Project Onderwerp Projectnummer Documentnummer Status
Alendorperweg 79 te Utrecht Bouwkundige verkoopkeuring BA00228 BA00228/RAN/04/31032016 definitief
Datum
29-03-2016
Auteur
Versie
V1.0
Vrijgave
R. Aarsman
Opdrachtgever Contactpersoon Postbus Postcode Plaats
Gemeente Utrecht Erick Bos 8406 3503 RK Utrecht
Opsteller rapport Adviestaak Unit / Vestiging Projectnummer
Bartels Ingenieursbureau B.V. Adviseur Bouwadvies Bouwadvies / vestiging Apeldoorn BA00228
Contactpersoon Postcode Plaats Telefoon E-mail
R. Aarsman 7325 DZ Apeldoorn 055 – 368 05 40
[email protected]
Projectteam Projectleider Inspecteur Constructeur
R. Aarsman R.Aarsman nvt
Verantwoording Datum
Naam
Auteur
31-03-16
R. Aarsman
Controle & Vrijgave
31-03-16
R. Aarsman
paraaf auteur
paraaf controle
paraaf vijgave
©Bartels Ingenieurs voor bouw & infra alle rechten voorbehouden. Wilt u (delen van) dit rapport kopiëren of vermenigvuldigen, vraagt u dan schriftelijk toestemming daar voor bij Bartels Ingenieurs voor bouw & infra.
2
Inhoudsopgave Hoofdstuk pagina 1
2
3
Samenvatting, conclusie en aanbevelingen 1.1 Indeling 1.2 Resultaten 1.3 Volledigheid 1.4 Conclusies en aanbevelingen 1.5 Overzicht beperkingen Inleiding 2.1 Omschrijving van de opdracht 2.2 Algemeen 2.3 Aanleiding 2.4 Doel Inspectie 3.1 Inspectie 3.2 Onderbouwing onderhoud – kostenraming
4 4-5 5 5-11 12 12 12 12 12 12 13
3
1
Samenvatting, conclusie en aanbevelingen
1.1
Inleiding In opdracht van de Gemeente Utrecht heeft Bartels Ingenieursbureau een bouwkundige verkoopkeuring uitgevoerd op de locatie Alendorperweg 79 te Utrecht. De inspectie is uitgevoerd op 24-03-2016 door de heer Aarsman. De onderzoeklocatie betreft een Vrijstaande woning.
1.2
Resultaten Tabel 1.1 geeft weer hoe conditie wordt weergegeven. Het zijn de onderdelen die ter plaatse zijn onderzocht / gecontroleerd. Het betreft een visuele bouwkundige inspectie. tabel 1.1 omschrijving conditiescore Conditiescore
Omschrijving
1
Uitstekende conditie
Incidenteel geringe gebreken
2
Goede conditie
Incidenteel beginnende veroudering
3 4
Redelijke conditie Matige conditie
Plaatselijk zichtbare veroudering
5
Slechte conditie
De veroudering is onomkeerbaar
6
Zeer slechte conditie
Technisch rijp voor de sloop
Functievervulling van bouw en installatiedelen incidenteel in gevaar
Tabel 1.2 bouwkundige beoordeling
tabel 1.2a bouwkundige beoordeling gevels en dak bron Materiaal Element 1.2.1 baksteen met snijvoeg voorgevel 1.2.2 baksteen met snijvoeg L gevel 1.2.3 baksteen met snijvoeg achtergevel 1.2.4 baksteen met snijvoeg R zijgevel 1.2.5 baksteen met snijvoeg / pleisterwerk / houten rabatdelen 1.2.6
klei pannen
dak
tabel 1.2b bouwkundige beoordeling begane grond bron Materiaal Element 1.2.7 deels hout balklaag en begane grond vloerplanken deels beton met tegelvloer 1.2.8 1.2.9
binnenmuren binnenmuren
dragend niet dragend
tabel 1.2c bouwkundige beoordeling verdieping bron Materiaal Element 1.2.10 hout balklaag en vloerplanken begane grond
Conditiescore 3 3 3 3 3
Toelichting geen gebreken/ onderhoud goed geen gebreken/ onderhoud goed geen gebreken/ onderhoud goed geen gebreken/ onderhoud goed geen gebreken/ onderhoud redelijk
2 geen gebreken/ onderhoud redelijk
Conditiescore Toelichting 3 geen gebreken/ onderhoud goed
2 geen gebreken/ onderhoud goed 2 geen gebreken/ onderhoud goed
Conditiescore Toelichting 2 geen gebreken/ onderhoud goed
4
1.2.11 binnenmuren 1.2.12 binnenmuren 1.2.13 houten spanten en gordingen
1.3
dragend niet dragend dak constructie
2 geen gebreken/ onderhoud goed 2 geen gebreken/ onderhoud goed 2 geen gebreken/ onderhoud goed
Volledigheid onderzoek Alle ruimtes zijn onderzocht en beoordeeld. Het onderzoek is niet destructief uitgevoerd, er is niet gekeken naar de oorzaak van de aanwezige gebreken. Het bouwjaar van de monumentale woning is ons niet bekend.
