-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 7063/97-2015 o ceně nemovitosti – stavební parcely čk. 35 se stavbou rodinného domu čp. 167, včetně součástí a příslušenství, dále pp. čk. 559, zapsané v LV č. 1521 v k.ú. Sezimovo Ústí, obec Sezimovo Ústí, okres Tábor
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 23.09.2015 pod čj. 040Ex 5142/12-28
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
13 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních.
V Trutnově dne 18.11.2015
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění:
a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) částečná projektová dokumentace g) realitní servery a údaje místních realitních kanceláří
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den 04.11.2015, obsílka převzata, povinná byla přítomna, umožnila prohlídku, předložila dokumentaci a poskytla informace.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 04.11.2015.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 1521, katastrální území Sezimovo Ústí, obec Sezimovo Ústí, okres Tábor, pod čp. 167.
-3-
Vlastník: individuální vlastnictví Fialová Šárka, narozena 21.04.1964
Objekt je vybudován na stp. čk. 35 o výměře 160 m2, na též parcele se nalézá i garáž, dále k nemovitosti náleží a souvisí pp. čk. 559 o výměře 579 m2.
2. Z projektové dokumentace vyplývá vybudování domu v roce 1908, dále v roce 1948 realizována přístavba. V dalším období realizovány pouze menší úpravy charakteru modernizace (vytápění, okna, vybavení kuchyně), v dnešní době již zčásti podstandardní.
3. Výčet oceňovaných nemovitostí:
a) Rodinný dům čp. 167na stp. čk. 35 b) Součásti a příslušenství c) Stavební pozemky – stp. čk. 35 a pp. čk. 559
-4-
4. Popis:
Nemovitost je situována v oblasti starší zástavby města s počtem obyvatel 7 299, přístupna z Vaníčkovy ulice, hlavní objekt vybudován v tzv. druhé řadě od komunikace, garáž je přímo přístupna. Za budovou rodinného domu navazuje jižně zahrada – pp. čk. 559, mírně svažitý pozemek ukončen Kozským potokem. Území je plně zainvestováno, objekt napojen na el. síť, veřejný vodovod a kanalizaci, plyn je v současné době odpojen. Od centra města vzdálena přibližně 250 m.
a)
Rodinný dům čp. 167
Jde o volně stojící domek, o dvou nadzemních podlažích, zčásti podsklepen, bez podkroví, obsahuje dva byty 1+2 v jednotlivých podlažích, se společným sociálním příslušenstvím, vchodem a měření médií, kuchyň ve 2.NP není funkční.
Dispoziční řešení: 1.PP – sklep, chodba, kotelna 1.NP – průchozí chodba na dvůr, předsíň se schody, kuchyň 9.80 m2, pokoj 18.00 m2, pokoj 15.20 m2, WC 1.20 m2 2.NP – chodba, kuchyň 15.60 m2, pokoj 16.70 m2, pokoj 16.30 m2, koupelna 4.50 m2, WC instalován v koupelně Celková užitná plocha činí 135.00 m2, obytná plocha činí 97.30 m2.
Konstrukční řešení: Objekt je klasicky zděný, převážně v tl. 45 cm, zčásti 60 cm, bez hydroizolace, stropy s vodorovnými podhledy, střecha sedlová, krov vázaný, krytina z cementových tašek – dožívající, fasáda vápenná. Podlahy prkenné, ve 2.NP zčásti laminátové, okna dvojitá špaletová,. Dveře náplňové. Koupelna podstandardní, WC splachovací, vytápění ústřední, kotel na pevná paliva a el., v pokoji přízemí navíc plechová krbová kamna.
Technický stav: Svědčí o zanedbané údržbě v posledních letech, závady spočívající ve vzlínající zemní vlhkosti, dožívající krytině, zanedbaný sklep a průchod, neobnovené nátěry, narušena komínová hlava.
