Groesbeek DPO Plan Dorpsstraat
Groesbeek DPO plan Dorpsstraat
Opdrachtgever: Gemeente Groesbeek Projectnummer: 896.1109 Datum: 2 december 2009
DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS
Voorstadslaan 254 6542 TG Nijmegen T 024 - 379 20 83 F 024 - 378 06 53 E
[email protected] W www.dtnp.nl
Inhoudsopgave 1
Inleiding
1
2
Detailhandel in Groesbeek
2
2.1
Huidige winkelstructuur
2
2.2
Distributieve mogelijkheden
4
3
Centrumplannen
5
3.1
Centrumvisie 2001
5
3.2
Plan Dorpsstraat Mariëndaal
6
4
Effecten commerciële ruimten
7
4.1
Effecten concentratiegebied
7
4.2
Effecten supermarktstructuur
8
4.3
Effecten plan Dorpsstraat
8
1
Inleiding
Een cruciaal onderdeel van het centrumplan
zowel op kwantitatieve als kwalitatieve wijze
is de herontwikkeling van de Rabobank en
ingegaan op de effecten van nieuwe winkel-
naastgelegen percelen aan de Dorpsstraat.
meters in het centrum op de aanbodstructuur.
Centrumvisie en plan Dorpsstraat Mariëndaal
Belin Projectontwikkeling BV heeft een
In opdracht van de gemeente Groesbeek
concreet bouwplan voor deze locatie. Op
De gemeente heeft Droogh Trommelen en
heeft DTNP (voorheen Droogh Trommelen
deze centrumlocatie wil zij een winkel-
Partners (DTNP) gevraagd onderstaande
Broekhuis) in 1999 distributieplanologisch
oppervlak realiseren van ± 4.300 m² bvo in
vragen omtrent het winkelprogramma in het
onderzoek uitgevoerd naar de uitbreidings-
combinatie met woningen en een parkeer-
plan Dorpsstraat, onderdeel van het plan
potenties voor voor het centrum van
garage. Het project zorgt voor de verbinding
Dorpsstraat Mariëndaal, te beantwoorden:
Groesbeek*. Het DPO vormde de
tussen de twee centrumdelen.
1. Wat zijn de effecten van het commerciële programma in het bestemmingsplan
onderbouwing voor de centrumvisie die de gemeente Groesbeek vervolgens in 2001
Onderbouwing bestemmingsplan
Dorpsstraat Mariëndaal op de
heeft laten opstellen. Een belangrijke
Voor het plan Dorpsstraat heeft DTNP in 2007
aanbodstructuur?
doelstelling uit de centrumvisie is de
een quickscan uitgevoerd naar de verhuur-
concentratie van het winkelaanbod in het
baarheid van de commerciële ruimte***. Het
bestemmingsplan Dorpsstraat Mariëndaal
centrum, waarbij de centrumdelen ten
bouwplan is inmiddels geconcretiseerd in een
tot duurzame ontwrichting?
noorden en ten zuiden van de spoorlijn meer
ontwerpbestemmingsplan dat ter inzage heeft
als één aantrekkelijk en compact
gelegen. Hierop zijn enkele zienswijzen inge-
Leeswijzer
centrumgebied gaan functioneren. Om deze
diend die betrekking hebben op de motivering
In hoofdstuk 2 wordt kort ingegaan op de
kwalitatieve doelstelling te kunnen bereiken is
van het aantal vierkante meter commerciële
huidige aanbodstructuur en de distributieve
het ontwikkelen van nieuwe winkelmeters op
ruimten in het project dat ingevuld kan worden
mogelijkheden. Hoofdstuk 3 beschrijft het doel
strategische locaties in het hart van het
met winkels. De gemeente Groesbeek heeft
van de centrumvisie en de concrete winkel-
centrum een eerste randvoorwaarde. De
behoefte aan aanvullend DPO op de eerder
projecten die daaruit zijn voortgekomen. In het
centrumvisie is doorvertaald naar een
uitgevoerde quickscan naar aanleiding van de
laatste hoofdstuk (hoofdstuk 4) wordt inge-
centrumplan**.
