Alphons Ariens In 2009 is er door de woningcorporatie een selectie gehouden onder hun bestaande toeleveranciers. In 2011 is een pilot gestart en in 2012 is een begin gemaakt met een wijkaanpak. De betrokken bedrijven zijn geselecteerd op basis van hun ‘past performance’. Ook is gewerkt met zogenaamde EMVI-criteria (de economisch meest voordelige inschrijving). Bij EMVI stelt de opdrachtgever vast hoeveel waarde wordt gehecht aan bepaalde eisen. Die kunnen bij onderhoud dus ook te maken hebben met het plan van aanpak t.a.v. communicatie met de bewoners of beperking van de overlast. Area Wonen (Woonbelang Veghel): efficiency door prestatieovereenkomsten Veel planmatig onderhoud wordt op basis van zogenaamde prestatieovereenkomsten "met" vaste co-makers uitgevoerd. Dit geeft, behalve een aantal efficiencyvoordelen, ook meer zekerheid voor beperken/terugdringen van toekomstige onderhoudsuitgaven, omdat onder andere de betrokkenheid van deze opdrachtnemers, mede vanwege de continuïteit in de relatie, als beter wordt ervaren. Het betreft vooral de uitvoering van buitenschilderwerk, onderhoud platte daken/dakbedekkingen, de c.v.- en ventilatiesystemen, liften, deurautomaten, keukenapparatuur et cetera. www.slideshare.net/Atrive/beheersbaar-onderhoud-tegen-lagere-kosten De Schrijver FaktorPlus bestaat al sinds 2008 en is een vast bouwteam dat bestaat uit Poppe Installatietechniek, Bouwbedrijf Risseeuw BV en De Schrijver Vastgoedonderhoud. FaktorPlus richt zich met name op renovaties, waarbij in veel gevallen energiebesparende maatregelen worden genomen. Alle partijen zijn er op ingericht om te werken in bewoonde situaties. Het idee voor FaktorPlus is ontstaan bij De Schrijver Vastgoedonderhoud. Jaren gelden was De Schrijver ook actief in de nieuwbouw. Een belangrijke constatering van het bedrijf was dat je als schilder - actief aan het einde van het bouwproces - vaak de fouten tegenkomt die in het begin al zijn gemaakt. Al die fouten moeten dan in de afbouwfase worden hersteld met alle gevolgen van dien. Dat moet toch anders dacht De Schrijver. Daarom verdiepte het bedrijf zich in andere vormen van samenwerking en ging daarvoor o.a. naar Duitsland voor een gesprek over het concept Raumfaktum, waarin ook verschillende bedrijven met elkaar samenwerken. Terug in Zeeland ging het bedrijf op zoek gegaan naar geschikte partners om samen het samenwerkingsconcept te ontwikkelen. In 2008 is vervolgens FaktorPlus opgericht. FaktorPlus is ontwikkeld voor een 1 op 1 samenwerking met de opdrachtgever waarbij alle kennis wordt gedeeld om eerst samen een goed en slim ontwerp te maken en het vervolgens ook zo samen uit te voeren. Bij een project wordt door de bedrijven samen gekeken wie welk deel uitrekent en hoe men elkaar het best kan helpen. Zo ontstaat er een slim geïntegreerd plan zonder dubbelingen maar ook zonder gaten. Bij een opdracht krijgt iedere partij vanuit FaktorPlus de opdracht voor zijn deel. Er wordt samen een planning gemaakt waarbij de verschillende disciplines elkaar ondersteunen om zo de bouwtijd te verkorten en zo efficiënt kan worden samengewerkt. Uiteindelijk wordt zo een betere kwaliteit geleverd. Natuurlijk gaat er ook wel eens iets mis want het blijft mensenwerk. Maar de klant merkt daar niets van. Dit wordt in onderling overleg opgelost. Dat is voor FaktorPlus ontzorgen. De organisatie is en blijft flexibel. Het systeem en de werkwijze van FaktorPlus wordt steeds aangepast als dat nodig is. Dit wordt dan gedaan door de mensen die het werk moeten doen en niet door de directies. De gezamenlijke gegevens worden gedeeld in SharePoint (samenwerkingssoftware). De Schrijver en de ketenpartners hebben door de langjarige samenwerking al heel veel geleerd. Deze kennis wordt door het bedrijf ook gebruikt in andere ketensamenwerkingsprojecten zoals die bij woningcorporatie Stadlander uit Bergen op Zoom. Diverse corporaties in Twente: vernieuwend opdrachtgeverschap in Twente Stichting Pioneering stimuleert vernieuwend ondernemerschap in de bouw door innovatie in proces, product, technologie, en door markt te creëren. Pioneering verbindt partijen en bevordert samenwerken en vernieuwen. Pioneering is hèt platform van kennis delen en ontwikkelen voor alle partijen in de Twentse bouwketen, zodat nieuwe methodieken leiden tot een sterke marktpositie van de Twentse bouwsector. Pioneering wil haar doelstelling bereiken door het bevorderen van de onderlinge samenwerking van bouwgerichte ondernemingen in Twente, samenwerking met kennisinstellingen en lokale en regionale overheden.
