No title

bestemmingsplan

De Baanderij gemeente Leiderdorp

oktober 2008 projectnummer 87.75.00 / 60186.01

INHOUD TOELICHTING

INLEIDING

1

1.1

AANLEIDING EN DOELSTELLING

1

1.2

LIGGING PLANGEBIED

1

1.3

GELDENDE BESTEMMINGSPLANNEN

1

1.4

LEESWIJZER TOELICHTING

2

2

HET PLAN

2.1

INLEIDING

2.2

BESTAANDE SITUATIE

3

2.3

BEHEER VAN DE BESTAANDE RUIMTELIJKE SITUATIE

6

3

ONTWIKKELINGEN

3.1

INLEIDING

11

3.2

HERONTWIKKELING BEDRIJVENTERREIN

11

3.3

HERONTWIKKELING ROC-TERREIN

15

4

UITVOERBAARHEID

4.1

INLEIDING

4.2

BELEID

18

4.3

MILIEU

26

4.4

WATER

33

4.5

DUURZAAMHEID

36

4.6

ECOLOGIE

37

4.7

CULTUURHISTORIE EN ARCHEOLOGIE

38

4.8

VERKEER EN PARKEREN

39

4.9

ECONOMISCHE HAALBAARHEID

39

4.10

HANDHAAFBAARHEID

40

5

WIJZE VAN BESTEMMEN

5.1

ALGEMEEN

41

5.2

METHODIEK

41

5.3

BESTEMMINGEN

42

5.4

DUBBELBESTEMMINGEN

43

6

DE PROCEDURE

6.1

INSPRAAK

44

6.2

OVERLEG

44

6.3

AMBTSHALVE WIJZIGINGEN

44

6.4

ZIENSWIJZEN

45

3 3

11

18 18

41

44

BESTEMMINGS PLAN DE BAA NDER IJ

1

|

1

SAB• AMSTERDAM

SAMENVATTING

|

I

BIJLAGEN −

Advies externe veiligheid – LPG-tankstation Baanderij Leiderdorp; Opstellen verantwoordingsnotitie groepsrisico; d.d. 10 augustus 2006 (revisie groepsrisico 18 sep-

−

Notitie “De Baanderij: op den duur duurzaam…?”

−

Nota inspraak en overleg

−

Nota beantwoording zienswijzen en afronding artikel 10 Bro - overleg

SAB• AMSTERDAM

|


II |

tember 2006)

S A M E N V ATT I N G doel van het bestemmingsplan Het doel van voorliggend bestemmingsplan is een actuele bestemmingsregeling te heb-

bebouwing en het huidige gebruik centraal staan en dat hiervoor een actueel ruimtelijkjuridisch kader is gemaakt. Naast het opstellen van een beheersregime voor de bestaande situatie is een visie opgesteld voor de toekomstige situatie van het bedrijventerrein. De visie vormt de basis voor een van de ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, namelijk het herinrichten van het bedrijventerrein. Het betreft het intensiveren van het terrein (hoeveelheid bebouwing en bouwhoogte), aanpassen van de infrastructuur, meervoudig grondgebruik, etc.. Om dit mogelijk te maken is gekozen om het ruimbetekent dat het flexibel is als het gaat om bouwmassa (er is meer toegestaan dan dat er in de huidige situatie aanwezig is) en gedetailleerd is als daartoe vanuit beleidsmatige overwegingen aanleiding voor is. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om de mate waarin nietbedrijfsfuncties zijn toegestaan en de wijze waarop rekening is gehouden met hindergevoelige functies. Verder geldt dat in de periode waarin dit bestemmingsplan is opgesteld, de planvorming voor een nieuwe inrichting en bestemming van de ROC-locatie (in de huidige situatie een maatschappelijke voorziening) onvoldoende is uitgewerkt. Onderdelen die nog nadere uitwerking behoeven zijn de problematiek rondom milieu en de uitkomsten van het aantal m2 b.v.o.. Zonder deze uitwerking, laat de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) het niet toe om een bestemmingsregeling op te nemen voor de nieuwe situatie (directe bestemming) of om er een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 11 WRO voor op te nemen (indirecte bestemming). Er is dan ook besloten om de locatie in dit bestemmingsplan de Baanderij te bestemmen overeenkomstig de bestaande situatie, namelijk als maatschappelijke voorziening op een bedrijventerrein. De milieuzonering op de plankaart is afgestemd op de huidige situatie. Dit betekent dat rekening is gehouden met een hindergevoelige functie op het ROC-terrein, namelijk een maatschappelijke bestemming in de huidige situatie. De ontwikkeling zal te zijner tijd een eigen planprocedure doorlopen.

de bedrijfsfunctie De bedrijfsfunctie krijgt een uniforme regeling waar flexibele bouwmogelijkheden zijn gegeven met ruime gebruiksmogelijkheden. Via een zonering wordt er voor gewaakt dat de bedrijven niet hinderlijk in hun gebruik kunnen zijn richting woningen in de omgeving. De zonering die wordt gehanteerd is die van de uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ van de VNG. Op het bedrijventerrein zijn lichte en middelzware bedrijven, perifere detailhandel en in beperkte mate kantoorvestigingen toegestaan. Nieuwe bedrijfswoningen zijn niet toegestaan. De bestaande bedrijfswoningen mogen wel aanwezig zijn (en blijven).

de niet-bedrijfsfuncties De bestaande niet-bedrijfsfuncties op het bedrijven terrein krijgen een passende bestemming. In dit plan zijn daarom voor de bestaande maatschappelijke instellingen en grote kantoren specifieke regelingen opgenomen. De woningen aan de rand van het bedrijventerrein worden tot woning bestemd en via subbestemmingen wordt aangesloten bij de feitelijke woningtype. Via deze regeling krijgen de woningen direct bouwrecht voor hoofd- en bijgebouw. Aan huis gebonden beroepen zijn toegestaan.

SAB• AMSTERDAM

|

telijk-juridisch kader voor de bestaande situatie hierop zoveel mogelijk af te stemmen. Dit

|

mingsplan is dan ook in de eerste plaats beheersgericht. Dat wil zeggen dat de huidige

1 BESTEMMINGS PLAN DE BAA NDER IJ

ben voor het bedrijventerrein De Baanderij van de gemeente Leiderdorp. Dit bestem-

De publieke ruimte krijgt een brede en flexibele bestemming. In deze bestemming is de huidige inrichting van de omgeving mogelijk (wegen, plantsoenen, groenstroken, parkeerplaatsen, etc.) maar ook een andere inrichting.

SAB• AMSTERDAM

|


|

2

1

INLEIDING

voor het bestaande bedrijventerrein De Baanderij. Belangrijkste reden is dat de vigerende bestemmingsplannen inmiddels 10 jaar oud zijn en daarom op grond van artikel 33 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening moeten worden herzien. De actualisatie is tevens de gelegenheid voor heroriëntering en herformulering van het beleid. De doelstelling is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan met een tweeledig karakter. Enerzijds moet het consoliderend van aard zijn voor het beheer van de bestaande situatie, anderzijds moet het (toekomstige) ontwikkelingen mogelijk maken.

1.2

LIGGING PLANGEBIED Het plangebied betreft het bedrijventerrein De Baanderij in Leiderdorp. Het is een bestaand bedrijventerrein van circa 30 hectare (circa 130 bedrijven), gelegen in een woonomgeving. Het terrein wordt begrensd door De Zijl, de Zijloordkade, de Van der Marckstraat, Lijnbaan, de sloot achter de bedrijven aan de Touwbaan, de Rietschans en de Engelendaal / N445-Willem de Zwijgerlaan. Op onderstaande afbeelding is het ligging van het plangebied weergegeven.

globale ligging plangebied

1.3

GELDENDE BESTEMMINGSPLANNEN Het voorliggende bestemmingsplan vervangt, nadat het van kracht wordt, de vigerende regelingen uit een aantal bestemmingsplannen. Tot op dat moment geldt voor het plangebied dus hetgeen planologisch is geregeld in deze bestemmingsplannen. Dit zijn: •

Zijllaan en Meijepolder ’68, vastgesteld op 19 september 1969 en goedgekeurd op 19 mei 1970;


De gemeente Leiderdorp heeft besloten om een nieuw bestemmingsplan op te stellen

|

AANLEIDING EN DOELSTELLING

SAB• AMSTERDAM

1.1

|

1

•

1e partiële herziening Zijllaan en Meijepolder ’68, vastgesteld op 13 november 1972 en goedgekeurd op 13 juni 1973;

•

2e partiële herziening Zijllaan en Meijepolder ’68, vastgesteld op 1 augustus 1977 en goedgekeurd op 23 mei 1978;

•

2

goedgekeurd op 18 januari 1986;

| BESTEMMINGS PLAN DE BAA NDER IJ

| SAB• AMSTERDAM

3e partiële herziening Zijllaan en Meijepolder ’68, vastgesteld op 26 augustus 1985 en

•

4e partiele herziening Zijllaan en Meijepolder 1968, vastgesteld op 16 december 1997;

•

1.4

partiële herziening voorschriften erfbebouwingsregelingen Leiderdorp.

LEESWIJZER TOELICHTING Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een plankaart met bijbehorende voorschriften, vergezeld van een toelichting. De voorschriften en de plankaart vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. De toelichting bestaat uit een planbeschrijving met de relevante onderzoeksresultaten. Tevens worden hierin de resultaten van het vooroverleg ex artikel 10 Bro en de inspraak opgenomen. De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit zes hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 het beheergerichte deel van dit bestemmingsplan. Hierin wordt binnen het beheerskader, wat de doelstelling is van dit plan, aangegeven wat de situatie is die middels voorliggend bestemmingsplan wordt beheerd en hoe dit ruimtelijk-juridisch wordt beheerd. Hieraan liggen planologische afwegingen ten grondslag. De ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, zijn uiteengezet in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 komt de uitvoerbaarheid van het plan aan de orde. Vanuit de verschillende van invloed zijnde haalbaarheidsaspecten wordt in dit hoofdstuk beschreven waarom het voorliggend bestemmingplan kan worden uitgevoerd. In hoofdstuk 5 is de wijze van bestemmen weergegeven. Er wordt een antwoord gegeven op de vraag hoe hetgeen in voorliggend plan juridisch wordt geregeld. Er wordt beschreven hoe de plankaart en de voorschriften zijn opgebouwd en welke bestemmingen er in het plan voorkomen. Ook wordt in dit hoofdstuk aangegeven hoe de voorschriften moeten worden geïnterpreteerd en uitgelegd. In het laatste hoofdstuk van dit bestemmingsplan wordt ingegaan op de procedure die voorliggend bestemmingsplan doorloopt.

2

HET PLAN

aangegeven hoe dit beheer er voor de diverse bestaande functies uitziet en waarom dat zo gedaan wordt. Hiertoe is in paragraaf 2.2 een korte beschrijving opgenomen van de huidige situatie van het plangebied. Daarna wordt in paragraaf 2.3 ingegaan op de achtergronden bij het beheer van de bestaande situatie. Voor het beheergerichte deel is met name de planologische gedachte achter de bestemmingssystematiek van belang. Het is de beleidsmatige motivering voor de manier waarop de beheerfunctie van dit bestemmingsplan wordt ingevuld.

2.2

2.2.1

BESTAANDE SITUATIE

functies De Baanderij was van oudsher een bedrijventerrein met veel industrie en bouwnijverheid en is ontstaan rond de Verenigde Touwfabriek (Verto). Dit bedrijf vestigde zich in 1919 aan de Zijldijk en breidde steeds verder uit richting het oosten. In 1993 is het bedrijf failliet gegaan. Sindsdien is dit deel van het bedrijventerrein opnieuw ingericht. Door het verdwijnen van bedrijven zijn in de loop der tijd andere vormen van bedrijvigheid op het terrein gekomen en is de eigendomssituatie meer versnipperd geraakt. Het terrein bestaat hierdoor uit verschillende deelgebieden die niet in samenhang met elkaar zijn ontwikkeld. Op het terrein van de Verenigde Touwfabrieken (Verto) is, na een grondige bodemsanering, vanaf 1997 ruimte geschapen voor perifere detailhandel (detailhandel buiten reguliere stads- en winkelcentra). Het gebied rond de Zijlbaan richt zich voor een belangrijk deel op woninginrichting en doe het zelf. Het gebied rond de Touwbaan kan als autoboulevard worden aangemerkt. Binnen het bedrijventerrein van De Baanderij is een functioneel onderscheid te maken. In grote lijnen zijn de verschillende functies in gebieden/zones toe te delen. Niet alleen de functies, maar ook de ruimtelijke opbouw en schaalgrootte van de bedrijven vormen

1

2

3 4

5

globale functionele indeling huidige situatie


Dit bestemmingsplan heeft deels een beheergericht karakter. In dit hoofdstuk wordt

|

INLEIDING

SAB• AMSTERDAM

2.1

|

3

daarbij het uitgangspunt. In grote lijnen is in de gebieden/zones het volgende onderscheid te maken:

1 2 3 4 5


|

4

Kantoren, school en kleinschalige bedrijven (noordelijk deel); Gemengd gebied van voorzieningen, bedrijven en wonen (oostelijk deel); Perifere detailhandel (centrale deel - noord); Intensieve bedrijvenzone met gemengde bedrijven (centrale deel – zuid); Gemengde bedrijven met overwegend autobedrijven(zuidelijk deel).

Op De Baanderij zijn circa 130 bedrijven gevestigd1. Vormen van bedrijvigheid die veelvuldig voorkomen zijn bouw(gerelateerde) bedrijven (17%), auto(gerelateerde) bedrijven (ca. 17%), woon(gerelateerde) bedrijven (ca. 12%), onderwijs (ca. 3%) en dienstverlening (ca. 20%). Deze vormen van bedrijvigheid zijn gezichtsbepalend voor De Baanderij. De resterende bedrijven zijn actief in andere sectoren als groothandel, transport en logis-

SAB• AMSTERDAM

|

tiek. Er is een beperkt aantal (bedrijfs)woningen aanwezig. Voorts staan in de zuidoosthoek van het plangebied (Beukenschans) een aantal meergezinswoningen (deze behoorden vroeger bij Verto). Op het bedrijventerrein is een aantal zelfstandige kantoren aanwezig, met name rond Kabelbaan en Draadbaan. Ook bevinden zich op het terrein enkele maatschappelijke functies zoals het Regionaal Opleidingscentrum (ROC), een nevenvestiging van de VSO/ZMOK-school Leo Kanner. Daarnaast komen op het terrein een aantal woonkantoorfuncties voor.

2.2.2

ruimtelijke structuur Een goede ruimtelijke structuur en ruimtelijke eenheden/clusters is nauwelijks te onderscheiden. Gelijksoortige bedrijven zijn over het bedrijventerrein verspreid, oudbouw en nieuwbouw staan door elkaar in diverse bouwstijlen. Eenheid en identiteit van de te onderscheiden deelgebieden is nagenoeg niet aanwezig.

2.2.3

verkeerstructuur Leiderdorp grenst aan de westkant aan de stad Leiden, en aan de oostkant aan de A4. Door de ligging aan de A4 is Leiderdorp met de auto goed bereikbaar. Vanaf de afslag Hoogmade is De Baanderij via de Persant Snoepweg en de Engelendaal te bereiken. De kruising Engelendaal - Willem de Zwijgerlaan wordt momenteel heringericht ter verbetering van de ontsluiting van het bedrijventerrein voor zowel autoverkeer als langzaamverkeer. Met het openbaar vervoer is De Baanderij slechter bereikbaar. Het dichtstbijzijnde station is Leiden, vanwaar men met een bus De Baanderij kan bereiken. De Baanderij wordt door een interne structuur ontsloten. De belangrijkste wegen zijn de Rietschans, Touwbaan en de Lijnbaan. De beperking van de huidige structuur is dat er geen rondrijmogelijkheid bestaat. Daarom is een kortsluiting gerealiseerd tussen de Lijnbaan en de Touwbaan (zogenaamde by-pass). Voordeel hiervan is dat het (vracht)verkeer van De Baanderij nu niet meer door de naastgelegen woonwijk hoeft. In de huidige situatie zijn er diverse locaties die onvoldoende inspelen op de gewenste parkeerbehoefte. Daarnaast laat de kwaliteit en leesbaarheid van de openbare ruimte te wensen over.

1

Bron: evaluatie economisch beleidsplan “Leiderdorp: Poort tot de regio”; december 2005

Op het terrein zijn bijna geen vrijliggende fietspaden aanwezig. Ondanks dat de profielen redelijk royaal zijn uitgevoerd, wordt door geparkeerd staande auto’s en vrachtwagens de fietser in zijn ruimte beperkt. De verkeersveiligheid voor fietsers is momenteel niet optimaal. Er zijn plannen om hierin verbetering aan te brengen.

der, namelijk de provincie. Onderstaande activiteiten zullen worden opgenomen in een nieuwe de gehele inrichting omvattende milieuvergunning:

1 2

Het aan en van boord zetten van auto’s van schippers (vanaf binnenvaartschepen); Het toestaan van het afmeren van passagierschepen van maatschappelijke instellingen zoals het Rode Kruis en de Zonnebloem, ten behoeve van het aan en van boord brengen van passagiers en/of enkele overnachtingen ter plaatse.

3

Incidenteel (maximaal 12 dagen per jaar) is de loswal te gebruiken voor exceptioneel transport en/of projecten van groot maatschappelijk en economisch belang.

2.2.4

archeologie en cultuurhistorie Op de Cultuurhistorische Hoofdstructuurkaart van de provincie Zuid-Holland is een deel van het plangebied aangeduid als terrein van hoge archeologische waarde. Het betreft het gebied van het voormalige kasteel De Zijlhof, daterend uit de late middeleeuwen (Monumentnummer 4051, Statuscode MG2). De rest van het plangebied heeft een redelijke tot grote kans op archeologische sporen. In paragraaf 2.3.4 is aangegeven op welke wijze dit bestemmingsplan toeziet op het beheer van eventueel nog aanwezig bodemarchief.