ingediende zienswijzen. In het DPO wordt
gaan op de effecten van het winkelprogramma
2. Leidt het commerciële programma in het
van het plan Dorpsstraat. Tot slot wordt * DTB (1999), Groesbeek, Uitbreidingsmogelijk- heden centrum ** Gemeente Groesbeek (2001), Ontwikkelingsplan
D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
*** DTNP (2007), Groesbeek project Dorpsstraat, Quickscan Verhuurbaarheid winkelruimte
geconcludeerd of het plan leidt tot duurzame ontwrichting. 1
2
Detailhandel in Groesbeek
2.1
Huidige winkelstructuur
Huidig aanbod in relatie tot de schaal van Groesbeek De gemeente Groesbeek heeft ± 19.000 inwoners*. Het primaire verzorgingsgebied van het winkelaanbod van Groesbeek bestaat uit Groesbeek, De Horst en Breedeweg (± 16.160 inwoners**). Door de ligging nabij Nijmegen is de bovenlokale verzorgingsfunctie beperkt (kaart 1). Het winkelaanbod in Groesbeek (ruim 26.000 m² winkelvloeroppervlak) is van een vergelijkbare omvang met het winkelaanbod in kernen van 16.100 inwoners (ruim 28.000 m² wvo). Het supermarktaanbod in Groesbeek is groter dan gemiddeld. Het niet dagelijkse winkelaanbod (exclusief volumineus aanbod)
* **
2
CBS (2009), Statline Databank Gemeente Groesbeek (2009), Statistieken Burgerzaken, Aantal inwoners naar leeftijdsgroep en wijk op 31-12-2008
D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
heeft een kleinere omvang dan het aanbod in
Figuur 1
Winkelaanbod in Groesbeek en in kernen van 16.100 inwoners (m² wvo)
kernen met eenzelfde inwonertal (figuur 1). Het aanbod in het centrum van Groesbeek (± 9.000 m² wvo) is opvallend kleiner dan gemiddeld in centra van kernen van een vergelijkbare omvang (± 13.000 m² wvo). Het winkelaanbod in Groesbeek is voor groot deel buiten het centrum gevestigd. In vergelijkbare kernen is ± 46% van het winkelaanbod in het centrum van de kern gevestigd. In Groesbeek
Figuur 2
Winkelaanbod in het centum van Groesbeek en in centra van kernen met 16.100 inwoners (m² wvo)
is het aandeel dat in het centrum gevestigd is slechts ± 35%.
Structuur centrum Groesbeek Het winkelaanbod in het centrum van Groesbeek is verspreid over een ruim gebied. Het merendeel van het winkelaanbod is gevestigd langs het historische lint Dorpsstraat en Pannenstraat. Een aantal winkels, waaronder de supermarken Supercoop en Aldi, zijn op een behoorlijke afstand tot het overige aanbod in het centrum gevestigd en moeten daarom als verspreide bewinkeling beoordeeld worden. Het aanbod in het centrum heeft zonder supermarkten Supercoop en Aldi en andere winkels buiten Bron: Locatus, oktober 2009; bewerking Droogh Trommelen en Partners
D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
3
de randen van het centrum slechts een
het ontbreken van meerdere supermarkten als
omvang van ± 6.500 m² wvo.
publiekstrekkers in het centrum is bij
Het samenhangende centrumgebied beslaat
2.2
Distributieve mogelijkheden
detailhandelsbedrijven onvoldoende behoefte
Reeds ruim dagelijks aanbod
voor vestiging in het centrum.
In het DPO voor het centrum van Groesbeek
het gebied tussen het kruispunt Dorpsstraat-
dat in 1999 door DTNP (voorheen Droogh
Hoflaan tot de Pannenstraat ter hoogte van
Bijna alle supermarkten hebben een kleine
Trommelen Broekhuis), is opgesteld, is
Willemsen Mode. Supermarkt Jan Linders is
omvang (< 1.000 m² wvo). Alleen de Super-
geconstateerd dat er voor dagelijks aanbod /
de enige supermarkt in het centrum. Het
coop heeft een moderne maat (± 1.400 m²
aanbod in voedings- en genotmiddelen geen
winkelaanbod binnen dit gebied bestaat uit
wvo). Consumenten willen kunnen kiezen uit
uitbreidingsruimte te berekenen is*. In 2007 is
twee delen: het deel ten noorden en het deel
een steeds breder en dieper assortiment. De
door DTNP wederom indicatief een
ten zuiden van het spoor. Hierdoor is binnen
huidige aanbodstructuur in Groesbeek is, met
distributieve berekening gemaakt om
het centrumgebied geen sprake van één
vooral kleine supermarkten, niet optimaal voor
uitspraken te kunnen doen over de mogelijke
compact en comfortabel winkelgebied.
