-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6991/25-2015 o ceně nemovitosti – bytové jednotky č. 236/4 v bytovém domě čp. 236 v k.ú. Rokytnice v Orlických horách, obec Rokytnice v Orlických horách, okres Rychnov nad Kněžnou, včetně podílu na společných částech budov a pozemku
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 11.02.2015 pod čj. 040Ex 9367/08-19
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních.
V Trutnově dne 12.03.2015
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění:
a) výpisy z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) částečná dokumentace g) realitní servery + informace od místních realitních kanceláří h) kupní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene (pořízena mnou na Katastrálním úřadu)
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den 02.03.2015, obsílka se vrátila nedoručená, povinný se odstěhoval. Nebyla umožněna vnitřní prohlídka bytu, údajně již téměř 2 roky byt uzamčen – prázdný – informace získány od dalších vlastníků bytů v budově. Po konzultaci s objednavatelem posudku je provedeno ocenění tzv. „zvenčí“, dle získaných informací a s přihlédnutím k dlouhodobě nevyužívání bytu.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 02.03.2015.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
-3-
1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 753, katastrální území Rokytnice v Orlických horách, obec Rokytnice v Orlických horách, Okresní úřad Rychnov nad Kněžnou.
Vlastník: individuální vlastnictví Barvínek René, narozen 15.06.1977 v trvalém bydlišti se nezdržuje
2. Podíl na společných částech budov a pozemku je zapsán v listu vlastnictví č. 619, katastrální území Rokytnice v Orlických horách, obec Rokytnice v Orlických horách, Okresní úřad Rychnov nad Kněžnou.
Vlastník: podílové spoluvlastnictví, z toho: Barvínek René, narozen 15.06.1977 - podíl ve výši 76/736
3. Z dostupných podkladů a částečné dokumentace vyplývá vybudování budov v letech 1953-55. Po roce 1992 byla obnovena krytina, obnoveny komínové hlavy. Dle sdělení starousedlíků nedošlo v oceňovaném bytu k žádnému zhodnocení.
-4-
4. Výčet oceňovaných nemovitostí:
a) Bytová jednotka č. 236/4 b) Podíl na společných částech budov a pozemku ve výši 76/736
5. Popis:
Nemovitost je situována v zastavěné, obytné části města s počtem obyvatel 2 154, ve stabilizované zástavbě sídliště, v bezprostřední blízkosti navazujícího sportoviště, od historického centra města vzdálena přibližně 400 m. Vybudována na mírně svažitém pozemku přivráceném k východu, přímo přístupna z veřejné zpevněné komunikace (Sídliště 1. máje), v území plně zainvestovaném. Jde o budovu volně stojící o dvou sekcích (vchodech) pod čp. 235 a 236 na stp. čk. 312, vytvářející jeden stavební celek.
a)
Bytová jednotka č. 236/4
Objekt má tři nadzemní podlaží a jedno podzemní (sklepy, technické), celkem obsahuje 12 bytů, v každé sekci na podlaží po dvou bytech, byt se nalézá v sekci čp. 236 ve 2.NP, jde o byt 1+3 s příslušenstvím a sklepy.
Konstrukční řešení: Objekt klasicky zděný z cihel v tl. 45 cm, s dožilou hydroizolací, schody teracové, střecha sedlová s dřevěnou konstrukcí (půda nevyužitá), krytina plechová, fasáda vápenocementová – poškozena – původní. Okna původní dřevěná dožívající, podlahy údajně vlýskové a teracové, dveře náplňové. Sociální zařízení sestává z koupelny s obloženou vanou, umyvadlem, el. boilerem, splachovací WC – dle sdělení sousedů dosti zanedbané, potřebná modernizace. V bytě bývalo etážové topení s kotlem na pevná paliva, údajně bylo též nefunkční, i vzhledem k delší době nepoužívání lze předpokládat jeho nezpůsobilost.
-5-
Technický stav: Budovy je podprůměrný, je poškozena fasáda, stav společných prostor v suterénu zanedbaný, vlhkost, dožilá okna i dveře, zjevné plně neodpovídající rozvody elektroinstalace. V bytě podstandardní stav.
