No title

Jaarverslag 2012

1

Datum van publicatie Bestuursbesluit Behandelnummer RvC Classificatie 1 Contactpersoon Distributielijst

10 juni 2013 13.045-1-130528 RvC13.010-1-130610 Openbaar Thom Wolters, manager Middelen (0592-303680) Joke van der Worp, financieel controller (0592-303694) Stakeholders Internet RvC OR MT Intranet

Stichting Woonborg Tynaarlosestraat 1 9481 AA Vries 0592 303600 www.woonborg.nl / [email protected]

1

(openbaar, geheim, vertrouwelijk, persoonlijk, intern)

2

Leeswijzer In de leeswijzer geven we aan welke informatie op welke plek in dit jaarverslag is terug te vinden. Het jaarverslag begint in hoofdstuk 1 met de bestuursverklaring. Hierin beschrijft het bestuur de ontwikkelingen in het afgelopen jaar en de verwachtingen voor het komende jaar. In hoofdstuk 2 legt de Raad van Commissarissen verantwoording af over de Governance. De hoofdstukken 3 tot en met 6 vormen het volkshuisvestingsverslag. We benoemen onze resultaten in VORM (Vastgoedsturing, Organisatieontwikkeling, Risicomanagement en Maatschappijgedreven handelen). In de Begroting 2012 hebben we onze voornemens opgenomen. We schrijven hierover in de paragrafen met de titel Toelichting op onze voornemens. De wereld staat natuurlijk niet stil. Daarom hebben we in de hoofdstukken 3 tot en met 6 ook ruimte gemaakt voor het rapporteren over ontwikkelingen die we in de begroting nog niet aan de orde hebben gehad. Hierover schrijven we in de paragrafen met de titel Ontwikkelingen in het jaar. In hoofdstuk 7 zetten we de financiële resultaten af tegen onze begroting en de realisatie over 2012. In hoofdstuk 8 hebben we de jaarrekening opgenomen. In hoofdstuk 9 vermelden we de overige gegevens behorend bij de jaarrekening. In de bijlagen rapporteren we over onze kengetallen en geven we informatie over de voortgang van de nieuwbouwprojecten. Ook hebben we een lijst opgenomen met de verklaring van begrippen die in het jaarverslag worden gebruikt.

3

Inhoudsopgave

1.

Algemene ontwikkelingen .........................................................................................................6

2.

Governance ........................................................................................................................... 10

3.

Vastgoedsturing ..................................................................................................................... 15

4.

Organisatieontwikkeling .......................................................................................................... 21

5.

Risicomanagement ................................................................................................................. 24

6.

Maatschappijgedreven handelen.............................................................................................. 27

7.

Financiële continuïteit ............................................................................................................. 32

8.

Jaarrekening .......................................................................................................................... 38

9.

Overige gegevens .................................................................................................................. 83

Bijlage 1

Kengetallen over de afgelopen vijf jaar ............................................................................ 87

Bijlage 2

Vraag en aanbod woningen ............................................................................................ 89

Bijlage 3

Toelichting op de nieuwbouwprojecten ............................................................................ 90

Bijlage 4

Begrippenlijst .............................................................................................................. 105

4

Bestuursverslag

5

1.

Algemene ontwikkelingen

We zijn op weg naar een nieuwe ordening van de sector. We kiezen voor een open dialoog met onze omgeving. Het thema van het jaar 2012 is “het kader”. De basis voor de begroting 2012 ligt in het Ondernemingsplan 2010 – 2012 en het Woonborgkader 2011. We schreven in de begroting: met die beleidslijnen hebben we de inkadering gemaakt voor de komende periode. Een periode waarin de woningmarkt naar een nieuw evenwicht moet komen en de positie van de corporaties en ook Woonborg herijkt moet worden. In dit hoofdstuk rapporteren we over onze ontwikkelingen binnen de kaders van het rijk, de regio en lokaal. 1.1 We zullen inspelen op de nieuwe ordening in de sector Veel eerder en intensiever dan wij konden inschatten werden de kaders voor Woonborg strak aangehaald. De “Vestia affaire” begin 2012, bracht de gehele sector in gevaar door de problemen met rente derivaten. De zekerheden die er waren door toetsing van het WSW en CFV bleken onvoldoende. De afwikkeling van deze affaire zorgt voor grote veranderingen. De financiële problemen worden gedragen door alle corporaties en verlagen de investeringsmogelijkheden, ook voor Woonborg. Deze zaak heeft echter meer gevolgen: er wordt een parlementaire enquête aangekondigd. De sector verliest al snel haar positie in het maatschappelijk middenveld. In het tweede deel van het jaar komen de ontwikkelingen in een stroomversnelling en komt uit wat we al aankondigden: een nieuwe ordening. In het regeerakkoord staan maatregelen die de kaders voor de sector gaan bepalen. De huren worden gekoppeld aan de WOZ-waarde en de aangekondigde verhuurdersheffing pakt zwaar uit voor de corporaties. Ter compensatie van de heffing, en om de huur- en koopmarkt dichter bij elkaar te brengen, wordt de inkomensafhankelijke huur voorgesteld. Wij zijn geen voorstander van de koppeling aan de WOZwaarde. We voerden deze, op aangeven van de sectorinstituten, wel door in een variant op de begroting 2013. Voor Woonborg zou het effect niet groot zijn. In het laatste deel van het jaar kwamen het CFV en WSW met nieuwe beleidskaders. Deze nieuwe kaders liepen helaas niet synchroon en ook het ministerie voerde haar eigen beleid uit. Het functioneren van de corporaties werd hierdoor sterk beïnvloed en de onduidelijkheid zorgde ook voor organisatorische problemen. Deze externe invloeden (meer sturing door de overheid) en de mogelijke ontwikkeling van de woningmarkt, hebben we afgewogen in een scenario analyse. We gebruikten deze voor ons nieuw opgezette ondernemingsplan 2013 – 2016. Dit plan stelden we medio 2012 op, na consultatie van veel stakeholders. Een van de grootste zorgen voor de komende periode is de betaalbaarheid van het wonen. Voor de langere termijn voorzien we een nieuwe ordening van de sector. Voor de korte termijn zagen we ons genoodzaakt om de begroting 2013 e.v. fors naar beneden bij te stellen. We decimeerden ons nieuwbouwprogramma, stelden onderhouds- en verbeterprogramma’s bij en voerden een bezuiniging en organisatieverandering door. We speelden hiermee zo goed mogelijk in op de nieuwe ordening in de sector. We volgden, bijvoorbeeld via onze brancheorganisatie Aedes de ontwikkelingen en trachtten de politieke situatie te beïnvloeden.

6

1.2 Open en transparante relatie met overheden om optimaal af te stemmen Onze grote zorg over de door het rijk ingezette ontwikkelingen deelden we met onze gemeenten en de provincie Drenthe. Gemeenten en corporaties hebben een gezamenlijk zorg voor een goede en betaalbare huisvesting van (vooral oudere) huurders. In een brief aan de minister hebben we gezamenlijk verwoord dat de nieuwe kaders knellend zijn, ons werk erg bemoeilijken. Een open en transparante relatie met de overheden is van groot belang. Op veel terreinen is afstemming nodig. We houden regelmatig bestuurlijk overleg met de wethouders van onze vier gemeenten. In twee gemeenten doen we dat samen met onze collega-corporaties. We spraken met drie gemeenten over ons ondernemingsplan en onze voorjaarsnota om input te krijgen voor de meerjarenbegroting. Daar stelden we ook de financiële problemen aan de orde die ontstaan door de nieuwe kaders (Vestia en verhuurdersheffing). Tegelijkertijd zien we dat de mogelijkheden van gemeente ook teruglopen. We pleitten voor een nog hechtere samenwerking op het gebied van wonen, welzijn en zorg. In het eerste trimester organiseerden we een voorlichting voor onze gemeentebestuurders en ambtenaren over de financiering van de corporatie en de mogelijkheden van het WSW. 1.3 Opstellen van een voorjaarsnota gericht op de (nieuwe) kaders van het CFV We stelden een voorjaarsnota 2012 – 2022 op. We gebruikten deze voor het overleg met onze stakeholders en deze vormt de basis voor de meerjarenbegroting 2013 e.v. In de nota verwerkten we de nieuwe kaders van het CFV. De doorrekening van deze saneringsheffing en de verhuurdersheffing leidde tot een forse bijstelling van onze ambitie. We ontvingen het continuïteitsoordeel van het CFV. De A2 status die we kregen werd veroorzaakt door het inrekenen van de verhuurdersheffing, in de begroting hadden we deze uitkomst al aangekondigd. Mede door deze verandering startten we medio 2012 met een bezuinigingsoperatie die gericht is op het behalen van de A1 status. We stelden onze nieuwbouw-, onderhoud- en verbeterprogramma’s bij en startten met de organisatieverandering. We rekenen dat we daarmee op koers zijn voor een goede beoordeling door het CFV. Sinds het voorjaar 2012 vertalen we de nieuwe kaders, de sterk veranderde economische en politieke omgeving, in een nieuwe koers. Met een verbreding van het bestuur zetten we vanaf 1 april 2012 in op een heldere strategie en organisatie verandering. Het bestuur heeft in meerdere sessies met de raad van commissarissen het ondernemingsplan besproken en de vertaling naar maatregelen toegelicht. In het bijzonder is aandacht besteed aan de beperking van de nieuwbouwportefeuille. 1.4 Vooruitblik naar 2013 We waarderen ons woningbezit met ingang van 2012 op bedrijfswaarde. De stelselwijziging valt samen met ingrijpende wijzigingen in het overheidsbeleid, zoals de invoering van de verhuurdersheffing en de inkomensafhankelijke huurverhoging. Juist bij de nieuwe waarderingsgrondslag zijn de gevolgen van gewijzigd beleid direct zichtbaar in de waardering van het bezit. De maatregelen van de overheid maakten het noodzakelijk dat we in 2012 forse bezuinigingen hebben ingezet op onderhoud en beheerlasten. Deze maatregelen ronden we in 2013 af. De bezuinigingen hebben een positief effect op de bedrijfswaarde. Dit effect specificeren we in paragraaf 8.11.20. Feitelijk is de stijging van de bedrijfswaarde het gevolg van maatregelen die we voor de komende jaren treffen. Daarbij merken we op dat we in de bedrijfswaardeberekening geen rekening houden met de saneringsheffing. Dit lijkt op het eerste gezicht vreemd, omdat deze heffing één van de aanleidingen is voor de bezuinigingen. De wettelijke voorschriften staan ons echter niet toe om de heffing in de bedrijfswaardeberekening mee te nemen. Deze heffing is niet aan de vastgoedexploitatie gebonden. Daarom mag deze heffing niet in de bedrijfswaarde worden ingerekend, hoewel het wel een uitgaande kasstroom is.

7

1.5 Verklaring van het Bestuur Het bestuur verklaart dat alle uitgaven in 2012 zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting. Daarbij zijn we alleen werkzaam geweest aan de woongelegenheden en onroerende aangelegenheden in eigendom binnen het statutair vastgestelde werkgebied. Onze werkwijze is gebaseerd op een doelmatige en sobere bedrijfsvoering. Hierin spelen de (meerjaren-)begroting, de maandrapportages, de trimesterrapportages, de jaarrekening en overige rapportages een grote rol. Door middel van interne controle worden de interne procedures en regels getoetst en worden de systemen van risicobeheersing op effectiviteit en adequaat gebruik gecontroleerd en beoordeeld. In samenhang hiermee geeft dit volkshuisvestingsverslag samen met de gepresenteerde jaarrekening een goed inzicht in de werkzaamheden en de financiële situatie in 2012 van Woonborg. 1.6 Volkshuisvestingsverslag en bestuursverslag Behalve het op grond van artikel 26 van het BBSH (Besluit beheer sociale huursector) vereiste volkshuisvestingsverslag, dienen wij op grond van artikel 26 lid 1a van het BBSH tevens een bestuursverslag op te stellen, waarop artikel 2:391 BW (Burgerlijk Wetboek) van toepassing is.

Ing. J.J. Dijk Directeurbestuurder

G.J.M. Scholten Directeurbestuurder

8

Governance

9

2.

Governance

We conformeren ons aan de Aedescode voor corporate governance. 2.1 Inleiding Het jaar 2012 stond in het teken van een turbulente buitenwereld. Via sectorheffingen en ingrepen vanuit het ministerie wordt een flinke bres geslagen in ons vermogen om te doen waarvoor we in het leven geroepen zijn: zorgen voor betaalbare volkshuisvesting. Dat leidde tot grote zorg in de Raad van Commissarisen (RvC) en heroverweging van eerder gemaakte keuzes. Twee belangrijke zaken beheersten onze agenda: de versterking van het bestuur en de financiële situatie van de corporatie in het licht van de turbulente externe ontwikkelingen. De aansturing De heroriëntatie van Woonborg kreeg vorm middels de benoeming van een tweede bestuurder. Met die tijdelijke versterking werd het bestuur in staat gesteld om het veranderingsproces in de organisatie scherper aan te sturen en te komen tot een herijking van de positie van Woonborg. Dat resulteerde in keuzes ten aanzien van ons nieuwbouwprogramma, de intensiteit van ons onderhoudsprogramma en de omvang en werkwijze van onze eigen organisatie. In het maken van deze keuzes heeft het bestuur de raad steeds goed meegenomen, zodat de afwegingen en criteria goed getoetst konden worden en Woonborg tot unanieme besluiten kon komen. Dat is des te belangrijker, omdat het vaak gaat om besluiten die voor onze huurders en stakeholders gevolgen hebben. De financiële situatie Belangrijk was ook de zorg om de financiële positie van Woonborg op lange termijn. Een nadrukkelijk uitgangspunt van de raad is de laatste jaren dat Woonborg een A1 corporatie wil blijven. Wat betekent dat de voorgenomen investeringen passen bij de vermogenspositie van de corporatie, ook op langere termijn. Ondanks die duidelijke richting, kregen we van het Centraal Fonds Volkshuisvesting de, in de begroting reeds verwachte, A2 beoordeling. De geplande investeringen in 2016 en 2017 waren groter dan wij zouden kunnen dragen. Dat had niet alleen te maken met een tijdelijke stuwing van onze eigen nieuwbouwplannen, maar vooral met de doorvoering van het regeringsbeleid (verhuurdersheffing). Het negatieve effect van deze verhuurdersheffing hadden we reeds in de begroting voorzien. De afroming van de sector door de regering beperkt onze ruimte om zelf woningen te bouwen. Gezien de opbouw van ons bezit en de veranderingen in onze doelgroep (steeds meer oudere huurders) is het wel de ambitie van Woonborg om het woningbezit deels te vernieuwen. Die ambitie is vooralsnog in de koelkast gezet. Onze eerste zorg is om onze bestaande woningen in orde te houden en ze tegen sociale prijzen te kunnen blijven verhuren aan mensen die voor goede woonruimte afhankelijk zijn van Woonborg. Maar we ontkomen er niet aan een deel van de overheidsrekening door te schuiven naar de huurders en ook te kijken naar de woningbehoefte in de verdere toekomst. 2.2 Samenstelling Bestuur De Raad van Commissarissen besloot om het bestuur van Woonborg tijdelijk uit te breiden. Per 1 april 2012 werd Ine Scholten aangenomen voor 0,55 fte in verband met de heroriëntatie van de organisatie en heroverweging van de strategische positie van Woonborg. De procedure voorafgaand aan haar benoeming is in nauwe samenspraak met de zittende bestuurder, de ondernemingsraad en het MT gedaan waarbij de selectiegesprekken door de hele Raad van Commissarissen zijn gedaan. Uit de geschikt bevonden kandidaten is een keuze gemaakt door de zittende bestuurder. Naam Johan Dijk Ine Scholten

Geboortedatum 02-06-1954 25-07-1957

Functie Directeur-bestuurder Directeur-bestuurder

10

Nevenfuncties Lid RvT STAMM  Bestuur Doktersdienst Provincie Groningen  Bestuurslid Stichting Groningen Open Zorg Informatie Systeem (GOZIS)  Voorzitter bestuur Stichting ‘De Steeg’

2.3 Samenstelling Raad van Commissarissen De raad nam in 2012 afscheid van Ben Plat. Na een open procedure waarbij zowel de ondernemingsraad van Woonborg als de huurdersorganisatie AH Woon bij de samenstelling van het profiel waren betrokken als in de sollicitatiecommissie zaten, benoemde de raad unaniem de voorgedragen kandidate Annette Stekelenburg. De benoemingsperiode van Ineke Donkervoort liep af. Na een consultatieronde met betrokken partijen door de voorzitter van de remuneratiecommissie werd zij herbenoemd voor een tweede periode van vier jaar. Woonborg volgt voor alle (her)benoemingen van commissarissen een open procedure waarbij de Organisatie zowel bij het opstellen van het profiel als bij de selectie van de kandidaat meedoet in de selectiecommissie. Omdat daarmee feitelijk alle commissarissen mede op voordracht van de huurders worden benoemd kiezen we ervoor niet meer apart te vermelden welke commissaris op voordracht van de huurders is benoemd. Per 31 december 2012 was de Raad van Commissarissen van Stichting Woonborg als volgt samengesteld: Naam

Geboortedatum 18-06-1955

Functie

Hoofdfunctie/Beroep

Nevenfuncties

Voorzitter

Zelfstandig landschapshistorica / journalist

 Lid RvC Rabobank Noord-Drenthe  Lid RvA IVN Noord  Voorzitter stichting De Turfvelden

Drs. Ineke Donkervoort MCM, MSM

01-04-1953

Lid

Voorzitter College van Bestuur Drenthe College

 Lid RvT Jeugdhulp Friesland  Lid Comité van Toezicht SNN (vanuit Hoofdfunctie)  Lid Council Olympisch Plan Drenthe  Lid Raad van Toezicht Stichting Route Development Groningen Airport  Directeur ID management & advies BV

Mr. Henk Jan Bolding mpa

05-07-1955

Lid

Provinciesecretaris/algemeen directeur provincie Groningen

 Lid bestuur afdeling Noord Nederlandse Vereniging Bestuurskunde  Voorzitter Raad van Advies Avicenna, genootschap voor management

Drs. Bert van der Hoek

25-07-1958

Lid

Voorzitter Raad van Bestuur Lentis en FPC Dr. S. van Mesdag

 Lid RvT Stichting Ambulancezorg Groningen  Lid RvC Centramed  Lid NVZD  Lid Adviesraad Gezondheidszorg ING  Lid bestuur Stichting TopGGZ

Annette Stekelenburg

16-04-1965

Lid

Zelfstandig adviseur

 Voorzitter RvC Wetland Wonen  Voorzitter RvT PCBO Meppel

Drs. Ineke Noordhoff ma

11

Rooster van aftreden: Datum aftreden 14-02-2014 (1e termijn)

Naam Henk Jan Bolding

Benoemd per 14-02-2010

Herkiesbaar Ja

14-02-2014 (1e termijn)

Bert van der Hoek

14-02-2010

Ja

14-02-2015 (2e termijn)

Ineke Noordhoff

14-02-2008

Nee

14-02-2016 (2e termijn)

Ineke Donkervoort

14-02-2008

Nee

14-02-2016 (1e termijn)

Annette Stekelenburg

14-02-2012

Ja

2.4 Algemeen De Raad van Commissarissen heeft zeven maal regulier vergaderd2. Daarnaast kwam de raad diverse malen bij elkaar voor onderling overleg en themabijeenkomsten waar het management ook bij aanwezig was. In de vergaderingen nam de raad besluiten over het Jaarverslag en de Jaarrekening 2011 (ook die van de lege BV’s), Treasury jaarplan 2012, Investeringsstatuut 2012, Toetsingskader voor vastgoedsturing alsmede benoemingen van het bestuur en de raad zelf. De raad besprak onder meer de Managementletter 2011, drie Trimesterrapportages, de Voorjaarsnota, het Ondernemingsplan, wijziging van de statuten en reglementen en de Rapportage Centraal Fonds en de Begroting 2013 alsmede de Meerjarenbegroting 20132017. De raad baseert zich in haar toezichthoudende taak op informatie van het bestuur, de externe accountant, de huurderorganisatie AH Woon, de Ondernemingsraad, het managementteam alsmede externe adviseurs en bronnen. Een delegatie van de raad bezocht een Ondernemingsraadvergadering en een ledenvergadering van AH Woon. Daarnaast was er apart overleg tussen een delegatie van de raad met AH Woon (in aanwezigheid van het bestuur) alsmede de Ondernemingsraad (zonder het bestuur). De leden van de Raad van Commissarissen hebben diverse seminars en bijeenkomsten bijgewoond om hun kennis actueel te houden. Bij nagenoeg alle vergaderingen was de raad compleet. 2.5 Onafhankelijkheid3 De Raad van Commissarissen conformeert zich aan de Governance Code. Dit betekent onder meer dat de onafhankelijkheid gewaarborgd is. Er is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Commissarissen en/of het bestuur betrokken waren. Tevens vervult geen van de leden van de Raad van Commissarissen of het bestuur een nevenfunctie die onverenigbaar is met het lidmaatschap van de raad of het bestuur. Er is binnen de organisatie geen gebruik gemaakt van de ‘Regeling Melding onregelmatigheden’. Woonborg wil integer handelen, ook de Raad van Commissarissen is daarvan doordrongen. Er zijn geen meldingen van inbreuk op het terrein van integer handelen geweest. Verder hebben geen raads- of bestuurleden dan wel directe familie financiële relaties met een contractpartij. 2.6 Commissies Binnen de Raad van Commissarissen zijn twee commissies actief.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 11 lid 5 van de statuten van de Stichting Woonborg omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het ‘Reglement werkwijze Raad van Commissarissen ex artikel 11 lid 5 van de statuten van Stichting Woonborg’ d.d. 16 juni 2004 3 De Raad van Commissarissen zorgt ervoor dat de meerderheid van haar leden onafhankelijk is in de zin van de in de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. 2

12

2.6.1 Remuneratiecommissie De commissie bestond uit: a. Henk Jan Bolding (voorzitter) b. Ineke Noordhoff De remuneratiecommissie is meerdere malen bij elkaar geweest. Naast het reguliere functioneringsgesprek met de directeur-bestuurder stond het werk van de remuneratiecommissie vooral in het teken van de benoeming van de tijdelijke tweede bestuurder. Deze benoeming is intensief afgestemd met zowel de zittend bestuurder als de Ondernemingsraad en het MT. De selectie van de tweede bestuurder (per 1 april 2012) is door de raad als geheel gedaan. Eind 2012 zijn gesprekken gevoerd met MT, Ondernemingsraad en bestuur ter evaluatie van de bestuurssamenstelling. 2.6.2 Auditcommissie De commissie bestond uit: a. Ineke Donkervoort (voorzitter) b. Bert v.d. Hoek De auditcommissie is tweemaal bijeen geweest waarvan een keer in aanwezigheid van de externe accountant. Voor de geplande vergadering van de auditcommissie in december 2012 zijn op verzoek van het bestuur alle leden van de Raad van Commissarissen uitgenodigd. De raad is in dit overleg meegenomen in de afwegingen die leiden tot de (meerjaren)begroting. De auditcommissie ondersteunt de Raad van Commissarissen op het terrein van zijn toezicht op het financiële beleid en beheer. De commissie heeft gesproken over:  Treasury jaarplan 2012  Investeringsstatuut 2011  Hedge accounting  Jaarverslag 2011 en accountantsverklaring  Voorjaarsnota 2012-2022  Managementletter  Meerjarenbegroting 2013-2017  Begroting 2013 2.7 Zelfevaluatie Op 16 mei 2012 heeft de raad een zelfevaluatie gehouden onder leiding van een externe adviseur. Onderdeel van deze procedure was een enquête onder de leden en het bestuur. De raad besloot tot aanscherping van haar rol als toezichthouder en koos ervoor de focus van haar toezicht in 2013 te leggen op financiën en strategie. 2.8 Honorering bestuur en commissarissen De Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties was voor de Raad van Commissarissen het uitgangspunt voor de arbeidsvoorwaarden van de bestuurder en de vergoeding van de leden van de Raad van Commissarissen. Door afname van het aantal huizen is Woonborg een categorie teruggevallen. Daardoor zakte de maximum beloningen van het bestuur en de raad per 2011 van categorie E naar D. De honorering van de directeur-bestuurder in vaste dienst is daarom bevroren. De vergoedingen voor de commissarissen zijn naar beneden aangepast. Voor de nadere omschrijving van de honorering verwijzen we naar hoofdstuk 8 van dit jaarverslag. Namens de Raad van Commissarissen,

Drs. I. Noordhoff Voorzitter 13

Volkshuisvestingsverslag

14

3.

