belthure park dordrecht
adviesbureau voor ruimtelijk beleid ontwikkeling en inrichting
dordrecht beeldkwaliteitplan belthure park
inhoud
opdrachtgever
: wilgendael bv
opdrachtnummer
: 440.11082.03
datum
: 14 december 2004
opdrachtleider
: mw. ir M. van Oosten-Snoek
referte
: ir. R.J. van Leeuwen ir. G.S. van Loenen : ing. F. Mooij
adviesbureau voor ruimtelijk beleid ontwikkeling en inrichting
RBOI- Rotterdam bv Delftsestraat 17a Postbus 150 3000 AD Rotterdam telefoon (010)4130620 fax (010)4121039 E-mail:
[email protected] Internet: http://www.rboi.nl
beeldkwaliteitplan
inhoud
1. inleiding 2. uitgangspunten: beleid, gebied, omgeving 3. de inrichting: drie verschillende landschappen - dordwijkzone - beeldkwaliteit van de woongebieden - beeldkwaliteit van de openbare ruimte 4. gebouwen
1. inleiding
belthure park
dordrecht
Aanleiding Op 1 juli 2003 heeft de gemeenteraad van de gemeente Dordrecht een zogenaamd Ruimtelijk Besluit genomen, als eerste stap in de richting van realisering van het initiatief van Wilgendael BV, om een combinatie van golf en wonen te ontwikkelen in de Zuidpolder en het westelijk deel van de Alloijzen- of Bovenpolder in het zuidelijk deel van de Dordwijkzone. Kern van het Ruimtelijk Besluit was een door Wilgendael BV opgesteld Ontwerp op Hoofdlijnen, toegelicht door een Programma van Eisen. Als volgende stap is het Ontwerp op Hoofdlijnen uitgewerkt tot een Stedenbouwkundig Ontwerp Plan (SOP), dat de basis zal zijn voor een door de gemeente op te stellen bestemmingsplan. Het Stedenbouwkundig Ontwerp Plan is opgesteld door Wilgendael BV in nauwe samenwerking met de gemeente Dordrecht. Het plan heeft de naam Belthure Park gekregen. Het SOP maakt deel uit van een tussen de gemeente en Wilgendael BV gesloten samenwerkingsovereenkomst. Deze samenwerkingsovereenkomst is erop gericht te waarborgen dat het initiatief ook werkelijk volgens de plannen gestalte krijgt. Om de aspecten van beeldkwaliteit te waarborgen, dient ook een Beeldkwaliteitplan deel uit te maken van de samenwerkingsovereenkomst. Het is de bedoeling dat het Beeldkwaliteitplan samen met het bestemmingsplan de procedure van vaststelling doorloopt. Het beeldkwaliteitplan is onderwerp van deze rapportage.
Fotomontage Project Belthure Park
Het beeldkwaliteitplan vormt een aanvulling op de juridische bepalingen in het bestemmingsplan en heeft daar een sterke samenhang mee. Het bestemmingsplan bevat regelingen in kaart en voorschriften die ook van invloed zijn op de te realiseren beeldkwaliteit. Ruimtelijke kwaliteit kan echter onvoldoende in een bestemmingsplan worden geregeld. Aanvullende eisen nodig om de beoogde beeldkwaliteit in de Dordwijkzone te kunnen realiseren kunnen wel in een beeldkwaliteitplan verwoord en verbeeld worden.
Eigen identiteit Met identiteit wordt bedoeld: de kenmerken van het gebied, waardoor het zich onderscheidt van andere gebieden, maar waardoor ook overeenkomsten met gelijksoortige gebieden kunnen worden waargenomen. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om polderdijken, karakteristieke bebouwing, onderscheidend kleur- en materiaalgebruik, karakteristieke ruimtevormen en beeldbepalende objecten. Hoge belevingswaarde Belevingswaarde heeft te maken met de visuele herkenbaarheid en kwaliteit van de architectuur, de vorm en inrichting van de openbare ruimte en een goede vormgeving van de overgang van openbaar naar privé-gebied. Hoge belevingswaarde is verbonden met de mate waarin men kan waarnemen dat zorg is besteed aan de inrichting van de ruimte.
Het beeldkwaliteitplan onderhoudt een specifieke verhouding tot de Welstandsnota, waarin de beoordelingscriteria met betrekking tot de welstand van gebouwen zijn vastgelegd. Een beeldkwaliteitplan is, evenals de Welstandsnota, een gemeentelijk beleidsdocument dat ten doel heeft ruimtelijke plannen te toetsen. Een beeldkwaliteitplan richt zich op nieuwe ontwikkelingen; de Welstandsnota heeft betrekking op bestaand gebied.
-
Een beeldkwaliteitplan kan zich richten op alle beeldaspecten van inrichting van de ruimte; de Welstandsnota heeft in beginsel alleen betrekking op activiteiten waarvoor een welstandstoets wettelijk verplicht is, en dat zijn hoofdzakelijk gebouwen.
