-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6668/17-2013 o ceně nemovitosti – rodinného domu čp. 156 v k.ú. Trutnov, obec Trutnov, okres Trutnov, včetně součástí a pozemků
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 08.01.2013 pod čj. 158 EX 202/12-64
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
14 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
-2-
V Trutnově dne 07.02.2013 A.SITUACE:
Vyhotovení č.:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) projektová dokumentace při půdní vestavbě z roku 1998 f) kolaudační rozhodnutí na garáž g) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku okresu Trutnov
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 25.01.2013 na základě mého písemného obeslání. Byli přítomni manželé Trunkátovi. Dle jejich sdělení další spoluvlastníci zemřeli, probíhá pozůstalostní řízení. Pan Brunner zemřel 30.6.2008 a paní Brunnerová zemřela 7.4.2009.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 25.01.2013.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 2545, katastrální území Trutnov, obec Trutnov, Okresní úřad Trutnov, pod čp. 156 - Kryblice.
-3-
Vlastník: podílové spoluvlastnictví Brunner Zdeněk, narozen 23.07.1927 Brunnerová Jindřiška, narozena 11.02.1928 Trunkátová Zdeňka, narozena 16.03.1957
¼ ¼ ½
Rodinný dům je vybudován na stp. čk. 1231, garáž na stp. čk. 4402, dále k nim náleží pp. čk. 853/4, spolu vytváří jeden funkční celek.
2. Z původní projektové dokumentace vyplývá vybudování domku z roku 1923, v období před 4045 lety byla realizovány modernizace sociálního zařízení u obou bytů, údajně dle informací spolumajitelky přibližně v roce 1988 obnova oken, části rozvodů elektroinstalace, přístavba garáže, podlahy částečně, oprava fasády, vytápění. Dále na základě ověřené projektové dokumentace a stavebního povolení čj. 12080/4043/98 byla v letech 1998-99 realizována půdní vestavba, rozšíření podlahové plochy bytu ve 2.NP, včetně obnovy krytiny (bonský šindel na bednění), klempířských prvků. Úprava jedné místnosti ve sklepě a osazení části sklepních oken. Rovněž obnova uliční části plotu.
3. Výčet oceňovaných součástí: a) b) c) d)
Rodinný dům čp. 156 Garáž na stp. čk. 4402 Venkovní úpravy Stavební pozemky
-4-
4. Popis: Nemovitost je situována v zastavěné okrajové části města – Kryblice, přístupna z ulice Zahradní Město, od centra města vzdálena 600 m. Nalézá se v zástavbě rodinnými domy, na mírně svažitém pozemku, přivráceném k jihozápadu, v území plně zainvestovaném, hodnocený objekt je napojen na veškeré sítě. Příslušenstvím jsou dvě garáže, z čehož jedna přiléhá přímo k domu a tvoří jeden stavební celek, další garáž byla přistavěna k původní garáži v letech 1987-88 (kolaudační rozhodnutí čj. 1468/87), příjezd přes pp. čk. 853/4 ve vlastnictví majitelů.
