-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6900/66-2014 o ceně nemovitosti – stavební parcely čk. 295/1 se stavbou zemědělské stavby čp. 19, zapsané v LV č. 860 v k.ú. Lampertice, obec Lampertice, okres Trutnov
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 17.06.2014 pod čj. 158 EX 347/14-21
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
13 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
V Trutnově dne 15.07.2014
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) částečná projektová dokumentace g) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku okresu Trutnov
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno doporučenými dopisy na den 08.07.2014. Nikdo se nedostavil, telefonicky jsem hovořil s p. Hamplem, zástupcem firmy povinného, podal mi základní informace. Jde o objekt ve stavu demolice (částečně již asanován). Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 08.07.2014.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 860, katastrální území Lampertice, obec Lampertice, Okresní úřad Trutnov, pod čp. 19.
-3-
Vlastník: ZemStav Krkonoše, s.r.o. IČ: 24194913
Zemědělský objekt (původně chlév) čp. 19 je vybudován na stp. čk. 295/1.
2. Zemědělský objekt byl dle dostupných údajů vybudován v roce 1965, jednalo se o objekt živočišné výroby, kde technická životnost se předpokládala 60 let maximálně při běžné údržbě. Uvedený objekt nebyl udržován, po roce 1990 neužíván, volně převážně přístupen. V posledních letech byla jeho převážná část asanována, záměrem byla jiná výstavba, projektová dokumentace nebyla předložena, žádné stavební povolení nevydáno. Dochovala se pouze část původního objektu, nalézající se ve stavu zchátralém, téměř bouračka, dochované prvky silně znehodnoceny, nepoužitelné.
3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Zemědělská stavba čp. 19 b) Stavební pozemek čk. 295/1
4. Popis: Nemovitost je situována v okrajové, zastavěné části obce s počtem obyvatel 463, její spodní části od Bernartic, po levé straně průjezdné silnice na Žacléř, z ní přístupna po nezpevněné cestě veřejné ve vzdálenosti 200 m. Jde o pozemek neupravený (na jeho části je navezena zemina a suť), mírně svažitý, přivrácený k východu, území je zainvestováno el. sítí a veřejným vodovodem, oceňovaný objekt není napojen.
-4-
a)
Zemědělská stavba čp. 19
Objekt volně stojící, přízemní, nepodsklepen, obdélníkového půdorysu, k východu vybíhající část původní mléčnice. Je dochována SZ část, přibližně z ½ objektu, JV část je zlikvidována včetně zemních prací, připravena plocha pro případnou jinou výstavbu.
Dispoziční současná řešení: Prostor původního chléva, zčásti slouží za sklad, bez příslušenství, bez přípojek inženýrských sítí.
Konstrukční řešení: Objekt vybudován z cihelného zdiva obvodového v tl. 45 cm, převážně nekvalitních cihel, omítky znehodnoceny, střecha sedlová, krov vázaný, podhled z desek heraklitových zavěšen na krokvích – znehodnocen, krytina z osinkocementových šablon silně poškozena, dlouhodobě zatéká, podkladní bednění včetně části krovů převážně prohnilé. Další konstrukční prvky znehodnoceny.
Technický stav: Hodnocena je pouze dosud dochovaná část chléva, která se nalézá v havarijním stavu, bez reálné možnosti dalšího využití. Veškeré prvky jsou dožilé, obvodové zdivo cihelné je z nekvalitních cihel, zvětralé, dřevěné konstrukce krovu prohnilé vlivem zatékání, napadeny houbou, krytina nefunkční.
Výměry – dochovaná část: Zastavěná plocha: 10,50x36,00+5,60x4,50 = 403,20 m2
Obestavěný prostor: 403,20x2,90+403,20x3,20/2,00 = 1 814,40 m3
-5-
b)
Pozemek
Jde o stavební parcelu nalézající se na okraji zastavěného území. Jde o pozemek na němž se nalézá bývalý kravín (nyní v demoličním stavu), dále deponie vytěžené zeminy, zčásti původní část chléva, další (východní část) neupravena. Uvedený pozemek pro podnikatelské využití si vyžádá značných nákladů.