1.4
Conclusies en aanbevelingen 01. Gevelmetselwerk Het mestelwerk is van goede / redelijke kwaliteit. Voorgevel en linker zijgevel zijn goed, achtergevel en rechter zijgevel zijn redelijk. De voegen zijn van een minder kwaliteit, deels ontbreken de voegen met name op de uitwendige hoeken van de woning en over het algemeen zijn de voegen versleten en brokkelen af. Aan de achtergevel is een aanbouw geplaatst, dit is in een later bouwjaar gerealiseerd duidelijk met een andere gevelsteen. Ook hier zijn diverse gebreken geconstateerd. Met name het voegwerk is hier ook van een mindere kwaliteit.
5
02. Kozijnen, ramen en deuren De buitenkozijnen zijn inbraak gevoelig. De draairichting is naar buiten en er is geen inbraakwerend hang- en sluitwerk toegepast. De kwaliteit van de kozijnen en de draaiende delen zijn redelijk tot slecht te noemen, op verschillende plaatsen is houtrot geconstateerd. Het merendeel van de ramen bevat enkelglas en of glas in lood en de overige ramen is dubbelglas toegepast van een matige kwaliteit. Ventilatie voorzieningen in het raam zijn niet aanwezig. Tochtstrip deels.
03. Dakbedekking De dakconstructie is voorzien van een oud verbeterde holle pan. Er zijn geen grote kleurverschillen. Op het plat dak (balkon) ligt een bitumineuze dakbedekking de kwaliteit is redelijk.
04. Beglazing De houten kozijnen en ramen op de begane grond en verdieping zijn deels voorzien van enkelglas de voordeur heeft glas in lood, en deels zijn de kozijnen uitgevoerd met dubbel glas maar dan van de minste kwaliteit.
6
05. Raamdorpels en natuursteen De bestaande houten kozijnen zijn voorzien van een steenachtige onderdorpel of keramische dorpels. Van de stenen dorpels zijn de voegen van een slechte kwaliteit. De keramische dorpels liggen los. De vensterbank in de erker is gebroken en ligt los.
06. Hal en trap De trap met balustrade die naar de eerste verdieping gaat zijn van goede kwaliteit. Wel wat steil en korte aantrede maar dat is inherent aan het bouwjaar. 07. Stukadoorswerk Dragende en niet dragende muren op de begane grond en verdieping vertonen geen bouwkundige gebreken. In de woonkamer is wel een scheur. De deur naar de hal is hier dicht gemaakt met een gipsplaat en die tekent nu af. Geen bouwkundig probleem alleen esthetisch. De wand van de badkamer / trapgat vertoont gebreken ten gevolge van een lekkage in de badkamer. Of de lekkage is verholpen is niet achterhaalt. Wel zijn de vocht plekken nog goed zichtbaar. In de hal en trappengat houten lambrisering aan gebracht en daarboven pleisterwerk. De kwaliteit is redelijk.