-5-
Výměry: Zastavěná plocha: 1.PP 9,60x6,70 = 64,32 m2 1.NP 9,10x9,50+3,85x1,50 = 92,23 m2 2.NP 9,10x9,50+3,85x1,50 = 92,23 m2
Obestavěný prostor: (64,32x2,20)+((9,10x9,50+3,85x1,50)x3,15)+((9,10x9,50)x3,15+(3,85x1,50)x2,20)+(9,10x9,50x x(0,30+3,90)/2,00) = 898,60 m3
b)
Vedlejší stavba tvořící příslušenství - garáž
Stavba přízemní, přímo přístupna z ulice, obdélníkového půdorysu, s plochou střechou, nesplaný strop. Vyzděna v tl. 30 cm, omítky vápenné, podlaha betonová, krytina plechová, vrata palubková, zavedena elektroinstalace z domku. Byla provedena dle projektové dokumentace v roce 1971, technický stav odpovídá stáří, pod částí je sklep. Výměry: Zastavěná plocha: 3,15x7,00 = 22,05 m2
Obestavěný prostor: 22,05x2,55 = 56,23 m3
c)
Součásti a příslušenství
Přípojky inženýrských sítí, dřevěný přístřešek, studna kopaná užitné vody - hloubka 3 m, plotová plechová vrata a vrátka, zpevněná plocha, oplocení zahrady – dožívající na kovových sloupcích, skleník – dožilý, trvalé porosty na pp. čk. 559 – neošetřované, nekvalitní, ovocné i okrasné.
-6-
d)
Pozemky
Vytváří spolu jeden funkční celek, přístupny z ulice, v husté zástavbě, v plně zainvestovaném území. Jižní část pp. čk. 559 je údajně zaplavována navazujícím potokem.
č.parcely stp. čk. 35 pp. čk. 559 Celkem
Výměra v m2 160 579 739
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-7-
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2014. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Tábor, s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
KSD
Rodinný dům čp. 167 462111 Garáž na stp. čk. 35 462119
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
ZC Kč/ m3
5 150 2 120
KTP
KV
KI
0,82 0,81 0,66 0,90 0,95 0,85
Výchozí cena Kč/m3
3 399 1 802
-8-
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Obestavěný prostor
Rodinný dům čp. 167 Garáž na stp. čk. 35
Výchozí cena Kč/m3
Reprodukční Cena v Kč
% opotř.
Časová cena v Kč
899
3 399
3 055 701
68
977 824
56
1 802
100 912
44
56 511
SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ
Oceňují se přiměřeně k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 3,50 % z časové ceny.
Výpočet: 977 824 x 3.50 % = 34 224,- Kč
POZEMKY
Vytváří spolu jeden funkční celek, v území plně zainvestovaném, přístup z veřejné komunikace, poblíž centra města. Obvyklá cena stavebních pozemků v místě činí průměrně 750,- Kč/m2, snížena o 25 % vzhledem k občasnému zaplavení části pozemku blízkým potokem, tj. 562,- Kč/m2.
Výpočet: 739 m2 x 562,- Kč/m2 = 415 318,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 1521 v k.ú. Sezimovo Ústí činí zaokrouhleně 1 483 880,- Kč.
-9-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi.
V lokalitě města Sezimovo Ústí a Tábora se sice zobchodovalo několik nemovitostí v posledním roce, ale nepodařilo se zjistit jejich technické parametry na porovnání.
Z toho důvodu použito informací z nabízených nemovitostí realitního serveru S-reality a Reality CZ, jejich nabídkové ceny jsou upraveny v závislosti na výměře pozemků, konkrétního místa vzhledem k přístupnosti a možnosti napojení na inženýrské sítě, technický stav objektu – vzhledem k oceňované nemovitosti.
Jejich zprůměrovaná cena je v závěru upravena koeficientem 0.90 vystihující reálnou prodejnost v oblasti.
Dle nabídek jde o následující nemovitosti:
Lokalita
Sezimovo Ústí Řípec Soběslav Dolní Hořice
Nabídková cena
1 470 000 1 390 000 1 150 000 1 500 000
Koeficient vybavení polohy 0,84 0,88 1,18 1,15
Z uvedených vzorků vyplývá průměrná cena 1 385 000,- Kč
Tyto ceny obsahují pozemky včetně součástí a příslušenství.
Srovnatelná cena a 1 234 800 1 223 200 1 357 000 1 725 000
-10-
Prodejnost: 1 385 000 x 0,90 = 1 246 500,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 1521 v k.ú. Sezimovo Ústí činí zaokrouhleně 1 246 000,- Kč.
Stanovení návrhu obvyklé ceny
Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je v lokalitě silný převis nabídek nad poptávkou, navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny.
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 1521 v k.ú. Sezimovo Ústí činí 1 246 000,- Kč.
Slovy: Jedenmilióndvěstěčtyřicetšesttisíckorunčeských
-11-
Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí.
Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 18.11.2015
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7063/97-2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 18.11.2015
-12-
-13-