Binnen Pioneering zijn meerdere zogenaamde werkplaatsen actief, o.a. de werkplaats Resultaatgericht Vastgoedonderhoud (RGVO) . Vorig jaar zijn de resultaten van de RGVO-pilotprojecten vanaf de startperiode van het programma tot 2011 in boekvorm beschikbaar gekomen: ’De Twentse aanpak – Vernieuwend vastgoedonderhoud’. www.cobouw.nl/nieuws/algemeen/2011/07/06/twentse-bouwers-mikken-op-beter-onderhoud Domesta: raamovereenkomst met 5 bedrijven met sturing op resultaat t.a.v. kwaliteit en bewonerstevredenheid Domesta heeft met vijf schilderbedrijven een raamovereenkomst afgesloten voor het onderhouden van de houten kozijnen en houten gevelelementen van 4.000 woningen gedurende negen jaar. Zowel de technische staat als de huurdertevredenheid maken daar onderdeel van uit. Domesta heeft ervoor gekozen om te gaan sturen op het resultaat in plaats van inspanning. Zij heeft vastgelegd wat de minimale kwaliteit van het schilderwerk moet zijn gedurende de hele negen jaar. Bijvoorbeeld als het gaat om houtrot, glansgraad van de verf, barst vorming, et cetera. In de vastgoedmarkt is dit nog geen gemeengoed. Veelal wordt het schilderwerk per schilderbeurt aanbesteedt, waarbij de opdrachtgever de technische specificaties voorschrijft. Ook op het gebied van huurderstevredenheid heeft Domesta eisen gesteld. Een tevredenheid onder de 7 is reden tot het nemen van maatregelen en kan zelfs leiden tot contractontbinding. Voordeel voor de huurders is dat zij negen jaar lang dezelfde schilder zien. Deze schilder leert de wijk kennen en kan op die manier klantgerichter werken. De schilders pakken niet alleen het planmatig onderhoud op, ook gaan ze, naast de eigen technische dienst van Domesta, klachten en storingen opvolgen. Door te gaan sturen op resultaat kan de schilder zijn kennis en kunde inbrengen. Daarnaast zijn de schilderbedrijven verantwoordelijk voor het bijhouden van overzichten betreffende de gebouwelementen en hun kenmerken, aldus Domesta. Vanwege de logische bundeling van werk en het zo min mogelijk verstoren van de huurder in zijn woongenot is ook het nakijken van het hang -en sluitwerk en het plaatsen van HR ++ glas, daar waar nog niet aanwezig, onderdeel van het contract. Groot voordeel voor Domesta is dat de totale aanbesteding een besparing op de begroting van het schilderwerk oplevert tussen de 10 en 20% voor de komende negen jaar. www.domesta.nl/ditdoenwij/nieuwtjes/1/177/ Domijn: raamovereenkomst met 4 bedrijven met sturing op resultaat t.a.v. kwaliteit en bewonerstevredenheid Woningcorporatie Domijn heeft onderhoudscontracten voor de buitenkant van de woningen, ondergebracht bij vier vaste partners. De partners krijgen daarmee meer vrijheid om over een langere termijn, binnen een vastgesteld budget, het onderhoud aan woningen van Domijn te verrichten. De focus ligt in dit contract op het resultaat, zoals klanttevredenheid en technische kwaliteit, en niet op het proces er naar toe. Dit zogenaamde resultaatgerichte onderhoud valt onder het vernieuwend opdrachtgeverschap. De 4 bedrijven hebben de zogenaamde raamovereenkomst getekend, met de intentie om de komende 25 jaar onder meer het schilderwerk en het onderhoud aan kozijnen, goten en gevels van de woningen van Domijn uit te voeren. Binnen deze raamovereenkomst maakt iedere partner de komende jaren voor verschillende complexen van Domijn een plan. Domijn beoordeelt dit plan aan de hand van gestelde kritische prestatie indicatoren (KPI) zoals klanttevredenheid, technische kwaliteit, overlast en klachten en storingen. Het woningaanbod van Domijn bestaat uit 15.000 huurwoningen en koopwoningen, in Haaksbergen, Losser en Enschede. www.schildersvak.nl/nieuws/id4404-domijn-kiest-voor-nieuwe-aanpak-onderhoud.html?offset=5 Energieteam Hemink: grote stap vooruit op gebied duurzaam wonen
Meer wooncomfort, een betere leefomgeving en lagere woonlasten. Dat is het doel van het Energieteam uit Borne, een nieuw initiatief van de Hemink Groep. Directeur Jan van den Berg is enthousiast over de resultaten. “In vijf dagen tijd van een verouderd en weinig energievriendelijk Flabel naar het groene A-label. En dankzij een strakke planning en goede werkvoorbereiding ondervindt de klant zo weinig mogelijk overlast. Het is een geweldige stap vooruit op gebied van comfortabel, duurzaam en energiezuinig wonen!”
Volgens Van den Berg is het Energieteam een prima partner voor duurzaam (ver)bouwen en renoveren. “Gewoon omdat wij alle specialismen in huis hebben”, klinkt het zelfverzekerd. Speciaal voor het Energieteam is een aantal medewerkers gecertificeerd tot EPA-adviseur. In opdracht van woningbouwcorporaties, beleggers en particulieren maakt het Energieteam een kant en klaar plan van aanpak voor woningen, utiliteitsbouw, scholen, gebouwen in de zorg etc. Een goede werkvoorbereiding betekent dat op locatie onderzoek wordt gedaan. “We gaan kijken in het veld en laten niets aan toeval over.” Het Energieteam levert het advies en als de klant het sein op groen zet, wordt het project ter hand genomen. Het Energieteam van Hemink neemt het grootste deel van de klus zelf voor rekening en schakelt waar nodig haar ketenpartners in. Dit zijn Consolidated (daken) en de Van Dam Groep (installaties). “We hebben gezocht naar partijen, die vernieuwend zijn en die, net als wij, duurzaamheid hoog in het vaandel hebben staan.” In samenwerking met opdrachtgevers wordt gekozen voor het einddoel, een groen label. Dat hoeft niet per se het A-label te zijn, B of C kan ook. Met andere woorden er kunnen pakketten van maatregelen worden gekozen. Uitgangspunt blijft het verbeteren van de bestaande situatie. De trefwoorden zijn isoleren, ventileren en comfort verbeteren. Isoleren (dak, gevels, ramen) alleen is niet meer van deze tijd. Voor een gezonde leefomgeving is een adequaat ventilatiesysteem eveneens een voorwaarde. In de meest complete pakketten behoren het plaatsen van een zonneboiler of zonnepaneel tot de mogelijkheden. ESJ en Van de Velde
Woningcorporatie Provides uit IJsselstein is een groot voorstander van ketensamenwerking. In 2008 werd dit fenomeen voor het eerst door Provides geïntroduceerd bij een nieuwbouwproject. Samen met de ketenpartners werd het bestek gemaakt. De daaropvolgende uitvoering liep op rolletjes. Er waren nauwelijks faalkosten. Dat gaf bij Provides de doorslag om ook voor deze werkwijze te kiezen bij planmatig en dagelijks onderhoud. In 2011 werd een start gemaakt met de selectie van ketenpartners voor haar totale beheeropgave. Er werden vijf ketenpartners geselecteerd:Van Zoelen, Plegt-Vos, Rutges Vernieuwt uit De Meern, ESJ Schilders uit Harderwijk en Van de Velde Schilderwerken uit Bergambacht. Samen maakten zij een plan van aanpak voor een van de eerste ketensamenwerkingsprojecten van Provides: onderhoud aan ruim 60 huurwoningen in de Utrechtse wijk Leidsche Rijn. Provides gaf daarbij vanuit het strategisch voorraadbeleid de strategie en doelstellingen af en de onderhoudsbedrijven stelden vanuit deze randvoorwaarde een onderhoudsscenario tot aan einde levensduur van de woningen op. Eind 2012 vond de uitvoering plaats. De samenwerking ging goed. Het project is keurig binnen het gestelde budget en tijd uitgevoerd. De beide betrokken schildersbedrijven hebben het gehele complex in tweeën verdeeld, waarna ieder een deel voor zijn rekening nam. Daarbij werd veel kennis gedeeld. Op basis van de ketensamenwerking in Leidsche Rijn is een gezamenlijk prijzenboek tot stand gekomen. Het bijzondere aan deze samenwerking is dat meerdere bedrijven in één keten werken. Door deze transparantie houden de partijen elkaar scherpen wordt er ook op alle niveaus binnen de bedrijven van elkaar geleerd. Alle partijen kunnen zichzelf op deze manier blijven ontwikkelen.
