-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1761/2012 O ceně obvyklé na bytové jednotce č. 73/9 v ul. Riegerova s podílem na společných prostorech s pozemky č.par. 710/6 zastavěná plocha a nádvoří v obci Příbram, okres Příbram, kat. území Příbram.
Objednatel posudku:
JUDr. Jaromír Peške Exekutorský úřad Plzeň - sever Jiráskovo nám. 31 326 00 Plzeň
Účel posudku:
na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu v Příbrami 22 Nc 6938/2009-7 064 EX- 1554/09- 63
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 25.1.2012 posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice
Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 26.1.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé ( tržní) bytové jednotky s podílem na společných prostorech a pozemcích v obci Příbram, ul. Riegerova, okres Příbram a kraj Středočeský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 9 Adresa nemovitosti: Riegerova 73 261 01 Příbram Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Příbram Katastrální území: Příbram 34 217 Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.1.2012. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 9362 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Krejcar Zdeněk, Riegrova 73, Příbram I, 261 01 Příbram 1 6. Dokumentace a skutečnost - byla pořízena fotodokumentace znalcem, v den místního šetření nebyla nemovitost přístupná vlastník nebyl přítomen. Informace o nemovitosti poskytla předsedkyně družstva vlastníků pí. Valtrová.
-37. Celkový popis nemovitosti Město Příbram bylo dříve okresním městem a je s počtem obyvatel cca 35 000. Ve městě je veškerá občanská vybavenost obecní úřad, pošta, policie, škola, střední škola, nemocnice, soud, banky, katastrální úřad, několik nákupních center. Město je dopravně napojeno na ČD , autobusy ČSAD. Od hlavního města Prahy je vzdáleno cca 40 km. Nemovitost je v centru města v zástavbě panelových bytových domů, přímo před domem je nákupní centrum, nedaleko pak škola a školka. Nemovitost je o 9. NP s dvěma výtahy a jednom podzemním podlaží, kde jsou umístěny sklepy a společné prostory domu. Objekt je byl revitalizován v roce 2010, je zateplen, má nová plastová okna nové výtahy. Příjezd k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci, před domem je velmi omezené množství parkovacích míst. Bytová jednotka je v 1.NP o velikosti 1+0 se sociálním zařízením a předsíní a sklepní kójí umístěné v I. PP. Byt je v původním stavu - zděné bytové jádro s původními zařizovacími předměty v koupelně sprcha, umyvadlo v místnosti původní kuchyňská linka. Sporák je plynový s troubou. Byt je dle informací předsedkyně společenství vlastníku pí. Valtrové odpojen od elektřiny a celkově ve velmi špatném stavu, ale je obydlen. Dodávka teplé vody a tepla je z místní výtopny( sídlištní kotelna) ústřední vytápění. Technický stav je špatný s nutností investice do stavebních úprav zejména sociálního zařízení. Příslušenstvím bytu je sklepní kóje a podíl na společných prostorech s pozemky.
8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Bytová jednotka b) Pozemky b1) Pozemek
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Příbram 44 roků Stáří stavby: Stavba je po celkové rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 23 079,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: podlahová plocha:
=
16,00 m2
Podlahová plocha bytu:
=
16,00 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje: 1,20*1,0
=
1,20 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
=
1,20 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: = Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,20 m2 * 0,10 =
16,00 m2 0,12 m2
Podlahové plochy - celkem:
16,12 m2
=
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - odpojena elektřina
č.
Vi
III II II II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II
-0,10
II
-0,01
III I
0,00 -0,10
-510. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
Koeficient pro stavby 2 roky po celkové rekonstrukci:
IV
0,65
1,00
9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 1,00 = 0,514 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
III II III II I II III II
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,980 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - 4ást pozemku jinný vlastník
č.
Ti
I
-0,10
II I
0,00 -0,05
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,514 * 0,980 * 0,850 = 0,428 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 23 079,- Kč/m2 * 0,428 = 9 877,81 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 9 877,81 Kč/m2 * 16,12 m2 = 159 230,30 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
159 230,30 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 241 727,21 Kč Spoluvlastnický podíl: 156 / 36 806 Hodnota spoluvlast. podílu: 241 727,21 Kč * 156 / 36 806 =
+
1 024,55 Kč
Bytová jednotka - zjištěná cena
=
160 254,85 Kč
-6-
b) Pozemky b1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 203,00 400,00
zastavěná plocha a nádvoří 710/6 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek - zjištěná cena
Cena [Kč] 81 200,81 200,-
42 % 42 % + 10 % 10 % + * * =
34 104,115 304,11 530,40 126 834,40 0,8910 2,1390 241 727,21 241 727,21 Kč
-7-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Bytová jednotka
=
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
160 254,85 Kč
160 250,- Kč
ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): 1. Nabízená bytová jednotka v panelovém bytovém domě po revitalizaci v Příbrami, byt ve VI.NP s výtahem o velikosti 1+0 garsonka se sociálním zařízením a sklepem. Byt o podlahové ploše 25 m2. Byt je po rekonstrukci bytové jádro zděné s novými rozvody, obklady a dlažby, nové zařizovací předměty, sprchový kout a nová kuchyňská linka. Nabídková cena je 500 000,-Kč 2. Prodaný byt v Příbrami v panelovém bytovém domě se zateplením, poloha ve III.NP o velikosti 1+0 garsonka se sociálním zařízením a sklepem. Podlahová plocha je 22,5m2. Byt v původní stavu bez stavebních úprav. Byl prodán v listopadu 2011 za 330 000,-Kč 3. Prodaný byt Příbrami v panelovém domě se zateplením po revitalizaci, poloha ve IV.NP s výtahem o velikosti 1+0 garsonka se sociálním zařízením a sklepem. Podlahová plocha 16m2,byt s pravidelnou údržbou. Byt byl prodán v prosinci 2011 za 280 000,-Kč
ZÁVĚR: Při porovnání s nabízenými a prodanými byty v lokalitě města Příbram o velikosti 1 + 0 garsonka o podlahové ploše 16 m2 se sociálním zařízením a sklepem. Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné přihlédnout k přesicenému trhu s nemovitostmi a o byty této velikosti je menší zájem. Dále je nutné přihlédnout ke stavu bytu a i k faktu, že byt je odpojen od elektřiny a bude nutné provést revizi a opětné přihlášení. Cenu obvyklou v místě a čase lze stanovit na částku..............180 000,- Kč
Cena nákladová ( vyhlášková)............... 160 250,- Kč Cena obvyklá ( tržní) ..............................180 000,- Kč
Ve Vejprnicích, 26.1.2012
-8Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1761/2012 znaleckého deníku.