Uitsnede archeologische waardenkaart (bron: provinciale cultuurhistorische hoofdstructuur)

2

Bron: provinciale cultuurhistorische hoofdstructuur


ren van grotere pleziervaartboten. Hiervoor is toestemming nodig van de waterbeheer-

|

loswal wordt af en toe gebruikt voor het lossen van bouwmaterialen en voor het aanme-

SAB• AMSTERDAM

De Baanderij grenst aan De Zijl. Ter hoogte van Rietschans is een loswal gesitueerd. De

|

5

2.3

SAB• AMSTERDAM

|


|

6

2.3.1

BEHEER VAN DE BESTAANDE RUIMTELIJKE SITUATIE

bedrijfsterrein Zonering De Baanderij is een bestaand bedrijventerrein dat wordt omgeven door woonwijken. De bedrijfsfunctie op het bedrijventerrein De Baanderij krijgt een uniforme regeling waar flexibele bouwmogelijkheden zijn gegeven met ruime gebruiksmogelijkheden. Via een zonering wordt er voor gezorgd dat het gebruik van een bedrijf niet milieuhinderlijk wordt voor de omliggende woningen. De zonering die is opgenomen, is geënt op de uitgave “Bedrijven en milieuzonering (2001)” van de VNG. Aan de hand van een “Staat van bedrijfsactiviteiten” (ook gebaseerd op de publicatie VNG) is een lijst opgenomen van bedrijven die toelaatbaar zijn. In deze lijst zijn de verschillende bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een aantal milieucategorieën. Iedere milieucategorie kent een eigen minimale afstand die aangehouden moet worden tot woonbebouwing. Het aantal categorieën dat wordt onderscheiden in de VNG-uitgave is zes, waarbij categorie 1 en 2 betrekking hebben op lichte bedrijven en waarbij de hoogste categorie (categorie 6) de meeste hinder veroorzaakt. Per categorie wordt een grootste indicatieve afstand aangegeven. De grootste afstand geeft de minimaal aan te houden afstand weer: −

Milieucategorie 1: minimale afstand 0 en 10 meter;

−

Milieucategorie 2: minimale afstand 30 meter;

−

Milieucategorie 3: minimale afstand 50 (3a) en 100 (3b) meter;

−

Milieucategorie 4: minimale afstand 200 (4a) en 300 (4b) meter’

−

Enz.

In de omgeving en op het bedrijventerrein zijn hindergevoelige functies aanwezig: het bedrijventerrein is ingesloten door woongebieden en op het terrein zijn bedrijfswoningen aanwezig. In een dergelijke omgeving is zware industrie niet gepast. Daarom zijn de milieucategorieën in dit plan beperkt tot 1 tot en met 3b. Het betreft bedrijven die zijn opgenomen in Staat van bedrijfsactiviteiten (categorie 1 t/m 3b). De zoneringsmethode van de VNG en de gebruikte Staat van bedrijfsactiviteiten is indicatief. Voor de benodigde flexibiliteit is het daarom toegestaan om bedrijvigheid op te richten en in werking te hebben zoals de VNG-lijst deze kent met een hogere categorie dan dat bestemd is. Dit mag echter pas nadat hiervoor een vrijstelling is afgegeven. Daarnaast mogen er bedrijven komen en in werking zijn die niet genoemd worden in de bedrijvenlijst als zij naar aard en intensiteit vergelijkbaar zijn met de genoemde bedrijven.

Generiek versus specifiek Via de zonering krijgen de bedrijventerreinen een generieke bestemming met flexibele gebruiksmogelijkheden. Er is een aantal bedrijven die niet passen in deze zonering. Deze bedrijven zijn gezien de categorieën (categorie 3a/3b) wel toegestaan op het bedrijventerrein, maar zijn te dicht bij woningen gesitueerd volgens de zonering. Het betreft de volgende bedrijven: SBI-code

Bedrijf

Categorie

Aanduiding

281.1

metaalbewerkingsbedrijf

3b

me

5020.4

autospuiterij

3a

as

505

benzineservicestation met LPG

3b

bs

6024

transportbedrijf

3b

tb

Het feit dat deze bedrijven niet conform de zonering het terrein gebruiken, is in het algemeen onwenselijk, maar leidt in voorliggende situaties niet tot ongewenste situaties waar tegen opgetreden moet worden. Deze bedrijven hebben een specifieke bestemming

nader vormgegeven worden.

Bedrijfswoningen Nieuwe bedrijfswoningen zijn niet toegestaan. Hiervoor is een aantal redenen aan te wijzen: −

bedrijfswoningen zijn tegenwoordig in veel gevallen niet meer noodzakelijk voor een goede bedrijfsvoering;

−

het wonen in een bedrijfswoning brengt naar de huidige maatstaven een minder goed leefmilieu met zich mee dan het wonen in een normale woning;

−

bedrijfswoningen op een bedrijventerrein veroorzaken problemen op milieutechnisch gebied, gezien de hindergevoeligheid van de woonfunctie op de overige bedrijven.

In dit bestemmingsplan worden daarom uitsluitend bestaande bedrijfswoningen positief bestemd. De bestaande bedrijfswoningen mogen alleen aanwezig zijn op de precieze locatie waar ze nu staan. De locaties zijn opgenomen op de plankaart. Dit is gedaan om te voorkomen dat een bedrijfswoning verplaatst wordt naar een ander deel van het eigen terrein en zo dichter bij een ander bedrijf komt te staan. Aan dat andere bedrijf zou dan namelijk extra eisen kunnen worden opgenomen via het spoor van de Wet Milieubeheer omdat een bedrijfswoning dichterbij is komen te liggen. De bestaande bedrijfswoningen zijn weergegeven in onderstaande tabel: Adressen bedrijfswoningen Van der Marckstraat 20 Weversbaan 13(a) Weversbaan 28 Weversbaan 29 Touwbaan 2 Draadbaan 21a Zijldijk 23b Vlasbaan 5

Detailhandel Op het bedrijventerrein zijn detailhandelsvestigingen aanwezig. Deze zijn positief bestemd. Conform het provinciale beleid3 is nieuwe perifere detailhandel in principe alleen toegestaan indien het om reeds elders in de gemeente gevestigde bedrijven gaat of wanneer het terrein in een regionale of provinciale structuurvisie detailhandel is aangewezen als opvanglocatie voor perifere detailhandel. De Baanderij is in de regionale structuurvisie Detailhandel van REO Rijn – en Bollenstreek4 aangemerkt als regionale opvanglocatie voor perifere uitplaatsing en eventueel doorontwikkeling. Voor het plangebied geldt dan ook dat detailhandel die omwille van ruimtelijk relevante redenen niet inpas3

Nota Regels voor Ruimte; GS van Zuid Holland 8 maart 2005

4

Regionale Structuurvisie Detailhandel REO Rijn- en Bollenstreek – beleid 2003-2010; Marktplan

Adviesgroep 2003; project 00.220/24.0062; d.d. 1 mei 2003


bestemd” worden. Via de Wet Milieubeheer kan het functioneren van deze bedrijven

|

er voor gezorgd dat deze bedrijven een positieve bestemming krijgen en dus niet “weg-

7

SAB• AMSTERDAM

(maatbestemming) gekregen naast de algemene bedrijventerreinbestemming. Zo wordt

baar zijn in wijk-, dorps- of stadscentra, zijn toegestaan. Het gaat hierbij om detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen en in zeer volumineuze goederen, zoals auto's, boten, caravans, machines, keukens en sanitair, tuincentra en onder voorwaarden en na tingartikelen. Ook de verkoop van vloerbedekking, parket, zonwering en tenten is in het nieuwe provinciale beleid5 toegestaan. Verder geldt dat bij alle bedrijven detailhandel bij


8 |

vrijstelling, bouwmarkten en meubelbedrijven met in ondergeschikte mate woninginrich-

recht is toegestaan. Dit wordt gedaan omdat detailhandel goed past bij een bedrijfsfunctie. De detailhandel moet wel ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van het bedrijf. Ondergeschikt wil zeggen dat de detailhandel qua uiterlijke verschijning van het bedrijf ondergeschikt is aan de hoofdfunctie; het mag dus niet erg in het oog springen. Voorts moet de oppervlakte van het bedrijf dat ten dienste staat van de detailhandel kleiner zijn dat het oppervlak van de hoofdfunctie. Tot slot moet de intensiteit van de detailhandel duidelijk ondergeschikt zijn aan de intensiteit van de eigenlijke bedrijfsfunctie. In over-

|

eenstemming met het provinciale beleid is het toegestane oppervlakte dat bij recht is

SAB• AMSTERDAM

toegestaan daarom beperkt tot 125 m2. Een groter oppervlak is pas na vrijstelling toegestaan. De bestaande detailhandelsvestigingen die afwijken van bovenstaande zijn positief bestemd. De bestaande rechten van deze vestigingen worden gerespecteerd door deze aan te duiden op de plankaart. Daarmee hebben deze een specifieke bestemming (maatbestemming) gekregen naast de algemene bedrijventerreinbestemming. Zo wordt er voor gezorgd dat deze vestigingen een positieve bestemming hebben en dus niet “wegbestemd” worden.

Kantoren Gezien de schaarste aan bedrijventerrein in de regio Rijn en Bollenstreek, is de vestiging van nieuwe solitaire kantoorfuncties op De Baanderij niet zonder meer toegestaan. Het provinciale beleid maakt onderscheid tussen regionaal afgestemde kleinschalige kantorenlocaties, kleinschalige regionaal georiënteerde zelfstandige kantoren en kantoorfuncties bij de bedrijven: −

Het vestigen van kleinschalige regionaal georiënteerde zelfstandige kantoren is mogelijk tot een bruto vloeroppervlak (b.v.o.) van maximaal 750 m2;

−

Indien het kleinschalige regionaal georiënteerde zelfstandige kantoren zijn met een bruto vloeroppervlak van meer dan 750 m2, is een verklaring van geen bezwaar van Gedeputeerde Staten noodzakelijk;

−

Het vestigen van regionaal afgestemde kleinschalige kantoorlocaties is mogelijk, waarbij een maximum wordt gehanteerd van 1.500 m2 bedrijfsvloeroppervlak en een verklaring van geen bezwaar van Gedeputeerde Staten is afgegeven;

−

De omvang van kantoorfuncties bij de bedrijven mag maximaal 50% van het totale bedrijfsvloeroppervlak bedragen met een maximum van 3.000 m2 per vestiging.

Ruimtelijk is het onderscheid tussen lokaal of niet lokaal georiënteerd niet te maken. Immers de ruimtelijke uitstraling is gelijk. Er is in dit bestemmingsplan dan ook voor gekozen zelfstandige kantoren tot 750 m2 bij recht toe te staan. Bestaande zelfstandige kantoren met meer dan 750 m2 zijn op de plankaart nader aangeduid. Het college kan vrijstelling verlenen voor het toestaan van zelfstandige kantoren tot een bvo van 1.500 m2. Zoals hierboven is weergegeven is dit wel verbonden aan een verklaring van geen

5

Notitie perifere detailhandel – provincie Zuid-Holland; vastgesteld maart 2005

bezwaar van Gedeputeerde Staten. In de daartoe te nemen vrijstelling kan het college lokale en (sub)regionale oriëntatie meenemen in haar belangenafweging. De omvang van kantoorfuncties bij de bedrijven mag maximaal 50% van het totale bedrijfsvloeroppervlak bedragen met een maximum van 3.000 m2 per vestiging.

In het kader van het duurzaamheidprincipe van meervoudig grondgebruik, worden voorzieningen voor ontspanning en vermaak, zoals inpandige speelruimten voor kinderen, gezien als passende functies op bovenverdiepingen gebouwen. Om sturing te kunnen geven aan deze ontwikkelingen is het vestigen van dergelijke voorzieningen gekoppeld aan een vrijstellingsbevoegdheid. Hierin is bepaald dat alleen vrijstelling wordt verleend voor bouwlagen boven de eerste bouwlaag en dat vrijstelling niet eerder wordt verleend

Ondersteunende voorzieningen Ondersteunende lichte horeca of andere commerciële voorzieningen, zoals bijvoorbeeld een fitnesscentrum, zijn in principe toegestaan. Deze voorzieningen voorzien in een behoefte op grotere werklocaties, dragen bij aan een intensivering van het ruimtegebruik, maken veelal gebruik van reeds aanwezige parkeervoorzieningen en bevorderen de sociale veiligheid. Om sturing te kunnen geven aan deze ontwikkeling is het vestigen van dergelijke voorzieningen gekoppeld aan een vrijstellingsbevoegdheid. Hierin is net als bij de hiervoor beschreven “Voorzieningen voor ontspanning en vermaak”, bepaald dat alleen vrijstelling wordt verleend voor bouwlagen boven de eerste bouwlaag en dat vrijstelling niet eerder wordt verleend dan nadat advies is gevraagd bij REO Rijn- en Bollenstreek.

Maatschappelijke voorzieningen Op het bedrijventerrein zijn maatschappelijke voorzieningen aanwezig. Omdat bedrijventerreinen in de regio Rijn en Bollenstreek schaars zijn, is uitbreiding van deze voorzieningen en de vestiging van nieuwe solitaire maatschappelijke voorzieningen niet toegestaan. De bestaande rechten van deze voorzieningen worden gerespecteerd. Deze locaties zijn aangeduid op de plankaart (ma) en hebben een specifieke bestemming (maatbestemming) gekregen naast de algemene bedrijventerreinbestemming. Zo wordt er voor gezorgd dat deze maatschappelijke voorzieningen een positieve bestemming hebben en dus niet “wegbestemd” worden.

2.3.2

wonen De woonfunctie voor ‘gewone’ woningen komt op een enkele plaats voor. Hierbij is een bouwregeling opgezet welke rekening houdt met de diverse woningsoorten zoals vrijstaande woningen of gestapelde woningen. De grenzen aan de bebouwing zijn in dit plan bepaald op basis van hetgeen vanuit stedenbouwkundig oogpunt maximaal aanvaardbaar wordt gevonden. Bij de woonfunctie is er bewust voor gekozen om zogenaamde “aan huis verbonden beroepen” mogelijk te maken. Dit komt tegemoet aan de wens van vele mensen om op kleine schaal voor zichzelf te beginnen. Dergelijke aan huis verbonden beroepen zijn niet milieuhinderlijk voor de omgeving. Het enige effect is een bezoeker die naar de bouwkundig adviseur gaat (of de notaris, de pedicure, de huisarts). Dit extra verkeer valt weg tegen het overige verkeer dat een woonwijk of – buurt kent. Belangrijk is wel dat het

SAB• AMSTERDAM

|

dan nadat advies is gevraagd bij REO Rijn- en Bollenstreek.


Voorzieningen voor ontspanning en vermaak

|

9

ondergeschikt is aan de woonfunctie. Een woning is in de eerste plaats woning en geen ruimte voor het beroep. Het is daarom van belang dat het kleinschalig is en blijft. Dit houdt in dat de bewoner van de woning de beroepsuitoefenaar is. De mogelijkheid voor aan huis verbonden beroepen zorgt ook voor wat levendigheid in de wijk en het straat10

beeld, en dat is gewenst. de woning vanwege de verwachte overlast die bedrijvigheid met zich mee kan brengen.

2.3.3

openbare ruimte De openbare gebieden van het plangebied zijn flexibel bestemd. Dit is gedaan om aan de praktijk van alle dag tegemoet te komen. De inrichting van de openbare ruimte wil namelijk nog wel eens veranderen. De loop van een wandelpad, de aanpassing van een bocht in een weg en het verleggen van een groenstrook zal binnen de plantermijn op meerdere

|


|

Dit plan biedt geen mogelijkheid om “aan huis verbonden bedrijvigheid” toe te staan bij

SAB• AMSTERDAM

locaties kunnen voorkomen. Dit plan voorziet in die aanpassingen. Het openbare gebied blijft na een herinrichting nog steeds een openbaar gebied. De grotere groene gebieden zijn wel als zodanig bestemd. Zo wordt voldoende zekerheid geboden aan de omwonenden dat het plantsoen er blijft. Vanuit het oogpunt van het aspect “waterberging”, zijn de huidige watergangen op het bedrijventerrein bestemd als water. De loswal aan De Zijl is binnen de verkeersbestemming specifiek aangeduid zodat de locatie ervan is vastgelegd. Naast de regeling die hiervoor is opgenomen in de voorschriften, is het gebruik van deze locatie gekoppeld aan een milieuvergunning.

2.3.4

archeologie Zoals in paragraaf 2.2.4 is weergegeven, heeft een deel van het plangebied een hoge archeologische waarde en de rest van het plangebied een redelijke tot grote kans op archeologische sporen. Geconcludeerd wordt dat bouwactiviteiten de eventueel aanwezige en aanwezige waarden kunnen verstoren. Daarom zijn bouwactiviteiten in het plangebied niet zonder meer toegestaan. In aansluiting op het provinciale beleid is in het bestemmingsplan ter bescherming van de archeologische waarde de dubbelbestemming “archeologisch waardevol gebied” opgenomen met betrekking tot werkzaamheden die zouden kunnen leiden tot verstoring van het bodemarchief. Naast deze beschermende regeling die nu in het bestemmingsplan is opgenomen, geldt dat ook de Monumentenwet en de Wet op de archeologische monumentenzorg voor bepaalde situaties bescherming biedt. Om niet voor elke kleinschalige activiteit een archeologisch onderzoek uit te hoeven voeren, is in de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) evenwel een zogenaamde “kruimelgevallenregeling” opgenomen. Daarin is bepaald dat de archeologische onderzoeksverplichting niet van toepassing is op projecten met een oppervlakte kleiner dan 100 m2. De regeling van de dubbelbestemming “archeologisch waardevol gebied” is hier op afgestemd. Dit houdt in dat ook voor de “archeologisch waardevolle gebied” in het plangebied geen archeologische onderzoeksplicht geldt voor een ieder die, binnen de bepalingen van dit bestemmingsplan, bestaande bebouwing wil vergroten met 100 m2 of een nieuw gebouw wil realiseren tot een maximum van 100 m2.

