-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 7093/22-2016 o ceně nemovitosti – stavební parcely čk. 866 se stavbou rodinného domu čp. 783, včetně součástí a příslušenství, zapsané v LV č. 2996 v k.ú. Hradec Králové, obec Hradec Králové, okres Hradec Králové
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 19.04.2016 pod čj. 040Ex 2812/07-45
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
13 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních.
V Trutnově dne 06.06.2016
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění:
a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) projektová dokumentace včetně spisu, vyžádána na stavebním úřadu Magistrátu g) realitní servery a údaje místních realitních kanceláří
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den 23.05.2016, pošta se vrátila jako nedoručitelná. V uvedený den jsem se dostavil na místo, byli přítomni údajně příbuzní a děti vlastníků, kteří umožnili částečnou prohlídku se zaměřením. Sdělili, že vlastníci jsou dlouhodobě mimo území ČR a v budově užívají dva byty dvě rodiny o 13 osobách – údajně bez smlouvy.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 23.05.2016.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 2996, katastrální území Hradec Králové, obec Hradec Králové, okres Hradec Králové.
-3-
Vlastník: společné jmění manželů Dzurko František, narozen 26.12.1970 a Jitka, narozená 02.11.1974
Objekt vybudován na stp. čk. 866 o výměře 204 m2.
2. V archivu Magistrátu se nalézá dokumentace původní, ze které je patrno vybudování objektu v roce 1913. V průběhu let realizovány stavební úpravy, které neovlivnily kladně životnost budovy. V roce 1998 vydáno stavební povolení na realizaci přístavby, která ale nebyla realizována, pouze asanována dvorní přístavba kolny. V roce 1990 dle dokumentace provedena plynofikace + kanalizační přípojka budovy. Dále v letech 2005-07 realizovány stavební úpravy v suterénu (sklad nápojů, komora) a v 1.NP (vytvořeno bistro s kuchyní a sociálním zařízením), kolaudační rozhodnutí čj. 73082/2007/ST/Aub ze dne 11.9.2007 – nyní devastované a nepoužívané. V části budovy osazeny plastová okna. Pasport potvrzen Magistrátem Hradec Králové, potvrzuje v budově existenci jednoho bytu.
3.Výčet oceňovaných nemovitostí:
a) Rodinný dům čp. 783 b) Součásti a příslušenství c) Stavební pozemek čk. 866
-4-
4. Popis:
Nemovitost je situována v širší střední části města s počtem obyvatel 92 808, na rohové parcele vymezené Vančurovým náměstím a Wonkovou ulicí, z čehož část komunikace Vančurovo náměstí je velmi frekventovaným vnitřním silničním okruhem. Vybudována na rovinatém pozemku, v území plně zainvestovaném, stabilizovaném, oceňovaná budova je napojena na sítě. Je vybudována formou dvoudomku, oceněna je jeho severní polovina (samostatná stavební parcela i přípojky inženýrských sítí). Zadní dvůr je nevyužit, z komunikace nepřístupný.
a)
Rodinný dům čp. 783
Jde o krajní objekt (polovina dvoudomku), s průčelím přivráceným k východu, přístup od silnice. Má dvě nadzemní podlaží, podkroví, je podsklepen. Dle pasportu v 1.NP jsou provozní prostory (bistro s prodejnou) – nevyužívané a schodišťový prostor do dalších podlaží. Ve 2.NP byt 1+2 se sociálním příslušenstvím, v podkroví dva další pokoje (nebyly mnou shlédnuty, převzaty z PD) se sociálním příslušenstvím, dle sdělení účastníků místního šetření nepouživatelné.
Dispoziční řešení: 1.PP – sklepy 22.00 m2, komora 24.00 m2, prádelna 17.00 m2 1.NP – bistro 38.00 m2, bývalá kuchyň 29.00 m2, sociální zařízení 7.00 m2 2.NP – předsíň 2.50 m2, pokoj 20.60 m2, pokoj 19.10 m2, koupelna s WC 10.10 m2, kuchyň 18.60 m2 Podkroví – ložnice 38.00 m2, pokoj s KK 18.70 m2, sociální zařízení 10.10 m2 Celková podlahová plocha činí 274.70 m2.
Konstrukční řešení: Objekt založen na základech bez hydroizolace, svislé konstrukce cihelné v tl. 45 cm, fasáda zčásti vápenocementová, zčásti poškozena, zadní strana bez omítky, vnitřní omítky převážně vápenné hladké, stropy s vodorovnými podhledy. Střecha sedlová, krov vázaný, krytina plechová, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, schody dvouramenné. Okna dvojitá i plastová, zčásti znehodnoceny, podlahy betonové, dlažby, PVC, palubky, dveře náplňové. Sociální zařízení v 1.NP standardní, další poškozeny, el. boiler. Vytápění lokální kamny, v části budovy bez vytápění.