De innovatieve samenwerking resulteert in tal van voordelen voor de opdrachtgever: de kans op meer- en minderwerk is nihil, de prijzen zijn transparant en de opdrachtgever heeft gemerkt dat deze samenwerking een hoop rust creëert. Etro: Victoriemodel speelt in op veranderingen in de markt
‘Bij Alkmaar begint de victorie’. Deze historische uitdrukking is uiterst actueel voor onderhoud en renovatie van vastgoed. Op initiatief van een Alkmaarse woningcorporatie begonnen zes vastgoedonderhoudsbedrijven enkele jaren geleden met de toepassing van ketensamenwerking bij hun projecten. Door samen te werken ontwikkelden zij het Victoriemodel. Een van de zes partijen is Etro Vastgoedzorg uit Wormerveer. Uitgangspunt bij het samenwerkingsmodel is de veranderende markt van vastgoedonderhoud en –renovatie. De zes onderhoudsbedrijven investeerden kennis, kunde en energie in de ontwikkeling van een nieuwe aanpak. Ieder vanuit zijn eigen kracht en keten van specialisten en toeleveranciers. Steeds hebben deze bedrijven hun ervaringen open en eerlijk met elkaar gedeeld om tot een geavanceerde en specifiek op onderhoud en renovatie gerichte werkwijze te komen. In de overtuiging dat iedereen zo wil werken, zijn de zes onderhoudsbedrijven van harte bereid hun kennis met anderen te delen. Daarom hebben zij een brochure (aanvragen via
[email protected]) en een website www.victoriemodel.nl ontwikkeld. Onafhankelijke partners delen hun ervaringen De partners werken onafhankelijk van elkaar, ieder met hun eigen keten van specialisten en toeleveranciers. Maar zij delen de voorsprong in expertise, die zij inzetten bij meerjarige samenwerking met professionele vastgoedeigenaren. Ook in de toekomst blijven de partners hun ervaringen met elkaar delen om samen het Victoriemodel steeds verder te ontwikkelen. Bouwstenen bepalen het succes Een bestek geeft geen garantie voor een goed eindresultaat. Daarvoor is een team nodig van opdrachtgever, opdrachtnemer, gespecialiseerde aannemers en toeleveranciers, huurders en andere betrokkenen, die volkomen op elkaar zijn ingespeeld en samen open en eerlijk optrekken in het voorbereidings- én uitvoeringsproces. Voor een eind resultaat, dat de verwachtingen overtreft, is echter méér nodig. Het Victoriemodel bestaat uit vijf bouwstenen, die garantie bieden op deze meerwaarde. Deze vijf bouwstenen zijn: -Voortschrijdend inzicht door de lerende organisatie: gezamenlijk mobiliseren van energie, kennis en expertise en vooral ook in het leren van elkaar -Resultaat in plaats van inspanning: afspraken met opdrachtgevers over het eindresultaat, in tijd, kwaliteit en tevredenheid -Besparing van tijd en kosten,o.a. door Lean-planning -Beheersen van risico’s en nemen van verantwoordelijkheden -Grote tevredenheid bij de opdrachtgever en vooral ook bij de gebruikers van het vastgoed Ervaring van Etro Vastgoedzorg Etro Vastgoedzorg heeft al diverse projecten met verschillende opdrachtgevers volgens dit model uitgevoerd. Algemeen directeur Marc Geerts zegt over de bouwstenen van het Victoriemodel het volgende: “Bouwsteen 1, het voortschrijdend inzicht, geeft aan dat we elke dag van elkaar moeten willen leren: van onze Victoriepartners, maar ook van en samen met onze opdrachtgevers en co-
makers. Een lerende organisatie vraagt om een open mind en de wil om zaken anders en beter aan te pakken. Het betekent dat je organisatie en die van je opdrachtgever groeit en verbetert. Bouwsteen 2 betreft het resultaat. De doelen die bereikt moeten worden moet je vooraf helder formuleren. Zoals ten aanzien van duurzaamheid,energiebesparing, rendementsverhoging van de investeringen, klanttevredenheid en dergelijke. Hierover kunnen we steeds betere en hardere afspraken maken voor de lange termijn. Bouwsteen 3 zijn de besparingen in tijd en kosten, die onder andere door Lean plannen worden bereikt. De doorlooptijden zijn daarmee aanzienlijk korter dan vroeger. Het hele team werkt mee aan versnelling enerzijds en overlastreductie van de bewoners anderzijds. Faalkosten worden ook fors gereduceerd doordat het team vooraf alle knelpunten eruit haalt. Door een strakkere planning kan er efficiënter worden gewerkt. Minder stilstand en minder onduidelijkheid. Bouwsteen 4 is het beheersen van risico’s en nemen van verantwoordelijkheden. Door risico’s vooraf te benoemen kun je er open en transparant over praten. Wat doen we bij elk van die risico’s? Nemen we er budget voor op of nemen we het risico en maken we heldere afspraken over ‘wat als’? Dat geeft rust en stuurkracht. Voorts nemen wij onze verantwoordelijkheid door in de ontwerpfase intensief overleg te voeren, adviezen te geven en keuzes te maken. Zo nodig spitten we door om letterlijk de onderste steen boven te krijgen. Hiermee wordt elke onduidelijkheid in de kiem gesmoord. Wij staan daarmee ook 100% achter ons advies en de resultaten daarvan. Bouwsteen 5, de tevredenheid bij alle betrokken partijen, is waar het uiteindelijk om draait. De metingen die we doen, zowel bij opdrachtgevers als bij de bewoners of gebruikers van het vastgoed, laten keer op keer zien dat de aanpak werkt en de klanten zeer tevreden zijn. Scores lopen op tot ruim boven de 8!” Goede Woning: niet traditionele aanbesteding met geslaagd resultaat