Vastgoedsturing

Onze inzichten in de vastgoedsturing worden meer bepaald door financiële kaders. 3.1 Toelichting op onze voornemens 3.1.1 Algemeen We hebben een groot woonwensenonderzoek uitgevoerd onder onze woningzoekenden van 55 jaar en ouder. Met dit onderzoek willen we inzicht krijgen in de belangrijkste woonwensen, in de termijn waarop deze mensen willen verhuizen en in eventueel belemmerende factoren. Alle, ruim 2.400, woningzoekenden in de leeftijdsgroep 55 jaar of ouder ontvingen een enquête en maar liefst 80% heeft deze ingevuld. Deze hoge respons hangt waarschijnlijk nauw samen met de leeftijdsgroep en het belang dat ouderen in deze tijd hechten aan hun toekomstige huisvesting. We hebben de uitkomsten van het woonwensenonderzoek deels vertaald in onze vastgoedsturing. Als gevolg van de beperking van onze investeringsruimte hebben we ons eerst geconcentreerd op onze nieuwbouw. De woonwensen van onze woningzoekenden telden zwaar mee bij onze keuze voor projecten. Veel woningzoekenden geven aan dat zij het liefst in hun huidige woning willen blijven wonen. Mede hierom vinden we het belangrijk ook bestaande woningen aan te passen. We beoordelen in 2013 hoe we deze aanpassingen het beste vorm kunnen geven. 3.1.2

Prijsbeleid

3.1.2.1 Prestatieafspraken met gemeenten In de prestatieafspraken met de vier gemeenten hebben we geen afspraken vastgelegd over de prijs die wij voor onze woningen vragen. We hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor een passend aanbod bij de vraag naar sociale huurwoningen. 3.1.2.2 Jaarlijkse huurverhoging In de begroting zijn we uitgegaan van een verhoging van de huur per 1 juli met 2,25%. Het kabinet heeft dit vastgesteld op 2,3%. We hebben hierdoor iets hogere opbrengsten. Het kabinet had het voornemen om per 1 juli 2012 een inkomensafhankelijke huurverhoging in te voeren. Wij hebben dit voornemen omgezet in beleid. Na het vaststellen van dit beleid bleek dat de besluitvorming in de Eerste Kamer over het wetsontwerp strandde. De wettelijke grondslag voor doorvoering van deze huurverhoging ontbrak daardoor. Als gevolg hiervan konden we deze huurverhoging niet doorvoeren. 3.1.2.3 Streefhuur Per 1 juli 2012 hebben wij de streefhuur verhoogd van 69% naar 71% van de maximaal redelijke huur. Wij hebben dit gedaan om onze financiële resultaten op lange termijn in evenwicht te houden. 3.1.2.4 Ontwikkelingen We stellen de huurprijs van een woning vast op basis van het aantal punten in het woningwaarderingsstelsel. Het aantal punten wordt bepaald aan de hand van de kenmerken van de woning, waaronder het energielabel, en de leefomgeving. Wij hebben een gedeelte van deze gegevens niet juist of onvolledig in ons systeem staan. Voor 3.200 woningen hebben we voor wat de energielabeling betreft vooruitgang geboekt. We hebben 600 woningen voorzien van een afgemeld energielabel. Voor nog eens 1.000 woningen hebben we de inventarisatie van de benodigde gegevens afgerond en een label bepaald. Deze labels moeten nog worden vastgelegd in het landelijk registratiesysteem. Voor 1.600 woningen geldt dat we deze inventarisatie grotendeels hebben afgerond. We verwachten het totale project voor 1 juli 2013 af te ronden. De juiste waardering van de overige onderdelen van het woningwaarderingsstelsel voor onze woningen loopt volgens planning. Op 31 december 2012 hebben 2.505 woningen een juiste woningwaardering.

15

3.1.3

Kwaliteit van woningen

3.1.3.1 Prestatieafspraken met gemeenten Met de gemeenten Aa en Hunze en Noordenveld hebben we afspraken over de te leveren prestaties op het gebied van duurzaamheid in het algemeen en energiebesparing in het bijzonder. Deze afspraken zijn in overeenstemming met de afgesloten convenanten op dit gebied. Dit betekent dat in de gemeente Aa en Hunze de inspanning is vastgelegd ten aanzien van het 100.000 woningenplan. In de gemeente Noordenveld is in de prestaties vastgelegd dat in 2020 alle woningen minimaal energielabel C hebben. In de gemeenten Haren en Tynaarlo is gewerkt aan een nieuwe woonvisie. Duurzaamheid is een van de onderwerpen. Door ontwikkelingen bij de gemeenten Haren en Tynaarlo is de besluitvorming rondom deze woonvisies vertraagd. Na vaststelling vormen ze de basis voor nieuwe intentie- en prestatieafspraken. We verwachten dat dit in 2013 afgerond kan worden. 3.1.3.2 Planmatig onderhoud We sturen op resultaten. We formuleren onze doelen voor onderhoud daarom in termen van output. We onderscheiden verschillende vormen van planmatig onderhoud. Daarom verdelen we deze paragraaf in vier onderdelen:  technisch noodzakelijk onderhoud  woningverbetering  energetische maatregelen  veiligheidsmaatregelen

Technisch noodzakelijk onderhoud Dit is het onderhoud dat nodig is om de woningvoorraad technisch gezien in stand te houden en dat we vooraf kunnen plannen. We hebben dit onderhoud aan 861 woningen volgens begroting uitgevoerd. Bij 180 woningen is dit gecombineerd met woningverbetering. Vanwege de staat van onderhoud en de mogelijkheid in de begroting hebben we ervoor gekozen om 27 woningen extra te onderhouden. We hebben het onderhoud aan de 888 woningen binnen de begroting voor de 861 woningen kunnen uitvoeren. Dit was onder andere mogelijk door inkoopvoordeel en meevallende werkzaamheden.

Woningverbetering, energetische maatregelen en veiligheidsmaatregelen We hebben 205 woningen verbeterd. We hadden ons voorgenomen om 200 woningen te verbeteren. We hebben dit binnen budget uitgevoerd. Bij 180 woningen hebben we het verbeteronderhoud conform begroting gecombineerd met het technisch noodzakelijk onderhoud. We hebben 24 woningen verbeterd na vertrek van de huurder. Deze huurders hebben bij een eerdere gelegenheid niet ingestemd met een woningverbetering. Tot slot hebben we een woning in bewoonde staat verbeterd terwijl deze niet was begroot. In totaal hebben we 284 kwaliteitsniveaustappen (begroot 235) en 269 energielabelstappen (begroot 393) gerealiseerd. Het aantal energielabelstappen wijkt sterk af, omdat het vooraf in ons systeem geregistreerde label in een aantal gevallen afweek van het daadwerkelijke label. We hebben bij 234 woningen (begroot 185) maatregelen uitgevoerd in het kader van veilig wonen. Daarnaast hebben we verlichting aangebracht in 28 achterpaden. In de begroting hebben we opgenomen dat we met het maken van de labelstappen een besparing van 2% op de CO2 uitstoot behalen. We kunnen de exacte besparing nog niet berekenen, omdat dit afhankelijk is van de labeling van ons woningbezit. Hiervan hebben we in juli 2013 de juiste gegevens beschikbaar. We hebben bij de verbeterprojecten aandacht voor de woonlastenontwikkeling van de woningen. De woonlasten bestaan uit de huur en energielasten. Wij hanteren bij het samenstellen van de verbeterpakketten de stelregel dat de woonlasten voor de bewoner gelijk blijven of gaan dalen. In de praktijk betekent dit dat de gevraagde huurverhoging lager is dan de berekende besparing op de energierekening. Wij investeren veel tijd om dit aan de individuele bewoner uit te leggen. Hiermee creëren we voldoende draagvlak voor het uitvoeren van de energiebesparende maatregelen. Het blijkt in de praktijk niet nodig om het instrument woonlastenwaarborg toe te passen.

16

3.1.3.3 Niet-planmatig onderhoud Bij het niet-planmatig onderhoud onderscheiden we het klachtenonderhoud, het mutatieonderhoud, het contractonderhoud en het serviceonderhoud.

Klachtenonderhoud We hebben bij het klachtenonderhoud 6.665 opdrachtbonnen afgehandeld. In een aantal gevallen maken we voor één klacht meerdere opdrachtbonnen. Daarom is het aantal opdrachtbonnen niet gelijk aan het aantal klachten. Onze eigen onderhoudsmedewerkers hebben 77% van de opdrachtbonnen uitgevoerd. Hieraan hebben we 44% van de kosten besteed. Het overige deel van de opdrachtbonnen hebben we uitbesteed aan derden, tegen 56% van de kosten. De kosten per opdrachtbon die we in eigen beheer uitvoeren liggen duidelijk lager dan die van de bonnen die aan derden worden uitbesteed. We gaan de oorzaak hiervan in 2013 nader onderzoeken.

Mutatieonderhoud Het mutatiepercentage was 6,4. Dit is lager dan we hebben begroot (7,5%). Er zijn minder mensen verhuisd dan we verwachtten. De totale kosten van mutatieonderhoud blijven binnen de begroting. De kosten per mutatie zijn wel gestegen. We hebben bij een aantal woningen asbest gesaneerd. Daarnaast konden we in sommige gevallen mutatiekosten, die normaal gesproken voor rekening van de vertrokken bewoner zouden komen, niet in rekening brengen, omdat deze bewoner was overleden en geen erfgenaam had.

Serviceonderhoud In de begroting staat dat we 800 woningen zouden bezoeken voor uitvoering van het preventieve deel van het FKO. Op basis van het bezoekschema zouden 714 adressen bezocht moeten worden. We hebben ons bezoek bij de huurders aangekondigd. Een aantal van hen bleek niet thuis te zijn. Deze hebben we gevraagd een afspraak met ons te maken. We hebben 597 woningen bezocht. We hebben in januari 2013 aan 57 van de resterende 117 woningen een bezoek gebracht. Ondanks herhaalde oproepen hebben de overige 60 bewoners niet gereageerd. Deze woningen worden niet bezocht. 3.1.4

Beleid per locatie en per woningtype

3.1.4.1 Prestatieafspraken met gemeenten In de prestatieafspraken met de gemeenten is de omvang van de voorraad een belangrijk thema. We definiëren de omvang niet in absolute aantallen, maar in een verhouding tot de vraag. Het is daarom belangrijk inzicht te hebben in de vraag. Ons eerder genoemde woonwensenonderzoek levert hiervoor belangrijk inzicht evenals onderzoek van gemeenten en andere partijen. Dat betekent niet altijd dat we met de gemeenten dezelfde visie op de lange termijn delen. Een voorbeeld hiervan is de terugkerende discussie over de vraag of onze nieuwbouw vooral gericht moet zijn op starters of op senioren. Doordat onze financiële mogelijkheden zijn beperkt, kunnen we bovendien niet al onze doelstellingen realiseren. Hierover schrijven we meer in paragraaf 3.2.4. De gemeente Aa en Hunze heeft een eigen woonwensenonderzoek gehouden. Wij hebben de uitkomsten gebruikt bij een scan op kansen of bedreigingen voor onze bestaande voorraad in Eext. Wij hebben een bewonersavond georganiseerd waarbij we met name van senioren wilden weten of zij in Eext wilden blijven wonen. Duidelijk werd dat er behoefte is aan aanpassingen in hun huidige woning. Als ze toch moeten verhuizen naar een voor senioren geschikte woning, verhuizen ze bij voorkeur naar een grotere kern met meer voorzieningen. Dit sluit aan op de uitkomsten van ons woonwensenonderzoek en de uitgangspunten in ons ondernemingsplan.

17

De kerngebondenheid onder starters is wel groot. We hebben geconcludeerd dat we aan deze vraag vanuit de bestaande voorraad kunnen voldoen. De gemeente Aa en Hunze deelt deze visie echter niet. Wij zullen de omvang van de vraag in deze doelgroep dan ook nader, samen met de gemeente, onderzoeken. Dit krijgt in 2013 een vervolg. We gaan dit naast Eext ook voor de dorpen Annen, Gasteren en Annerveenschekanaal doen. 3.1.4.2 Nieuwbouw We hebben 28 huurappartementen en 5 bedrijfsruimten opgeleverd, deze staan hieronder weergegeven. Dit aantal is gelijk aan de begroting. Aan de Raadhuisstraat in Peize hebben we 21 huurappartementen opgeleverd. Deze appartementen zijn bij uitstek geschikt voor ouderen. De woningen liggen dicht bij het centrum voor de dagelijkse voorzieningen. We hebben in het complex onder meer een koffiekamer gerealiseerd, zodat de bewoners zich uitgenodigd voelen om elkaar te ontmoeten. In de wijk Oosterhaar in Haren hebben we een medisch centrum met zeven bovenliggende appartementen in gebruik genomen. Met de bouw van dit centrum breiden we het aanbod van voorzieningen in de wijk uit. We versterken daarmee de leefbaarheid. In het centrum zijn een zorgsteunpunt, huisartsenpraktijk, apotheek en een fysiotherapiepraktijk gevestigd. De realisatie van deze voorziening is de eerste stap naar een totale opwaardering van de voorzieningen in de wijk. De monumentale Scheepstraschool aan de Schoolstraat in Roden kreeg een nieuwe bestemming. Met behoud van het historische pand hebben we hier een moderne voorziening tot stand gebracht, die we verhuren aan een zorginstelling. Hier worden mensen met een grote afstand tot de arbeidsmarkt opgevangen of begeleid bij hun terugkeer naar betaald werk. De Scheepstraschool ontleent haar naam aan Hendrikus Scheepstra, de geestelijk vader van Ot en Sien. In één van de lokalen is een permanente expositie ingericht over zijn leven en werk. We zijn niet gestart met de bouw van de 80 nieuwbouweenheden die we hebben begroot. Dit betreft de realisatie van 25 huurappartementen voor zorgverlening achter de Scheepstraschool in Roden, 16 huurappartementen en 21 koopappartementen aan de Tynaarlosestraat in Vries, 6 levensloopbestendige huurwoningen aan de Holtenweg in Vries en 12 huurwoningen in Rolde-Zuid. Het niet starten van deze nieuwbouw heeft meerdere oorzaken. In eerste instantie ontstond bij enkele projecten vertraging in het verkrijgen van de benodigde vergunningen. Daarna kondigde de overheid diverse maatregelen aan die gevolgen hebben voor onze investeringscapaciteit. Daarom moesten we bijna alle nieuwbouwprojecten stilleggen. Deze maatregel leverde een grote bijdrage aan een goede financiële positie in de toekomst. Hierover schrijven we meer in paragraaf 3.2.4. De stand van zaken van onze nieuwbouwprojecten komt uitgebreid aan de orde in bijlage 2. 3.1.4.3 Verkoop van bestaande woningen In de begroting staat dat we 26 woningen wilden verkopen. Ondanks het economisch klimaat zijn we er in geslaagd 29 woningen uit het bestaande bezit te verkopen. In verband met de wijziging in de regelgeving voor hypotheken per 1 januari 2013 heeft een aantal mensen eind 2012 nog een woning gekocht. 3.1.4.4 Sloop van woningen De sloop van woningen hangt samen met vervangende nieuwbouw op dezelfde locatie. Het stilleggen van een groot aantal nieuwbouwprojecten, zoals we beschrijven in paragraaf 3.2.4, leidt er toe dat we ook de sloop uitstellen. Daarom hebben we de voorgenomen sloop van 19 woningen in de wijk Oosterhaar in Haren nog niet uitgevoerd. De sloop van acht woningen aan de Ericalaan en acht woningen aan de Heerdelaan in Zuidlaren hebben we uitgesteld tot 2013. Het nieuwbouwproces aan de Holtenweg in Vries was zo ver gevorderd dat we het noodzakelijk vonden deze zes woningen wel te slopen.

18

3.1.4.5 Grondaankopen We hebben verschillende aankopen gedaan en afspraken uit het verleden afgewikkeld. Alle aankopen houden verband met de wens om een nieuwbouwproject op de betreffende locatie te realiseren. We hebben de volgende aankopen gedaan. Omschrijving Windeweg 21a Haren Mellenssteeg 41 Haren Wilhelminastraat Roden Noorderkroon Roden Diversen

Ten behoeve van project Oosterhaar Haren Oosterhaar Haren Wilhelminastraat Roden Noorderkroon Roden Diversen

Datum 31-07-2012 17-07-2012 20-01-2012 Diverse Diverse

Koopprijs 442.000 97.000 282.000 326.000 118.000 € 1.265.000

€

De aankopen ten behoeve van de projecten Oosterhaar Haren en Wilhelminastraat Roden zijn een gevolg van eerdere besluitvorming. In het totaalbedrag voor de Noorderkroon hebben we een aantal aankopen van appartementen opgenomen. In het bedrag hebben we ook de kosten opgenomen die aan het bezit van de appartementen zijn verbonden, zoals de servicekosten en de bijdragen voor de vereniging van eigenaren. Het bedrag dat we vermelden onder de noemer diversen heeft onder meer betrekking op de kosten van bestemmingsplanprocedures, juridisch advies en taxaties. 3.2 Ontwikkelingen in het jaar 3.2.1 Bouwbesluit In april 2012 werd een gewijzigd bouwbesluit van kracht. We houden bij alle bouwaanvragen na die datum rekening met de gewijzigde regelgeving. Dit leidt tot hogere bouwkosten voor de nieuwbouwprojecten. 3.2.2 Zonnig huren Om meer grip op woonlasten te houden en de uitstoot van CO2 te reduceren willen wij duurzame energie aanbieden aan onze huurders. Om die reden zijn wij één van de 30 corporaties die deelnemen aan het landelijke project Zonnig Huren. Zonnig Huren biedt ons kennisontwikkeling en inkoopvoordeel van zonnepanelen voor stroomopwekking. Een van de resultaten van dit landelijke project is dat er een businessplan is ontwikkeld waarin is aangetoond dat in bepaalde situaties een rendabele investering gedaan kan worden. Als gevolg daarvan hebben we onderzocht welke mogelijkheden wij hebben om ervaring op te doen en welke complexen het meest geschikt zijn om een dergelijke investering te doen. 3.2.3. Proces projectontwikkeling We hebben een herzien proces nieuwbouwprojecten vastgesteld. Hierin hebben we de verantwoordelijkheid, taken en bevoegdheden van de RvC, directie, procesmanager, managers en medewerkers vastgelegd. 3.2.4 Staken diverse nieuwbouwprojecten In augustus 2012 hebben we naar aanleiding van het A2 oordeel, dat we van het CFV ontvingen, besloten om een groot aantal nieuwbouwprojecten te staken. Vooruitlopend op de Begroting 2013 en de maatregelen die de overheid over de corporatiesector uitstort, hebben we in december 2012 de nieuwbouwportefeuille nogmaals ernstig gereduceerd. Door de projecten te kleuren is een selectie gemaakt van projecten waar we nog aan kunnen werken en die we nog opnemen in de meerjarenbegroting.

19

De projecten hebben de kleurcode groen, oranje of rood gekregen. Aan groene projecten werken we verder, deze nemen we op in de meerjarenbegroting. Bij de oranje projecten werken we het initiatief uit tot en met het vaststellen van een bestemmingsplan, daarna besluiten we over het project. De voorbereidingskosten hiervan nemen we op in de begroting van 2013. Bij de rode projecten stoppen we bijna alle activiteiten, werken we aan de beste financiële oplossing, zoals verkoop of we wachten op betere tijden. We nemen verplichtingen die zijn aangegaan op in de begroting van 2013. 3.2.5 Nieuw convenant energie besparing huursector Diverse externe partijen hebben een aangescherpte versie van het Convenant Energiebesparing Huursector ondertekend. De inhoud van dit convenant is als volgt: in 2020 heeft de corporatie een gemiddelde energieprestatie van label B met een energieprestatie index van 1,25. Minimaal 80% van het bezit heeft een label C of beter. Als gevolg van de bezuinigingsmaatregelen voldoen wij niet aan de inhoud van dit convenant. 3.2.6 Bezuinigingen en vastgoedsturing Om ook in de toekomst een sluitende financiële begroting te behouden, moeten we nu bezuinigen. Een deel van deze bezuinigingen heeft gevolgen voor het onderhoudskwaliteitsniveau van onze woningen. Natuurlijk blijven we onze woningen ook in de toekomst op een verantwoorden manier onderhouden. We brengen echter minder verbeteringen aan bij de woningen. In de kleine kernen zullen we geen verbeteringen aanbrengen die de woningen boven het niveau van het onderhoudsniveau basiskwaliteit brengen. De woningen krijgen daarmee het energielabel D. In de grote kernen brengen we woningen op het onderhoudskwaliteitsniveau basis-plus. Hierbij hoort een energielabel C, en indien mogelijk B. Als gevolg van deze maatregelen zijn de energieprestatie en het uitrustingsniveau in de toekomst minder goed dan we ons hadden voorgenomen. Bovendien hebben we een langere periode uitgetrokken om de voorgenomen maatregelen te realiseren. Voorheen gingen we uit van 2020 als afrondingsjaar voor de laatste energiebesparende maatregelen. Nu zal dit in een nader te bepalen jaar na 2020 worden afgerond.

20

4.

Organisatieontwikkeling

We kiezen voor een organische verandering van onze organisatie.

4.1 Toelichting op onze voornemens 4.1.1 Algemeen We zijn een maatschappelijk gedreven en verantwoorde organisatie. We kennen onze markt, klanten en partners. We richten ons op hun tevredenheid. Het resultaat van de keuzes die we maken is niet altijd direct in geld uit te drukken. Het bestaat vooral uit maatschappelijk rendement. We hadden het voornemen onze gewenste resultaten in termen van maatschappelijk rendement uit te drukken. Deze activiteit heeft geen prioriteit meer in verband met nieuwe ontwikkelingen waardoor we onze uitgaven sterk moeten verlagen. Het maakt ook geen deel uit van het nieuwe ondernemingsplan. 4.1.2 Dienstverlening We vinden het belangrijk om tevreden klanten te hebben en te houden. We streven daarom naar een optimale dienstverlening aan onze klant. Het luisteren naar en goed helpen van klanten draagt bij aan een goede dienstverlening en vergroot de maatschappelijke betekenis van onze organisatie. 4.1.2.1 Gebiedsgericht werken Onze verhuurmakelaars zijn verantwoordelijk geworden voor alle werkzaamheden rond de mutatieprocedure en verhuur in een bepaald gebied. Dit is een goede keus gebleken. De kennis van het woningbezit en de klant is toegenomen, dit vergroot de kwaliteit van de dienstverlening. Eveneens draagt het gebiedsgericht werken bij aan een efficiënte bedrijfsvoering. Dit uit zich met name in tijdswinst. Bij het verhuren van onze woningen vragen wij de mening van de nieuwe huurders naar het hele proces, van woningaanbieding tot het moment van oplevering. Van 311 nieuwe huurders hebben we 131 enquêtes ontvangen over de kwaliteit van het proces woningaanbieding en oplevering. Het gemiddelde cijfer is 8,1 (2011: 7,5). De stijging van de klanttevredenheid benadrukt het succes van onze nieuwe werkwijze. 4.1.2.2 Dienstverlening klant contact centrum Onder een klant contact centrum verstaan we de bundeling van de primaire dienstverlening aan de klant. Een klant kiest uit vier manieren om ons te benaderen, telefonisch, bezoeken, schriftelijk of hij bezoekt de website. Wij zijn niet gestart met het klant contact centrum, maar we blijven wel werken aan de verhoging van deze dienstverlening. We hebben de voorbereidingen getroffen om een nieuwe website in te richten. We hebben de inrichting van een kennisbank in voorbereiding om het directe klantcontact te optimaliseren. Een juridische kennisbank is overgenomen van een collega-corporatie. Deze passen we aan en maken we onderdeel van onze integrale kennisbank. Als gevolg van de bezuinigingen op de formatie hebben we besloten ons vooral te richten op digitale en telefonische klantcontacten. 4.1.2.3 Kennis van onze woningzoekenden We hadden ons voorgenomen om kennismakingsgesprekken te voeren met iedereen die zich inschrijft als woningzoekende. Onze opvatting is veranderd. Wij hebben de verantwoordelijkheid voor het krijgen van informatie over mogelijkheden voor huisvesting bij onze woningzoekenden gelegd. De inrichting van onze nieuwe website draagt hieraan bij. Er verstrijkt vaak veel tijd tussen het moment van inschrijven en het moment van toewijzen. In deze tijd kan er veel veranderen in de persoonlijke situatie van de woningzoekende. Een gesprek bij toewijzing is daarom effectiever dan een gesprek bij inschrijving. We hebben ook besloten om in dit gesprek te beoordelen of de match tussen woningzoekende en de leeggekomen woning een juiste is voor beide partijen. Vanaf 1 januari 2013 voeren wij daarom gesprekken bij woningtoewijzing.