Een beeldkwaliteitplan is daardoor te beschouwen als een soort voorloper van de Welstandsnota. Dat kan letterlijk gestalte krijgen wanneer een gebied is ingericht in navolging van een beeldkwaliteitplan. Nieuwe ontwikkelingen zijn dan bestaand gebied geworden en het beeldkwaliteitplan (of een deel ervan) kan vervolgens opnieuw worden vastgesteld als een uitbreiding van de Welstandsnota.
Samengevat komt het hierop neer: het beeldkwaliteitplan heeft betrekking op alle beeldaspecten van nieuwe gebieden en vormt een toetsingskader; het beeldkwaliteitplan vormt een aanvulling op het bestemmingsplan.
1. inleiding
Heldere ruimtelijke structuur Een heldere en samenhangende ruimtelijke opbouw maakt dat men zich kan oriënteren: kan zien waar men is, de weg kan vinden en kan begrijpen wat er in het gebied gebeurt. Aan een heldere ruimtelijke structuur dragen onder meer bij: de aanwezigheid van een herkenbaar vormgegeven en structurerend routestelsel; de aanwezigheid van oriëntatiepunten, zoals objecten die vanuit de omgeving zichtbaar zijn; bijvoorbeeld de dijken; de aanwezigheid van open ruimten; aanwezigheid van deelgebieden met een eigen karakter.
Wat is een beeldkwaliteitplan? Een beeldkwaliteitplan is een gemeentelijk beleidsplan, dat aangeeft hoe de gemeente zich voorneemt om te gaan met het ruimtelijke beeld van te ontwikkelen gebieden. Een beeldkwaliteitplan is gericht op het optimaliseren van de ruimtelijk-visuele kwaliteiten van het plangebied door het vastleggen en in beeld brengen van het ambitieniveau op verschillende ruimtelijk relevante aspecten.
beeldkwaliteitplan
Wat is beeldkwaliteit? In een beeldkwaliteitplan wordt de gewenste ruimtelijke en visuele kwaliteit van een gebied beschreven in woord en beeld. De term beeldkwaliteit heeft betrekking op de (beoogde) waardering van het gebied op de aspecten herkenbaarheid en belevingswaarde. Voorwaarden daarvoor zijn: een heldere, ruimtelijke structuur; identiteit; een verzorgd en samenhangend beeld in en vanuit de openbare ruimte.
dordrecht belthure park
Beeldkwaliteitplan Belthure Park Het Beeldkwaliteitplan Belthure Park omvat het volgende. Allereerst worden gemeentelijke uitgangspunten met betrekking tot de beeldkwaliteit van de Dordwijkzone weergegeven; deze zijn ook uitgangspunt geweest voor het ontwerp van Belthure Park. Vervolgens worden op grond van een analyse van de ruimtelijke kenmerken van het plangebied en omgeving voorstellen aangegeven voor de inrichting van het gebied en de architectuur van de bebouwing. In concreto gaat het om het realiseren van een drietal verschillende landschappen in het gebied, die aansluiten op de landschappen in de omgeving en die samenhang geven tussen de verschillende "domeinen" in het plangebied: woongebied, golfbaan en openbare ruimte. Het beeldkwaliteitplan beschrijft derhalve : het landschap van de Dordwijkzone; drie landschappen in het plangebied; de beeldkwaliteit van de golfbaan; de beeldkwaliteit van de woongebieden; de beeldkwaliteit van de openbare ruimte; landschappelijke uitgangspunten voor de beeldkwaliteit van de gebouwen.
Wat houdt deze transformatie in? Delen van het landschap blijven bestaan, delen worden omgevormd en delen worden gewist. In het plangebied ontstaat een nieuw landschap, dat niet alleen de uitdrukking is van het nieuwe gebruik, maar ook het geheugen bewaart aan de landschappen die eraan voorafgingen. In die zin is ook de omgeving van het plangebied te beschouwen als stadium in een proces van elkaar opvolgende landschappen. Om die reden is, in het ontwerp voor Belthure Park, aansluiting gezocht bij de verschillende landschappen in de omgeving. De voorstellen voor de landschappelijke beeldkwaliteit van het project Belthure Park zijn gebaseerd op: beleid: het gewenste landschap in de Dordwijkzone; analyse: de ontstaanswijze van het landschap; verwachting: de (toekomstige) landschappen in de omgeving van het plangebied.
beeldkwaliteitplan
Het project Belthure Park is de opvolger van het agrarische grondgebruik in twee polders ten zuiden van Dubbeldam, de Zuidpolder en de Alloijzen- of Bovenpolder. Het plangebied vormt een schakel tussen de kleinschalige, groene elementen van de Dordwijkzone en de grootschalige groenontwikkelingen ten zuiden van de Wieldrechtse Zeedijk. Landschappelijk maken de polders, tezamen met de groene gebieden tussen Dordrecht en Dubbeldam, deel uit van de Dordwijkzone, een uit groenvoorzieningen opgebouwde stadsrandzone tussen de beide kernen, waarin de landschappelijke herkomst nog duidelijk afleesbaar is. De zone ontleent zijn naam aan het landgoed Dordwijk. De realisering van het project Belthure Park past in de reeks: een agrarische polder wordt verbouwd tot groen stedelijk landschap, met respect voor de landschappelijke ontstaanswijze.
