-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6980/14-2015 o ceně nemovitosti – I. stavební parcely čk. 375/4 se stavbou jiné stavby (zahradní chaty) a pp. čk. 375/9, včetně součástí a příslušenství, zapsané v LV č. 743 v k.ú. Pilínkov, obec Liberec, okres Liberec II. spoluvlastnického podílu ve výši 1/7 na pozemkové parcele čk. 375/1, zapsaného v LV č. 737 k.ú. Pilínkov, obec Liberec, okres Liberec
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 22.01.2015 pod čj. 158 EX 638/14-40
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
V Trutnově dne 20.02.2015
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpisy z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) zjištěné údaje na stavebním úřadu v Liberci g) realitní servery
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno doručenkou se žádostí o součinnost, obsílka byla vrácena pro nezastižení. Nebylo možno provést vnitřní prohlídku, jde o jednoduchou stavbu, po dohodě s objednavatelem provedeno ocenění „zvenčí“ dle dostupných údajů. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 19.02.2015.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. I. LV č. 743
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 743, katastrální území Pilínkov, obec Liberec, okres Liberec (bez ev. č.).
-3-
Vlastník: individuální vlastnictví Tichá Veronika, narozena 14.11.1973 bytem Liberec, Seniorů 1620/13
2. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Zahradní chata (bez ev. č.) na stp. čk. 375/4 b) Součásti a příslušenství c) Stavební pozemky čk. 375/4 a 375/9
II. LV č. 737
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 737, katastrální území Pilínkov, obec Liberec, okres Liberec.
Vlastník: podílové spoluvlastnictví, z toho: Tichá Veronika, narozena 14.11.1973 bytem Liberec, Seniorů 1620/13
2. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Pp. čk. 375/1
podíl ve výši 1/7
-4-
Popis: Nemovitost je situována v okrajové, zastavěné části města s počtem obyvatel 102 113, její místní části Pilínkov, vzdálené od historického centra přibližně 3.50 km, od objektů občanské vybavenosti do 300 m, přístup cca 50 m od živičné komunikace. Jde o malou zahrádkářskou osadu, v jejím okolí převážně zástavba rodinnými domy a sklady. Pozemek zahrady se zahrádkářskou chatou je přístupen po pěšině (pp. čk. 375/1), která je ve spoluvlastnictví s ostatními majiteli okolních chat. Samotný pozemek je svažitý k jihu, pěšina silně svažitá k východu, souvisí s místním potokem. Parcela je oplocena drátěným pletivem, součástí je venkovní dlažba, suchý venkovní WC, povrchový laminátový bazén, předložené schody, společný letní vodovod.
a)
Zahradní chata na stp.čk. 375/4
Stavba přízemní, obdélníkového půdorysu, nepodsklepená, bez půdních prostorů. Stavba založena na betonových pilotech, kostra dřevěná rámová, oboustranně obita USB deskami. Střecha příhradová sedlová s malým sklepem, převážně živičná krytina. Okna zdvojená, podlaha z desek, zavedeno el. osvětlení, bez vytápění. Je patrna dostatečně realizovaná údržba, předpokládá se i vnitřní standard, suchý WC venkovní volně stojící. Dle sdělení vlastníků sousedních nemovitostí byla chata vybudována přibližně před 25 lety.
Výměry: Zastavěná plocha:
15 m2
Obestavěný prostor: 43 m3
b)
Součásti a příslušenství
Spočívají v přípojkách inženýrských sítí, oplocení s plotovou brankou, venkovní suchý WC, předložené schody, laminátový bazén, trvalé porosty okrasné běžných druhů.
-5-
c)
Pozemky
Pozemky přístupny ze společného pozemku čk. 375/1, veden jako zahrada, ve skutečnosti jde o svažitou pěšinu mezi dvěma řadami zahrad.
LV č. 743 č.parcely stp. čk.375/4 pp. čk.375/9 celkem
Výměra v m2 15 291 306
LV č. 737 - podíl ve výši ideální 1/7 č.parcely pp. čk. 375/1
Výměra v m2 170
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-6-
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2014. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Liberec s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
KSD
Zahradní chata
4621114
ZC Kč/ m3
1 910
KTP
KV
0,91 0,85
Výchozí cena Kč/m3
KI
0,77
1 471
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Zahradní chata
Obestavěný prostor
43
Výchozí cena Kč/m3
1 471
Reprodukční Cena v Kč
% opotř.
63 253
25
Časová cena v Kč
47 440
-7-
SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ Ocení se přiměřeně dle rozsahu k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 10 % z časové ceny hlavní stavby. 47 440 x 0,10 = 4 744,- Kč
POZEMKY Obvyklá cena stavebních pozemků v zahradních osadách činí v průměru 460,- Kč/m2.
Výpočet: LV č. 743 306 m2 x 460,- Kč/m2 = 140 760,- Kč
LV č. 737 170 m2 x 460,- Kč/m2 = 78 200,- Kč z toho ideální 1/7 činí 11 171,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 743 a 737 v k.ú. Pilínkov činí zaokrouhleně 204 120,- Kč.
-8-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
LV č. 743
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě pozemky se zahradní chatou v zahrádkářské osadě). Nepodařilo se zajistit obdobné nemovitosti realizované v posledních 2 letech, z toho důvodu použito nabídek obdobných nemovitostí v realitních serverech. Jejich nabídkové ceny upraveny přiměřenými koeficienty kvality, místa, přístupnosti, vzhledem k oceňované nemovitosti.
Lokalita Liberec – Dlouhomostecká Liberec – Hluboká Liberec – Dlouhomostecká Liberec - Hrádek nad Nisou Liberec, Plátenická
Výměra m2
v Zahradní chata
Nabídková cena
Koeficient Srovnatelná vybavení a cena polohy 0,55 203 500
434
ano
370 000
684
ano
299 000
0,60
179 400
478
ne
220 000
0,70
154 000
913
ano
199 000
0,90
179 100
290
ano
299 000
0,91
272 090
Z uvedených vzorků vyplývá průměrná cena 197 618,- Kč
Tyto ceny obsahují pozemky včetně jednoduchých zahradních chat, součástí a příslušenství.
V místě je v současné době mírný převis nabídky nad poptávkou.
-9-
LV č. 737
Obvyklá cena stavebních pozemků v zahradních osadách činí v průměru 460,- Kč/m2.
170 m2 x 460,- Kč/m2 = 78 200,- Kč z toho ideální 1/7 činí 11 171,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č.743 a 737 v k.ú. Pilínkov činí zaokrouhleně 208 790,- Kč.
Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi v tomto regionu, negativně ovlivněnou vyšší nabídkou oproti poptávce a následně sníženou prodejností, je navržena obvyklá cena ve výši porovnávací hodnoty, snížena indexem prodejnosti 0,85. Výpočet: 208 790 x 0,85 = 177 472,- Kč
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č.743 a 737 v k.ú. Pilínkov činí zaokrouhleně 177 500,- Kč. Slovy: Jednostosedmdesátsedmtisícpětsetkorunčeských
-10-
Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 20.02.2015
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6980/14-2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 20.02.2015
-11-