3

ONTWIKKELINGEN

beschreven nog een tweede doelstelling. Deze tweede doelstelling heeft betrekking op ontwikkelingen die in het plangebied kunnen gaan plaats vinden. Daartoe is vooruitlopend op dit bestemmingsplan een gebiedsvisie opgesteld. In deze visie is een analyse gegeven van de ruimtelijke eenheden en de structuur van het plangebied en worden voorstellen gedaan voor de toekomstige inrichting en ontwikkeling van het bedrijventerrein. Deze visie is in de navolgende paragrafen weergegeven, waarbij tevens is aangegeven of en zo ja, op welke wijze dit bestemmingsplan de Baanderij de diverse onderdelen van de visie juridisch-planologisch mogelijk maakt.

3.2

HERONTWIKKELING BEDRIJVENTERREIN Bedrijventerreinen worden intensief gebruikt, slijten en zijn aan functionele verandering onderhevig. Dit laatste niet alleen door economische veranderingen maar juist ook door aanscherping van beleid, veranderingen in ruimtelijk denken, verkeerstoename, etc.. In de gebiedvisie “Bedrijventerrein De Baanderij” is aan de hand van een analyse van de huidige situatie een mogelijk toekomstig beeld van De Baanderij geschetst.

3.2.1

analyse en visie op het gehele bedrijventerrein Functioneel Binnen het bedrijventerrein van De Baanderij is in de toekomst een functioneel onderscheid te maken. Opvallend daarbij is dat de verschillende functies in een logische zone-

1

2 3 4 6

5

visie op toekomstige functionele gebiedseenheden

ring is toe te delen. Niet alleen de functies, maar ook de ruimtelijke opbouw en schaalgrootte van de bedrijven vormen daarbij het uitgangspunt. De te onderscheiden zones zijn:


Dit bestemmingsplan heeft naast de beheerdoelstelling die in het vorige hoofdstuk is

|

INLEIDING

SAB• AMSTERDAM

3.1

|

11

SAB• AMSTERDAM

|


|

12

1 2 3 4 5 6

Kantoren, school en kleinschalige bedrijven; Gemengd gebied van voorzieningen, bedrijven en wonen; Perifere detailhandel; Intensieve bedrijvenzone met gemengde bedrijven; Overgangszone oost met gemengde bedrijven; Overgangszone zuid met kleinschalige bedrijvigheid met woningen.

Binnen deze zonering ligt een aantal kansen waarmee De Baanderij zich kan profileren en opnieuw op de kaart kan zetten. Met name de herkenbaarheid van het bedrijventerrein en de randen vragen om aandacht en verbetering. Inzet hierbij vanuit de visie is dat er goede overgangen worden gerealiseerd. Dit geldt met name voor de noordzijde gelegen aan de N445 Willem de Zijgerlaan en de Engelendaal. Hier wordt ingezet op herkenbaarheid en uitstraling. Bovendien moet De Baanderij zich aan de Engelendaal meer manifesteren door een goede entree te maken. Goede overgangen creëren, maar dan naar bestaande woongebieden, geldt ook voor de oost en zuidzijde van het bedrijventerrein. Kleinschalige bedrijvigheid en combinaties van woon-werkunits kunnen hier bijdragen aan een geleidelijke overgang naar bestaande woonbuurten. Voor zone 6 (zuidelijk deel van het plangebied) kan eventueel nog worden gedacht aan perifere detailhandel. Naast een goede entree kan De Baanderij, gezien de ligging aan het kanaal De Zijl, zich ook hier op een bijzondere wijze presenteren. Daarbij wordt gedacht aan een functioneel herkenningspunt dat vanaf de brugovergangen over De Zijl ten noorden en ten zuiden zichtbaar is.

Milieu Naast een functionele zonering is er tevens sprake van een milieuzonering (milieucategorieën). Hierbij wordt uitgegaan van een inwaartse zonering waarbij niet-bedrijfsfuncties bepalend zijn. Voor de toekomstige situatie van De Baanderij is de intentie, ook gezien de gewenste functionele zonering, om de randen te beperken tot milieucategorie 1 en 2. Het binnengebied van De Baanderij (zone 4) kan tot milieucategorie 3(b) worden vrijgegeven. Groot voordeel van deze manier van zoneren is dat daarmee de functionele overgang naar bestaand woongebied beter gestuurd kan worden en haalbaar wordt.

Optimaliseren en intensiveren Voor toekomstige ontwikkelingen binnen De Baanderij geldt als uitgangspunt dat het ruimtegebruik moet worden geoptimaliseerd en geïntensiveerd. Door bijvoorbeeld intensiever te bouwen, dubbelgrondgebruik toe te passen en hoger te kunnen bouwen krijgt de toekomst van De Baanderij meer zekerheid. Door het slim combineren van functies als bedrijven, kantoren, parkeren, etc. zit er nog steeds rek in de uitbreidbaarheid van dit bedrijventerrein.

Vracht- en autoverkeer Bedrijventerrein De Baanderij vervult niet alleen een lokale maar ook een regionale functie. Net als bij vele andere bedrijventerreinen met deze functie vraagt het verkeer en het parkeren om aandacht. Beide aspecten zijn vaak het ondergeschoven kindje ondanks dat daarmee voor een belangrijk deel de vitaliteit van het bedrijventerrein wordt bepaald. Binnen de huidige structuur liggen er voldoende kansen om een goede interne routing te realiseren. Door de Weversbaan door te trekken en te verbinden met de Draadbaan ontstaat, samen met de nieuwe verbinding tussen de Touwbaan en Lijnbaan, een prima

structuur waardoor het vracht- en autoverkeer grotendeels via de Rietschans/Touwbaan kan worden afgewikkeld. Voorwaarde daarbij is dat er een sluis wordt aangelegd in het noordelijk deel van de Lijnbaan waardoor hier geen vrachtverkeer gebruik van kan maken.

ren van auto’s en vrachtwagens op de rijbaan te verbieden en indicatiestroken voor de fietser aan te leggen wordt de verkeersveiligheid vergroot. Het verdient de aanbeveling om daar waar mogelijk de verkeersveiligheid van de fietser te verbeteren. Aantrekkelijk routes, goede verwijzingen, etc. dragen hieraan bij.

Parkeren en inrichting maaiveld De kwaliteit van het parkeren (hoeveelheid) en de maaiveldinrichting op De Baanderij kunnen zeker een (kwaliteit)impuls gebruiken. In de huidige situatie zijn er diverse locaties die onvoldoende inspelen op de gewenste parkeerbehoefte. Daarnaast laat de kwaliteit en leesbaarheid van de openbare ruimte te wensen over. Een goede en eenduidige bewegwijzering, een duidelijke scheiding tussen openbaar en privé, de groenstructuur, etc. zijn enkele van deze aspecten. Voor wat betreft het parkeren zijn er voldoende kansen, zowel binnen de bestaande situatie als bij nieuwe ontwikkelingen, om iets te doen. Binnen de bestaande situatie kan worden gekeken naar een optimalisatie van het parkeren. Daarbij kan worden gedacht aan het herprofileren van de Touwbaan en de Lijnbaan. Voor deze laatste geldt dat er niet alleen meer parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd, maar dat bovendien de kwaliteit van de openbare ruimte daarmee sterk verbeterd. Dit komt niet alleen De Baanderij en de verkeersveiligheid ten goede maar ook de woonwijk die hier aan grenst. Bij nieuwe ontwikkelingen moet vooral worden gestuurd op ondergronds parkeren of op daken. Dit past eveneens binnen de visie van optimaliseren en intensiveren. Daarnaast levert dit een kwaliteitsslag op door het “blik” aan het zicht te onttrekken. Het parkeren voor de loswal langs de Zijldijk is onvoldoende. Bedrijven in de directe omgeving ondervinden hiervan overlast. Door het realiseren van nieuwe parkeerplaatsen direct langs de Zijldijk kan dit probleem worden opgelost. Daarbij ligt direct een kans om een kwaliteitsslag te maken door hier de openbare ruimte te upgraden. De openbare ruimte, en met name de onduidelijke overgang tussen openbaar en privéterrein, vraagt om aandacht. Een eenduidige inrichting, materialisering en straatmeubilair en een duidelijk scheiding tussen openbaar en privé kunnen hierbij worden ingezet. Daarnaast kan een goede groenstructuur, zeker in combinatie met het aanwezige water (en eventueel een nieuwe ontsluitingsstructuur), zorgen voor een helder opgezet en leesbaar bedrijventerrein. Eerste zorg, bovendien liggen daar ook de meeste kansen, gaat daarbij uit naar de Lijnbaan, Touwbaan en Rietschans.

consequenties voor het bestemmingsplan Het bestemmingsplan is flexibel waar mogelijk en gedetailleerd waar nodig, bijvoorbeeld ten aanzien van op de plankaart specifiek aangeduide gebieden. Het beheersregime is dermate flexibel dat de ontwikkelingen ten aanzien van intensief en meervoudig ruimtegebruik en/of ondergronds bouwen is toegestaan. In de visie is voor het zuidelijkwestelijk deel (zone 6) een overgangszone voorzien van kleinschalige bedrijvigheid met woningen. In dit bestemmingsplan is er evenwel voor gekozen om woningbouw niet toe te staan


nodige aandacht. Met name geldt dit voor de Touwbaan en Rietschans. Door het parke-

|

Het verbeteren van de verkeerveiligheid en bereikbaarheid voor fietsers verdient de

SAB• AMSTERDAM

Fietsverkeer

|

13

omdat dit een mogelijke beperkende werking heeft op de bedrijfsvoering van de omliggende bedrijven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de diverse haalbaarheidsaspecten.

3.2.2

actiegebieden Binnen de gebiedsvisie De Baanderij is een aantal actiegebieden benoemd waarvan aangenomen kan worden dat deze in de komende jaren worden herontwikkeld. Het gaat daarbij om drie actiegebieden te weten: Terrein ROC, de loswal aan de Zijldijk en het gebied rond de bedrijven Mostert, Kluivers en het voormalige Unisol. Voor deze actiegebieden zijn inrichtingsvoorstellen gedaan waarmee een indicatie wordt gegeven van de (ruimtelijke) mogelijkheden.

Terrein ROC; entreegebied Dit gebied, gelegen aan de noordzijde van het bedrijventerrein, vormt als het ware de

SAB• AMSTERDAM

|


|

14

kop en entree van De Baanderij. Het ROC vertrekt hier binnenkort. Daarmee komt een belangrijk deel van de locatie vrij. In paragraaf 3.3 wordt hierop nader ingegaan. Mogelijk dat in een later stadium LOI ook weggaat. Daarmee kan het gebied gefaseerd worden herontwikkeld.

Loswal Zijldijk De loswal aan de Zijldijk wordt momenteel zowel industrieel als recreatief gebruikt. Industrieel (overigens is dit tijdelijk) door het lossen van bouwstoffen voor ontwikkelingen elders in de regio en recreatief door de recreatievaart (o.a. Rode Kruis). Problemen die daarbij o.a. ontstaan is dat de verkeersveiligheid in het gedrag komt en er onvoldoende (fiets)parkeerplaatsen in de directe nabijheid aanwezig zijn. Op zich is met het tijdelijk gebruik van de loswal voor bouwstoffen niks mis. Wel dient daarbij de verkeersveiligheid in acht te worden genomen. Bij een eventuele herinrichting van de loswal dient daar rekening mee gehouden te worden door meer ruimte te reserveren voor loskraan en vrachtauto’s.

Terrein Mostert/Kluivers en voormalig Unisol Gedacht wordt aan verplaatsing van deze bedrijven. Unisol is al vertrokken. Bij vertrek van de bedrijven kunnen deze locaties worden herontwikkeld. Uitgangspunt moet een eenduidig plan zijn dat in verschillende fasen kan worden gerealiseerd. Voorwaarde bij herontwikkeling is dat uitgegaan moet worden van intensief ruimtegebruik en dat de zuidzijde (ruimtelijk) inspeelt op de naastgelegen woonwijk. De voorstellen die zijn opgesteld gaan uit van het doorzetten van volumes aansluitend bij de reeds bestaande perifere detailhandelfuncties. Qua volume en massa dient hierbij aangesloten te worden. Daarbij kan eventueel wel hoger worden gebouwd mits het parkeren inpandig of op dak wordt opgelost. De zuidelijke rand van de locatie dient nauwkeurig in te spelen op de bestaande woonwijk. Schaal, massa en hoogte dienen afgestemd te worden op enerzijds het bedrijventerrein en anderzijds de naastgelegen woningbouw. Een zorgvuldig ingepaste en geleidelijke overgang. Water en groen (reeds aanwezig) kunnen daarbij worden ingezet. Het uitwerken van deze denkrichtingen in een stedenbouwkundig plan zal de volgende stap moeten zijn.

consequenties voor het bestemmingsplan Het beheersregime is dermate flexibel dat bijvoorbeeld intensief en meervoudig ruimtegebruik en/of ondergronds bouwen is toegestaan. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is

in dit deel van het plangebied een hogere bouwhoogte mogelijk. Dit is op de plankaart aangegeven. Infrastructurele aanpassingen als het verbeteren van interne structuur / routing, creëren van lus en by-pass, parkeervoorzieningen en fietsvoorzieningen zijn mogelijk binnen de bedrijfsbestemming en verkeersbestemming.

Aan Leidsedreef 4 en 5 is een onderwijsinstelling van het ROC gevestigd. De focus van ROC Leiden ligt op dit moment op centralisatie van haar onderwijsfuncties op strategisch goed bereikbare locaties. Als ‘stads-ROC’, met een grote regio als voedingsgebied, heeft ROC Leiden gekozen voor huisvesting te ontwikkelen op de twee belangrijkste OVknooppunten in deze regio, Leiden CS en Leiden Lammenschanspark. Door deze strategische keuze wordt de locatie aan de Leidsedreef binnen een aantal jaar overbodig en wil ROC Leiden de locatie Leidsedreef 4 en 5 afstoten.

ligging ROC-terrein

Gezien de beperkte vraag in en om Leiden naar schoolgebouwen van deze omvang, is het initiatief genomen om de locatie te herontwikkelen. Aan de hand van een studie van een stedenbouwkundig bureau en een analyse van de gemeente Leiderdorp en ROC Leiden is onderzocht6 welke functies met een acceptabel volume gerealiseerd kunnen worden en onder welke condities dit dient te gebeuren.

het plan - ruimtelijke situatie Ruimtelijk en functioneel gezien is de locatie een van de entrees van de gemeente. Daarnaast is de locatie prominent te zien vanaf de Provincialeweg. Een goede invulling van deze locatie is, vanuit stedenbouwkundige optiek, dan ook zeer gewenst. Door het toekomstige vertrek van ROC Leiden ontstaat er een belangrijke kans om deze locatie te verbeteren en gebruik te maken van de kwaliteiten van de locatie. Door de goede zichtbaarheid van de locatie is een landmark op de hoek van Engelendaal en de Provinciale weg een logische invulling. Een landmark kan in sterke mate worden gerealiseerd door een hoogteaccent op deze locatie, maar ook door een architectonisch hoogwaardig gebouw. Uit het onderzoek blijkt dat deze locatie zowel geschikt is voor een uitbreiding van het bedrijventerrein als voor woningbouw.

6

gemeentelijke notitie locatie Leidsedreef 4 + 5 te Leiderdorp; maart 2005

|

aanleiding

SAB• AMSTERDAM

HERONTWIKKELING ROC-TERREIN

3.3


|

15

het plan - mogelijke functies De locatie Leidsedreef kan dienen voor de uitbreiding van De Baanderij. Een combinatie van bedrijfsgebouwen met (kleinschalige) kantoren is goed denkbaar. Een uitbreiding van De Baanderij betekent de vestiging van meer bedrijven in de autoen bouwsector, niet

SAB• AMSTERDAM

|


|

16

zijnde detailhandel. Op deze locatie mag slechts perifere detailhandel plaatsvinden in goederen zoals auto’s, boten en caravans. De relatie met de woningen aan Engelendaal zal enige beperkingen met zich meebrengen. Programmatisch is ca. 7.000 m2 BVO aan bedrijfsgebouwen realiseerbaar. De functie wonen biedt belangrijke kansen om de wensen op het gebied van volkshuisvesting, verdichting in plaats van woningen op uitleglocaties, in te vullen. De locatie kan gezien worden als een afronding van het woningareaal aan de Engelendaal. Beperkingen hierbij kunnen zijn van milieutechnische aard (geluidbelasting en luchtkwaliteit) en bedrijvigheid van De Baanderij. Programmatisch zijn ca. 200 woningen mogelijk in het hogere segment. Hierbij zal het parkeren op de locatie moeten worden opgelost. Gemeente Leiderdorp stelt als eis dat 30% van de woningen in de ‘sociale sector’ worden gerealiseerd. Onder ‘sociale sector’ worden huurwoningen en goedkope koopwoningen bedoeld, te denken valt aan bijvoorbeeld starterswoningen.

randvoorwaarden Door de gemeente zijn de randvoorwaarden geformuleerd voor de verdere uitwerking van de herontwikkling van deze locatie. De randvoorwaardenkaarten voor bedrijven en woningbouw, zoals opgenomen in de studie van Kraaijvanger Urbis U d.d. 25-9-2003, dienen te worden gerespecteerd, met dien verstande dat:

1

voor wat betreft het hoogteaccent in de noordoosthoek van de locatie gedacht moet worden aan een hoogte van 42 m (14 verdiepingen) ten opzichte van het omliggende maaiveld, met een marge van plus of min 5 m, terwijl deze hoogte over een relatief beperkte oppervlakte van ongeveer 600 m2 boven de overige bebouwing gesitueerd mag worden;

2

de maximale bebouwingshoogte voor het overige deel van de locatie ongeveer 15 m ten opzichte van het omliggende maaiveld mag zijn, met uitzondering van het gedeelte langs de Engelendaal waar tot ongeveer 21 m ten opzichte van het omliggende maaiveld mag worden gebouwd;

3

de oppervlakte van de bebouwing in totaal niet meer mag bedragen dan 24.000 m2 BVO, waarbij uitgegaan wordt van ongeveer 17.000 m2 voor woondoeleinden en ongeveer 7.000 m2 voor bedrijven;

4

de bedrijven voornamelijk dienen te worden gesitueerd op de begane grond en de eerste 2 verdiepingen. De soort bedrijven dienen te passen binnen het bedrijventerrein De Baanderij waarbij met name gedacht moet worden aan autoen bouwsector en waarbij slechts grootschalige detailhandel is toegestaan op deze locatie;

5 6

kwalitatief hoogwaardige architectuur is een vereiste op deze “zicht”locatie; de woningen voor ongeveer 30% in de sociale sfeer dienen te worden gerealiseerd (d.w.z. onder de huursubsidiegrens van 585,- Euro dan wel een verkoopprijs onder de 140.000,- Euro (prijspeil 2004));

7

de woningen moeten voldoen aan alle wettelijke bepalingen in het kader van de milieu- en bouwvoorschriften. Bijzondere aandacht in dit kader voor de geluidsaspecten en de luchtkwaliteit. Er dient rekening te worden gehouden met regionale afspraken ten aanzien van duurzaam bouwen. Ook de regels m.b.t. woonkeur zijn van toepassing.