08. Binnendeuren en algemeen timmerwerk Binnendeur kozijnen en de binnen deuren zijn verouderd en tonen gebreken. Het houtwerk aan de houten kozijn zijn op verschillende plaatsen beschadigd, ten gevolge van achterstallig onderhoud. In de deuren zijn gaten aanwezig die door geweld zijn veroorzaakt. Deurschild zijn verouderd maar zijn in de stijl van de woning (authentiek) . 09. Vloeren De parketvloer in de hal is van goede kwaliteit. De begane grond en verdiepingsvloer bestaan uit een houten balklaag met vloerdelen, er zijn geen bouwkundige gebreken. Overige ruimtes een eenvoudige afwerking. In de badkamer en toilet ruimte ligt een tegelvloer. Deze is aangetast door het vocht. De tegels liggen wel vast maar de voegen door vocht aangetast.
7
10 Tegelwerk en sanitair De douche en toiletruimte zijn voorzien van een wand- en vloertegel. De kwaliteit van het tegelwerk is redelijk. Het voegwerk in de toilet is goed, in de badkamer zijn veel voegen aangetast. Kitwerk in de badkamer is van matige / redelijke kwaliteit. De aansluiting van het bad op de tegelwerk is van slechte kwaliteit. De scheidingswand tussen de badkamer en het trappengat is aangetast door en lekkage het pleisterwerk is losgelaten en het metselwerk is aangetast. Sanitair is eenvoudig maar zijn geen schades aangetroffen.
11 Plafond Het plafond op begane grond bestaand uit een spanplafond van een slechtkwaliteit. In de hal is een houten schrootjes plafond, kwaliteit goed. De keuken is een gipsplafond aangebracht, kwaliteit matig / redelijk. In de badkamer is een gipsplaten plafond wat is aangetast door vocht. In de overige ruimte is een geschilderde houten schrootjes plafond. In een slaapkamer die aan het balkon grenst is een vochtplek door lekkage aanwezig. Vermoedelijk een oude lekkage. De kapconstructie op de verdieping is afgewerkt met een betimmering tussen de gordingen. Als extra bergruimte is een knieschot aangebracht. Kwaliteit redelijk.
8
12 Schilderwerk Het schilderwerk van alle buiten kozijnen is rondom slechte te noemen. Beginnende en in een vergevorderd stadium houtrot aanwezig. De overstekken en de bakgoot zijn onderheven aan achterstallig onderhoud, beginnende en vergevorderd houtrot. Het overige buiten houtwerk is ook onderheven aan achterstallig onderhoud, ook hier is houtrot geconcerteerd. Schilderwerk, van alle binnendeur kozijnen en timmerwerk, is matig tot slechte kwaliteit.
9
13 Dakgoten hemelwaterafvoeren Overstekken en de houten bakgoten vertonen nog wel wat gebreken. Op diverse plaatsen is houtrot aanwezig. Met name bij de hemelwater doorvoeren. Een behoorlijk deel van het plafond van de overstek aan de voorgevel ontbreekt. De pvc hemelwaterafvoeren vertonen geen gebreken zijn wel verouderd.
14 Binnenriolering Alle aanwezig afvoer punten zijn gecontroleerd en lopen goed door. De binnen rioleringsleidingen zijn geïnspecteerd. Is niet achterhaald uit welk materiaal de binnenleidingen bestaan. 15 Keukenblok Keukenblok en bijbehorende apparatuur zijn gedateerd en zeer verouderd. Geen afzuigkap aanwezig.
16 Verwarmingsinstallaties De hoofdverwarming en warm water is een cv ketel aanwezig. 17 Ventilatie In de woning is geen of nauwelijks natuurlijke ventilatie aanwezig. In de keuken is geen afzuigkap aanwezig om keukluchtjes af te voeren.