21

4.1.2.4 Klantenpanels We hebben twee klantenpanels gehouden. Een klantenpanel is een groep mensen die praat over een door ons gekozen thema of probleemstelling. De eerste ging over voorzieningen in nieuwbouwcomplexen, de tweede over de gegevens die onderdeel zouden moeten worden van het woningpaspoort. Daarnaast voerden we zes stamtafelgesprekken in de grote kernen over het nieuwe ondernemingsplan. We vroegen de bewoners wat zij van ons verwachten. Het panel over voorzieningen in nieuwbouwcomplexen leidde tot de conclusie dat voorzieningen in de eigen woning belangrijker werden ervaren dan de voorzieningen in het complex. Voorbeelden hiervan zijn: luxe(re) keuken of voorbereiding op elektrisch koken en vaatwasser (extra groep), een eigen berging, een groter terras of balkon, een grotere woonkamer of een kleinere voorziening in of bij het appartement zoals oplaadpunt voor scootmobiel, videofoon, erfafscheiding. Het panel over het woningpaspoort gaf inzicht in de wensen van woningzoekenden over informatie die zij nodig hebben om een keus te maken voor een vrijgekomen woning. Bij de inrichting van onze nieuwe website nemen we een aantal van de ideeën op. Over het algemeen concluderen we dat bij panels en stamtafelgesprekken de verhouding tussen het aantal uitgenodigde personen en de opkomst laag is. We denken na of dit de juiste manier van informatie vergaren is. We vinden dit wel een goed middel om de relatie met onze individuele huurders te versterken. 4.1.2.5 Huisstijl We hebben een nieuwe huisstijl ontwikkeld waarmee we ons beter positioneren op de markt. De huisstijl zet kracht bij aan onze visie en missie en ondersteunt bij het verbinden van onze identiteit met ons imago. Tevens is deze huisstijl beter toepasbaar in onze uitingen. We hebben de nieuwe huisstijl voor een groot deel doorgevoerd. We doen dit gefaseerd. De tweede fase voeren we in 2013 uit om zo binnen de bestaande budgetten te blijven. 4.1.2.6 Woonwinkel We hebben de entree van ons kantoor in Vries gemoderniseerd. De aanpassing is gedaan in lijn met de invoering van onze nieuwe huisstijl. De reacties van onze bezoekers, van onze huurders en van onze woningzoekenden zijn positief. 4.1.3 Organisatie Het ziekteverzuim bedraagt 5,4% (2011: 6,9%) met een meldingsfrequentie van 0,77. De verzuimredenen waren voor het grootste deel niet werk gerelateerd. Het verzuim was daardoor door ons niet of nauwelijks te beïnvloeden. Het overgrote deel van het verzuim betreft langdurig verzuim, namelijk 4,8%. De eerder genoemde ontwikkelingen leidden er toe dat we geen methode voor strategische personeelsplanning hebben ingevoerd. We hebben wel doelen gesteld voor de omvang van onze formatie, aan de hand van een benchmark-onderzoek. Deze doelen zorgen er voor dat we onze formatie reduceren. Om dit te bereiken kiezen we voor uitstroom via natuurlijk verloop, zoals het beëindigen van tijdelijke contracten. De verkleining van de formatie vangen we op met interne mobiliteit en herijking van de processen. We ontwikkelen de gewenste kunde en vaardigheden door assessments, training en opleiding. Door wisselingen in ons personeelsbestand hebben onze voornemens om duurzaamheid te stimuleren minder aandacht gekregen dan gewenst. We hebben daarom geen plannen van aanpak geschreven om in drie jaar 10% CO2 te reduceren, 10% duurzame energie te realiseren en duurzaam voorbeeld gedrag te stimuleren bij onze eigen medewerkers. 4.1.4 Informatie De kwaliteit van informatie is sterk afhankelijk van de kwaliteit van de brongegevens. Onze primaire gegevens bestaan uit drie hoofdonderdelen. Dit zijn de stamgegevens van onze woningen, van onze huurders en woningzoekenden en van onze zakelijke relaties. We zijn gestart met een project om de stamgegevens van de woningen te actualiseren, voor zover deze van belang zijn voor het woningwaarderingstelsel. Hierover schrijven we meer in paragraaf 3.1.2.4.

22

We hebben een aanpak gemaakt om de gegevens van onze huurders en woningzoekenden te actualiseren. We verwijderen dubbele vermeldingen van relaties uit ons systeem. Hiermee starten we in 2013. Daarnaast schrijven we een procedure om nieuwe dubbele registraties te vermijden. We hebben de technische mogelijkheden om zakelijke relaties op te nemen in ons systeem of hun stamgegevens te wijzigen toegewezen aan een beperkt aantal medewerkers. Deze medewerkers houden, op aangeven van de collega’s, de gegevens actueel. 4.2 Ontwikkelingen in het jaar 4.2.1 Aanstelling tweede directeur-bestuurder Per 1 april 2012 stelt de Raad van Commissarissen een tweede directeur-bestuurder aan voor 20 uur, eerst voor de periode van een jaar. De functie heeft als specifieke aandachtsgebieden strategie en organisatieverandering. We hebben een nieuw ondernemingsplan ontwikkeld, de interne organisatie op organische wijze veranderd, intervisie voor werkgericht leidinggevenden voortgezet en iedere medewerker een digitaal assessment aangeboden als basis voor verdere, gerichte ontwikkeling van bedrijfscompetenties. 4.2.2 Nieuw ondernemingsplan Bij het opstellen van een nieuw ondernemingsplan hebben we huurders, gemeenten, collega-corporaties en medewerkers betrokken. Alle partijen stelden deze afstemming zeer op prijs. 4.2.3 Samenvoegen afdelingen Als eerste stap in het organisch veranderproces van de organisatie brachten we de afdelingen Woonzaken en Technische Zaken tijdelijk onder aansturing van één manager. Het doel is de samenwerking tussen beide afdelingen te versterken, de efficiency van werkprocessen te verhogen en processen te integreren. 4.2.4 Organisatieveranderplan Na vaststelling van het nieuwe ondernemingsplan en de managementwijziging, start de ontwikkeling van een veranderplan voor de organisatie. We kiezen voor een organische verandering. Hierbij is de koers duidelijk, maar bestaat ruimte om op ieder moment de effecten van gedane stappen te evalueren en van daaruit verstandige keuzes te maken. Om deze reden is het veranderplan geen dichtgetimmerd stappenplan, maar wel een duidelijke richting. Er is gesproken met de managers, medewerkers en de ondernemingsraad (OR). Het doel van het veranderplan is om een evenwichtige organisatiestructuur te ontwerpen die verhoging van efficiency en versterking van integrale samenwerking ondersteunt. Daarbij reduceren we de personeelsformatie en optimaliseren we werkprocessen. In het kader van het reduceren van de formatie hebben we besloten om tijdelijke arbeidsovereenkomsten niet te verlengen. We begeleiden medewerkers, die door dit besluit noodgedwongen uitstromen, zo goed mogelijk bij het vinden van een nieuwe werkkring. De voorgenomen verandermaatregelen en de gevolgen hiervan beschouwen we als belangrijk in de zin van de wet op de ondernemingsraden. De veranderingen ten opzichte van de huidige situatie zijn aanzienlijk. Dit geldt zowel voor het reduceren van de formatie, als voor de wijze waarop werkprocessen georganiseerd en afdelingen en/of teams samengesteld worden. Daarom leggen we de voorgenomen veranderingen ter advisering voor aan de OR. Bij de wijze waarop we de OR betrekken bij het veranderproces, speelt een rol dat we hebben gekozen om op organische wijze tot een verandering te komen. In het proces dat tot realisatie van de doelstellingen zal leiden, blijft de OR nauw betrokken. Bij het verder uitwerken van dit plan en het maken van vervolgkeuzes, overleggen we regelmatig met de OR. Daarnaast zullen we regelmatig evalueren.

23

5.

Risicomanagement

De financiële bedreigingen voor de sector blijven een belangrijk risico.

5.1 Toelichting op onze voornemens 5.1.1 Algemeen We nemen verantwoordelijkheid voor onze activiteiten. Daarbij hebben we oog voor risico’s en de beheersing daarvan. Risicomanagement is het meest zinvol op de plek waar overzicht is over het functioneren van de organisatie en waar de belangrijke besluiten worden genomen. Risicomanagement is daarmee een managementverantwoordelijkheid. Daarom besteden we in onze besluitvormingsdocumenten expliciet aandacht aan risico’s. 5.1.2 Risicomanagementsysteem Een belangrijk onderdeel van ons risicomanagementsysteem is het bepalen van de mate waarin we risico’s accepteren. We hebben een risicomatrix samengesteld, waarin we ruim 100 risico’s classificeren. Daarbij hanteren we het uitgangspunt dat de omvang van een risico wordt bepaald door de kans dat een gebeurtenis zich voor doet en het effect van deze gebeurtenis. Bij het effect onderscheiden we het volkshuisvestelijk effect, het financieel effect en het persoonlijk effect. Hoe groter de kans en het effect, hoe groter het risico. Uit de analyse volgt dat ons risicoprofiel in belangrijke mate wordt bepaald door een beperkt aantal risico’s. We hebben deze grote risico’s separaat aan de orde gehad in besprekingen tussen directie en management. Dit zijn de volgende risico’s: 1. Het risico dat volkshuisvestelijk de verkeerde strategische keuzes gemaakt worden 2. Het risico dat een beoogd nieuwbouwproject niet of niet op tijd gerealiseerd kan worden 3. Het risico dat verlies wordt geleden op aangekochte grondposities 4. Het risico dat de heffing huurtoeslag daadwerkelijk ingevoerd wordt Deze risico’s lichten we toe in paragraaf 5.1.3.2. 5.1.3

Risicoprofiel

5.1.3.1 Externe risico’s met beheersingsmaatregelen De macro-economische situatie is onveranderd negatief geweest. De verkoop van nieuwbouwwoningen bereikt een nieuw dieptepunt. De bouw van nieuwe woningen loopt verder terug. De werkloosheid neemt toe en het consumentenvertrouwen is laag. De overheid reageert met diverse maatregelen ten behoeve van de woningmarkt. Deze maatregelen volgen elkaar in snel tempo op. Het politiek opportunisme viert hoogtij. Sommige maatregelen worden al weer ingetrokken voordat ze zijn ingevoerd. Gelijktijdig doet de overheid een beroep op de woningcorporaties als het gaat om het terugdringen van het begrotingstekort. Dit krijgt vorm in een steeds hogere verhuurdersheffing in de kabinetsvoornemens. Andere corporaties hebben in het verleden risico’s genomen met negatieve gevolgen. Als uitvloeisel daarvan werd duidelijk dat we de komende jaren via het CFV een saneringsheffing zullen betalen om de tekorten bij andere corporaties te compenseren. De meer structurele veranderingen van de sector, die hun beslag moeten krijgen in de Herzieningswet, sneeuwen onder in de bovenstaande gebeurtenissen. Mede daardoor is de invoering van deze wet opnieuw uitgesteld, in elk geval tot 1 januari 2014.

24

De externe risico’s beheersen we door oog te houden voor de actualiteit. Waar noodzakelijk bezien we de gevolgen van de ontwikkelingen voor onze organisatie. We hebben de stand van zaken per 1 februari 2013 verwerkt in de meerjarenbegroting. 5.1.3.2 Interne risico’s met beheersingsmaatregelen De turbulentie in onze omgeving maakt het beheersen van de interne risico’s uitdagend. Het is lastig om een toekomstvisie te formuleren en te realiseren. De ontwikkeling en realisatie van nieuwbouwprojecten vormen een groot risico voor elke woningcorporatie. Dat de situatie bij ons niet anders is, blijkt wel uit de grootste risico’s die we in de risicomatrix hebben gedefinieerd. Onderstaand geven we per besproken risico weer welke maatregelen we al hebben getroffen en nog zullen treffen om het risico te beheersen.  Het risico dat volkshuisvestelijk de verkeerde strategische keuzes gemaakt worden We besteden veel aandacht aan de analyse van demografische, economische, maatschappelijke en politieke ontwikkelingen. We stemmen onze visie af met gemeenten en de regionale samenwerkingsorganisaties. De uitkomsten vertalen we in ons ondernemingsplan en het strategisch woonplan. Deze komen weer tot uiting in onze plannen voor onderhoud, woningverbetering en nieuwbouw. De financiële aanslagen op de sector leiden tot een herbezinning op onze uitgangspunten. Hierin zoeken we afstemming met onze stakeholders.  Het risico dat een beoogd nieuwbouwproject niet of niet op tijd gerealiseerd kan worden Om dit risico te beheersen besteden we veel aandacht aan een goede voorbereiding van projecten. We hebben een applicatie geïmplementeerd waarmee we de projectcalculatie nauwkeuriger kunnen vaststellen. Die gebruiken we om een betere aansluiting te vinden bij onze beperkte financiële middelen. Door een goede afstemming met belanghebbenden en een realistische inschatting van de benodigde tijd voor procedures schatten we de doorlooptijd van de projectvoorbereiding beter in. In de toekomst zullen we complexe nieuwbouwprojecten en projecten met veel afhankelijkheid van derden vermijden. We kopen geen gronden meer aan. In plaats daarvan plegen we vervangende nieuwbouw op locaties waar nu ook al huurwoningen staan.  Het risico dat verlies wordt geleden op aangekochte grondposities We beperken dit risico door een goede afstemming te zoeken met gemeenten en belanghebbenden. We inventariseren onze grondportefeuille elk jaar. De beperking van onze financiële mogelijkheden leidt er toe dat we in de toekomst minder nieuwbouwprojecten zullen realiseren. Als gevolg hiervan is een deel van onze grondposities overtollig. We proberen ze te verkopen of we zoeken hiervoor een alternatieve toepassing.  Het risico dat de heffing huurtoeslag daadwerkelijk ingevoerd wordt Dit risico heeft grote gevolgen voor onze bedrijfsvoering. Hoewel er een landelijke lobby wordt gevoerd tegen de invoering van de heffing, hebben we de gevolgen er van wel al vertaald naar de meerjarenbegroting. De maatregelen zien we vooral terug in de onderhoudskosten, personeelskosten, het stopzetten en uitstellen van nieuwbouwprojecten en het doorvoeren van een inkomensafhankelijke huurverhoging. De meerjarenbegroting is daarmee weer in evenwicht.

25

5.2 Ontwikkelingen in het jaar De snelle en ingrijpende veranderingen in onze omgeving maakten het noodzakelijk om direct maatregelen te treffen. Deze maatregelen hebben we hierboven, bij de beschrijving van de risico’s, al opgesomd. Het toepassen van derivaten is een nieuw punt in de risicoanalyse. Als gevolg van problemen bij het toepassen van derivaten kwamen enkele collega-corporaties in de problemen. De derivaten kwamen hierdoor in een negatief daglicht te staan. Wij maken gebruik van derivaten om renterisico’s te beperken en flexibiliteit in de leningportefeuille aan te brengen. We beheersen het risico dat aan derivaten verbonden is door elke renteswap te koppelen aan een lening met een flexibel rentepercentage. De renteswap zorgt er voor dat we een vaste rente betalen en een variabele rente ontvangen. Door de koppeling van de renteswap met de lening ontstaat er een lening met een vast rentepercentage. Deze wijze van toepassen leidt tot vrijwel hetzelfde risico als wanneer we een lening met een vast rentepercentage zouden hebben afgesloten. Het extra risico is dat aan sommige swaps een recht is toegevoegd om aanvullende zekerheden te vragen als de marktrente daalt. Wij houden voldoende liquide middelen aan om een daling van de marktrente met 2% op te vangen. Daarmee voldoen we aan de eisen van het CFV en het WSW.

26

6.

Maatschappijgedreven handelen

Wij zijn, in dialoog met onze stakeholders, bezig de maatschappelijke opgave te definiëren. 6.1 Toelichting op onze voornemens 6.1.1 Algemeen Wij zijn, in dialoog met onze stakeholders, bezig de maatschappelijke opgaven te definiëren en de aanpak hiervan te organiseren. Discussie over de breedte van onze oriëntatie op de samenleving is onderdeel geweest van de stamtafelgesprekken in de zes grote kernen. Onze opvatting is verwoord in het nieuwe ondernemingsplan. Met de stakeholders maken wij afspraken over te leveren prestaties. We hebben intensief contact met de vier gemeenten waar we bezit hebben. De afspraken met deze gemeenten liggen vast in prestatieafspraken. De samenwerking met AH Woon is van groot belang, omdat zij de mening van onze huurders over beleidszaken vertegenwoordigt. 6.1.2 Wonen en zorg Het merendeel van onze huurders en woningzoekenden is 55 jaar of ouder. We verwachten dat de vergrijzing doorzet, waardoor deze groep groeit. Senioren vormen een doelgroep met uiteenlopende woonwensen. De wens om lang zelfstandig te wonen en de regie over eigen leven te behouden hebben ze allemaal. Nieuwe ontwikkelingen op het gebied van Wonen en Zorg, met name de veranderingen in de AWBZ, maken dat mensen langer in hun huidige huis moeten blijven wonen. De ontwikkelingen gaan snel en zorgen voor een onzekere toekomst. Het is voor onze huurders van belang dat aanbieders van zorg op een goede manier diensten kunnen verlenen in onze woningen. 6.1.2.1 Prestatieafspraken met gemeenten In de prestatieafspraken hebben we afspraken vastgelegd over wonen, welzijn en zorg. Het WMO-beleid van de gemeenten is een van de onderleggers hiervoor. Ook over de opgave op dit gebied hebben we afspraken vastgelegd, met name over de nieuwbouw van woningen. 6.1.2.2 Inzet op mensen We houden contact met een groot aantal partijen dat actief is in ons werkgebied. Hiermee bereiken we dat we de inspanningen ten behoeve van onze huurders op elkaar afstemmen. We nemen deel aan stuurgroepen OGGZ in de gemeenten Tynaarlo en Noordenveld en aan het netwerk participatie in de gemeente Tynaarlo. We voeren structureel overleg met zorgverleners. We hebben deelgenomen aan het platform Ja!Cultuur in Noordenveld. Daarnaast werkten we mee aan een nieuw initiatief in Zuidlaren om mensen actiever te krijgen richting hun medebewoners, in het belang van de leefbaarheid in de buurt. In de gemeente Aa en Hunze participeerden we in de Wegwiezer. 6.1.2.3 Inzet op verhuureenheden We hebben oog voor huisvesting van senioren en bijzondere doelgroepen. Wanneer we een keuze moeten maken geven we voorrang aan seniorenhuisvesting. De voorbereidingen voor de bouw van seniorenhuisvesting in Zuidlaren loopt conform planning. Het proces om een nieuw bestemmingsplan vast te stellen loopt. Een project voor huisvesting van mensen met een beperking in Roden is vertraagd door een bezwaar op de verleende vergunning(en). Nadien hebben we het project stil gelegd in verband met bezuinigingen. In Haren werken we samen met een oudereninitiatiefgroep aan een woonvorm voor zelfstandig wonen. Dit plan is zover gereed dat hiervoor een bestemmingsplan procedure opgestart kan worden. In verband met de bezuinigingen nemen we nog geen besluit over de bouw. We hebben goede voortgang geboekt met de voorbereidingen voor de bouw van een zorgresidence in Roden. Tot slot is het bestemmingsplan voor de realisatie van seniorenappartementen in Haren vastgesteld.

27

6.1.3 Welzijn en leefbaarheid Een leefbare woning en omgeving zijn belangrijke aspecten voor het welzijn van mensen. Leefbaarheid is niet voor iedereen hetzelfde. Hierdoor is het lastig om aan te sluiten bij de individuele beleving van de bewoner. We dragen bij aan de leefbaarheid in dorpen, wijken en buurten. Dit doen we samen met bewonerscommissies in de complexen, verenigingen van wijk- en dorpsbelangen, en welzijnsorganisaties. De gemeente Noordenveld heeft besloten het aantal locaties voor welzijnswerk te verkleinen. Dat houdt voor onze huurders in ieder geval in dat de welzijnsorganisatie zal vertrekken uit onze gebouwen in Roden en Peize. 6.1.3.1 Prestatieafspraken met gemeenten Wij hebben met de gemeenten Noordenveld en Tynaarlo en iets minder uitgebreid met de gemeente Aa en Hunze afspraken gemaakt op het gebied van leefbaarheid. We onderscheiden de fysieke leefbaarheid en de gezamenlijke verantwoordelijkheid daarvoor, de sociale leefomgeving waaronder sociaal wijkbeheer, samenwerking in netwerken en de financiering van speciale leefbaarheidsprojecten. Met de gemeente Haren hebben we geen afspraken gemaakt over leefbaarheid. 6.1.3.2 Inzet op mensen In het licht van welzijn en leefbaarheid nemen we deel aan wijkschouwen, beheren we woningcomplexen en delen we de verantwoordelijkheid voor de woonomgeving. Onze woonconsulenten, huismeester en de medewerkster PR en Communicatie werken hieraan. De woonconsulent en de wijkmeester nemen deel aan netwerken in de geestelijke gezondheidszorg en zijn betrokken bij de huisvesting van woningzoekenden die onder het KANS-beleid vallen. Bij nieuwbouw, woningverbetering en bij de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden is leefbaarheid voor zowel de huurder als voor de bewoners in de directe omgeving een belangrijk thema. We besteden, bij het maken van de projectplannen, aandacht aan de volgorde in werken, informatieoverdracht, overleg met alle betrokkenen, verkeers- en bouwstromen, overlast en dergelijke. We hebben een sponsoring- en donatiebeleid. Dit is het kader waarbinnen we aanvragen afwegen. We bieden met dit beleid ondersteuning aan (meestal) lokale en regionale activiteiten. Dit geeft uiting aan onze maatschappelijke betrokkenheid. We hebben bijdragen geleverd aan ouderenvervoer in Vries en omstreken en in de gemeente Noordenveld, vervoer van minder validen voor een instelling in Vries, drugspreventie, de voedselbank in de regio, Habitat fietstocht, maar ook aan dorpsbelangen Annerveenschekanaal voor de kerstboom in het dorp en deelname aan een volleybaltoernooi en een hardloopwedstrijd in Vries. We maken afspraken met de aanvrager over naamsvermelding en publicaties. In het buitenland nemen we, samen met zeven Drentse corporaties, deel in stichting Farkas. Deze stichting heeft in 2001 een woongebouw voor ouderen gerealiseerd in Hongarije. We hebben geen betalingen gedaan aan deze stichting. Daarnaast participeren we in stichting Mondiale Woonhulp. Deze stichting biedt hulp in gebieden die door calamiteiten zijn getroffen. Een van onze bestuurders neemt deel in het bestuur van stichting Mondiale Woonhulp. De stichting gaf bijdragen aan projecten in Ghana en Haïti. Wij hebben geen betalingen aan deze stichting gedaan. 6.1.3.3 Inzet op verhuureenheden De tevredenheid van een huurder over de woning en leefomgeving hangt sterk samen met hoe veilig hij zich voelt. We verbeteren hang- en sluitwerk en brengen in samenspraak met de huurders verlichting aan de buitenzijde van de woning en rookmelders in de woning aan (234 woningen). We hebben de bereikbaarheid via achterpaden aanzienlijk verbeterd (28 woningen). Het resultaat is dat 262 woningen veiliger zijn geworden.

28

Wij stellen middelen beschikbaar die gerelateerd zijn aan leefbaarheid en buurtbeheer. Hiermee stimuleren we de gemeenschapszin en bevorderen we het woongenot. Voorbeelden zijn het plaatsen van een hekwerk bij een wooncomplex in Haren, het opruimen van tuinafval op een paar plaatsen en een bijdrage aan een ontmoetingsplaats voor senioren in Roden. We hebben een leefbaarheidscommissie, die aanvragen vanuit ons werkgebied beoordeelt. Deze leefbaarheidscommissie is twee keer bij elkaar gekomen om advies te geven over de besteding van het leefbaarheidsfonds. We hebben acht aanvragen ontvangen. Na een positief advies van de commissie hebben we zes aanvragen gehonoreerd. 6.1.4 Participatie We kennen drie niveaus van overleg met onze huurders. Het corporatieniveau, het niveau van het complex of project en het huurderniveau. 6.1.4.1 Corporatieniveau

Huurdersbelangenvereniging De samenwerking met AH Woon is goed verlopen. We hebben een samenwerkingsovereenkomst ondertekend. Hierin zijn intenties beschreven en vastgelegd met wederzijdse rechten en plichten. We hebben het Sociaal Plan bij wijkontwikkeling en bij onderhouds- en woningverbeterplannen, inclusief het stappenplan, ondertekend. We overleggen regelmatig, tweemaal per jaar bestuurlijk en maandelijks beleidsmatig. Daarnaast hebben we de jaarvergadering van AH Woon met een grote vertegenwoordiging bijgewoond. Het woningpaspoort was een van de onderwerpen die we met AH Woon hebben gesproken. Dit paspoort zal huurders en woningzoekenden inzicht bieden in ons woonaanbod. We hebben de panelbijeenkomst om de wensen van onze huurders/woningzoekenden te inventariseren samen georganiseerd. Ook hebben we afgesproken om deze gegevens te verwerken in de informatie op onze vernieuwde website. Verder hadden we het voornemen om te spreken over:  Bomenbeleid: dit hebben we in onderling overleg uitgesteld.  Woonlastenwaarborg: we hebben hierover gesproken en vervolgen dit in 2013.  Ontwikkeling van wijken waar wij woningen verkopen: dit is niet opgepakt.  ZAV-beleid: we hebben het concept beleid besproken. We ronden dit in 2013 af. We hebben advies gevraagd over de volgende onderwerpen:  Beleid voor de inkomensafhankelijke huurverhoging die het kabinet voornemens was door te voeren.  Verhogen van de streefhuur naar 71% van de maximaal redelijke huur.  Huurverhoging per 1 juli 2012  Leefbaarheid  WMO beleid  Wijziging in het woonruimteverdelingssysteem waardoor meer ruimte ontstaat voor huisvesting van jongeren, alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens. Naast deze onderwerpen hebben we gesproken over de organisatiestructuur van AH Woon. We hebben externe ondersteuning geleverd bij de discussie binnen AH Woon over een nieuwe structuur en werkwijze.

