, půda, byt 2+KK. Od roku 2006 v rekonstrukci podle projektu – úprava obytných prostor v přízemí, dvorní přístavba s koupelnou a WC – není dokončeno. Standardní účelné vybavení, standardní materiály. Pozemek celkem 552 m2, zast. plocha 135 m2, zahrada 417 m2, užitná plocha cca 95 m2 , situování u hlavní komunikace, pozemky terénně upravené, mírně svažité, oplocené, podprůměrně udržované, IS voda, elektro, kanalizace. Vlastní studna. Celkově podprůměrný technický stav. Nutné další investice na dokončení stavebních úprav. Ve výpočtu porovnávací ceny je použita vypočtená průměrná jednotková cena porovnatelných nemovitostí. Seznam porovnávaných objektů: RD – Královice u Kladna, samostatný, 2 NP, byt 5 + 1, sklep, půda, chlév, stodola, vytápění na TP , pozemek 1631 m2, zast. pl. 760 m2, zahrada 871 m2, už. plocha 220 m2. IS – el. Voda ze studny, kanalizace do jímky. Plyn ve výstavbě. Vesnická zástavba, Praha 35 km. Garáž. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): 1 680 000,– Kč Množství (M): 220,00 m2 už. plochy Kmísta: 1,10 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 1,00 Kpozemek: 0,90 Kzdroj info: 0,85 Kgaráž: 0,95 Ktechnický stav: 0,95 Kprodejnost: 1,00 Jednotková cena (JC): 5 799,46 Kč Váha (V): 1,0 RD - Knovíz u Slaného, okr. Kladno, byt 2 + 1,samostatný, 1 NP, sklep, půda, po vnitřní rekonstrukci přízemí (možnost půdní vestavby), pozemek 262 m2, zast. plocha 120 m2, zahrada 142 m2, už. plocha 70 m2. IS voda, el., kanalizace, plyn. ÚT plynové. Koupelna + WC. Garáž. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): 2 200 000,– Kč Množství (M): 70,00 m2 už. plochy Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 0,85 Kpozemek: 1,05 Kzdroj info: 0,85 Kgaráž: 0,95 Ktechnický stav: 0,90 Kprodejnost: 1,00 Jednotková cena (JC): 20 385,34 Kč Váha (V): 1,0
– 13 – RD - Zvoleněves, okr. Kladno, samostatný, cihlový, byt 3 + 1, sklep, půda, udržovaný dům, klidné místo, pozemek 372 m2, zast. plocha 232 m2, už. plocha 95 m2. IS - voda, el., kanalizace, plyn. ÚT plynové, telefon. Garáž. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): 2 095 000,– Kč Množství (M): 95,00 m2 už. plochy Kmísta: 0,95 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 0,85 Kpozemek: 1,04 Kzdroj info: 0,85 Kgaráž: 0,95 Ktechnický stav: 0,90 Kprodejnost: 1,00 Jednotková cena (JC): 13 459,26 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kpozemek × Kzdroj info × Kgaráž × Ktechnický stav × Kprodejnost) Minimální jednotková cena za m2 už. plochy: Průměrná jednotková cena za m2 už. plochy (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2 už. plochy:
5 799,46 Kč 13 214,69 Kč 20 385,34 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2 už. plochy: Množství: Porovnávací hodnota:
13 200,– Kč × 95,00 m2 už. plochy = 1 254 000,– Kč
– 14 –
C. Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu výše uvedených hodnot - věcné hodnoty a porovnávací hodnoty nemovitosti. Výnosová hodnota nebyla stanovena, neboť nemovitost není pronajata. Vzhledem k výše uvedeným zjištěním a propočtům je výsledná obvyklá - obecná cena stanovena ve výši blížící se porovnávací hodnotě nemovitosti, která nejobjektivněji posuzuje obvyklou cenu. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena pozemků určená porovnávací metodou Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem
673 010,– 414 000,– 1 087 010,– 1 254 000,–
Obvyklá (obecná) cena nemovitosti – Rod. domu č.p. 90 s přísl. a pozemkem, k.ú. Podlešín, okr. Kladno – podle odborného odhadu ke dni ocenění činí
1 250 000,– Kč Cena slovy: jedenmiliondvěstěpadesáttisíc Kč
V Úvalech dne 23.1.2010
V Úvalech dne 23.1.2010 Přílohy: 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Kopie katastrální mapy 3. Situační mapa 4. Fotodokumentace
Ing. Ivan Rut Atlasová 1462 250 82 Úvaly
Kč Kč Kč Kč
– 15 – Fotodokumentace: Rodinný dům č.p. 90, k.ú. a obec Podlešín, okres Kladno
Kuchyňský kout
Pokoj
Ložnice
Chodba