10
18 Kapconstructie In de kapconstructie zijn geen zichtbare gebreken geconsenteerd 19 Bijgebouw Het tuinschuurtje staat op instorten. De volgende conclusies en aanbevelingen zijn van toepassing voor onderhavig inspectie. De bouwkundige staat van het pand is in goede staat met een paar uitzonderingen, hieronder gaan wij daar verder op in. Het afwerkingniveau van de woning is eenvoudig. Wel zijn er een paar aandachtspunten. Zie hieronder de opmerkingen. Versleten voegen gaan barsten en brokkelen, dit tast de constructie aan. Vocht en wind dringen naar binnen. Als er niet op tijd ingegrepen wordt zorgt het voor grotere problemen schimmel, doorslaande muren, lekkages allemaal gevolgen van een slecht onderhouden gevel. Om deze problemen te verkomen zal het noodzakelijk zijn om de voegen uit te slijpen en het voegwerk op nieuw aan te brengen. Schades aan het metselwerk kunnen meteen mee genomen worden. De belangrijkste schade zitten in de achtergevel en rechterzijgevel. Links onder het kozijn van de achtergevel is een steen afgebroken, hier kan vocht indringen met alle gevolgen van dien. Onder het raam van de verdieping zit een spanningsscheur. In de rechter zijgevel zit een spanningsscheur en zijn 5 stenen beschadigd. Alle gebreken aan het metselwerk herstellen. Keramische raamdorpels aan de linker zijgevel vervangen. Om het wooncomfort te vergroten zou het noodzakelijk zijn om kozijnen / dakvensters te vervangen. Gezien dit een behoorlijk ingreep is zou je het in fase kunnen uitvoeren. Eerste de noodzakelijke kozijnen waar ernstige houtrot is vervangen en de overige kozijnen herstellen en renoveren, en goed schilderonderhoud plegen. Overstekken, windveren en bakgoot hier is onderhoud noodzakelijk,er is houtrot aanwezig en dat dient aangepakt te worden om verdere achteruit gang tegen te gaan. Aan de aanbouw is de windveer aangetast door houtrot, verwijderen en herstellen. Al het buiten houtwerk reinigen en houtrot verwijderen en in een dekkende verflaag schilderen. In de gevelkozijnen zijn geen ventilatie voorzieningen opgenomen er zal gekeken moeten worden naar een ventilatie voorziening in de woning. Verschillende gebreken zijn oorzaak van een slechte ventilatie. Het keukenblok is verouderen en zal vervangen moeten worden. De wand van de badkamer zal onderzocht moeten worden of die aangetast is. De muur toont gebreken ten gevolge van lekkage. De inspectie was visueel en om vast te stellen of de muur verder is aangetast zal een aanvullend onderzoek noodzakelijk zijn. Het tegelwerk in de badkamer vertoont veel gebreken, om verdere schades te verkomen zal de badkamer een renovatie moeten ondergaan. De binnen deurkozijnen zijn onderheven aan achterstallig schilderwerk, met hier en daar wat gebruiksschade. Dit kan door een schildersonderhoud goed herstelt worden. De binnendeuren zijn op een paar plaatsen flink beschadig hier zullen nieuwe deur geplaats moeten worden. De overige deuren hebben gebruiksschade maar dit is goed te herstellen door een schildersonderhoud. In de woonkamer zal een nieuw gipsplaat plafond moeten worden aangebracht. Het geheel zou kunnen worden gestuc of dekkend sausen. Voor de veiligheid van de bewoners, het schuurtje in de achtertuin zo snel mogelijk afbreken. Dit staat reeds op instorten.
11
1.5
Overzicht beperkingen In het onderstaande tabel 1.3 zijn de locaties vermeld welke niet geïnspecteerd. De locaties zijn niet onderzocht, aangezien hiervoor destructieve handelingen noodzakelijk zijn.
tabel 1.3 overzicht beperkingen Locatie / ruimte Omschrijving algemeen visueel is er niet gekeken of er asbast aanwezig vloeren balklagen
2
Inleiding
2.1
Omschrijving van de opdracht In opdracht van de Gemeente Utrecht afdeling vastgoedbeheer heeft Bartels Ingenieursbureau B.V. een bouwkundige verkoopkeuring uitgevoerd op de locatie Rijksstraatweg 6 te Utrecht. De bouwkundige inspectie is uitgevoerd op 23 maart 2016 door de heer R. Aarsman. De onderzoeklocatie betreft een woonhuis met bijbehorende bijgebouwen.
