MAPA NÁJEMNÉHO Poskytnutí služeb sběru, zpracování a poskytování dat o obvyklém nájemném na části území České republiky Milada Kadlecová
www.mmr.cz/mapanajemneho Institut regionálních informací, s. r. o. , Beethovenova 4, 602 00 Brno , tel.: 542523213 nebo 603170557, mail:
[email protected],
www.iri.cz
Vybrané údaje o řešeném území (údaje dle SLDB r. 2001)
Obce dle zadávací dokumentace MMR, ve kterých skončila účinnost zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu s počtem obyvatel vyšším než 2000. Celkem se jedná o 639 obcí, v nichž bydlelo na začátku roku 2010 cca 46 % obyvatel ČR. Trvale obydlených bytů v v rodinných bytových domech domech ČR celkem Řešené území Podíl v %
Podle právního důvodu užívání bytů v ve člen osobním nájemní bytového vlastním vlastnictví družstva domě
1 632 131
2 160 730
421 654
1 092 950
548 812
1 371 684
660 728
1 124 095
227 665
551 547
322 305
555 177
40%
52%
54%
50%
59%
40%
Řešené území nepokrývá z hlediska bydlení zejména atraktivní území Prahy a Středočeského kraje, atraktivních krajských měst ale na druhé straně ani rozsáhlá méně urbanizovaná území ČR.
Specifikace faktorů ovlivňujících výši nájemného Nájemní vztah vyjádřený nájemní smlouvou má svoji tržní hodnotu, která odpovídá ceně pronájmu. Ve smyslu §663 občanského zákoníku je nájemné platba nájemce pronajímateli za dočasné užívání věci. Faktory - minimální požadavek daný zadáním veřejné zakázky 1. stáří a technický stav domu 3. technologie výstavby
2. technický stav bytu
Výzkum IRI dle KISEB: Nejvýznamnější
Méně významné
1. 2. 3. 4. 5.
6. Druh konstrukce a stav bytového domu 7. Doprava (dopravní spojení a parkování) 8. Vliv okolí bytového domu a výhled z bytu 9. Orientace bytu 10. Nabídka služeb v místě bytového domu
Poloha bytového domu Dispozice a velikost bytu Vlastnictví bytu Stav bytu a jeho vybavení Lokalizace bytu v bytovém domě
Institut regionálních informací, s. r. o. , Beethovenova 4, 602 00 Brno , tel.: 542523213 nebo 603170557, mail:
[email protected],
www.iri.cz
Šetřené faktory pro zjištění výše nájemného v mapě nájemného MMR 1. stáří a technický stav domu 2. technický stav bytu 3. technologie výstavby 4. poloha bytového domu ve městech a obcích nad 10 tis. obyvatel 5. velikost bytu
Institut regionálních informací, s. r. o. , Beethovenova 4, 602 00 Brno , tel.: 542523213 nebo 603170557, mail:
[email protected],
www.iri.cz
Stáří a technický stav domu • stavba ve velmi dobrém technickém stavu – tj. novostavba do 10 let od kolaudace nebo starší stavba po komplexní rekonstrukci provedené v posledních 10 letech • stavba se standardním technickým stavem – tj. dobře udržovaný dům, který nesplňuje podmínku novostavby a současně nevyžaduje v nejbližším období (horizontu 5 let) zásadní rekonstrukce (např. výměna oken, rozvodů, zateplení, oprava střechy apod., opotřebení domu je v rozmezí 20-80% • starší stavba se zhoršeným technickým stavem – tj. starší dům s dlouhodobě zanedbanou údržbou, který v nejbližší době vyžaduje zásadnější rekonstrukce nebo přestavbu, tedy dům určený k zásadní nebo celkové rekonstrukci, opotřebení je vyšší než 80% Institut regionálních informací, s. r. o. , Beethovenova 4, 602 00 Brno , tel.: 542523213 nebo 603170557, mail:
[email protected],
www.iri.cz
Technický stav bytu • byty ve výborném technickém stavu, tj. byty nově postavené nebo komplexně rekonstruované • byty ve standardním technickém stavu, tj. byty udržované, které v nejbližších letech nevyžadují zásadnější opravy nebo rekonstrukce • byty se zhoršeným technickým stavem, tj. byty s dlouhodobě zanedbávanou údržbou, vyžadující bezprostředně zásadnější opravy nebo rekonstrukce
Institut regionálních informací, s. r. o. , Beethovenova 4, 602 00 Brno , tel.: 542523213 nebo 603170557, mail:
[email protected],
www.iri.cz
Technologie výstavby • zděná stavba tj. stavba, jejíž nosné konstrukce tvoří kámen, cihla, cihelné tvárnice a podobné materiály, případně stavba vyzděná z předpřipravených bloků nebo velkoformátových tvárnic osazovaných pomocí strojů; • panelová stavba tj. stavba prefabrikovaná, skládaná na staveništi z betonových prvků (panelů) o různých rozměrech; • jiná stavba stavba, která není zděnou nebo panelovou stavbou.