a)
Rodinný dům čp. 156
Objekt volně stojící, nepravidelného půdorysu s přiléhající garáží, o dvou nadzemních podlažích, podsklepen, s podkrovím. Obsahuje dvě bytové jednotky (1+2 a 1+4) s vlastním sociálním příslušenstvím, společnými inženýrskými přípojkami a vnitřními rozvody elektro, vody, topení, se společným vchodem a schodištěm. Dispoziční řešení: 1.PP – sklepy, prádelna, kotelna 1.NP – vchodová chodba se schody, bytová jednotka 1+2 o užitné ploše 72.80 m2, obytná plocha 62.40 m2 2.NP + podkroví – schodišťová chodba, bytová jednotka 1+4 o užitné ploše 128.90 m2, obytná plocha 96.60 m2. V této ploše je započtena plocha půdní vestavby, která činí 56.20 m2 (obytná plocha 39.80 m2). Konstrukční řešení: Objekt založen na betonových základech, zjevně bez hydroizolace, svislé nosné zdivo v 1.PP v tl. 60 cm, další 45 cm, v podkroví sádrokarton s tepelnou izolací. Stropy s vodorovnými podhledy, v podkroví zkosené, střecha mansardová, krytina bonský šindel, fasáda břizolitová (nezateplená). Okna dřevěná zdvojená, převážně z roku 1988, podlahy v 1.NP prkenné, ve 2.NP plovoucí, rovněž v podkroví, půdní vestavba přístupna přes pokoj bytu ve 2.NP po dřevěných truhlářských schodech, střešní okna, Sociální zařízení s vanami, standardní, s keramickými obklady, rovněž vybavení kuchyní se sporáky, ohřev TÚV el. boilery, WC splachovací (v podkroví nefunkční). Vytápění ústřední, teplovodní, zdroj kotel na pevná paliva + elektrokotel. Technický stav: Celkově odpovídající stáří a realizovaným úpravám, vytvoření půdní vestavby kladně ovlivnilo vrchní stavbu, naopak byt v 1.NP vyžaduje modernizaci, sklepní prostory vlhké vlivem vzlínající vlhkosti (odpadlá omítka, plíseň).
-5-
Výměry Zastavěná plocha: 1.PP 12,50x9,50+1,10x6,10-1,60x1,20 = 123,54 m2 1.NP 12,50x9,50+1,10x6,10-1,60x1,20 = 123,54 m2 Přiléhající garáž 6,50x3,30+1,50x1,50 = 23,70 m2 2.NP 12,50x9,50-1,60x1,20 = 116,73 m2 Obestavěný prostor: 123,54x5,90+116,83x2,60+116,83x3,40/2,00+23,70x2,60 = 1 292,88 m3
b)
Garáž na stp. čk. 4402
Jde o přízemní garáž, přistavěnou v roce 1987 k původní garáži vytvářející stavební celek s rodinným domem. Je obdélníkového půdorysu, klasicky zděná, střecha plochá opatřena plechovou krytinou, vrata sklopná, podlaha betonová, fasáda břizolitová, el. osvětlení. Technický stav dobrý.
Výměry: Zastavěná plocha: 6,50x4,00 = 26,00 m2 Obestavěný prostor: 26,00x2,60 = 67,60 m3
c)
Venkovní úpravy
Přípojky inženýrských sítí, uliční oplocení (zděná podezdívka se sloupky + dřevěné hoblované výplně), další oplocení drátěným pletivem, venkovní dlažby a trvalé porosty – pro sněhovou vrstvu nejsou dlažby patrny.
-6-
d)
Pozemky
Situovány v zastavěné obytné části města, přístupny z veřejné komunikace, v území plně zainvestovaném, nepatrně svažité, vytvářející jeden funkční celek.
č.parcely stp. čk. 1231 stp. čk. 4402 pp. čk. 853/4 Celkem
Výměra v m2 152 26 550 728
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy.
Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy.
Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-7-
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení.
Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2012. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Trutnov s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
Rodinný dům čp. 156 Garáž
KSD
462111 462119
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
ZC Kč/ m3
5 250 2 480
KTP
KV
KI
0,86 0,92 0,79 0,90 0,94 0,85
Výchozí cena Kč/m3
4 148 2 108
-8-
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Obestavěný Prostor v m3
Rodinný dům čp. 156 Garáž
Výchozí cena Kč/m3
Reprodukční Cena v Kč
% opotř.
Časová cena v Kč
1 293
4 148
5 363 364
54
2 467 147
68
2 108
143 344
26
106 075
VENKOVNÍ ÚPRAVY Ocení se vzhledem k hlavnímu objektu přiměřeně, v tomto případě ve výši 6 % z časové ceny. Výpočet: 2 467 147 x 6 % = 148 029,- Kč
POZEMKY Ve městě není schválena cenová mapa, oceňují se dle skutečného stavu na trhu s pozemky, jak vyplývá z databáze odhadců majetku okresu Trutnov. Obvyklá cena stavebních pozemků včetně souvisejících vytvářejících funkční celek činí v této lokalitě cca 1 200,- Kč/m2.
