Spoordonkseweg 102
Inhoudsopgave
Toelichting
3
Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Vigerende bestemmingsplannen 1.4 Leeswijzer
4 4 4 4 5
Hoofdstuk 2 Beleidskader 2.1 Provinciaal/regionaal beleid 2.2 Gemeentelijk beleid
6 6 7
Hoofdstuk 3 Planuitgangspunten 3.1 Bodem 3.2 Archeologie 3.3 Water 3.4 Flora en fauna 3.5 Geluid 3.6 Luchtkwaliteit 3.7 Bedrijven en milieuzonering 3.8 Externe Veiligheid 3.9 Verkeer en parkeren
8 8 8 9 9 10 10 10 10 11
Hoofdstuk 4 Planbeschrijving 4.1 Stedenbouwkundige randvoorwaarden en uitgangspunten 4.2 Juridische planopzet
13 13 13
Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid 5.1 Economische uitvoerbaarheid 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 5.3 Procedure
17 17 17 17
, revisie Pagina 2 van 17
Toelichting
, revisie Pagina 3 van 17
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Aanleiding
Initiatiefnemer is voornemens om op het perceel Spoordonkseweg 102, vier starters- of drie seniorenwoningen te realiseren. De voorgenomen ontwikkeling op deze locatie past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. De locatie is in het bestemmingsplan Kom Spoordonk bestemd als 'bedrijf'. Binnen deze bestemming is de nieuwbouw van woningen niet mogelijk. Om die reden dient er een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld voor dit perceel. Omdat de bestaande loods wordt geamoveerd en er feitelijk alleen detailhandel plaatsvindt in het te handhaven pand wordt de bestemming hiervan gewijzigd.
1.2
Plangebied
Het plangebied ligt aan de noordzijde van de kern Spoordonk (gemeente Oirschot) op de hoek van de Spoordonkseweg en de Broekstraat, zoals weergegeven in figuur 1.1. Het plangebied betreft de herontwikkelingslocatie Spoordonkseweg 102 te Spoordonk. De herontwikkeling houdt in dat het bestaande bedrijfsgebouw gedeeltelijk wordt vervangen voor vier woningen. Kadastraal staat het perceel bekend als Gemeente Oirschot, Sectie H 212.
f iguur 1.1: weergav e plangebied in omgev ing (bron: bing.com/maps)
1.3
Vigerende bestemmingsplannen
De gronden waar de woningen worden gerealiseerd, kennen momenteel binnen het bestemmingsplan 'Kom Spoordonk', vastgesteld door de raad op 27-11-2007, de bestemming Bedrijf (zie figuur 1.2.), met de aanduiding Groothandel (milieucategorie 3.1). Binnen deze bestemming is het niet toegestaan om woningen te realiseren. Onderhavig bestemmingsplan maakt deze ontwikkeling mogelijk.
, revisie Pagina 4 van 17
f iguur 1.2: uitsnede v igerende bestemmingsplannen in de kom v an Spoordonk.
1.4
Leeswijzer
Na hoofdstuk 1, de inleiding, is in hoofdstuk 2 een overzicht gegeven van het op het plangebied van toepassing zijnde beleidskader. Hoofdstuk 3 gaat in op de aspecten archeologie en geluid. Het stedenbouwkundig ontwerp, de beeldkwaliteit en de juridische vertaling van het stedenbouwkundig ontwerp in de regels is uitgebreid beschreven in hoofdstuk 4. De uitvoerbaarheid van het plan en de te doorlopen procedure komen aan de orde in hoofdstuk 5.
, revisie Pagina 5 van 17
Hoofdstuk 2
Beleidskader
2.1
Provinciaal/regionaal beleid
2.1.1
Verordening Ruimte
Kader In het kader van de Wet ruimtelijke ordening heeft de provincie Noord-Brabant een verordening opgesteld met algemene en specifieke eisen ten aanzien van ruimtelijke besluiten van gemeenten. De Verordening Ruimte is op 1 maart 2011 in werking getreden en gewijzigd in 2012. De nieuwe versie is per 1 juni 2012 in werking getreden. Een relevant uitgangspunt van de Verordening Ruimte is dat getracht moet worden zo veel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied te bouwen, dan wel in een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Met bestaand stedelijk gebied wordt reeds bestaande bebouwing bedoeld, maar ook bijvoorbeeld inbreidingslocaties. Zoekgebieden zijn die gebieden waar, indien er toch uitbreiding noodzakelijk is, uitbreiding als verantwoord wordt beschouwd.