Woningcorporatie De Goede Woning uit Apeldoorn heeft samen met bewoners en stakeholders uit tien inschrijvers drie samenwerkingscoalities gekozen. Deze gaan een duurzame renovatieoplossing onderzoeken en ontwikkelen voor 190 energienotaloze woningen in het Schilderskwartier in Apeldoorn. De corporatie koos niet voor een traditionele aanbesteding; er bestaat namelijk behoefte aan een samenwerkingspartner die mee kan denken over een innovatieve, duurzame totaaloplossing. De uitvraag richting de markt bestond uiteindelijk uit een compacte inschrijving op een advertentie, preselectie, korte presentaties en openbare jurering. De drie coalities, die op 3 juli zijn geselecteerd, werken nu een plan uit, waarna de uiteindelijke selectie van een uitvoeringspartner volgt. De bewoners hebben een volle stem in het selectieproces. energiesprong.nl/blog/niet-traditionele-aanbesteding-met-geslaagd-resultaat Jacobs
Vivare is een woningcorporatie in de regio Arnhem-Nijmegen met ca. 24.000 verhuureenheden. Voor Jacobs Beheersbaar Onderhoud al jarenlang een belangrijke opdrachtgever. Dat geldt ook voor de partners waarmee Jabobs samenwerkt. Onlangs heeft Jacobs voor Vivare in het kader van een
resultaatgerichte renovatie (RGVO) 52 stuks jaren-30 woningen in de Arnhemse wijk Geitenkamp (Kloosterstraat en Roosendaalseweg) aangepakt. Vivare heeft afgelopen jaar met 6 onderhoudsbedrijven een samenwerkingsovereenkomst gesloten in het kader van de zogenaamde Wijkaanpak. Vivare stelt hierin een deel van haar woningen beschikbaar en Jacobs Beheersbaar Onderhoud en de vijf andere bedrijven leveren de diensten om het onderhoud aan “hun” woningen resultaatgericht uit te voeren. Voor de voorbereiding en uitvoering schakelt Jacobs haar onderhoudspartners binnen de keten in. Deze ketenpartners zijn Bosvelt Kleingroep, Skyworks (steigerwerken), CCS Nederland (schoonmaakdiensten), Verweij Houttechniek en Weijerseikhout BV (dak). Jacobs merkt in deze samenwerking dat de bedrijven en medewerkers steeds dichter bij elkaar komen en is benieuwd waar de grenzen van samenwerking uiteindelijk zullen liggen. Jacobs: “Door de langdurige samenwerking ontstaat er vertrouwen in elkaar en weet je dat je op elkaar kunt rekenen. Dit vertrouwen vertaalt zich in een samenwerking waarbinnen je steeds beter op elkaar aansluit en gemakkelijker afstemt. Hierdoor ontstaat een optimale samenwerking met minder faalkosten.” In de ketensamenwerking met Vivare is duidelijk geworden dat Jacobs Beheersbaar Onderhoud steeds meer activiteiten van de opdrachtgever overneemt, bijvoorbeeld als het gaat om de voorbereiding van de onderhoudsprojecten. Zo wordt het bedrijf ook verantwoordelijk voor de contacten met bewoners tijdens de voorbereiding en uitvoering. Vivare is steeds meer een regisserende opdrachtgever die meer op afstand meekijkt en wordt voorzien van de gevraagde informatie. Hiervoor wordt gebruikt gemaakt van RGVO+-systematiek waarbinnen de (onderhouds-) historie van het complex wordt vastgelegd, projectgegevens worden verzameld en bewaakt en ook in de toekomst kan worden gekeken met meerjarenplannen op basis van onderhoudscycli. Jacobs gaat de samenwerking met haar ketenpartners verder intensiveren door het RGVO+-model te delen. Door deze vorm van samenwerking merkt het bedrijf dat iedereen steeds meer met andermans belangen rekening houdt. Lefier: Met vaste groep bedrijven werkend aan beter prestaties
Woningcorporatie Lefier (voorheen Wooncom) uit Emmen werkt al zo’n 30 jaar volgens een eigen onderhoudssysteem. Kenmerken van dit systeem zijn: werken volgens vaste eenheidsprijzen, een vaste calculatiemethodiek, een vaste groep bedrijven, onderhoudscyclus van 7 jaar etc. In 2010 is deze samenwerkingsvorm geëvalueerd en zijn er meer RVO-kenmerken aan toegevoegd. Hiermee zijn de vaste scenario’s los gelaten maar bepalen de bedrijven juist zelf het optimale scenario. In 2011 is gestart met een pilot. Ieder bedrijf heeft een complex toegewezen waarop ze de werkwijze toepassen. www.liefier.nl Meesters De Koeijer
De afgelopen twee jaar zijn woningen in de wijk Nieuw Middelburg gerenoveerd. Voor Antwan de Punder van schildersbedrijf Meesters De Koeijer in Heinkenszand was dit project de kans om een nieuwe manier van werken in praktijk te brengen. De dakkapellen werden in zijn bedrijfsruimte kanten-klaar gemaakt. Eerst werden ter plaatse de exacte maten van de te vervangen dakkapellen
opgemeten. Er waren geen twee dezelfde. Timmerfabriek De Mol maakt de dakkapellen. Sonke uit Kapelle de kranslijsten, Roegiers de ruiten en Lukasse uit Goes de dakbedekking. Dat werd allemaal in Heinkenszand in elkaar gezet en geschilderd. De Punder: “Op maandag leverde De Mol hier de kale dakkapellen en op vrijdag gingen ze op de vrachtwagen naar Middelburg.” De voordelen van deze wijze van werken zijn groot. De schilder en de glaszetter hoeven niet het dak op. Er kan schoner en preciezer gewerkt worden en het weer heeft geen invloed op het werktempo. De Punder: “Ter plaatse maken en afwerken van een dakkapel duurt zo’n drie tot vier dagen, bij droog weer. Nu werd een dakkapel in drie tot vier uur geplaatst.” Wekelijks verlieten drie tot vijf dakkapellen de werkplaats. En niet alleen de dakkapellen. Ook de kozijnen met de deuren en de ramen werden binnen geschilderd en kant-en-klaar naar Nieuw Middelburg getransporteerd. De Punder is enthousiast over de ketenaanpak. “Het kost in de voorbereiding meer tijd, maar dat win je dubbel en dwars terug.” In het klassieke systeem huurt een aannemer onderaannemers in die elk afzonderlijk een deel van het werk doen. Ze zien elkaar pas op de bouwplaats. Nu zijn die ‘onderaannemers’ om de tafel gaan zitten en hebben bedacht hoe ze het beste samen kunnen werken. “Ik noem ons liever bouwspecialisten. Door zo te werken profiteer je van elkaars kennis en kunde. Het project is voor de zomer afgerond, maar voor ons nadrukkelijk voor herhaling vatbaar!” Parteon: ketensamenwerking bij groot renovatieproject