-5-
Technický stav: Je zjevna zcela zanedbaná údržba a nešetrné zacházení, část stavebních prvků zničena. Známky chátrání patrny ve všech částech stavby, suterén v dezolátním stavu, rovněž zadní fasáda, proteklé římsy. Objekt vyžaduje rekonstrukci.
Výměry: Zastavěná plocha: 12,00x10,50-3,55x1,90 = 119,26 m2
Obestavěný prostor: 119,26x10,70+119,26x4,80/2,00+32,00 = 1 594,31 m3
b)
Součásti a příslušenství
Spočívají jednak v přípojkách inženýrských sítí a oplocení zadního dvorku.
c)
Pozemek
Přístupen z veřejné komunikace – Wonkovy ulice, ve střední části města, pozemek rovinatý s možností napojení na veškeré inženýrské sítě.
č.parcely stp. čk. 866
Výměra v m2 204
-6-
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2016. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Hradec Králové, s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
-7-
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
KSD
Rodinný dům čp. 783
462111
ZC Kč/ m3
5 350
KTP
KV
KI
0,76 0,82 0,62
Výchozí cena Kč/m3
3 317
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Obestavěný prostor
Rodinný dům čp. 783
1 594
Výchozí cena Kč/m3
3 317
Reprodukční Cena v Kč
5 287 298
Součásti a příslušenství
Oceňují se přiměřeně k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 2 %. 1 639 062 x 0,02 = 32 781,- Kč
% opotř.
69
Časová cena v Kč
1 639 062
-8-
POZEMEK
Volné pozemky ve střední části města se obchodují velmi zřídka, dle sdělení místních realitních kanceláří činí v rozmezí 3 500 – 5 500,- Kč/m2. Vzhledem k zastavění budovou před rekonstrukcí pokládám za reálnou cenu ve středním rozpětí, tj. 4 500,- Kč/m2.
Výpočet: 204 m2 x 4 500,- Kč/m2 = 918 000,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 2996 v k.ú. Hradec Králové činí zaokrouhleně 2 590 000,- Kč.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi.
V lokalitě města Hradec Králové se dle databází a informací realitních kanceláří v posledních 12 měsících zobchodovalo několik nemovitostí, ale nepodařilo se zjistit jejich technické parametry na porovnání.
Z toho důvodu použito tzv. nepřímého způsobu, tj. nabízené obdobné nemovitosti realitními servery S-reality a Reality CZ. Jejich nabídkové ceny jsou upraveny indexy v závislosti na velikosti, podlahových plochách, technickém stavu, výměře pozemků – vzhledem k oceňované nemovitosti. Jejich zprůměrovaná cena je v závěru upravena koeficientem prodejnosti, vystihujícím reálnou prodejnost v místě.
-9-
Dle nabídek jde o následující nemovitosti:
Lokalita – Hradec Nabídková cena Králové Pražské Předmětsí, ul. Dobrovského Pražské Předměstí Slezské Předměstí, ul. Orebská Kukleny Pražské Předměstí, ul. B. Martinů Kukleny, Pražská třída
Pozemek v m2
Koeficienty Srovnávací cena vybavení, polohy, tech. stavu 0,72 4 312 800
5 990 000
299
4 990 000 5 100 000
474 463
0,84 0,82
4 191 600 4 182 000
4 400 000 4 999 000
393 549
0,78 0,78
3 432 000 3 899 220
3 990 000
371
0,82
3 271 800
Z toho vyplývá průměrná cena 3 881 570,- Kč.
V ceně jsou obsaženy přiměřené pozemky, součásti a příslušenství.
Koeficient prodejnosti 1,00 – v lokalitě v současné době je vyrovnaná poptávka s nabídkou.
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 2996 v k.ú. Hradec Králové činí zaokrouhleně 3 880 000,- Kč.
-10-
Stanovení návrhu obvyklé ceny
Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je ve městě poptávka srovnatelná s nabídkou, navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny. Nepodařilo se zjistit žádné nájemní smlouvy.
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 2996 v k.ú. Hradec Králové činí 3 880 000,- Kč.
Slovy: Třimiliónyosmsetosmdesáttisíckorunčeských
Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 06.06.2016
-11-
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7093/22-2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 06.06.2016
-12-
-13-
