-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6920/86-2014 o ceně nemovitosti – stavební parcely čk. 82/1 se stavbou rodinného domu čp. 79 a stp. čk. 82/2 (bez stavby), včetně součástí a příslušenství, zapsané v LV č. 650 v k.ú. Dobříň, obec Dobříň, okres Litoměřice
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 08.08.2014 pod čj. 158 EX 93/14-22
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
V Trutnově dne 11.09.2014
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) informace od vlastníků sousedních nemovitostí g) informace z realitních serverů a konzultace s realitní kanceláří NEXT Reality
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou, které bylo doručeno funkční, na místní šetření se dne 30.8.2014 nikdo nedostavil. Od vlastníků sousedních nemovitostí a realitních kanceláří (prodává se jeden ze sousedních totožných objektů) byly získány dostatečné informace k tomu, aby ocenění mohlo být provedeno tzv. „zvenčí“, podklady byly postačující. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 30.08.2014.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 650, katastrální území Dobříň, obec Dobříň, okres Litoměřice, pod čp. 79. Vlastník: individuální vlastnictví Beran Roman, narozen 03.06.1974
-3-
Objekt je vybudován na stp. čk. 82/1, dále k ní náleží a souvisí stp. čk. 82/2, na které je vybudována stavba (občanská vybavenost) – ve skutečnosti kolna jiného vlastníka, zapsána v LV č. 23 (viz. příloha).
2. Původní projektová dokumentace nebyla předložena, dle vyjádření vlastníků shodných sousedních objektů byly domy vybudovány přibližně okolo roku 1930. Stavební řešení i použitý materiál tomuto termínu odpovídají. U oceňovaného objektu byly údajně přibližně před 50 lety realizovány částečné stavební úpravy (obnova oken, podlah, vytvořeno sociální zařízení), nyní jsou již dožilé, nelze je považovat za zhodnocení. V průběhu dalších let zavedena veřejná kanalizace a přiveden plyn (není do domku zapojen), osazeny dešťové okapy. O dalších pracích není známo, pokud byly některé uvnitř provedeny nelze je pokládat za zhodnocení, neboť je nutná celková rekonstrukce, je zjevno statické narušení obvodového zdiva. V posledních letech osazeny nová plotová vrata s vrátky.
3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Rodinný dům čp. 79 na stp. čk. 82/1 b) Součásti a příslušenství c) Pozemky – stp. čk. 82/1 – stp. čk. 82/2 (bez stavby)
4. Popis: Nemovitost je situována v zastavěné, střední části obce s počtem obyvatel 548, jde o uliční zástavbu průjezdné silnice „Roudnické ulice“, z níž je přímo přístupna. Od města Roudnice nad Labem je vzdálena 3 km, od nájezdu na dálnici D8 cca 6 km, autobusové i vlakové spojení. Jde o obec s úplnou zainvestovaností, oceňovaný objekt je na veškeré sítě napojen (plyn pouze přiveden do HUP), vybudován na rovinatém pozemku, v zástavbě rodinných domů.
-4-
a)
Rodinný dům čp. 79
Jde o objekt vybudovaný systémem dvoudomku, oceňována je její SV část (samostatná parcela i čp), s průčelím přivráceným k SZ. Stavba přízemní, zčásti podsklepena, bez podkroví, s půdou, obsahuje jednu bytovou jednotku 1+3 s příslušenstvím. Vnitřní dispozice jednoduchá, obsahuje chodbu, tři pokoje, kuchyň, sociální zařízení. Celková užitná plocha (dle shodného sousedního objektu) činí 85 m2, z toho obytná plocha činí přibližně 60 m2. Konstrukční řešení: Objekt klasicky vyzděn z cihel, bez hydroizolace, omítky vápenné silně poškozeny, střecha sedlová, krytina jednoduchá tašková na latě – poškozena, komínové těleso zjevně narušeno. Okna zjevně dožilá dvojitá dřevěná, údajně standardní sociální zařízení. Vytápění el. lokální, uvažuji podstandardní vybavení kuchyně. Technický stav: Svědčí o zcela zanedbané údržbě, známky chátrání patrny zvenčí ve všech částech stavby, závažná závada spočívá ve zjevném statickém narušení uličního obvodového zdiva (patrny trhliny) a dále dožilé krytině a oknech.