Woningcorporatie Parteon en Etro Vastgoedzorg zijn een ketensamenwerkingsverband aangegaan, waarbij de renovatie van de galerijflats aan de Gagarinstraat en de Van Allenstraat in Krommenie het eerste project vormt. Dit omvangrijke project, waarbij de buitenschil van de gebouwen en 220 woningen worden gerenoveerd, is in februari 2012 van start gegaan. Onderdeel van de renovatie is de vervanging van het sanitair en de keukens in de flatwoningen. Ook asbestsanering, zowel aan de buitengevel als in de woningen, maakt onderdeel uit van de werkzaamheden. De galerijflats in de Astronautenbuurt in Krommenie zijn in 1972 gebouwd en aan een renovatie toe. Eigenaar woningcorporatie Parteon startte eind 2010 besprekingen met Etro Vastgoedzorg over renovatie van het wooncomplex op basis van een resultaatgerichte aanpak en LEAN-planning. Ook de bewonerscommissie van het betreffende wooncomplex is nauw betrokken bij de plannen. De doorlooptijd per woning is 12 werkdagen en elke week worden 6 nieuwe, boven elkaar liggende woningen aangepakt. Om gedurende de werkzaamheden in de woning te kunnen blijven wonen zijn er voor de bewoners sanitaire voorzieningen getroffen. Per twee woningen is er op het parkeerterrein voor de deur één mobiele unit geplaatst met douche en toilet. In maart 2013 staat de oplevering van het project gepland. www.parteon.nl/ik-ben-huurder/reparaties-en-onderhoud/overzichtonderhoudsprojecten/gagarinstraat-en-van-allenstraat PKBN: Wits
De doelstelling van De Stichting Platform Ketensamenwerking Bouwpartijen Noord-Nederland (PKBN) is het bevorderen van de samenwerking tussen diverse disciplines (keten) op het gebied van bouwen, renovatie en onderhoud van vastgoed. Om dit doel te bereiken worden verschillende
activiteiten voor de deelnemers georganiseerd zoals trainingen en workshops, het beleggen van kennisdelingsbijeenkomsten en symposia. Een van de middelen die PKBN ook inzet zijn zogenaamde ‘voorbeeldprojecten ketensamenwerking’. Door projecten in de praktijk te begeleiden en te monitoren wordt inzicht vergaart in: • de besparende effecten van ketensamenwerking op de directe en indirecte kosten en overige effecten bij zowel opdrachtgever als opdrachtnemer; • de meerwaarde van ketensamenwerking in termen van kwaliteit en huurdertevredenheid. De bedoeling is ook om met behulp van deze voorbeeldprojecten een protocol te ontwerpen voor het effectief en efficiënt opzetten van projecten van ketensamenwerking, van consortiumvorming tot realisatie en nazorg. Onlangs is een voorbeeldproject gestart in Drachten. Een project dat door woningcorporatie WoonFriesland is ingebracht. Het project omvat Planmatig Onderhoud en uitvoeren Basis Uitrusting op basis van aangereikte technische omschrijvingen. Daarnaast worden energiebesparende maatregelen genomen zodat de woningen tenminste op energielabel B komen. Voor het op label B brengen van de woningen zijn de uitvoerende bedrijven vrij geweest om de maatregelen te bepalen. Ook mochten de inschrijvende partijen verbeteringen om tot betere kwaliteit, uitstraling en duurzaamheid te komen aanvullend aanbieden. WoonFriesland beoogt met deze werkwijze de inschrijvende consortia uit te dagen om met goede en creatieve plannen te komen. Het project is gegund aan het consortium Wits Noord, Van Wijnen en Comfort & Partners. Het project wordt gemonitord, waarbij o.a. de Ketenmonitor zal worden ingezet. Doel van de Ketenmonitor is onder andere het onderbouwen en vergelijkbaar maken van de kenmerken van (keten)samenwerking in relatie tot de effecten. OnderhoudNL is betrokken bij de Ketenmonitor. Renovisiegroep
De Renovisiegroep is een samenwerking van 10 Noord-Hollandse partnerbedrijven die allemaal gespecialiseerd zijn in hun eigen vak. Uitgangspunt van de Renovisiegroep is dat de bedrijven samen meer waarde bieden dan de optelsom van de losse onderdelen. De Renovisiegroep gelooft dat een mentaliteitsverandering in de bouw noodzakelijk is om prachtige bouw- en renovatieprojecten tot bloei te laten komen, tegen marktconforme prijzen. Het is de visie van de Renovisiegroep dat door directe samenwerking met duurzame vaste partners deze vernieuwende aanpak bij renovatieprojecten te bieden. Vanaf de beginfase wordt meegedacht met de opdrachtgever in duurzame oplossingen. De expertise van de samenwerkende partners is hierbij essentieel. Dit resulteert in een comfortabele en energiezuinige woning waar de betrokkenheid en communicatie met de bewoners centraal staat. Een van de betrokken bedrijven is Dick Zwarthoed Schilderwerken uit Volendam. De andere betrokken bedrijven zijn: Riant Connections (bouw- en kopersbegeleiding) Bouwkundig Bureau Niels Giling Ruitenvisie (glaszet en montage bedrijf)