8

parkeerplaatsen op eigen terrein dienen te worden aangelegd. De normen zoals

gemeld in CROW-publicatie ASVV 2004 dienen te worden gehanteerd;

9

de ontsluiting van de locatie kan qua toegang gesitueerd wordt aan de Rietschans. De uitgang zal in principe via de Leidsedreef moeten plaatsvinden;

10 de waterpartijen aan de zuiden westzijde van het ROC-terrein behouden moe-

verdient om de groenvoorzieningen uit te breiden. Eventueel kan dat in combinatie met parkeervoorzieningen waarbij bijv. parkeren (voorzover niet ondergronds) onder een bomenstructuur wordt aangelegd.

consequenties voor het bestemmingsplan In de periode waarin dit bestemmingsplan is opgesteld, is de planvorming voor de ROClocatie onvoldoende uitgewerkt. Onderdelen die nog nadere uitwerking behoeven zijn de problematiek rondom milieu en de uitkomsten van het aantal m2 b.v.o.. Zonder deze uitwerking, laat de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) het niet toe om een bestemmingsregeling op te nemen voor de nieuwe situatie (directe bestemming) of om er een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 11 WRO voor op te nemen (indirecte bestemming). Er is dan ook besloten om de locatie in dit bestemmingsplan te bestemmen overeenkomstig de bestaande situatie, namelijk als maatschappelijke voorziening op een bedrijventerrein. De milieuzonering op de plankaart is afgestemd op de huidige situatie. Dit betekent dat rekening is gehouden met een hindergevoelige functie op het ROC-terrein, namelijk een maatschappelijke bestemming in de huidige situatie. De ontwikkeling zal te zijner tijd een eigen planprocedure doorlopen.


11 al dan niet in combinatie met verdichting van de bebouwing, het aanbeveling

|

van een natuurvriendelijke oever (riet);

17

SAB• AMSTERDAM

ten blijven en zo mogelijk moeten worden verbreed in relatie met het maken

4

UITVOERBAARHEID

4.1

INLEIDING Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuw bestemmingsplan ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij moet worden gedacht aan onder meer het ruimtelijke beleid van de hogere overheden en de gemeente zelf, milieuaspecten als geluid, bodem en hinder van bedrijven, archeologie en economische haalbaarheid.

SAB• AMSTERDAM

|


|

18

4.2

BELEID Alvorens een bestemmingsplan te kunnen opstellen is het noodzakelijk te bekijken welke beleidslijnen zowel de gemeente als ook andere overheden uitgestippeld hebben.

4.2.1

rijksbeleid In de Nota Ruimte is het nationaal ruimtelijk beleid vastgelegd tot 2020. Bovendien bevat het een doorkijk op de langere termijn, namelijk de periode 2020-2030. De Nota Ruimte vervangt de ruimtelijk relevante rijksnota’s c.q. de planologische kernbeslissingen (PKB’s) behorende bij de Vierde nota over de ruimtelijke ordening Extra (en de Actualisering daarvan in de Vinac) en het Structuurschema Groene Ruimte. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het relatief beperkte oppervlak van Nederland. Meer specifiek richt het kabinet zich hierbij op vier algemene doelen: versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland, bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland, borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden, en borging van de veiligheid. Ter versterking van de kracht van steden en ter verbetering van de internationale economische concurrentiepositie en de daarbij behorende ruimtelijk-economische structuur van Nederland, geeft het rijk prioriteit aan de ontwikkeling van nationale stedelijke netwerken en van veelal binnen deze netwerken gelegen economische kerngebieden. Leiderdorp ligt in het gebied van kerngebied Zuidvleugel van Randstad Holland. Met de Nota Ruimte heeft het kabinet gekozen voor een dynamisch, op ontwikkeling gericht ruimtelijk beleid. Het accent verschuift daarmee van het stellen van beperkingen naar het stimuleren van ontwikkelingen. Er wordt meer nadruk gelegd op “ontwikkelingsplanologie” en minder op “toelatingsplanologie”. Daarbij is het belangrijk dat iedere overheidslaag in staat wordt gesteld de eigen verantwoordelijkheid waar te maken. Een van de verantwoordelijkheden voor de gemeente is actualiseren van de bestemmingsplannen. Onderhavig bestemmingsplan is mede vanuit dat oogpunt opgesteld.

provinciaal beleid streekplan Zuid-Holland West, 19 februari 2003

gewenst zijn en waaraan plannen getoetst moeten worden wanneer particulieren, maatschappelijke organisaties, overheden, maar ook de provincie zelf met initiatieven komen

|

voor uitvoering.

19 |

van het streekplan is toetsing. Het streekplan geeft aan welke ontwikkelingen wel en niet


Op 19 februari 2003 is het streekplan Zuid-Holland West vastgesteld. Eén van de functies

SAB• AMSTERDAM

4.2.2

uitsnede streekplankaart

Het plangebied is op de streekplankaart aangegeven als bestaand “bedrijventerrein” en “stads- en dorpsgebied”. Ten aanzien van bestaand stads- en dorpsgebied wordt gesteld dat de aanwezige potenties voor verdichting, vernieuwing en herstructurering zoveel mogelijk dienen te worden benut. De karakter- en structuurbepalende niet bebouwde ruimten dienen daarbij te worden gehandhaafd. Daarbij dienen de aanwezige cultuurhistorische waarden in acht te worden genomen. Ten aanzien van bedrijventerreinen zet de provincie primair in op kwaliteitsverhoging. Herontwikkeling, intensief ruimtegebruik, segmentering, selectief uitgiftebeleid en duurzame ontwikkeling zijn daarbij kernbegrippen. Voor bedrijventerreinen voorziet de provincie dat er een tekort is aan beschikbare ruimte. Om het tekort te lenigen kiest de provincie voor duurzame herstructurering en intensivering van de reeds uitgegeven bedrijventerreinen en het optimaliseren van het resterende nog uitgeefbare areaal. Met herstructurering en intensivering wordt gestreefd naar een ruimtewinst van 5 tot 15 procent.

notitie Perifere detailhandel De notitie over het perifere detailhandelsbeleid (2005) vormt het sluitstuk van drie onderzoeken die de provincie heeft verricht naar mogelijkheden om haar beleid te dereguleren: 1e toepassing van artikel 19 lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening; 2e Nota Planbeoordeling 2002 en 3e perifere detailhandelsbeleid. Deze onderzoeken komen voort uit de opdracht in het Collegewerkprogramma de beleidsvrijheid voor de gemeenten te vergroten en de regelgeving te beperken tot (boven)regionale onderwerpen. De notitie gaat over de vraag of de provincie haar detailhandelsbeleid wil afschaffen, aanpassen of voortzetten. Gezien de opdracht van het rijk in de Nota Ruimte, de opvattingen van de meeste deskundigen en de ervaringen in het buitenland, handhaaft de provincie haar ambitieniveau en kiest zij voor een blijvende bovenlokale regierol bij winkelplannen met een omvang van meer dan 1.000 m2 verkoopvloeroppervlak.

De Nota Regels voor Ruimte biedt de mogelijkheid voor vestiging van detailhandel op knopen indien dit past in het functieprofiel van de het knooppunt. Het ligt voor de hand deze knooppunten met name te benutten voor grootschalige detailhandel zonder branchebeperking of een thematische ontwikkeling. Voorwaarde voor het benutten van deze 20

potentie is opname van de knoop in een regionale- en provinciale structuurvisie detail-


|

handel. De initiatiefnemer zal aan moeten tonen dat dit niet leidt tot duurzame ontwrichting van de verzorgingsstructuur. Gedeputeerde Staten willen niet alles bij het oude laten. Zij zijn voorstander van het moderniseren van het beleid zonder de hoofdlijn daarvan los te laten. Kenmerken van deze optie zijn: −

megasupermarkten: uitsluitend in winkelcentra;

−

superwinkelcentra: niet toegestaan;

−

locaties: grootschalige detailhandel mag op een beperkt aantal aangewezen bedrijventerreinen;

SAB• AMSTERDAM

|

−

branches: verruiming van de huidige reeks branches met de branches vloerbedekking, parket, zonwering en tenten;

−

branchevervaging: 20% van de verkoopvloeroppervlakte mag uit nevenassortiment bestaan, mits dit past bij het hoofdassortiment en uit een distributie-planologisch onderzoek blijkt dat dit niet leidt tot ontwrichting van de verzorgingsstructuur;

−

vrijetijdsvoorzieningen: huidige beleid continueren, d.w.z. intensieve voorzieningen uitsluitend in centra en op knopen;

−

4.2.3

verplicht advies REO’s bij vestigingen > 1.000 m2: blijft gehandhaafd.

regionaal beleid regionale structuurvisie detailhandel REO Rijn- en Bollenstreek, beleid 20032010 De Regionale Structuurvisie Detailhandel van het REO Rijn- en Bollenstreek heeft als doel het tot stand brengen van een evenwichtige, economisch verantwoorde en duurzame detailhandel-structuur in de Rijn- en Bollenstreek. De dynamiek in de detailhandel is dermate groot dat periodieke monitoring van ontwikkelingen gewenst is. Op basis hiervan kan beleid tijdig worden bijgesteld. De aldus in 1999 door het REO Rijn- en Bollenstreek geactualiseerde regionale structuurvisie detailhandel is op zijn beurt onderwerp van monitoring en bijstelling geweest. Het resultaat hiervan is de Regionale Structuurvisie detailhandel REO Rijn en bollenstreek 2003. Hierin zijn de ontwikkelingen in de periode 1999 - 2001 geanalyseerd en voor de periode tot 2010 is nieuw beleid geformuleerd. In de meeste gemeenten heeft de aanbodstructuur zich kunnen versterken. Er is geïnvesteerd in nieuwe winkelprojecten en kwaliteitsverbetering. De grotere gemeenten -met hoofdwinkelcentra in de niet-dagelijkse sector- hebben hun lokale en regionale koopkrachtbinding weten op te voeren. De perifere branches (doe-het-zelf, woningbranche), hebben zich qua vloeroppervlak absoluut gezien sterker ontwikkeld dan de andere branches. De expansie van de supermarkten is duidelijk zichtbaar, niet alleen in het totale vloeroppervlak, maar ook in het gemiddelde vloeroppervlak. De regionale oppervlaktegroei in de dagelijkse sector komt bijna geheel voor rekening van de supermarkten. De detailhandelsdynamiek zal de komende jaren zeker doorzetten. De ook in de regio zo herkenbare processen van schaalvergroting (met name de supermarkten en in mindere mate de PDV-branches) en aanbodconcentratie zullen doorzetten. De druk op perifere vestigingen zal blijven. Handhaving vraagt daarom meer aandacht.

Alles afwegende betekent dit dat de grootste terughoudendheid dient te worden betracht bij de ontwikkeling van nieuwe plannen. Op regionaal niveau is daarom een “nee, tenzij….” beleid gewenst. Nieuwe winkelprojecten zouden in beginsel afwijzend beoordeeld moeten worden, tenzij:

−

en er een solide marktruimteberekening voor het eigen marktgebied aan ten grondslag ligt op basis waarvan kan worden vastgesteld dat de heersende marktverhoudingen niet significant worden verstoord:

−

en zij bij voorkeur gepaard gaan met het uit de markt nemen c.q. afbouwen van verouderd winkelvloeroppervlak.

De Baanderij is in de regionale structuurvisie Detailhandel van REO Rijn – en Bollenstreek aangemerkt als regionale opvanglocatie voor perifere uitplaatsing en eventueel doorontwikkeling. Voor het plangebied geldt dan ook dat detailhandel die omwille van ruimtelijk relevante redenen niet in inpasbaar zijn in wijk-, dorps- of stadscentra, zijn toegestaan. Het gaat hierbij om detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen en in zeer volumineuze goederen, zoals auto's, boten, caravans, machines, keukens en sanitair, tuincentra, bouwmarkten en meubelbedrijven met in ondergeschikte mate woninginrichtingartikelen.

Regionaal Milieubeleidsplan 2003 -2010 Voor de gemeenten Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Warmond en Zoeterwoude, is een regionaal milieubeleidsplan vastgesteld. Centraal in het beleidsplan staat de volgende beleidsuitgangspunten: −

Water, natuur, groen, energie en openbaar vervoer zijn sturende elementen bij de totstandkoming van ruimtelijke plannen. De landschappelijke onderlegger, inclusief bodemtypologie, het watersysteem, en natuur – en landschappelijke waarden vormen het hoofduitgangspunt voor de inrichting van de ruimte. Zo wordt er niet gebouwd in waardevolle gebieden zoals bijvoorbeeld de ecologische structuur en juist wel op locaties waar veel mensen gebruik kunnen maken van openbaar vervoer

−

Herstructureren van woon- werkgebieden heeft voorrang op uitbreiden.

−

Waar mogelijk worden intensief- en meervoudig ruimtegebruik sterk bevorderd. In stedelijke gebieden wordt gedacht aan gestapelde bouw, in randmilieus kan worden gedacht aan “compacte buurten in het groen”.

−

Bestaande bedrijventerreinen worden zo duurzaam mogelijk (her)ingericht. Tenminste is er sprake van parkmanagement, aandacht voor energie, water en inpassing natuur- en Cultuurwaarden.

4.2.4

gemeentelijk beleid In paragraaf 2.3 is weergegeven wat het gemeentelijk beleid is voor het beheren van de bestaande situatie. Verder is het ruimtelijk gemeentelijk beleid onder andere vastgelegd in de Toekomstvisie Leiderdorp 2015, de Structuurvisie detailhandel Leiderdorp binnen regionaal kader (april 2003) en het Tweede economisch Beleidsplan Leiderdorp: poort tot de regio (2001). Het verkeersbeleid is onder andere vastgelegd in het Integraal Verkeersen Vervoersplan (IVVP juni 2003). Ontwikkelingen die plaats vinden, moeten binnen dit beleidskader plaatsvinden.


voor de bestaande centra;

21

|

er sprake is van structuurversterking, stedelijke vernieuwing en/of kwaliteitsimpulsen

SAB• AMSTERDAM

−

Toekomstvisie Leiderdorp 2015 In de in september 2001 vastgestelde toekomstvisie is aan de hand van een aantal ambities uiteengezet welke plannen de komende jaren op stapel staan. Het betreft ambities met betrekking tot ontwikkelingen in het centrum, levensloopbestendige woningen, bete-

SAB• AMSTERDAM

|


|

22

re zorgvoorzieningen, integraal jeugd- en jongerenbeleid, recreatie, regionale samenwerking en communicatie.

Structuurvisie detailhandel Leiderdorp binnen regionaal kader (april 2003) De gemeente Leiderdorp streeft naar een duurzame versterking en ontwikkeling van de detailhandelsstructuur. Niet alleen in Leiderdorp, maar ook in de directe omgeving. Met de Structuurvisie detailhandel kan hieraan sturing worden gegeven en kan de afstemming in regionaal verband verder worden geagendeerd. De structuurvisie geeft aan welk winkelaanbod voor een duurzame versterking van de detailhandel in Leiderdorp gewenst en haalbaar is. En ook hoe de afzonderlijke winkelcentra en andere aanbodconcentraties (ook in de regio) hiervoor ten opzichte van elkaar dienen te worden gepositioneerd. De visie bevat voorstellen voor uitbouw en profilering. In de visie is geconcludeerd dat geen van de bestaande perifere concentraties exact aansluit bij de indeling: •

traditionele PDV-concentraties: met een gemengd grootschalig aanbod meubelzaken, bouwmarkten, tuincentra en ABC-goederen (auto’s, boten, caravans). De zaken bevinden zich overwegend in het prijsvriendelijke en middensegment.

•

Meubelconcentraties: met overwegend (grote) meubelshowrooms en relatief kleinschaliger aanbieders met het accent op ‘inrichting van het huis’. Het gaat overwegend om zaken in het midden en hoger marktsegment, inclusief gewestelijke en landelijke ‘trekkers’ én specialistisch aanbod.

•

GDV-concentraties: diverse vormen van grootschalige detailhandel met een brede branchesamenstellling. Het aanbod wordt sterkt bepaald door het beleid voor de regionale en provinciale detailhandelsstructuur.