Figuur 2.1: Uitsnede plankaart Verordening Ruimte prov incie Noord-Brabant met globale duiding v an het plangebied in de rode cirkel.
Conclusie Het plangebied kent reeds een stedelijke vorm van gebruik en is ook als zodanig aangeduid binnen de Verordening Ruimte. Binnen het als zodanig aangewezen stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij – binnen de grenzen van andere wetgeving – om te voorzien in stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling is in overeenstemming met het provinciale beleid.
, revisie Pagina 6 van 17
2.2
Gemeentelijk beleid
2.2.1
Algemeen
In deze paragraaf is het beleid van de gemeente Oirschot en de relatie tot het voorgenomen plan weergegeven. Er zijn drie relevante beleidsstukken weergegeven. 2.2.2
Woonvisie 2009-2013
De gemeente heeft ten aanzien van het woningbouw twee relevante beleidsvisies. Het woningbouwprogramma wordt bepaald in de woonvisie 2009-2013. Hierin staat de volgende missie omschreven: “De gemeente Oirschot wil bouwen aan een leefomgeving waar alle inwoners van Oirschot kunnen wonen, met een gevarieerd woningaanbod, passend bij de gewenste sociale en demografische opbouw van de samenleving, waar nodig met respect voor en afgestemd op de fysieke omgeving en rekening houdend met historische en culturele waarden en identiteit van de vier kernen.” Deze missie is vertaald naar de volgende beleidsdoelen: evenwicht brengen in woningvraag en -aanbod; adequaat huisvesten van de verschillende doelgroepen; starters en senioren vormen de belangrijkste doelgroepen; versterken van het goede woon- en leefklimaat; leefbaarheid en vitaliteit van de kernen zoveel mogelijk behouden en versterken; Het initiatief draagt bij aan het vinden van passende huisvesting voor starters- en senioren en draagt tegelijkertijd bij aan het versterken van de leefbaarheid in kleine kernen, omdat hiermee voorkomen wordt dat starters de kernen verlaten en zich elders gaan vestigen en senioren zo lang mogelijk in de eigen kern kunnen blijven wonen. 2.2.3
Nota Startersbeleid
Binnen het woonbeleid van de gemeente is de startersproblematiek een belangrijk aandachtspunt. De gemeente heeft daarom een nota startersbeleid opgesteld. De gemeente is op diverse plaatsen in de gemeente bezig om de bouw van starterswoningen te stimuleren en te faciliteren. In de nota heeft de gemeente aangegeven op een eenduidige wijze met de diverse startersprojecten in de gemeente om te willen gaan. Tevens geeft de gemeente aan het belangrijk te vinden dat jongeren een wooncarrière kunnen maken en dat er doorstroming ontstaat op de bestaande woningmarkt. In de anterieure overeenkomst heeft de gemeente bedongen dat de woningen ook duurzaam beschikbaar blijven voor starters- of senioren. Bij de realisatie van de woningen wordt er ingespeeld op de specifieke woonwensen van beide doelgroepen. Hiermee is extra aandacht voor deze doelgroep, samen met andere bouwplannen voor deze doelgroepen, binnen de kern Spoordonk gewaarborgd. 2.2.4
Integraal Dorpsontwikkelingsprogramma Spoordonk
De gemeente Oirschot wil de inwoners van Spoordonk graag meer betrekken bij beleidvormingsprocessen omtrent de voornoemde leefbaarheidsproblemen. Om deze reden heeft de gemeente er voor gekozen om een integraal dorpsontwikkelingsprogramma (IDOP) op te stellen in samenwerking met de inwoners en het buurtbeheer van Spoordonk. In een aantal interactieve sessies heeft een grote groep inwoners van Spoordonk een agenda en toekomstvisie opgesteld waarmee de komende tijd gewerkt kan worden aan de leefbaarheid van het dorp. In het iDOP is naar voren gekomen dat er binnen de kern Spoordonk een grote behoefte is aan startersen seniorenwoningen. Deels is deze behoefte ingevuld in het plan Lubberstraat dat ook is aangemerkt als uitvoeringsproject van het iDOP. Onderhavig project was toen nog niet concreet, maar voorziet wel in de aanwezige woningbehoefte in Spoordonk. Dit komt de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan ten goede. , revisie Pagina 7 van 17
Hoofdstuk 3
Planuitgangspunten
Het bestemmingsplan Spoordonkseweg 102 heeft gevolgen voor de aspecten archeologie en geluid. De opgedane kennis ten aanzien van archeologie heeft als gevolg dat met die kennis rekening gehouden moet worden bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan. Ook de aspecten water en flora en fauna zijn onderzocht. De overige aspecten zijn beschreven, maar hoeven niet nader onderzocht te worden.