Gemeenten in ons werkgebied Het bestuurlijk overleg dat we frequent met de vier gemeenten hebben is erg belangrijk om af te stemmen, informatie te delen en visie te vormen. We hebben een goede relatie met deze gemeenten. Wij hebben een bijeenkomst georganiseerd waarvoor we de wethouders en ambtenaren volkshuisvesting hebben uitgenodigd. Daarbij waren ook de collega-corporaties aanwezig die in ons werkgebied actief zijn. We hebben van gedachten gewisseld over doel, vorm en inhoud van prestatieafspraken. Dit is de eerste stap geweest om te komen tot een uniforme opzet. We hadden de intentie om te komen tot nieuwe prestatieafspraken met de gemeenten Haren en Tynaarlo. Doordat de besluitvorming rondom de woonvisies binnen de gemeenten nog niet is afgerond hebben we dit niet kunnen afronden.

29

6.1.4.2 Complex- of projectniveau Met negen actieve bewonerscommissies in Roden, Peize, Annen en Vries hebben we gemiddeld drie keer vergaderd over onderwerpen die zij belangrijk vinden. Daarnaast is per complex een schouw georganiseerd. Bij het nieuw opgeleverde complex aan de Zonnehof in Peize hebben we vergaderd met de hele bewonersgroep. We spraken over de wijze van oplevering, het gebruik van de gemeenschappelijke ruimte, de doorrekening van servicekosten en de instelling van een bewonerscommissie. In de Woldhoek in Annen is de bewonerscommissie gestopt. We kiezen daar voor het onderhouden van contact met de bewoners door het organiseren van een koffie-/inloopmorgen. Deze methodiek zetten we ook in bij complexen waar het ons niet gelukt is een bewonerscommissie op te zetten, omdat bewoners daar geen belangstelling voor hebben. We hebben een eindejaarsbijeenkomst voor alle bewonerscommissies georganiseerd. We betrekken projectcommissies bij de uitvoering van grotere woningverbeteringsprojecten. Bij woningverbetering streven wij naar grote klantbetrokkenheid door individuele contacten en door samen te werken met projectcommissies. Wij hebben bij drie onderhouds- en verbeterprojecten samengewerkt met een projectcommissie. Op verzoek is daarbij ook AH Woon betrokken. De samenwerking met projectcommissies is belangrijk. Deze bewoners zijn goed op de hoogte van wat er speelt in de buurt. Ook kan de projectcommissie een belangrijke rol spelen bij het bespreken van de geplande maatregelen voordat deze worden toegelicht tijdens een bewonersavond of een huisbezoek. Regelmatig versturen we nieuwsbrieven tijdens de voorbereiding en uitvoering van het project. De inhoud wordt altijd eerst met de projectcommissie afgestemd. Bij twee grotere projecten in Haren en in Onnen hebben zich, ondanks veel inspanningen van ons, helaas geen kandidaten voor een projectcommissie aangemeld. 6.1.4.3 Niveau huurder Naast de samenwerking met projectcommissies zijn ook individuele contacten tijdens de voorbereiding en uitvoering van onderhouds- en verbeterprojecten essentieel. Huurders waarderen persoonlijk contact. Tijdens de huisbezoeken bespreken we de werkzaamheden en krijgen we een goed beeld van de woonsituatie. We hebben alle bewoners in de buurten waar ingrijpende onderhoudswerkzaamheden en verbeterwerkzaamheden worden uitgevoerd, voorafgaand aan de uitvoer van de werkzaamheden, bezocht. Om de meningen en standpunten van onze huurders en woningzoekenden te horen hebben we ook klantenpanels en zes stamtafelgesprekken georganiseerd. Hierover schrijven we meer in paragraaf 4.1.2.4. Samen met zes andere corporaties uit de regio werken we met een klachtencommissie. Deze Regionale Geschillencommissie is samengesteld uit drie onafhankelijke vaste leden. De commissie onderzoekt klachten van huurders over besluiten of het handelen van de corporatie. Er zijn twee klachten (2011: 6) bij de commissie ingediend. Beide zijn naar tevredenheid van de huurders afgehandeld voordat het tot een zitting kwam. 6.2 Ontwikkelingen in het jaar We hebben de indruk dat het aantal vervuilde woningen toeneemt. We gebruiken een automatiseringssysteem voor het registreren van overlast. We kunnen geen vergelijking met eerdere jaren, in aantallen, maken. Een vervuilde woning kan zowel een gevaar inhouden voor de bewoner als voor de omgeving. Tevens kan schade aan de woning ontstaan. Indien er gevaar voor de bewoner of omwonende is knappen wij de woning op. Hierbij zijn diverse instanties betrokken. De aanpak is zeer arbeidsintensief voor de medewerkers die hierbij betrokken zijn.

30

Financiële continuïteit ning

31

7.

Financiële continuïteit

We hebben veel aandacht besteed aan de waardering van ons bezit op actuele waarde en de invoering van RJ645. 7.1 Inleiding Ons financiële beleid is gericht op een gezonde huishouding en het bezitten van voldoende financiële reserves om zelf regie te houden over het waarmaken van onze taak als woningcorporatie. We kijken hierbij vooral naar de kasstromen die zich in de toekomst zullen voordoen. Onze operationele kasstroom moet voldoende zijn om met 95% zekerheid aan onze renteverplichtingen te kunnen voldoen. Dit beoordelingsmodel kent veel parallellen met dat van het WSW. De externe toezichthouder, het CFV, beoordeelt onze financiële positie aan de hand van solvabiliteitsparameters. Dit is het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Hoewel we van mening zijn dat dit beoordelingskader minder inzicht biedt dan ons eigen kader, conformeren we ons aan de beoordeling door het CFV. Het CFV heeft bekend gemaakt dat zij haar oordeel vanaf 2013 op basis van een breder kader zal vormen. Hierop komen we in paragraaf 7.4 terug. 7.2 Stelselwijziging Onze woningen vormen ons belangrijkste bezit. Daardoor bepaalt de waardering van het woningbezit ook in belangrijke mate hoe groot ons eigen vermogen is. Tot en met 2011 waardeerden we ons woningbezit op historische kostprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen of lagere reële waarde. We hebben deze waarderingsgrondslag met ingang van 2012 gewijzigd in de bedrijfswaarde, gebaseerd op de netto contante waarde van de toekomstige kasstromen. Om de vergelijking met 2011 te kunnen blijven maken, hebben we ook de vergelijkende cijfers over 2011 aangepast. De waarde van ons bezit in onroerend goed aan het eind van 2011 steeg daardoor met € 26,5 miljoen. 7.3 Financiële ingrepen Het jaar 2012 was het jaar van de financiële ingrepen in de sector. De overheidsvoornemens om een verhuurdersheffing in te voeren werden steeds concreter. Met de verhuurdersheffing pleegt de overheid een aanslag op de kasstromen. Om de kasstromen weer te versterken, legt de overheid een rekening neer bij onze huurders. De overheid heeft de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd. De benodigde wetgeving voor de jaren 2013 en 2014 is afgerond. We gaan er van uit dat deze wijze van huurverhogen in de jaren erna wordt voortgezet. Daarnaast werd duidelijk dat een aantal corporaties in grote financiële nood verkeert. We staan als sector onderling garant, zodat dit ook voor ons gevolgen heeft. Het CFV zal de komende jaren een saneringsheffing opleggen, om de corporaties in nood te helpen. Omdat deze kosten niet vastgoedgerelateerd zijn, hebben we deze niet in de bedrijfswaarde verwerkt. Uiteraard zijn ze wel opgenomen in de begroting van de kasstromen. 7.4 Oordeel CFV Het toezicht van het CFV leidde in 2012 nog tot twee beoordelingen. Het CFV beoordeelde onze solvabiliteit aan het eind van 2011 als voldoende, het hoogst haalbare oordeel. Voor de langere termijn verleende het CFV ons via het continuïteitsoordeel een A2-status. Dit houdt in dat onze solvabiliteit op een termijn van drie tot vijf jaar onder het door het CFV vereiste minimum zakt. We hadden dit oordeel verwacht. We hebben er eind 2011 voor gekozen geen rekening te houden met de eventuele invoering van de verhuurdersheffing in de Meerjarenbegroting 2012-2016. Het CFV hield bij haar beoordeling wel rekening met deze invoering. Het A2-oordeel is dan een logisch gevolg.

32

We hebben stappen gezet om in de toekomst weer te voldoen aan de normen van het CFV. We weten niet zeker of deze stappen toereikend zijn. Het CFV past haar beoordelingsmethodiek namelijk vanaf 2013 aan. Het is nog niet duidelijk hoe dit er concreet uit komt te zien. Wel is duidelijk dat het CFV een vorm van risicobeoordeling toe gaat passen. Nu worden alle corporaties nog op dezelfde wijze beoordeeld. In de toekomst wordt een beperkt aantal corporaties diepgaander beoordeeld. 7.5 Oordeel WSW Het WSW heeft ons beoordeeld op de kredietwaardigheid. Die is onveranderd positief. We kunnen ruimschoots voldoen aan onze verplichtingen voor rente en aflossing. We kregen daarom het gevraagde faciliteringsvolume van € 72,6 miljoen voor de jaren 2012 tot en met 2014. Het faciliteringsvolume is het totaal aan financieringsruimte onder borging van het WSW voor de komende drie jaren. Als gevolg van de grote onzekerheid over de landelijke ontwikkelingen heeft het WSW het faciliteringsvolume voor alle corporaties voor 2014 bevroren. Voor ons betekent dit dat ons faciliteringsvolume voorlopig wordt verlaagd met € 30,7 miljoen. Al onze leningen zijn geborgd door het WSW. 7.6 Derivaten Het gebruik van derivaten door corporaties was regelmatig in het nieuws. Andere corporaties hebben grote risico’s genomen bij de toepassing van derivaten. De blijvend lage rentestand leidt er toe dat deze corporaties nu grote financiële zekerheden moeten bieden aan de verstrekker van het derivaat. Ook wij bezitten derivaten in de vorm van Payer Swaps tot een bedrag van € 40 miljoen ter afdekking van renterisico’s. De Payers Swap kent een vaste te betalen rente en een variabele te ontvangen rente. Hiermee dekken we het renterisico af van een roll-over lening met een variabele (te betalen) rente. Effectief ontstaat hierdoor een lening met een vaste rente. Het afstemmen van de Swap op de roll-over lening wordt hedge accounting genoemd. We passen deze hedge accounting actief toe en gebruiken Swaps niet om mee te speculeren. De uitkomsten van de stresstesten van het CFV waren onveranderlijk positief. We geven hierover meer informatie in paragraaf 8.7. Op een aantal swaps lopen we een liquiditeitsrisico doordat de negatieve marktwaarde (€ 5,4 miljoen) boven de drempelwaarde (€ 4,8 miljoen) uitkomt. De betreffende banken hebben ons geen aanvullende zekerheden gevraagd. 7.7 Effecten overheidsbeleid Het bekend worden van het A2-oordeel van het CFV in de zomer van 2012 bracht ons tot een eerste bezuinigingsronde. Het overheidsbeleid en de invoering van een saneringsheffing door het CFV hebben de noodzaak tot bezuinigen verder versterkt. Daarbij speelt de onzekerheid over het toekomstig overheidsbeleid een grote rol. We hebben in de Meerjarenbegroting 2013-2017 een behoudende lijn gekozen, om zoveel mogelijk zekerheid te krijgen over onze financiële continuïteit. In de berekening van de bedrijfswaarde van het vastgoed houden we rekening met de invoering van een verhuurdersheffing die landelijk oploopt tot € 1,7 miljard in 2017. Het compenserend overheidsbeleid in de vorm van een inkomensafhankelijke huurverhoging hebben we ook ingerekend.

33

We hebben binnen onze organisatie de volgende bezuinigingen doorgevoerd:  

Het schrappen, bevriezen en temporiseren van vrijwel de gehele nieuwbouwportefeuille. Het reduceren van de uitgaven voor planmatig onderhoud tot een bedrag gelijk aan de norm die ook door commerciële vastgoedbeheerders wordt gehanteerd, met een opslag voor het onderhoud dat door commerciële vastgoedbeheerders niet wordt uitgevoerd. Het groot vervangingsonderhoud voeren we uit als woningverbetering, op voorwaarde dat dit waarde toevoegt aan de woning door verlenging van de levensduur of verhoging van de streefhuur.  Het reduceren van de personeelsformatie, zodat we op termijn uit komen op een situatie waarin we 100 vhe per fte beheren.  Het terugdringen van de uitgaven voor beheerkosten in de komende jaren, in het bijzonder bij de inhuur van extern personeel. Als de onzekerheid rondom het overheidsbeleid kleiner wordt krijgen we meer inzicht in onze financiële mogelijkheden. Als deze groter blijken te zijn dan onze behoudende inschatting, hebben we een aantal nieuwbouwprojecten zo ver voorbereid dat we deze relatief snel in uitvoering kunnen nemen. Op die manier kunnen we toch een maximale volkshuisvestelijke prestatie leveren. De maatregelen die we hebben ingerekend leiden gedurende de exploitatieduur van ons bezit tot € 28 miljoen minder aan onderhoudsuitgaven, € 5 miljoen minder aan personeelskosten en € 54 miljoen meer aan huurinkomsten. Met deze maatregelen kunnen we de verhuurdersheffing ter waarde van € 54 miljoen opvangen, net als de saneringsheffing, die we voor de komende vijf jaar op € 3,5 miljoen begroten. We blijven voldoen aan de normen van het CFV en het WSW ten aanzien van de solvabiliteit, rentedekkingsgraad, aflossingsfictie en loan to value. We hebben de financiële continuïteit daarmee gewaarborgd. We maken ons wel zorgen over de volkshuisvestelijke gevolgen die dit overheidsbeleid met zich mee brengt. Met name door de reductie van de nieuwbouwproductie zullen vraag en aanbod van huurwoningen in de toekomst moeilijker op elkaar aansluiten. De verhuurbaarheid van met name het duurdere bezit zullen we voortdurend beoordelen. Hierbij letten we op betaalbaarheid en marktpositie.

34

7.8 Resultaat 2012 We vergelijken het resultaat over 2012 achtereenvolgens met de begroting over 2012 en het resultaat over 2011. 7.8.1 Jaarresultaat versus begroting We hebben over 2012 een tekort begroot van € 5,0 miljoen. Het werkelijke resultaat is € 11,2 miljoen positief. Het verschil van € 16,2 miljoen kent een aantal oorzaken (* € 1.000.000). Begroot tekort -/- 5,0 Nieuwbouw We verwachtten in 2012 te beginnen met de bouw van 80 nieuwbouweenheden bestemd voor de verhuur. Omdat we in werkelijkheid met geen van deze projecten zijn gestart, vielen de onrendabele investeringen weg. We hebben extra afboekingen gedaan op nieuwbouwprojecten in de toekomst, die samenhangen met taxaties van grondposities en verwachtingen. De verkoop van 21 nieuwbouweenheden had een winst op moeten leveren. Helaas werd geen van de appartementen verkocht, waardoor we niet gestart zijn met de bouw en het project uiteindelijk hebben geschrapt. Afschrijvingen De afschrijvingen waren hoger dan begroot. We schrijven af over de bedrijfswaarde van ons bezit. Omdat de bedrijfswaarde in 2011 hoger was dan wij hadden begroot, waren ook de afschrijvingen over 2012 hoger dan begroot. Kosten De onderhoudskosten waren lager dan begroot, met name door lagere uitgaven voor klachtenonderhoud en planmatig onderhoud. De overige bedrijfskosten waren door meerdere meevallers lager dan begroot. De rentelasten waren lager dan begroot. Voor een deel komt dit doordat we hadden begroot met een hogere rentestand dan we in werkelijkheid hebben gerealiseerd. Daarnaast hebben we € 0,7 miljoen aan rente toegerekend aan nieuwbouwprojecten. Bij de begroting gingen we er nog van uit dat dit niet toegestaan zou zijn op basis van de regelgeving. Gewijzigde parameters bedrijfswaarde De onrendabele investeringen in het verbeteronderhoud bedroegen € 1,2 miljoen, in plaats van de begrote € 3,3 miljoen. Dit wordt met name veroorzaakt door een hogere bedrijfswaarde door gewijzigde parameters (hogere huur, gedifferentieerd onderhoud) waardoor het onrendabele deel van de projecten lager is dan begroot. In de begroting gingen we uit van een bate van € 6,2 miljoen vanuit de verkoop van woningen en wijzigingen in de parameters voor de bedrijfswaardeberekening. De werkelijke bate bedraagt € 2,2 miljoen uit de verkoop van bestaande woningen, € 0,9 miljoen wegens realisatie van herwaarderingen bij verkoop, € 12,2 miljoen vanwege terugnames op eerdere afboekingen in ons sociaal vastgoed en € 0,4 miljoen vanwege de waardestijging van ons commercieel vastgoed. De terugname op eerdere afboekingen in ons sociaal vastgoed hangt samen met de gewijzigde inkomsten en uitgaven in de meerjarenbegroting. Omdat we hogere huren inrekenen, en lagere uitgaven voor onderhoud en beheer, neemt de bedrijfswaarde van onze woningen toe. De mutatie van de bedrijfswaarde is uitgesplitst in paragraaf 8.11.20. Een deel van deze mutatie verwerken we via de post overige waardeveranderingen in de exploitatierekening, een ander deel muteert rechtstreeks in het eigen vermogen. Dit hangt samen met het feit of de waardering op basis van de bedrijfswaarde per object hoger of lager is dan de waardering op basis van historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Vennootschapsbelasting We hebben dit jaar de latente belastingvorderingen en –verplichtingen gewaardeerd in de jaarrekening. Dat hadden we niet in de begroting opgenomen. De belastingbate die per saldo ontstaat, komt in komende jaren weer ten laste van het resultaat. Werkelijk overschot

6,5 -/- 3,5 -/- 0,7

-/- 1,4

0,4 0,3

1,5

2,1

9,5

1,5 11,2

35

7.8.2 Jaarresultaat versus vorig jaar We hebben over 2012 een positief exploitatieresultaat behaald van € 11,2 miljoen. Het naar de huidige waarderingsgrondslagen herrekende resultaat over 2011 was € 12,0 miljoen negatief. Het verschil van € 23,2 miljoen kent een aantal oorzaken (* € 1.000.000): Werkelijk tekort 2011

-/- 12,0

Opbrengsten Hogere huuropbrengsten, zoals toegelicht in paragraaf 8.11.1 Lagere winst op de verkoop van bestaande woningen, doordat we vier woningen minder hebben verkocht, de verkoopprijs per woning € 11.000 lager was en de kostprijs van de verkopen in 2011 werd berekend via de historische kostprijs en in 2012 via de bedrijfswaarde. Hogere overige bedrijfsopbrengsten, door een eenmalige bate in 2012 uit de toepassing van fiscale mogelijkheden met terugwerkende kracht tot 2006.

0,8

-/- 1,4 0,2

Afschrijvingen Hogere afschrijvingen, omdat we in overeenstemming met RJ645 vanaf 2012 lineair afschrijven over de bedrijfswaarde, terwijl we tot en met 2011 annuïtair afschreven over de historische kostprijs.

-/- 4,3

Kosten Hogere personeelskosten als gevolg van een hogere gemiddelde formatie en reguliere salarisstijgingen. Lagere onderhoudslasten, met name bij klachtenonderhoud en mutatieonderhoud Lagere rentelasten

-/- 0,2 0,6 0,1

Gewijzigde parameters bedrijfswaarde Lagere overige waardeveranderingen, voornamelijk als gevolg van gewijzigde parameters voor de bedrijfswaardeberekening, zoals toegelicht in paragraaf 7.8.1 Hogere niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille, als gevolg van de waardestijging van ons commercieel vastgoed Vennootschapsbelasting We hebben dit jaar de latente belastingvorderingen en –verplichtingen gewaardeerd in de jaarrekening. Dat hadden we niet in de begroting opgenomen. De belastingbate die per saldo ontstaat, komt in komende jaren weer ten laste van het resultaat. Werkelijk overschot

25,4 0,4

1,6 11,2

7.9 Jaarrekening 2012 We hebben de volledige jaarrekening 2012 opgenomen in hoofdstuk 8 van dit jaarverslag. Deze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke voorschriften. De jaarrekening voldoet aan de met ingang van het boekjaar 2012 gewijzigde RJ645.

36

Jaarrekening

37

8.

Jaarrekening

De waardering van het vastgoed op actuele waarde is van grote invloed op het resultaat en het vermogen. 8.1

Balans per 31 december

(na voorgestelde resultaatbestemming, bedragen x € 1.000)

Ref.

2012

2011

207. 734 5.498 2.898 216.130

176.549 12.154 2.877 191.580

9.667 0 0 9.667

8.773 0 0 8.773

54 3.094 101 1 3.251

54 0 144 2 200

536 0 1.867 113 2.516

351 254 0 114 719

0

139

218 8 0 362 202 57 848

155 45 0 985 351 268 1.804

0 1.953

122 4.591

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

8.10.1

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

8.10.2

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Latente belastingvordering(en) Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen

8.10.3 8.10.3.1 8.10.3.2 8.10.3.3

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Grondposities Overige voorraden

8.10.4

Onderhanden projecten

8.10.5

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Latente belastingvordering(en) Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

8.10.6 8.10.6.1 8.10.6.2

Effecten Liquide middelen

8.10.7 8.10.8

8.10.6.3 8.10.6.4 8.10.6.5

Totaal activa

234.365 207.927

38

(na voorgestelde resultaatbestemming, bedragen x € 1.000) Eigen vermogen Reserves

Ref.

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening latente belastingverplichting Overige voorzieningen

8.10.10 8.10.10.1 8.10.10.2 8.10.10.3

Langlopende schulden Schulden/leningen kredietinstellingen

8.10.11

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

8.10.9

2012

2011

101.155 101.155

71.035 71.035

0 1.502 178 1.680

254 0 172 426

117.032 117.032

112.285 112.285

7.753 2.476 1.294 2 2.973 14.499

16.107 3.382 1.229 2 3.461 24.181

8.10.12

Totaal passiva

234.365 207.927

39

8.2

Winst- en verliesrekening

(bedragen x € 1.000)

Ref.

