-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 7022/56-2015 o ceně nemovitosti – nebytového prostoru č. 513/16, 513/17 a 513/18 v bytovém domě čp. 513 v k.ú. Odolená Voda, obec Odolena Voda, okres Praha-východ, včetně podílu na společných částech budovy a pozemcích
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 03.03.2015 pod čj. 040Ex 3638/14-17
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
13 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních.
V Trutnově dne 23.04.2015
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění:
a) výpisy z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) projektová dokumentace g) prohlášení vlastníka stavby h) realitní servery + informace od místních realitních kanceláří i) údaje o nákladech poskytnuté vlastníkem
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den 07.04.2015, přítomen byl p. Petr Babčák (jednatel firmy), který umožnil prohlídku a poskytl informace.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 07.04.2015.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
-3-
1. Nebytové prostory jsou zapsány v listu vlastnictví č. 2612, katastrální území Odolena Voda, obec Odolena Voda, Okresní úřad Praha-východ.
Vlastník: ALPET REAL, s.r.o. IČ: 28431014 Praha 9, Prosek, Novoborská 618/23
2. Podíl na společných částech budovy čp. 513 je zapsán v listu vlastnictví č. 2611, katastrální území Odolena Voda, obec Odolena Voda, Okresní úřad Praha-východ.
Vlastník: podílové spoluvlastnictví, z toho: ALPET REAL, s.r.o. podíl ve výši 10 976/114550 IČ: 28431014
3. Podíl na stp. čk. 1223 a pp. čk. 202/31 je zapsán v listu vlastnictví č. 2694, katastrální území Odolena Voda, obec Odolena Voda, Okresní úřad Praha-východ.
Vlastník: podílové spoluvlastnictví, z toho: ALPET REAL, s.r.o. podíl ve výši 10 976/114550 IČ: 28431014
Pozn: Vzhledem k případnému prodeji (případně dražbě) pouze části jiných nebytových prostorů různým subjektům, je v závěru posudku vyčíslena obvyklá cena jednotlivých jednotek.
-4-
4. Z předložených podkladů a z dokumentace vyplývá vybudování budovy včetně příslušenství v letech 2010-13. Stavební povolení vydáno dne 17.9.2010 pod čj. SÚ 5616/2010/W, dále následovalo Rozhodnutí o změně stavby před jejím dokončením, kde bylo předmětem vybudování podzemního podlaží, vydáno dne 20.1.2012 pod čj. 8128/2011 sozd, povolení k užívání vydáno v 06/2013.
5. Výčet oceňovaných nemovitostí:
a) b) c) d)
Jiný nebytový prostor č. 513/16 Jiný nebytový prostor č. 513/17 Jiný nebytový prostor č. 513/18 Podíl na společných částech budovy a pozemků jednotlivých jednotek v celkové výši 10 976/114550
Pozn.: Jelikož jednotlivé nebytové prostory – sklepy – se nalézají v totožném technickém stavu, oceňují se shodně, v závěru se jejich cena liší výměrou a následně podílem na společných částech budovy a pozemcích.
6. Popis:
Nemovitost je situována v okrajové, zastavěné sídlištní zástavbě města s počtem obyvatel 5 589, přímo přístupna z Partyzánské ulice. Jde o klidnou část města, vzdálena od centra města přibližně 800 m, ve vzdálenosti 300 m od dálnice č. 8 (ze které ale není přímý exit). Objekt vybudován na rovinatém pozemku, v území plně zainvestovaném, budova je napojena na veškeré sítě. Pozemky spolu vytváří jeden funkční celek, jsou oploceny, pp. čk. 202/31 zčásti opatřena betonovou dlažbou, jsou z ní přístupny garáže (samostatných subjektů). Budova vybudována jako volně stojící, zčásti podsklepena, o třech nadzemních podlažích, půdorysný obrazec vytváří písmeno T. Obsahuje celkem 15 bytových jednotek a 3 nebytové jiné prostory dle Prohlášení vlastníka. Oceňované nebytové prostory jsou situovány v 1.PP, jde o místnosti bez příslušenství, přístupny jednotlivě ze společné chodby.
