-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6742/91-2013 o ceně nemovitosti – rodinného domu čp. 144 v k.ú. Chotětov, obec Chotětov, okres Mladá Boleslav, včetně součástí a pozemků
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení pod čj. 158 EX 349/12-39
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
-2-
V Trutnově dne 12.06.2013 A.SITUACE:
Vyhotovení č.:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku okresu Trutnov
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 29.05.2013 na základě mého písemného obeslání. Byla přítomna povinná p. Vlasta Kenkušová, která umožnila prohlídku se zaměřením a poskytla informace. Nebyla mi umožněna prohlídka půdy, údajně schody zlikvidovány a žebřík nebyl k dispozici.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 29.05.2013.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 10, katastrální území Chotětov, obec Chotětov, Okresní úřad Mladá Boleslav, pod čp. 144.
-3-
Vlastník: individuální vlastnictví Kenkušová Vlasta, narozena 12.03.1958
Objekt vybudován na stp. čk. 142, dále k ní náleží pp. čk. 206/29 – vytvářející spolu jeden funkční celek.
2. Projektová dokumentace ani stavební spis se nedochovaly, dle zachovaných konstrukčních prvků a použitého materiálu usuzuji na vybudování přibližně před 90 lety. V období let 2004-2010 byly realizovány stavební úpravy charakteru modernizace, spočívající v obnově podlah, rozvodů elektroinstalace, ZT, oken. Dále zřízeno moderní sociální zařízení (koupelna, WC) a opravena kuchyň.
3. Výčet oceňovaných součástí: a) b) c) d)
Rodinný dům čp. 144 Vedlejší stavba - stodůlka Venkovní úpravy Stavební pozemky
-4-
4. Popis: Nemovitost je situována v zastavěné, severní části obce s počtem obyvatel 858, v oblasti zástavby rodinnými domy, na rovinatém pozemku, přímo přístupna ze zpevněné ulice „Nová“, od centra obce se zastávkou autobusu a obchodu vzdálena přibližně do 500 m. Území je zainvestováno, objekt je napojen na el. síť, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci.
a)
Rodinný dům čp. 144
Objekt vybudován jako volně stojící, severně navazuje stodůlka, vytvářejí jeden stavební celek. Stavba přízemní, nepodsklepená, bez podkroví, obsahuje jednu bytovou jednotku 1+1 s úplným sociálním příslušenstvím. Dřevěná vchodová veranda bez hodnoty – dožilá.
Dispoziční řešení: Chodba 7.60 m2, kuchyň 17.80 m2, koupelna s WC 15.20 m2, pokoj 22.20 m2 – podlahová plocha celkem činí 62.80 m2.
Konstrukční řešení: Původní domek vybudován převážně z cihelného zdiva, bez hydroizolace, stropy s vodorovnými podhledy, omítky vápenné. Střecha sedlová, krov vázaný, krytina z cementových tašek. V posledních letech obnoveny podlahy (beton včetně izolace), plastová okna, dle sdělení majitelky obnoveny veškeré rozvody elektro a ZT, kuchyň vybavena umyvadlem, částečný keramický obklad, koupelna vybavena vanou a sprchovým koutem, s keramickým obkladem, ohřev TÚV el. boilerem, WC s obkladem. Vytápění domku lokální el. akumulačními kamny (nelze ověřit funkčnost).
Technický stav: Vykazuje přes provedenou modernizaci závady, spočívající v dožívající původní krytině, západní strana fasády znehodnocena, zjevná vlhkost v kuchyni, poškozena část stropu.
-5-
Výměry Zastavěná plocha: 5,50 x 17,00 = 93,50 m2 Obestavěný prostor: 93,50 x 4,20 + 93,50 x 2,80 / 2,00 = 523,60 m3
b)
Původní hospodářská část - stodůlka
Navazující na obytnou část, se shodným zastřešením, započaty stavební úpravy (strop s keramických vložek do nosníků), rozvody elektroinstalace, bez omítek, podlah, vrata tesařská. Záměr byl ve vytvoření garáže, formou údržby.
