-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6632/153-2012 o ceně nemovitosti – rodinného domu čp. 35 v k.ú. Drahonice u Lubence, obec Lubenec, okres Louny, včetně součástí a pozemků
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 09.11.2012 pod čj. 158 EX 90/12-52
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních.
V Trutnově dne 05.12.2012
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) informace realitních serverů a místních realitních kanceláří f) informace získané na stavebním úřadu v Podbořanech
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 27.11.2012, na základě obeslání účastníkům. Povinný nepřevzal dopis, přítomna p. Libuše Kovářová.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 27.11.2012.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 67, katastrální území Drahonice u Lubence, obec Lubenec, Okresní úřad Louny, pod čp. 35.
-3-
Vlastník: podílové spoluvlastnictví Kovářová Libuše, narozena 04.11.1952 Zimmermann Josef, narozen 15.06.1959
½ ½
Objekt vybudován na stp. čk. 60, dále k ní náleží a souvisí pp. čk. 249/2 (zahrada). Na její východní části se nalézá stavba garáže se skladem, která není zapsána ani zakreslena v operátu evidence nemovitostí. Dotazem na stavebním úřadu zjištěno, že nebyla ani povolena a zkolaudována. Jde o vedlejší stavbu, vytvářející příslušenství rodinného domu.
2. Projektová dokumentace ani stavební spis nebyly doloženy na hlavní objekt, v omítce severního štítu vyznačen letopočet 1927, jenž pokládám za věrohodný stáří vzhledem k dochovaným konstrukčním prvkům. V průběhu let byly realizovány stavební úpravy charakteru modernizace, podstatné před 25-30 lety, kdy došlo k provedení sociálního zařízení, vytápění, obnově podlah, zřízeno podkroví. V posledních 10 letech zřízena vchodová veranda dle sdělení spolumajitelky.
3. Výčet oceňovaných součástí:
a) b) c) d)
Rodinný dům čp. 35 Vedlejší stavba – garáž se skladem na pp. čk. 249/2 Venkovní úpravy Stavební pozemky
-4-
4. Popis: Nemovitost je situována v okrajové, severní části obce s počtem obyvatel 1493, s obcí Lubenec nesouvisí, přes přístupovou komunikaci od Žatce se nalézá „Nápravné zařízení“. Osada nemá obchod ani jinou vybavenost, pouze autobusovou zastávku. Území je částečně zainvestováno, v obci je el. síť a veřejný vodovod, splaškové vody svedeny do vybíratelné žumpy.
a)
Rodinný dům čp. 35
Objekt volně stojící, přízemní, s podkrovím, s malým sklepem, obsahuje jednu bytovou jednotku 1+4 s příslušenstvím, z čehož vestavěné pokoje podkroví nejsou plně obyvatelné vzhledem k nedostatečné tepelné izolaci. Dispoziční řešení: Suterén – sklep 7.70 m2 Přízemí – vstupní veranda 7.10 m2, chodba 9.20 m2, obytná kuchyň 16.00 m2, pokoj 20.80 m2, pokoj 18.30 m2, spíž 2.10 m2, WC 1.00 m2, koupelna 5.20 m2, kotelna 3.50 m2 Podkroví – chodba 24.60 m2, WC 1.30 m2, pokoj 17.70 m2, pokoj 17.70 m2 Užitná plocha činí 152.20 m2, obytná plocha činí 90.50 m2. Konstrukční řešení: Objekt založen na kamenných základech, bez hydroizolace, zdivo cihelné převážně v tl. 45 cm, v podkroví tepelně neodpovídající, stropy s vodorovnými podhledy, střecha sedlová, krytina tašková pálená, fasáda vápenocementová, porušená ve spodní části a říms. Okna zdvojená a dvojitá, podlahy PVC na beton, dlažby keramické, koupelna jednoduchá s obkladem, WC splachovací, ohřev TÚV el. boilerem. V podkroví zčásti stěny ze sololitu a částečně skelné rohože, nyní nevyhovující. Technický stav: Svědčí o realizované údržbě pouze základní, nejsou dořešeny majetkové vztahy. Závady spočívají v neprovedené hydroizolaci a následně vzlínající vlhkosti, porušených omítkách, nutné opravě klempířských prvků.
-5-
Výměry Zastavěná plocha: Suterén 7,70x1,20 = 9,24 m2 Přízemí 8,80x10,00+3000x9,60 = 116,80 m2 Podkroví 8,80x10,00 = 88,00 m2 Obestavěný prostor: 9,24x2,40+88,00x4,50+88,00x3,60/2,00+28,80x3,80 = 686,02 m3
b)
Vedlejší stavba – garáž se skladem na pp. čk. 249/2
Navazuje na štítovou zeď domku, je přízemní, vyzděna v tl. 25 cm z tvárnic a cihel, omítnuta vápenocementovou omítkou, střecha pultová, opatřena krytinou z vlnitého eternitu (dožívající), podlaha betonová, vrata truhlářská rámová, podlaha betonová. Není doklad o výstavbě (černá stavba), dle použitých materiálů usuzuji na stáří 35-40 let.