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten

2012

2011

8.11.1 8.11.2 8.11.3 8.11.4 8.11.5

24.956 717 2.194 291 496 28.654

24.206 596 3.550 341 332 29.025

8.11.6

7.566 -/8.294 2.862 461 565 7.075 35 1.398 3.420 15.088

3.295 17.073 2.675 417 649 7.658 40 1.397 3.424 36.628

13.566

-7.603

8.11.12

357

0

8.11.15 8.11.16 8.11.17

44 7 749 -5.080 -4.279

-10 8 831 -5.223 -4.395

9.644

-11.997

1.592 0

0 0

11.237

-11.997

8.11.7

8.11.8 8.11.9 8.11.10 8.11.11

Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Totaal financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

8.11.18 8.11.19

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen

40

8.3 Kasstroomoverzicht (indirecte methode, bedragen x € 1.000)

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor:  Afschrijvingen  Vrijval/dotatie egalisatierekeningen  Vrijval/dotatie voorzieningen  Overige waardeveranderingen

2012

2011

13.566

-7.603

7.566 0 -247 -7.437

3.776 0 -21 17.073 -118

20.828

Veranderingen in werkkapitaal:    

-1.658 956 122 1328

Voorraden Vorderingen Effecten Kortlopende schulden (excl. Bankkrediet)

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen/(betaalde) interest Ontvangen dividend Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa Investeringen in immateriële vaste activa Desinvesteringen immateriële vaste activa

1.443 756 0 1.219 748 14.196

3.418 16.643

-4.330 7 0 9.873

- 4.395 0 0 12.248

-9.069 0 0 43 0 0

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

- 13.818 264 0 45 0 0 -9.026

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (klim) Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden Aankopen/uitlotingen/verkopen effecten

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename/(afname) geldmiddelen Saldo liquide middelen ultimo verslagjaar

41

-13.509

0 12.500

0 15.000

-16.107 0

- 9.208 0 -3.607

5.792

- 2.760

4.531

1.953

4.713

8.4

Algemene toelichting

8.4.1 Algemeen Woonborg is een stichting met de status van toegelaten instelling volkshuisvesting. Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Aa en Hunze, Assen, Groningen, Grootegast, Haren, Hoogezand-Sappemeer, Leek, Marum, Midden-Drenthe, Noordenveld, Slochteren, Zuidhorn en Tynaarlo en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Vries, de feitelijke vestigingsplaats is Tynaarlosestraat 1 te Vries. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. 8.4.2 Effecten voorgenomen regeringsbeleid Woonborg wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. Het effect van de voorgenomen verhuurdersheffing op de bedrijfswaarde bedraagt circa € 54 miljoen negatief. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 1,0 miljoen. Voor de jaren daarna houdt Woonborg rekening met een geleidelijk dalende saneringssteun naar € 0,3 miljoen in 2017. Het totaalbedrag voor de komende vijf jaar is € 3,5 miljoen. Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt heeft Woonborg een beleid ingezet van kostenbesparing en het beperken van de investeringen. Het effect van de kostenbesparingen op de bedrijfswaarde bedraagt circa € 25 miljoen positief. Deze zien toe op onderhoud, personeelslasten en overige kosten. Dit zal een positief effect hebben op de kasstroom. Voor de maatschappelijke prestatie zal dit een negatief effect hebben. Woonborg heeft in haar projecties rekening gehouden met een verruiming van het huurbeleid. De ingerekende stijging van de huurinkomsten bedraagt gemiddeld 1,5% boven inflatie en ligt daarmee duidelijk boven het huurbeleid zoals dit tot nu toe werd gehanteerd. Het effect hiervan op de bedrijfswaarde bedraagt € 54 miljoen positief. Woonborg heeft in haar projecties rekening gehouden met een investeringsvolume voor nieuwbouw en woningverbetering van gemiddeld € 9,5 miljoen per jaar. Haar gecommitteerde investeringen per 31 december 2012 liggen ruim onder dit bedrag. Met deze maatregelen kan Woonborg in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen en verwacht zij blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen rentedekkingsgraad, aflossingsfictie en loan to value en verwacht zij toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Het bestuur zal de voorgenomen maatregelen in de komende jaren conform de projecties moeten realiseren. 8.4.3 Groepsverhoudingen Woonborg staat aan het hoofd van de Woonborg-groep. Indien hierna in de jaarrekening wordt gesproken over Woonborg wordt hiermee bedoeld Woonborg en haar groepsmaatschappijen. Woonborg houdt 100% van de aandelen in Woonborg Holding B.V., die op haar beurt 100% van de aandelen houdt van Woonborg Projectontwikkeling B.V. en Woonborg VvE Beheer B.V. Deze jaarrekening is enkelvoudig opgesteld. Woonborg stelt geen geconsolideerde jaarrekening op. Woonborg conformeert zich hierbij aan Burgerlijk Wetboek 2 titel 9 artikel 407. Dit artikel geeft aan dat als de financiële mutaties in nevenstructuren van geringe omvang zijn, consolidatie niet nodig is. De financiële mutaties in de nevenstructuur zijn minimaal in omvang. Er worden in de nevenstructuur geen activiteiten ontplooid.

42

8.4.4 Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Woonborg en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Woonborg. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. Buiten de consolidatie blijft een aantal kleine meerderheidsdeelnemingen die afzonderlijk en gezamenlijk van te verwaarlozen betekenis zijn. Daarnaast zijn de maatschappijen die verworven zijn uitsluitend met de bedoeling om deze te vervreemden, niet meegenomen in de consolidatie. Deze maatschappijen zijn opgenomen onder de vlottende activa onder effecten (slechts gehouden om te vervreemden). Presentatie van de deelneming vindt plaats onder de vlottende activa indien de verkoop binnen een jaar na verkrijging waarschijnlijk is op overnamedatum of binnen een korte periode daarna. 8.4.5 Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijen Vanaf de overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van de overgenomen vennootschap opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De overnamedatum is het moment dat overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend op de betreffende vennootschap. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of het equivalent hiervan dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen onderneming vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen. De maatschappijen die in de consolidatie betrokken zijn, blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. 8.4.6 Stelselwijziging Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn:  Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie.  Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed.  De methode van afschrijvingen.  De verwerking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV).  Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening.  De verwerking van de vennootschapsbelasting.  Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting.  Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten.  Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen.

43

In 2012 hebben zich op grond van de overgang naar de herziene RJ645 bij Woonborg de volgende stelselwijzigingen voorgedaan:  Ter bepaling van de actuele waarde (zijnde de bedrijfswaarde) van het sociaal vastgoed in exploitatie werd tot en met 2011 een andere basis voor de bedrijfswaarde gehanteerd dan vanaf 1 januari 2012. De rentabiliteitswaarde correctie wordt niet langer toegerekend en de minimum levensduur bij afwezigheid van andere concrete beleidsvoornemens is gewijzigd van 10 naar 15 jaar. Tevens is de restwaarde van de grond aangepast naar € 5.000 per vhe. Hierdoor is de bedrijfswaarde op 1 januari 2012 € 9,4 miljoen lager dan op 31 december 2011. De verdeling van de mutatie in de bedrijfswaarde 2011 over de herwaarderingsreserve en het resultaat, is benaderd aan de hand van de gerealiseerde verdeling 2012.  Waardering commercieel vastgoed (van bedrijfswaarde naar actuele waarde als vastgoedbelegger). De waarde van het commercieel vastgoed op 1 januari 2012 is € 1,1 miljoen hoger dan op 31 december 2011. Omdat het niet mogelijk bleek een algemeen aanvaardbare schatting te maken van de waarde van het commercieel vastgoed op 31 december 2010 op basis van de gewijzigde waarderingsgrondslagen, is verondersteld dat de waarde ultimo 2010 gelijk was aan de waarde ultimo 2011. Daarnaast hebben zich nog de volgende stelselwijzigingen voorgedaan. 

Tot en met 2011 werden de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd op verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Vanaf 2012 hanteert Woonborg de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie als waarderingsgrondslag. Voor het sociaal vastgoed wordt deze op grond van RJ212 gebaseerd op de bedrijfswaarde op basis van de eigen toekomstige kasstromen. Het commercieel vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging is gewaardeerd op grond van RJ213 tegen actuele waarde zijnde de reële waarde. De complexindeling is gedurende het verslagjaar gewijzigd. Vanwege de wens om de administratieve lasten terug te dringen, sluit de indeling van de activacomplexen nu aan bij de indeling van de huurcomplexen.  Gedurende het verslagjaar is de afschrijvingsmethodiek van de materiële vaste activa in exploitatie gewijzigd van annuïtair naar lineair. Door deze wijziging verlopen de afschrijvingen vanaf 2012 lineair in plaats van progressief. Hierdoor zullen ook de komende jaren de afschrijvingslasten hoger liggen dan onder de annuïtaire methode. Het resultaat over 2011 bedraagt op basis van de oude grondslagen € 3,4 miljoen negatief.De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Op basis van deze nieuwe grondslagen is het resultaat over 2011 € 12,0 miljoen negatief. 8.4.7

Schattingswijzigingen

In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting. (toelichting mutatie bedrijfswaarde) 8.4.8 Presentatiewijziging In de herziene RJ 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans is een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoraal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Woonborg kiest voor het categorale model.

44

8.4.9 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Woonborg zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in hoofdstuk 8.8 of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

8.5

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

8.5.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 8.5.2 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 8.5.3 Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen. Dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan.

45

8.5.4

Materiële vaste activa

8.5.4.1 Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij de daadwerkelijke start van de ontwikkeling. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud Woonborg verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie is te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. Verplichtingen tot herstel Voor verplichtingen tot herstel na afloop van het gebruik van het actief (ontmantelingskosten) wordt een voorziening getroffen voor het verwachte bedrag op het moment van activering. Dit bedrag wordt verwerkt als onderdeel van de vervaardigingsprijs. 8.5.4.2

Sociaal vastgoed in exploitatie

Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie van 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Woonborg is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Woonborg zich als vastgoedbeheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde.

46

Waarderingsgrondslag Woonborg waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexindeling Het vastgoed is per object gewaardeerd. Er is geen complexindeling toegepast. Bepaling bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de op 5 februari 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting, die door de Raad van Commissarissen op 27 februari 2013 is goedgekeurd, en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. In het bijzonder wordt vermeld dat de gevolgen van het voorgenomen overheidsbeleid ten aanzien van de invoering van een verhuurdersheffing volledig zijn ingerekend in de bedrijfswaarde. Ditzelfde geldt voor de compenserende maatregelen in de vorm van een inkomensafhankelijke huurverhoging.

47

Index jaarlijkse huurverhoging in % Jaarlijkse huurderving woningen Jaarlijkse huurderving niet-woningen Mutatiegraad Streefhuurpercentage

Norm 2012 4,00 – 3,50 – 3,50 – 3,50 0,50% 5%-20% 7,00% 71,00%

Norm 2011 2,30 – 2,00 – 2,00 – 2,00 0,50% 20,00% 7,50% 71,00%

Beheerlasten Index beheerlasten in % Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Index onderhoudslasten in % Restwaarde grond

€ 1.470 2,25 – 2,48 – 2,63 – 2,74 € 425 € 988 2,25 – 2,48 – 2,63 – 2,74 € 5.000

€ 1.402 2,75 – 2,85 – 2,95 – 3,00 € 591 € 1.167 1,75 – 2,17 – 2,58 – 3,00 € 5.000

5,25% 5,25%

5,25% 5,25%

15

15

Rekenrente WSW-geborgde woningen Rekenrente niet-WSW-geborgde woningen Minimale restant levensduur

De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als herwaarderingsreserve) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd.

48

Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt:  Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies.  Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies. Bijzondere waardeverminderingsverliezen Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille. Terugname van eerdere bijzondere waardeverminderingsverliezen Terugname van bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille. Afschrijvingen Vanaf 2012 is de bepaling van de afschrijving niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.

8.5.4.3

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde. Bijzondere waardevermindering Indien de aldus bepaalde waarde actuele lager is dan de tot dat moment geactiveerde kosten wordt een bijzondere waardevermindering verwerkt indien en voor zover deze waardevermindering niet wordt gecompenseerd door een ongerealiseerde herwaardering van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het vastgoed in ontwikkeling gaat behoren. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

49

Herwaardering De herwaardering wordt per complex in ontwikkeling bepaald. Het per saldo positieve verschil tussen de actuele waarde van vastgoed in ontwikkeling enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als herwaarderingsreserve) toegevoegd aan het eigen vermogen. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen in ontwikkeling worden hierbij niet gesaldeerd. Afschrijving Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. 8.5.4.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. 8.5.5 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. 8.5.5.1 Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 8.5.4.1) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. 8.5.5.2 Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Woonborg waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 8.4.4.2 zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van de invulling van de actuele waarde. Hiervoor geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum. De reële waarde wordt vastgesteld op de contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. Er wordt rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Woonborg, zoals lopende huurcontracten.

50

Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. 8.5.5.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als niet-gerealiseerde herwaardering bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. 8.5.6

Financiële vaste activa

8.5.6.1 Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op € nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woonborg in deze situatie geheel of ten dele in staat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. 8.5.6.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.

51

8.5.6.3 Latente belastingvorderingen Voor de waardering van latente belastingvorderingen wordt verwezen naar paragraaf 8.5.12.2. 8.5.6.4 Leningen u/g De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering. 8.5.6.5 Overige effecten Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden de onder financiële vaste activa opgenomen aandelen gewaardeerd tegen reële waarde. Waardevermeerderingen van deze effecten worden rechtstreeks verwerkt in het vermogen. Op het moment dat de desbetreffende aandelen niet langer in de balans worden verwerkt, wordt de cumulatieve waardevermeerdering in het eigen vermogen verwerkt in de winst- en verliesrekening. Indien van een individueel aandeel de reële waarde onder de kostprijs komt, wordt de waardevermindering verwerkt ten laste van de winst- en verliesrekening. Transactiekosten die zijn toe te rekenen aan aandelen worden in de eerste waardering verwerkt. De onder de financiële vaste activa opgenomen obligaties worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De verwerking van de rentebaten vindt plaats tegen de effectieve-rentemethode. Een eventuele bijzondere waardevermindering wordt verwerkt ten laste van de winst-en-verliesrekening. Transactiekosten en een eventueel (dis)agio die zijn toe te rekenen aan deze obligaties worden meegenomen in de eerste waardering en komen via de effectieve rente terecht in de winst- en verliesrekening. 8.5.6.6 Te vorderen BWS-subsidies Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen worden gewaardeerd op nominale waarde. De uitbetalingstermijn beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. 8.5.6.7 Overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 8.5.6.8 Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële instrumenten beoordeelt Woonborg op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Woonborg de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst- en verliesrekening.

52

Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waardeverminderingsverlies dat daarvoor opgenomen was, wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt. 8.5.7

Voorraden

8.5.7.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede in overeenstemming met paragraaf 8.6.3.12 toegerekende rente. 8.5.7.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede in overeenstemming met paragraaf 8.6.3.12 toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 8.5.7.3 Voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op vaste verrekenprijzen. Deze worden periodiek vergeleken met de meest recente inkoopprijzen. 8.5.8 Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslag in paragraaf 8.6.1.1). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. 8.5.9 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

53

8.5.9.1 Effecten (opgenomen onder vlottende activa) Voor de waardering van effecten wordt verwezen naar paragraaf 8.5.6.5. Effecten als onderdeel van de vlottende activa hebben een looptijd korter dan 1 jaar. 8.5.9.2 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. 8.5.10 Groepsvermogen en aandeel derden Het aandeel derden als onderdeel van het groepsvermogen wordt gewaardeerd tegen het bedrag van het netto belang in de betreffende groepsmaatschappijen. Voor zover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve nettovermogenswaarde heeft, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel derden, tenzij deze derden-aandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegekend aan het aandeel derden. 8.5.11 Egalisatierekening De rechten op exploitatiesubsidies vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties. 8.5.12 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. 8.5.12.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

54

8.5.12.2 Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Woonborg in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Als disconteringsvoet voor de contant making is de gemiddelde vermogenskostenvoet van de langlopende leningen ad 4,0% (2011: 4,2%) genomen. 8.5.12.3 Voorziening pensioenen Woonborg heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Woonborg betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo februari 2013 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 107%. In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Woonborg heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Woonborg. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. Voor bestaande verplichtingen (anders dan de te betalen premies) jegens de pensioenuitvoerder en/of werknemers wordt een voorziening opgenomen. Dit betreft een voorziening voor:  de verplichting van Woonborg tot het verrichten van extra betalingen of herstelpremies als gevolg van een lage dekkingsgraad van het pensioenfonds;  extra pensioenaanspraken die voortvloeien uit door Woonborg toegezegde toekomstige salarisverhogingen (bijvoorbeeld voortkomend uit CAO-afspraken) bij een eindloonregeling;  onvoorwaardelijke nog niet gefinancierde indexaties;  nadelen van individuele waardeoverdrachten die ten laste komen van Woonborg

55

Daarnaast neemt Woonborg een vordering op voor:  Toegezegde restituties als gevolg van een hoge dekkingsgraad van het pensioenfonds.  Overrente of winstdeling die overeenkomstig de bepalingen in een verzekeringscontract beschikbaar komen voor Woonborg.  Voordelen van individuele waardeoverdrachten die ten gunste komen van Woonborg. Deze pensioenvoorzieningen worden op basis van de beste schatting gewaardeerd. Hierbij is de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichting af te wikkelen. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is 4,0% genomen. Indien de periode waarover de uitgaven contant worden gemaakt niet langer is dan een jaar, is de verplichting niet tegen de contante waarde opgenomen. Toevoegingen aan en vrijval van pensioenvoorzieningen worden ten laste respectievelijk ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. 8.5.12.4 Overige voorzieningen De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. De stichting onderkent de volgende overige voorzieningen:  Jubilea. Deze wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is 4,0% (2011: 4,0%) genomen.  Derivaten. Dit betreft de voorziening welke is getroffen voor de negatieve reële waardes van op reële waarde te waarderen derivaten voor zover deze de geactiveerde boekwaarde overtreffen. 8.5.13 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. In leningen besloten derivaten worden niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. 8.5.14 Leasing 8.5.14.1 Financiële leasing Deze worden geactiveerd in de balans bij de aanvang van het leasecontract tegen de reële waarde van het actief of de lagere contante waarde van de minimale leasetermijnen. De te betalen leasetermijnen worden op annuïtaire wijze verdeeld in een aflossings- en een rentecomponent. De leaseverplichtingen worden exclusief de rentecomponent opgenomen onder de langlopende schulden. De rentecomponent wordt gedurende de looptijd van het contract verantwoord in de winst- en verliesrekening met een vast rentepercentage over de gemiddelde resterende aflossingscomponent. De relevante activa worden afgeschreven over de resterende gebruiksduur of, indien korter, de looptijd van het contract. Indien een financiële lease overeenkomst zowel grond als gebouwen bevat, vindt de classificatie van deze bestanddelen afzonderlijk plaats. Als de economische levensduur van de grond onbeperkt is, is dit een belangrijke overweging om de grond aan te merken als operationele lease.

56

8.5.14.2 Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Woonborg ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract. 8.5.15 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Woonborg maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen hedge accounting wordt toegepast, wordt er door Woonborg een voorziening getroffen voor een eventuele marktwaarde die lager is dan de kostprijs. Woonborg past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Woonborg gedocumenteerd. Woonborg stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Woonborg derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt.

57

8.6

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

8.6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. 8.6.1.1 Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 8.6.1.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 8.6.2

Bedrijfsopbrengsten

8.6.2.1 Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximum 2,3%. 8.6.2.2 Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 8.6.2.3 Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen:  Vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen.  Overige overheidsbijdragen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. 8.6.2.4 Wijzigingen in voorraad bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de Percentage of Completion-methode, ofwel de PoC-methode).

58

De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. 8.6.2.5 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen:  Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie.  Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden.  Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop.  Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. 8.6.2.6

Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfsopbrengsten) Dit betreffen waardeveranderingen voor zover deze niet de terugneming van eerder verantwoorde bijzondere waardeverminderingen betreffen. Deze terugneming wordt via de regel onder de lasten verantwoord. 8.6.2.7 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen. 8.6.3

Bedrijfslasten

8.6.3.1 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen wordt niet afgeschreven. 59

Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. 8.6.3.2

Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfslasten) De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. 8.6.3.3 Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 8.6.3.4 Pensioenlasten Woonborg heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Mutaties in de pensioenvoorziening worden ook in de winst- en verliesrekening verwerkt. Het bedrag dat als pensioenvoorziening is opgenomen, is de beste schatting van de nog niet afgefinancierde bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. 8.6.3.5 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 8.6.3.6 Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woonborg, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. 8.6.3.7 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 8.6.3.8 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa. 8.6.3.9 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Waardevermeerderingen op effecten worden verwerkt op basis van de gerealiseerde resultaten bij verkoop. Voor aandelen verantwoord onder effecten worden waardevermeerderingen eerst verantwoord via de herwaarderingsreserve in het eigen vermogen. Het cumulatieve resultaat dat voorheen in het eigen vermogen was opgenomen wordt overgeboekt naar de winst- en verliesrekening op het moment dat de desbetreffende aandelen niet langer in de balans worden verwerkt. (Bijzondere) waardeverminderingen op effecten worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening verantwoord.

60

8.6.3.10 Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Dividend te ontvangen van niet op nettovermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen en aandelen verantwoord onder effecten worden verantwoord zodra Woonborg het recht hierop heeft verkregen. Koersverschillen op effecten worden verwerkt op basis van de waardering van beursgenoteerde effecten op marktwaarde. 8.6.3.11 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. 8.6.3.12 Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten. 8.6.3.13 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Woonborg integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

61

8.7 Financiële instrumenten en risicobeheersing Gedurende het verslagjaar is het treasuryjaarplan waarin opgenomen het financieel beleid vastgesteld door de Raad van Commissarissen. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Woonborg dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2012 geldt dat Woonborg zich houdt aan de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Prijsrisico Woonborg loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa Overige effecten en onder vlottende activa Effecten. Woonborg heeft deze effecten in het boekjaar verkocht, waardoor dit risico niet meer bestaat. Valutarisico Woonborg is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Renterisico Woonborg loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa Leningen u/g en Overige effecten als gevolg van wijzigingen in de marktrente. Woonborg maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Woonborg risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Woonborg renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. Per financieringsbesluit maakt Woonborg een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasurystatuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van valuta data, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Hierbij wordt uitsluitend gekozen voor rentederivaten indien hierbij minimaal dezelfde onder (b) criteria worden gerealiseerd maar tegen per saldo lagere kosten als bij het aantrekken van leningen met een vaste rente. Bovendien dienen financiële instrumenten tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat valutadata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan valuta data en de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten, en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen. Bij een stijging van de marktrente met 1% neemt de te betalen rente onder gelijk blijvende omstandigheden in een jaar met € 1,25 miljoen toe.

62

Kredietrisico Woonborg heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en effecten. Woonborg maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasurystatuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord. Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat Woonborg loopt per balansdatum zijn als volgt: (bedragen x € 1.000)

2012

Banktegoeden Kredietlimiet Lopende investeringsverplichtingen Reeds vastgelegde nog op te storten leningen o/g Nog niet benutte borgingsruimte WSW (2012-2014)

1.953 7.500 0 0 19.600

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Woonborg zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt Woonborg gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitord. Daarnaast loopt Woonborg liquiditeitsrisico uit hoofde van haar derivatenportefeuille. Woonborg heeft met een aantal van haar derivatentegenpartijen afspraken gemaakt over het uitwisselen van onderpand. Bij een daling van 1% van de marktrente hebben de wederpartijen het recht om Woonborg € 2,5 miljoen aan onderpand te laten storten. Bij een daling van 2% van de marktrente hebben de wederpartijen het recht om Woonborg € 4,5 miljoen aan additioneel onderpand te laten storten. Woonborg houdt voldoende liquiditeitsbuffers aan om aan deze verplichting te kunnen voldoen. Volgens de aan het CFV aangeleverde stresstest is per 31 december 2012 sprake van een liquiditeitsbuffer van € 9,5 miljoen bij een liquiditeitsrisico bij 2% rentedaling van € 4,5 miljoen. Daarmee voldoet Woonborg aan de stresstest. Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden. Beschikbaarheidsrisico Woonborg is voor de beschikbaarheid van financiering grotendeels afhankelijk van de borgingsfaciliteit van het WSW.

63

8.8 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 8.8.1

Waardering vaste activa

8.8.1.1 Materiële vaste activa, bedrijfswaarde Woonborg waardeert haar Sociaal vastgoed in exploitatie op bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector wordt naar verwachting geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing, en precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Woonborg heeft hiervoor de bedragen aangehouden die het meest recent in een politiek akkoord zijn opgenomen. Woonborg gaat er van uit dat de bijdrage op landelijk niveau stijgt naar € 1,7 miljard in 2017. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 146 woningen. Dit aantal is gebaseerd op de neerwaarts bijgestelde verwachtingen in de Meerjarenbegroting 2013-2017. De doorstroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. 8.8.1.2 Vastgoedbeleggingen, reële waarde De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn als volgt: Restant levensduur De restant levensduur is, conform hetgeen gebruikelijk is bij sociaal vastgoed, gesteld op de resterende technische levensduur van de objecten. Er is geen rekening gehouden met de resterende looptijd van bestaande huurcontracten. Onderhoudskosten Woonborg heeft voor de kosten van planmatig onderhoud aansluiting gezocht bij de VEX-normen per woningtype, zoals die jaarlijks worden gepubliceerd. Deze normen zijn verhoogd met de kosten voor groot vervangingsonderhoud, waarmee in de VEX-normen geen rekening wordt gehouden. 8.8.1.3

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

64

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 8.8.2 Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Woonborg een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen:  De waardebepaling van de woningen.  Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen.  De verwerking van projectontwikkelingsresultaten.  Het vormen van een herbestedingsreserve. Dientengevolge kan de fiscale last over 2012 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.

