Zienswijzennota
Ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor de bouw van woningen aan de Valkestraat en de Stovestraat
Docs # 4731358
Inhoudsopgave 1. Inleiding 1.1. Status zienswijzennota 1.2. Procedure 1.3. Ingekomen zienswijzen en ontvankelijkheid
2. Zienswijzen: samenvatting, beoordeling en conclusie
Docs # 4731358
1. Inleiding 1.1. Status zienswijzennota In de voorliggende zienswijzennota “Ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor de bouw van woningen aan de Valkestraat en de Stovestraat” worden de zienswijzen behandeld die zijn ontvangen tegen de door het college verleende ontwerpomgevingsvergunning en/of de door de gemeenteraad verleende ontwerpverklaring van geen bedenkingen van 22 april 2014, nr. 4410142, in verband met de bouw van 10 woningen aan de Valkestraat en de Stovestraat in de binnenstad van Amersfoort. Deze zienswijzennota behoort bij het besluit van de gemeenteraad om de (definitieve) verklaring van geen bedenkingen te verlenen. De nota bestaat uit twee hoofdstukken. Hoofdstuk 1 beschrijft de procedure en geeft een overzicht van de ingekomen zienswijzen en de ontvankelijkheid daarvan. In hoofdstuk 2 zijn de zienswijzen samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien. Hierbij wordt aangegeven of de zienswijzen aanleiding geven om de omgevingsvergunning en verklaring van geen bedenkingen niet te verlenen. 1.2. Procedure Vanaf 1 mei tot en met 11 juni 2014 hebben de (ontwerp)omgevingsvergunning samen met de ruimtelijke onderbouwing en de (ontwerp)verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad voor iedereen ter inzage gelegen in de publiekshal van het stadshuis, Stadhuisplein 1 te Amersfoort. Ook zijn de stukken ter inzage gelegd via www.amersfoort.nl/bestemmingsplannen. Gedurende de periode van ter inzage legging kon een ieder schriftelijk of mondeling zijn of haar zienswijze over de (ontwerp)omgevingsvergunning en/of de (ontwerp)verklaring van geen bedenkingen naar voren brengen. Na de zienswijzenronde beslist de gemeenteraad over het verlenen van de verklaring van geen bedenkingen. Hij weegt hierbij de ontvangen zienswijzen mee. Als de verklaring van geen bedenkingen wordt verleend, dan zal deze onderdeel uitmaken van de omgevingsvergunning, die bekend wordt gemaakt in Amersfoort Nu, de Staatscourant en via de gemeentelijke website. In deze bekendmaking wordt aangegeven welke mogelijkheden er zijn voor het indienen van beroep door belanghebbenden bij Arrondissementsrechtbank te Utrecht en hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Alle indieners van een zienswijze worden hierover schriftelijk geïnformeerd. 1.3. Ingekomen zienswijzen en ontvankelijkheid Tijdens de periode van terinzagelegging zijn 11 schriftelijke en 1 mondelinge zienswijzen ingekomen. Alle zienswijzen zijn binnen de wettelijke termijn ingekomen en daarmee ontvankelijk. Nr. 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Van Mevrouw De Keijzer, Drieringensteeg 1, 3811 KJ Amersfoort Matthijs Bakker en Yvonne Servaas, Kortegracht 14, 3811 KH Amersfoort Lettie Ambagtsheer, Valkestraat 5, 3811 KC Amersfoort A.J. Hemels, Lorentzstraat 64, 3817 XM Amersfoort W.M. van Rooijen en C.M. van den Wall Bake, Muurhuizen 33ABC, 3811 EC Amersfoort Willem van Wilsem, Valkestraat 5, 3811 KC Amersfoort
Docs # 4731358
Datum ontvangst 19 mei 2014 3 juni 2014 4 juni 2014 10 juni 2014 10 juni 2014 10 juni 2014
7. 8. 9. 10. 11. 12.