3.1
Bodem
Uit de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Oirschot blijkt dat de locatie onverdacht is. Het betreft hier echter een terrein wat gebruikt werd voor bedrijfsactiviteiten. Mogelijk dat deze activiteiten gevolgen hebben gehad voor de bodemkwaliteit. Op dit moment is er echter geen aanleiding om aan te nemen dat de bodem ongeschikt is voor woningbouw. De locatie is op dit moment volledig bebouwd. De kosten voor een bodemonderzoek zijn daarom onevenredig hoog. Wanneer er een omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor de activiteit bouw dient doormiddel van een bodemonderzoek aangetoond te worden dat niet gebouwd wordt op verontreinigde grond.
3.2
Archeologie
Voor het planologisch besluit dat de plannen mogelijk moet maken, dient op grond van artikel 3.1.6.2a van het Bro een archeologisch rapport te worden overlegd waarin de archeologische waarde van het terrein waarvoor de bestemming wordt gewijzigd, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. Grontmij Nederland B.V. heeft in april 2012 een archeologisch onderzoek uitgevoerd in het plangebied Spoordonkseweg 102 te Spoordonk, gemeente Oirschot. Het onderzoek is bijgevoegd in Bijlage 1 . Het bureauonderzoek heeft uitgewezen dat zich in het plangebied hoge zwarte enkeerdgronden bevinden. In ARCHIS 2 zijn geen waarnemingen bekend uit het plangebied. Op de IKAW heeft het plangebied een middelhoge verwachtingswaarde voor het aantreffen van archeologische waarden. Op de gemeentelijke verwachtingen- en waardenkaart heeft het plangebied een hoge verwachtingswaarde voor het aantreffen van archeologische waarden. Uit het bureauonderzoek is gebleken dat binnen het plangebied reeds in de 18e eeuw bebouwing aanwezig was. Deze is rond het midden van de 20e eeuw verdwenen. Vanaf de jaren '80 van de 20e eeuw zijn binnen het plangebied bedrijfsgebouwen ingericht. Op basis van het bureauonderzoek geldt voor het plangebied een lage verwachting voor het aantreffen van archeologische vindplaatsen uit de Vroege Prehistorie (vuursteenvindplaatsen), een middelhoge verwachting voor vindplaatsen uit de Bronstijd, IJzertijd en Romeinse tijd en een hoge verwachting voor vindplaatsen uit de Middeleeuwen en Nieuwe tijd. De aanwezigheid van de hoge zwarte enkeerdgronden heeft er mogelijk toe geleid dat, ondanks recente bouwactiviteit binnen het plangebied, de eventueel binnen het plangebied aanwezige vindplaatsen geheel of gedeeltelijk bewaard zijn gebleven. De resten uit de Nieuwe tijd mogen verwacht worden vanaf het maaiveld en zijn mogelijk wel (gedeeltelijk) vernield door de recente bouwwerkzaamheden. Op grond van de resultaten van het bureauonderzoek lijkt het aanbevolen het plangebied nader te onderzoeken doormiddel van een verkennend booronderzoek. Er wordt geadviseerd om een vervolgonderzoek in de vorm van een archeologische begeleiding, protocol opgraven, uit te voeren. Dit omdat momenteel nog bebouwing binnen het plangebied aanwezig is, de oppervlakte van het plangebied eerder beperkt is en omdat een mogelijkheid vrijwel ontbreekt om het bouwplan aan te , revisie Pagina 8 van 17
passen bij behoudenswaardige vindplaatsen. In reactie op de resultaten van het onderzoek heeft de gemeente aangegeven, dat er een Programma van Eisen dient te worden opgesteld. Het Programma van Eisen moet voorafgaand aan de aanvraag voor de omgevingsvergunning worden opgesteld. In het bestemmingsplan worden de mogelijk aanwezige archeologische waarden beschermd door een dubbelbestemming archeologische waarden toe te kennen aan de gronden. NB: In het in Bijlage 1 bijgevoegde onderzoek wordt gesproken over drie woningen, dit moet zijn vier woningen.
