-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1793/2012 O ceně obvyklé ( tržní) podílu 1/2 na rodinném domu č.p. 20 v Sedlíkovicích s příslušenstvím a pozemky č.par. 13/2 zastavěná plocha a nádvoří a č.par. 193/3 a 193/5 zahrady v obci Čejetice, okres Strakonice, kat. území Sedlíkovice.
Objednatel posudku:
JUDr. Jaromír Peške Exekutorský úřad Plzeň - sever Jiráskovo nám. 31 326 00 Plzeň
Účel posudku:
na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu v Klatovech Nc 2536/2003- 5 064 EX- 39/03- 44
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 29.2.2012 posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice
Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 8.3.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé ( tržní) rodinného domu bývalého zemědělského staveni s příslušenstvím a s pozemky vedenými v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří a zahrady obci Sedlíkovice - Čejetice, okres Strakonice a kraj Jihočeský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Sedlíkovice 20 386 01 Čejetice Kraj: Jihočeský Okres: Strakonice Obec: Čejetice Katastrální území: Sedlíkovice 934 Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j) : ZC = Cp * 2,0 = 70,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29.2.2012 za přítomnosti soudního znalce a nájemníka rodinného domu. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 5 - kopie snímku z katastrálních map - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech
5. Vlastnické a evidenční údaje Miklas Zdeněk, Přeštíkovice 36, 386 01 Strakonice 1 Miklas Zdeněk, Sedlíkovice 20, Čejetice, 386 01 Strakonice
1/2 1/2
6. Dokumentace a skutečnost - byla pořízena fotodokumentace znalcem, v den místního šetření viz příloha. V den místního šetření nebyl přítomen žádný spoluvlastník. Informace poskytl nájemník.
-37. Celkový popis nemovitosti Obec Sedlíkovice jsou malou obcí vzdálenou cca 5 km od Strakonic jižním směrem. Jde o malou obec spadající pod obec Čejkovice s počtem obyvatel 350. Obec nemá žádnou občanskou vybavenost ani obecní úřad. Základní vybavenost a dopravní spojení pouze z obce Čejkovice, proto je nutné dojíždět do bývalého okresního města Strakonic, kde je kompletní občanská vybavenost (školy, obchodní centra, policie, pošta, banky, katastrální úřad, finanční úřad, nemocnice, sportoviště kulturní zařízení a další). Nemovitost je v centru obce nad kapličkou, jde o bývalé zemědělské stavení se stodolou a chlévy, přístup z místní asfaltové komunikace, zde je i vstup do domu. Rodinný dům je řadový koncový, napojen na obecní vodovod, kanalizaci, elektřinu 220/380V ke dni ohledání byly veškeré inženýrské sítě odpojeny. Nemovitost je částečně podsklepena s jedním nadzemním podlažím a podkrovím stavebně neupraveným půdní prostor. Dům byl stavebně dokončen cca v roce 1880 je v původním stavu bez stavebních úprav a bez údržby. Technické provedení: zděná stavba na 600mm kombinované zdivo cihla, kámen, vepřík, stropy trámové povalové se záklopem, krov dřevěný trámový, krytina původní pálená taška, klempířské prvky i pozink s nátěrem ve velmi špatném