Výměry: Zastavěná plocha: 9,40x11,80 = 110,92 m2 Obestavěný prostor: 110,92x3,40+110,92x4,40/2,00+40,00x2,90 = 737,15 m3
b)
Součásti a příslušenství
Spočívají v přípojkách inženýrských sítí, dlažbě části dvorku, plotových vrat s vrátky. Stavba na stp. čk. 82/2 se neoceňuje – je jiného vlastníka.
-5-
c)
Pozemky
Vytvářejí spolu jeden funkční celek, rovinaté, plně zainvestované území, v zastavěném území obce. Stp. čk. 82/2 je přístupna z veřejné komunikace pouze přes stp. čk. 82/1. Není řešeno břemeno přístupu pro vlastníka stavby na stp. čk. 82/2.
č.parcely stp. čk. 82/1 stp. čk. 82/2 celkem
Výměra v m2 313 24 337
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-6-
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení.
Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2013. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Litoměřice, Mělník s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
KSD
Rodinný dům čp. 79
462111
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
ZC Kč/ m3
5 150
KTP
KV
0,74 0,82
KI
0,61
Výchozí cena Kč/m3
3 142
-7-
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Obestavěný prostor
Stavba
Rodinný dům čp. 79
737
Výchozí cena Kč/m3
3 142
Reprodukční Cena v Kč
2 315 654
% opotř.
75
Časová cena v Kč
578 914
SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ Oceňují se přiměřeně k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 2 % z časové ceny (obnoveny plotová vrata). Výpočet: 578 914 x 2 % = 11 578,- Kč
POZEMKY Obvyklá cena stavebních pozemků dle sdělení místních realitních kanceláří činí 220,- Kč/m2. Výpočet: 337 m2 x 220,- Kč/m2 = 74 140,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 650 v k.ú. Dobříň činí zaokrouhleně 665 000,- Kč.
-8-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. V lokalitě obce se údajně v posledních 2 letech nezobchodovaly obdobné nemovitosti, ale přímo sousední nemovitost obchodována (ale lépe vybavena se započatou rekonstrukcí) se nabízí realitní kanceláří NEXT Reality za cenu 1 108 000,- Kč již déle než jeden rok – bezúspěšně. Je zřejmě nadhodnocena, dle dotazů u místních by byla prodejná okolo 700 000 – 800 000,- Kč.
Dále použito informací z nabízených obdobných nemovitostí realitního serveru S-Reality. Jejich nabídkové ceny upravuji indexy zobrazující poměr technického stavu, velikosti podlahových ploch, výměry pozemků, polohy. Jejich zprůměrované cena je v závěru upravena koeficientem 0.90 vystihující reálnou prodejnost.
Dle nabídek jde o následující nemovitosti:
Nabídková cena
Lokalita Kostomlaty Řípem Hrobce
pod
Budyně nad Ohří Nížebohy Dobříň
660 000
Koeficient vybavení a Srovnatelná cena polohy 0,95 627 000
790 000
0,90
711 000
860 000
0,90
774 000
1 108 900
0,80
887 120
-9-
Z toho vyplývá průměrná cena 749 780,- Kč, zaokrouhleně 750 000,- Kč
V ceně jsou obsaženy přiměřené pozemky, součásti a příslušenství.
Prodejnost: 750 000 x 0,90 = 675 000,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 650 v k.ú. Dobříň činí 675 000,- Kč.
Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je v lokalitě silný převis nabídek nad poptávkou (která je minimální), navržena obvyklá cena ve výši porovnávací hodnoty.
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 650 v k.ú. Dobříň činí 675 000,- Kč.
Slovy: Šestsetsedmdesátpěttisíckorunčeských
-10-
Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí, s kterými není v ceně uvažováno. Přístup pro vlastníky stavby na stp. čk. 82/2 bude řešen v dalším občansko-právním řízení, neovlivňuje obvyklou cenu. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 11.09.2014
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6920/86-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 11.09.2014
-11-
