-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 689/124/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 2, na pozemku č. parc. St. 2 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 2, k.ú. Zahrádka u Petrovic, obec Petrovice, zapsáno na LV č. 211 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Příbram
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4
Účel posudku:
usnesení č. j. 132 EX 36102/09-17/Ri
Podle stavu ke dni 27.4.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně příloh 12 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 11.5.2011
-2Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: 262 55 Petrovice 2 Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Petrovice Katastrální území: Zahrádka u Petrovic Počet obyvatel: 1 340 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27.4.2011 za přítomnosti p. Václava Kabáta, spolumajitele nemovitosti. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 211 ze dne 11.2.2011, k.ú. Zahrádka u Petrovic 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 27.4.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Zahrádka u Petrovic 3) Usnesení č. j. 132 EX 36102/09-17/Ri 4) Informace získané při místním šetření dne 27.4.2011 Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty a zaměřeny. Obsah posudku
Určení obvyklé ceny o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 2, na pozemku č. parc. St. 2 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 2, k.ú. Zahrádka u Petrovic, obec Petrovice, zapsáno na LV č. 211 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Příbram Typ stavby
Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený
Vlastník staveb:
SJM Kabát Václav a Kabátová Zdeňka, Zahrádka 2, 262 55 Petrovice u Sedlčan, a 5. května 851/70, Praha 4, Nusle, 140 00 Praha 4
Vlastník pozemků:
SJM Kabát Václav a Kabátová Zdeňka, Zahrádka 2, 262 55 Petrovice u Sedlčan, a 5. května 851/70, Praha 4, Nusle, 140 00 Praha 4
Katastrální úřad:
pro Středočeský kraj, KP Příbram
LV č.
211
-3Katastrální úz.: Obec: Ulice: č.p. na pozemku
Zahrádka u Petrovic Petrovice 2 č. parc. St. 2, výměra 208 m2
Kraj: část obce: počet obyvatel: způsob ochrany: druh pozemku:
Středočeský Zahrádka 1 340 zastavěná plocha a nádvoří
další pozemky:
-
druh pozemku:
-
Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v obci Petrovice, místní části Zahrádka. Jedná se o malou obec, nacházející se mezi Milevskem a Sedlčany. Místní část Zahrádka je od obce Petrovice stavebně oddělena, leží od Petrovic 3 km západně. V obci Petrovice je základní občanská vybavenost, kompletní vybavenost se nachází v Sedlčanech, dobře dostupných po silnici č. 105 – cca 15 km. Stavba domu č.p. 2 leží na východním zastavěném okraji místní části Zahrádka. Poloha a okolí Jedná se o lokalitu se zástavbou starších dokončených rodinných domů vesnické zástavby. Dům leží na uliční čáře, jižně od domu je místní komunikace směrem na Petrovice. Jedná se o hlavní průjezdní komunikaci místní částí, pouze s místním provozem, rušivý vliv je mírný. V dojezdové vzdálenosti je přehrada Orlík (15 km po místních komunikacích). Lokalita je v hezkém přírodním prostředí, oblíbeno pro rekreaci. Rušivá a obtěžující Místní komunikace s mírným provozem, působí mírně rušivým dojmem. zařízení Dopravní prostředky a Zastávka autobusů cca 200 m. Silnice I/4 je 20 km. dostupnost Přípojky Elektro. Bez přípojek vody, bez odkanalizování. inženýrských sítí Základové poměry
Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry.
Druh zástavby Rodinný dům,samostatně stojící, stávající dokončený. Popis staveb – budova č.p. 2 Rok a) dokončení cca 1890 b) přístavby, nástavby c) modernizace/rekonstrukce Druh konstrukce (zděná, betonová, část smíšené zdivo, část dřevěná roubená. dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních 1 sklípek 5 m2 1 NP + půdní prostor částečně upravený nadzemních 1+1 k bydlení. Stavba domu č.p. 2 je částečně podsklepena, má 1 NP a půdní prostor částečně Popis upravený k bydlení. Svislé konstrukce jsou smíšené, východní část obytné budovy je dřevěná roubená. Konstrukce stropů – dřevěné, s rákosovým pobitím, omítané, Střecha je sedlová, dřevěný krov, krytina – eternitové šablony, vlnitý eternit. Okapové prvky jsou z pozinkovaného plechu, částečně poškozené korozí. Okna jsou dřevěná špaletová. Vstupní i vnitřní dveře jsou dřevěné Vnitřní povrchy podlah – xylolitová podlaha, cihelná dlažba, prkenná podlaha. Vnitřní povrchy stěn – hladká omítka, keramická dlažba. Povrch fasády je hladká omítka, místy ve zhoršeném stavu. Vybavení a zařizovací předměty – proveden rozvod elektro, není proveden rozvod vody ani odkanalizování . Vybavení je značně morálně i fyzicky zastaralé. WC je suché mimo dům, v domě není tekoucí voda. Topení – lokální na tuhá paliva, kamna v každém pokoji. Přípojky: elektro. Dispoziční řešení:
-4-
Rekonstrukce a modernizace
PP: sklípek 5 m2 1.NP: předsíň 7,0 m2, obytná kuchyň 15,1 m2, komora 2,8 m2, pokoj 15,2 m2, PO: pokoj 18,0 m2, zbytek půdní prostor k bydlení neupravený. Pokoj v podkroví nemá vytápění, půda není zateplena, pouze na letní užívání. UP celkem: 58,1 m2. Stav domu je podprůměrný - bez údržby, v interiéru opadaná omítka na stropech, chybějící izolace proti zemní vlhkosti, morálně zastaralé zařizovací předměty, exteriér domu je ve zhoršeném stavu.