3.3
Water
Om de waterbelangen in het plangebied te waarborgen is de HNO tool van het Waterschap de Dommel ingevuld. De HNO-Tool is ingevuld op basis van de volgende gegevens: Oppervlakte te slopen bestaand bedrijfsgebouw: 440 m2 Oppervlakte woningen + opritten + terrassen = 70% van bruto oppervlak: 430 m2 Landbouwkundige afvoer (norm waterschap De Dommel): 0,67 l/s/ha Gebaseerd op bovenstaande gegevens is in het kader van hydrologisch neutraal ontwikkelen (ingevuld in de HNO-tool) vanuit het waterschap geen formele compensatie nodig; de toekomstige verharding neemt af ten opzichte van de huidige verharding. Derhalve dient er geen verder onderzoek plaats te vinden. Het hemelwater en afvalwater worden volledig gescheiden van elkaar afgevoerd tot aan de perceelsgrens. Daarbij zullen de opritten en terrassen zoveel mogelijk direct afwateren in de tuin en dus niet tot afstroming komen.
3.4
Flora en fauna
Voor het plangebied is een onderzoek gedaan naar de aanwezige natuurwaarden en de eventuele negatieve effecten op de natuurwaarden van het plan. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in de quickscan flora en fauna, de resultaten van deze quickscan zijn in deze paragraaf en in Bijlage 2 weergegeven. Op donderdag 8 augustus 2013 is door een deskundig ecoloog een locatiebezoek aan het plangebied gebracht. Tijdens het bezoek is een inschatting gemaakt van mogelijke negatieve effecten die kunnen ontstaan. Ter toetsing is gekeken naar de verschillende soortgroepen, waarop de voorgenomen ingreep betrekking kan hebben. Per soortgroep is de relevantie met de voorgenomen ontwikkeling als volgt omschreven: Flora: Het plangebied bestaat uit bebouwing, die een ongeschikte groeiplaats biedt voor beschermde flora. Zoogdieren: In het plangebied komen geen grondgebonden zoogdiersoorten voor. Mogelijk word de directe omgeving van het bedrijfspand gebruikt door foeragerende gewone dwergvleermuizen. Vaste vliegroutes of geschikte invliegopeningen voor rust- en verblijfplaatsen ontbreken echter. Vogels: Op en rondom de bebouwing zijn algemene broedvogels te verwachten. Soorten met jaarrond beschermde nesten zijn niet te verwachten op basis van de hiervoor ongeschikte biotoop. Amfibieën en reptielen: Het bedrijfspand vormt geen geschikte leefgebied voor amfibieën, reptielen en vissen. Aanwezigheid van deze soortgroepen is uitgesloten. Overige beschermde soorten: In het plangebied zijn geen overige beschermde soorten te verwachten. Conclusies en aanbevelingen Vanwege de te verwachten broedvogels dienen werkzaamheden buiten het broedseizoen te worden uitgevoerd. Het uitvoeren van verdere gerichte inventarisaties is niet noodzakelijk.
, revisie Pagina 9 van 17
3.5
Geluid
Het plangebied ligt binnen de invloedsfeer van 30 km/u wegen. Voor een 30 km/u weg hoeft geen aanvullend akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd. Derhalve is er sprake van een goed woonen leefklimaat.
3.6
Luchtkwaliteit
Op 15 november 2007 is wet- en regelgeving in werking getreden die tezamen bekend staat onder de naam 'Wet luchtkwaliteit'. Op basis van deze wetgeving kunnen ruimtelijk-economische initiatieven worden uitgevoerd als aan één of meer voorwaarden wordt voldaan: 1. 2. 3. 4.
grenswaarden niet worden overschreden; de luchtkwaliteit per saldo verbetert of tenminste gelijk blijft; het initiatief niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit; het initiatief is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).