-5-
a)
Nebytové prostory č. 513/16, 513/17 a 513/18
Jde o atypický bytový objekt, založen na želbetonových panelech, svislá konstrukce zděná z tvárnic keramických Porotherm, stropy betonové a panelové, střecha valbová, krytina tašková. Fasáda zateplená, okna plastová, vytápění ústřední, mírně nadstandardní sociální příslušenství. Oceňované „jiné nebytové prostory“ se nalézají v 1.PP, jsou dosud využívány vlastníkem za sklady stavebního materiálu. Situovány při východním štítu budovy, navzájem odděleny příčkami z tvárnic. Nacházejí se v nich přívod vody do budovy (v jednotce č. 513/16), dále kanalizační odpady z budovy (v jednotce č. 513/18). Místnosti jsou přístupny z chodby hladkými dveřmi, uvnitř místností neprovedené omítky stěn ani stropů, podlahy betonové bez nášlapných vrstev. Místnosti nejsou vytápěny, el. rozvody posuzuji za provizorní (nedokončené), bez rozvodů ZT. Výměry: Nebytová jednotka č. 513/16 o výměře 38.09 m2 – podíl ve výši 3809/114550 Nebytová jednotka č. 513/17 o výměře 37.65 m2 – podíl ve výši 3765/114550 Nebytová jednotka č. 513/18 o výměře 34.02 m2 – podíl ve výši 3402/114550
b)
Pozemky
Jsou plně zainvestované, přístupny z veřejné komunikace, rovinaté, vytváří spolu funkční celek.
č.parcely stp. čk. 1223 pp. čk. 202/31 celkem
Výměra v m2 352 414 766
-6-
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy.
Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy.
Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Výpočet věcné hodnoty
a) Stavba
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení.
Jednatelem společnosti předloženy pořizovací účetní ceny na jednotlivé jednotky, vycházející z celkových nákladů stavby, s přepočtem na 1 m2 podlahových ploch, jedná se o celkový propočet budovy s převládajícími byty, které odpovídají cenám přibližně 17 800,- Kč/m2 (v souladu náklady na podlahové plochy bytů).
-7-
Uvedené ceny lze posuzovat za věrohodné reprodukční ceny.
Nebytová jednotka č. 513/16 Nebytová jednotka č. 513/17 Nebytová jednotka č. 513/18 Celkem
- 676 639,- Kč - 668 823,- Kč - 604 190,- Kč 1 949 652,- Kč
Opotřebení za 2 roky při technické životnosti 100 let činí 2 %.
Časová cena činí 1 910 659,- Kč.
b) Pozemky
Obvyklá cena stavebních pozemků v této lokalitě činí v průměru 1 780,funkční celek).
Kč/m2 (vytvářející
Výpočet: 766 m2 x 1 780,- Kč/m2 = 1 363 480,- Kč
Podíl ve výši 10976/114550 činí 130 646,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 2612, 2611 a 2694 v k.ú. Odolena Voda činí zaokrouhleně 2 041 000,- Kč.
-8-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě „nebytové prostory – skladové“ vyčleněné dle Prohlášení vlastníka).
Nepodařilo se zjistit hodnověrné skutečné ceny obchodovaných realizovaných prostorů v posledním roce.
Z toho důvodu použito nabídek v realitních serverech S-Reality a Reality CZ (v obdobných lokalitách – nejsou přímo inzerovány v lokalitě města Odolena Voda), po úpravě nabídkových cen indexy polohy, kvality, velikosti, umístění – vzhledem k oceňovaným prostorům, jednoznačně vyplývá průměrná cena 11 800,- Kč/m2 podlahové plochy. Tato cena obsahuje i cenu (případně podíl) na společných částech budovy a pozemcích.
V místě je v současné době značný převis nabídky nad poptávkou.