De Baanderij heeft kenmerken van een traditionele PDV-concentratie, maar huisvest ook enkele branchevreemde GDV-aanbieders. Het meubelplein is te klein en te weinig divers om de positie als sterke meubelconcentratie te kunnen vervullen. Zoeterwoude Rijndijk profileert zich feitelijk als ‘van alles wat’. De bestaande perifere aanbodstructuur in de Leidse regio is op basis van deze constateringen onvoldoende uitgekristalliseerd. De verzorgingsfuncties van de diverse concentraties overlappen elkaar. Ook in de ruimtelijkfunctionele opbouw doen zich problemen voor, doordat concentraties als Zoeterwoude Rijndijk en De Baanderij niet planmatig zijn opgezet, maar min of meer ad-hoc tot stand zijn gekomen. Voor de structuur op de schaal van de Leidse regio en ook in concurrentie met andere regio’s, is dit een ongewenste situatie. Met een heldere profilering wordt ondernemers een duidelijk toekomstperspectief geboden, ook voor allocatie van investeringen. Op basis van de knelpunten binnen de huidige aanbodstructuur enerzijds en de lokale c.q. regionale dynamiek anderzijds, wordt prioriteit gegeven aan de verbetering van de perspectiefrijke aanbodconcentraties. Dat wil zeggen concentraties die nu goed functioneren op strategische posities binnen de regio.

Tweede economisch Beleidsplan Leiderdorp: poort tot de regio (2001) Het doel van het ruimtelijk economisch beleid van Leiderdorp is als volgt: Leiderdorp bevordert een evenwichtige economische dynamiek gericht op vergroting van vestigingsmogelijkheden voor nieuwe bedrijven en met aandacht voor bestaande locaties en bedrijven. Het beleid richt zich onder andere op het optimaliseren van het vestigingsmilieu voor de huidige aanwezige bedrijven in Leiderdorp. Dit heeft betrekking op de bedrij-

venlocaties De Baanderij, De Elisabethhof, Lage Zijde en op de verspreide bedrijfsvestigingen. De grotere locaties zijn nagenoeg vol, niet optimaal ontsloten en voldoen slechts ten dele aan de toenemende kwaliteitseisen die aan vestigingslocaties worden gesteld. Deze problematiek vraagt om een oplossing, om niet het gevaar te lopen dat belangrijke

ke overige knelpunten. Met nadruk gaat hierbij aandacht uit naar de ontsluiting van de bedrijvenlocaties. De ontsluiting van De Baanderij maakt onderdeel uit van het IVVP. In dit verband is het volgens Economische Aangelegenheden noodzakelijk dat de verkeersbeperkende maatregelen met betrekking tot de Engelendaal tot stand komen nadat de ontsluiting via de N445 en N446 is geoptimaliseerd. Eveneens in relatie tot het IVVP richt het economisch beleid zich op een sterk verbeterde ontsluiting van de huidige en toekomstige werklocaties langs de A4. Een mogelijke HOV verbinding, gekoppeld aan de aanleg van de Rijn-Gouwe lijn is hiervoor noodzakelijk.

Evaluatie Economisch Beleidsplan “Leiderdorp: Poort tot de regio” (december 2005) In juli 2001 heeft de raad het economisch beleidsplan “Leiderdorp Poort tot de regio” vastgesteld. Voor de uitvoering van het beleidsplan is een actieprogramma opgesteld, dat in december 2005 is geëvalueerd. De resultaten zijn opgenomen in het document “Evaluatie Economisch Beleidsplan “Leiderdorp: Poort tot de regio”. Voor De Baanderij geldt dat actiepunten als het opstellen van de toekomstvisie De Baanderij, de inventarisatie van herstructuerings- en stimuleringsregelingen, de implementatie van de toekomstvisie in het nieuwe bestemmingsplan en de herstructurering (gedeeltelijk) in de evaluatie zijn opgenomen als actiepunten waarmee de economische beleidsdoelstelling moet worden bereikt. Het opstellen van voorliggend bestemmingsplan betreft derhalve het uitvoeren van het beleid zoals dat in het economisch beleidsplan en de evaluatie daarvan, is opgenomen. Verder zijn in de evaluatie, aan de hand van een inventarisatie van de economische situatie in 2004, een vergelijking van de economische situatie van 2000 en 2004 en een studie naar de mogelijke trends en ontwikkelingen in de toekomst, nieuwe voorstellen opgenomen voor beleid en uitvoering. Gestreefd wordt naar een bij de beroepsbevolking passende werkgelegenheid en een completer aanbod van winkelvoorzieningen. Voor De Baanderij betekent e.e.a. dat gewerkt wordt aan de uitbreiding van de bedrijvigheid door de ROC-locatie te gaan herontwikkelen, het realiseren van parkmanagement en de mogelijkheden van doorgroei verkennen en intensivering en meervoudig grondgebruik mogelijk maken.

Intergaal Verkeers- en Vervoersplan (IVVP) Het IVVP is vastgesteld door de raad op 2 juni 2003. De doelstelling is een grotere leefbaarheid, een betere bereikbaarheid en een beheersbare mobiliteit in Leiderdorp. In de periode 2003-2006 wordt daartoe de capaciteit vergroot van de rondwegstructuur. Dit vangt aan met werkzaamheden aan de kruispunten N445-Engelendaal-Rietschans.

Gemeentelijk beleid - energie en duurzaamheid Leiderdorp ondersteunt het klimaatbeleid, dat in het kader van het Klimaatconvenant tussen Rijk, provincies en gemeenten, is opgezet om de Kyoto-doelstellingen te realiseren. Het ambitieniveau uit de prestatiekaart van Leiden is voor het thema bedrijven “Voorlopend”. Het gekozen ambitieniveau sluit aan bij het Milieubeleidsplan van de Milieudienst West-Holland. De volgende doelstellingen moeten worden gerealiseerd:


voorgezet. Daarnaast is het economische beleid gericht op het wegnemen van belangrij-

|

(buiten de regio) te vestigen. De huidige revitalisering van De Baanderij moet worden

23

SAB• AMSTERDAM

en waardevolle bedrijven zullen (moeten) vertrekken uit de gemeente om zich elders

−

ruimte gereserveerd voor energiebesparing en DE bij planontwikkeling op basis van een Energievisie;

−

het energiegebruik van de bedrijven op de Baanderij is voor minimaal 5% gebaseerd op duurzame energiebronnen;

−

24

uitvoeren van alle vast en kostenneutrale maatregelen uit het Nationaal Pakket


|

Duurzame Utiliteitsbouw; −

bij nieuwbouw worden 30% van de variabele (niet-kostenneutrale) energiemaatregelen uit het Nationaal Pakket Duurzame Utiliteitsbouw uitgevoerd;

toepassing van minimaal 1 (niet-kostenneutrale) verkeer en vervoer maatregel uit het Nationaal Pakket Duurzame Stedenbouw.

Parkmanagement & ruimtebehoefte bedrijventerrein Baanderij Leiderdorp Onder parkmanagement wordt een gecoördineerd geheel verstaan van acties gericht op

SAB• AMSTERDAM

|

het realiseren van een gezamenlijk vastgesteld ambitieniveau voor het bedrijventerrein en waar mogelijk van gezamenlijk financieel voordeel. Door Stichting bedrijfsadvies is onderzoek7 verricht naar de mogelijkheden voor parkmanagement op bedrijventerrein De Baanderij. Het onderzoek is gericht op het in beeld brengen van de mogelijkheden, concreet vertaald in kansrijke onderwerpen, en het vergroten van het draagvlak onder de ondernemers op De Baanderij voor te nemen acties. Het tweede doel is inzicht te krijgen in de toekomstige ruimtebehoefte van de ondernemers op De Baanderij. Uit de pilot is gebleken dat meerdere onderwerpen als zeer kansrijk en/of kansrijk worden bestempeld. De infrastructuur met aanverwante onderwerpen wordt duidelijk als het belangrijkste onderwerp voor gezamenlijke aandacht gezien. Ook verkeersveiligheid wordt door de ondernemers als een zeer belangrijk punt beschouwd. Een veel genoemde reden voor een onveilige verkeerssituatie zijn de langs de wegen geparkeerde vrachtwagens, waardoor parkeerruimte voor vrachtwagens logischerwijs ook belangrijk wordt bevonden. Er blijkt een behoefte aan uniformiteit en duidelijkheid in de bewegwijzering. Voor de ruimtebehoefte geldt dat het merendeel van de bedrijven die willen verplaatsen, binnen de gemeente Leiderdorp wil blijven. Er van uitgaande dat de bedrijven, die nog niet precies weten waar ze naar toe gaan, in Leiderdorp blijven, komt de totale behoefte aan uitbreiding op 10.760 m2 (situatie 2004). Hier staat tegenover dat 220 m2 aan bedrijfsruimte op De Baanderij vrijkomt. Hiervoor zal tussen nu en 5 jaar ruimte beschikbaar gemaakt moeten worden, hetzij op De Baanderij hetzij elders.

Ruim baan voor De Baanderij In oktober 2002 is op initiatief van de gemeente Leiderdorp een projectgroep aan de slag gegaan om de huidige situatie en de gewenste ontwikkelingsrichting van De Baanderij in beeld te brengen. Dit als opmaat naar een toekomstvisie voor het bedrijventerrein. De projectgroep werd geformeerd uit vertegenwoordigers van ondernemers en eigenaren op De Baanderij, de Leiderdorpse Ondernemers Vereniging (LOV), de Kamer van Koophandel, de politie Hollands Midden, de Milieudienst West Holland en de gemeente Leiderdorp. De bevindingen zijn weergegeven in het rapport “Ruim baan voor De Baanderij”. In het rapport wordt geconcludeerd dat de Baanderij toekomst heeft. De ligging van het terrein, het economisch profiel, verbeteringen die reeds hebben plaatsgevonden of nog plaatsvinden alsmede kansen en ontwikkelingen die zich op en rond het bedrijventerrein voordoen, geven aan dat De Baanderij de potentie heeft ook voor de komende 25 jaar een goed functionerend, gemengd bedrijventerrein te zijn.

7

parkmanagement & ruimtebehoefte Bedrijventerrein Baanderij Leiderdorp; Stichting Bedrijfsadvies

milieu, arbo en kwaliteit; rapportnr 03r1016a-md; december 2003

Voorwaarde voor een duurzaam goed functionerende Baanderij is een gezamenlijke aanpak. Ondernemers, eigenaren, gemeente en andere direct betrokkenen moeten gezamenlijk de kansen pakken en bedreigingen weren. Daarvoor is het allereerst noodzake-

andere het behouden van het gemengde economisch profiel en het versterken van de auto-, woon- en bouwbranche (de dragers moeten zich kunnen blijven ontwikkelen door eenvoudigere regelgeving). Functiemenging moet onder voorwaarden mogelijk zijn. De meest logische plek voor wonen is hierbij de rand. Verder moet voor de oprichting van een bedrijfsverzamelgebouw ruimte worden gecreëerd. In ruimtelijk opzicht wordt een overzichtelijk terrein met herkenbare profielen en bundeling gewenst. Voor een duidelijke economische profilering en herkenbaarheid op het bedrijventerrein moeten, daar waar mogelijk, functies en/of bedrijfsactiviteiten worden gegroepeerd. Duidelijk beleid biedt gemeente en ondernemers de mogelijkheid te sturen op de (her)locatie van bedrijven en functies op het terrein. Een goed werkend verkeerssysteem is gewenst. Hierdoor kunnen de bedrijven economisch goed functioneren en is er voor omwonenden minder overlast. Er moet worden gestreefd naar een duurzame herinrichting van het terrein. Hierbij moet rekening worden gehouden met intensief en meervoudig ruimtegebruik, ondergronds bouwen, energiebesparing, vervoersmanagement, afval en afvalwater.

consequenties voor het bestemmingsplan Een aantal aanbevelingen zijn niet ruimtelijk gerelateerd en kunnen dan ook niet geregeld worden in het bestemmingsplan. Zo kan bundeling van bedrijven op basis van economische grondslagen niet worden geregeld in het bestemmingsplan. De aanbevelingen die wel ruimtelijk gerelateerd zijn, passen in het beheersregime van dit bestemmingsplan (zie ook paragraaf 2.3). Zo zijn de bestaande krachtige dragers als bouwgerelateerde bedrijven, autogerelateerde bedrijven en de woongerelateerde bedrijven conform de visie binnen de bedrijfsbestemming toegestaan. Het bestemmingsplan is flexibel waar mogelijk en gedetailleerd waar nodig, bijvoorbeeld ten aanzien van op de plankaart specifiek aangeduide gebieden. Het beheersregime is dermate flexibel dat bijvoorbeeld intensief en meervoudig ruimtegebruik en/of ondergronds bouwen is toegestaan. Ook groeperen van functies en/of activiteiten is binnen het beheersregime mogelijk. De mate van gedetailleerdheid is afgestemd op landelijk en provinciaal beleid ten aanzien van aspecten als milieu, detailhandel en kantoren. De gemeente wenst daar niet van af te wijken.

Rapportage Deelproject Parkmanagement In 2005 is door Stichting Bedrijfsadvies een haalbaarheidsonderzoek8 verricht naar enkele concrete mogelijkheden voor parkmanagement op De Baanderij. In het haalbaarheidsonderzoek zijn onder de 135 bedrijven op De Baanderij inventariserende vragen gesteld over de onderwerpen als inkoop van energie, inkoop van afvalinzameling, inkoop van telefonie en inkoop van beveiliging. Daarnaast heeft Bedrijfsadvies opdracht gekregen om ook de bewegwijzering op De Baanderij te beoordelen, en indien mogelijk daarvoor met een plan te komen. Gebleken is dat er weinig respons is bij de ondernemers, maar op basis van slechts enkele leveranciers zijn meerdere indicaties verkregen, waaruit wel

8

Rapportage Deelproject Parkmanagement – Bedrijventerrein De Baanderij Leiderdorp; Stichting

Bedrijfsadvies milieu, arbo en kwaliteit; augustus 2005


wordt gekozen. In de visie zijn een aantal aanbevelingen opgenomen. Het betreft onder

|

rekening houdend met de verschillende belangen, daarvoor een passende structuur

25

SAB• AMSTERDAM

lijk dat alle betrokkenen een gezamenlijke aanpak onderschrijven. En dat vervolgens,

degelijk blijkt dat er voor de ondernemers op De Baanderij voordelen te behalen zijn bij een collectieve aanpak. Een mogelijkheid is gezamenlijke inkoop bij een energieleverancier op De Baanderij, die met een warmte-krachtkoppelingsinstallatie ter plaatse elektriciteit en warmte gaat opwekken. Doordat op plantaardige olie gestookt gaat worden, is de 26

opgewekte energie groen, en wordt daarmee ruimschoots voldaan aan alle duurzaam-


|

heidsdoelstellingen voor De Baanderij. Inkoop van afvalinzameling en telecommunicatie hebben op grond van de gegevens niet tot concrete contracten geleid. Voor beveiliging ligt een concreet aanbod, waar door bedrijven gebruik van gemaakt kan worden. Het algehele resultaat van het onderzoek is dat De Baanderij in 2005 (nog) niet toe was aan een integrale invoering van ‘Parkmanagement De Baanderij’ als een afzonderlijke beheerorganisatie. De optie om gezamenlijk als partijen een parkmanagementorganisatie op te zetten voor onderhoud en beheer van de openbare ruimte, handhaving van afspraken die het gebruik van de individuele bedrijfslocaties betreffen (zoals verhardingen,

SAB• AMSTERDAM

|

opslag, onderhoud, uitstraling, reclame, parkeren enzovoorts), en facilitaire zaken zoals gezamenlijke inkoopcontracten (zoals voor energie, afvalinzameling, kantoorartikelen, enzovoorts), was in 2005 nog een stap te ver.

4.2.5

conclusies beheer bestaande situatie Bij het opstellen van het beheergerichte deel van voorliggend bestemmingsplan is met name het eigen gemeentelijk beleid van belang. In paragraaf 2.3.1 is weergegeven wat het gemeentelijk beleid is voor het beheren van de bestaande ruimtelijke en functionele situatie van De Baanderij. Zoals in die paragraaf en in de vorige paragraven is aangeven, is dat beleid voor aspecten als het toestaan van bijvoorbeeld detailhandel, kantoren, enz. afgestemd op provinciaal en regionaal beleid. Het ruimtelijke ordeningsbeleid van die overheden vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

ontwikkelingen De herontwikkeling van het bedrijventerrein is een uitwerking van het provinciale en gemeentelijke beleid ten aanzien aspecten als duurzaamheid, intensivering, meervoudig grondgebruik, etc. Daarmee zijn de ontwikkelingen passend in het beleid van de diverse overheden. Verder geldt dat gemeente streeft naar het invoeren van parkmanagement. De organisatorische aspecten hiervan vallen buiten de reikwijdte van dit bestemmingsplan.

4.3

4.3.1

MILIEU

milieuzonering beheer bestaande situatie De bestaande situatie is vastgelegd en van een ruimtelijke-juridische regeling voorzien en daarmee integraal beheerd. In paragraaf 2.3 is uitgebreid beschreven wat de achtergrond is van de opgenomen zonering. Verder wordt via de Wet milieubeheer hinder op gevoelige functies voorkomen. In het plangebied komen op het gebied de milieuzonering en de mogelijkheden in het kader van de Wet milieubeheer geen onoverkomelijke pro-

blemen voor. Weliswaar zijn geluidsklachten9 bekend op de rand van het bedrijventerrein met de woonomgeving (omgeving Lijnbaan), maar de bedrijven binnen het gebied voldoen aan de geluidsnormen zoals deze zijn neergelegd in de bedrijfsspecifiek milieuvergunningen of algemene regelgeving (AmvB’s). Op De Baanderij zijn een beperkt aantal

geurprobleem meer.

ontwikkelingen Bij het realiseren van een nieuwe functie dient gekeken te worden naar de omgeving waarin de nieuwe functies worden gerealiseerd. Hierbij spelen twee vragen: a)

past de nieuwe functie in de omgeving?

b)

laat de omgeving de nieuwe functie toe?