č.parcely stp. čk. 295/1
Výměra v m2 8 339
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-6-
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2013. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Trutnov s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
KSD
Zemědělská stavba
462115
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
ZC Kč/ m3
2 460
KTP
KV
KI
0,62 0,45 0,28
Výchozí cena Kč/m3
689
-7-
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Zemědělská stavba
Obestavěný prostor
1 814
Výchozí cena Kč/m3
689
Reprodukční Cena v Kč
% anal. opotř.
1 249 846
91
Časová cena v Kč
112 486
POZEMEK 1) Ocenění pozemku dle cenového předpisu – vyhlášky č. 441/2013 Sb.
1. Základní informace 503 51 Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Královéhradecký Trutnov Lampertice Lampertice 463
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 570,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV V III
0,50 0,60 0,80 0,70
IV V
0,80 0,85
Pi
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 65,12 Kč/m2
-8-
Ocenění
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu
č. IV
-0,02
III I I II I
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,30
Pi
6
IO = 1 + Pi = 0,680
Index omezujících vlivů
i=1
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Negativní změny III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní I 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,880 i=1
Pi -0,06 0,00 -0,02 -0,04 1,00
-9-
Index polohy pozemku
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku II 4. Parkovací možnosti - Výborné parkovací možnosti na pozemku III 5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez III vlivu na komerční využití 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 0,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,300 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,880 * 0,680 * 0,300 = 0,180
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 65,12 Zatřídění
Index 0,180
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 11,72
Tato cena dle cenového předpisu není použitelná v tomto případě, došlo by k podhodnocení ceny nemovitosti, objektivní je obvyklá cena porovnávací.
-10-
2) obvyklá cena porovnávací Obvyklá cena stavebního pozemku v obcích okresu Trutnov do počtu obyvatel 1 000, činí dle databáze odhadců majetku okresu Trutnov v rozmezí 55 – 140,- Kč/m2. Jelikož v tomto případě jde o pozemek zanedbaný, na němž se nalézá deponie vytěžené zeminy, v okrajové části obce, je zvolena minimální cena, tj. 55,- Kč/m2. Propočet ceny: 8 339 m2 x 55,- Kč/m2 = 458 645,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 860 v k.ú. Lampertice činí zaokrouhleně 571 000,- Kč.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. V lokalitě Lampertice a obdobných obcí okresu Trutnov se v posledních 2 letech nepodařilo zobchodovat žádné zemědělské objekty ve zchátralém stavu (původní chlévy), není žádná poptávka. Oceňovaná část chléva je v dezolátním stavu, bez využitelného stavebního materiálu, v případě odpočtu nákladů na demolici s nulovou hodnotou. Z toho důvodu je stavba uvažována v maximální ceně 1 000,- Kč. Stavební pozemky se v lokalitě obchodují, jejich ceny se pohybují v rozmezí 55 – 140,- Kč/m2, v závislosti na zainvestování, přístupu, využitelnosti. V tomto případě jde o pozemek vyžadující značné náklady na jeho případné využití, z čehož je zčásti zastavěn zemědělskou stavbou určenou k asanaci a dále vytěžená zemina. Z toho důvodu je jeho cena na minimálně zjištěné úrovni, tj. 55,Kč/m2. Propočet ceny: 8 339 m2 x 55,- Kč/m2 = 458 645,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 860 v k.ú. Lampertice činí zaokrouhleně 460 000,- Kč.
-11-
Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy není v lokalitě zájem o výstavbu a je značná nabídka obdobných pozemků, není předpoklad promptního prodeje za přiměřenou cenu, navíc koupě přináší další vynaložené investice. Z těchto důvodů je navržena obvyklá cena ve výši 60 % hodnoty srovnávací. Výpočet: 460 000 x 0,60 = 276 000,- Kč
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 860 v k.ú. Lampertice činí 276 000,- Kč. Slovy: Dvěstěsedmdesátšesttisíckorunčeských
Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí, s kterými není v ceně uvažováno. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 15.07.2014
-12-
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6900/66-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 15.07.2014
-13-