De Wet Luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen kleine en grote ruimtelijke projecten. Onder kleine projecten worden projecten verstaan die de luchtkwaliteit 'niet in betekende mate' verslechteren. Deze projecten worden niet meer beoordeeld op luchtkwaliteit. Ze zijn namelijk zo klein dat ze geen wezenlijke invloed hebben op de luchtkwaliteit. Draagt een klein project niet of nauwelijks bij aan luchtverontreiniging, dan is er geen belemmering voor. Het ministerie VROM heeft de definitie van 'in betekenende mate' vastgelegd in het Besluit NIBM. Projecten die de concentratie CO2 of fijn stof met meer dan 3% van de grenswaarde verhogen, dragen in betekenende mate bij aan de luchtvervuiling. Deze 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in de regeling NIBM omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld: woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen; kantoorlocaties: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen. Onderhavig plan is van dermate kleine omvang dat het valt onder het NIBM besluit.
3.7
Bedrijven en milieuzonering
Binnen het plangebied is op dit moment een bedrijf gevestigd. Met de realisatie van onderhavig plan verdwijnt dit milieuhinderlijk bedrijf dat tot heden gevestigd was binnen de kern Spoordonk. In de gemeente Oirschot vormt dit één van de doelstellingen; het uitplaatsen van hinderlijke bedrijvigheid naar het bedrijventerrein. In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen milieuhinderlijke bedrijven gelegen. De afstand tot het bouwbedrijf van de Wal aan de Broekstraat 4b is circa 150 meter, alwaar een afstand van minimaal 50 meter acceptabel wordt geacht. Aan de Spoordonkseweg 99 is een horecagelegenheid gelegen. Het betreft hier een restaurant. Voor een restaurant geldt een minimale afstand van 10 meter. Onderhavige ontwikkeling schaadt geen rechten van bestaande bedrijven.
3.8
Externe Veiligheid
Ten behoeve van de herbestemming is er geïnventariseerd in hoeverre er sprake is van veiligheidsgevaren vanuit de omgeving voor de beoogde functie wonen. Bevi-inrichtingen Er zijn in de directe nabijheid van het plangebied geen bedrijven aanwezig die volgens het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) een veiligheidscontour hebben die over het plangebied reikt. , revisie Pagina 10 van 17
Transport gevaarlijke stoffen De Spoordonkseweg en de Broekstraat zijn niet aangewezen als transportroutes van gevaarlijke stoffen. Kabels en leidingen Er zijn in en in de directe nabijheid van het plangebied geen gastransportleidingen dan wel andersoortige kabels of leidingen aanwezig waarvoor een veiligheidszone geldt, die een belemmering vormen voor de beoogde functie wonen. Conclusie Vanuit het aspect 'externe veiligheid' zijn er geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling.
3.9
Verkeer en parkeren
Het plan heeft geen negatieve gevolgen voor het aantal verkeersbewegingen. Conform het bestemmingsplan Kom Spoordonk is ondergeschikte detailhandel op deze locatie al mogelijk. Feitelijk verandert er dus niets op dit gedeelte van het perceel, daar in een gedeelte van de oorspronkelijke bebouwing detailhandel al mogelijk werd gemaakt. De bedrijfswoning op de verdieping blijft feitelijk gehandhaafd en omgezet naar wonen op de verdieping. Er is sprake van instandhouding van het bestaande gebruik en geen extra verkeerswegingen en parkeerbehoefte.
Figuur 3.1: Situatieov erzicht parkeerterrein detailhandelsbestemming en bov enwoning.
De bedrijfsactiviteiten uit het oude plan worden omgezet naar woningen. Conform de CROW publicatie 317 en het gemeentelijk beleid bedraagt de norm bij een vrijstaand koophuis, categorie 'in de rest van de bebouwde kom' gemiddeld 2,3 per woning inclusief bezoekers. Uitgaande van de realisatie van 4 woningen komt dit neer op een behoefte van 9,2 (afgerond 9) parkeerplaatsen. 4 hiervan worden op eigen terrein gerealiseerd. Blijft er een resterende behoefte over van 5 parkeerplaatsen. In de directe omgeving van het plangebied is geen ruimte om deze behoefte op te vangen binnen de openbare ruimte. De parkeerplaatsen ten behoeve van de detailhandelsbestemming kunnen dubbelgebruikt worden in de avonduren en in het weekend. Tevens verdwijnt een deel van de bedrijfsactiviteiten ten behoeve van de nieuwe woningen. Hierdoor is er, ten behoeve van de te handhaven bebouwing en functies, een lagere parkeerbehoefte dan in de autonome situatie. De benodigde 5 parkeerplaatsen kunnen dan ook worden gevonden op het terrein van Stabu (zie figuur 3.1.) door het toepassen van dubbelgebruik. Derhalve kan gesteld worden dat er ten behoeve van de ontwikkeling voldoende parkeergelegenheid aanwezig is. , revisie Pagina 11 van 17
Tabel 3.2: Parkeerbalans Spoordonkseweg/ Broekstraat
Spoordonkseweg 102 Crownorm publ. 317 Totaal Eigen terrein Dubbelgebruik Stabu 4 woningen (max.)
