Opfrissen van de ZeeuwsVlaamse woningmarkt Bijeenkomst VNG, 27 maart 2013 Marco van Dorst
[email protected], 0114-630998 / 0622110077
Intentieverklaring UPGRADE • 24 januari 2013 ondertekende groot aantal publieke en private partijen intentieverklaring • Samen schouders zetten onder UPGRADE van de Zeeuws-Vlaamse woningmarkt • Drie gemeenten en Provincie dragen financieel bij aan totstandkoming ondernemingsplan • Rest draagt bij met kennis en ervaring • Doel is om in najaar 2013 ‘go – no go’ besluit te nemen over driejarige proef met UPGRADE
Missie UPGRADE • Bijdragen aan duurzame verbetering woonomgeving Zeeuws-Vlaanderen, door o.a.: – opkoop, sloop, renovatie, samenvoeging, verkoop, en/of tijdelijke verhuur van laagwaardig particulier vastgoed dat in slechte staat verkeert. – praktische oplossingen voor woningeigenaren om vastgoed te verkopen of duurzaam te verbeteren. – organiseren oplossingen door samenwerking met experts op financieel, juridisch, regelgevings- en bouwtechnisch terrein
Waarom UPGRADE? (1) • Structureel overschot particuliere woningen op ZVL woningmarkt +/- 3.500 (bron: Scoop 2010) • Deel hiervan permanent leeg, dreigt te verkommeren • Eigenaren kunnen erfgenamen zijn die niet in de regio wonen • Ander deel is bewoond: eigenaren kunnen/willen niks
Waarom UPGRADE?(2) • Verkrotting is negatief voor naastgelegen panden, straat, wijk, kern en (beeldvorming van de) regio in zijn geheel • Incourant en verouderd woningoverschot belemmert vernieuwing en modernisering • Hierdoor wordt onze regio minder aantrekkelijk om er te wonen of tijdelijk te verblijven • Verkrotting is negatief voor vestigingsklimaat en belemmert aantrekkingskracht streek bij werving personeel industrie en zorg
Hoofddoel UPGRADE UPGRADE levert bijdrage aan duurzame verbetering van de Zeeuws-Vlaamse woonomgeving, door van de markt halen of renoveren laagwaardig particulier vastgoed aan de onderkant van de particuliere woningmarkt.
Subdoelen • Grotere aantrekkelijkheid streek om er te wonen en tijdelijk te verblijven; • hogere WOZ-waarden en verkoopprijzen in Zeeuws-Vlaamse kernen t.o.v. Nulmeting Scoop; • Verkleining bestaande overschot op ZeeuwsVlaamse woningmarkt t.o.v. Nulmeting Scoop; • hogere (energetische)kwaliteit Zeeuws-Vlaamse woningmarkt t.o.v. Nulmeting Scoop.
Concreet • UPGRADE werkt jaarlijks 50 businesscases uit: – 25 sluitende rendabele businesscases met particuliere financiering (UPGRADE beleggingsfonds) – 25 onrendabele businesscases met deel publieke financiering (UPGRADE herstructureringsfonds)
• Om genoemde aantal te halen, beoordeelt UPGRADE jaarlijks minimaal 100 panden
Rekenvoorbeeld • 25 sluitende businesscases per jaar: – Gemiddelde investering € 68.000 p/object (€ 50.000 aankoop, € 15.000 opknap en € 3.000 projectbureau). – Totaal benodigde financiering: € 1.700.000 – Beoogd rendement: 5 procent
• 25 onrendabele projecten per jaar: – Gemiddelde investering € 68.000 p/object (€ 50.000 aankoop, € 15.000 sloop en € 3.000 projectbureau). – Totaal benodigde financiering: € 1.700.000 – Beoogd rendement: financieel verlies, maatschappelijke winst
Randvoorwaarden UPGRADE UPGRADE: • vergt samenwerking tussen veel partijen; • werkt Zeeuws-Vlaams breed; • moet kunnen inspelen op lokale kansen; • functioneert operationeel onafhankelijk, met een zo groot mogelijk mandaat; • wordt aangestuurd op hoofdlijnen aan de hand van jaarplannen en kwartaalverslagen; • heeft baat bij gedeelde, brede gebiedsvisie; • moet vooral praktisch aan de slag en zal zich ontwikkelen door te ‘doen’; • Is zaak van ‘lange adem’: minimaal twintig tot dertig jaar.