Propočet ceny pozemků 728 m2 x 1 200,- Kč/m2 = 873 600,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 2545 v k.ú. Trutnov činí zaokrouhleně 3 595 000,- Kč.
-9-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti – objekt bydlení s přiměřenými pozemky.
V tomto případě bude k takto zjištěné ceně připočtena cena garáže na stp. čk. 4402.
Ze šesti obdobných nemovitostí zrealizovaných v posledním období vyplývá následující:
Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Obytná podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka
Trutnov 1/5+kk 1188 246 410 183 nadstandard rekonstrukce 2005 1427 NN,VV, zap.vyhř.bazén, zahrada
pěstěná
Cena 3 600 000,- Kč
Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2)
Trutnov 1 byt velikost 4+1 571 85 165 standard, lokalita Strmá ulice,Poříčí velmi dobrý 928
-10-
Poznámka Cena 3 500 000,- Kč
elektro,voda,kanalizace,horkovod
Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Obytná podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena 3 600 000,- Kč
Trutnov 2x 2+1/0 1245 110 246 125 standard zachovalý, zateplení fasády, plast. okna 1301 elektro, voda, plyn, kanal.
Lokalita Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Obytná podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena 3 000 000,- Kč
Trutnov 557 80 158 115 standard,prodej srpen 2011 novostavba 482 plně zainvestováno
Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav
Trutnov 1/6+1 786 116 asi 150 standardní dobrý stavební stav po provedené rekonstrukci 529 přistavěná garáž, elektro, voda, kanalizace, možnost plyn
Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka
-11-
Cena 3 199 000,- Kč
Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Obytná podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka
Trutnov 1 byt 1+5 s příslušenstvím 1057 125 185 119 standardní udržovaná nemovitost 662 el. síť, veřejný vodovod, veřejná kanalizace, plynovod
Cena 3 500 000,- Kč
lokalita
prodejní cena
Trutnov Trutnov Trutnov Trutnov Trutnov Trutnov
3 600 000 3 500 000 3 600 000 3 000 000 3 199 000 3 500 000
koeficient polohy srovnatelná cena a vybavení 1,15 4 140 000 1,10 3 850 000 1,00 3 600 000 1,10 3 300 000 1,35 4 318 650 1,05 3 675 000
Srovnatelná cena: 22 883 650 : 6 = 3 813 942,- Kč Přípočet garáže na stp. čk. 4402 ve výši 120 000,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 2545 v k.ú. Trutnov činí zaokrouhleně 3 930 000,- Kč.
-12-
Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu nemovitostí, negativně ovlivněné současnou ekonomickou a realitní krizí, kdy v lokalitě převyšuje nabídka nad poptávkou po obdobných nemovitostech, nelze očekávat větší zájem v případě dražby oceňované nemovitosti. K této skutečnosti přispívá i skutečnost, že nemovitost je v podílovém spoluvlastnictví a v současné době probíhá pozůstalostí řízení z důvodu úmrtí dalších obou spoluvlastníků. Jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří a mé zkušenosti jako realitního makléře a certifikovaného odhadce lze předpokládat obtížnou prodejnost, z toho důvodu stanovuji návrh obvyklé ceny ve výši srovnávací hodnoty snížené o 15 %. Výpočet: 3 930 000 x 0,85 = 3 340 500,- Kč, zaokrouhleně 3 300 000,- Kč
Obvyklá cena ideální ½ nemovitosti zapsané v LV č. 2545 v k.ú. Trutnov činí 1 650 000,- Kč. Pozn.: Nemovitost je zatížena omezením vlastnických práv pro více exekučních řízení, není zatížena žádnými právy či závazky, které by ovlivnily cenu (mimo pozůstalosti).
V Trutnově dne 07.02.2013
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6668/17-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
-13-
V Trutnově dne 07.02.2013
-14-
