-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6815/164-2013 o ceně nemovitosti – garáže na stp. čk. 96/2 v k.ú. Horní Branná, obec Horní Branná, okres Semily, včetně součástí a pozemků
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 19.09.2013 pod čj. 158 EX 625/13-12
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
10 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních.
-2-
V Trutnově dne 08.11.2013 A.SITUACE:
Vyhotovení č.:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) informace Obecního úřadu g) databáze zrealizovaných nemovitostí vlastní a odhadců majetku
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 01.11.2013 na základě mého písemného obeslání, nikdo se nedostavil, povinný nepřevzal obsílku. Vlastník se nedostavil, neposkytl řádnou součinnost a nezpřístupnil oceňovanou nemovitost. Z dostupných informací je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky, pouze „z venku“. Po konzultaci s exekutorem s tímto souhlasí.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 01.11.2013.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
-3-
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 660, katastrální území Horní Branná, obec Horní Branná, Okresní úřad Semily.
Vlastník: individuální vlastnictví Čech Miloslav, narozen 19.11.1953
Objekt garáže se nalézá na stp. čk. 96/2, dále k ní náleží a souvisí pp. čk. 96/1 (bývalé zbořeniště) – vytvářejí jeden funkční celek.
2. Projektová dokumentace ani stavební spis nebyly dohledány, dle informací pracovníků Obecního úřadu a sousedů se jednalo původně o objekt domku na stp. čk. 96/1, nyní zcela asanován, na sousední stp. čk. 96/2 vybudována přibližně před 26 lety stavba garáže s přiléhajícím dřevěným přístřeškem, na původním zbořeništi provedena dlažba.
3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Garáž na stp. čk. 96/2 b) Venkovní úpravy c) Stavební pozemky
-4-
4. Popis: Nemovitost se nalézá ve střední části obce, po pravé straně průjezdné silnice od Dolní Branné na Valteřice, z ní přístupna po zničené veřejné komunikaci ve vzdálenosti 200 m. Jde o pozemky sevřené zmíněnou cestou a potokem, svažité, silně přivráceny k západu, jejich hranice jsou možné identifikovat pouze orientačně, nejsou zjevny hranice. Území je zainvestováno, je možné napojení na plynovod, napojení na el. síť kabelem.
a)
Garáž na stp. čk. 96/2
Objekt volně stojící, přízemní, s podkrovím, nepodsklepen, obsahuje dle dostupných informací garáž a přiléhající místnost se sociálním zařízením, v podkroví nedokončenou stavebně místnost pro příležitostné obývání.
Konstrukční řešení: Objekt zděný převážně z tvárnic, v tl. do 30 cm, na betonové podezdívce, omítky vápenocementové, střecha sedlová, krov dřevěný vázaný, krytina plechová, klempířské prvky. Okna dřevěná zdvojená, vrata dvoukřídlová prkenná, podlaha betonová, elektroinstalace, uvažováno se standardním sociálním příslušenstvím.
Technický stav: Vykazuje známky zanedbané údržby, původní stav.
Výměry Zastavěná plocha: 6,60x6,00 = 39,60 m2 Obestavěný prostor: 39,60x3,10+39,60x2,20/2,00 = 166,32 m3
-5-
b)
Venkovní úpravy
Vodovodní přípojka, venkovní zámková dlažba o ploše 28 m2, dřevěná přístavba (bez řádných základů) s pultovou střechou o rozměrech 4.80 m2, další součásti a příslušenství nezjištěny.
c)
Pozemky
Jde o svažité pozemky v zastavěné části obce s počtem obyvatel 1 847, v zainvestovaném území.
č.parcely stp. čk. 96/1 Stp. čk. 96/2 Celkem
Výměra v m2 119 46 165
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými
-6-
předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Semily s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
garáž
KSD
462119
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
ZC Kč/ m3
1 910
KTP
KV
KI
0,81 0,91 0,74
Výchozí cena Kč/m3
1 413
-7-
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Obestavěný Prostor v m3
Výchozí cena Kč/m3
garáž
166
1 413
Reprodukční Cena v Kč
234 558
% opotř.
32,5
Časová cena v Kč
158 327
VENKOVNÍ ÚPRAVY Ocení se vzhledem k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 5 % z časové ceny. 158 327 x 5 % = 7 916,- Kč
POZEMKY V obci není schválena cenová mapa, proto se oceňují dle skutečného stavu na trhu s pozemky, jak vyplývá z databáze odhadců majetku. Obvyklá cena stavebních pozemků činí ve střední části obce 210,- Kč/m2.
Výpočet: 165 m2 x 210,- Kč/m2 = 34 650,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 660 v k.ú. Horní Branná činí zaokrouhleně 201 000,- Kč.
-8-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase – v závislosti na zprůměrované skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti. Ze zrealizovaných prodejů obdobných nemovitostí, tj. garáží včetně pozemků vyplývá průměrná dosažená cena 860,- Kč/m3 obestavěného prostoru objektu včetně přiměřeného pozemku. Výpočet: 166 m3 x 860,- Kč/m3 = 142 760,- Kč V uvedené ceně je zahrnuta i cena pozemků, součástí a příslušenství.
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsaná v LV č. 660 v k.ú. Horní Branná činí zaokrouhleně 143 000,- Kč.
Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, negativně ovlivněnou současnou realitní a ekonomickou krizí, jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří a mé zkušenosti jako majitele První krkonošské realitní kanceláře v Trutnově, dále okolností minimální poptávky nad nabídkou obdobných nemovitostí, snižuji cenu srovnávací o 20 %. Výpočet: 143 000 x 0,80 = 114 400,- Kč
Navržená obvyklá cena nemovitosti zapsaná v LV č. 660
-9-
v k.ú. Horní Branná činí zaokrouhleně 114 000,- Kč.
Pozn.: Nebyly mnou zjištěny žádná práva či další závady váznoucí na nemovitosti, mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Příslušenství nemovitosti spočívá ve venkovní dlažbě, přípojky inženýrských sítí a dřevěném přístřešku, jeho cena činí z obvyklé ceny podíl odborným odhadem 8 000,- Kč.
Závěr: Této navržené obvyklé ceně odpovídá reálná současná situace, kdy nabídka vysoce převyšuje minimální poptávku po obdobných nemovitostech.
V Trutnově dne 08.11.2013
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6815/164-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
-10-
V Trutnově dne 08.11.2013
