-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1682/2011 O ceně obvyklé na rekreační chatě E 58 v osadě Dědek s příslušenstvím a pozemky č.par. 113 zastavěná plocha a nádvoří a č.par. 206/20 zahrada v obci Neratov - Dědek, okres Pardubice kat. území Neratov.
Objednatel posudku:
JUDr. Jaromír Peške Exekutorský úřad Plzeň - sever Jiráskovo nám. 31 326 00 Plzeň
Účel posudku:
na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu Pardubice 16 EXE 25822/2010- 10 064 EX- 781/10- 46
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 17.10.2011 posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice
Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 20.10.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé na rekreační chtě E 58 v osadě Dědek s pozemky a příslušenství v obci Neratov, okres Pardubice, kraj Pardudický. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rekreační chata Adresa nemovitosti: Dědek E 58 533 41 Neratov Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Neratov Katastrální území: Neratov 126 Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17.10.2011 za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 91 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěné v místním šetření znalcem - informace od realitních kanceláří působící v dané lokalitě a z vlastních zdrojů - Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jaromíra Peškeho, Exekutorský úřad Plzeň - sever, o ustanovení znalce pro vypracování znaleckého posudku k ocenění rekreační chyty č.e. 58 s příslušenstvím a pozemky č.par. 113 zastavěná plocha a nádvoří a č.par. 206/20 zahrady obci Neratov - Dědek. 5. Vlastnické a evidenční údaje Hudec Roman, Husova 1117, Pardubice I, Bílé Předměstí, 530 03 Pardubice 3 6. Dokumentace a skutečnost byla pořízena fotodokumentace znalcem, v den ohledání byla nemovitost nepřístupná , informace o stáří a vnitřním vybavení jsem získal od sousedů užívajících sousední nemovitosti..
-37. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je v obci Neratov osada Dědek, která je vzdálená cca 1,5 km od Lázní Bohdaneč. Při příjezdu do osady - Dědek na jejím začátku odbočit doprava a po cca 500 v zástavbě rodinných domů a rekreačních chat odbočit na polní cestu doleva na jejím konci je po pravé straně rohová zahrada s nemovitostí. Rekreační chata byla stavebně dokončena cca před 45 lety, je podsklepená zděná s jedním nadzemním podlažím – montovaná stavba a sedlovou střechou bez možnosti využití podkroví. Objekt je obydlen a užíván, ale bez údržby. Technické provedení: podsklepení je zděné bez izolace proti zemní vlhkosti se stropem hurdisky s přebetonávkou, první nadzemní podlaží je montovaná stavba z panelů (sololit, izolace a venkovní azbestocementové desky). Střecha sedlová konstrukční výška neumožňuje podkroví, sbíjený krov, krytina vlnitý eternit, klempířské prvky pozink s nátěrem. Okna jsou jednoduchá, omítky nátěr, rozvody elektřiny, vody a odpady po povrchu, krytiny podlah PVC. Dispozice: v suterénu je sklep v I.NP: veranda, kuchyně, pokoj a WC Objekt je připojen na elektřinu 220V, voda z vlastní studny na pozemku, topení lokální na tuhá paliva, odpad do žumpy. Na pozemku je studna, porosty přestárlé ,pozemek je oplocen s vraty a vrátky. Technický stav je velmi špatný s nutností velké investice do rekonstrukce nemovitosti. O danou lokalitu je velký zájem pro rekreační účely( rozsáhlé lesy a rybníky) ale i k trvalému bydlení vzhledem k dobré dostupnosti Lázní Bohdaneč ale i Pardubic. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rekreační chata b) Studny b1) Studna c) Pozemky c1) Pozemky
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Rekreační chata - § 26 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Chata Poloha objektu: Pardubický kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 45 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20): 2 949,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Název podlaží sklep: I.NP: zastřešení:
Zastavěná plocha 48,50 m2 48,50 m2 48,50 m2
Konstrukční výška 2,25 m 2,35 m 0,35 m
Obestavěný prostor: sklep: (48,5)*(2,25) I.NP: (48,5)*(2,35) zastřešení: (48,5)*(0,35)
= = =
109,13 m3 113,97 m3 16,98 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
240,08 m3
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Podsklepená - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Montované na bázi dřevní hmoty 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení - WC ve stavbě 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty
č.