Veerman de Rijp (timmerfabrikant) Van der Bel Sloopwerken Top Dak Dakbedekkingen Avem Architectuur (architect voor woningbouw, bedrijfspanden en gezondheidszorg) Smit Elektra (E-installateur) Vroling technisch Installatie bureau (W-installateur) Scheerman Isolatie (dak, vloer en gevel isolatie) Renovisiegroep was een van de finalisten van de Gouden Kans 2013. De Gouden Kans is de prijs voor de meest innovatieve ondernemer in Noord-Holland. Thema van de Gouden Kans 2013 was ‘Verbinding’. Rutges
Het verbeteren en verduurzamen van de bestaande woningvoorraad kan door anders met marktpartijen samen te werken minimaal twintig procent goedkoper, is de verwachting van woningcorporatie de Alliantie. Nijhuis Bouw en Rutges Vernieuwt zijn geselecteerd om deze ketensamenwerking nader vorm te geven. De Alliantie had twaalf ervaren bedrijven gevraagd voorstellen te doen voor de rol van creatieve co-maker bij onderhoud en renovatie van de bestaande woningvoorraad. Nijhuis en Rutges kwamen als beste uit de bus. De Alliantie zet de volgende stap in ketensamenwerking en ontwikkelt samen met Rutges Vernieuwt en Nijhuis Bouw een innovatief model voor ketensamenwerking. Doel is efficiënter te gaan werken op het gebied van het verbeteren en verduurzamen van bestaande woningen. De Alliantie gaat meer gebruikmaken van de kennis uit de markt en beter samenwerken met de leveranciers, op basis van wederzijds vertrouwen. Dit leidt naar verwachting tot minimaal 20% minder kosten door de optimalisatie van processen. In dit samenwerkingsmodel krijgen product- en procesinnovatie een belangrijke plaats en wordt een langjarige relatie aangegaan tussen woningcorporatie en marktpartijen, om zo samen het beste te bereiken voor de huurders van de Alliantie.De partijen gaan gezamenlijk intensief aan de slag om een Alliantiemodel voor ketensamenwerking te realiseren. Dit model zal de Alliantie eerst op enkele projecten toepassen om het vervolgens te vertalen naar andere project- en onderhoudssoorten. Sité Woondiensten
Al sinds 1999 werkt Sité Woondiensten uit Doetinchem met vaste partners voor het schilder- en onderhoudswerk. Sinds 2003 kent Sité een eenheidsprijzenboek dat gezamenlijk met de partners wordt aangepast indien nodig. De bedrijven voeren tijdig inspecties uit zodat de begroting geen afwijkingen meer heeft in het jaar van uitvoering. De bedrijven zijn gezamenlijk gestegen in kwaliteit. ISO en VCA zijn verplicht. Daarnaast wordt bij (deel)vervanging van gevelelementen het FSCkeurmerk geëist. Op dit moment wordt onder meer gewerkt aan de inbedding van de NEN 2767 in de inspectiemethodiek en kwaliteitsnormering. De NEN 2767 beschrijft het meten van de onderhoudsstaat van gebouwen en de onderdelen waar gebouwen uit bestaan. Stadlander: regie door 5 geselecteerde onderhoudsbedrijven bij ketensamenwerking op het terrein van grootschalig onderhoud
De totale woningvoorraad van Stadlander moet naar gemiddeld energielabel B. Voor het grootschalig
onderhoud wordt gekozen voor ketensamenwerking. Vijf gevelonderhoudsbedrijven voeren de regie in de uitvoering van een energieproject van 1.000 woningen dit jaar. De kwaliteit meet Stadlander onder meer af aan de tevredenheid van de bewoners, bij hen moet het succes elke dag opnieuw worden waargemaakt. Onderhoudsbedrijven moeten pal staan voor het resultaat van de totale woning, vindt de corporatie. Steeds meer corporaties leggen de bal bij schilders- en onderhoudsbedrijven. Het leidt tot nieuwe samenwerkingsvormen met een overeenkomstig doel: lagere kosten en hogere kwaliteit. www.knap-werk.nl/woningcorporaties/praktijkvoorbeelden/regie%20in%20de%20uitvoering/ www.youtube.com/watch?v=6FDwtO4nckQ SW
Natuhome bouwt luxe en comfortabele woningen met respect voor de natuur is op de website van de organisatie te lezen. Natuhome werkt op basis van ketensamenwerking, waarbij de volgende landelijk opererende partijen betrokken zijn: TNO, Grontmij, Architectenbureau Min2 uit Bergen, Vroom funderingstechnieken, VURENHAWA uit Vuren, de Van Nieuwpoort groep en SW voor het landelijk onderhoud. Volgens de werkwijze van Natuhome speelt ketensamenwerking een belangrijke rol. Ketensamenwerking wil daarbij zeggen dat het project centraal staat, en niet de deelbelangen van de partijen. Alle betrokkenen werken intensief samen aan een gemeenschappelijk doel: een beter eindresultaat realiseren. De kenmerken van de ketensamenwerking binnen Natuhome zijn: Wederzijdse openheid Volledige transparantie Gezamenlijk doel: Het volledig ontzorgen van de klant, en het leveren van een product met super kwaliteit! In samenwerking met de partners heeft Natuhome een slim logistiek bouwproces ontwikkeld, waarbij duurzaamheid centraal staat. Door prefabmatig te bouwen en het bouwproces te optimaliseren. Doel is om het mogelijk te maken luxe en betaalbare woningen neer te zetten, die zijn opgebouwd uit Cradle to Cradle-materialen met 15 jaar garantie. SW verzorgt langjarig (15 jaar) al het onderhoud aan de buitenschil van de Natuhome-woning. Het heeft berekend dat het onderhoud per woning jaarlijks op circa € 100,- uitkomt. Dat is verdisconteerd in de aankoopprijs. Talen