8.9 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn van de aankoopprijs in aftrek gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

65

8.10 Toelichting op de balans (voor zover niet anders vermeld luiden alle bedragen in deze toelichting x € 1.000) 8.10.1 Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Sociaal Vastgoed in vastgoed in ontwikkeling exploitatie bestemd voor eigen exploitatie

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Totaal

Stand per 31 december 2011 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2011 Effecten stelselwijziging Boekwaarde per 1 januari 2012

230.288

24.373 0

5.080 0

259.741 0

-/- 77.413 152.875 23.674 176.549

-/- 12.219 12.154 0 12.154

-/- 2.203 2.877 0 2.877

-/- 91.835 167.906 23.674 191.580

185 -/- 218

8.282 0

321 0

8.788 -/- 218

0 -/- 1.137 19.318 -/- 1.377

-/- 254 0 0 -/- 4.741

0 -/- 10 0 0

-/-254 -/- 1.147 19.318 -/- 6.118

13.632

0

0

13.632

-/- 7.276 8.060 31.187

0 -/- 9.943 -/- 6.656

-/- 290 0 21

-/- 7.566 -/- 1.883 24.552

242.511 87.193

22.458 0

5.344 0

270.313 87.193

-/- 121.970 207.734

-16.960 5.498

-/- 2.446 2.898

-/- 141.376 216.130

Mutaties 2012 Investeringen Subsidies Vrijval voorziening onrendabele investeringen Desinvesteringen Herwaardering Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Afschrijvingen t.l.v. winst- en verliesrekening Overboekingen Totaal mutaties

Stand per 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden

Het saldo van de overboekingen ontstaat doordat een deel van het vastgoed in ontwikkeling ultimo 2012 is aangemerkt als grondposities. Woonborg onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen:  Grond geen afschrijvingen  Opstal lineair 50 jaar  Installaties lineair 10-36 jaar In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 4.826 woningen en 45 garages opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 690 miljoen. 66

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:  Grond geen afschrijvingen  Opstal lineair 50 jaar  Verbouwingen lineair 10 jaar  Inventaris lineair 5 tot 10 jaar  Automatisering lineair 5 jaar  Gereedschappen lineair 10 jaar  Transportmiddelen lineair 5 tot 10 jaar Alle vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting. In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 681.000 aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,2%. De woningen zijn verzekerd tegen een vaste premie per woning. Deze verzekering geeft geen herbouwwaarde aan. Onderverzekering is in de voorwaarden uitgesloten. De overige activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Per balansdatum waren geen verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 78 miljoen gemuteerd. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening. Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin 634 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen 26 woningen binnen één jaar worden verkocht. De schatting van de WOZ-waarde van deze onroerende zaken bedraagt € 91 miljoen.

67

8.10.2 Vastgoedbeleggingen De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

Boekwaarden per 31 december 2011 Effecten stelselwijziging Boekwaarden per 1 januari 2012

Commercieel Sociaal vastgoed Vastgoed in vastgoed in in exploitatie ontwikkeling exploitatie gekwalificeerd bestemd als vastgoedvoor de belegging eigen exploitatie 5.920 0 0

Totaal

5.920

2.853 8.773

0 0

0 0

2.853 8.773

537 0 0 357 0 894

0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0

537 0 0 357 0 894

9.667

0

0

9.667

Mutaties 2012 Investeringen Subsidies Desinvesteringen Herwaardering Waardeverminderingen Totaal mutaties Boekwaarden per 31 december 2012

8.10.3 Financiële vaste activa De financiële vaste activa kunnen als volgt worden gespecificeerd: Deelnemingen

Stand per 1 januari 2012 Investeringen Resultaat deelnemingen Dividend Aflossingen Waardeverminderingen Stand per 31 december 2012

Latente Te vorderen belasting- BWS-subsidies vorderingen

54 0 0 0 0 0 54

Inbegrepen in de stand per 31 december 2012 zijn: Cumulatieve herwaarderingen 0 Bedragen met een looptijd korter dan één jaar

8.10.3.1

nvt

Leningen personeel

Totaal

0 3.094 0 0 0 0 3.094

144 0 0 0 -/- 43 0 101

2 0 0 0 -/- 1 0 1

200 3.094 0 0 -/- 44 0 3.251

0

0

0

0

119

44

1

164

Deelnemingen

Woonborg houdt 100% van de aandelen in Woonborg Holding B.V. Woonborg Holding B.V. houdt 100% van de aandelen in Woonborg Projectontwikkeling B.V. en Woonborg VvE Beheer B.V. Alle vennootschappen zijn gevestigd aan de Tynaarlosestraat 1 in Vries. In geen van de vennootschappen worden activiteiten ontplooid. Het resultaat over het boekjaar bedraagt € nihil. Het eigen vermogen per vennootschap bestaat uit het geplaatst en gestort kapitaal ter grootte van € 18.000 per vennootschap.

68

8.10.3.2

Latente belastingvorderingen

De samenstelling van verwerkte en niet-opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is als volgt: 2012 2011 Opgenomen Opgenomen Niet Opgenomen Opgenomen Niet onder onder verwerkt onder onder verwerkt financiële vlottende financiële vlottende vaste activa activa vaste activa activa Verrekenbare tijdelijke verschillen 578 0 0 0 0 258 Compensabele verliezen 2.516 0 0 0 0 1.696 3.094 0 0 0 0 1.954 De latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde. De latenties zijn berekend tegen een netto rente van 3,0% (2011: 4,2%) en hebben looptijd van 6 jaar (compensabele verliezen) en 45 jaar (tijdelijke verschillen). De nominale waarde van deze latenties bedraagt circa € 3,6 miljoen. Van de compensabele verliezen is het waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie of dat verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Daarom is de latentie met ingang van 2012 gewaardeerd. De verrekenbare tijdelijke verschillen zijn in 2008 ontstaan bij de invoering van de integrale verplichting om vennootschapsbelasting te betalen. Deze komen voort uit een fiscaal afwijkende waardering van de langlopende schulden en derivaten. 8.10.3.3 Te vorderen BWS subsidies Te vorderen BWS-subsidies zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Het totaal van de nominaal nog te ontvangen bedragen is € 101.000. De gemiddelde resterende looptijd bedraagt 2,5 jaar, de gemiddelde rentevoet 3,8%. 8.10.4 Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Grondposities Overige voorraden

2012

2011

536 0 1.867 113 2.516

351 254 0 114 719

Op de post vastgoed bestemd voor de verkoop heeft in het boekjaar een afwaardering naar lagere opbrengstwaarde plaatsgevonden van € 39.000. Op de post grondposities heeft in het boekjaar een afwaardering naar lagere opbrengstwaarde plaatsgevonden van € 1.080.000. 8.10.5 Onderhanden projecten De onderhanden projecten zijn in de loop van het boekjaar afgerond. Ultimo 2012 zijn er geen projecten ten behoeve van verkoop onderhanden. De specificatie kan als volgt worden weergegeven:

Onderhanden projecten

2012

2011

0

139

Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

69

8.10.6 Vorderingen 2012 218 8 362 259 847

Huurdebiteuren Vorderingen op gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen en overlopende activa

2011 155 45 985 619 1.804

Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde handelsvorderingen, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. 8.10.6.1

Huurdebiteuren 2012 537 -/- 319 218

Huurdebiteuren Af : voorziening wegens oninbaarheid

2011 448 -/- 293 155

De voorziening dubieuze debiteuren is bepaald op het totaal van alle bij de deurwaarder in handen gegeven vorderingen. 8.10.6.2 Vorderingen op gemeenten Dit betreft nog te ontvangen bijdragen voor woningaanpassing in het kader van de WMO. 8.10.6.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen Dit betreft de reeds betaalde voorschotten op de vennootschapsbelasting. Op basis van de fiscale resultaten zullen deze volledig worden terugontvangen. 8.10.6.4

Overige vorderingen 2012 192 0 11 56 259

Overige debiteuren Te ontvangen verkoopopbrengsten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen en overlopende activa

2011 198 153 191 77 619

Onder de overige debiteuren zijn posten opgenomen tot een bedrag van € 174.000 met een resterende looptijd langer dan een jaar. 8.10.7 Effecten 2012 0

Ter beurze genoteerd

2011 122

De waarde van de ter beurze genoteerde effecten bedraagt volgens de prijscouranten van de beurzen waarop deze worden genoteerd per balansdatum € nihil. Alle effecten zijn in het boekjaar verkocht. 8.10.8 Liquide middelen 2012 1.898 55 0 1.953

Bank Nederlandse Gemeenten Overige Nederlandse banken Kas De liquide middelen staan ter vrije beschikking. 70

2011 4.515 75 1 4.591

8.10.9 Eigen vermogen Het verloop van de overige reserves is als volgt:

2012 44.509 26.527 71.036 11.237 18.882 101.155

Stand per 31 december voorgaand jaar Gevolgen stelselwijziging Stand per 1 januari Uit resultaatbestemming Overige mutaties Stand per 31 december

De overige mutaties betreffen de rechtstreeks in het eigen vermogen gemuteerde waardeveranderingen van de materiële vaste activa. Ultimo 2012 is in totaal € 82.590.000 aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2011: € 67.375.000). In 2012 is € 13.809.000 aan de ongerealiseerde herwaardering onttrokken wegens terugname van eerdere toevoegingen, € 857.000 onttrokken wegens verkoop van vastgoed), en € 29.881.000 toegevoegd wegens herwaarderingen ten gunste van het eigen vermogen. 8.10.10 Voorzieningen Het verloop van de voorzieningen is als volgt:

Stand per 1 januari 2012 Dotaties Onttrekkingen Vrijval Stand per 31 december 2012

Onrendabele investeringen

Latente belastingverplichting

254 0 -/- 254 0 0

0 1.502 0 0 1.502

Jubileum- Vloerbedekking uitkeringen Stichting WIN Peize 166 14 -/- 9 0 171

6 1 0 0 7

Totaal

426 1.517 -/- 263 0 1.680

Van de voorzieningen is een bedrag van € 1.343.000 als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken. 8.10.10.1 Onrendabele investeringen nieuwbouw en woningverbetering De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen en woningverbetering waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. 8.10.10.2 Latente belastingverplichting De voorziening latente belastingverplichting betreft de gevormde belastinglatentie uit hoofde van de verkopen van bestaand bezit in de komende vijf jaren. 8.10.10.3 Jubileumuitkeringen De voorziening jubileumuitkeringen heeft betrekking op de reservering voor toekomstige uitkeringen aan het personeel. 8.10.10.4 Vloerbedekking Stichting WIN Peize De voorziening vloerbedekking Stichting WIN Peize betreft een reservering voor vervanging van de vloerbedekking in de bedrijfsruimte aan de Zuster Kleveringastraat in Peize.

71

8.10.11 Langlopende schulden

Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen

Stand per 31 december 2012 9 124.776 124.785

Aflossingsverplichting 2013 1 7.752 7.753

Resterende looptijd > 1 jaar 9 117.023 117.032

Resterende looptijd > 5 jaar 9 80.204 80.213

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn. 8.10.11.1 Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen De mutaties in 2012 van de schulden/leningen overheid en kredietinstellingen kunnen als volgt worden toegelicht: Schulden/ Schulden/ Totaal leningen leningen overheid kredietinstellingen Stand per 1 januari 10 128.382 128.392 Bij: nieuwe leningen 0 12.500 12.500 Af: aflossingen -/- 1 -/- 16.106 -/- 16.107 Stand per 31 december 9 124.776 124.785 Schulden/leningen overheid Hieronder zijn schulden/leningen opgenomen welke zijn verstrekt door de gemeente Aa en Hunze. De schulden/leningen overheid hebben de volgende kenmerken: 2012

2011

Vastrentende leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd

9 3,75% 12 jaar

Schulden/leningen kredietinstellingen Hieronder zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben de volgende kenmerken: 2012

10 3,75% 13 jaar

2011

Vastrentende leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd

84.776 4,10% 11 jaar

88.382 4,47% 11 jaar

40.000 0,94% 13 jaar

49.900 1,43% 12 jaar

Leningen met variabele rente Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd

72

Voor de variabel rentende leningen is voor € 40.000.000 aan renteswaps aangegaan om het variabel rente risico op deze leningen af te dekken. Deze renteswaps hebben de volgende kenmerken:

Wederpartij Rabobank BNG Rabobank ABN AMRO Rabobank BNG ABN AMRO BNG

Vaste rente 3,65% 3,99% 3,80% 3,97% 3,99% 5,08% 5,09% 3,99%

Variabele rente 6M Euribor 3M Euribor 6M Euribor 3M Euribor 6M Euribor 3M Euribor 3M Euribor 6M Euribor

Startdatum Einddatum Hoofdsom Drempel 1-8-2006 1-8-2016 5.000.000 Ja 1-2-2007 1-2-2020 5.000.000 1-10-2007 1-10-2017 5.000.000 Ja 1-10-2008 1-10-2019 5.000.000 Ja 1-5-2008 1-5-2018 5.000.000 Ja 1-4-2010 1-4-2030 5.000.000 1-9-2010 1-9-2025 5.000.000 Ja 2-5-2011 2-5-2051 5.000.000

Standaardvoorwaarden OFD OFD ISDA en NRL OFD ISDA en NRL

Rabobank hanteert een drempel voor de lagere marktwaarde van € 1.750.000. De werkelijke marktwaarde is € 2.312.000 lager. Rabobank heeft geen aanvullende zekerheden gevraagd. ABN AMRO hanteert een drempel voor de lagere marktwaarde van € 3.000.000. De werkelijke marktwaarde is € 3.092.000 lager. ABN AMRO heeft geen aanvullende zekerheden gevraagd. BNG hanteert geen marktwaardeverrekening. De werkelijke marktwaarde is € 5.992.000 lager. Na het effect van swaps is de gemiddelde rente op de variabel rentende leningen 3,82% (2011: 3,72%). De gemiddelde rente over de hele leningportefeuille inclusief de renteswaps is 4,00% (2011: 4,20%). Voor alle leningen overheid en kredietinstellingen ter grootte van € 124.785.000 is WSW borging verkregen. Onder de leningen zijn voor een bedrag van € 10.000.000 aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. De credit spread die op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Het vervalschema van de credit spread herzieningen is hieronder weergegeven:

Wederpartij BNG NWB

Vaste Credit rente spread 3,12% 0,15% 3,66% 0,43%

Startdatum Spreadherziening 1-11-2011 1-11-2013 15-2-2012 17-12-2018

Einddatum 1-11-2061 15-12-2055

Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente. De duration van de gehele portefeuille (inclusief het effect van de renteswaps) bedraagt 11,7 jaar (2011: 11,6 jaar). De marktwaarde van de leningportefeuille bedraagt € 142.794.000 exclusief opgelopen rente en € 144.390.000 inclusief opgelopen rente.

73

8.10.12 Kortlopende schulden 2012 7.753 2.476 1.294 2 2.491 483 14.499

Aflossingsverplichtingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Nog niet vervallen rente leningen en derivaten Overlopende passiva

2011 16.107 3.382 1.229 2 2.706 755 24.181

8.10.13 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen 8.10.13.1 Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor aankoop van vastgoed in het project De Noorderkroon tot een bedrag van € 800.000. Deze verplichtingen komen naar verwachting binnen een jaar na balansdatum tot afwikkeling. 8.10.13.2 Heffing saneringsfonds Woonborg zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 3,5 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel te saneren. 8.10.13.3 WSW Obligo Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Woonborg een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Woonborg opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2012 bedraagt dit obligo € 4,4 miljoen (2011: € 4,8 miljoen). Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Woonborg het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Woonborg verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume. 8.10.13.4 Claims Woonborg heeft een claim neergelegd bij een afnemer van winkelruimte in het project Kanaalstraat/ Wilhelminastraat te Roden. Deze afnemer kan niet aan zijn verplichtingen voldoen, waardoor de bouw van het project niet kan starten. Woonborg is een juridische procedure gestart. Hoewel de toewijzing van de claim kansrijk is, is deze voorzichtigheidshalve niet in het resultaat opgenomen. De kosten inzake rechtsbijstand worden ten laste van de winst- en verliesrekeningwinst gebracht.

74

8.10.14 Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Woonborg en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. De transacties met verbonden partijen zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen. Gedurende 2012 is de directeur-bestuurder opgetreden als bestuurslid van Stichting Mondiale Woonhulp. Daarnaast neemt Woonborg deel aan Stichting Farkas. Medewerkers van Woonborg bekleden bestuursfuncties bij de volgende Verenigingen van Eigenaren, waarvoor veelal ook administratieve of technische werkzaamheden worden verricht: Berkenbos te Zuidlaren, Eikenhof te Vries, Riemsnijder te Roden, Wevershof te Roden, Zetstee te Annen, Zonnehof te Peize, Mellenssteeg te Haren, Noorderkroon te Roden.

75

8.11

Toelichting op de winst-en-verliesrekening

8.11.1 Huuropbrengsten 2012 24.891 481 25.372 -/- 416 24.956

Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af : Huurderving Totaal huuropbrengsten

2011 24.232 424 24.656 -/- 450 24.206

De te ontvangen huur is gewijzigd als gevolg van: verschil Nieuwbouw

246

Verkoop

-/- 189

Sloop

-/- 43

Huurverhoging per 1 juli

454

Harmonisatie bij mutatie

208

Geriefsverbetering

50

Woningverbetering

7

Overige oorzaken

-/- 17

Totale huurstijging

716

8.11.2 Opbrengsten servicecontracten 2012 732 -/- 15 717

Doorberekende vergoedingen Vergoedingsderving Totaal opbrengsten servicecontracten

2011 608 -/- 12 596

De doorberekende vergoedingen stijgen met € 54.000 vanwege extra doorbelastingen van de rioolheffing. Woonborg brengt deze sinds 2010 in rekening bij nieuwe huurders. Doordat steeds meer huurcontracten van een recentere datum zijn, stijgen deze inkomsten. Verder stijgen de inkomsten uit het FKO met € 25.000. Dit is het gevolg van het feit dat steeds meer huurders aan dit fonds deelnemen. Ook de inkomsten uit het glas-, riool- en dakgotenfonds stijgen met € 25.000 als gevolg van een stijging van het aantal deelnemers. 8.11.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2012 3.717 -/- 1.374 2.343 -/- 149 2.194

Netto opbrengst verkopen bestaand bezit Af : Boekwaarde, overige verkoopkosten en lasten Verkoopresultaat bestaand bezit Resultaat onderhanden projecten Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

2011 4.577 -/- 839 3.738 -/- 188 3.550

Woonborg heeft 29 bestaande woningen verkocht (2011: 33). De gemiddelde opbrengst per woning bedroeg € 128.000 (2011: € 139.000). De boekwaarde van de verkochte woningen in 2011 is in verband met de complexiteit van de berekening niet herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Het negatieve resultaat op onderhanden projecten heeft betrekking op verlieslatende ontwikkeling van nieuwbouwbedrijfsruimten en –woningen. 76

8.11.4 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Geactiveerde productie met betrekking tot projecten

2012 291

2011 341

2012 28 8 6 42 20 20 67 13 49 285 454

2011 37 10 3 50 38 8 64 33 45 94 282

496

332

8.11.5 Overige bedrijfsopbrengsten Inschrijfgelden Administratievergoeding uitgifte huurcontract Overige vergoedingen Totaal vergoedingen Woningaanpassing met eenmalige bijdrage Voor derden uitgevoerde diensten Aan huurders in rekening gebracht onderhoud Bij verzekering en derden gedeclareerde schaden Beheervergoeding Verenigingen van Eigenaren Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige opbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten

Onder de overige bedrijfsopbrengsten is een bedrag van € 261.000 opgenomen, dat het gevolg is van het toepassen van de pro rata regeling voor de omzetbelasting, met terugwerkende kracht tot 2006. 8.11.6 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijving commercieel vastgoed in exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

2012 7.276 0 290 7.566

2011 3.001 27 267 3.295

De vergelijkende cijfers over 2011 zijn in verband met de complexiteit van de berekening niet herrekend. 8.11.7 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2012 2011 Onrendabele investeringen in nieuwbouw 3.483 5.129 Onrendabele investeringen in woningverbetering 1.259 298 Overige waardeveranderingen -/- 780 43 Herberekening bedrijfswaarde -/- 12.255 11.603 Totaal overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille -/- 8.293 17.073 8.11.8 Onderhoudslasten 2012 5.654 690 946 523 -/- 738 7.075

Planmatig onderhoud Mutatie-onderhoud Klachtenonderhoud Overig onderhoud Uren eigen dienst Totaal onderhoudslasten

77

2011 5.710 895 1.065 664 -/- 676 7.658

8.11.9 Leefbaarheid Leefbaarheidsfonds Leefbaarheid en buurtbeheer Totaal leefbaarheid

2012 8 26 34

2011 10 30 40

2012 822 130 101 76 269 1.398

2011 819 107 110 81 280 1.397

2012 1.023 75 48 955 115 59 978 166 3.420

2011 1.002 73 49 709 121 60 1.000 410 3.424

2012 357 0

2011 0 0

0

0

357

0

8.11.10 Lasten servicecontracten Rioolbelasting Fonds klein onderhoud Energie en water Schoonmaakkosten Diverse overige kosten Totaal lasten servicecontracten 8.11.11 Overige bedrijfslasten Belastingen Verzekeringen Contributie branche organisatie Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Raad van Commissarissen Algemene kosten Overige lasten/kosten Totaal overige bedrijfslasten 8.11.12 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen Sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als vastgoedbelegging Waardeveranderingen Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

8.11.13 Bijzondere posten In de post overige bedrijfsopbrengsten is een bijzondere post verwerkt. Dit betreft een bate ter grootte van € 261.000 die het gevolg is van het achteraf toepassen van de pro rata regeling voor de omzetbelasting over de jaren 2006 tot en met 2010.

78

8.11.14 Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: 2012 42 1 44 2 88

Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten Totaal accountantshonoraria

2011 30 2 49 17 98

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Woonborg en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door binnenlandse en buitenlandse accountantskantoren, inclusief hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen. 8.11.15 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten 2012 Waardeverandering effecten 44

2011 -/- 10

8.11.16 Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten 2012 Opbrengsten financiële vaste activa (rente op te vorderen subsidie BWS) 5 Dividend effecten 2 Totaal opbrengsten financiële vaste activa en effecten 7

2011 6 2 8

8.11.17 Rentelasten en rentebaten Betaalde rente leningen gemeenten en kredietinstellingen Mutatie transitorische rente ultimo boekjaar Kosten borgstelling leningen Resultaat swap constructies Totaal rentelasten Rente rekening-courant Rente overige vorderingen Rente toerekening projecten nieuwbouw Totaal rentebaten Totaal rentelasten en rentebaten

2012 3.989 -/- 216 14 1.293 5.080 6 62 681 749

2011 4.182 -/- 22 11 1.052 5.223 8 43 780 831

4.331

4.392

8.11.18 Belastingen Het geschatte fiscaal resultaat over 2012 bedraagt € 2.954.000 positief. Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk ad 0% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het toepasselijke belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar. De actieve en passieve belastinglatenties zijn met ingang van 2012 opgenomen op de balans. Hierdoor ontstaat een bate van € 1.592.000. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar 8.10.3.2 en 8.10.10.2.

