-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6698/47-2013 o ceně nemovitosti – rekreační chalupy ev. č. 245 v k.ú. Desná II, obec Desná, okres Jablonec nad Nisou, včetně součástí a pozemků
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 11.01.2013 pod čj. 158 EX 507/11-48
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
-2-
V Trutnově dne 25.03.2013 A.SITUACE:
Vyhotovení č.:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) zástavní smlouva z roku 2011 f) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 06.02.2013, vzhledem ke sněhové pokrývce bylo přesunuto na 18.03.2013, na místo se dostavila povinná p. Jana Vídeňská se synem, kteří poskytli součinnost.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 18.03.2013.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 627, katastrální území Desná II, obec Desná, Okresní úřad Jablonec nad Nisou, pod ev. č. 245.
-3-
Vlastník: individuální vlastnictví Vídeňská Jana, narozena 22.04.1946
Objekt vybudován na stp. čk. 910, další pozemky čk. 911, 912 a 913 navazují na oceňovaný objekt, vytváří funkční celek. Další navazující pozemky čk. 906, 907 a 908 již nevytváří součást, i když navazují, nejsou zjevně užívány společně.
2. Projektová dokumentace původní se nedochovala, údajně jde o objekt z roku 1933, stavební řešení i použitý materiál tomuto údaji odpovídají. Objekt byl do předešlého období trvale obýván a tím realizována pravidelná údržba a zachována jeho další životnost.
3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) b) c) d)
Rekreační chalupa ev. č. 245 Součásti a příslušenství Stavební pozemky Zemědělské pozemky
-4-
4. Popis: Nemovitost je situována mimo zastavěnou část obce, nalézá se v rozptýlené zástavbě osady „Pustiny“, od obce Desná vzdálena 2.50 km, přístupna po zpevněné veřejné cestě, posledních 200 m po neudržované podmáčené vozové cestě v majetku „Obce“, v zimním období vozidly nepřístupna. Od města Tanvald vzdálena přibližně 4 km, od autobusové zastávky cca 500 m. Přístupná cesta není sjízdná pro nákladní vozidla, pozemek je svažitý, přivrácený k západu. Území je zainvestováno pouze el. sítí, voda zajištěna ze studny (na cizím pozemku), pomocí domácí vodárny k výlevce v chodbě, WC suchý s malou žumpou, nalézá se v rozsáhlém chráněném území.
a)
Rekreační chalupa ev. č. 245
Objekt volně stojící, přízemní, s malým sklípkem, s podkrovím, k zadní straně přiléhá dřevník, jednoduché vnitřní dispozice, obsahuje původní byt 1+2, bez sociálního příslušenství (pouze suchý WC).
Dispoziční řešení: Suterén – sklep na potraviny Přízemí – vchodová veranda, chodba, suchý WC, kuchyň 19.60 m2, pokoj 14.20 m2 Podkroví – chodba, pokoj 16.60 m2 Obytná plocha činí 50.40 m2.
Konstrukční řešení: Jde o celodřevěnou konstrukci, na kamenné podezdívce, sklep zděný. Stěny oboustranně obité prkny, z vnitřní strany omítka na rákos, stropy rovněž trámkové s omítnutými podhledy. Střecha sedlová, krov vázaný, krytina z osinkocementových šablon na bednění. Schody dřevěné s podstupnicemi, podlahy prkenné, okna dvojitá původní, dveře náplňové. Vytápění lokální kamny na uhlí, v kuchyni el. sporák, voda zavedena k umyvadlu v chodbě, vodárna ve sklepě, studna na cizím pozemku, věcné břemeno užívání údajně nezřízeno. WC suchý, malá žumpa, rozvody elektroinstalace.
Technický stav: Vykazuje drobné závady odpovídající stáří, spočívající ve vzlínající zemní vlhkosti u nepodsklepené části, dožívající krytina, prohnilé části podlah a oken. Postrádá běžné sociální zařízení.
-5-
Výměry Zastavěná plocha: Suterén 12,00 m2 Přízemí 7,60x6,00+4,00x2,00+1,50x5,00 = 61,10 m2 Podkroví 7,60x6,00 = 45,60 m2 Obestavěný prostor: 12,00x2,40+53,60x2,80+53,60x4,20/2,00+7,50x2,40 = 309,44 m3
b)
Součásti a příslušenství
Jde o přípojku vody od studny (nebylo ji možné prohlédnout z důvodu sněhové pokrývky) včetně domácí vodárny, kamenné dlažby a zídky, žumpa, 6 ks vzrostlých jehličnatých stromů a dále náletové listnaté stromy, převážně břízy vhodné na palivo.
c)
Pozemky
Nalézají se mimo souvisle zastavěnou část obce s počtem obyvatel 3 253, v místní části Pustiny, v chráněném území obtížně přístupným po nezpevněné vozové cestě, mírně svažité. Vzhledem k funkčnímu využití rozčleněny na stavební a související vytvářející jeden celek a dále severně navazující považovány za zemědělské a ostatní (kamenná mez na pp. čk. 907).