Marcel en Lisette Rodenburg, Stovestraat 6, 3811 KB Amersfoort Woonvereniging Onder de Dieventoren, p.a. Nieuwstraat 13, 3811 JX Amersfoort Jan Kees Helms, Berkelstraat 56, 3812 KD Amersfoort Doke Melman, Stovestraat 14, 3811 KB Amersfoort Truus Saris en Godfried Reuser, Valkestraat 13, 3811 KC Amersfoort Gerrit Jan Oudenes en Marije Mentink, Stovestraat 11
Docs # 4731358
11 juni 2014 11 juni 2014 11 juni 2014 11 juni 2014 11 juni 2014 11 juni 2014
2. Zienswijzen: samenvatting, beoordeling en conclusie In dit hoofdstuk zijn alle ingekomen zienswijzen samengevat en van een gemeentelijke beoordeling voorzien. Hierbij is de beoordeling steeds cursief weergegeven. In de conclusie is aangegeven of zienswijzen aanleiding geven om de omgeingsvergunning en de verklaring van geen bedenkingen niet af te geven. Verscheidene reclamanten zijn van mening, dat de voorgenomen nieuwbouw niet past in het historische beeld van de binnenstad in het algemeen en de omgeving van de Stovestraat en de Valkestraat in het bijzonder. Daarom volgt, voordat op de individuele zienswijzen wordt ingegaan, eerst een stedenbouwkundige verantwoording van het voorliggende bouwplan. 2.0. Stedenbouwkundige verantwoording nieuwbouw woningen Kwaliteiten binnenstad Het bij dit bouwplan betrokken gebied bevindt zich in een woonbuurt in het historische centrum van Amersfoort. Het bebouwingsbeeld in dat historische centrum is gevarieerd. Het kenmerkt zich door “eenheid in verscheidenheid”. Panden verschillen in uiterlijk van elkaar, maar de hoofdopzet vertoont ook veel overeenkomsten. De verscheidenheid uit zich onder meer in verschillen tussen gevelvorm en –indeling en verschillen in goot- en nokhoogte. Die verscheidenheid is een belangrijke cultuurhistorische kwaliteit en draagt bij aan een gevarieerde en kenmerkende ruimtelijk architectonische beleving van de binnenstad. De binnenstad kenmerkt zich ook door gesloten bouwblokken en gesloten gevelwanden. In dat opzicht vertoont het huidige straatbeeld van de Valkestraat en de Stovestraat ter plaatse van de open (groene) plek een afwijkend beeld. Instandhouding van de bouwblokken, de gesloten gevelwanden en de rooilijnen (met hun soms geringe onregelmatigheden) is vanwege de bijzondere historische waarden van de stad van groot belang. Een belangrijke kwaliteit van de binnenstad is verder de oorspronkelijke parcellering van de percelen. Kenmerkend voor het beeld is dat elk perceel een eigen ‘gezicht’ heeft in de gesloten gevelwanden. Hierdoor ontstaat een afwisseling in de gevelaanzichten en is het ene pand van het andere te onderscheiden. Die parcellering is mede bepalend voor de identiteit van de binnenstad (de geschiedenis is hieruit nog steeds af te lezen). Die kenmerkende herkenbaarheid en individualiteit van elk gebouw komt ook tot uitdrukking in het dakenlandschap. Dat behoort tot de belangrijkste stedenbouwkundige en cultuurhistorische karakteristieken van de binnenstad. Er is eenheid en samenhang in de vorm van kappen, maar ook een grote diversiteit door de vele verdraaiingen van de kappen en de verschillende hoogten. Architectonische aspecten zeggen veel over de historie van de binnenstad. Het is belangrijk dat de gekozen architectuur bijdraagt aan de instandhouding en waar mogelijk verbetering van de samenhang en de indentiteit van het beschermde stadsgezicht. Dat kan op een traditionele manier, maar ook in een meer eigentijdse architectuur. Belangrijke basisprincipes van architectuur, zoals een afwisseling in verschijningsvormen, de toepassing van een dak, een gedifferentieerde gevelopbouw en een bij de binnenstad passende materialisering van kap en gevels, zijn belangrijk om de samenhang in de binnenstad te behouden. Verantwoording bouwplan De gekozen woonvorm van grondgebonden woningen met tuinen sluit functioneel goed aan bij de omgeving. Met het voorliggende bouwplan wordt de gewenste dichtheid c.q. geslotenheid hersteld door de gevelrij aan beide straatkanten op te vullen. Daarmee ontstaat weer een nagenoeg gesloten bouwblok en wordt een typerende kwaliteit van de binnenstad hersteld. Docs # 4731358