Richtinggevend hierin zijn de indicatieve onderzoekszones zoals opgenomen in de VNGpublicatie “Bedrijven en milieuzonering”10. De herontwikkeling is gericht op intensivering en het groeperen van functies en/of activiteiten van bedrijven op een bestaand bedrijventerrein. Een bedrijfsfunctie is passend in deze omgeving; het is immers een bestaand bedrijventerrein. Zoals in paragraaf 2.3 reeds is weergegeven, krijgt de bedrijfsfunctie op het bedrijventerrein de Baanderij een zonering die er voor moet zorgen dat het gebruik van een bedrijf niet milieuhinderlijk wordt voor woningen. Daarmee wordt rekening gehouden met de woonfunctie in de omgeving.

4.3.2

bodem beheer bestaande situatie De bodemkwaliteit is in het kader van een bestemmingsplan van belang indien er sprake is van functieveranderingen of een ander gebruik. De bodem moet geschikt zijn voor de nieuwe functie. Het conserverende deel van dit bestemmingsplan betreft het vastleggen van de bestaande situatie. De functie is reeds gerealiseerd. Daarom is in het kader van het opstellen van dit deel van het bestemmingsplan geen milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd. Bij eventuele bebouwingsuitbreidingen die binnen de beheerskaders van dit bestemmingsplan mogelijk zijn, wordt vanuit de bouwverordening binnen de bouwvergunningverlening zorg gedragen voor een goede bodemkwaliteit. Volledigheidshalve wordt hierbij op verzoek van de Milieudienst (zie Nota inspraak en overleg, artikel 10 Broreactie 2.6.6) opgemerkt dat in het verleden in het kader van: −

de aanleg van de doorsteek “Lijnbaan-Touwbaan” gebleken is dat er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmering waren voor de herontwikkeling.

−

een bouwplan op het perceel Lijnbaan 12 en 12a gebleken is dat er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmering waren voor de herontwikkeling.

ontwikkelingen Bij functiewijzigingen die leiden tot een verandering van de bestaande bestemming moet worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem de realisatie van de gewenste functie ook toestaat. Daarnaast geldt dat de bodemkwaliteit invloed kan hebben op de financiële

9

bron: milieudienst West-Holland, memo d.d. 29 maart 2005

10

VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering 2001 – No. 9 Milieureeks


lijn van Sate-specialist naar elders is er tengevolge van deze activiteit vooralsnog geen

|

aan de Lijnbaan en Casco (autospuiterij van Kamsteeg). Na het vertrek van de productie-

27

SAB• AMSTERDAM

bedrijfsactiviteiten waarbij geurhinder een aandachtspunt is. Randstad Clean Lease bv

haalbaarheid als blijkt dat de bodem gesaneerd moet worden. Om hier vroegtijdig inzicht in te hebben, dient bodemonderzoek te worden uitgevoerd voor de vaststelling van het bestemmingsplan. 28

Een groot deel van het bedrijventerrein De Baanderij bestaat uit het voormalige bedrijfs-


|

terrein van de Verto. Dit terrein is inmiddels voor een zeer groot deel, onder supervisie van de provincie, gesaneerd. Onder enkele bestaande panden is nog verontreiniging aanwezig. Voor deze verontreinigingen zijn, zo nodig, maatregelen getroffen om verdere verspreiding te voorkomen. Op het overige deel van het bedrijventerrein zijn geen ernstige bodemverontreinigingen bekend. Door de herontwikkeling van het bedrijventerrein verandert de functie van de gronden niet: het blijft immers een bedrijventerrein. Daarom is in het kader van dit bestemmingsplan geen specifiek bodemonderzoek gedaan naar de locaties waar in de toekomst mogelijk een nieuw bedrijf komt of een uitbreiding van een

SAB• AMSTERDAM

|

bedrijf plaatsvindt. Hiervoor geldt dat vanuit de bouwverordening binnen de bouwvergunningverlening zorg wordt gedragen voor een goede bodemkwaliteit.

4.3.3

geluid beheer bestaande situatie De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het (spoor)wegverkeer en/of door inrichtingen, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder. De wet stelt dat in principe de geluidbelasting op de gevel van woningen niet hoger mag zijn dan de voorkeursgrenswaarde, dan wel een nader bepaalde waarde (hogere grenswaarde). De provincie Zuid-Holland heeft de gemeente Leiderdorp, voor verkeerslawaai in het stedelijke gebied, een algemene ontheffing heeft verleend tot maximaal 55 dB(A). Deze waarde geldt op grond van de oude Wet geluidhinder. In het geval van bestaande situaties waar geen nieuwe functies zijn voorzien, wordt de geluidsbelasting met betrekking tot de wettelijke normen voor binnenniveaus geregeld via het bouwbesluit. Indien derhalve een bestaande woning of een ander geluidsgevoelig object een uitbreiding wenst te realiseren dan wordt via de bouwvergunningverlening in een aanvaardbaar binnenniveau van het geluid voorzien. Verder geldt dat bij wijzigingen aan de weg beoordeeld moet worden of sprake is van “reconstructie in de zin van de Wet geluidhinder”. Volledigheidshalve wordt hierbij op verzoek van de Milieudienst (zie Nota inspraak en overleg, artikel 10 Bro-reactie 2.6.7) opgemerkt dat in het akoestisch onderzoek, uitgevoerd door de Milieudienst West-Holland, ten behoeve van het inmiddels vergunde woonzorgcomplex Beukenschans 58 t/m 87, onderzocht is in hoeverre de uitvoering van deze doorsteek moest worden gezien als een reconstructie in de zin van de Wet geluidhinder. De toename van de gevelbelasting ten gevolge van deze doorsteek bleek maximaal 1,2 dB te bedragen voor de woningen langs de Touwbaan en 0,6 dB voor de woningen langs de Lijnbaan. De realisatie van deze doorsteek bleek derhalve geen reconstructie in de zin van de Wet geluidhinder te zijn.

ontwikkelingen Indien een bestemmingsplan nieuwe geluidsgevoelige functies toestaat, stelt de Wet geluidhinder de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidbelasting ten gevolge van wegen en gezoneerde bedrijventerreinen op een bepaalde afstand van de nieuwe geluidsgevoelige functies. Bedrijven worden niet aangemerkt als geluidsgevoelig. Een onderzoek naar geluidhinder bij die functies is dan ook niet noodzakelijk. Verder geldt dat onderzocht is of bij de reconstructie van de aansluiting met de Engelendaal

sprake is van reconstructie in de zin van de Wet geluidhinder. Uit het onderzoek11 blijkt dat, in geval er gekozen zal worden voor toepassing van zeer stil asfalt, dit niet het geval is. De gevelbelastingen zullen, inclusief correctie ex artikel 103, op geen van de meetpunten de 55 dB(A) overschrijden.

om niet gezoneerd volgens artikel 53 van de Wet Geluidhinder. Verder geldt dat het plangebied niet in een onderzoekszone van een spoorweg ligt.

4.3.4

luchtkwaliteit Inleiding Door de Milieudienst West-Holland is juli 2008 bepaald wat de invloed op de lokale luchtkwaliteit is van het bestemmingsplan De Baanderij in Leiderdorp. De resultaten zijn weergegeven in de notitie “Advies De Baanderij”, d.d. 22 juli 2008. Navolgende paragrafen zijn overgenomen uit die notitie.

Wettelijk kader en Beleid Wettelijk kader Op 15 november 2007 is de Wet milieubeheer gewijzigd. Aan hoofdstuk 5 is een titel toegevoegd: titel 5.2 luchtkwaliteitseisen. Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Het doel van de wet is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Daartoe zijn in de wet grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide, stikstofoxiden, zwevende deeltjes (PM10), lood, koolmonoxide, benzeen, ozon, arseen, cadmium, nikkel, benzo(a)pyreen opgenomen. De grenswaarden voor stikstofdioxide en benzeen gelden vanaf 2010. Voor de overige stoffen zijn de grenswaarden reeds van kracht. De normen zijn op basis van gezondheidskundige aspecten bepaald, maar ook onder de norm kunnen gezondheidseffecten optreden, zij het vooral bij mensen die er gevoelig voor zijn, zoals kinderen en ouderen. Bij concentraties onder de 40 µg/m3 neemt de kans op effecten wel geleidelijk af. Al is voor fijn stof geen gezondheidskundige grenswaarde vast te stellen. Het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) Het NSL is de kern van de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteit. Dit programma moet de onderbouwing leveren van het “derogatieverzoek” van het Rijk aan de EU. Het NSL is een bundeling van alle ruimtelijke ontwikkelingen die de luchtkwaliteit in betekenende mate verslechteren en alle maatregelen die de luchtkwaliteit verbeteren om er voor te zorgen dat per 2011 respectievelijk 2015 wel overal in Nederland aan de grenswaarden wordt voldaan. Het Rijk coördineert het programma. De EU heeft echter nog geen besluit over het derogatieverzoek genomen. De uitvoeringsregels behorende bij de wet zijn vastgelegd in algemene maatregelen van bestuur (AMvB) en ministeriële regelingen (mr), waaronder AMvB en mr niet in betekenende mate (NIBM).

11

akoestisch onderzoek reconstructie N445, Engelendaal, Rietschans; Goudappel Coffeng; Den Haag,

LPDP031 Cps/0243, d.d. 11 augustus 2004


inrichtingen, ook wel ‘de grote lawaaimakers’) is uitgesloten. Het bedrijventerrein is daar-

|

het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer (dit zijn de voormalige A-

SAB• AMSTERDAM

Een gebruik van gronden en bouwwerken voor inrichtingen als bedoeld in artikel 2.4 van

|

29

AMvB en mr niet in betekenende mate De Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteit, maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate (ofwel niet in

SAB• AMSTERDAM

|


|

30

betekenende mate) leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit. Grotere projecten daarentegen kunnen worden opgenomen in het NSL-programma, mits ook overtuigend wordt aangetoond dat de effecten van dat project worden weggenomen door de maatregelen van het NSL. De AMvB en Regeling “Niet in betekenende mate” bevat criteria waarmee kan worden bepaald of een project van een bepaalde omvang wel of niet als “In betekenende mate” moet worden beschouwd. Deze AMvB treedt gelijktijdig met het NSL in werking. De periode tussen in werking zijn van de wet en de inwerkingtreding van het NSL geldt als een overgangsperiode. Tijdens deze periode mag rekening worden gehouden met een verslechtering van maximaal 1% van de grenswaarde (= 0,4 µg/m3 voor zowel stikstofdioxide en fijn stof). NIBM projecten kunnen, juridisch gezien, zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet wel worden bekeken of het realiseren van het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit op die locatie gewenst is. Daarbij speelt de mate van blootstelling aan de luchtverontreiniging een rol. Ook de gevoeligheid van bepaalde groepen mensen voor luchtverontreiniging kan daarbij worden afgewogen. Hierbij gaat het niet alleen om de toekomstige gebruikers van de locatie maar ook om de personen in de omgeving daarvan, bijvoorbeeld om de bewoners en/of kinderen in een school/kinderdagverblijf aan de gebiedsontsluitende wegen

Beleid - Regionaal Eén van de ambities uit van het Milieubeleidsplan 2003-2010 luidt: Op het merendeel van de plaatsen waar mensen wonen, sporten of anderszins langdurig verblijven is de concentratie aan luchtverontreinigende stoffen in 2010 beduidend lager dan de toegestane grenswaarden. Waarbij in de praktijk de term beduidend lager dan de grenswaarde is gesteld op 37 µg/m3.

Resultaten Toetsing aan de wet Het plan is voornamelijk conserverend van aard. Daarnaast zijn ontwikkelingen mogelijk: 10% uitbreiding van het bedrijventerrein. Er is getoetst aan de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 (luchtkwaliteitseisen) en regionaal beleid. De uitbreiding van een bedrijventerrein is niet benoemd in bijlage 3B van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen). Daarom dient door middel van berekening te worden aangetoond dat wordt voldaan aan de grenswaarden. Om inzicht te geven in de luchtverontreiniging ten gevolge van het verkeer in het gebied is gebruik gemaakt van het CAR II model, versie 7.0.1 (2008). In dit model zijn de onderstaande gegevens ingevoerd en is de luchtkwaliteit berekend.

Binnen het bestemmingsplan bevinden zich de wegen: Rietschans, Zijldijk en Touwbaan. In de berekening is alleen de Touwbaan meegenomen omdat daar in 2010 de hoogste verkeersintensiteiten gelden. Voor het wegverkeer op de Touwbaan is uitgegaan van gegevens van de Regionale

gebruikt. Volgens de opgegeven kentallen van de gemeente is berekend dat de ontwikkelingen 522 extra motorvoertuigbewegingen per etmaal opleveren. Tabel 1: Overzicht gebruikte verkeersgegevens (motorvoertuigen/etmaal) Weg

2010

Touwbaan

2020

Rekenafstand (m)

autonoom

Incl. plan

autonoom

Incl. plan

NO2

PM10

8501

9023

10024

10546

9

14

In de tabellen 2a en 2b zijn de resultaten weergegeven. Tabel 2a: Concentraties stikstofdioxide en fijn stof: autonoom NO2

Touwbaan

PM10 jaargemiddeld

PM10 aantal overschrijdingen

2010

2020

2010

2020

2010

2020

29,1

21,2

19,7

17,7

11

7

Tabel 2b: Concentraties stikstofdioxide en fijn stof: inclusief plan NO2

Touwbaan

PM10 jaargemiddeld

PM10 aantal overschrijdingen

2010

2020

2010

2020

2010

2020

29,3

21,3

19,8

17,7

12

7

Overschrijding grenswaarde: stikstofdioxide (norm: 40 µg/m3), fijn stof (norm: 40 µg/m3), 24uurgemiddelde fijn stof (norm: maximaal 35 overschrijdingen van de grenswaarde van 50 µg/m3 toegestaan).

Uit de tabellen blijkt dat de concentraties voldoen aan de grenswaarden van de Wet milieubeer. De bijdrage van het plan is maximaal 0,2 µg/m3. Hiermee is het een “niet in betekenende mate” project.

Toetsing aan regionaal beleid Uit de tabellen blijkt dat de concentraties beduidend lager zijn dan de grenswaarden. Hiermee wordt voldaan aan de ambitie van het milieubeleidsplan 2003-2010.

Conclusie Het plan voldoet aan de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 luchtkwaliteitseisen. Verder wordt voldaan aan de ambitie uit het milieubeleidsplan 2003-2010. Hierdoor zijn er geen belemmeringen voor dit plan met betrekking tot de luchtkwaliteit.

4.3.5

externe veiligheid De externe veiligheid wordt bepaald door de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen in en rond het plangebied. Veiligheidsafstanden tussen activiteiten met gevaarlijke stoffen en (beperkt) kwetsbare objecten, zoals woningen, moeten ervoor zorgen dat bij een eventu-


berekend aan de hand van interpolatie. Voor de berekeningen is het drukste wegdeel

|

opgenomen de jaren 2005 en 2020. Voor het jaar 2010 zijn de verkeersintensiteiten

31

SAB• AMSTERDAM

VerkeersMilieukaart (RVMK), versie Holland Rijnland, 21 december 2007. Daarin zijn

ele calamiteit het aantal dodelijke slachtoffers beperkt blijft. Het Vuurwerkbesluit (2002, herziening 2004) en het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi, 2004) stellen afstandseisen aan risicovolle bedrijfsactiviteiten en de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (RNVGS, 2004) adviseert bij transportroutes en buisleidingen met 32

gevaarlijke stoffen veiligheidsafstanden aan te houden. Door de milieudienst West-


|

Holland is het plangebied geïnventariseerd op externe veiligheid:

beheer bestaande situatie Bedrijfsactiviteiten met gevaarlijke stoffen Binnen het plangebied zijn op drie plaatsen bedrijven aanwezig met een benzinepomp. Een daarvan is een benzineverkooppunt met LPG-installatie. Dit bedrijf ligt aan de Touwbaan. De doorzet van dit bedrijf is minder dan 1.000 m3. Dit wordt in de milieuvergunning van het bedrijf opgenomen die in het kader van het Programma Externe veiligheid

SAB• AMSTERDAM

|

2006-2010 zal worden geactualiseerd. Ingevolge het “Besluit externe veiligheid inrichtingen” liggen er veiligheidszones rondom het vulpunt. Deze zones liggen in het plangebied. De grootste zone is weergegeven op de plankaart. Nieuwbouw van kwetsbare of beperkt kwetsbare functies is binnen deze zone vanuit het oogpunt van externe veiligheid niet zonder meer mogelijk. Dit is gekoppeld aan een vrijstellingsbevoegdheid waarbij het college advies vraagt aan de milieudienst. Verder is er onderzoek gedaan naar de bestaande situatie in het kader van de onderbouwing van het groepsrisico. Het onderzoek12 is opgenomen in de bijlage van deze toelichting. Uit het onderzoek blijkt dat de “oriënterende waarde” gedurende de dagperiode wordt overschreden en gedurende de nachtperiode niet. De overschrijding van het groepsrisico kan worden ondervangen met nachtelijke bevoorrading van het station. De voorwaarden voor voortzetting zijn schriftelijk vastgelegd in een brief (d.d. 15 februari 2006) aan de exploitant van het LPG-tankstation. Het betreft de volgende maatregelen: −

Aanpassing tijdstip levering (nachtelijke uren);

−

Beperking doorzet LPG in de milieuvergunning.