de consument. De bestaande supermarkten
invulling van het plan Dorpsstraat. Uit deze
zullen in de strijd om de consument hun
berekening kwam eveneens naar voren dat er
Supermarktstructuur Groesbeek
supermarkt willen vergroten
geen netto uitbreiding in de dagelijkse sector
In Groesbeek zijn zes supermarkten. Dit
(schaalvergroting).
verwacht mag worden.
omvang van het verzorgingsgebied. Vijf van
Conclusie huidige structuur
Het supermarktenaanbod in Groesbeek is
de zes supermarkten liggen buiten het
•
Een groot deel van het winkelaanbod in
door de aanwezigheid van zes supermarkten
Groesbeek is verspreid gevestigd.
ruimer dan gemiddeld in kernen met
Het aanbod in het centrum heeft een
eenzelfde verzorgingsgebied. Aan de vraag-
aantal is opvallend groot in verhouding tot de
centrum en functioneren solitair. In centra met de aard en omvang van Groesbeek is
•
boodschappen doen het belangrijkste bezoekmotief en zijn supermarkten de
•
belangrijkste publiekstrekkers. Door de verspreide ligging van de supermarkten
•
relatief beperkte omvang.
zijde (inwonertal) zal weinig veranderen, zodat
Het winkelaanbod in het centrum is
er op termijn nog steeds geen kwantitatieve
langgerekt en bestaat uit twee delen.
uitbreidingsruimte te verwachten is.
Er zijn veel en te kleine supermarkten die
kunnen consumenten het boodschappen
op één na allemaal buiten het centrum
doen in de supermarkt niet gemakkelijk
gevestigd zijn.
combineren met overig winkelbezoek. Door 4
*
DTB (1999), Groesbeek, Uitbreidingsmogelijk- heden centrum
D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
Enige uitbreidingsruimte niet-dagelijks aanbod Indien het centrum van Groesbeek een
3
Centrumplannen
door verplaatsing vanuit de randen van het centrum en van buiten het centrum.
kwaliteitsimpuls krijgt (compleet, compact en comfortabel) ontstaat er synergie tussen het
worden voor concentratie van het aanbod
3.1
Centrumvisie 2001
aanbod en is een indicatieve uitbreidings-
Centrumplannen
ruimte van het winkelaanbod van ± 1.000 m²
Concentratiebeleid detailhandel
De centrumvisie is doorvertaald naar een
wvo berekend (DTNP, 2007). Binnen enkele
De gemeente Groesbeek heeft in 2001 een
centrumplan, vastgesteld door de
branches (o.a. mode en sport) zijn kansen
centrumvisie laten opstellen. Een belangrijke
gemeenteraad, waarin een aantal projecten is
voor toevoeging van een aantal formules die
doelstelling uit de centrumvisie is de concen-
opgenomen met nieuwe commerciële ruimten
in centra van vergelijkbare kernen aanwezig
tratie van het winkelaanbod in het centrum,
(potentiële winkelmeters). Voor twee locaties
zijn en momenteel (nog) ontbreken in het
waarbij de centrumdelen ten noorden en ten
in het concentratiegebied heeft inmiddels
winkelapparaat van Groesbeek.
zuiden van de spoorlijn meer als één
planologische besluitvorming plaatsgevonden:
aantrekkelijk en compact centrumgebied gaan
•
Dorpsstraat: ± 4.300 m² bvo commercieel
De verschuivingen aan de vraag- en
functioneren, met het Marktplein als centraal
aanbodzijde ten opzichte van de situatie in
punt van het winkelhart. Dit concentratie-
2007 zijn beperkt, waardoor nog steeds
gebied betreft het gebied tussen het kruispunt
uitgegaan kan worden van de indicatieve
Dorpsstraat-Hoflaan en kruispunt
Hierdoor wordt ± 4.250 m² bvo aan commer-
uitbreidingspotentie van ± 1.000 m² wvo voor
Pannenstraat-Kloosterstraat.
ciële ruimte aan het centrum toegevoegd. Dit
het niet-dagelijkse winkelaanbod.