79

8.11.19 Resultaat deelnemingen Woonborg ontplooit geen activiteiten in de deelnemingen. Het resultaat van de deelnemingen is € nihil. 8.11.20 Mutatie reële waarde materiële vaste activa De reële waarde van het sociaal vastgoed is in het verslagjaar toegenomen met een bedrag van € 31,2 miljoen ten opzichte van de reële waarde ultimo het voorgaande verslagjaar. Deze toename kan als volgt worden verklaard (* € 1.000): Bedrijfswaarde 1 januari 2012 176.549

Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Effect een jaar opschuiven Nieuwe (des)investeringen binnen horizon Nieuwe huurharmonisatie binnen horizon Mutatie door vasthouden minimale levensduur Subtotaal autonome ontwikkeling

-11.388 8.950 1.962 1.255 3.152 3.931

Voorraadmutaties Nieuwbouw

3.402

Verkoop Sloop Verbeteringen Classificatiewijzigingen Subtotaal voorraadmutaties

1.248 -586 1.361 601 6.026

Parameterwijzigingen Indexaties Disconteringsvoet Levensduur Subtotaal parameterwijzigingen

4.294 0 1.709 6.003

Wijzigingen exploitatiebeleid Huren Huurderving Baten Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Belasting en verzekeringen Bedrijfskosten Personeelskosten

57.420 -2.933 -840 27.226 743 697 590 -1.306 4.751

Overige lasten Restwaarde Effect inrekenen verhuurdersheffing Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid

-7.296 -315 -53.639 25.098

Wijzigingen (des)investeringsbeleid Verkoop Sloop Subtotaal wijzigingen (des)investeringsbeleid

-474 -9.399 -9.873

Bedrijfswaarde 31 december 2012

207.734 80

8.12

Overige informatie

8.12.1 Werknemers Gedurende het jaar 2012 had de corporatie gemiddeld 61,8 werknemers in dienst (2011: 59,5). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam, net als in 2011 het geval was. 8.12.2 Bestuurders en commissarissen De bezoldiging van bestuurders omvat  periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden),  beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen)  uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en  winstdelingen en bonusbetalingen. Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur worden gespecificeerd (in €): Naam

Functie

Dhr. J.J. Dijk Mevr. G.J.M. Scholten Totaal

Bestuurder Bestuurder

Periodiek betaalde beloningen 2012 2011 136.692 133.701 60.878 0 197.570 133.701

Beloningen betaalbaar op termijn 2012 2011 41.017 160.062 10.977 0 51.994 160.062

Uitkering bij beëindiging dienstverband 2012 2011 0 0 0 0 0 0

Winstdeling en bonus 2012 0 0 0

2011 0 0 0

De beloning van de heer Dijk kende in 2011 een toegekende nabetaling van pensioenrechten. In de beloning van de heer Dijk is een bedrag van € 10.000 opgenomen als vergoeding autokosten. Mevrouw Scholten is per 1 april 2012 in dienst gekomen met een dienstverband van 56%. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd (in €): Naam

Functie

Mevr. I. Noordhoff *

Voorzitter

Dhr. B. Plat

Mevr. H. Donkervoort *

Vice voorzitter t/m 14-02-2012 Lid t/m 14-02-2012, vice-voorzitter per 14-02-2012 Lid

Dhr. H.J. van der Hoek

Als lid van de Raad van Commissarissen 2012 2011 12.548 12.495

Als lid van commissies 2012 2011 0 0

Overige kostenvergoedingen 2012 2011 0 0

861

7.000

0

0

61

543

7.000

7.000

0

0

497

543

8.365

8.330

0

0

0

0

Lid

7.000

7.000

0

0

497

543

Mevr. A. Stekelenburg *

Lid per 14-02-2012

7.340

0

0

0

0

0

Dhr. R.O. Lycklama à Nijeholt Totaal

Lid t/m 14-02-2011

0

875

0

0

0

68

43.114

42.700

0

0

1.055

1.697

Dhr. H.J. Bolding

*) Deze leden ontvangen de vergoeding op declaratiebasis. De bedragen zijn inclusief BTW.

81

8.12.3 Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens In verband met de inwerkingtreding van de Wet Normering Topinkomens per 1 januari 2013 is per gelijke datum de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde topinkomens ingetrokken. Dat betekent dat Woonborg over 2012 geen afzonderlijk opgave hoeft te doen van deze inkomens. Overigens is de informatie gelijk aan hetgeen in paragraaf 8.12.2 is vermeld. Vries, 10 juni 2013 Woonborg Directie, J.J. Dijk

Raad van Commissarissen, I. Noordhoff

G.J.M. Scholten

H.J. Bolding

H. Donkervoort

H.J. van der Hoek

A. Stekelenburg

82

9.

Overige gegevens

De gebeurtenissen na balansdatum maakten bezuinigingen noodzakelijk. 9.1 Statutaire resultaatbestemming In artikel 10 van de statuten is de bepaling opgenomen, dat de goedkeuring van de jaarrekening is voorbehouden aan de Raad van Commissarissen. Dit houdt in, dat ook de bestemming van het resultaat door de Raad van Commissarissen moet worden goedgekeurd. 9.2

Voorstel resultaatbestemming

De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is aan de overige reserves toegevoegd / in mindering gebracht op de overige reserves. 9.3

Gebeurtenissen na balansdatum

Alle transacties die betrekking hebben op het verslagjaar zijn in de jaarrekening verwerkt. Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op een verhuurdersheffing en verruiming van het huurbeleid. Dit regeringsbeleid is nog onderdeel van wetsvorming. Het effect van de invoering van de verhuurdersheffing op de bedrijfswaarde is circa € 54 miljoen negatief. Het positieve effect van de verruiming van het huurbeleid op de bedrijfswaarde is circa € 54 miljoen. In paragraaf 8.4.2 van de jaarrekening is de betekenis hiervan uiteengezet. Hieruit blijkt dat Woonborg veranderingen in het beleid heeft doorgevoerd om te blijven voldoen aan financiële kengetallen, relevant voor toegang tot de kapitaalmarkt. 9.4

Controleverklaring van de onafhankelijk accountant

De controleverklaring van de onafhankelijk accountant bij de jaarrekening is op de volgende pagina’s opgenomen.

83

84

85

Bijlagen

86

Bijlage 1 Kengetallen over de afgelopen vijf jaar 2012

2011

2010

2009

2008

4.855 45 61 19 4.980

4.866 45 61 14 4.986

4.894 45 19 16 4.974

4.911 45 0 12 4.968

4.941 45 0 12 4.998

143

145

150

158

158

0 33 6 28 0 0

0 33 39 44 42 0

22 31 17 9 19 0

0 44 18 32 0 0

0 50 6 34 0 1

5 0 2

2 0 2

4 9 3

0 2 3

0 20 2

Verhuur en incasso -Gemiddelde netto huurprijs per maand per woning -Gemiddeld aantal punten woningwaarderingssysteem -Woningzoekenden -Uitgegeven huurcontracten woningen

435 154 4.710 352

421 148 4.781 409

409 141 4.874 302

403 140 4.783 369

390 140 4.584 429

-Goedkope woningen -Betaalbare woningen -Dure woningen tot huurtoeslaggrens -Dure woningen boven huurtoeslaggrens

868 3.766 192 29

1.013 3.687 137 29

1.202 3.454 205 33

1.227 3.577 80 27

1.327 3.513 72 28

1,01% 1,64%

0,76% 1,83%

0,78% 0,69%

0,53% 0,73%

0,46% 0,41%

1,37 0,07 205

0,91 0,08 556

1,40 0,06 297

1,65 0,08 108

1,27 0,09 138

16.672

7.790

7.240

25.699

14.609

293 1.165 704 2.161

400 1.174 890 2.464

493 1.248 439 2.180

517 1.359 722 2.598

494 1.478 408 2.380

Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden (VHE) in exploitatie: - Woningen en woongebouwen - Garages - Parkeerplaatsen - Bedrijfspanden (excl. Kantoorpanden) Totaal ( x € 1.000) Gemiddelde grondslag onroerend zaakbelasting per woning Mutaties in het woningbezit - Gekocht / overheveling voorraad koopwoningen - Verkocht - Gesloopte woningen / samenvoeging onzelfstandige woonruimten - Gereedgekomen nieuwbouw huurwoningen - Parkeerplaatsen - Hertelling i.v.m. verschillen huur- en activa administratie Mutaties bedrijfspanden Gereedgekomen nieuwbouw voor verkoop Voorraad koopwoningen

-Huurachterstand huurders in % van de bruto huur -Huurderving in % van de bruto huur Kwaliteit -Aantal reparatieverzoeken per woning -Aantal gevallen mutatieonderhoud per woning -Aantal woningen Strategisch Woonplan -Kosten SWP per aangepakte woning -Kosten niet-planmatig onderhoud per woning -Kosten planmatig onderhoud per woning -Uitgaven Strategisch Woonplan per woning -Totaal kosten onderhoud per woning Financiële continuïteit -Solvabiliteit -Liquiditeit ( current ratio ) -Rentabiliteit eigen vermogen ( REV ) -Rentabiliteit vreemd vermogen ( RVV ) -Rentabiliteit totale vermogen ( RTV ) -Interne financiering per woning -Cash-flow per woning

43,16% 0,37 11,11% 4,07% 6,96% 21.476 2.033

87

34,16% 26,75% 25,79% 24,19% 0,30 0,35 0,16 0,43 -7,65% 5,33% 9,56% 25,69% 4,07% 4,37% 4,45% 4,41% -3,66% 4,36% 5,45% 9,32% 15.893 10.934 11.136 8.667 2.508 1.090 2.426 1.489

2012 Balans en winst- en verliesrekening per woning -Eigen vermogen -Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw -Overige voorzieningen -Totaal opbrengsten -Kapitaalslasten -Overige bedrijfslasten -Renteresultaat -Saldo bedrijfsopbrengsten - bedrijfslasten -Saldo buitengewone baten/buitengewone lasten / Vpb -Jaarresultaat

20.835 0 346 5.902 2.440 3.108 881 2.794 328 2.314

2011 14.598 52 35 5.965 1.584 7.527 903 -1.526 0 -2.465

2010 9.790 315 39 6.413 2.483 4.349 879 1.500 -58 522

We gebruiken in bovenstaande tabel de volgende definities: Solvabiliteit: Liquiditeit (current ratio): Rentabiliteit eigen vermogen ( REV ): Rentabiliteit vreemd vermogen ( RVV ): Rentabiliteit totale vermogen ( RTV ): Interne financiering per woning: Cashflow per woning: Kapitaalslasten per woning:

Eigen vermogen / Balanstotaal Vlottende activa / Kortlopende schulden Jaarresultaat / Eigen vermogen Rentelasten / Langlopende schulden (Jaarresultaat + Rentelasten) / Balanstotaal (Vaste activa - Langlopende schulden) / Woningen Kasstroom uit operationele activiteiten / Woningen (Toegerekende rente + afschrijvingen) / Woningen

88

2009 9.236 723 40 5.986 1.820 3.807 756 2.178 241 883

2008 8.313 570 40 6.600 2.221 3.038 624 3.035 182 2.136

Bijlage 2 Vraag en aanbod woningen 2.1

Huurwoningen 2012 4.710 367 352 98,5 6,4 47 22 37 4

Aantal woningzoekenden- per 31 december Huuropzeggingen Nieuwe huurovereenkomsten Passende toewijzingen binnen inkomensgrens (in %) Mutatiegraad (in %) Acceptatiegraad (in %) Leegstand in afwachting van verhuur- per 31 december Verblijfsgerechtigden gehuisvest Uitgevoerde ontruimingen

2011 4.781 420 409 97 7,2 53 25 75 3

2.2 Woningzoekenden Het aantal woningzoekenden dat minimaal één keer op een woning reageerde bedraagt 26% van het totaal aantal woningzoekenden. Hieruit blijkt dat veel woningzoekenden zich uit voorzorg inschrijven. Het uit voorzorg inschrijven is inherent aan het aanbodmodel dat wij hanteren. 2.3 Woningtoewijzing We hebben 98,5% van de toewijzingen van woningen met een huurprijs tot € 646,66 gedaan aan huishoudens met een verzamelinkomen tot € 34.085. Hiermee voldoen we ruim aan de norm van 90%. We registeren de woningtoewijzingen volgens de regels van het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH. In onderstaand overzicht is te zien aan welke doelgroepen we onze woningen hebben toegewezen. Huurklasse Woonsituatie

Leeftijd

Inkomen

Goedkoop ≤ € 366,37

Betaalbaar € 366,37 – ≤ € 524,37

Duur € 524,37 – ≤ € 664,66

Markthuur > € 664,66

Totaal aantal

Alleenstaand

< 65

≤ € 22.025

54

55

25

1

135

< 65

>€ ≤€ >€ ≤€

22.025 20.675 20.675 29.900

5 0 0 9

27 21 2 19

3 1 1 14

0 0 0 2

35 22 3 44

≥ 65

> € 29.900 ≤ € 28.225

0 0

1 18

8 4

1 1

10 23

> € 28.225

0

6

3

0

9

< 65

≤ € 29.900

0

15

30

1

46

≥ 65

> € 29.900 ≤ € 28.225 > € 28.225

0 0 0

0 0 0

1 0 0

1 0 0

3 0 0 330 13 9 352

≥ 65 2-persoons huishouden

Vanaf 3-persoons huishouden

Totaal Tijdelijk verhuurd Intern verhuurd Totaal verhuurd

89

Bijlage 3 Toelichting op de nieuwbouwprojecten 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk benoemen we de voortgang van de belangrijkste projecten die we ontwikkelen of uitvoeren. We geven per gemeente een overzicht van de status per project. Daarbij vermelden we eerst enkele kerngegevens van het project. De aantallen te realiseren woningen ontlenen we aan de Meerjarenbegroting 2012 – 2016. De overige gegevens hebben betrekking op de stand van zaken van het project op 31 december 2012. Verder geven we per project een toelichting op de voorgenomen activiteiten en een vooruitblik naar 2013. We hebben enkele projecten gerealiseerd. Deze projecten hebben de status afgerond. Op een aantal plaatsen bezitten we grond waarvan we in het verleden hebben besloten daar geen woningbouw te realiseren. Deze locaties hebben de status verkoop locatie. We hebben de nieuwbouwportefeuille opnieuw gewaardeerd en de activiteiten gereduceerd. Hierbij hebben we gekeken naar het volkshuisvestelijk rendement, de aansluiting bij onze strategische doelen en het financieel rendement per project. Dit hebben we in twee periodes in het jaar gedaan. In augustus 2012 hebben we een aantal projecten volledig gestaakt. Deze hebben de status gestaakt. Indien we op de locatie grond bezitten proberen we deze in een aantal gevallen te verkopen. In dat geval hebben ze de status verkoop locatie. In december 2012 hebben we de resterende projecten verdeeld in drie categorieën. Dit maken we zichtbaar met de kleuren groen, oranje en rood. Groen = ontwikkelen We gaan deze projecten uitvoeren en hebben ze in de meerjarenbegroting opgenomen. De ontwikkelprocedure loopt conform het nieuwbouwproces. Bij elke overgang naar een volgende fase beoordelen we in overleg met de RvC of de financiële middelen nog toereikend zijn. Oranje = afronden tot aan bestemmingsplanprocedure Deze projecten bereiden we voor tot en met de bestemmingsplanprocedure. Nadat het bestemmingsplan definitief is, besluiten we over de vervolgstappen. Deze projecten hebben we niet opgenomen in de meerjarenbegroting. Rood = bevriezen De ontwikkelingen van deze projecten hebben we stilgelegd. We handelen alleen de lopende afspraken af. Deze projecten hebben we niet opgenomen in de meerjarenbegroting.

90

3.2

Overzicht nieuwbouwprojecten

3.2.1 Gemeente Aa en Hunze Project Grevelinkhuis Annerveenschekanaal Semsstraat Eexterveenschekanaal Rolde Zuid Keukenhof/ Eshof Eext

Status Oranje Verkoop locatie Gestaakt Gestaakt

Grevelinkhuis Annerveenschekanaal Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Oranje Herontwikkeling Haalbaarheidsfase Nog niet bekend Nog niet bekend Nog niet bekend

Omschrijving project

We denken na over de (her)inrichting van het Grevelinkhuis. Een goede functie voor het monumentale voorhuis staat hierbij centraal. In de huidige situatie kunnen we de (kleine) appartementen niet langer verhuren. Een derde partij wil oudere kunstenaars en wetenschappers laten wonen in het Grevelinkhuis en werken in Annerveenschekanaal. Het voorhuis van het Grevelinkhuis kan worden ingericht als publieksruimte.

Begroting 2012

Een haalbaarheidsonderzoek moet duidelijk maken of het plan levensvatbaar is. De tijdelijke huurcontracten kunnen niet worden verlengd.

Realisatie 2012

Er is een stuurgroep opgericht. Naast de initiatiefnemer en wijzelf nemen hieraan twee vertegenwoordigers van het hoger onderwijs deel, alsmede een architect die bekend is met collectief particulier opdrachtgeverschap. De tijdelijke huurcontracten zijn verlengd tot eind 2013.

Vooruitblik 2013

Als de stuurgroep voldoende subsidies kan genereren, kan een businessplan worden opgesteld. We verbouwen het voorhuis van de huidige woonbestemming naar een publieksruimte.

Semsstraat Eexterveenschekanaal Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Verkoop locatie Verkoop locatie Verkoop locatie Niet van toepassing Locatie is te koop Niet van toepassing

Omschrijving project

We hebben vier huurwoningen in 2009 gesloopt om verpaupering tegen te gaan. Met de gemeente en andere instellingen stellen we de woonvisie voor Eexterveenschekanaal op en bepalen we hoe we daaraan een bijdrage kunnen leveren.

Begroting 2012

We verwachten dat de locatie niet snel verkocht zal worden. We stellen een gebruikersovereenkomst op met de buren over het gebruik van de grond.

Realisatie 2012

We hebben de locatie met een plaatselijke makelaar op de markt gebracht. De verkoop is niet gelukt. We hebben besloten de vraagprijs te verlagen. We hebben een getekende gebruikersovereenkomst.

Vooruitblik 2013

We proberen de locatie op basis van de lagere vraagprijs te verkopen.

91

Rolde Zuid

Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Gestaakt Uitbreiding Niet van toepassing 12 woningen in 2013, 12 woningen in 2016 Niet van toepassing Starters, gezinnen

Omschrijving project

Samen met een collega corporatie hebben we een aanbieding gedaan op kavels in het uitbreidingsgebied Rolde Zuid. We trekken samen op om in dit gebied voldoende woningen met een sociaal karakter te kunnen realiseren.

Begroting 2012

We werven huurders en gaan in overleg met de gemeente. Wanneer er voldoende markt is voor huur verwachten we in 2013 en 2016 de woningen op te kunnen leveren.

Realisatie 2012

Met een uitvoerende partij hebben we afspraken voorbereid over een turn-key afname van vier woningen op een locatie tussen verkoop woningen en een locatie met 12 huurwoningen. In augustus 2012 hebben we het project gestaakt.

Vooruitblik 2013

We hebben het project afgesloten. We zullen op deze locatie geen activiteiten meer ontplooien.

Keukenhof/ Eshof Eext Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Gestaakt Herontwikkeling Niet van toepassing 12 sociale huurwoningen in 2016 Niet van toepassing Geen specifieke doelgroep

Omschrijving project

We onderzoeken de vraag naar huisvesting voor senioren in Eext. Op de locatie Keukenhof/ Eshof staan 24 verouderde seniorenwoningen.

Begroting 2012

Samen met de gemeente Aa en Hunze en dorpsbelangen kiezen we een aanpak voor de locatie.

Realisatie 2012

Uit onderzoek komt naar voren dat de vraag naar seniorenhuisvesting in Eext relatief klein is. De vraag naar huisvesting voor starters is wel groot. We exploiteren de woningen nog 15 jaar door om in de vraag van deze doelgroep te voorzien.

Vooruitblik 2013

We hebben het nieuwbouwproject gestaakt en houden de bestaande woningen in exploitatie.

92

3.2.2 Gemeente Haren Project Oosterhaar Haren P. Wierengaweg Haren Walstroweg Haren Dennenlaan Glimmen Middelhorsterweg Haren

Oosterhaar Haren

Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Status Afgerond, Groen en Gestaakt Oranje Verkoop locatie en Rood Verkoop locatie Gestaakt Afgerond, Groen en Gestaakt Herontwikkeling wonen en winkels Ontwikkeling 65 appartementen en een medisch centrum (deels) in 2012 en 2014 60 appartementen, een winkelcentrum en een medisch centrum (deels) in 2012 en 2014 Senioren

Omschrijving project

Dit grootschalige project zal de wijk Oosterhaar een nieuwe uitstraling geven. We vernieuwen een deel van het woningbezit en het winkelcentrum en we verbeteren de stedenbouwkundige structuur. Na de bouw is er een wijkcentrum van huur- en koopappartementen, winkels en medische voorzieningen zoals een huisarts, apotheek en fysiotherapeut. Samenwerking met een zorginstelling zou kunnen voorzien in zorg op maat voor de wijk Oosterhaar.

Begroting 2012

We leveren het medisch centrum en zeven huurappartementen op. We schrijven een marktconsultatie uit voor de resterende delen van het project. Hierin laten we bouwers een visie en een globaal bod presenteren voor de bouw van het winkelcentrum en de appartementen en de overname van de risico’s voor de koopappartementen.

Realisatie 2012

Het medisch centrum met zeven bovenliggende appartementen is in gebruik genomen. Het bestemmingsplan is definitief vastgesteld. De marktconsultatie bood geen passende oplossing. Daarom onderzoeken we met twee van de uitgenodigde partijen of het mogelijk is om een aantal projecten in Haren en Roden met bouwvolume en verkooprisico samen te voegen. Dit moet leiden tot een ontwikkelconcept waarbij alle partijen voordeel hebben.

Vooruitblik 2013

We werken de plannen verder uit, zodat we in 2014 met de daadwerkelijke bouw kunnen starten. We verwachten dat we het aantal huurappartementen verkleinen.

P. Wierengaweg Haren Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Oranje Herontwikkeling en uitbreiding Haalbaarheid 10 sociale- en 10 commerciële huurappartementen in 2014 10 koopappartementen in 2014 Senioren

Omschrijving project

We hebben, naast het bestaande bezit, extra grond aangekocht. In ons convenant met de gemeente is de locatie aangewezen voor de bouw van extra huurwoningen.

Begroting 2012

Waarschijnlijk passen we het plan aan naar de realisatie van 30 sociale huurwoningen. We werken het plan verder uit en starten de procedure voor het bestemmingsplan. We communiceren dit met de omwonenden.

Realisatie 2012

We hebben gewerkt aan een haalbaarheidsonderzoek. Gaandeweg het onderzoek hebben we ons plan aangepast naar 25 sociale huurwoningen en 4 grondgebonden verkoop woningen.

Vooruitblik 2013

We starten de bestemmingsplanprocedure.

93

Walstroweg Haren

Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Verkoop locatie en Rood Herontwikkeling Ontwikkeling 26 sociale huurappartementen, realisatie in 2016 Niet van toepassing Nog niet bekend

Omschrijving project

Het bestaande complex omvat 34 kleine appartementen. Regelmatig zijn extra beheeractiviteiten nodig. De gemeente is van plan het Stationsplein aan de overzijde van het spoor te ontwikkelen en een fietstunnel aan te leggen naar de wijk Oosterhaar. Ons doel is de dreiging, dat ons complex nog meer geïsoleerd komt te liggen, om te zetten in kansen voor woningbouwontwikkeling.

Begroting 2012

Het verkoopcontract van de Walstroflat en het koopcontract voor de aankoop van bouwkavels worden uitgewerkt en afgerond. De werkzaamheden aan de tunnel starten medio 2012.

Realisatie 2012

We hebben de koopovereenkomst van de Walstroflat afgerond. We hebben een intentieovereenkomst getekend om de bouwkavels aan te kopen. De werkzaamheden aan de tunnel zijn niet gestart.

Vooruitblik 2013

De gemeente is per 1 augustus 2013 juridisch eigenaar van het complex. De werkzaamheden aan de tunnel zullen starten.

Dennenlaan Glimmen

Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Verkoop locatie Verkoop locatie Verkoop locatie Niet van toepassing 6 bouwrijpe kavels Collectief Particulier Opdrachtgeverschap in 2012 Niet van toepassing

Omschrijving project

We hebben in 2009 tien bestaande woningen gesloopt in verband met de slechte technische staat. Deze locatie leent zich niet voor nieuwbouw van seniorenwoningen. Daarom verkopen we de bouwkavels via Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO).

Begroting 2012

De gemeente wil pas meewerken aan het aanpassen van het bestemmingsplan als uit het Woonplan van de gemeente blijkt dat huurwoningen op deze locatie niet gewenst zijn. Het Woonplan moet in het voorjaar van 2012 gereed zijn, waarna het CPO-traject kan worden vervolgd.

Realisatie 2012

De gemeente wil pas meewerken aan het aanpassen van het bestemmingsplan als blijkt dat de gesloopte huurwoningen in Glimmen gecompenseerd worden in de wijk Oosterhaar in Haren.

Vooruitblik 2013

We gaan opnieuw met de gemeente in overleg over het aanpassen van het bestemmingsplan. We proberen de verkoop van de locatie mogelijk te maken.

94

Middelhorsterweg Haren Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Gestaakt Herontwikkeling Niet van toepassing 5 sociale huurwoningen in 2015 Nog niet bekend Nog niet bekend

Omschrijving project

Deze verouderde seniorenwoningen zijn aangewezen voor sloop en herontwikkeling. Hier zullen we uiterlijk in 2013 mee starten. Herontwikkeling is gecompliceerd vanwege de specifieke locatie.

Begroting 2012

We herijken de strategie naar aanleiding van het woonwensen onderzoek onder al onze woningzoekenden van 55 jaar en ouder.

Realisatie 2012

In Haren blijkt er nog behoefte aan goedkope huurwoningen te bestaan. De bestaande woningen voldoen aan deze voorwaarde. We hebben dit project gestaakt.