2. uitgangspunten
2. uitgangspunten: beleid, gebied en omgeving
belthure park
dordrecht
Het gewenste landschap in de Dordwijkzone In de beleidsvisie De Dordwijkzone op de Kaart (1999) staan uitgangspunten voor de landschappelijke transformatie van de Dordwijkzone geformuleerd. Deze zijn gebaseerd op een analyse van de ruimtelijke opbouw van het gebied. Voor de visie op de ruimtelijke ontwikkeling van de Dordwijkzone is uitgegaan van de volgende principes: De Dordwijkzone is een gebied dat zich onderscheidt van het stedelijk gebied van Dordrecht; dit onderscheid moet blijven. Het onderscheid heeft betrekking op de ruimtelijke opbouw, die getypeerd kan worden als landschappelijk groen, met een stelsel van doorgaande ruimte, dat is gekoppeld aan dijken en water. Op basis van een gebiedsanalyse zijn de volgende uitgangspunten voor ruimtelijk ontwikkeling geformuleerd (citaten beleidsvisie). Polders, kamers en dijken De structuur van polders (kamers), dijken en leegte (de landschappelijke ruimte) wordt ontwikkeld tot drager voor het gehele gebied. De dijken liggen zoveel mogelijk vrij in de ruimte; de massa (bebouwing, beplanting en andere opgaande elementen) wordt binnen de polders gegroepeerd en in een ruimtelijk verband geplaatst. Dit leidt ertoe dat het ruimtelijk contrast tussen ruimte en massa wordt opgevoerd. De kamers zijn niet leeg, maar "er staat niets tegen de muur": de wanden zijn over de lengte waarneembaar. Water Water wordt ingezet als drager van de leegte en als verbinding en scheiding van de verschillende polders. Het oppervlaktewater is meestal gekoppeld aan dijken en stadsranden, en vormt daardoor de voorgrond in de ruimtebeleving van de meeste gebruikers en passanten. Het water levert tevens bergingscapaciteit voor de stadswijken ter weerszijden van de Dordwijkzone, en het is de ruggengraat voor de natuurontwikkeling.
Groen Het groene karakter van de Dordwijkzone wordt versterkt door het creëren van groene lijsten of kaders (hagen, bomen) rond de verschillende gebouwde elementen in de polders. Daardoor wordt eenheid gebracht in het nu versnipperde beeld, zonder dat daardoor de diversiteit aan gebruik geweld wordt aangedaan. Door de gehele Dordwijkzone ligt een netwerk van natuurlijk ingerichte zones, die verblijfplaats, toevlucht of route bieden aan allerlei planten en dieren, die daardoor binnen het belevingsbereik van de stedelingen komen. Uitgangspunten beeldkwaliteit In dit beeldkwaliteitplan worden de volgende uitgangspunten voor beeldkwaliteit voorgesteld: de dijken worden zoveel mogelijk begeleid door zones van open ruimte; de open ruimte ligt deels in water; bebouwing wordt ingebed in een groen kader.
situatie c.a. 1900
situatie c.a. 1850
Polders Het plangebied ligt ten zuiden van Dubbeldam, in een tweetal polders: de Zuidpolder (1617) en de Alloijzenof Bovenpolder (1652). Beide polders zijn gevormd als aandijkingen aan de zuidzijde van het Oude Land van Dubbeldam (1603), dat van oorsprong een door dijken omringd eiland was. Van noord naar zuid neemt de leeftijd van de polders af. Beide polders in het plangebied zijn overigens betrekkelijk kort na elkaar ingepolderd en hebben dientengevolge weinig verschil in hoogteligging. Dijken De Oudendijk, de 16e-eeuwse voormalige omringdijk van het Oude Land van Dubbeldam, is samengesteld uit dijkvakken van oudere, lokale bedijkingen en heeft als gevolg daarvan een kronkelend beloop. De Zuidendijk heeft een meer gestrekt beloop met een knik en de Wieldrechtse Zeedijk vormt een lange rechte lijn. Deze laatste is onderbroken door twee krommingen ter plaatse van voormalige dijkdoorbraken (1682). Een wiel (doorbraakkolk) herinnert aan deze doorbraken. De met bomen beplante dijken lopen min of meer oostwest en vormen in het landschap een reeks compartimenten.
beeldkwaliteitplan
Een waddenlandschap Oorspronkelijk lag in dit gebied een zeer dynamisch waddenlandschap, waarin erosie en sedimentatie zorgden voor een voortdurend veranderend patroon van opslibbingen en kreken. Geleidelijk aan heeft de mens met dijken dit veranderlijke landschap stilgelegd, waarbij soms werk van decennia met één stormvloed werd tenietgedaan. Het Oude Land van Dubbeldam is een herbedijking van een oorspronkelijk bewoond gebied dat in de St. Elizabethsvloed (1421) verzwolgen is.