Výměry Zastavěná plocha: 7,10x5,70 = 40,47 m2 Obestavěný prostor: 40,47x(2,40+4,40)/2,00 = 137,60 m3
c)
Venkovní úpravy
Sestávají z přípojek inženýrských sítí, jímek na splaškové vody, oplocení, venkovní dlažby. Jsou zahrnuty v ceně hlavního objektu.
-6-
d)
Pozemky
Pozemky situovány v zastavěné části obce, přístupny z veřejné komunikace, zčásti zainvestovány, vytváří funkční celek s hlavním objektem rodinného domu.
č.parcely stp. čk. 60 pp. čk. 249/2 Celkem
Výměra v m2 339 375 714
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-7-
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení.
Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2012. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Trutnov s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
Rodinný dům čp. 35 Garáž se skladem
KSD
462111 462119
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
ZC Kč/ m3
4 850 2 420
KTP
KV
KI
0,88 0,91 0,80 0,85 0,80 0,68
Výchozí cena Kč/m3
3 880 1 646
-8-
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Obestavěný Prostor v m3
Stavba
Rodinný dům čp. 35 Garáž se skladem
686 138
Výchozí cena Kč/m3
3 880 1 646
Reprodukční Cena v Kč
2 661 680 227 148
% opotř.
72 80
Časová cena v Kč
745 270 45 430
VENKOVNÍ ÚPRAVY Ocení se vzhledem k hlavnímu objektu přiměřeně, v tomto případě ve výši 2 % z časové ceny. Výpočet: 745 270 x 2 % = 14 905,- Kč
POZEMKY V obci není schválena cenová mapa, oceňují se dle skutečného stavu na trhu s pozemky, jak vyplývá z databáze odhadců majetku a sdělení místních realitních kanceláří. Obvyklá cena stavebních pozemků včetně přináležejících vytvářejících spolu funkční celek, činí v průměru 120,Kč/m2.
Propočet ceny pozemků 714 m2 x 120,- Kč/m2 = 85 680,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 67 v k.ú. Drahonice u Lubence činí zaokrouhleně 890 000,- Kč.
-9-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti – objekt bydlení s přiměřenými pozemky.
Ze čtyř obdobných nemovitostí nabízených S – Reality vyplývá následující:
Lokalita Postoloprty Lubenec Nepomyšl Lubenec
cena 760 000 1 050 000 895 000 790 000
KT 0,90 0,90 1,00 0,95
KV 1,20 0,85 1,10 0,85
KI 1,08 0,77 1,10 0,81
Přepočtená cena 820 800 808 500 984 500 639 900
Z toho vyplývá způrměrovaná cena zaokrouhleně 810 000,- Kč. Tyto ceny obsahují i přiměřené pozemky, součásti a příslušenství. Jde o inzerci funkčních nemovitostí, bez závad, břemen a nedodělků. V tomto případě není možno vycházet ze skutečně zrealizovaných obdobných nemovitostí, neboť nejsou v databázi k dispozici. Vzhledem k informacím od místních realitních kanceláří a mé zkušenosti jako realitního makléře se skutečně dosažitelné ceny nemovitostí pohybují v průměru 80 % proti inzerovaným cenám. Výpočet: 810 000 x 0,80 = 648 000,- Kč, zaokrouhleně 650 000,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 67 v k.ú. Drahonice u Lubence činí 650 000,- Kč.
-10-
Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, negativně ovlivněnou ekonomickou a realitní krizí, jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří, kdy převládá silně nabídka nad poptávkou, stanovuji obvyklou hodnotu ve výši srovnatelné hodnoty, tj. 650 000,- Kč, z čehož ideální ½ spoluvlastnického podílu činí 325 000,- Kč. V ceně je zahrnuta i stavba právně nevyjasněné garáže se skladem na pp. čk. 249/2. Nemovitost je zatížena dosud plně neuhrazenou pohledávkou u Modré pyramidy stavební spořitelny, z roku 2007, ve výši 500 000,- Kč na nákup nemovitosti, zůstatek mně nebyl sdělen.
Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č. 67 v k.ú. Drahonice u Lubence činí 650 000,- Kč, ideální ½ nemovitosti činí 325 000,- Kč.
V Trutnově dne 05.12.2012
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6632/153-2012 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 05.12.2012
-11-