Stavební č.parcely stp. čk. 910 pp. čk. 911 pp. čk. 912 pp. čk. 913
Výměra v m2 63 411 84 812
-6-
Celkem
1 370
Zemědělské a ostatní č.parcely pp. čk. 906 pp. čk. 907 pp. čk. 908 Celkem
Výměra v m2 4 025 61 778 4 864
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy.
Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy.
Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-7-
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení.
Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2012. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Liberecko s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
Rekreační chalupa
KSD
462111
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
ZC Kč/ m3
4 850
KTP
KV
KI
0,88 0,85 0,75
Výchozí cena Kč/m3
3 637
-8-
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Rekreační chalupa
Obestavěný Prostor v m3
Výchozí cena Kč/m3
309
3 637
Reprodukční Cena v Kč
1 123 833
% opotř.
70
Časová cena v Kč
337 150
VENKOVNÍ ÚPRAVY Ocení se vzhledem k hlavnímu objektu přiměřeně, v tomto případě ve výši 10 % z časové ceny. Výpočet: 337 150 x 10 % = 33 715,- Kč
POZEMKY V obci není schválena cenová mapa, oceňují se dle skutečného stavu na trhu s pozemky, jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří, Obecního úřadu a odhadců majetku. Obvyklá cena stavebních pozemků včetně souvisejících vytvářejících funkční celek činí v této lokalitě cca 245,- Kč/m2, ceny zemědělských a ostatních pozemků činí 12,- Kč/m2.
Propočet ceny pozemků Stavební
1 370 m2 x 245,- Kč/m2 = 335 650,- Kč
Zemědělské
4 864 m2 x 12,- Kč/m2 = 58 368,- Kč
Celkem
394 018,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 627
-9-
v k.ú. Desná II činí zaokrouhleně 765 000,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované nabízené prodejní ceny obdobných nemovitostí v regionu, inzerovaných v realitních serverech S-Reality a Reality CZ.
Z pěti obdobných nemovitostí vyplývá následující:
lokalita Jiřetín pod Bukovou Desná I Smržovka Desná II Jablonec nad Nisou
prodejní cena 800 000 790 000 1 356 000 1 150 000 1 290 000
koeficient velikosti, kvality 0,90 0,85 0,80 1,05 0,85
koeficient polohy
srovnatelná cena
1,00 1,00 1,10 0,90 1,10
720 000 671 500 1 193 280 1 086 750 1 206 150
Srovnatelná cena: 4 877 680 : 5 = 975 536,- Kč V cenách jsou obsaženy i přiměřené pozemky, v případě oceňované nemovitosti jde mimo tento rámec i o zemědělské pozemky v obvyklé ceně 58 000,- Kč, z toho důvodu nutno připočítat k zprůměrované porovnávací ceně.
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 627 v k.ú. Desná II činí zaokrouhleně 1 030 000,- Kč.
-10-
Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu nemovitostí, negativně ovlivněné současnou ekonomickou a realitní krizí, kdy v lokalitě značně převyšuje nabídka nad poptávkou po obdobných nemovitostech, nelze očekávat větší zájem v případě prodeje či dražby oceňované nemovitosti, k čemuž přispívá i obtížný přístup a potřeba investice. Z těchto důvodů předpokládám dosažitelnou reálnou cenu ve výši 80 % porovnávací ceny, tj. 820 000,- Kč.
Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č. 627 v k.ú. Desná II činí 820 000,- Kč.
Nemovitost má omezení vlastnického práva, Zástavní právo smluvní z roku 2011 k zajištění pohledávky, kdy dosažitelná obvyklá cena nedosahuje této částky. V „jiných zápisech“ jsou uvedeny povinnosti trpět jednostranně povinnost z věcného břemene „Vodovod“, jde o zápisy údajně z roku 1968. Nebyly mi předloženy, nesouhlasí čísla parcel, údajně jde o jakýsi soukromý vodovod pro sousední nemovitost. Jelikož nelze přesně vyčíslit hodnotu závazku (ani není prokázáno jeho využívání), oceňuje se dle § 18, odst. 5 zákona č, 151/97 Sb. jednotně částkou 10 000,- Kč.
V Trutnově dne 25.03.2013
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6698/47-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 25.03.2013
-11-
