-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6812/161-2013 o ceně nemovitosti – pozemkových parcel čk. 538 a čk. 553 zapsané v LV č. 357 v k.ú. Lažany, obec Lažany, okres Blansko, včetně součástí
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 20.09.2013 pod čj. 158 EX 17/13-39
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
6 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních.
V Trutnově dne 02.11.2013
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) realitní servery
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 27.10.2013. Byl mnou obeslán povinný Mgr. Josef Macháček, obsílka se vrátila – adresát neznámý na adrese Všestary. Proto po dohodě s objednavatelem ocenění provedeno bez povinného. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 27.10.2013.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Pozemky jsou zapsány v listu vlastnictví č. 357, katastrální území Lažany, obec Lažany, Okresní úřad Blankso.
-3-
Vlastník: podílové spoluvlastnictví Helán Jiří, narozen 06.07.1964 Helán Zdeněk, narozen 11.01.1954 Macháček Josef Mgr., narozen 24.04.1963 Sedláčková Vilma, narozena 09.09.1956
1/6 1/6 1/2 1/6
2. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Pp. čk. 538 o výměře 1 692 m2 – orná půda b) Pp. čk. 553 o výměře 809 m2 – orná půda
3. Popis: Oceňované pozemky se nalézají v honu zemědělské půdy, sevřené obcí Lažany a lesními navazujícími pozemky východně situované. Jde o území vzdálené do 100 m vlevo od průjezdné státní silnice Černá Hora (Rajec) na Lipůvku a Brno. Pozemky jsou téměř rovinaté, nejsou v terénu identifikovatelné, západní okraj pozemku čk. 553 je osázen vzrostlým náletem (bez hodnoty vytěžené dřevní hmoty). Pozemky jsou v převažující části zřejmě zemědělsky užívány, nájemní smlouvu se nepodařilo zajistit.
-4-
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy.
Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy.
Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase dvojím způsobem: a) průměrované, známé zrealizované ceny obdobných nemovitostí, v tomto případě zemědělských pozemků v okrese Blansko b) zprůměrované, nabízené prodejní ceny obdobných pozemků, inzerovaných v realitních serverech S-Reality a reality CZ
-5-
K bodu a) Dotazem u místních realitních kanceláří a Obecních úřadů v lokalitě zjištěno, že současné obvyklé prodejní ceny zemědělských pozemků se pohybují v rozmezí 12 – 40,- Kč/m2, vzhledem k poloze konkrétních pozemků (blízkost obce, konfigurace terénu, přístupnost) stanovuji střední průměrnou hodnotu, tj. 26,- Kč/m2.
K bodu b) Zjištěny následující nabídky obdobných pozemků:
Lokalita Letovice Jestřebí Ráječko Těchov Těchov
Průměrná cena 12,80 14,50 14,80 25,00 39,50
Koeficient polohy 1,00 1,10 1,25 1,00 0,80
Srovnatelná cena 12,80 15,95 18,50 25,00 31,60
Z toho vyplývá průměrná cena: 103,85 / 5 = 20,77 Kč/m2, zaokrouhleně 20,80 Kč/m2
Pro objektivní hodnocení stanovuji aritmetický průměr z obou způsobů, tj.: (26,00 + 20,80) /2,00 = 23,40 Kč/m2 Výpočet: pp. čk. 538
1 692 m2 x 23,40 Kč/m2 = 39 592,80 Kč
pp. čk. 553
809 m2 x 23,40 Kč/m2 = 18 930,60 Kč
celkem
58 523,40 Kč
Srovnávací hodnota pozemků zapsaných v LV č. 357 v k.ú. Lažany činí zaokrouhleně 58 520,- Kč.
-6-
Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny
Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy nabídky převyšují poptávky a dále skutečnosti podílového spoluvlastnictví, uvažuji s reálnou porovnávací cenou sníženou o 30 %,tj. 40 964,- Kč.
Návrh obvyklé ceny pozemků zapsaných v LV č. 357 v k.ú. Lažany činí zaokrouhleně 40 960,- Kč, z toho ideální ½ činí 20 480,- Kč.
Pozn.: Nebyly mnou zjištěny žádná práva či další závady váznoucí na nemovitosti, mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí, které by ovlivnily obvyklou cenu.
V Trutnově dne 02.11.2013
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6812/161-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 02.11.2013