2,3 incl bezoekers
9,2
4 parkeerplaatsen
5 parkeerplaatsen
, revisie Pagina 12 van 17
Hoofdstuk 4
Planbeschrijving
Het plangebied betreft de locatie Spoordonkseweg 102. De herontwikkeling houdt in dat het bestaande bedrijfsgebouw gedeeltelijk wordt vervangen voor maximaal 4 woningen. Tevens wordt voor het deel van het bedrijfsgebouw dat behouden blijft de bestemming gewijzigd naar Detailhandel. De reeds bestaande bovenwoning (adres Broekstraat 1) blijft gehandhaafd.
4.1
Stedenbouwkundige randvoorwaarden en uitgangspunten
Voor het plangebied zijn zowel programmatische als stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld. Randvoorwaarden zijn de punten waar in het plan aan voldaan moet worden. 4.1.1
Randvoorwaarden
De vormgeving van de woningen dient aan te sluiten bij de gebiedskarakteristieken van de plek. Dat betekent dat de woningen een dorpse maat en schaal hebben. Dit houdt in dat aaneengesloten bebouwing over het gehele perceel niet gewenst is. Derhalve worden er maximaal twee woningen aaneengesloten gebouwd. Om de dorpse maat te waarborgen gelden voor onderhavig plan de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden: Bouwvlak Om het plangebied de openheid te geven, passende bij een verdicht dorpslint geldt het volgende: Het perceel biedt ruimte voor maximaal 4 woningen; Voorgevelrooilijn hoofdgebouw > 3m van kavelgrens; Achtergevelrooilijn hoofdgebouw > 5m van kavelgrens; Aan- en bijgebouwen geschakeld aan het hoofdgebouw of op > 3m van het hoofdgebouw; Afstand bebouwing tot aan kavelgrens bedraagt aan één zijde tenminste 2m. Bebouwingvolume/bouwhoogte De bouwmassa sluit aan bij de maat en schaal van het dorpse woningtype: Goothoogte< 3,5m; Bouwhoogte < 9m; Dakhelling tussen 45 en 55 graden en staat haaks of parallel aan de zijdelingse perceelsgrens; Maximaal 2 woningen aan elkaar geschakeld; Aan- en bijgebouwen >5m achter voorgevellijn. Overige voorwaarden Per op te richten woning dient er een parkeerplaats op eigen terrein te worden gerealiseerd (zie 3.9).
4.2
Juridische planopzet
In deze paragraaf is uiteengezet op welke wijze de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkelingen juridisch zijn vertaald in de regels. Het doel van dit bestemmingsplan is een regeling te bieden voor de voorgenomen woningbouwontwikkeling in het plangebied. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels, vergezeld van een toelichting. De verbeelding en de regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.
