-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1726/2011 O ceně obvyklé budovy č.p. 2353 administrativně skladovací v obci Most v ul. Chánovská na pozemku č.par. 6999 zastavěná plocha a nádvoří v obci Most, okres Most a kat. území Most II.
Objednatel posudku:
JUDr. Jaromír Peške Exekutorský úřad Plzeň - sever Jiráskovo nám. 31 326 00 Plzeň
Účel posudku:
na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu v Mostě 21 Nc 13600/2009-10 064 EX- 742/10- 40
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 8.12.2011 posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice
Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 13.12.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé budovy občanské vybavenosti - administrativní, kancelářské a skladovací s pozemkem v obci Most ul. Chánovská, okres Most , kraj Ústecký. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Budova skladovací s administrativní Adresa nemovitosti: Chánovská 2353 434 01 Most Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Most Katastrální území: Most II Počet obyvatel: 67 518 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. g) : 500,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 8.12.2011 za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV4717 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěné v místním šetření znalcem - informace od realitních kanceláří působící v dané lokalitě a z vlastních zdrojů - Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jaromíra Peškeho, Exekutorský úřad Plzeň - sever, o ustanovení znalce pro vypracování znaleckého posudku k ocenění budovy č.p. 2353 na pozemku č.par. 6999 vedených v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří obci Most, okres Most. 5. Vlastnické a evidenční údaje Cina Emil, Zlatnická 181/15, Most, 434 01 Most 1 6. Dokumentace a skutečnost byla pořízena fotodokumentace znalcem, v den ohledání byla nemovitost technický stav umožňoval nafocení i z vnitřku.
nepřístupná, ale
-37. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je v zastavěné části obce Most v těsné blízkosti bytového domu a čistírny odpadních vod. Přístup k budově je po místní zpevněné komunikaci s připojením na veškeré inženýrské sítě, které jsou odpojené, je částečně oplocen s vraty a vrátky. Jde o budovu která, sloužila jako dílna se skladem, s vlastní kotelnou, kanceláří a sociálním zázemím pro zaměstnance včetně šatny, sprch a WC. Jde o zděný přízemní objekty bez podsklepení a bez půdních prostor krov sbíjené dřevěné vazníky, střecha vlnitý eternit, klempířské prvky nejsou, okna dřevěná zdvojená bez výplní, předokenní mříže. Nemovitost je již delší dobu bez užívání je zdevastována a vykradena a do objektu někdo uložil odpad ( plasty, staré hadry a zbytky nábytku), vstup do objektu a některá okna jsou zazděna. Je strhaný podhled a z části vybourané příčky. Technický stav je velmi špatný nutná velká investice do rekonstrukce nemovitosti a jejího vyklizení. Nemovitosti je delší dobu bez užívání a bez oprav a dochází k chátrání a rabování. Objekt je odpojena od elektřiny, zemního plynu a voda je uzavřena, veškeré kovové součásti stavby byly odcizeny.
8. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Budova b) Pozemky b1) Pozemek
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Hlavní stavby a1) Budova - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:
F. budovy pro administrativu zděná 122
Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.NP: 11,30*24,50 zastřešení: 11,30*24,50 Název podlaží I.NP: zastřešení: Součet
Zastavěná plocha 276,85 m2 276,85 m2 553,70 m2
276,85 m2 276,85 m2
= = Konstrukční výška 2,60 m 1,05 m
Součin 719,81 m3 290,69 m3 1 010,50 m3
Průměrná výška podlaží: PVP = 1 010,50 / 553,70 = 1,82 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 553,70 / 2 = 276,85 m2 Obestavěný prostor: I.NP: (11,30*24,50)*(2,60) zastřešení: (11,30*24,50)*(1,05)
= =
719,81 m3 290,69 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
1 010,50 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů:
Provedení mělké založení bez izolace zděné z plných cihel tl. 45 cm dřevěné dřevěný sbíjený osinkocementové šablony dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky
Hodnocení standardu P S P P P C P P
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
-59. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: cementový potěr 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:
C C C X C P C C C C C C C X C C C X
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: P 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: P 4. Krov, střecha: P 5. Krytiny střech: P 6. Klempířské konstrukce: C 7. Úprava vnitřních povrchů: P 8. Úprava vnějších povrchů: P 9. Vnitřní obklady keramické: C 10. Schody: C 11. Dveře: C 13. Okna: C 14. Povrchy podlah: P 15. Vytápění: C 16. Elektroinstalace: C 17. Bleskosvod: C 18. Vnitřní vodovod: C 19. Vnitřní kanalizace: C 20. Vnitřní plynovod: C 21. Ohřev vody: C 23. Vnitřní hygienické vybavení: C 24. Výtahy: C 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 3,00 1,40 5,90
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,77 1,00 17,40 0,46 4,28 0,46 3,36 0,46 0,97 0,00 0,00 0,46 3,17 0,46 1,52 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 1,47 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 35,94
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,3594
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) :
= * * *
2 807,- Kč/m3 0,9390 0,9438 1,4538
-6Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
* * * *
0,3594 1,1000 2,1350 0,5750
Základní cena upravená
=
1 755,21 Kč/m3
Plná cena:
1 010,50 m3 * 1 755,21 Kč/m3
=
1 773 639,71 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 65 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 65 / 70 = 92,857 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
1 507 593,75 Kč
Budova - zjištěná cena
=
266 045,96 Kč
b) Pozemky b1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 290,00 500,00
zastavěná plocha a nádvoří 6999 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek - zjištěná cena
Cena [Kč] 145 000,145 000,-
10 % 10 % + * * =
14 500,159 500,0,5840 2,1620 201 385,98 201 385,98 Kč
-7-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Budova b) Pozemek
= =
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
266 045,96 Kč 201 385,98 Kč
467 430,- Kč
ZÁVĚREČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ:
1. Prodána stavba kanceláří se skladovacím prostorem montovaná stavba přízemní objekt zastavěná plocha 250m2 s osmi místnostmi sociálním zařízením a šatnou pro zaměstnance zázemí stavební firmy. Objekt má kotelnu na tuhá paliva s ústředním rozvodem a centrálním ohřevem teplé vody. Nemovitost je připojena na elektřinu, obecní vodovod a kanalizaci je možnost připojení na zemní plyn. Objekt je užíván s pravidelnou údržbou. Prodán za cenu .. 810 000,-Kč 3. Prodána nemovitost, budova, která sloužila jako kancelář se skladovacím prostory v blízkosti obce Most. Nemovitost byla prodána v dražbě jako administrativní budova. Objekt je zděný s jedním nadzemním podlažím a podkrovím stavebně neupraveno, zastavěná plocha 308m2 a plocha pozemku ostatní plocha 135m2. Objekt byl odpojen od elektřiny, zemního plynu, obecní vody pouze přípojka kanalizace. Nemovitost byla delší dobu opuštěna a také byla vyrabována od železných předmětů, vybourány okna a další stavební konstrukce. Stavba byla v havarijním stavu s investicí do kompletní rekonstrukce. Prodán za cenu ..... 150 000,-Kč
Při porovnání s nabízenými a prodanými objekty k výrobě, skladování a administrativní v obci Most a nejbližším okolí při porovnání polohy a technického stavu, který je velmi špatný a je nutná velká investice do rekonstrukce. Lze cenu obvyklou (tržní) pro budovu č.p. 2353 s pozemkem č.par. 6999 zastavěná plocha a nádvoří v místě a čase stanovit na částku ..............120 000,-Kč
-8-
Cena nákladová ( vyhlášková)......................467 420,-Kč Cena obvyklá ( tržní) v místě a čase............. 120 000,-Kč
Ve Vejprnicích, 13.12.2011 Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1726/2011 znaleckého deníku.