2. uitgangspunten
De ontstaanswijze van het landschap Binnen het plangebied wordt het landschap gekenmerkt door de drie (verschillende) beplante dijken, open ruimte met kassen, en een rechtlijnige agrarische indeling. Dit landschap is ontstaan op de basis van een voormalig waddenlandschap, waarvan achtereenvolgens delen zijn ingedijkt en tot polder gemaakt.
belthure park
dordrecht
Verstedelijking De ontwikkeling en groei van Dordrecht en Dubbeldam heeft geleid tot verstedelijking van grote delen van de Zuidpolder en Bovenpolder. De resterende landbouwpolders hebben daarom het karakter van fragmenten: zij zijn wel ingedeeld, maar niet geheel omringd door dijken. Cultuurhistorie Aan de Wieldrechtse Zeedijk lag het landhuis Groot Raij. Dit huis is in de 18e eeuw bij dijkdoorbraken vernield en nimmer herbouwd. Er is weinig meer te zien. In de bodem resten sporen van bouwmateriaal; aan de oppervlakte is de omgrachting in het slotenpatroon terug te vinden. Uitgangspunten beeldkwaliteit In dit beeldkwaliteitplan worden de volgende uitgangspunten voor beeldkwaliteit voorgesteld: het verschil tussen de drie dijken wordt expressief gemaakt (bochten en taluds); de twee deelgebieden worden opgevat als fragmenten, zonder polderbegrenzing aan de oosten westzijde; de resten van Groot Raij worden ingezet om een beeld van de cultuurhistorie te geven. De toekomstige landschappen in de omgeving Rondom het plangebied leiden verschillende ontwikkelingen tot verschillende transformaties van het landschap. Aan de westzijde van de Stevensweg wordt de Dordwijkzone ontwikkeld tot een parkachtig gebied. Op het sportpark Schenkeldijk vindt een herschikking plaats. Als gevolg daarvan kan de noordelijke strook van het sportpark vrijgemaakt worden voor de ontwikkeling van een groenzone, die aansluit op een zone tussen het sportpark en het plangebied. Deze zone, die als ecologische verbindingszone deel uitmaakt van de droge verbinding tussen Wantij en Biesbosch, zal ontwikkeld worden met behulp van het instrumentarium van de Randstadgroenstructuur, en zal een bosachtig karakter krijgen, gemengd met water. Aan de zuidzijde van de Zeedijk zijn de toekomstplannen nog ongewis. De ideeën voor het Strategisch Groenproject variëren van water tot een meer bebost gebied. Ten oosten van het plangebied blijft de polder vooralsnog agrarisch en open.
Uitgangspunten beeldkwaliteit In dit beeldkwaliteitplan worden de volgende uitgangspunten voor beeldkwaliteit voorgesteld: de noordzijde van het plangebied wordt vormgegeven met als thema parkgebied, om eenheid te creëren met het gebied ten westen van de Stevensweg; het westelijk deel van het plangebied, ten zuiden van de Zuidendijk, wordt vormgegeven in aansluiting op de beoogde Randstadgroenstructuurzone en het Strategisch Groenproject, met als thema bos; het oostelijk deel van het plangebied wordt vormgegeven in aansluiting op de open landbouwpolder. Uitgangspunten samengevat De dijken worden zoveel mogelijk begeleid door zones van open ruimte. De open ruimte ligt deels in water. Bebouwing wordt ingebed in een groen kader. Het verschil tussen de drie dijken wordt expressief gemaakt (bochten en taluds). De twee deelgebieden worden opgevat als fragmenten, zonder polderbegrenzing aan de oosten westzijde. De resten van Groot Raij worden ingezet om een beeld van de cultuurhistorie te geven. De noordzijde van het plangebied wordt vormgegeven met als thema parkgebied, om eenheid te creëren met het gebied ten westen van de Stevensweg. Het westelijk deel van het plangebied, ten zuiden van de Zuidendijk, wordt vormgegeven in aansluiting op de beoogde Randstadgroenstructuurzone en het Strategisch Groenproject, met als thema bos. Het oostelijk deel van het plangebied wordt vormgegeven in aansluiting op de open landbouwpolder.
3. inrichting: drie verschillende landschappen Dordwijkzone
Het Park is een halfopen landschap. In de golfbaan staan verspreide bomen, soms boomgroepen, met weinig ondergroei. Onder de bomen door is doorzicht. Vanuit de randen (dijken) ziet men tot een achtergrond van groen. De nieuwe bebouwing is opgenomen in een krachtig groen kader, waardoor de open ruimte langs de randen in dit landschapstype contrasteert met de
3. inrichting
De drie landschappen worden aangeduid als Park, Bos en Polder. De drie landschapstypen komen overeen in de behandeling van de dijken en de omringende wegen: deze lopen steeds door de ruimte. Het verschil tussen de drie typen werkt door in de opstelling en vormgeving van de woningen en in het golfspel.