, revisie Pagina 13 van 17
4.2.1
Verbeelding
De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven. De opgenomen verklaring is niet juridisch bindend en is op de verbeelding opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding (bijvoorbeeld topografische gegevens). 4.2.2
Regels
De regels regelen de gebruiksmogelijkheden van de gronden, de bouwmogelijkheden en de gebruiksmogelijkheden van de aanwezig en/of op te richten bebouwing. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het bestemmingsplan en bij de uitleg van de verbeelding en regels. De regels zijn opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP 2012) en onderverdeeld in 4 hoofdstukken, te weten: Hoofdstuk Hoofdstuk Hoofdstuk Hoofdstuk
1: 2: 3: 4:
Inleidende regels Bestemmingsregels Algemene regels Overgangs- en slotregels
Inleidende regels In hoofdstuk 1 van de regels komen de regels aan de orde die moeten worden uitgelegd om de volgende regels op de juiste wijze te kunnen interpreteren. Artikel 1 Begrippen In dit artikel is een omschrijving gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Artikel 2 Wijze van meten In dit artikel is een omschrijving gegeven van de te gebruiken wijze van meten. Bestemmingsregels De regels in verband met de bestemmingen kennen alle een gelijke opbouw (voor zover van toepassing). De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin limitatief de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan. De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van grond en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. In de bouwregels staan uitsluitend bepalingen die betrekking hebben op het bouwen. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning activiteit bouw. De mogelijkheid om af te wijken van de bouwregels geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om onder voorwaarden een omgevingsvergunning te verlenen ten aanzien van een specifieke regel. De specifieke gebruiksregels vormen een nadere concretisering van het toegestane gebruik. Artikel 3 Detailhandel In deze bestemming zijn de gronden opgenomen die bestemd zijn als detailhandel. Binnen de bestemming zijn gebouwen toegestaan waarin detailhandel mogelijk is. Tevens is het toegestaan om te wonen op de verdieping (bestaande woning Broekstraat 1). Als bijbehorende voorzieningen zijn wegen en paden, groen- en parkeervoorzieningen, tuinen en erven en overige bouwwerken toegestaan.
, revisie Pagina 14 van 17
Artikel 4 Wonen De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor woningen. Tevens zijn de gronden bestemd voor bij de woning behorende aan-, uit- en bijgebouwen en carports, tuinen en erven en overige bouwwerken. Per woning dient een parkeerplaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. Aan-huis-verbonden beroepen en –bedrijven, 'bed and breakfast'-voorzieningen en het gebruik van (vrijstaande) bijgebouwen bij woningen als afhankelijke woonruimte in het kader van het verlenen van mantelzorg, zijn middels een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders toegestaan, mits voldaan wordt aan de voorwaarden genoemd in artikel 4, lid 5. Als hoofdgebouw mogen woningen worden opgericht uitsluitend binnen het op de verbeelding opgenomen bouwvlak. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen binnen en buiten het bouwvlak worden gebouwd. De regels voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen, ten aanzien van onder andere de ligging, oppervlakte en hoogte zijn opgenomen in artikel 4, lid 2, sub 2. Voorts is een regeling specifiek voor carports opgenomen. Deze mogen onder voorwaarden worden opgericht. Deze voorwaarden zijn genoemd in artikel 4, lid 2, sub 2, onder f. Daarnaast mogen overige bouwwerken, worden opgericht. De maximale hoogte hiervan is opgenomen in artikel 4, lid 2, sub 3. Burgemeester en wethouders zijn eveneens bevoegd om ten aanzien van een aantal nader genoemde aspecten nadere eisen te stellen. Tevens zijn burgemeester en wethouders bevoegt om af te wijken van de bouwregels om voor de voorgevelrooilijn een erker te bouwen. De hieraan gebonden voorwaarden zijn opgenomen in artikel 4 lid 4. In de bestemming is een afwijkingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen om middels een omgevingsvergunning erkers toe te staan aan de voorzijde van de woningen. In artikel 4, lid 5, is in deze bestemming een viertal specifieke gebruiksverboden opgenomen. Het betreft het verbod tot gebruik van ruimten binnen de woning en/of bijgebouwen voor aan-huis-verbonden beroepen en –bedrijven en 'bed and breakfast'-voorzieningen, evenals het gebruik van bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte en het verbod tot gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een seksinrichting. Echter, via een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders is het uitoefenen van aan-huis-verbonden beroepen en –bedrijven, 'bed and breakfast'-voorzieningen en het gebruik van bijgebouwen als afhankelijke woonruimte, onder voorwaarden toegestaan. De voorwaarden die hieraan verbonden zijn, zijn opgenomen in artikel 4, lid 6, sub 1 tot en met sub 3. Artikel 5 Waarde - Archeologie Door toepassing van dit artikel is een deel van het plan aangemerkt als gebied met Waarde Archeologie. Dit heeft tot gevolg dat voordat aangevangen kan worden met een werk of werkzaamheden eerst de ter plaatse aanwezige archeologische waarden veiliggesteld dienen te worden. Algemene regels In hoofdstuk 3 van de regels is een aantal standaardregelingen opgenomen te weten, de anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels. Artikel 6 Anti-dubbeltelregel De anti-dubbeltelbepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
, revisie Pagina 15 van 17
Artikel 7 Algemene gebruiksregels In dit artikel is een verbod opgenomen om de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming. Via de zogenaamde 'toverformule' is ontheffing van het genoemde verbod mogelijk, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Artikel 8 Algemene afwijkingsregels In dit artikel is aan bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om op ondergeschikte punten af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Artikel 9 Algemene wijzigingsregels In artikel 9 is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om gebruik te maken van een mogelijkheid om af te wijken van de bestemmingsgrens. Hierbij gaat het om een wijzigingsbevoegdheid die geldt voor alle bestemmingen in het plan. Artikel 10 Algemene procedureregel In dit artikel is de procedure voor het stellen van nadere eisen toegelicht. Slotregels In het laatste hoofdstuk van de regels is het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. Artikel 11 Overgangsrecht In deze bepaling is vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht. Artikel 12 Slotregel Als laatste is de slotregel opgenomen. Deze bepaling omschrijft de titel van het plan.