Vedlejší stavby a příslušenství Vedlejší stavba zděné stodoly, navazující na obytnou část. Svislé konstrukce smíšené, částečně dřevěné, střecha sedlová s dřevěným krovem, přecházející v pultovou, krytina eternitové šablony. Dveře a vrata dřevěná, okna nejsou. Popis Je využívána jako sklad., umístěno suché WC. Dále je na pozemku dřevník – jednoduchá dřevěná přízemní stavba bez vybavení a kolna převážně z kamenného zdiva. Pozemky
Pozemek č. parc. St. 2 leží v rovině, po obvodu ze severní, východní a západní strany je pozemek zastavěn stavbami - domu č.p. 2, stodoly a kolen. Zbytek na jižní straně tvoří malý zpevněný vnitřní dvorek. Přístup na pozemek je z jižní strany ze zpevněné komunikace. Oplocení Zpevněné plochy Napojení inž. sítí
drátěné pletivo v rámech, betonová podezdívka beton Elektro ano Vodovod ne, řad vede v ulici Vnější zařízení Kanalizace ne Plynovod ne Telefon ne Přístup po zpevněné komunikaci ano Stav budov, udržování, rekonstrukce Technický stav Stavba č. p. 2 i vedlejší stavby jsou ve zhoršeném stavebně technickém stavu, bez staveb údržby. Poloha vzhledem k Klidná lokalita s bez rušivých vlivů, hezké přírodní prostředí, horší dostupnost užívání občanské vybavenosti. Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení a podle zjištění na místním šetření jsou tak i nemovitosti užívány. Vlastnická práva Omezení 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 211, k.ú. Zahrádka u Petrovic vlastnických práv Zahrnuta v tržní 1) Nejsou zohledněny v ceně obvyklé. ceně Stav zápisu KN a Nebyl zjištěn nesoulad mezi evidencí KN a skutečností. skutečnosti Vyhodnocení Záplavové území
Podle registru Aquarius je stavba není v ohrožení zaplavením a zatopením
Jiná rizika Nebyla zjištěna. Prověření přístupu Přístup k domu č. p. 2 je z jižní strany ze zpevněné komunikace bez chodníku k nemovitosti č. parc. 256/2 (ostatní plocha, vlastník Středočeský kraj). Bez rizika.
-5-
CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]
POZEMKY
Cena pozemku [Kč]
č. parcelní
výměra [m2]
současný stav
budoucí stav
současný stav
druh pozemku
St. 2
208
400
-
83 200
zastavěná pl. a nádvoří
83 200 Kč
I. CENA POZEMKU
STAVBY
budovy
stáří
OP
Jednot. cena
Rozest.
Reproduk. cena
Opotř. stavby
Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]
[m3]
[Kč/m3]
[%]
[Kč]
[%]
současný stav
3800
100
2 033 000
75
508 250
cca 120 let 535 stodola vedlejší stavby kolny Reprodukční cena staveb Celková užitná plocha: 58,10 m2 č.p. 2
80 000 2 033 000
-
588 250 Kč
II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) současný stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
-
671 450 Kč
budoucí stav -
-6-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1:
Hluboké, RD, 3+1 ZP 222 m2, UP 210 m2, pozemek 350 m2 K domu patří stodola a hospodářská místnost. ÚT na TP, studna. Udržovaný. Kanalizace není. Nabídková cena: 500 000 Kč, 3/2011 + lepší stav nemovitosti, větší pozemek, tekoucí voda. srovnatelná lokalita.
Porovnatelný RD č. 2:
Dolní Heřmanice , RD ZP 134 m2, UP 120 m2, pozemek 455 m2 Veškeré IS, klidná lokalita. Určeno k rekonstrukci. Nabídková cena: 800 000 Kč, 4/2011 + lepší stav nemovitosti, větší pozemek. srovnatelná lokalita
Porovnatelný RD č. 3:
Bezděkov, RD, ZP 100m2, UP 90 m2, pozemek 819 m2 K demolici, na pozemku u rybníka. Voda, elektřina. Nabídková cena: 440 000 Kč, 2/2011 + větší pozemek srovnatelný stav nemovitosti, srovnatelná lokalita.
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
250 000 Kč
-7-
URČENÍ OBVYKLÉ CENY
Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé
Zhoršený stavebně technický stav nemovitosti, morálně i fyzicky zastaralé vybavení, bez tekoucí vody, koupelny i standardního WC. Nemovitost se nachází na uliční čáře komunikace. Velmi malý pozemek. Horší dostupnost občanské vybavenosti. Klidná lokalita, hezké přírodní prostředí. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání věcné hodnoty a výnosové hodnoty s přihlédnutím k umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti.
OBVYKLÁ CENA 250 000 Kč rodinného domu č.p. 2, na pozemku č. parc. St. 2 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 2, k.ú. Zahrádka u Petrovic, obec Petrovice, zapsáno na LV č. 211 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Příbram
V Mníšku pod Brdy, 11.5.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 689/124/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/124/2011.
Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 27.4.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Zahrádka u Petrovic 2) Situace, fotodokumentace ze dne 27.4.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 211 ze dne 11.2.2011 , k.ú. Zahrádka u Petrovic
-81) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 27.4.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Zahrádka u Petrovic
2) Situace, fotodokumentace ze dne 27.4.2011
-9-
- 10 -