De vergunninghouder heeft ingestemd met de aanvraag van een revisievergunning. Verder blijft het voornemen bestaan om op termijn het LPG-station op deze locatie te beëindigen. Dit beleidsvoornemen is vastgelegd in het Milieubeleidsplan. In het kader van de zelfredzaamheid en beheerbaarheid vindt overleg plaats met de Regionale Brandweer Hollands Midden. Verder geldt dat in het kader van het convenant met de LPG branche, landelijk wordt gewerkt aan risicoreducerende maatregelen m.b.t. de bron.

Transport van gevaarlijke stoffen13 Gemeente Leiderdorp heeft een route voor het vervoer van gevaarlijke stoffen aangewezen in het kader van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen. Deze route loopt buiten de bebouwde kom vanaf de A4 via de N 445 en N 446. Binnen de bebouwde kom is voor het voornoemde LPG-tankstation geen bevoorradingsroute aangewezen. Dit betekent dat de transporteur een ontheffing bij de gemeente moet aanvragen voor dit gedeelte van de bevoorradingsroute.

12

Advies externe veiligheid – LPG-tankstation Baanderij Leiderdorp; Opstellen verantwoordingsnotitie

groepsrisico; d.d. 10 augustus 2006 (revisie groepsrisico 18 september 2006) 13

Advies externe veiligheid – LPG-tankstation Baanderij Leiderdorp; Opstellen verantwoordingsnotitie

groepsrisico; d.d. 10 augustus 2006 (revisie groepsrisico 18 september 2006)

Ondergrondse buisleidingen met gevaarlijke stoffen of hoge leidingdruk Geconstateerd is dat er geen leidingen in het plangebied aanwezig zijn die in het kader van externe veiligheid relevant zijn.

contour die op de plankaart is opgenomen. Intensivering binnen de 150m-contour kan alleen als aangetoond wordt dat de wettelijke normen voor wat betreft kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten niet worden overschreden. Om daar inzicht in te verkrijgen is nieuwbouw binnen deze contour gekoppeld aan een vrijstellingsbevoegdheid, waarbij advies wordt gevraagd aan de milieudienst.

WATER

4.4.1

inleiding In het kader van het verkrijgen van een duurzaam watersysteem hebben Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen in 2001 de Startovereenkomst waterbeleid 21e eeuw (WB’21) ondertekend. Onderdeel van het nieuwe waterbeleid is de “watertoets”: de check van ruimtelijke plannen aan de gevolgen voor het watersysteem.

4.4.2

beleid rijksbeleid Water heeft invloed op de ruimtelijke ordening. Het kabinetsstandpunt “Waterbeleid in de 21e eeuw” (WB21) geeft aan dat bij nieuwe ruimtelijke besluiten water voortaan expliciet in beeld moet worden gebracht. Daarom dient een bestemmingsplan een volledig uitgebouwde waterparagraaf te hebben. Zo’n paragraaf bevat de “watertoets”. Het doel van het uitvoeren van deze toets is te waarborgen dat de waterhuishoudkundige doelstellingen bij de planvorming expliciet en op een evenwichtige wijze in de beschouwing worden genomen.

Waterbeleid in de 21e eeuw (WB21) Het huidige systeem van waterbeheer kent vele mogelijkheden tot afwenteling. Te vaak leggen burgers en overheden hun problemen op het bord van een ander. De commissie meent dat het uitgangspunt “niet afwentelen” moet gelden voor het watersysteem zelf, voor de bestuurlijke verantwoordelijkheden en voor de kosten. Om veiligheid te creëren en schade door wateroverlast en door droogte te voorkomen, kiest de Commissie voor een drietrapsstrategie bij de keuze van maatregelen. De drietrapsstrategie krijgt een verplichtend karakter voor alle overheden:

1

Overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms vasthouden in de bodem en oppervlakte water;

2

Zonodig water tijdelijk bergen in retentiegebieden langs de waterlopen waarvoor ruimte moet worden gecreëerd;

3

Pas als 1 en 2 te weinig opleveren, water afvoeren naar elders of, als dat niet kan, het water bij extreme omstandigheden gecontroleerd opvangen in daarvoor aangewezen gebieden;

SAB• AMSTERDAM

|

4.4

|

Voor de intensivering van het bedrijventerrein gelden beperkingen binnen de LPG-

33 BESTEMMINGS PLAN DE BAA NDER IJ

ontwikkelingen

Bij het waterbeheer in de stad zelf wordt steeds meer gewerkt volgens het principe van geen afwenteling. Dit gebeurt met het bergen en infiltreren van water binnen het stedelijk gebied. Dit waterneutraal bouwen komt echter hoofdzakelijk voor in nieuwe stedelijke In het stedelijk gebied moeten ook maatregelen worden getroffen om het water langer vast te houden en minder snel af te voeren naar elders (lokale berging, vasthouden bij


34 |

uitbreidingen.

de bron). Om problemen niet af te wentelen op de omgeving is voldoende bergingscapaciteit nodig in het oppervlaktewatersysteem binnen de stad in combinatie met infiltratie in de bodem.

provinciaal beleid De provincie Zuid-Holland heeft het rijksbeleid overgenomen in de herziening van de Nota Planbeoordeling. Een bestemmingsplan zal inzicht moeten geven in aspecten als

SAB• AMSTERDAM

|

veiligheid en waterbeheer, de huidige situatie, de volgens het waterbeleid gewenste ontwikkelingen, de wijze waarop in het ruimtelijk beleid hiermee rekening wordt gehouden, de wijze waarop dit is vertaald naar plankaart en voorschriften en het overleg met de waterbeheerders.

beleid hoogheemraadschap14 Negatieve effecten van nieuwe inrichting, herinrichting of renovatie op omliggend gebied worden niet toegestaan. In herinrichtingprojecten moeten alle verwachte effecten voor het watersysteem in beeld worden gebracht, waarbij ook de (middel) lange termijn ontwikkelingen betrokken moeten worden. Vervolgens moeten tijdens de uitvoering maatregelen getroffen worden ter voorkoming van te verwachten negatieve effecten. Het Hoogheemraadschap hanteert het “niet afwentelen” principe. Concreet houdt dit in dat de gevolgen van alle toekomstige ontwikkelingen (zowel klimatologische ontwikkelingen als ruimtelijke ontwikkelingen) zoveel als mogelijk binnen het plangebied worden opgelost. Verder is het beleid gericht op het principe van “waterneutraal bouwen”. Bij ruimtelijke ontwikkelingen waarbij het verhard oppervlak toeneemt en/of waarbij het waterbergend vermogen afneemt, moeten maatregelen worden getroffen om de negatieve effecten op te kunnen heffen. Uitgangspunt is dat dit plaatsvindt in het plangebied. Extra waterbezwaar als gevolg van de toenemende verstedelijking kan worden opgevangen als in het plangebied een oppervlak gelijk aan 15% van het nieuw aan te leggen verhard oppervlak gereserveerd wordt voor extra open water (“15%-regel”). Dit open wateroppervlak komt bovenop het al bestaande oppervlak aan open water. Het extra open wateroppervlak kan gereduceerd worden door het nemen van maatregelen gericht op vasthouden en vertragen van afvoer. Voor het afkoppelen van verharding de “Beslisboom aan- en afkoppelen verharde oppervlakken geldt” van de Werkgroep Riolering West-Nederland als beleidsuitgangspunt. Voor deze beslisboom is de kwaliteit van afstromend regenwater van verschillende oppervlakken onderzocht en op basis van deze metingen zijn de verharde oppervlakken opgedeeld in de drie categorieën: −

Licht verontreinigd: het regenwater van daken en gevels mag direct afgekoppeld worden, mits er geen zinken dakgoten aanwezig zijn en er geen excessieve toepassing van lood en koper plaats vindt. Indien er wel (veel) gebruik is gemaakt van deze materialen, dienen deze materialen vervangen of behandeld (gecoat) te worden.

14

Keur en Beleidsregels 2006 en de Nota Dempingen en verhard oppervlak

Als dat niet gebeurt, mag er niet afgekoppeld worden. Voor licht verontreinigde oppervlakken, zoals vrijliggende langzaamverkeerspaden, woonerven en winkelstraten) is afkoppelen toegestaan. Matig verontreinigd: voor deze oppervlakken (onder andere wijkontsluitingswegen

(zand- en slibafvang, bodempassage) echter wel verplicht. Bij parkeerterreinen met een hoge wisselfrequentie en parkeerterreinen voor vrachtwagens is verder het aanbrengen van olieafscheider verplicht. −

(Zwaar) verontreinigde oppervlakken: dit zijn bedrijfsterreinen, busstations, marktplaatsen en trambanen, mogen niet worden afgekoppeld. Deze oppervlakken dienen op een verbeterd gescheiden stelsel of gelijkwaardige voorziening aangesloten te worden.

Als conform de Beslisboom wordt afgekoppeld, kan voor de lozing worden volstaan met een melding, er is dan geen vergunning nodig. Bij het afkoppelen dient voldoende ruim oppervlaktewater aanwezig te zijn om het af te koppelen hemelwater te kunnen verwerken. Als alternatief voor het afvoeren van het hemelwater naar oppervlaktewater kan gekeken worden of infiltratie of hergebruik van hemelwater mogelijk is. Rijnland wenst betrokken te worden bij het opstellen van het rioleringsplan. Bij het afkoppelen van schoon hemelwater van dakoppervlakken en bij (nieuw)bouwactiviteiten attendeert het hoogheemraadschap op de uitgangspunten in de Nationale Pakketten Duurzame Stedenbouw en Duurzaam Bouwen. Volgens deze uitgangspunten dient de toepassing van uitloogbare bouwmaterialen, zoals koper, zink en lood, voor dakbedekking, gevelbekleding, regenwaterafvoer, drinkwaterleidingen of straatmeubilair te worden voorkomen, zodat minder verontreinigende stoffen in het watersysteem terechtkomen. Indien gebruik gemaakt wordt van uitloogbare materialen is het niet toegestaan de oppervlakken waarop deze materialen zijn gebruikt af te koppelen van het rioleringssysteem.

4.4.3

huidig watersysteem Het plangebied is gelegen in het bebouwd gebied van Leiderdorp. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan bedrijventerrein De Baanderij komt open water voor in de vorm een aantal watergangen en een vijverpartij in de zuidoosthoek van het plangebied. Het plangebied grenst aan De Zijl. In het noorden van het plangebied ligt een afvalwatertransportleiding.

4.4.4

ontwikkelingen - maatregelen De bestaande watergangen hebben in dit bestemmingsplan de waterbestemming gekregen. Dit betekent dat bebouwing hier niet is toegestaan. De hoeveelheid oppervlaktewater neemt dan ook niet af. Het plangebied bestaat in de huidige situatie grotendeels uit verhard oppervlak (bebouwing en bestrating). De herontwikkeling van het bedrijventerrein betekent dat het verharde oppervlak ook niet noemenswaardig zal toenemen. De “15%-regel” van het Hoogheemraadschap heeft dan ook geen gevolgen. Op het bedrijventerrein is de ruimte voor infiltratievoorzieningen zeer beperkt. De infiltratiecapaciteit wordt desondanks zoveel mogelijk benut voor het vasthouden van gebiedseigen water. Voor het vasthouden van water in het gebied komen in aanmerking: het kiezen voor een doorlatend type bestrating, het verwijderen van overtollige verharding,


toegestaan. Maar hierbij is het aanleggen van aanvullende zuiveringstechnieken

35

|

en doorgaande wegen, parkeerterreinen, woonerven en winkelstraat) is afkoppelen

SAB• AMSTERDAM

−

het aanleggen van infiltratievelden, -bassins en –sleuven in bestaande groengebieden, of het aanleggen van wadi’s. Door infiltratie behoeft minder rioolwater naar de zuivering te worden getransporteerd en vermindert de kans op overstorten. Bovendien levert infiltratie een positieve bijdrage aan de grondwaterstand. Door water langer in het gebied vast 36

te houden worden verdroging en afwenteling van wateroverlast tegengegaan. Dit bese bestemmingen. De afvoer van vuilwater dat afkomstig is van de bedrijven geldt de daarvoor bestemde wet en regelgeving (o.a. Wet Milieubeheer en Wet verontreiniging oppervlaktewateren). Een bestemmingsplan kan daarin geen nadere regels geven.

4.5

DUURZAAMHEID Het gemeentelijk beleid is gericht op het transformeren van het bestaande bedrijventer-

|


|

stemmingsplan staat infiltratie en voorzieningen daartoe met nadruk toe binnen de diver-

SAB• AMSTERDAM

rein De Baanderij tot een duurzaam bedrijventerrein. Een duurzaam bedrijventerrein heeft over het algemeen een hoger bedrijfseconomisch rendement, minder milieubelasting en een intensiever gebruik van ruimte. Het duurzaam ontwikkelen van een bedrijventerrein kan op drie niveaus plaatsvinden: −

individuele bedrijfsvoering

−

nauwe samenwerking tussen de bedrijven en overheden

−

inrichting en beheer van het bedrijventerrein

Deze drie niveaus hangen met elkaar samen; het ontwikkelen van een duurzaam bedrijventerrein vraagt altijd een integrale benadering. In dit kader is door Stichting Bedrijfsadvies in 2005 onderzocht wat de mogelijkheden zijn voor parkmanagement op de Baanderij (zie ook paragraaf 4.2.4). Op dat moment bleek dat er weinig respons bestond, maar dit laat onverlet dat er tal van mogelijkheden zijn om nieuwe en bestaande bedrijventerreinen duurzaam te maken. Zo liggen er mogelijkheden op het gebied van bijvoorbeeld: −

Energie

−

Water

−

Natuur/ecologie

−

Verkeer en parkeren

−

Ruimtegebruik (gezamenlijk gebruik, functiemenging)

−

Materialen

Deze thema’s omvatten een aantal mogelijke concrete maatregelen, die al dan niet ruimtelijke relevant zijn. Hieronder is per thema kort ingegaan wat voor de mogelijkheden zijn. E.e.a. wordt verder toegelicht15 in de bijlage van dit bestemmingsplan.

Energie De maatregelen die door de bedrijven genomen kunnen worden bij het thema energie, zijn in drie categorieën onder te verdelen: 1. het verminderen van gebruik van energie, 2 het gebruik van duurzame energiebronnen en 3. het efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen. Voor het eerste punt kan gedacht worden aan bijvoorbeeld het zongericht verkavelen en/of compact bouwen. Bij het tweede punt gaat het om het gebruik van bijvoorbeeld zonnecollectoren, zonneboilers, windturbines, asfaltcollectoren en/of energiewinning uit biomassa. Bij het derde punt gaat het om het toepassen van warmtekrachtkoppeling, warmtepomp of restwarmtebenutting. Deze maatregelen en het gebruik van deze energiebronnen zijn binnen dit bestemmingsplan mogelijk. Er zijn echter wel beperkingen, namelijk de regelingen die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen voor de maxima15

notitie “de Baanderij: op den duur duurzaam…?”; opgesteld i.h.k.v. het bestemmingsplan de Baandrij

le bouwen goothoogte, het bebouwingspercentage en de milieuzonering. Verder ziet de Wet milieubeheer toe op eventuele milieuhinder die samenhangt met het gebruik van bepaalde energiebronnen.

ding en/of het toepassen van “grijswater” in productieprocessen. In paragraaf 4.4 is reeds weergegeven wat de mogelijkheden zijn binnen de kaders van dit bestemmingsplan.

Natuur en ecologie De maatregelen van het thema natuur en ecologie gaan over inrichting en beheer van de groenstructuur. De Baanderij maakt deel uit van het stedelijk gebied. Stadsnatuur bestaat door het menselijk gebruik. Het is niet perse heel bijzonder of zeldzaam, maar ook niet altijd alledaags. Maatregelen ter bevordering van stadsnatuur zijn gericht op het ontwikkelen en beheren van kleinschalig groen in een fijnmazig netwerk. Op bestaande terreinen zijn er vaak beperkte mogelijkheden, zoals het aanbrengen van laanbeplantingen of het creëren van natuurvriendelijke oevers. Dergelijke inrichtingsaspecten zijn binnen de bepalingen van dit bestemmingsplan mogelijk.

Verkeer en parkeren Duurzame maatregelen op het gebied van verkeer en parkeren bestaan uit het stimuleren van het gebruik van fiets, ov en/of de aanleg van carpoolplaatsen, maar ook intensief ruimtegebruik door het herinrichting van de openbare ruimte voor parkeerruimte, parkeren op daken, of inpandig parkeren kan bijdragen aan het verkrijgen van een meer duurzaam bedrijventerrein. Dergelijke inrichtingsaspecten zijn binnen de bepalingen van dit bestemmingsplan mogelijk.

Ruimtegebruik Op het gebied van ruimtegebruik zijn er mogelijkheden in de vorm van functiemenging, intensief ruimtegebruik, het zoneren van het terrein, de organisatie van kavel en gebouw, de realisatie van bedrijfsverzamelgebouwen, het stapelen van bedrijfsactivitieten en boven- of ondergrondse opslag. Het bestemmingsplan is flexibel waar mogelijk en gedetailleerd waar nodig, bijvoorbeeld ten aanzien van op de plankaart specifiek aangeduide gebieden. Het beheersregime is dermate flexibel dat de ontwikkelingen ten aanzien van intensief en meervoudig ruimtegebruik en/of ondergronds bouwen is toegestaan.

Materialen en afval Maatregelen op het gebied van afvalpreventie, afvalscheiding en afvalverbranding kunnen bijdragen aan een meer duurzaam bedrijventerrein. Bij deze aspecten gaat het vooral om de individuele bedrijfsvoering en de samenwerking tussen de bedrijven en overheden. Dergelijke aspecten worden niet geregeld met een bestemmingsplan.