2.2
Algemeen Dit is een bouwkundige verkoopkeuring rapportage, en geeft een beeld weer van de visuele inspectie van het gebouw en de algemene staat van gebouw. Het onderzoek is visueel uitgevoerd.
2.3
Aanleiding De aanleiding tot dit onderzoek is het inzichtelijk maken van de bouwkundige staat ten behoeve van de mogelijke verkoop.
2.3
Doel Het doel van het onderzoek is het in kaart brengen van de huidige staat en de verwachte onderhoudswerkzaamheden met de daarbij behorende kosten raming.
3
Inspectie Het onderzoek heeft alleen plaats gevonden op locatie, er heeft geen vooronderzoek plaatsgevonden als zijnde het bestuderen van bestaan de tekeningen of andere documenten.
3.1
Inspectie Binnen Bartels is door de jaren heen de benodigde kennis verworven op het gebied van bouwkundige inspecties. Tijdens de inspectie zijn gevels, dak en de binnen ruimtes visueel onderzocht en beoordeeld. Dit met de bedoeling om de bouwkundige staat van het gebouw zo volledig mogelijk in kaart te brengen. Hoewel Bartels de bouwkundige inspectie door kundig personeel en met de vereiste zorg heeft laten uitvoeren, kan niet uitgesloten worden dat alle gebreken in kaart zijn gebracht, er kunnen verborgen gebreken aanwezig zijn die tijdens de inspectie niet zijn waargenomen.
12
3.2
Onderbouwing onderhoud – kostenraming Het is noodzakelijk om de gebreken die genoemd zijn de conclusie en aanbeveling op te volgen. In het overzicht van de verwachten kosten is ook een termijn opgenomen wanneer de genomen actie zou moeten plaats vinden. Om verdere aantasting of achteruitgang tegen te gaan. Onderstaand een overzicht tabel 1.4 van de verwachte kosten die de komende jaren worden verwacht op basis van het bouwkundig onderzoek.
Tabel 1.4 Onderhoudskosten Mestelwerk herstel Uitslijpen en voegen snijvoeg prijs per m2 Schilderwerk gevelkozijnen onderhoud B en vervangen kozijnen de noodzakelijke kozijnen Schilderwerk gevelkozijnen onderhoud D Schilderwerk overig (buiten) D Rabatdelen aanbouw vervangen per m2 Binneninrichting herstel keuken Sanitair/ binnenriolering badkamer Tegelwerk, binnenmuur pleisterwerk Herstelwerk timmerwerk buiten Verwijderen serre Gipsplaten plafond Binnenschilderwerk houtwerk Dakgoten en hemelwaterafvoeren CV Installatie onderhoud Plat dak bijgebouw en aanbouw levensduur gemiddeld 20 jaar, mits jaarlijks onderhoud schoonmaken dak.
2016 € 1.100,00
2017
2018
2019
2020
€ 100,00
€ 6.000,00 € 2.200,00 € 1.000,00
€ 1.500,00 € 4.700,00 € 2.500,00 € 1.500,00 € 1.500,00 € 3.200,00 € 800,00 € 75,00
€ 75,00
€ 75,00
€ 500,00 € 75,00
€ 75,00
€ 150,00
€ 150,00
€ 150,00
€ 150,00
€ 150,00
Verklaring van gebruikte lettercode A Basissysteem, waarbij uitgegaan wordt van een nieuwe of kaal gemaakte ondergrond. B Basissysteem, waarbij uitgegaan wordt van redelijk intact werk, met enkele gebreken aan liggende delen. D Herschildersysteem, waarbij uitgegaan wordt van redelijk intact werk
Het kompleet vervangen van de hardhouten gevelkozijnen rekening houden met 328,-- t/m 450,-- euro per m2 Beglazing 70,-- euro per m2
13