, revisie Pagina 16 van 17
Hoofdstuk 5
5.1
Uitvoerbaarheid
Economische uitvoerbaarheid
De kosten die gemoeid zijn met de totstandkoming en uitvoering van de plannen voor de realisatie van de woningen komen rechtstreeks ten laste van de initiatiefnemer. Het kostenverhaal is middels een anterieure overeenkomst verzekerd. Het plan voorziet in de realisatie van woningbehoefte voor de specifieke doelgroep 'starters en senioren' die beide als aandachtsgroepen zijn genoemd in de Woonvisie 2009-2013. In de anterieure overeenkomst is een bepaling opgenomen die de duurzame beschikbaarheid van woningen voor deze doelgroep waarborgt. De gemeente heeft een verplichting waar het gaat om handhaving en toezicht op de naleving van het bestemmingsplan. Dit is van groot belang om de in het plan genoemde kwaliteiten te kunnen waarborgen. Handhaving is eveneens van belang om de burger rechtszekerheid te bieden. Om de handhaafbaarheid van het plan te vergroten en hiermee de kwaliteiten van het plangebied en de rechtszekerheid voor de burger te kunnen waarborgen is gestreefd naar eenvoud en leesbaarheid van in het bijzonder de planregels.
5.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
De bestemmingsplanprocedure voor het plan Spoordonkseweg 102 zal op basis van de Wro worden doorlopen. Gezien de beperkte ruimtelijke impact van de bestemmingsplanherziening is ervoor gekozen het plan enkel als ontwerp ter inzage te leggen. In het vooroverleg hebben het waterschap de Dommel en de provincie Noord-Brabant aangegeven geen bedenkingen te hebben tegen het plan. Het plan draagt bij aan het realiseren van beleidsdoelstellingen van de gemeente en komt tegemoet aan de wensen van de inwoners van Spoordonk.
5.3
Procedure
In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro is het concept ontwerp bestemmingsplan besproken met de vooroverlegpartners. Het waterschap en de Provincie Noord-Brabant hebben geen bedenkingen tegen onderhavig plan afgegeven. Met de tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan, voor de duur van zes weken, is de formele vaststellingsprocedure gestart. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van dag maand jaar tot en met dag maand jaar. Bij het vaststellen van het ontwerp bestemmingsplan gaat de gemeente in op de naar voren gebrachte zienswijzen middels een nota van zienswijzen. Binnen 12 weken na ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan stelt de gemeenteraad het bestemmingsplan vast. De vaststelling van het bestemmingsplan dient in principe binnen 2 weken na de vaststelling bekend te worden gemaakt. Hierop zijn twee uitzonderingen. In de hieronder aangegeven gevallen mag het besluit tot vaststelling pas bekend gemaakt worden nadat 6 weken zijn verstreken: Na vaststelling van het bestemmingsplan kan binnen 6 weken na bekendmaking uitsluitend door belanghebbenden beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen een wijziging bij de vaststelling van het bestemmingsplan. Het plan treedt in werking na afloop van de beroepstermijn, tenzij een verzoek voorlopige voorziening wordt ingediend. , revisie Pagina 17 van 17
