-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 7067/101-2015 o ceně nemovitosti – stavební parcely čk. 217 se stavbou rodinného domu čp. 74, včetně součástí a příslušenství, dále pp. čk. 218/1 a 219, zapsané v LV č. 86 v k.ú. Klikov, obec Suchdol nad Lužnicí, okres Jindřichův Hradec
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 25.11.2015 pod čj. 040Ex 4373/09-24
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
13 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních.
V Trutnově dne 28.12.2015
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění:
a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) smlouva darovací a smlouva o zřízení věcného břemene bydlení z roku 2011 g) nájemní smlouva s p. Čmolíkovou g) realitní servery a údaje místních realitních kanceláří
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den 16.12.2015, byla přítomna nájemnice p. Čmolíková, která umožnila prohlídku domu, mimo části vedlejší stavby (kolny) tvořící příslušenství (byla uzamčena). Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 16.12.2015.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 86, katastrální území Klikov, obec Suchdol nad Lužnicí, okres Jindřichův Hradec, pod čp. 74.
-3-
Vlastník: individuální vlastnictví Ungr Radek, narozen 23.12.1976
Objekt je vybudován na stp. čk. 217, dále k nemovitosti náleží pp. čk. 218/1 a 219, tvořící spolu jeden funkční celek.
2. Projektová dokumentace ani stavební spis se nedochovaly, dle dochovaných prvků stavby a stáří sousedních nemovitostí byl objekt vybudován přibližně před 90-100 lety. V průběhu let byl objekt postupně dotčen stavebními pracemi charakteru modernizace (obnova podlah, zřízení sociálního zařízení a kuchyně, etážové vytápění – nyní nefunkční, elektroinstalace).
3. Výčet oceňovaných nemovitostí:
a) Rodinný dům čp. 74 na stp. čk. 217 b) Součásti a příslušenství c) Stavební pozemky – stp. čk. 217 a pp. čk. 218/1, 219
-4-
Pozn.: a) Na stp. čk 217 je mimo rodinného domu vybudována zděná kolna, spojovacím krčkem propojena s rodinným domem, v její části se údajně (dle sdělení nájemkyně) nachází i tzv. letní pokoj s kuchyňkou a sociálním příslušenstvím. Nebyl mi umožněn přístup, dle vnějšího ohledání se nejedná o obytnou budovu, proto není blíže specifikována. b) Zřízeno věcné břemeno doživotního, bezplatného užívání bytu o velikosti 1+2 s příslušenstvím, dále užívání chodby, vchodu, sklepa, zahrady a oplocení – vše pro dárce p. Vlastu Ungrovou a p. Františka Ungra. Toto věcné břemeno trvá až do okamžiku smrti oprávněných.
4. Popis:
Nemovitost je situována v okrajové, zastavěné části Klikova, jenž je součástí města Suchdol nad Lužnicí, vzdálena 1.50 km, přímo přístupna po pravé straně této silnice. Jde o chráněnou krajinnou oblast, s nedalekými jezery a písníky, protéká říčka Dračice. Pozemky jsou mírně svažité. Území je zainvestováno, objekt napojen na plyn, elektroinstalaci, zajištěna voda.
a)
Rodinný dům čp. 74
Jde o volně stojící objekt, přízemní, s malým sklípkem, s nevyužitým půdním prostorem, obsahuje jeden byt 1+3 s příslušenstvím, přístup přes verandu z odvrácené strany od silnice.
Dispoziční řešení: Veranda 4.70 m2, chodba 3.30 m2, předsíň 4.90 m2, koupelna 3.00 m2, WC 1.20 m2, kuchyň 7.20 m2, pokoj 16.90 m2, pokoj 10.90 m2, pokoj 20.20 m2 – celková užitná plocha činí 72.30 m2, obytná plocha činí 55.20 m2. Konstrukční řešení: Objekt vybudován převážně z cihelného zdiva (nepálené cihly), bez hydroizolace, strop s vodorovnými podhledy. Střecha valbová, krytina z cementových tašek (zamechovaná), poškozeny klempířské prvky, fasáda vápenná. Okna rámová, dveře náplňové, podlahy převážně betonové s linem, zčásti keramická dlažba. Sociální zařízení podstandardní (poškozeny obklady), WC splachovací, ohřev TÚV el. boilerem. Vytápění je funkční lokálními kamny na uhlí a dřevo, údajně etážové topení nefunkční. Kuchyň s plynovým sporákem, zařízení je údajně pořízeno nájemci (nedoloženo).
-5-
Technický stav: Zjevně zanedbaná údržba v posledních letech, známky chátrání patrny ve všech částech stavby, krytina dožívající, rovněž prohnilá okna.