(waarvan ± 1.500 m² bvo vervanging); •
Dorpsplein: ± 1.450 m² bvo commercieel.
komt neer op een toevoeging van ± 3.120 m² Een compleet, compact en comfortabel
aan potentieel winkelvloeroppervlak.
Conclusie distributieve ruimte
centrum zijn voorwaarden voor een langere
•
De netto uitbreidingsruimte voor het
verblijfsduur, meer combinatiebezoek en
Daarnaast zijn voor twee andere
centrum van Groesbeek is beperkt.
daardoor meer kans op een duurzaam sterk
centrumlocaties plannen in ontwikkeling,
In de niet-dagelijkse winkelbranches zijn
aanbod. Om deze kwalitatieve doelstelling te
waarover echter nog geen planologische
er kansen voor toevoeging van
kunnen bereiken is het ontwikkelen van
besluitvorming heeft plaatsgevonden:
ontbrekende formules.
nieuwe winkelmeters op strategische locaties
•
•
in het hart van het centrum een eerste
Spoorlaan: ± 3.600 m² bvo commercieel (waarvan ± 1.600 m² bvo vervanging);
randvoorwaarde. Zo kan ruimte geboden D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
5
•
De Markt: ± 1.450 m² bvo commercieel
3.2
Plan Dorpsstraat Mariëndaal
(waarvan ± 500 m² bvo vervanging).
Plandelen en programma De plannen voor de locaties Spoorlaan en De
Het plan Dorpsstraat Mariëndaal bestaat uit
Markt kunnen leiden tot toevoeging van
twee delen: Dorpsstraat en Mariëndaal. In het
± 2.950 m² bvo aan commerciële ruimte
plandeel Mariëndaal komt een groot aantal
(± 2.200 verkoopvloeroppervlak). Afstemming
(zorg)woningen. De locatie Dorpsstraat
over de exacte omvang en invulling van de
voorziet in ± 4.300 m² bvo aan commerciële
plannen voor deze twee projecten moet nog
ruimte in combinatie met woningen en een
volgen. De ontwikkeling van deze projecten
parkeergarage. Het project beslecht de
gaat in ieder geval na de oplevering van de
barrière tussen de twee centrumdelen door
projecten Dorpsplein (al in de verhuur) en
een nieuwe pleinwand aan het Marktplein.
Plan verbindt noord- met zuidzijde centrum
Dorpsstraat plaatsvinden.
Commercieel programma Dorpsstraat Bovengenoemde centrumprojecten betekenen
Het commerciële oppervlak bestaat uit
een behoorlijke toevoeging aan commerciële
± 4.300 m² bvo. Hiervan zijn ± 1.500 m² bvo
ruimte voor detailhandel, horeca en
vervangingsmeters (Blokker en fietsenhandel).
dienstverlening in het centrum, nog steeds
Voor de overige commerciële ruimte wordt
passend bij de aard en omvang van
gedacht aan de verplaatsing van Albert Heijn
Groesbeek. Naar verwachting zal een groot
(± 1.650 m² bvo: ± 1.320 m² wvo) die momen-
deel ingevuld kunnen worden met
teel gevestigd is aan De Bats (± 900 m² wvo).
detailhandel. Dit programma aan nieuwe
De overige nieuwe commerciële meters
winkelmeters centraal in het concentratie-
(± 1.100 m² bvo) kunnen ingevuld worden met
gebied past in de centrumvisie en versterkt de
andere commerciële functies (winkels, horeca
aanbodstructuur.