Institut regionálních informací, s. r. o. , Beethovenova 4, 602 00 Brno , tel.: 542523213 nebo 603170557, mail:
[email protected],
www.iri.cz
Poloha bytového domu ve městech a obcích nad 10 tis. obyvatel • centrum tj. území historického jádra obce včetně území bezprostředně navazující na území v jeho blízkosti • běžná poloha tj. poloha v bytových zónách za hranicí širšího centra, typicky prstenec sídlištní bytové zástavby • okrajová poloha poloha v lokalitách na okraji obce s horší dostupností.
Institut regionálních informací, s. r. o. , Beethovenova 4, 602 00 Brno , tel.: 542523213 nebo 603170557, mail:
[email protected],
www.iri.cz
Velikost bytu • malé byty tj. byty o podlahové ploše do 40 m2; • středně velké byty tj. byty o podlahové ploše od 40 m2 do 70 m2; • velké byty tj. byty o podlahové ploše nad 70 m2;
Institut regionálních informací, s. r. o. , Beethovenova 4, 602 00 Brno , tel.: 542523213 nebo 603170557, mail:
[email protected],
www.iri.cz
Zdroje informací: a) přímé, tj . účastníci nájemního vztahu nájemníci pronajímatelé b) zprostředkované - zprostředkovatelé nájemního vztahu (třetí strany) realitní kanceláře, odhady znalců. Nájemníci: Pronajímatelé:
Sdružení nájemníků ČR (SON), Sdružení OKD …. Obce a města Občanské sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v ČR (OSMD), velcí vlastníci - CPI Byty, a.s., RPG Byty, s.r.o. a další ….
Formát sběru: 1) papírové dotazníky - pro majitele, členy OSMD, - pro nájemníky, 2) elektronický dotazník ve formátu XLS s návodem na vyplnění Institut regionálních informací, s. r. o. , Beethovenova 4, 602 00 Brno , tel.: 542523213 nebo 603170557, mail:
[email protected],
www.iri.cz
Řešitelský tým mapy nájemného: Institut regionálních informací, s.r.o.: vedoucí projektu: Ing. Milada Kadlecová informační systém: Ing. arch. Michal Hadlač Bc. Petr Kepák, DiS geograf: RNDr. Milan Polednik specialista staveb Ing. arch. Helena Vařejková koordinace sběru a zpracování dat: Ing. Hana Palbuchtová Externí spolupráce: Sociologický ústav AV ČR: statistické vyhodnocení dat Mgr. Ing. Martin Lux, Ph.D. Soudní znalec: Ing. Zdeněk Vích, CSc. Ing. Petr Sunega Advokát: legislativa Mgr. Jaroslav Kazbunda Institut regionálních informací, s. r. o. , Beethovenova 4, 602 00 Brno , tel.: 542523213 nebo 603170557, mail:
[email protected],
www.iri.cz
Poskytnutí služeb sběru, zpracování a poskytování dat o obvyklém nájemném 1. Sběr informací a vyhodnocení informací do 31. 12. 2011 příklad elektronického dotazníku
Institut regionálních informací, s. r. o. , Beethovenova 4, 602 00 Brno , tel.: 542523213 nebo 603170557, mail:
[email protected],
www.iri.cz
Poskytnutí služeb sběru, zpracování a poskytování dat o obvyklém nájemném 2. Provoz informačního rozhraní – do 30.6. 2012
Institut regionálních informací, s. r. o. , Beethovenova 4, 602 00 Brno , tel.: 542523213 nebo 603170557, mail:
[email protected],
www.iri.cz
Poskytnutí služeb sběru, zpracování a poskytování dat o obvyklém nájemném 2. Provoz informačního rozhraní – do 30.6. 2012
Institut regionálních informací, s. r. o. , Beethovenova 4, 602 00 Brno , tel.: 542523213 nebo 603170557, mail:
[email protected],
www.iri.cz
Poskytnutí služeb sběru, zpracování a poskytování dat o obvyklém nájemném 2. Provoz informačního rozhraní – do 30.6. 2012
Institut regionálních informací, s. r. o. , Beethovenova 4, 602 00 Brno , tel.: 542523213 nebo 603170557, mail:
[email protected],
www.iri.cz
Poskytnutí služeb sběru, zpracování a poskytování dat o obvyklém nájemném 2. Naplnit informačního rozhraní údaji o výši obvyklého nájemného za jednotlivé obce