Výměry: Zastavěná plocha: 7,40x13,00 = 96,20 m2
Obestavěný prostor: 96,20x3,40+96,20x4,50/3,00 = 471,38 m3
b)
Součásti a příslušenství
- Zděná kolna – obdélníkového půdorysu, přízemní, s pultovým krovem, vlnitý eternit, obsahující mimo prostory pro palivo údajně i letní byt, přístupný přes dřevěnou verandu. Nebyla mi umožněna prohlídka, dokumentace nepředložena. Stáří stavby více jak 80 let, zjevně bez údržby, zastavěná plocha činí 12x4,60, tj. 55.20 m2, obestavěný prostor činí 188 m3.
- Stodůlka – volně stojící na pp. čk. 218/1, ve zcela zanedbaném zchátralém stavu, zjevně dlouhodobě nepoužívaná, staticky narušena, bez technické hodnoty. Je zděná z neopracovaného kamene a truplí, střecha sedlová s cementovými taškami, silně zatéká, prohnilé krovy.
- Další součásti a příslušenství spočívají v přípojkách inženýrských sítí, oplocení, kopané studny, dřevěné verandy.
-6-
c)
Pozemky
Přístupny z veřejné komunikace, vytvářející jeden funkční celek, na okraji zastavěné části obce, nepatrně svažité.
č.parcely stp. čk. 217 pp. čk. 218/1 pp. čk. 219 Celkem
Výměra v m2 202 189 248 639
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-7-
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2014. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Jindřichův Hradec, s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
KSD
Rodinný dům čp. 74 Vedlejší stavba
462111 462119
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení - korekční index (KTP * KV ) KI Výchozí cena = ZC * KI
ZC Kč/ m3
4 920 2 410
KTP
KV
KI
0,71 0,82 0,58 0,85 0,80 0,68
Výchozí cena Kč/m3
2 854 1 639
-8-
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Obestavěný prostor
Výchozí cena Kč/m3
Reprodukční Cena v Kč
% opotř.
Časová cena v Kč
Rodinný dům čp. 74
471
2 854
1 344 234
74
349 501
Vedlejší stavba
188
1 639
308 132
68
98 602
Celkem
448 103
SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ
Oceňují se přiměřeně k hlavním objektům, v tomto případě ve výši 4 % z časové ceny. Výpočet: 448 103 x 4 % = 17 924,- Kč
POZEMKY
Ocení se v obvyklé ceně stavebních pozemků v lokalitě, dle informací místních realitních kanceláří činí průměrná zrealizovaná cena 230,- Kč/m2. Výpočet: 639 m2 x 230,- Kč/m2 = 146 970,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 86 v k.ú. Klikov činí zaokrouhleně 613 000,- Kč.
-9-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi.
V lokalitě města Suchdol nad Lužnicí a okolních obcích se sice zobchodovalo několik nemovitostí v posledním roce, ale nepodařilo se zjistit jejich technické parametry na porovnání.
Z toho důvodu použito informací z nabízených nemovitostí realitního serveru S-reality a Reality CZ, jejich nabídkové ceny jsou upraveny v závislosti na výměře pozemků, konkrétního místa vzhledem k přístupnosti a možnosti napojení na inženýrské sítě, technický stav objektu – vzhledem k oceňované nemovitosti.
Jejich zprůměrovaná cena je v závěru upravena koeficientem 0.95 vystihující reálnou prodejnost v oblasti.
Dle nabídek jde o následující nemovitosti:
Lokalita
Kunžak – Suchdol Dunajovice Kunžak – Valtínov Lomnice nad Lužnicí
Nabídková cena
650 000 449 000 780 000 699 000
Koeficient vybavení polohy 0,94 0,88 0,94 0,95
Z uvedených vzorků vyplývá průměrná cena 600 843,- Kč
Tyto ceny obsahují pozemky včetně součástí a příslušenství.
Srovnatelná cena a 611 000 395 120 733 200 664 050
-10-
Prodejnost: 600 843 x 0,95 = 570 800,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 86 v k.ú. Klikov činí zaokrouhleně 570 000,- Kč.
Stanovení návrhu obvyklé ceny
Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je v lokalitě převis nabídek nad poptávkou,dále současným právním stavem nemovitosti (exekuční řízení) a zřízeným věcným břemenem ve prospěch původních vlastníků (dárců), navržena obvyklá cena ve výši 80 % porovnávací ceny, tj. zaokrouhleně 460 000,- Kč.
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 86 v k.ú. Klikov činí 460 000,- Kč.
Slovy: Čtyřistašedesáttisíckorunčeských
-11-
Návrh ocenění závad
Jedná se o ocenění práva odpovídající věcnému břemeni užívání části nemovitosti dle Smlouvy (bezúplatné a doživotní) ve prospěch Vlasty a Františka Ungrových. Roční užitek dle Smlouvy (užívání části bytu a příslušenství) činí při maximálnímu dosaženému nájemnému 21 000,- Kč, při uvažovaném období 10 let – 210 000,- Kč.
Pozn.: Předložená nájemní smlouva s p. Čmolíkovou není vypovídající.
Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí.
Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 28.12.2015
-12-
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7067/101-2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 28.12.2015
-13-