Afgestemd beleid • UPGRADE moet deel zijn van door de gemeenten onderling op elkaar afgestemd maatregelenpakket: – Aangepaste nieuwbouwplanning met nadruk op inbreiding, ondersteund door actief beleid – Effectief aanschrijvingenbeleid om druk bij woningeigenaren te verhogen. – Subsidies en/of leningen voor particuliere woningverbetering – Duidelijkheid over tweede woningenbeleid – Bereidheid tot experimenteren ten aanzien van nieuwe bestemmingen
It’s the economy, stupid! • UPGRADE kost geld: deel projecten zal onrendabel zijn • Mogelijkheden voor voeden van UPGRADE-fonds: – – – – – – – –
OZB-inkomsten Extra % bij elke verkooptransactie (regelen via de notaris) Verkoop van bouwtickets bij ‘rood-voor-rood’ principe ‘Verwijderingsbijdrage’ bij nieuwbouw in uitbreidingswijken Subsidies EIB-leningen (Jessica) Uitgeven van certificaten aan investeerders Heffing op inkomsten uit de rendabele UPGRADE-onderdelen
Bijdragen aan UPGRADEfonds? Waarom? • Vraag: Hoe te verantwoorden? • Antwoord: Investering verdient zich terug! – UPGRADE brengt meer krapte door woningen uit de markt te nemen => meer vraag, hogere prijs – Woningmarkt kwantitatief en kwalitatief meer in balans brengen – Verbetering woonomgeving => aantrekkelijker woningmarkt, verbeterde woonbeleving – In gang zetten van verhuisketens door ingrijpen aan de onderkant – Hogere WOZ-waarde leidt tot meer investeringen in bestaande panden door bewoners
Taken UPGRADE-bureau • Inventarisatie, analyse en beoordeling UPGRADE-waardige objecten • Maken van voorlopige businesscases per object • Op verzoek van woningeigenaren overleggen met partijen • Uitwerken plannen van aanpak in overleg met partijen • Afspraken met partijen: – – – –
• • • •
Financieel (hypotheek, lening, subsidie, schuldhulpverlening etc.) Bemiddeling bij verhuur en/of verkoop van pand/grond Juridisch (bestemmingswijziging, vergunning etc.) Bouwtechnisch (kluscoach, bouwplan, aannemer, ROC Scalda)
Aansturing van en controle op uitvoering plannen van aanpak Voeren projectadministratie (inhoud, planning, financiën) Voorbereiding van P&C-cyclus voor directie en bestuur Voorbereiden en uitvoeren communicatiewerkzaamheden
Mogelijke businesscases (1) 1. Opkopen, opknappen en in de tijdelijke verhuur (beleggingspand voor derden) 2. In beheer nemen, opknappen en in de tijdelijke verhuur (beleggingspand voor huidige eigenaar) 3. Opkopen, casco opknappen en verkopen (kluswoning) 4. Opkopen, volledig opknappen en verkopen als eengezinswoning (turnkey eengezinswoning) 5. Opkopen, volledig opknappen en verkopen als vakantiewoning (turnkey vakantiewoning) 6. Opkopen, samenvoegen, casco opknappen en verkopen als kluswoning (kluswoning samenvoeging)
Mogelijke businesscases (2) 7. Opkopen, samenvoegen, opknappen en verkopen als turnkey eengezinswoning (turnkey samenvoeging) 8. Opkopen, verbouwen tot garage en verhuren (garage verhuur) 9. Opkopen, verbouwen tot garage en verkopen (garage verkoop) 10. Opkopen, slopen, grond verkopen als tuin- of (aan)bouwgrond aan buren (grond woningbouw buren) 11. Opkopen, slopen, grond met bouwvergunning verkopen aan projectontwikkelaar (rood-voor-rood) 12. Opkopen, slopen, grond verkopen aan gemeente voor openbare ruimte (grond openbare ruimte)