4.6

ECOLOGIE Het plangebied is een binnenstedelijk gebied dat niet in of in de buurt van een speciale beschermingszone als bedoeld in de Vogel- en/of Habitatrichtlijn of in de buurt van de ecologische hoofdstructuur of andere natuurgebieden ligt. Gebiedsbescherming is daarom niet aan de orde. Wat betreft soortsbescherming is de Flora- en Faunawet van toepas-


integraal waterbeheer, afkoppelen van verhard oppervlak, het minimaliseren van verhar-

|

Duurzaamheidaspecten met betrekking tot het thema water bestaan onder andere uit

37

SAB• AMSTERDAM

Water

sing. Dit betekent dat bij ruimtelijke ontwikkelingen moet worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige beschermde soorten. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd. Voor het beheergerichte deel van het bestemmingsplan heeft deze wet geen consequenties. 38 BESTEMMINGS PLAN DE BAA NDER IJ

|

ontwikkelingen Bij elke nieuwe ontwikkeling (een nieuwe woning, een nieuw bedrijf, een nieuwe weg) moet in principe altijd gekeken worden naar de ecologische aspecten. Er moet worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige beschermde soorten zoals de Flora- en Faunawet die geeft. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd. Voorts moet bekeken worden of er effecten zijn op aangewezen gebieden zoals de Vogel- en/of Habitatrichtlijn.

SAB• AMSTERDAM

|

Omdat de mogelijke intensivering plaatsvindt binnen een bestaand terrein dat grotendeels is verhard, er sprake is van een intensief gebruik en het bestaande groen ter plaatse niet wordt aangetast, is de verwachting dat geen sprake is van negatieve effecten op leefgebieden en daarmee op eventueel voorkomende soorten. Verondersteld kan worden dat een nader ecologisch onderzoek niet noodzakelijk is.

4.7

CULTUURHISTORIE EN ARCHEOLOGIE

bestaande situatie Het provinciaal beleid is met name gericht op het beschermen van het cultureel erfgoed voor zover dit is vastgelegd in de Cultuurhistorische Hoofdstructuur. Archeologisch waardevolle gebieden moeten worden beschermd. Voor het beheersgericht deel van dit bestemmingsplan dient een juridische regeling te worden opgenomen die in voldoende mate bescherming biedt tegen werkzaamheden die zouden kunnen leiden tot verstoring van het bodemarchief. In deze regeling dient aandacht te worden besteed aan de rol van het bevoegd gezag. Het gaat hierbij om de bescherming en beheer van archeologische waarden zoals beschermde archeologische monumenten en terreinen met archeologische waarden. Zoals in paragraaf 2.2.4 reeds is vermeld, ligt in het plangebied een locatie met archeologische waarde. Het betreft de resten van kasteel de Zijl(hof). De vroegste historische vermelding van het kasteel dateert uit 1292. In 1420 is het kasteel verwoest, maar vervolgens weer opgebouwd. In 1574 wordt het kasteel in verband met de komst van de Spanjaarden afgebroken. In 1598 wordt het herbouwd en staat het bekend onder de naam Zijlhof. In 1806 is het kasteel definitief gesloopt. Er zijn nog fundamenten aanwezig. Bij de sloop van een oude fabrieksloods in2000 zijn oude funderingen aangetroffen. Deze resten zijn ingemeten door Archeomedia/Arnicon (rapport C00-601-Z). In november 2001 heeft Archeomedia/Arnicon een aanvullend archeologisch onderzoek verricht (rapport A01-650-Z). Situatie 2001:(Een deel van) het kasteelterrein ligt onder een parkeerplaats. Daarnaast geldt voor het gehele plangebied dat er kans is op de aanwezigheid van archeologische waarden. In het bestemmingsplan is daarom een regeling opgenomen die toeziet op de bescherming van de aanwezige en eventueel aanwezige archeologische waarden. De regeling bestaat uit een dubbelbestemming met bouwverbod voor bouwwerken groter dan 100 m2 en daaraan gekoppeld een vrijstellingsbevoegdheid voor dat bouwverbod als uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of worden verstoord.

ontwikkelingen Bij veranderingen van de bestaande bestemming dient naar het aspect van de archeologie en cultuurhistorie te worden gekeken. Op die locaties binnen het plangebied waar in de toekomst nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zullen plaatsvinden, zal bekeken moeten

archeologische waarden dient te worden omgegaan voordat de nieuwe functie kan worden gerealiseerd. Het bestemmingsplan maakt de herstructurering van het bedrijventerrein en de bouw van een woningen mogelijk. In het plangebied ligt een terrein dat op de Cultuurhistorische Hoofdstructuur is aangemerkt als gebieden met hoge archeologische waarde. Voor de rest van het plangebied geldt dat er een redelijke tot grote kans is op archeologische sporen. Op het terrein met hoge archeologische waarde heeft archeologisch onderzoek plaatsgevonden. De resultaten staan in voorgaande paragraaf weergegeven. Het resultaat ervan is dat in dit bestemmingsplan een regeling is opgenomen dat nieuwbouw in het betreffende gebied niet zonder meer mogelijk is, maar pas na vrijstelling. Alvorens vrijstelling kan worden verleend, zal aangetoond moeten worden dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden.

4.8

VERKEER EN PARKEREN

beheer bestaande situatie De bestaande hoofdwegenstructuur wordt in dit plan conform het huidige gebruik van de gronden bestemd. In verband met de wens om een flexibel bestemmingsplan is gekozen om de hoofdwegenstructuur de verkeersbestemming te geven en verder zijn wegen toegestaan binnen de bedrijfsbestemming.

ontwikkelingen Bij het realiseren van een nieuwe functie dient gekeken te worden naar verkeersaspecten als bereikbaarheid, verkeersveiligheid en parkeren. In het kader van een goede leefbaarheid geldt dat hinder in de omgeving zoveel mogelijk moet worden voorkomen. Momenteel wordt gewerkt aan een verbetering van de ontsluiting van het bedrijventerrein. Het betreft onder andere aanpassingen aan de kruising N445-EngelendaalRietschans. Ook zullen voorzieningen voor langzaamverkeer worden gerealiseerd. Dit alles met als doel de algehele verkeerssituatie van het bedrijventerrein te verbeteren. Hierbij wordt rekening gehouden met de toekomstige intensivering van het terrein.

4.9

ECONOMISCHE HAALBAARHEID

beheer bestaande situatie Bij de voorbereiding van een ontwerp voor een bestemmingsplan dient op grond van artikel 9, tweede lid van het Besluit op de ruimtelijke ordening 1985 (BRO) onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het plan. Voor de gemeente Leiderdorp zijn aan zowel de opstelling als de uitvoering van dit beheergerichte deel van het bestemmingsplan, met uitzondering van de begrootte kosten voor de planvorming, geen kosten verbonden. De economische uitvoerbaarheid van dit beheergerichte deel van het bestemmingsplan kan derhalve worden geacht te zijn aangetoond.


van het archeologisch onderzoek kan worden beslist hoe met de eventueel aanwezige

|

rekening moet worden gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden. Op basis

39

SAB• AMSTERDAM

worden of het uitvoeren van archeologisch onderzoek noodzakelijk is en/of in hoeverre

ontwikkelingen Voor ontwikkelingen geldt dat inzicht moet worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid. Voor de ontwikkelingen geldt dat door de gemeente middelen zijn gereser40

SAB• AMSTERDAM

|


|

veerd.

4.10

HANDHAAFBAARHEID Het opstellen van één eenduidig bestemmingsplan met voor iedereen dezelfde (on)mogelijkheden maakt handhaving makkelijker; de rechtsgelijkheid is namelijk goed verzorgd op deze manier. De regels die voor het plangebied opgesteld worden zijn flexibel en ruim waar mogelijk en zijn star en strak gesteld waar nodig. Bij de opzet van deze beheersregels is een ruimtelijke motivering opgenomen in de toelichting (met name §2.3) die in de dagelijkse praktijk goed is uit te leggen. In deze motivering wordt ook ingegaan op de mogelijkheden om alsnog af te wijken van dit plan na een ruimtelijk-juridisch afwegingsproces. Zo wordt recht gedaan aan de praktijk dat een bestemmingsplan (ook dit bestemmingsplan!) een momentopname is. De mogelijkheden voor een goede handhaafbaarheid van dit bestemmingsplan zijn daarmee gewaarborgd.

5

WIJZE VAN BESTEMMEN

ALGEMEEN Dit bestemmingsplan bestaat uit een plankaart, voorschriften en een toelichting. De plankaart en de voorschriften vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de plankaart zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwvoorschriften en voorschriften betreffende het gebruik gekop-

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de plankaart en de voorschriften. De voorschriften zijn gerelateerd aan de plankaart, zodat kaart en voorschriften in onderlinge samenhang dienen te worden bezien en toegepast.

5.2

METHODIEK

plankaart Op de plankaart hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de voorschriften aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de plankaart (bijvoorbeeld topografische gegevens).

voorschriften De voorschriften van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken: −

Hoofdstuk 1 (artikelen 1 en 2) bevat de inleidende bepalingen. Deze bepalingen beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke voorschriften en van de plankaart te waarborgen.

−

Hoofdstuk 2 (artikelen 3 tot en met 7) bevat de bestemmingsbepalingen. Per op de plankaart aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk voorschriften die specifiek voor die bestemming gelden.

−

Hoofdstuk 3 (artikel 8 en 9) bevat bepalingen in verband met een tweetal dubbelbestemmingen. Deze bestemmingen dienen ter bescherming van een specifiek ruimtelijk belang, in dit geval archeologie (archeologisch waardevol gebied) en externe veiligheid (zone LPG-installatie).

−

Hoofdstuk 4 (artikel 10 en 14) bevat de overige bepalingen zoals de antidubbeltelbepaling, de algemene gebruiksbepaling, procedure bepaling en de algemene vrijstellingsbevoegdheid.

SAB• AMSTERDAM

|

peld.


5.1

|

41

−

Hoofdstuk 5 (artikelen 15 tot en met 17) bevat de overgangs- en slotbepalingen. De slotbepalingen betreffen de algemene bepalingen van het plan, waaronder, onder meer, het overgangsrecht en een strafbepaling.

42

voorschriften in verband met de bestemmingen


|

De bestemmingsvoorschriften kennen allen een zelfde opbouw met de volgende leden: −

lid 1

bestemmingsomschrijving,

−

lid 2

bouwvoorschriften,

−

lid 3

vrijstelling (indien aanwezig),

−

lid 4

wijziging (indien aanwezig).

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de doeleindenomschrijving worden de binnen een bestemming toegestane functies genoemd. De

SAB• AMSTERDAM

|

bouwvoorschriften zijn gerelateerd aan de doeleindenomschrijving. Ook het gebruik van grond en bebouwing is gekoppeld aan de doeleindenomschrijving.

inleidende en overige bepalingen De inleidende (hoofdstuk 1) en overgangs- en slotbepalingen (hoofdstuk 5) worden hier verder niet toegelicht.

5.3

BESTEMMINGEN Dit bestemmingsplan kent de bestemmingen “bedrijventerrein”, “groen”, “maatschappelijke voorzieningen”, "verkeer", "water" en "wonen".

bestemming “bedrijventerrein” Voor het bedrijventerrein is de bestemming “bedrijventerrein” opgenomen. Door ruimere bouwvlakken op te nemen is er een mogelijkheid tot uitbreiding. Het bedrijventerrein betreft een gezoneerd bedrijventerrein. Bedrijven welke nu in afwijking van de opgenomen zonering op het terrein zijn gevestigd zijn specifiek aangeduid. Bedrijfswoningen zijn alleen toegestaan voor zover op de plankaart op de betreffende gronden een aanduiding opgenomen is. Binnen deze bestemming zijn ook groenvoorzieningen en waterbergende voorzieningen mogelijk.

bestemming “groen” Het beeldbepalende groen heeft de bestemming “groen” gekregen. Binnen deze bestemming zijn naast groen ook verhardingen, parkeerplaatsen en speelvoorzieningen toegestaan.

bestemming “verkeer” De wegen en straten e.d. en daarmee samenhangende infrastructuur met een functie die hoofdzakelijk is gericht op de afwikkeling van het doorgaande verkeer zijn bestemd tot "verkeer". Binnen deze bestemming zijn ook groenvoorzieningen en waterbergende voorzieningen mogelijk.

bestemming “water” Het in het plangebied voorkomende oppervlaktewater met een functie voor de waterberging of waterhuishouding en de overige grotere wateroppervlakten zijn bestemd tot "water".

bestemming "wonen" Deze bestemming is toegekend aan alle gronden waarop zich één of meer woningen bevinden. In het plangebied staat één type woningen, namelijk: gestapelde woningen, op de plankaart aangeduid met een "G".

43

1 een omschrijving opgenomen. Voor deze bouwwerken gelden maxima ten aanzien van goothoogten, bouwhoogten et cetera. Alleen voor hoofdgebouwen zijn goot- en bouwhoogte en, eventueel, dakhellingen op de plankaart aangeduid. Voor het overige is het uitgeschreven in de voorschriften. Deze normen beogen met name te voorkomen dat een bouwperceel volledig wordt bebouwd en dat stedenbouwkundig gezien ongewenste situaties ontstaan. De voorschriften bij deze bestemming bieden de mogelijkheid tot het uitoefenen van een aan huis verbonden beroep. Het gaat hierbij om dienstverlenende beroepen op zakelijk, maatschappelijk, juridisch, medisch, ontwerptechnisch of kunstzinnig gebied. Belangrijk is dat de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat de ruimtelijke uitwerking of uitstraling in overeenstemming met de woonfunctie is (zie ook de omschrijving van dit begrip in artikel 1). Ten slotte zijn nog enkele vrijstellingsbevoegdheden opgenomen. Deze maken mogelijk: −

het verkleinen van de voorgeschreven afstand van aan- en uitbouwen, bijgebouwen

−

het vergroten van de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen

en overkappingen tot de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw, en overkappingen (een verdere vergroting is mogelijk in verband met het bieden van mantelzorg), −

het vergroten van het toegestane bebouwingspercentage.

Aan al deze bevoegdheden zijn voorwaarden gesteld.

5.4

DUBBELBESTEMMINGEN Het plan bevat vier zogenaamde dubbelbestemmingen. Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die dienen ter bescherming van een specifiek ruimtelijk belang. In dit geval de bescherming van archeologische waarden, de bescherming van een afvalwatertransportleiding (riool), de bescherming van een waterkering en de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met een LPG-installatie. Dubbelbestemming vallen over "onderliggende" inhoudelijke bestemmingen heen en houden beperkingen in voor de bouwen/of gebruiksmogelijkheden van die bestemmingen.

|

aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. Van al deze bouwwerken is in artikel

SAB• AMSTERDAM

Binnen de bouwvoorschriften wordt een onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen,


|

−

6

DE PROCEDURE

6.1

INSPRAAK Het voorontwerp bestemmingsplan heeft van 23 november 2006 tot en met 3 januari 2007 ter inzage gelegen. In deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld inspraakreacties in te dienen. In de nota inspraak en overleg in de bijlage van deze toelichting zijn de reacties samengevat weergegeven en van een beantwoording voorzien. Hierin is tevens aangegeven op welke onderdelen het bestemmingsplan is gewijzigd.

SAB• AMSTERDAM

|


|

44

6.2

OVERLEG Het voorontwerp bestemmingsplan is in het kader van het artikel 10 Bro verzonden aan de volgende overleg-instanties: 1. Provincie Zuid Holland, directie Ruimte & mobiliteit 2. Ministerie VROM, Regio Zuid-West 3. Leiderdorpse Ondernemers Vereniging 4. Kamer van Koophandel 5. Adviescommissie woningbouw en woonomgeving 6. Milieudienst West Holland 7. Stichting Dorp, Stad & land 8. Hoogheemraadschap van Rijnland 9. LOI, Leidse Onderwijs Instellingen 10. Gemeente Leiden 11. Algemene Woningstichting Leiderdorp In de nota inspraak en overleg in de bijlage van deze toelichting zijn de reacties samengevat weergegeven en van een beantwoording voorzien. Hierin is tevens aangegeven op welke onderdelen het bestemmingsplan is gewijzigd.

6.3

AMBTSHALVE WIJZIGINGEN Het voorontwerp bestemmingsplan is ambtshalve op onderdelen gewijzigd. Naast tekstuele aanpassingen in de toelichting, betreft het de volgende wijzigingen: −

het gehele plangebied heeft de dubbelbestemming “Waarde - archeologie” gekregen;

−

de ROC-locatie wordt in dit bestemmingsplan overeenkomstig de bestaande situatie

−

de vrijstellingsregeling v.w.b. bedrijven aan huis is komen te vervallen;

−

de woningbouwlocatie “Beukenschans-Touwbaan” heeft inmiddels een vrijstellings-

bestemd (zie ook de laatste alinea’s van paragraaf 3.3);

procedure ex artikel 19 WRO doorlopen. Onderdeel van die procedure was het aantonen van de haalbaarheid van die ontwikkeling. De situatie waarvoor bouwvergunning is verleend, is nu als zodanig in dit bestemmingsplan bestemd; −

Ondersteunende voorzieningen zijn, nadat hiervoor alle noodzakelijk afwegingen zijn gemaakt zoals stedenbouwkundige, verkeerskundige en milieu(planologische) afwegingen en nadat advies is gevraagd aan REO in het kader van de hiervoor opgenomen vrijstellingsbevoegdheid, mogelijk boven de eerste bouwlaag;

ZIENSWIJZEN Het ontwerp bestemmingsplan heeft ter visie gelegen van 10 april 2008 t/m 21 mei 2008. Op 29 juli 2008 heeft een hoorzitting plaatsgevonden, waar een ieder die een schriftelijke

bijlage van deze toelichting zijn de reacties samengevat weergegeven en van een beantwoording voorzien. Hierin is tevens aangegeven op welke onderdelen het bestemmingsplan is gewijzigd.


lichten. In de nota beantwoording zienswijzen en afronding artikel 10 Bro - overlg, in de

45

|

zienswijze ingediend had in de gelegenheid werd gesteld zijn zienswijze nader toe te

SAB• AMSTERDAM

6.4

No title

Recommend Documents