Výměry: Kuchyň Pokoj Pokoj Pokoj Chodba Koupelna WC Sklepy 4x Celkem
b)
9.74 m2 19.50 m2 13.24 m2 10.14 m2 3.32 m2 2.09 m2 0.89 m2 17.44 m2 76,36 m2
Pozemek
Plně zastavěn budovou, v zainvestovaném území, sídlištní zástavbě, přístup z veřejné komunikace.
č.parcely stp. čk. 312
Výměra v m2 420
-6-
C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Výpočet věcné hodnoty
a) Stavba
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení.
Výchozí věcná hodnota zjištěna v závislosti na skutečně porovnatelné dosažené ceny obytných budov v lokalitě, přepočtené na 1 m2 podlahových ploch, s korekčními indexy kvality současné vybavenosti činí 23 840,- Kč.
Reprodukční cena:
76,36 m2 x 23 840,- Kč/m2 = 1 820 422,- Kč
Opotřebení při stáří 60 let a snížené technické životnosti 90 let činí 66,60 %.
Časová cena činí 608 021,- Kč
-7-
b) Pozemek
Obvyklá cena stavebních pozemků v této lokalitě činí 320,- Kč/m2.
Výpočet: 420 m2 x 320,- Kč/m2 = 134 400,- Kč
Podíl ve výši 76/736 činí 13 878,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 753 a 619 v k.ú. Rokytnice v Orlických horách činí zaokrouhleně 621 900,- Kč.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty v lokalitě města Rokytnice v Orlických horách).
Nepodařilo se zjistit hodnověrné skutečné ceny obchodovaných realizovaných bytů v posledním roce.
Z toho důvodu použito tzv. nepřímé metody, tj. informací realitních serverů, konkrétně S-Reality, jejich nabídkové ceny upraveny přiměřenými koeficienty kvality, velikosti, místa – vzhledem k oceňovanému bytu.
-8-
Lokalita města Velikost bytu Rokytnice v O. horách
Sídliště 1. máje Sídliště 1. máje U Nádraží U Nádraží T.G.Masaryka
1+2 1+2 1+2 1+3 1+3
Výměra v m2
59 56 68 58 60
Cena bytu
280 000 400 000 520 000 539 000 680 000
Koeficient
1,15 0,80 0,85 0,90 0,75
Porovnatelná cena
322 000 320 000 442 000 485 100 510 000
Z toho vyplývá průměrná cena 415 820,- Kč.
Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budov a pozemcích.
V místě je v současné době značný převis nabídky nad poptávkou, z tohoto důvodu činí koeficient prodejnosti 0.80.
Výpočet: 415 820 x 0,80 = 332 656,- Kč
Srovnávací cena nemovitosti zapsané v LV č. 753 a 619 v k.ú. Rokytnice v Orlických horách činí zaokrouhleně 333 000,- Kč.
-9-
Stanovení návrhu obvyklé ceny
Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi v tomto regionu, negativně ovlivněné vyšší nabídkou nad poptávkou a zchátralostí oceňovaného bytu, je navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny, která plně zobrazuje situaci na trhu.
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 753 a 619 v k.ú. Rokytnice v Orlických horách činí 333 000,- Kč.
Slovy: Třistatřicettřitisícekorunčeských
Závady spojené s oceňovanou nemovitostí
V kupní smlouvě o převodu bytové jednotky a smlouvě o zřízení věcného břemene ze dne 27.05.1996, pod bodem VII smlouvy zřízeno věcné břemeno spočívající v bydlení v jednotce č. 236/4 se spoluužíváním kuchyně, dvou pokojů a příslušenství – p. Radce Barvínkové. Toto břemeno se zřídilo bezplatně a na dobu určitou, do doby uzavření manželství kupujícího (nyní povinného). Jelikož nebylo sděleno, zda povinný se dosud oženil, vyčísluji pro potřebu objednavatele hodnotu tohoto věcného břemene, záleží na jeho rozhodnutí a znalostech, zda bude o tuto cenu snížena cena bytu (výnosovým způsobem dle ročního užitku).
Dle § 18 vyhlášky č. 151/97 Sb., odst. 3: Roční užitek obvyklou cenou Reálný užitek za maximálně 5 let
3 200 Kč/měsíc x 12 měsíců
38 400,- Kč 192 000,- Kč
Hodnota práva odpovídající věcnému břemeni činí 192 000,- Kč (za předpokladu nesplnění podmínky uzavření manželství).
-10-
Pozn.:
Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 12.03.2015
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6991/25-2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 12.03.2015
-11-