Výměry Zastavěná plocha: 5,50 x 4,00 = 22,00 m2 Obestavěný prostor: 22,00 x 3,80 + 22,00 x 2,80 / 2,00 = 114,40 m3
c)
Venkovní úpravy
Spočívají v přípojkách inženýrských sítí, dále oplocení (uliční plot zděný – poškozený), vyrovnávací zídky cihelné bez omítky, studny kopané ze skruží o hloubce přibližně 10 m (užitková voda), v době prohlídky nefunkční, bez čerpacího zařízení. Dále se nalézá na pozemku původní drůbežník o rozměrech 5,20 x 2,00 = 15,60 m2, lehce zděný, s pultovou střechou, zcela dožilá stavba, dlouhodobě nefunkční, bez hodnoty.
-6-
d)
Pozemky
Pozemky se nalézají v zastavěné části obce, obytné zástavbě, zainvestované, rovinaté.
č.parcely stp. čk. 142 pp. čk. 206/29 Celkem
Výměra v m2 296 274 570
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy.
Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy.
Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-7-
Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2012. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Mladá Boleslav s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru Stavba
KSD
Rodinný dům čp. 144 Stodůlka
462111 462119
ZC Kč/ m3
4 850 2 120
KTP
KV
KI
Výchozí cena Kč/m3
0,79 0,91 0,72 0,75 0,70 0,52
3 492 1 102
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Obestavěný Prostor v m3
Výchozí cena Kč/m3
Reprodukční Cena v Kč
% opotř.
Časová cena v Kč
Rodinný dům čp. 144
524
3 492
1 829 808
61
713 625
Stodůlka
114
1 102
125 628
61
48 995
-8-
Celkem
762 620
VENKOVNÍ ÚPRAVY
Ocení se vzhledem k hlavním objektům přiměřeně, v tomto případě ve výši 3 % z časových cen. Výpočet: 762 620 x 3 % = 22 879,- Kč
POZEMKY V obci není schválena cenová mapa, oceňují se dle skutečného stavu na trhu s pozemky, jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří a Obecních úřadů, v tomto případě ve výši 120,Kč/m2.
Propočet ceny pozemků 570 m2 x 120,- Kč/m2 = 68 400,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 10 v k.ú. Chotětov činí zaokrouhleně 854 000,- Kč.
-9-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti – objekt bydlení s přiměřenými pozemky.
Jelikož se nepodařilo zjistit skutečné ceny (zrealizovaných) nemovitostí v posledních 2 letech v lokalitě, vychází se z inzercí a nabídek realitních kanceláří v regionu, jejich nabízené ceny upravuji koeficienty ve vazbě na oceňovanou nemovitost.
lokalita Brodce Krušiny Chotětov Horní Slivno
prodejní cena 995 000 990 000 650 000 950 000
koeficient polohy srovnatelná cena a vybavení 1,00 995 000 0,85 841 500 1,05 682 500 0,93 883 500
Srovnatelná cena: 3 402 500 : 4 = 850 625,- Kč
Pozn.: Ceny včetně pozemků, součástí a příslušenství
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 10 v k.ú. Chotětov činí zaokrouhleně 850 000,- Kč.
-10-
Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu nemovitostí, negativně ovlivněnou současnou ekonomickou a realitní krizí, nastala situace, kdy nabídka značně převyšuje poptávku po obdobných nemovitostech, jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří. Z tohoto důvodu předpokládané obtížné prodejnosti snižuji srovnávací hodnotu o 10 %, tj. 765 000,- Kč.
Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č. 10 v k.ú. Chotětov činí zaokrouhleně 770 000,- Kč.
Pozn.: Na nemovitosti neváznou žádné závazky a práva, mimo vyznačené v operátu evidence nemovitostí, které by byly s nemovitostí spojena, proto je nelze ocenit samostatně.
V Trutnově dne 12.06.2013
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6742/91-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
-11-
V Trutnově dne 12.06.2013