beeldkwaliteitplan
Op basis van de hiervoor genoemde uitgangspunten voor beeldkwaliteit, heeft het ontwerp voor Belthure Park de volgende ruimtelijk ambitie. Het plangebied maakt deel uit van de Dordwijkzone en is ingericht volgens de principes daarvan: de dijken als vrijliggende, beplante elementen, met daarlangs zones van open ruimte. Bebouwing en beplanting liggen zoveel mogelijk midden in de polderkamers. Aansluitend aan de landschappen in de omgeving wordt in het plangebied de ontwikkeling van drie verschillende typen landschappen nagestreefd. Alledrie vormen zij een transformatie van het polderlandschap onder invloed van de eisen en mogelijkheden van het nieuwe programma.
belthure park
dordrecht
massa in het midden. Het Park vult de Zuidpolder tussen de Oudendijk en de Zuidendijk, en sluit als landschapstype aan op de stedelijke gebieden van Dubbeldam en het Overkamppark in de Dordwijkzone. Het vormt een letterlijke vertaling van de principes van de Dordwijkzone: een polderfragment, vormgegeven als een "cel" met dijken en beplanting als grens en massa als "celkern" in het midden. Het Bos is een landschap dat zich vanuit de openbare ruimte (de dijken) als besloten en groen voordoet, maar "van binnenuit" open plekken blijkt te bevatten. Het Bos wordt gevormd door boombeplanting met ondergroei in de zones langs de dijken (de openheid daar wordt gevormd door water). Ook binnen dit deelgebied staan relatief veel bomen; echter in boomweideverband: er is doorzicht onder de bomen door (geen ondergroei). De open plekken zijn de woongebieden en de fairways en greens van de golfbaan. Het Bos beantwoordt in die zin aan de uitgangspunten voor de Dordwijkzone, dat open zones langs de dijken zijn gesitueerd, die de continuïteit van de dijken in beeld brengen. Het Bos sluit aan op de rand van het sportpark Schenkeldijk en de daar geprojecteerde Randstadgroenstructuur, die in beginsel ook als boszone wordt opgevat. In het noorden is er aansluiting op de groenontwikkeling ten westen van de Stevensweg; in het zuiden wordt vooruitgelopen op de inrichting van het Strategisch Groen Project. De west- en oostgrens van dit landschapstype, dat is gesitueerd in de Bovenpolder, lopen noord-zuid, en maken daardoor deel uit van het "casco" dat in het Stadsplan is aangegeven. De Polder is een in hoofdzaak open gebied, getypeerd door de aanwezigheid van een tweetal "eilanden" van groen en daarin opgenomen bebouwing in het midden. De golfbaan in de Polder is nagenoeg onbeplant. De bodem is hoofdzakelijk bedekt met gras, dat al naar gelang de vereiste bespeelbaarheid meer of minder ruw is (maai- en mestregime). Water wordt ingezet als drager van de leegte en draagt zorg voor de instandhouding van de langere zichtlijnen, onder meer van dijk tot dijk. Dit landschapstype sluit aan op de open gebieden ten oosten van het plangebied en ten zuiden van de Zeedijk.
Profiel Park (achterzijde Stevensweg)
5m
2m
4m
2m
7,5 m
5m 3m
2m variabel leidingen
12 m
Naast de overige eisen en randvoorwaarden voor de planvorming gelden de volgende randvoorwaarden die bepalend zijn voor de ruimtelijke kwaliteit: a. Maximaal 17% van het uitgeefbare terrein voor woningen wordt bebouwd; b. Voor de verschillende woningtypen gelden, per eenheid, de volgende minimale kavelbreedten: - bij vrijstaande villa's: 18 meter - bij halfvrijstaande villa's: 29 meter - bij geschakelde villa's: 52 meter c. De onbebouwde (tuin)ruimte tussen de woongebouwen bedraagt minimaal resp. maximaal: - bij vrijstaande villa's: 8 - 20 meter - bij halfvrijstaande villa's: 10 - 12 meter - bij geschakelde villa's: min. 12 meter
Voetpad 2 m
Profiel Park
0,3 m 7,5 m 7,5-12 m
7,5 m
5m
2m
5m
3m
2m 5m
Totaal 15 m
leidingen
7,5-12 m
De dichtheid varieert van west naar oost: de grootste dichtheid nabij Dubbeldam en de Stevensweg (het Park), in de oostelijke Polder (de eilanden) de geringste dichtheid. In de woonlinten is de bandbreedte aan dichtheden overigens niet groot. Alle woonlinten worden in beginsel ingericht met twee woningtypen: vrijstaande villa's op kavels van circa 2000 m² en halfvrijstaande villa's op kavels van circa 1.000 m². Uitgangspunt daarbij is dat de vrijstaande villa's ongeveer twee keer zoveel volume bevatten als de halfvrijstaande villa's.