en dienstverlening). Naar verwachting wordt
Comm. programma deels vervangingsmeters
± 375 m² bvo ingevuld met horeca, waardoor de netto uitbreiding met overige winkels beperkt is: ± 725 m² bvo (± 550 m² wvo). 6
Plan Dorpsstraat biedt kansen voor verplaatsing D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
4 4.1
Effecten commerciële ruimten Effecten concentratiegebied
Door de beperkte uitbreidingspotentie en de
compact en comfortabel centrum dat
wens bestaand aanbod te concentreren wordt
voldoende aanbod en keuzemogelijkheid op
bij voorkeur een deel van de nieuwe
korte afstand (centraal in de kern) in de
winkelmeters met verplaatsende winkels
toekomst veilig gesteld wordt. Deze
vanuit de rand van het centrum of verspreid
ontwikkeling kan leiden tot een afname van
gelegen vestigingen ingevuld.
het aanbod buiten het centrum. Nieuwe winkelunits in het centrum kunnen extra
Het detailhandelsbeleid van de gemeente Groesbeek is er op gericht dat het
Om te zorgen dat bestaande aanbieders goed
concurrentie betekenen voor bestaand
winkelaanbod in de kern Groesbeek meer
kunnen blijven functioneren, is er daarnaast
aanbod. Dit is echter geen ruimtelijk relevant
geconcentreerd wordt in het hart van het
uitbreidingsruimte voor schaalvergroting
criterium. Door de toevoeging van winkel-
centrum (centrumvisie). Om het winkelaanbod
nodig. Dit kunnen bestaande vestigingen in
ruimte in het hart van het centrum nemen de
in het centrum van Groesbeek te kunnen
het centrum zijn, maar ook bestaande winkels
exploitatiemogelijkheden voor een goed en
verdichten en het kernwinkelgebied
die door naar het centrum te verplaatsen de
gevarieerd winkelaanbod toe. Door deze
compacter (minder langgerekt en één geheel)
kans zien uit te breiden.
ontwikkeling is van duurzame ontwrichting geen sprake: de keuzemogelijkheid voor de
te maken is een toevoeging van commerciële ruimte (winkeloppervlak) op strategische
In algemene zin betekent het bovengenoemde
consument neemt ook op de lange termijn
locaties van belang. Met deze strategische
proces van concentratie van het aanbod een
juist toe.
winkellocaties kan de routing en structuur in
duurzame versterking van de aanbod-
het kernwinkelgebied versterkt worden.
structuur. Winkels in een compact centrum-
De verschillende projecten in het hart van het
gebied profiteren van elkaars aanwezigheid
centrum in Groesbeek dragen allen bij aan
De netto uitbreidingspotenties zijn beperkt.
(bekendheid winkelgebied) en van elkaars
een duurzame versterking van het centrum.
Enige uitbreiding van het niet-dagelijkse
bezoekers (consumenten langs de voordeur).
Om het concentratieproces kracht bij te
winkelaanbod, met bijvoorbeeld enkele
Door het aanbod verder te concentreren wordt
zetten, adviseren wij de gemeente Groesbeek
ontbrekende winkelformules als Shoeby
het draagvlak voor een ruim aanbod van
om buiten het concentratiegebied
Fashion, Ter Stal, Hans Textiel, Intertoys,
winkels gewaarborgd. Verspreide vestigingen
nieuwvestiging en uitbreiding van
Sport 2000 en Hans Anders, is mogelijk.
van kleinschalige winkels zullen naar
winkelaanbod tegen te gegaan.
verwachting steeds moeizamer functioneren. Voor de consument betekent een compleet, D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
7
4.2
Effecten supermarktstructuur
de bezoekers aan supermarkten ook één of
termijn een supermarkt zal verdwijnen. Indien
meer van de nabijgelegen speciaalzaken
de supermarkten in het centrum de grootste
De huidige supermarktvestigingen in
bezoekt (combinatiebezoek)*. Supermarkten
omvang hebben, zal op termijn naar
Groesbeek zijn, op Supercoop na, kleiner dan
zijn grote publiekstrekkers en zijn daardoor
verwachting een solitaire supermarkt
1.000 m² wvo en daarmee te klein om in de
belangrijk voor een kwalitatief goede invulling
verdwijnen. Per saldo betekent dit geen
toekomst haar consumenten goed te kunnen
van de overige winkelunits van een
ontwrichting van de aanbodstructuur. De
blijven bedienen. Consumenten willen kunnen
centrumproject. Daarnaast bevorderen
keuzemogelijkheid voor de consument blijft
kiezen uit een steeds breder en dieper
supermarkten, bij een goede ligging, de
groot, terwijl de kwaliteit van het aanbod
assortiment. Dit vraagt om gemiddeld grotere
passantenstromen in het gehele centrum
toeneemt.
supermarkten. Schaalvergroting van het
(looproutes).