De rooilijn van de Stovestraat wordt gevormd door een bijna gesloten voorgevelwand met wisselende gebouwhoogten. De gevels aan de Stovestraat verlopen van één naar twee lagen met kap. De zijde aan de Valkestraat kent een aaneengesloten gevelwand met woonfunties en gebouwhoogten die gemiddeld hoger zijn dan die aan de Stovestraat. Het bouwplan bezit twee tot drie lagen met kap. Qua hoogte sluit het hiermee goed aan op de naastliggende panden aan de beide straten en is het plan stedenbouwkundig passend in de omgeving. Verder is van belang dat het bouwplan qua hoogte voor een groot deel in overeenstemming is met de regels van het (nog) geldende stadsvernieuwingsplan Kern. Hierin heeft het bouwperceel grotendeels de bestemming “Centrumdoeleinden (globaal)”. Deze bestemming omvat een uitwerkingsplicht. Op basis van de uitwerking mogen woningen worden gebouwd met een hoogte van maximaal 10,5 m. Naast het pand Valkestraat 8 is er sprake van een gevelsprong in de hoogte van de bebouwing. Dergelijke kenmerkende (meer contrastrijke) overgangen zijn een herkenbaar element in de binnenstad en komen vaker voor. Niet alleen tussen hogere en lagere bebouwing, maar ook tussen breed en smal, sober en rijk gedetailleerd, dynamisch en rustig etc. Dat is belangrijk voor de ruimtelijke beleving van de binnenstad en draagt bij aan de kenmerkende “eenheid in verscheidenheid”. De nieuwbouw voegt zich ook ten aanzien van de andere kwaliteitsaspecten van de binnenstad op een goede manier in de buurt. Door het variëren met de gevelbreedte van de woningen komt een voor de binnenstad eigen parcellering in het straatbeeld tot stand. De wisselde rooilijn en parcellering sluiten aan op de nabij gelegen straten, waaronder de Muurhuizen, en zorgen voor een eigenheid en speelsheid in het ruimtelijke beeld. De eigenheid van iedere afzonderlijke woning wordt benadrukt, ook al vormt het bouwplan een architectonisch geheel van tien woningen. Ook de daklijnen (nokbeloop) van de woningen verspringen. Iedere woning krijgt zijn eigen dak. Iedere woning is dus net iets anders. Er is daarmee sprake van eenheid in verscheidenheid. Samenhangend maar met (subtiele) onderlinge variaties. Op basis van de historische kwaliteiten van de binnenstad is het ontwerp van het bouwplan vertaald in een bijzondere uitstraling van de bebouwing. Met de toepassing van (leipannen) daken, de gedifferentieerde gevelopbouw en de materialisering van gevels (gekeimde baksteen) wordt aangesloten bij de principes van de historische architectuur van de binnenstad. De nieuwbouw krijgt ook een eigentijdse uitstraling in de kleurstelling, de schaal en de maat van de raamopeningen. Op een paar punten is moderne toevoeging in het ontwerp opgenomen in de vorm van de trap en de regenpijpen. Deze ondergeschikte elementen zijn gekoppeld aan het specifieke ‘handschrift’ van de architect. De subcommissie Erfgoed van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit heeft het bouwplan in haar vergaderingen van 25 februari en 18 maart 2014 behandeld. De commisie heeft positief over het bouwplan geoordeeld. Het bouwplan gaat gepaard met de sloop van het pand Valkestraat 10. Dit gebouw is in slechte staat. Het is niet aangewezen als monument en het is evenmin een beeldbepalend pand. Het heeft dus geen bijzondere historische waarde. Dat geldt ook voor het interieur van het gebouw. De sloop van het pand is uit cultuurhistorisch oogpunt niet bezwaarlijk en het maakt als onderdeel van het bouwplan nieuwbouw mogelijk, die op een goede wijze aansluit bij de kwaliteiten van de historsche stad. Gelet op het bovenstaande kan worden gesteld, dat het bouwplan zich op een goede wijze voegt in de omgeving en de bijzondere kwaliteiten van de binnenstad en de omgeving van de Stovestraat en de Valkestraat respecteert.