3. inrichting
2m
beeldkwaliteitplan
De woningen worden in beginsel uitgevoerd als vrijstaande villa's (woonlinten, de "eilanden", Zeedijk), halfvrijstaande villa's (woonlinten, Zeedijk) en appartementen (twee locaties, elk veertig appartementen). De woningen worden per deelgebied in een gelijke stijl ontwikkeld waardoor eenheid in ontwerp ontstaat. De bouwhoogte van de villa's wordt afgestemd op soort, hoogte en situering van de bomen in de omgeving, in die zin dat de kronen van de volgroeide bomen uiteindelijk hoger zullen zijn dan de bebouwing. De villa's worden uitgevoerd in 1 laag met kap en 2 lagen met kap (zadeldak, eventueel in combinatie met een wolfseind). De totale bouwhoogte van de villa's ongeveer 11 m. De bebouwing zal traditioneel worden uitgevoerd (baksteen, in combinatie met riet of pannen voor de daken).
Tuingrens
huidige tuingrens
Beeldkwaliteit van de woongebieden
Deze voorwaarden leiden in alle woonlinten tot een transparant beeld, waarin de onbebouwde ruimte het grootste deel van het oppervlak inneemt en doorzicht mogelijk is.
Profiel Bos
Bos In het boslandschap vormen de woongebieden en de fairways open plekken in een bosrijke omgeving. De woningen staan langs een iets verdiepte weg die schaars en onregelmatig beplant is. Door de lichte kromming van de weg is niet te zien waarheen hij voert. De woningen staan op verschillende afstanden vanaf de weg (minimum en maximum rooilijn vastgelegd). De wegen worden omzoomd met grasbermen, die zonder erfafscheiding overgaan in de voortuinen. Referentiebeeld zijn de Amerikaanse suburb-lanen. Ook hier gaan de achtertuinen met water en rietoevers over in de golfbaan.
Voetpad 2 m
Park In het halfopen landschap vormt de laan met woningen de "massa". De woningen staan met de voorzijde aan een stevig beplante laan en zien aan de achterzijde uit over een parkachtig ingerichte golfbaan. De weg ligt iets verdiept in het profiel. De voortuinen worden begrensd door een haag. De woningen staan op verschillende afstanden vanaf de weg (minimum en maximum rooilijn vastgelegd). De woningen staan in beginsel met de voorgevel evenwijdig aan de weg. De voorgevels worden als voorzijde expressief gemaakt. Zo ontstaat een klassiek, groen straatprofiel. De tuinen worden (dwars op de laan) van elkaar gescheiden door hagen of struweel. Aan de achterzijde, waar de tuinen met water grenzen aan de golfbaan, worden natuurvriendelijke oevers gerealiseerd (flauwe taluds, rietoevers). Het appartementengebouw manifesteert zich als een beplant eiland.
0,7 m
4m
5m
2m
2m
8,5-13,5 m
8,5-13,5m leidingen
Profiel Tussen Bos en Polder
Voetpad 2 m
belthure park
dordrecht
De woningen hebben in beginsel alle uitzicht op de golfbaan en water. Een deel van de tuinen (circa 50%) wordt ingericht en beheerd volgens een integraal plan (zie hieronder).
transparant
0,7 m
7,5-12,5 m
2m
3m
5m
4m
verstevigde berm leidingen
4m Totaal 14 m
8,5-13,5m
beeldkwaliteitplan
3. inrichting
belthure park
dordrecht
Polder De woningen en hun directe omgeving vormen "eilanden" in de open polder. De situering van de woningen is zodanig, dat zij een gezamenlijk silhouet vormen en als ensemble ontworpen lijken te zijn. Omdat er vanuit de dijken zicht op de achtertuinen zal zijn, worden de mogelijkheden tot het oprichten van bebouwing en opgaande beplanting in deze achtertuinen aan nadere eisen gebonden. Tussen Bos en Polder De laan tussen het oosten en het westen in het gebied ten zuiden van de Zuidendijk vormt de overgang tussen twee landschapstypen: polder en bos. De overgang komt tot uitdrukking in het asymmetrische profiel van de laan: een enkele rij bomen aan de westzijde.
Beeldkwaliteit van de openbare ruimte De beeldkwaliteit van de openbare ruimte heeft betrekking op de dijken en op de wegen op de "polderbodem". Dijken De dijken verschillen in leeftijd, beloop en hoogte: van noord naar zuid zijn zij jonger, rechter en hoger. Zij worden, waar geen woningen staan, begeleid door visueel open zones, die deze verschillen in beeld brengen. De openheid ontstaat door de toepassing van water en de afwezigheid van opgaande beplanting en bebouwing. Waar fiets- en voetpaden op de dijken aansluiten, worden hetzij bruggen toegepast (voetgangersroute naar de Oudendijk en over de Zuidendijk), dan wel dijkstoepen (fietsroute naar de Zuidendijk en de Zeedijk). Vanaf de dijken is op enkele plaatsen zicht "van dijk tot dijk" mogelijk. Wegen De (nieuwe) wegen in het plangebied zijn ontsluitingswegen of woonstraten. De ontsluitingsweg tussen de Schenkeldijk en het plangebied heeft een ruim laanprofiel, met bomen langs de weg, grasbermen en lage hagen aan de uiterste buitenzijde van het profiel. Waar de weg langs het parkeerterrein van Sportpark Schenkeldijk voert, wordt de haag tot circa 1,5 m opgetrokken. De ontsluitingswegen binnen het plangebied zijn onbeplant, met uitzondering van een lage haag aan de noordzijde van de weg (tussen rijweg en voetpad). De weg tussen het noordelijke appartementencomplex en het nieuwe woongebied heeft aan twee zijden hagen. De ontsluitingswegen tot de oostelijke "wooneilanden" zijn geheel onbeplant (grasbermen). De beeldkwaliteit van de openbare ruimte in de woondomeinen is hierboven beschreven.