De verschillende vestigingen van Talen Vastgoedonderhoud zijn allemaal zeer actief als het gaat om het (ontwikkelen van) nieuwe samenwerkingsvormen met opdrachtgevers en collega-bedrijven. Resultaat Gericht Samenwerken, de toepassing van de Lean filosofie en methodieken maar vooral ook ketensamenwerking in zowel renovatie en onderhoud. Hieronder een tweetal voorbeelden. De Makkumer vestiging van Talen Vastgoedonderhoud heeft, samen met een drietal partners (installateur, tegelzetbedrijf, kunststofkozijnen leverancier) al in 2011 de intentie uitgesproken om als geïntegreerde keten projectonafhankelijk samen te werken aan het onderhoud van woningen onder de naam KIM; Keten Integratie Makkum. Hoewel veel partijen in de markt momenteel bezig
zijn met ketenintegratie is dit een van de allereerste initiatieven in Noord Nederland waarbij partijen, onafhankelijk van een opdrachtgever tot procesoptimalisatie komen. Voordelen voor de opdrachtgever om met KIM in zee te gaan zijn: betere kwaliteit, lagere proceskosten, prettige werksfeer en natuurlijk een tevreden bewoner, stellen de partijen. De samenwerking bewijst zich in de praktijk. De voorlieden plannen tegenwoordig gezamenlijk hun eigen werk via de lean-methodiek en zijn na een groot aantal projecten volledig op elkaar ingespeeld. En ook door opdrachtgevers wordt het initiatief herkend. Zo wordt er gezamenlijk gewerkt voor diverse woningcorporaties in het Noorden van het land. Talen Vastgoedonderhoud is, samen met AG Nova Architecten, ook een van de initiatiefnemers in “De Verduurzamers”. De organisatie heeft als doel: duurzame, slimme en voordelige renovatie- en nieuwbouwoplossingen. De Verduurzamers ondersteunen woningcorporaties zo bij het blijvend aanbieden van betaalbaar wonen en werken samen met corporaties en bewoners aan het betaalbaar houden van woonlasten en exploitatielasten, nu en in de toekomst. De Verduurzamers werken hierbij volgens de methodiek ‘Betaalbaar Wonen, Duurzaam Investeren’; uniek in de markt. De methodiek ‘Betaalbaar Wonen – Duurzaam Investeren’ geeft een verantwoord investeringsbudget en veelal zijn de onderhoudexploitatiekosten volgens MJOP aanzienlijk lager. Door de hoogwaardige integrale aanpak van de gehele verduurzaming in het vastgoed worden de ambities van de opdrachtgevers (2020 > 2050) gegarandeerd. Tiwos: ketensamenwerking in bouwteams met extra aandacht voor bewonerstevredenheid
Werken met bouwteams had al langer de interesse van Tiwos. Het principe is: partijen bij elkaar brengen en verantwoordelijkheid geven. Voor de wijk Loven is na een vooronderzoek een projectplan geschreven met als uitgangspunt 'levensduur verlengende maatregelen voor dertig jaar'. De grootschalige renovatie moest samengaan met een hoge score voor de bewonerstevredenheid: ruim boven het gemiddelde vergeleken met eerdere onderhoudsprojecten van Tiwos. Het effect is dat, in plaats van een hiërarchische organisatie, teamwork voorop staat. In plaats van volgzaam gedrag denken partijen na hoe met elkaar de efficiency kan worden verhoogd, bijvoorbeeld door een betere aansluiting op elkaars werkzaamheden. De dakdekker helpt de installateur totdat de werkdag voorbij is. Dat geldt ook voor de mensen van het aannemersbedrijf en het schilders- en onderhoudsbedrijf. Gewerkte uren worden onderling verrekend. Ketenpartners verdienen meer bij een betere organisatie, dus daarop wordt gestuurd. Van Son Onderhoud en Schilderwerken betrekt vanuit zijn rol in de keten actief de timmerfabriek en de verfleverancier bij de samenwerking. Op die manier brengen ook deze partijen hun kennis en ervaring in voor een onderscheidend resultaat voor de opdrachtgever. www.knap-werk.nl/woningcorporaties/praktijkvoorbeelden/ketensamenwerking www.youtube.com/watch?v=fpMBicqL3Bg&feature=player_embedded Vivare
Met 6 onderhoudsbedrijven draait Vivare Vastgoedbeheer RGVO-projecten. De woningcorporatie, met vestigingen in Arnhem, Velp, Elst, Renkum en Duiven, is op zoek naar een andere invulling van het onderhoud aan haar woningbezit. In 2011 is een pilot gestart en in 2012 is een begin gemaakt
met een wijkaanpak. De betrokken bedrijven zijn geselecteerd op basis van hun ‘past performance’. Ook is gewerkt met zogenaamde EMVI-criteria (de economisch meest voordelige inschrijving). Bij EMVI stelt de opdrachtgever vast hoeveel waarde wordt gehecht aan bepaalde eisen. Die kunnen bij onderhoud dus ook te maken hebben met het plan van aanpak t.a.v. communicatie met de bewoners of beperking van de overlast. Wold & Waard
Bij Wold en Waard hechten we veel waarde aan beheerste werkprocessen, zowel in de eigen organisatie als bij de realisatie van schilder- en onderhoudswerkzaamheden voor onze huurders. Daarvoor is volgens ons primair nodig dat de verantwoordelijkheden duidelijk gesteld zijn en de samenwerking goed georganiseerd is. Daarom hebben wij al jaren geleden gekozen voor de methodiek van prestatiegericht samenwerken met onze onderhoudspartners. De duidelijkheid die hierdoor is ontstaan, leidt tot rust in de organisatie en maakt efficiënt werken mogelijk. In het jaar voorafgaand aan het jaar van uitvoering doen de onderhoudsbedrijven de door ons opgegeven inspecties, worden hun plannen doorgesproken en steekproefsgewijs in het veld gecontroleerd. De begroting die binnen Wold en Waard ter goedkeuring wordt voorgelegd omvat dus voor het overgrote deel posten die voldoende onderbouwd zijn om voor 1 januari van het jaar van uitvoering over te kunnen gaan tot opdrachtverstrekking.