Vooruitblik 2013

We hebben het nieuwbouwproject gestaakt en houden de bestaande woningen in exploitatie. 3.2.3 Gemeente Noordenveld Project Noorderkroon Roden Koerskamp Roden Scheepstraschool Roden Raadhuisstraat Peize Thedemalocatie Nietap Regiovisie Leek/Roden Roden Secretaris Buiteveldlaan Roden Raadhuisstraat Roden Kanaalstraat/Wilhelminastraat Roden Noorderlicht Roden

Noorderkroon Roden

Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Status Gestaakt en Groen Oranje Afgerond en Rood Afgerond Verkoop locatie Verkoop locatie Verkoop locatie Verkoop locatie Gestaakt Gestaakt

Gestaakt en Groen Herontwikkeling Ontwikkelfase 40 zorgappartementen (collectief verhuurd) in 2015 en 24 seniorenappartementen in 2016 30 seniorenappartementen in 2016 Senioren

Omschrijving project

Het particuliere servicecomplex Noorderkroon in Roden verkeert in een slechte staat. Zowel qua onderhoud van het hoofdgebouw als in de bestuurlijke aanpak is er de laatste jaren onvoldoende geïnvesteerd. Het stichtingsbestuur heeft ons gevraagd of een deel van de locatie van koop naar huur kan worden ontwikkeld.

Begroting 2012

De herontwikkeling is met de zittende zorgaanbieder niet haalbaar, omdat dit niet past binnen de wetgeving voor DAEB-activiteiten. We werken een alternatief plan uit, samen met een aanbieder van intramurale zorg. De aantallen te realiseren appartementen blijven behouden.

Realisatie 2012

We hebben een alternatief plan uitgewerkt. We hebben overeenstemming met diverse partijen over de verwerving van vrijwel het gehele hoofdgebouw. De zorgverlening op de locatie is overgegaan naar een door ons voorgestelde aanbieder van intramurale zorg. Deze aanbieder huurt een aantal bestaande appartementen, in afwachting van de nieuwbouw van de 40 zorgappartementen. We hebben de nieuwbouw van 24 zelfstandige huurappartementen en 30 zelfstandige koopappartementen gestaakt.

Vooruitblik 2013

We onderzoeken of we het bestaande hoofdgebouw nog vijf tot tien jaar kunnen exploiteren. We houden de locatie gedurende die tijd in bezit. We starten met de ontwikkeling van de zorgappartementen.

95

Koerskamp Roden

Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Oranje Herontwikkeling Haalbaarheid 24 grondgebonden woningen in 2014 Nog niet bekend Nog niet bekend

Omschrijving project

We hebben 26 bestaande woningen gesloopt in 2011. In 2007 hebben we de gemeente gevraagd een stedenbouwkundige visie te ontwikkelen voor het gebied Secr. Buiteveldlaan, Padkamp, Koerskamp en de gemeentelijke accommodaties. Met de gemeente willen we een helder antwoord geven op de vraag hoe om te gaan met dit gebied.

Begroting 2012

We verwachten een uitspraak van de gemeente over de gemeentelijke accommodaties. Daarna kan een totaalbeeld voor de stedenbouwkundige invulling van het gebied gemaakt worden.

Realisatie 2012

Samen met de gemeente hebben we een visie uitgewerkt voor dit gebied. Dit leidt ertoe dat nieuwbouw plaats kan vinden binnen de randvoorwaarden van het huidige bestemmingsplan.

Vooruitblik 2013

We voeren overleg met ontwikkelende aannemers over nieuwbouw in combinatie met bouwactiviteiten op andere locaties.

Scheepstraschool Roden Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Afgerond en Rood Herontwikkeling Ontwikkeling Een dagactiviteitencentrum in 2012 en 25 appartementen in 2013 Niet van toepassing Mensen met een verstandelijke beperking

Omschrijving project

We verbouwen de monumentale Scheepstraschool met behoud van historische elementen tot een dagactiviteitencentrum. De Scheepstracollectie, die bestaat uit historisch onderwijsmateriaal, krijgt een plaats in het gebouw. Op het buitenterrein bouwen we 25 appartementen voor mensen met een verstandelijke beperking.

Begroting 2012

We verhuren het dagactiviteitencentrum. Het Scheepstra Kabinet wordt in gebruik genomen. De start van de bouw van de 25 appartementen is afhankelijk van het verloop van de bestemmingsplanprocedure. We houden rekening met een start medio 2012, zodat de oplevering in 2013 zal zijn.

Realisatie 2012

We hebben het dagactiviteitencentrum, met daarin het Scheepstra Kabinet, verhuurd. De bezwaarprocedure voor de bouw van 25 appartementen vroeg meer tijd dan verwacht. Deze procedure wordt in 2013 afgerond.

Vooruitblik 2013

De bestemmingsplanprocedure wordt afgerond. We leggen het project stil. We houden de locatie in bezit.

96

Raadhuisstraat Peize

Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Afgerond Herontwikkeling wonen en gezondheidszorg Afgerond 21 appartementen in 2012 6 kluswoningen in 2012 en 1 tandartspraktijk in 2011 Senioren, starters

Omschrijving project

We slopen verouderde woningen aan de Raadhuisstraat en de Zonnehof. Voor een goede planopzet hebben we de tandartspraktijk en de voormalige brandweergarage in het project opgenomen. We bouwen 21 huurappartementen, een tandartspraktijk en we verkopen zes bestaande woningen als kluswoning.

Begroting 2012

We leveren de appartementen op. We renoveren het casco van zes bestaande woningen en verkopen deze als kluswoningen.

Realisatie 2012

We hebben de appartementen opgeleverd. We hebben de zes bestaande woningen gerenoveerd. Hiervan hebben we er vier verkocht.

Vooruitblik 2013

We verkopen de laatste twee kluswoningen. We evalueren het project en sluiten het af.

Thedemalocatie Nietap Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Verkoop locatie Uitbreiding Verkoop locatie Niet van toepassing Locatie is te koop Senioren

Omschrijving project

Deze locatie ligt tegen het centrum van Leek aan. Op deze locatie zijn al 30 koopwoningen gerealiseerd door derden. Wij willen hier 12 huurappartementen voor senioren aan toevoegen.

Begroting 2012

We verkopen de locatie, omdat de geplande woningbouw in de directe omgeving is stilgelegd. We onderzoeken of de ontwikkeling kan worden gecombineerd met de ontwikkeling van nieuwe appartementen aan de J.P. Santeeweg in Nietap. Deze ligt voor de doelgroep gunstiger ten opzichte van de voorzieningen.

Realisatie 2012

We hebben nog geen koper gevonden voor de locatie.

Vooruitblik 2013

We zoeken een koper voor de locatie.

97

Regiovisie Leek-Roden Roden Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Verkoop locatie Uitbreiding Verkoop locatie Nog niet bekend Locatie is te koop Nog niet bekend

Omschrijving project

Uit de regiovisie Groningen-Assen volgt dat er veel woningbouw zal worden gerealiseerd in de gemeenten Leek en Noordenveld. Het gebied Roden Zuid en Nieuw-Roden West is hiervoor aangewezen. De gezamenlijke corporaties zullen 30% van de woningbouw uitvoeren als sociale woningen. Daarvoor voeren we een actief grondbeleid.

Begroting 2012

Het is niet helder of het gebied tot ontwikkeling gaat komen. We wachten de onderhandelingen tussen gemeenten en provincie af.

Realisatie 2012

De economische situatie heeft Provincie en gemeenten doen besluiten de regiovisie Leek - Roden te staken. We verwachten dat op de verworven locatie geen woningbouw gerealiseerd gaat worden.

Vooruitblik 2013

De Dienst Landelijk Gebied doet in opdracht van de gemeenten Noordenveld en Leek onderzoek naar oplossingen voor het gebied. Wellicht komt er een ruilverkaveling, waarin ook onze percelen worden betrokken.

Secretaris Buiteveldlaan Roden Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Verkoop locatie Verkoop locatie Verkoop locatie Niet van toepassing De locatie is te koop Niet van toepassing

Omschrijving project

De 17 woningen op deze locatie zijn in 2010 gesloopt. We verkopen de locatie in 2011.

Begroting 2012

De verkoop van de locatie was niet mogelijk, omdat er geen visie is op de ontwikkeling van het totale gebied. Als de gewenste duidelijkheid wordt verkregen, verkopen we de locatie.

Realisatie 2012

Met de gemeente is een visie uitgewerkt voor dit gebied.

Vooruitblik 2013

We voeren overleg met ontwikkelende aannemers over verkoop van de locatie in combinatie met bouwactiviteiten op andere locaties. De gemeente ontruimt diverse eigen complexen naast onze locatie, zodat een relatief groot ontwikkelgebied ontstaat.

98

Raadhuisstraat Roden Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Verkoop locatie Herontwikkeling Verkoop locatie Nog niet bekend De locatie is te koop Nog niet bekend

Omschrijving project

We hebben dit bouwperceel via een ander project verkregen. We zien zowel mogelijkheden voor uitbreiding van de naastgelegen Bernhardpassage als voor een zelfstandige invulling. Het verkopen van de locatie is ook denkbaar. Er kunnen acht appartementen op de locatie worden gerealiseerd.

Begroting 2012

We hebben contact met een aspirant koper. Deze neemt een besluit over de aankoop.

Realisatie 2012

De verkoop is niet succesvol afgerond. Ondanks belangstelling van verschillende partijen, zijn we niet tot overeenstemming gekomen.

Vooruitblik 2013

We zetten onze inspanningen om de locatie te verkopen voort.

Kanaalstraat/Wilhelminastraat Roden Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Verkoop locatie Herontwikkeling Verkoop locatie 26 appartementen in 2016 26 appartementen en 3.300 m² winkelruimte in 2016 Senioren

Omschrijving project

Het project Kanaalstraat/Wilhelminastraat in het centrum van Roden past in het Masterplan van de gemeente. Het doel is dit deel van de kern te versterken met woningen en winkels. Het plan omvat 52 huur- en koopappartementen, 3.300 m² winkelruimte (koop), een parkeerkelder en ruime parkeervoorzieningen.

Begroting 2012

De koper van de winkelruimte is afgehaakt. We dienen een schadeclaim in. We onderzoeken een alternatieve invulling van de locatie.

Realisatie 2012

We hebben een juridische procedure gestart tegen de koper van de winkelruimte. We vinden geen goede alternatieve invulling voor de locatie. We willen de locatie verkopen aan een ontwikkelaar.

Vooruitblik 2013

We voeren overleg met ontwikkelende aannemers over verkoop van de locatie in combinatie met bouwactiviteiten op andere locaties. De uitkomst van de juridische procedure tegen de oorspronkelijke afnemer is van groot belang voor het projectresultaat.

99

Noorderlicht Roden

Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Gestaakt Uitbreiding Niet van toepassing 8 eenheden in een (vakantie)huis waar palliatieve zorg kan worden verleend Niet van toepassing Cliënten met behoefte aan palliatieve zorg

Omschrijving project

Een ideële stichting ontwikkelt een herberg voor palliatieve zorg. Deze is bestemd voor mensen die hier nog een laatste vakantie kunnen doorbrengen. De partner of zorgbuddy kan mee op vakantie.

Begroting 2012

We gaan in gesprek met de gemeente om de bestemming van de beoogde locatie te wijzigen.

Realisatie 2012

Het bestuur van Het Noorderlicht heeft tijdens de ontwikkeling van dit project besloten om het project te staken.

Vooruitblik 2013

We hebben het project afgesloten. We zullen geen activiteiten meer ontplooien. 3.2.4 Gemeente Tynaarlo Project Ericalaan/ Heerdelaan Zuidlaren Noord Es Zuidlaren Holtenweg Vries Landgoed Elsbroek Vries Centrum Vries Tynaarlosestraat Vries Garage Roelfsema Zuidlaren Tienelswolde Zuidlaren Herenven Tynaarlo

Status Groen Oranje Oranje Rood Rood Gestaakt en Rood Verkoop locatie Verkoop locatie Gestaakt

Ericalaan/Heerdelaan Zuidlaren Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Groen Herontwikkeling Ontwikkeling 16 sociale huurwoningen in 2014 Niet van toepassing Senioren

Omschrijving project

De 16 bestaande woningen waren eigendom van een stichting voor ouderenhuisvesting, waarvoor wij het beheer uitvoeren. We hebben de woningen aangekocht en betrekken ze bij de ontwikkeling van een groter gebied in Zuidlaren.

Begroting 2012

We stemmen het plan af met de omgeving en starten de bestemmingsplanprocedure.

Realisatie 2012

We hebben het plan afgestemd en zijn gestart met de bestemmingsplanprocedure.

Vooruitblik 2013

Omdat we een totaalplan voor een groter deel van de wijk Noord Es in procedure brengen, zal de bestemmingsplanprocedure het hele jaar in beslag nemen.

100

Noord Es Zuidlaren

Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Oranje Herontwikkeling Ontwikkeling 20 levensloopbestendige woningen en 6 gezinswoningen Nog niet bekend Senioren en gezinnen

Omschrijving project

Dit plan is het vervolg op het project Ericalaan/Heerdelaan in Zuidlaren. We werken aan een herstructurering van de wijk. De tweede fase betreft 10 levensloopbestendige woningen en 6 gezinswoningen. De derde fase betreft 10 levensloopbestendige woningen.

Begroting 2012

We vertalen de wijkontwikkeling over enkele jaren in concrete maatregelen.

Realisatie 2012

We hebben het plan stedenbouwkundig uitgewerkt. De ruimtelijke onderbouwing en het beeldkwaliteitsplan voor het voeren van een bestemmingsplanprocedure zijn gereed.

Vooruitblik 2013

Het voorontwerp bestemmingsplan wordt voorgelegd aan de raad van de gemeente Tynaarlo. We verwachten dat het bestemmingsplan medio 2014 definitief is.

Holtenweg Vries

Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Oranje Herontwikkeling Ontwikkeling 8 sociale huurwoningen in 2013 Niet van toepassing Senioren

Omschrijving project

Deze zes bestaande woningen waren eigendom van een stichting voor ouderenhuisvesting. We hebben de woningen aangekocht ten behoeve van herontwikkeling.

Begroting 2012

We slopen de bestaande woningen en starten met bouw van acht nieuwe levensloopbestendige woningen.

Realisatie 2012

Voor de bouw van de nieuwe woningen bleek een bestemmingsplanprocedure noodzakelijk te zijn. We verwachten dat die in 2013 wordt afgerond. We hebben de bestaande woningen gesloopt.

Vooruitblik 2013

Na afronding van de bestemmingsplanprocedure leggen we het project voorlopig stil.

101

Landgoed Elsbroek Vries Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Rood Herontwikkeling Haalbaarheid 24 huurappartementen voor zorgverlening in 2015 Niet van toepassing Mensen met een verstandelijke berperking

Omschrijving project

Deze locatie ligt net buiten Vries, naast een zorginstelling. De plek leent zich uitstekend voor een combinatie van wonen, werken, zorg en welzijn. We ontwikkelen de locatie in nauw overleg met enkele zorgaanbieders.

Begroting 2012

We ondertekenen de samenwerkingsovereenkomst met een zorgaanbieder. We werken het plan verder uit.

Realisatie 2012

De zorgaanbieder kan als gevolg van overheidsmaatregelen geen cliënten bieden voor deze locatie. We hebben het project in december 2012 bevroren.

Vooruitblik 2013

We nemen een besluit over de toekomst van de locatie.

Centrum Vries

Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Rood Herontwikkeling Haalbaarheid Nog niet bekend Niet van toepassing Nog niet bekend

Omschrijving project

De gemeente onderzoekt de toekomstmogelijkheden voor het centrum van Vries. Wij bezitten woningen in het centrum en willen meedenken in de toekomstige ontwikkelingen. Daarom nemen we deel aan de werkgroep.

Begroting 2012

Onder leiding van de gemeente wordt de haalbaarheid van het plan getoetst. Wij kunnen gevraagd worden om huurappartementen af te nemen, maar hiermee houden we nog geen rekening in de begroting.

Realisatie 2012

Zonder subsidie is het project niet uitvoerbaar. De provincie heeft de aanvraag van de gemeente afgewezen. De gemeente is op zoek naar alternatieve subsidies.

Vooruitblik 2013

We wachten verdere initiatieven van de gemeente af. Onze bestaande woningen op de locatie zijn in goede staat. Een herontwikkeling is om die reden niet noodzakelijk.

102

Tynaarlosestraat Vries Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Gestaakt en Rood Herontwikkeling Bouwvoorbereiding 16 appartementen in 2013 21 appartementen in 2013 Senioren

Omschrijving project

De voormalige fabriekslocatie biedt kansen voor seniorenhuisvesting. We bouwen hier 37 appartementen, waarvan 16 bestemd zijn voor de verhuur en 21 worden verkocht.

Begroting 2012

Het bestemmingsplan wordt definitief vastgesteld. We starten met de bouw.

Realisatie 2012

Het bestemmingsplan is definitief vastgesteld. We hebben de verkoop van 21 appartementen stilgelegd, in verband met het uitblijven van verkoopsucces. We zullen deze appartementen de komende jaren niet bouwen. We hebben in december 2012 ook de voorbereidingen voor de bouw van 16 huurappartementen bevroren.

Vooruitblik 2013

We hebben de locatie wel betaald, maar nog niet geleverd gekregen. We ronden de eigendomsoverdracht van de locatie met de gemeente Tynaarlo af. We verkrijgen een saneringsvergunning.

Garage Roelfsema Zuidlaren Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Verkoop locatie Herontwikkeling Verkoop locatie 10 appartementen in 2015 Winkels en appartementen in 2015, door onze ontwikkelpartner Senioren

Omschrijving project

Het garagebedrijf Roelfsema aan de Stationsstraat in het centrum van Zuidlaren is verplaatst. Wij hebben de locatie aangekocht. We bouwen hier samen met een partner winkels, huur- en koopwoningen.

Begroting 2012

We onderhandelen met onze ontwikkelpartner over de verdeling van de risico’s die aan het verkoopprogramma zijn verbonden. We maken een plan dat aansluit bij de gewijzigde regelgeving.

Realisatie 2012

De verkoop van de appartementen en de winkels blijkt in de huidige tijd niet mogelijk.

Vooruitblik 2013

We trachten de locatie in zijn geheel te verkopen.

103

Tienelswolde Zuidlaren Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Verkoop locatie Uitbreiding Verkoop locatie 25 sociale huurwoningen in 2015 25 sociale koopwoningen in 2015 Senioren / gezinnen

Omschrijving project

Dit gebied is eigendom van de gemeente, een commerciële ontwikkelaar en van ons. Er staan 140 woningen gepland, waarvan 100 woningen door ons zullen worden gerealiseerd. We realiseren de eerste 50 woningen in 2015. De overige woningen volgen op een nader te bepalen tijdstip.

Begroting 2012

We starten de bestemmingsplanprocedure.

Realisatie 2012

We hebben het project gestaakt. We zijn eigenaar van een klein deel van het ontwikkelgebied. Wanneer het plan tot ontwikkeling komt verkopen we de locatie aan de ontwikkelaar.

Vooruitblik 2013

We taxeren de locatie en verkopen deze aan de ontwikkelaar van het totale gebied.

Herenven Tynaarlo

Status: Totale ontwikkeling: Fase: Huur: Koop: Doelgroep:

Gestaakt Herontwikkeling Niet van toepassing Niet van toepassing 3 bouwkavels in 2014 Starters

Omschrijving project

Herontwikkeling op deze locatie hangt nauw samen met herontwikkeling in de oude kern van Tynaarlo. De locaties moeten elkaar volkshuisvestelijk aanvullen. We gaan uit van nieuwbouw seniorenhuisvesting in de oude kern en nieuwbouw voor (koop-)starters aan de Herenven. Nieuwbouw voor (koop-)starters past niet in ons Woonborgkader. Naar aanleiding van onder meer de resultaten van het woonwensenonderzoek onder al onze woningzoekenden zullen we opnieuw ook deze locaties onder de loep nemen.

Begroting 2012

We herijken de strategie naar aanleiding van het woonwensenonderzoek onder al onze woningzoekenden van 55 jaar en ouder.

Realisatie 2012

Naar aanleiding van het woonwensenonderzoek hebben we besloten de woningen voorlopig te blijven verhuren.

Vooruitblik 2013

Het project is afgesloten. We houden de woningen in de verhuur.

104

Bijlage 4 Begrippenlijst Bedrijfswaarde:

de bedrijfswaarde is een contante waarde methode waarin de waarde van een object wordt vastgesteld aan de hand van het saldo van de (toekomstige) inkomsten (huren) en uitgaven (beheer, onderhoud).

CFV:

Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het CFV is de financieel toezichthouder voor woningcorporaties.

Contante waarde methode:

waarderingsmethodiek waarbij het saldo van toekomstige inkomsten en uitgaven wordt gecorrigeerd voor rente en risico.

DAEB:

Dienst van Algemeen Economisch Belang. Een dienst die niet uitsluitend aan de markt wordt overgelaten en die tot op zekere hoogte door de overheid gereguleerd en gecontroleerd wordt.

Energielabelstappen:

methodiek om de wijziging van de energieprestatie van een woning objectief weer te geven. De energieprestatie is een maatstaf voor het theoretisch energieverbruik in een woning.

EU Beschikking Staatssteun woningcorporaties:

Europese beschikking uit november 2009, speciaal bedoeld voor de Nederlandse corporatiesector. Op grond van deze beschikking is staatssteun alleen geoorloofd voor DAEB activiteiten.

FKO:

Fonds Klein Onderhoud. Onze huurders kunnen voor een vast maandbedrag lid worden van dit fonds. Wij verrichten dan het huurdersonderhoud, dat op basis van de lijst kleine herstellingen voor rekening van de huurder zou komen. Bovendien bezoeken we de woningen van de leden eens per drie jaar voor preventief serviceonderhoud.

Herontwikkeling:

sloop met vervangende nieuwbouw op dezelfde locatie.

Herzieningswet:

het wetsvoorstel tot aanpassing van de Woningwet, voluit Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. De beoogde datum voor inwerkingtreding van de wet is 1 januari 2013.

Huurharmonisatie:

het optrekken van de huur naar de streefhuur bij mutatie.

Kasstromen:

geldstromen

Kwaliteitsniveaustappen:

methodiek om het kwaliteitsniveau van de woning te bepalen. Het kwaliteitsniveau bestaat uit het onderhoudsniveau in combinatie met het uitrustingsniveau.

Markthuur:

woningen met een huur boven de grens voor DAEB-activiteiten. Per 1 januari 2013 is deze grens € 681,02 per maand.

Maximaal redelijke huur:

de maximale huur die gevraagd kan worden op basis van het woningwaarderingsstelsel.

Mutatie:

het verhuren van een bestaande woning aan een nieuwe huurder.

105

Mutatiegraad:

aantal nieuwe verhuringen van bestaande woningen die zijn vrijgekomen doordat de vorige huurder vertrok uitgedrukt in een percentage van het totaal aantal woningen exclusief de in het verslagjaar nieuw gebouwde of aangekochte woongelegenheden. Interne contracten en wijziging tenaamstellingen worden niet tot de mutaties gerekend.

OGGZ:

Openbare Geestelijke GezondheidsZorg. Dit samenwerkingsverband heeft als doel langdurig zorgafhankelijke personen met complexe problemen en vaak zonder een expliciete hulpvraag zo goed mogelijk te helpen. In het verband zijn diverse partijen verenigd, die ieder voor zich specifieke deskundigheid hebben.

Onrendabele top:

bedrijfswaarde minus stichtingskosten.

Prestatieafspraken:

dit zijn intentieafspraken tussen een gemeente en de woningcorporaties die in die gemeente actief zijn. De doelstelling(en) van eventueel handelen liggen vast. Er bestaat nog onzekerheid over de realisatie, maar de wenselijkheid hiervan wordt door alle partijen gedeeld.

Rentedekkingsgraad:

de rentedekkingsgraad wordt berekend door het saldo van de operationele geldstromen voor aftrek van rente te delen op de rentelasten. De operationele geldstromen zijn alle geldstromen uit reguliere verhuur van het vastgoed: zoals huur, onderhoud, personeelskosten, belastingen en bijkomende exploitatiekosten. Overige geldstromen worden niet gerekend tot de operationele geldstromen, zoals kosten van nieuwbouw of woningverbetering, aflossing van bestaande leningen of het aantrekken van nieuwe leningen.

Renteswaps:

een derivaat waarbij de corporatie een vaste rente betaalt aan een bank en een variabele rente van de bank ontvangt. Door een renteswap te koppelen aan een lening met een variabele rente ontstaat een lening met een vast rentepercentage.

Solvabiliteit:

het percentage dat aangeeft welk deel van de totale bezittingen gefinancierd is met eigen vermogen.

Stichtingskosten:

de totale kosten voor grond en opstal, die we maken bij het realiseren van een project.

Streefhuurpercentage:

de gewenste huur als percentage van de maximaal redelijke huur.

Woningwaarderingsstelsel:

wettelijk stelsel voor de bepaling van de maximale huurprijzen van sociale huurwoningen.

WSW:

Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het WSW faciliteert de financiering van vastgoed door woningcorporaties door middel van een onderling waarborgstelsel.

106