4. gebouwen
Parkvilla's Dat betekent voor de villa's in dit gebied (parkvilla's): Karakter front van de woning gericht naar de straat, woongedeelte tuingericht; meer donkere uitstraling; grote kappen met steilere hoek; dakoverstekken (circa 20 cm); gootoverstekken (circa 60 cm); metselwerk gevelwanden domineren; langs- en dwarskappen gecombineerd; goothoogte circa 3 m, doorschietend naar circa 6 m en goothoogte circa 6 m; bakstenen, vormbak, kleur rood; gemetselde schoorsteen; plint, donkerpaars (eventueel) gesinterde baksteen; banden in gevels, als plint, 2 lagen/1 cm terugliggend of om-en-om circa 4 à 5 lagen; houten getimmerde goten, wit; donkerrode of zwarte dakpannen, verglaasd of geëngobeerd, keramisch; voordeurluifel, wit, hout met kraaldak; uitbouwen erkers, serres, hoekerkers; rechthoekige voordeur, lichtbruine houtkleur met
beeldkwaliteitplan
Park Uitgangspunten voor de architectuur van de woningen vanuit het landschap zijn: de dubbele rooilijn aan de laanzijde van het woondomein (zie Stedenbouwkundig Ontwerp Plan) geeft de minimum- en maximumafstand tussen weg en woning aan, maar verplicht niet tot het ter plaatse oprichten van de voorgevel; de voorgevels worden als voorzijde expressief gemaakt; de achtergevels worden, in verband met het uitzicht, open uitgevoerd (grote ramen); de materiaalkeuze beperkt zich tot donkere kleuren, die aansluiten op de kleur van de beplanting.
4. gebouwen
De bebouwing park maakt integraal onderdeel uit van de beoogde landschappelijke differentiatie in het Belthure Park. Hieronder worden, per deelgebied, de uitgangspunten voor de architectuur weergegeven, die als toetsingskader voor de Welstandsbeoordeling gelden.
golf en wonen
dordrecht
-
lange, smalle, verticale vensters erin; kozijn groter met verticale effecten erin.
Materialen genuanceerde roodbruin (eventueel gesinterde) gevelsteen; roodpaarse plintsteen; matverglaasde of geëngobeerde donkere dakpannen; roodzwarte of zwarte keramische leipannen; kozijnen, hout, wit; goten, hout, wit; verglaasde zwarte raamdorpelstenen; onderzijde dak/gootoverstekken, houten delen, wit.
Halfvrijstaande villa's Karakter woningen niet symmetrisch; uitstraling van één grote villa - entree aan voorzijde én zijkant; hoger beginnende kappen-metselwerk gevelwanden domineren; langs- en dwarskappen gecombineerd; geringe dakoverstekken; gootoverstekken kunnen groter of kleiner zijn; steenaccenten van donkerpaarse gevelsteen, 2 cm vooruitstekend, onder goothoeken en dragende pilasters; witte houten goten; matverglaasde of geëngobeerde keramische dakpan; verglaasde raamdorpelstenen; entree onder dakoverstek; diverse pilasters en gevel; kozijnen, indeling verticaal. Materialen genuanceerd roodbruin, eventueel gesinterde gevelsteen; donkerpaars-zwarte plintsteen; verglaasde donkerroodbruine of zwart geëngobeerde keramische pan; roodzwarte keramische leipannen; kozijnen, hout, wit; goten, hout, wit; verglaasde zwarte raamdorpelstenen; eventueel zwarte gevelbetimmering in topgevels.
4. gebouwen
Materialen verschillende geschakelde bouwdelen in verschillende kleuren: rood, bruin, veldbrons en wit; daken met zwart geëngobeerde pan eternit leien zwart; goten, hout, sober gedetailleerd, wit; kozijnen hout, crèmekleur; draaiende delen, wit; voordeuren blank, licht hardhout kozijnlijsten architectonisch beton, gezuurd in zeer licht roze/crèmekleur; raamdorpelsteen, verglaasd zwart.
beeldkwaliteitplan
Appartementen Noordeiland Karakter verschillende geschakelde bouwunits, half in het water, begane grondlaag aaneengesloten, met doorgang bij poort; uitbouwen, serre, balkon, torentjes; klassiek/moderne uitstraling; platte en schuine daken gecombineerd; geen grote dakoverstekken; getimmerde goten; gemetselde gevels in verschillende aardetinten gecombineerd; grotere glasvlakken, verticaal gerichte houten kozijnen; eventueel kozijnlijsten in architectonisch beton; grotere balkons; duidelijke entree; halfverdiept parkeren onder het gebouw.
golf en wonen
dordrecht
Bos Uitgangspunten voor de architectuur van de woningen vanuit het landschap zijn: de expressie van de gevels wordt niet aan regels gebonden; de materiaalkeuze beperkt zich, om het beeld van openheid te ondersteunen, tot lichte kleuren.