De prestatievereisten zijn voor de onderhoudspartners bij de inspectie al bekend en daarmee is de keuze wanneer uit te voeren aan het professionele onderhoudsbedrijf. Het hele jaar rond werken is dus goed mogelijk. Deze werkwijze vraagt natuurlijk wel de juiste partners en de bereidheid van een ieder in de eigen organisatie om volgens de nieuwe rolverdeling te werken. Als het lukt dan levert het grote voordelen op met minder (faal)kosten. Bovendien als extra toegevoegde waarde vanuit MVO (voorkomen van uitstroom naar WW) en behoud van vakmanschap. Jan Leistra, manager Technisch beheer Wonion: selectie van 4 bedrijven die integraal onderhoudsplannen opstellen voor 20 jaar en kennis delen
Wonion heeft met vier onderhoudsbedrijven uit de Achterhoek een samenwerkingsovereenkomst getekend. Het betreft een nieuwe manier van werken gericht op een kwaliteitsverbetering in het onderhoud van huurwoningen. Wonion heeft vier bedrijven gekozen die het schilderonderhoud aan de woningen zullen uitvoeren. De woningcorporatie wil op een totaal nieuwe manier met deze bedrijven samenwerken, vertelt Harrie Kuypers, directeur-bestuurder bij Wonion. “In het verleden gaven we een bedrijf een opdracht voor het schilderonderhoud van een complex woningen en daar gingen zij mee aan de slag. Nu kijken we verder en breder.
We geven onze meerjarenonderhoudsbegroting af aan de vier onderhoudsbedrijven en vragen hen op basis van deze begroting een integraal onderhoudsplan op te stellen voor de komende twintig jaar. We kijken naar het totaalbeeld dat we aan onderhoud moeten uitvoeren de komende twintig jaar, om zo onze woningen te laten aansluiten bij de eisen van deze tijd.” Wonion wil een intensieve samenwerking tussen de onderhoudsbedrijven stimuleren, zodat zij van elkaar kunnen leren. “Er zit veel kennis bij de afzonderlijke bedrijven en die willen wij juist bundelen en benutten, zodat zij samen meer én betere kwaliteit leveren aan ons én aan onze bewoners, dan zij voorheen afzonderlijk konden”, aldus Kuypers. Wonion verhuurt zo'n 4000 woningen in de gemeente Oude IJsselstreek. technischgebouwbeheer.nl/9121/wonion-stuurt-op-samenwerking-bij-onderhoud/ Woonbedrijf Ieder1/Rentree: bredere samenwerking voor energiebesparing
Onder de naam de Energieke Verbinding werken opdrachtgevers (Rentree en Woonbedrijf Ieder1 uit Deventer) en uitvoerende partijen uit de bouw-, installatie- en onderhoudsector samen in een blok voor blok-aanpak in Deventer. Daarbij staat hun expertise voorop. De uitvoerende partijen zijn Wolters Totaal Vastgoed Onderhoud, Bam Woningbouw, Hegeman Bouwgroep, Lowik installatietechniek, Talen Vastgoedonderhoud, Van Wijnen, Van Dorp installaties. Wijk voor wijk, blok voor blok, straat voor straat en huis voor huis trekt er een karavaan door Deventer. Vanaf het begin van dit project werken alle partijen samen. Ketensamenwerking is het kernbegrip binnen de Deventer aanpak. De prominente rol van de uitvoerende partijen blijkt ook uit het feit dat alle negen ketenpartijen zitting hebben in het consortium, samen met woningcorporaties ieder1, Rentree Wonen en de gemeente Deventer. Naast deze partijen werkt het consortium met SALCONN Werktalent, een bureau voor arbeidsre-integratie. De uitvoerende partijen zijn vooral procespartner in plaats van procesaannemer. Dat houdt in dat zij meedenken in het ontwikkelen van de meest optimale oplossingen om te komen tot grootschalige energiebesparing. Hun visie op verduurzaming en energiebesparing en de wijze waarop dit het beste vorm kan krijgen, speelt in de Deventer aanpak dan ook een essentiële rol. www.agentschapnl.nl/programmas-regelingen/deventer-energieke-verbinding Woonplus: prestatieafspraken met ketenpartners zorgen voor lagere kosten
Woningcorporatie Woonplus bespaart 4 tot 23 procent kosten door schilders verantwoordelijk te maken voor het schilderwerk tijdens de exploitatieperiode. Dat blijkt uit projecten die de woningcorporatie uit Schiedam vanaf 2006 uitgevoerd heeft. Woonplus (12.000 woningen) besteedt het schilderwerk uit aan zes onderhoudsbedrijven. Volgens de woningcorporatie levert prestatiegericht onderhoud een hogere kwaliteit op, een hogere klanttevredenheid en een besparing van 4 tot soms wel 23 procent van de directe kosten van schilderwerken. De indirecte projectkosten zijn in veel gevallen zelfs 40 procent lager. De corporatie heeft met de ketenpartners prestatieafspraken gemaakt. De schildersbedrijven moeten bij 'ketenonderhoud' vooral investeren in kwaliteit. De beloning ligt voor hen later in de exploitatieperiode, legt Woonplus-teamleider planmatig onderhoud Erik Stam uit. "Onderhoudsbedrijven zijn bij prestatiegericht werken door de taakverdeling en extra taken in
het eerste interval vaak duurder uit. Dit wordt gecompenseerd door de manier van samenwerken. Deze leidt namelijk tot een besparing in de acquisitiekosten. Daarnaast hebben onze partners in zekere zin een werkgarantie." Woonplus wil haar ervaringen met prestatiegericht schilderwerk ook voor ander onderhoudswerk gaan inzetten. Uit een evaluatie blijkt dat de corporatie door de nieuwe werkwijze betere kwaliteit- en prijsafspraken kan maken. www.bouwketens.nl/artikel/ketenonderhoudfors_goedkoper Woonwaard: oploper op het terrein van ketensamenwerking
Sinds 2005 wordt bij Woonwaard nagedacht over hoe anders en slimmer kan worden gebouwd. Woonwaard heeft zelf diverse instrumenten ontwikkeld om ketensamenwerking voor haar partners te vergemakkelijken. Recent heeft de directie van Woonwaard besloten de eigen organisatie in de komende twee jaren vergaand te veranderen. Belangrijk onderdeel hiervan is het intensiveren van de samenwerking met ketenpartners. Direct gevolg hiervan is dat het aantal partijen waarmee Woonwaard ketensamenwerking verder vorm geeft, afneemt. Woonwaard is landelijk een van de initiatiefnemers op het gebied van daadwerkelijke implementatie van ketensamenwerking binnen de bouwsector. De uitwerking van die visie heeft er concreet toe geleid dat in de afgelopen jaren ketensamenwerking is toegepast op het planmatig, strategisch en mutatie onderhoud. www.woonwaard.nl/over-woonwaard/samenwerking/ketensamenwerking