Termíny a počty určených obcí, pro které budou data o obvyklém nájemném v systému zahrnuta - v souladu se zadávacími podmínkami
Institut regionálních informací, s. r. o. , Beethovenova 4, 602 00 Brno , tel.: 542523213 nebo 603170557, mail:
[email protected],
www.iri.cz
ODHAD VÝŠE OBVYKLÉHO NÁJEMNÉHO
Zdeněk Vích soudní znalec
Institut regionálních informací, s. r. o. , Beethovenova 4, 602 00 Brno , tel.: 542523213 nebo 603170557, mail:
[email protected],
www.iri.cz
1. Základní premisy odhadu výše obvyklého nájemného (výběr) • • • • • • • • •
právní předpisy zákon o oceňování majetku (ZOM) oceňovací vyhláška (OV) zákon o cenách (ZOC) občanský zákoník (OZ) zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytů (ZJZN) obchodní zákoník (ObZ) zákon o obcích (ObecZ) stanovení sazby a výše obvyklého nájemného
Institut regionálních informací, s. r. o. , Beethovenova 4, 602 00 Brno , tel.: 542523213 nebo 603170557, mail:
[email protected],
www.iri.cz
2. Požadavky na odhad obvyklého nájemného
•
výše obvyklého nájemného ve standardním nájemním bytě v dané lokalitě • soulad s definicí obvyklé ceny dle zákona o oceňování majetku • standardní byt v určené obci odpovídá typickému nájemnímu bytu •
určení standardního bytu dle: • dostupných údajů ze Sčítání lidu domů a bytů ČSÚ (2001) • ověření těchto skutečností na místním trhu nebo ve spolupráci s jednotlivými obcemi a městy.
Institut regionálních informací, s. r. o. , Beethovenova 4, 602 00 Brno , tel.: 542523213 nebo 603170557, mail:
[email protected],
www.iri.cz
3. Základní principy odhadu sazby (výše) nájemného znalcem •
dodržení právních předpisů • nákladový, výnosový a porovnávací princip
•
využití vstupních dat z Knihy KISEB • • • •
nabídkové hodnoty a obvyklé tržní hodnoty cena staršího bytu v obci a „hodnotovém regionu“ vč. počtu údajů výše nájemného staršího bytu v obci a „hodnotovém regionu“ využití expertního mezisídelního modelu atraktivity bydlení EMMAB pro případy, kdy je méně než 30 údajů pro obec • koeficient územní diferenciace cen stavebních prací pro obec
Institut regionálních informací, s. r. o. , Beethovenova 4, 602 00 Brno , tel.: 542523213 nebo 603170557, mail:
[email protected],
www.iri.cz
3. Základní principy odhadu sazby (výše) nájemného znalcem •
některé kroky z postupu • • • • • • •
reprodukční pořizovací nákladová cena bez opotřebení a s vlivem pozemku nákladová složka nájemného cenotvorné koeficienty vlastností standardního nájem.domu a bytu obvyklá tržní cena standardního bytu (dle Metodiky IRI) sazba nájemného (Kč/m2/měsíc) a výše nájemného (Kč/měsíc) kapitalizační složka výše nájemného rozpětí sazby nájemného dle velikosti obce
Institut regionálních informací, s. r. o. , Beethovenova 4, 602 00 Brno , tel.: 542523213 nebo 603170557, mail:
[email protected],
www.iri.cz
4. Analýza zjištění a odhadu obvyklého nájemného
•
analýza výsledků výpočtu
•
porovnání s „Cenovými mapami České republiky – 1/2011 (únor 2011) Ing. Petr Ort, Ph.D. a kol., Verlag Dashofer, nakl., spol. s.r.o. • dostupných údajů ze Sčítání lidu domů a bytů ČSÚ (2001)
•
analýza a porovnání s dostupnými informacemi pomocí dálkového přístupu k informacím s využitím sítě Internet
Institut regionálních informací, s. r. o. , Beethovenova 4, 602 00 Brno , tel.: 542523213 nebo 603170557, mail:
[email protected],
www.iri.cz
DĚKUJEME ZA POZORNOST
www.mmr.cz/mapanajemneho
IRI - váš spolehlivý partner Institut regionálních informací, s. r. o. , Beethovenova 4, 602 00 Brno , tel.: 542523213 nebo 603170557, mail:
[email protected],
www.iri.cz