Nebytová jednotka č. 513/16 Nebytová jednotka č. 513/17 Nebytová jednotka č. 513/18 Celkem
- 38.09 m2 x 11 800,- Kč/m2 = 449 462,- Kč - 37.65 m2 x 11 800,- Kč/m2 = 444 270,- Kč - 34.02 m2 x 11 800,- Kč/m2 = 401 436,- Kč 109.76 m2 1 295 168,- Kč
Srovnávací cena nemovitosti zapsané v LV č. 2612, 2611 a 2694 v k.ú. Odolena Voda činí zaokrouhleně 1 295 000,- Kč.
-9-
Stanovení hodnoty výnosovou metodou
Výnosová hodnota nemovitosti je součtem předpokládaných budoucích čistých příjmů z jejich pronájmu, diskontovaných (odúročených) na současnou hodnotu. Pro výpočet výnosové hodnoty použit vztah uvedený v následujícím modelu:
Cv = z / i Kde značí: Cv = výnosová hodnota (cena zjištěná výnosovým způsobem) Z = zisk (příjmy po odpočtu výdajů) konstantní po neomezenou dobu I = setinná úroková míra
V případě oceňované nemovitosti není nemovitost pronajata, ale je ve stavu možného předání k pronájmu případnému zájemci – po dokončení stavebních prací. Modelově proto stanovena výnosová hodnota dle obvykle dosahovaných cen nájmů v lokalitě (sklady nevytápěné ve výši 480,Kč/m2).
Příjmy: Sklady celkem
109.76 m2 x 480,- Kč/m2 = 52 685,- Kč
Snížení o riziko dosažitelného pronájmu ve výši 10 % Příjmy celkem 47 417,- Kč
Výdaje: Náklady na pojištění, odpisy, daň, správu a revizi – paušálně ve výši 20 % 47 417 x 0,20 = 9 483,- Kč Výdaje celkem 37 934,- Kč
Míra kapitalizace činí 9.80 %
-10-
Výnosová hodnota:
37 934 / 0,098 = 387 082,- Kč
Výnosová cena nemovitosti zapsané v LV č. 2612, 2611 a 2694 v k.ú. Odolena Voda činí zaokrouhleně 387 000,- Kč.
Stanovení návrhu obvyklé ceny
Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodující kritérium u oceňovaného komerčního objektu z hlediska výnosu. Po provedených místních šetřeních, převzatých podkladů od orgánů státní správy, konzultace s místními realitními kancelářemi, odhadci majetku ČKOM, nabídce a poptávce obdobných nemovitostí v lokalitě konstatuji:
- vzhledem k vysoké nabídce obdobných nemovitostí je nemovitost obtížně prodejná - současný technický stav vyžaduje dokončení stavebních úprav - nákladová metoda (věcná cena) je využitelná v ocenění pouze okrajově, neboť v ní je zahrnut faktor umístění a času
Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi stanovuji návrh obvyklé ceny ve výši střední hodnoty srovnávací a výnosové ceny. Pokládám toto řešení za jediné správné řešení při úvaze zohlednění ceny podílu pozemkům součástí a příslušenství.
-11-
Výpočet: (1 295 000 + 387 000) / 2,00 = 841 000,- Kč
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 2612, 2611 a 2694 v k.ú. Odolena Voda činí 841 000,- Kč.
Slovy: Osmsetčtyřicetjednatisíckorunčeských Jedná se o cenu včetně podílu na společných částech budovy a pozemcích.
Rozčlenění obvyklé ceny na jednotlivé jednotky:
Přepočet na 1 m2 podlahové plochy:
841 000 / 109.76 = 7 662,17 Kč
Nebytová jednotka č. 513/16 Nebytová jednotka č. 513/17 Nebytová jednotka č. 513/18 Celkem
- 38.09 m2 x 7 662,17 Kč/m2 = 291 852,- Kč - 37.65 m2 x 7 662,17 Kč/m2 = 288 481,- Kč - 34.02 m2 x 7 662,17 Kč/m2 = 260 667,- Kč 109.76 m2 841 000,- Kč
-12-
Pozn.:
V ocenění není uvažováno s dalšími závazky a pohledávkami uvedenými ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 23.04.2015
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7022/56-2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 23.04.2015
-13-