Bosvilla's Karakter front van de woningen losser gericht; plattegronden alzijdig gericht; grote overheersende kappen, grotendeels alzijdig; goothoogte circa 3 m, doorschietend naar circa 6 m en goothoogte circa 6 m; lichte uitstraling in bosgedeelte, aan oostelijke rand meer donkere uitstraling; dakkapellen, torentjes, etc. in dakvlak laten overlopen; grote dakoverstekken (30 cm); grote gootoverstekken (60 cm); baksteen gevels; gemetselde schoorsteen; schuin "gezette" bakgoten, dun; zwartbruin geëngobeerde pannen; zwarte of roodzwarte leipannen; riet; matte raamdorpelstenen; entree onder gootoverstek; uitbouwen, serres, erkers in voorgevel of onder gootoverstek; rechthoekige voordeur paneeldeur; kozijnstijl maximaal circa 100 cm uit elkaar; kozijnen met verticaal ritme met openslaande deuren. Materialen genuanceerde bruinrode gevelsteen; roodpaars gesinterde plintsteen; zwart geëngobeerde keramische pan; riet; zwart of roodzwarte keramische leipannen; kozijnen hout, wit; voordeur, paneeldeur, wit; matte donkerbruine raamdorpelsteen; bakgoot; onderzijde dak/gootoverstekken, houten delen wit.
Materialen genuanceerde, veldbrons, gesinterde gevelsteen; roodpaarse plintsteen; zwartbruin geëngobeerde keramische dakpan; riet; roodzwarte keramische leipannen; kozijn, hout, wit; matverglaasde donkerbruine raamdorpelsteen; bakgoot; onderzijde dak/gootoverstekken, houten delen, wit.
4. gebouwen
Woningen De Eilanden Karakter plattegronden en bouwmassa's van de 4 villa's als eenheid op elkaar gericht, gezamenlijke vormgeving; grote overheersende lange kappen met "dromedarisbult"; lichte uitstraling met grote gevelopeningen; grote dakoverstekken; grote gootoverstekken, schuin gezette zinken bakgoten; dakkapellen, torentjes etc. in dakvlak laten overlopen; entree onder dakoverstek of onder getimmerde luifels; gemetselde uitbouwen, erkers, met grote raamopeningen; grote raamopeningen in gevelmetselwerk; openslaande dubbele deuren in verticaal gerichte kozijnen; gemetselde schoorsteen.
beeldkwaliteitplan
Polder Uitgangspunten voor de architectuur van de woningen vanuit het landschap zijn: situering en vormgeving van de woningen is gericht op het doen ontstaan van een evenwichtig silhouet; daartoe worden naast bouwhoogte ook dakhellingen vastgelegd. de gevels die op de ruimte uitzien worden open uitgevoerd (grote ramen); de materiaalkeuze beperkt zich tot donkere kleuren, die aansluiten op de kleur van de beplanting.
golf en wonen
dordrecht
Overgang Bos - polder Laan Uitgangspunten voor de architectuur van de woningen vanuit het landschap zijn: aan de westzijde gelden dezelfde regels als in het boslandschap, met dat verschil dat de voorgevels wel op de rooilijn dienen te staan; aan de oostzijde gelden dezelfde regels als in het boslandschap, met dat verschil dat de materiaalkeuze die van het polderlandschap is: meer donkere uitstraling. Appartementen Zuideiland Karakter groot hoofdgebouw en 2 kleinere bouwunits in één architectuursfeer - klassieke uitstraling; sterk horizontale, compacte bouwmassa; monumentale paleisuitstraling in gebouw en landschapinrichting; entree monumentaal; kapverdieping met steile schuine trap, met de mogelijkheid van smalle dakerkers vanaf de goot tot bovenkant dak; kroonlijsten; ondergeschikte schuine dakdelen met flauwe helling; gemetselde gevels in aardetinten; gedetailleerd gevelmetselwerk met horizontale banden en eventueel kroonlijsten in metselwerk of architectonisch beton; houten kozijnen met verticale delen; groot balkon, serre en duidelijke entree; halfverdiept parkeren onder het gebouw. Materialen genuanceerde gevelsteen in rood-veldbrons; gevelplint in roodpaarse baksteen of hardsteen; schuine dakdelen met keramische pan of eternit leien; kozijnen hout, crèmekleur; draaiende delen, wit; voordeur blank eiken; kozijnlijsten architectonisch beton, gezuurd; raamdorpelsteen hardsteen of architectonisch beton.