4.3
supermarktaanbod in Groesbeek is gewenst.
Effecten plan Dorpsstraat
Vanwege het ontbreken van netto Supermarkten in het centrum hebben, evenals
uitbreidingsruimte gaat bij de invulling van
Het plan Dorpsstraat draagt van alle
andere centrumvoorzieningen, een
nieuwe supermarktlocaties in het centrum de
centrumprojecten het meest bij aan de
kernverzorgende of zelfs bovenlokale functie
voorkeur uit naar verplaatsing van bestaande
gewenste versterking van de relatie tussen
en zijn daarom bij voorkeur de grootste
supermarkten in Groesbeek die momenteel
weerszijden van het spoor en gaat een zeer
supermarkten in de kern.
buiten het centrum gevestigd zijn. Hierbij is
belangrijk onderdeel uitmaken van het
het van belang dat de supermarktbestemming
winkelhart in het centrum van Groesbeek.
Het huidige supermarktaanbod in het centrum
van de supermarktlocatie die achtergelaten
van Groesbeek is met alleen Jan Linders
wordt actief van het pand verwijderd wordt.
Het plan Dorpsstraat betekent een versterking
(± 960 m² wvo) zeer beperkt. Derhalve is het
Wij adviseren de gemeente Groesbeek
van de aanbodstructuur:
gewenst één of enkele grote units voor
bestaande solitair gevestigde supermarkten
•
centrumsupermarkten te ontwikkelen, waarbij
om deze reden niet meer uit te laten breiden.
De locatie ligt centraal in het concentratiegebied en maakt verplaatsing
de centrumsupermarkten een omvang van
van buiten het concentratiegebied
± 1.500 m² wvo per vestiging krijgen. Een
Gezien het grote aantal supermarkten in
mogelijk (verbetering ruimtelijke
sterk supermarktenaanbod in het centrum
Groesbeek is het niet uit te sluiten dat op
aanbodstructuur op kernniveau).
vergroot de lokale koopkrachtbinding aan het centrum. Uit onderzoek blijkt dat ⅓ deel van 8
• *
G.F.B. Stinstra/DTNP (2005), Compleet anders?!
Het plan vormt door haar ruimtelijke opzet een verbinding tussen de twee D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
•
centrumdelen (verbetering aanbod-
op de aanbodstructuur. Bovendien betekent
structuur in het centrum).
het plan Dorpsstraat, evenals het project
Het plan betekent de toevoeging van een
Dorpsplein, juist een versterking van de
publiekstrekker aan het centrum in de
aanbodstructuur.
vorm van een supermarkt. Het programma aan potentiële nieuwe Het plan Dorpsstraat voorziet netto in een
winkelmeters in het plan Dorpsstraat leidt niet
potentiële toevoeging van ± 2.200 m²
tot duurzame ontwrichting.
winkelvloeroppervlak (± 2.800 m² bvo). Hiervan wordt ± 1.320 m² wvo naar verwachting ingevuld met de verplaatsing en uitbreiding van Albert Heijn. Deze verplaatsing en uitbreiding sluit goed aan bij de gewenste versterking van de aanbodstructuur (concentratie van aanbod in het centrum). De overige commerciële ruimten (± 1.100 m² bvo, ± 800 m² wvo) in het plan kunnen worden ingevuld met winkels, dienstverlening en horeca. Naast de locatie Dorpsstraat wordt het winkelaanbod in het centrum van Groesbeek uitgebreid op de locatie Dorpsplein (± 1.450 m² bvo; ± 1.000 m² wvo). De ontwikkeling van de projecten Dorpsstraat en Dorpsplein betekent een mogelijke toevoeging van ± 3.120 m² winkelvloeroppervlak. Dit programma heeft geen ontwrichtende werking D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
9