stavu, okna dřevěná špaletová dvojitá značně poškozená, fasáda vápenná z části opadaná a poškozená od zemní vlhkosti. Vnitřní omítky a stropy opadané a okopaná, topení lokální v kamnech pouze v jedné místnosti, původní rozvody vody pouze studená, elektřina v hliníku, betonové podlahy bez krytiny z části prkenné, přístup na půdu po žebříku. Dispozice nemovitosti: v suterénu je malý sklep přístupný z venku z ulice. V přízemí je zádveří, chodba, kuchyně , pokoj, pokoj, koupelna( nedodělaná) V podkroví je půda stavebně neupravena. Na rodinný dům navazují chlévy, stodola kde je uskladněno palivové dřevo a nepoužívané předměty. Tato část je původní, podlahy hliněné, venkovní omítky opadané vnitřní nejsou, dveře a vrata dřevěná svlaková, objekty bez oken. Technický stav nemovitosti je velmi špatný vzhledem k tomu, že jsou odpojeny veškeré inženýrské sítě a topení je pouze v jedné místnosti lze užívat pouze tuto místnost a další místnosti jsou neobyvatelné. Nemovitost nemá ani koupelnu ani WC. V den místního šetření bylo zjištěno, že objekt je pronajmut od září 2011 za 1500,- Kč měsíčně. Příslušenstvím rodinného domu jsou chlévy a stodola. Pozemky zahrad jsou samostatné nesouvisí s pozemkem zastavěná plocha a nádvoří jsou v levé části obce od kapličky s přístupem z místní komunikace a jsou bez inženýrských sítí. Pozemky jsou v celku z části oplocené rozpadajícím se plotem bez vrat a vrátek. Na pozemku jsou přestárlé a náletové porosty. Je zde v části uskladněn odpad ( pneumatiky, náhradní díly z automobilů a další). Na pozemku se pasou ovce které, patří k sousednímu domu. Příslušenstvím pozemku je oplocení a porosty.
8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům b) Pozemky b1) Pozemky
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Jihočeský kraj - do 2 000 obyvatel 132 roků Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 576,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: sklep: I.NP: zastřešení:
5*3 28,3*5 28,3*5
Název podlaží sklep: I.NP: zastřešení:
= = = Zastavěná plocha 15,00 m2 141,50 m2 141,50 m2
15,00 m2 141,50 m2 141,50 m2 Konstrukční výška 1,60 m 2,35 m 1,83 m
Obestavěný prostor: sklep: (5*3)*(1,60) I.NP: (28,3*5)*(2,35) zastřešení: (28,3*5)*(1,82)
= = =
24,00 m3 332,53 m3 257,53 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
614,06 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost ZP / ZP1 = 2,11
ZP1 = 141,50 m2 ZP = 298,00 m2
-5Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Snižující hodnotu RD 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
Koeficient pro stáří 132 let:
č.
Vi
I
typ A
II I
-0,01 -0,08
III I I I I
0,03 0,00 -0,10 -0,08 -0,10
I I I I
0,00 -0,05 -0,03 -0,01
I V
-0,10 0,40
0,60
12
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,60 = 0,113 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - žádná zastávka hromad. dopravy nebo ve vzdálenosti více jak 1000 m 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny 11. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu
č.
Pi
I II II I I I I
0,00 0,00 0,00 -0,03 -0,03 -0,03 -0,04
II I II I
0,00 -0,06 -0,05 -0,10
č.