Vi
III
typ H
II III I II III II III
0,00 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
-58. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
Koeficient pro stáří 45 let:
III III V
0,03 0,00 0,40
č.
Pi
III III
0,00 0,00
III II I II I I II III II
0,02 -0,01 -0,02 0,00 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00
0,80
9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,80 = 0,326 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě - výhodná poloha 4. Dopravní dostupnost - problematický příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava - špatná dostupnost 6. Parkovací možnosti - dobré 7. Obchod a služby v okolí - žádné 8. Sportoviště - žádné 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,940 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
II
-0,05
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,326 * 0,940 * 0,950 = 0,291 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 949,- Kč/m3 * 0,291 = 858,16 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 858,16 Kč/m3 * 240,08 m3 = 206 027,05 Kč Rekreační chata - zjištěná cena =
206 027,05 Kč
-6-
b) Studny b1) Studna - § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Kód CZ - CC: Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka:
Kopaná 4,50 m 2222
4,50 m * 1 950,- Kč/m
+
8 775,- Kč
Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * *
8 775,- Kč 0,8500 2,3220 1,3830
Plná cena
=
23 952,48 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 45 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 55 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 45 / 100 = 45,000 %
-
10 778,62 Kč
Studna - zjištěná cena
=
13 173,86 Kč
-7-
c) Pozemky c1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 49,00 35,00
zastavěná plocha a nádvoří 113 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 1 715,1 715,-
-8 % -5 % -7 % -20 % * *
343,1 372,1,3830 2,1690 4 115,63
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Jedn. cena Výměra 2 [Kč/m2] [m ] 404,00 35,00
zahrada 206/20 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena
Cena [Kč] 14 140,14 140,-
-8 % -5 % -7 % -20 % * * * =
2 828,11 312,0,4000 1,3830 2,1690 13 573,16 17 688,79 Kč
-8-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rekreační chata b) Studna c) Pozemky
= = =
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
206 027,05 Kč 13 173,86 Kč 17 688,79 Kč 236 890,- Kč
ZÁVĚREČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ:
1. Prodej rekreační chaty v obci Černá u Lázní Bohdaneč, jde o zděnou chatu bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Užitná plocha 60m2 a výměra zahrady je 415 m2. Je připojena na elektřinu 220/380V, voda z vlastní studny, odpad do žumpy, topení lokální, zavedena voda do nemovitosti s ohřevem vody bojler. Dispozice: předsíň, pokoj, kuchyně, WC se sprchovým koutem a v podkroví dvě ložnice. Nemovitost užívána s pravidelnou údržbou . Nabídková cena .......... 795 000,-Kč
2. Prodaná rekreační chata v obci Nerad, jde o zděnou chatu ze zastavěnou plochou 98m2 a s pozemkem zahrady 1 793m2. Jde o jednopodlažní nemovitost připojenou na elektřinu, voda z vlastní studny zavedena, odpad do žumpy, topení lokální na tuhá paliva. V přízemí je chodba, kuchyně, WC, koupelna a tři pokoje, podkroví stavebně neupraveno s možností půdní vestavby. Prodán za cenu .. 950 000,-Kč 3. Prodána rekreační chata v Neratově - Dědek, jde o dřevěnou montovanou chatu bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím. Zastavěná plocha 55m2, výměra zahrady 560m2. Objekt je připojen na elektřinu 220V, voda z vlastního vrtu, odpad do žumpy. Dispozičně veranda, pokoj, kuchyně, WC se sprchou. Technický stav odpovídá stáří s pravidelnou údržbou. Prodán za cenu ..... 235 000,-Kč
Při porovnání s nabízenými a prodanými rekreačními chatami v obci Neratov Dědek a nejbližším okolí a při porovnání polohy - blízkost Pardubic( zájem o tuto lokalitu), technického stavu, který je velmi špatný s nutností velké investice do rekonstrukce. Lze cenu obvyklou (tržní) pro rekreační chatu E 58 s příslušenstvím a pozemky č.par. 113 zastavěná plocha a nádvoří a č.par. 206/20 zahrady v místě a čase stanovit na částku .............. 185 000,-Kč
-9-
Cena nákladová ( vyhlášková)......................236 890,-Kč Cena obvyklá ( tržní) v místě a čase............. 185 000,-Kč
Ve Vejprnicích, 20.10.2011 Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1682/2011 znaleckého deníku.