Ti
I
-0,10
II II
0,00 0,00
11
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,660 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
-6Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,113 * 0,660 * 0,900 = 0,067 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 576,- Kč/m3 * 0,067 = 239,59 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 239,59 Kč/m3 * 614,06 m3 = 147 122,64 Kč Rodinný dům - zjištěná cena =
147 122,64 Kč
b) Pozemky b1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Jedn. cena Výměra 2 [Kč/m2] [m ] 175,00 70,00
zastavěná plocha a nádvoří 13/2 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
* *
Cena [Kč] 12 250,12 250,1,1060 2,1550 29 197,02
Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 70,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 398,00 70,00 386,00 70,00
zahrada 193/3 zahrada 193/5 Součet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena
* * * =
Cena [Kč] 27 860,27 020,54 880,0,4000 1,1060 2,1550 52 321,06 81 518,08 Kč
-7-
C. Rekapitulace cen nemovitosti
Výsledné ceny: a) Rodinný dům b) Pozemky
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
= =
147 122,64 Kč 81 518,08 Kč
228 640,- Kč
ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): 1. Nabízený řadový rodinný dům bývalé zemědělské stavení v obci Modlešovice. Zastavěná plocha 150m2 a pozemek zahrady 104 m2. Rodinný dům je řadový stavebně dokončen v roce 1890, v roce 2005 rekonstrukce střechy a to i nad stodolou, jinak bez dalších stavebních úprav v původním stavu. Přístup po místní asfaltové komunikaci, připojen na elektřinu 220/380V, voda a kanalizace obecní, topení lokální na tuhá paliva. Dispozice: sklípek, v přízemí chodba, WC s koupelnou a vanou , obývací pokoj, kuchyň. Nabídková cena je 505 000,-Kč 2. Prodán rodinný dům řadový bývalá zemědělská usedlost v obci Slaník v zástavbě rodinných domů. Zastavěná plocha 139m2 i se stodolou a chlévy, výměra zahrady je 515m2, Je připojen na obecní vodovod, kanalizaci, elektřinu. Jde o objekt stavebně dokončen v roce 1885 a je v původním stavu. Nemovitost byla delší dobu bez užívání a byla zchátralá nutná kompletní rekonstrukce. Dispozice: chodba, WC suché venkovní, koupelna, obývací pokoj, kuchyně a pokoj, v podkroví je půda stavebně neupravena. Rodinný dům byl prodán za 350 000,-Kč 3. Prodaný řadový rodinný dům bývalé zemědělské stavení v obci Miloňovice v zástavbě rodinných domů na okraji obce. Stavebně dokončen v roce 1880 v původním stavu zdivo kamenné s vepříkem, stropy trámové povalové sedlová střecha s pálenou původní taškou. Je připojena na obecní vodovod, kanalizaci, elektřinu. Zastavěná plocha nemovitosti je 190m2 a pozemek zahrady je o výměře 818m2. Dispozice: malý sklep, v I.NP je chodba, koupelna s vanou, kuchyně, obývací pokoj, ložnice. Podkroví je stavebně neupraveno půda. Topení lokální na tuhá paliva. Rodinný dům byl prodán za 500 000,-Kč.
-8ZÁVĚR: Při porovnání s nabízenými a prodanými řadovými rodinnými domy bývalými zemědělskými staveními s chlévy a stodolou s příslušenstvím a s pozemky v obci Čejetice a nejbližším okolí. Při posouzení technického stavu nemovitosti původní stav bez údržby a oprav, bez veškerých inženýrských sítí, nutná veliká investice do rekonstrukce a vyřízení znovu připojení vody a elektřiny. Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné také přihlédnout k přesycenému trhu s nemovitostmi o nemovitosti v podobném technickém stavu je velmi malý zájem a přetrvávající finanční krize ještě snižuje ceny nemovitostí, proto lze cenu obvyklou v místě a čase za řadový rodinný dům č.p. 20 v obci Čejetice - Sedlíkovice s příslušenstvím a pozemkem č.par. 13/2 zastavěná plocha a nádvoří stanovit na částku ...................240 000,- Kč
Hodnotu podílu 1/2 na rodinném domě s pozemkem nelze v místě a čase stanovit na přesnou aritmetickou polovinu ale na částku............ 90 000,-Kč Hodnotu pronájmu lze stanovit na částku 10 000,-Kč Hodnotu pozemků č.par. 193/3 a 193/5 zahrada o celkové výměře 784m2, které lze ocenit samostatně v místě a čase na cenu obvyklou .....75,-Kč/m2 celková cena 58 800,-Kč
Hodnot podílu 1/2 na pozemcích zahrad částku.........................................29 400,-Kč
lze
Cena vyhlášková za celek RD s pozemky..............228 640,-Kč
Cena obvyklá (tržní) za RD s pozemky.........298 800,- Kč
Ve Vejprnicích, 8.3.2012 Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice
stanovit
na
-9-
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1793/2012 znaleckého deníku.