Docs # 4731358
2.1. Mevrouw Keijzer, Drieringensteeg 1, 3811 KJ Amersfoort Samenvatting Het plangebied heeft een buurtfunctie, is één van de weinige groenfuncties, heeft een sociale functie als ontmoetingsplek en is een speelplek voor kinderen. Dit alles komt te vervallen met deze ontwikkeling. Reclamante maakt zich zorgen over het ontstaan van meer autobewegingen en over de algemene (on)veiligheid die deze ontwikkeling met zich meebrengt. Beoordeling Het plangebied heeft al gedurende lange tijd een woonbestemming. Tot op heden is die woonbestemming niet gerealiseerd. Omstreeks 2000 is het terrein aan de Stovestraat en de Valkestraat door bemiddeling van buurtbewoners en met een financiële bijdrage van de gemeente groen ingericht. Toen is een tijdelijk gebruik als tuin voor een groep omwonenden van het perceel overeengekomen in afwachting van de totstandkoming van nieuwbouw op het terrein. Van meet af aan was dus duidelijk dat de tuin op termijn zou moeten verdwijnen. Nu de woningbouwplannen daadwerkelijk worden gerealiseerd, is het onvermijdelijk dat de tuin wordt opgeheven. De tien nieuwe woningen brengen vanzelfsprekend verkeersbewegingen van bewoners en bezoekers met zich mee. Die extra bewegingen zijn verkeerskundig gezien maar beperkt en in de woonstraten goed te verwerken. Het is niet zo dat extra woningen leiden tot verkeersonveiligheid. Onveiligheid ontstaat door onveilig verkeersgedrag van weggebruikers. Er is geen reden om te veronderstellen dat door de woningen de verkeersveiligheid in het gebied verslechtert. Conclusie De zienswijzen geven geen aanleiding om de verklaring van geen bedenkingen niet te verlenen. 2.2. Matthijs Bakker & Yvonne Servaas, Kortegracht 14, 3811 KH Amersfoort Samenvatting De stalen trap naar de entree op de eerste verdieping van de woning aan de Valkestraat past niet in het beeld van de historische binnenstad. De entree van de woning kan prima op de begane grond. Wanneer de garages in de buurt tijdelijk niet bereikbaar zijn door het (onvermijdelijke) gebruik van de openbare weg als bouwterrein, dient een alternatieve (overdekte) parkeeroplossing geboden te worden. Dit geldt voor Bed&Breakfast (Nieuwstraat 9), IJssalon Mazzoli, Brainstobuild en Uitgeverij Deviant. Beoordeling In paragraaf 2.0 is een stedenbouwkundige verantwoording gegeven van het nieuwbouwplan. Kortheidshave wordt daarnaar verwezen. De gekozen nieuwbouw speelt in op de typische kenmerken van de directe wooomgeving en de woonstraten. Het ontwerp van het bouwplan is daarbij voor een deel vertaald in een eigentijdse uitstraling van de bebouwing. Dat komt onder andere tot uitdrukking in de materiaalkeuze en kleurstelling van de trap aan de Valkestraat. Het toevoegen van dit bijzondere onderdeel aan het plan doet, mede gelet op het ondergeschikte karakter ervan, geen onaanvaardbare afbreuk aan het beeld van de historische binnenstad. De subcommissie Erfgoed van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit heeft het bouwplan in haar vergaderingen van 25 februari en 18 maart 2014 behandeld. Bij die Docs # 4731358
gelegenheden is ook stalen trap besproken. De commisie heeft positief over het bouwplan en de door reclamanten genoemde trap geoordeeld. Het is de verantwoordelijkheid van de aannemer om te zorgen dat tijdens de bouw de functies in de omgeving bereikbaar blijven dan wel dat daarover goede afspraken worden gemaakt met de betrokkenen in het gebied. Inmiddels is daarover door de initiatiefnemer al overleg geweest met een aantal buurtbewoners. Dat overleg zal als de bouw van de woningen daadwerkelijk gaan plaatsvinden worden gecontinueerd. Conclusie De zienswijzen geven geen aanleiding om de verklaring van geen bedenkingen niet te verlenen. 2.3. Lettie Ambagtsheer, Valkestraat 5, 3811 KC Amersfoort Samenvatting De nieuwe woningen vormen een detonerend beeld en hebben geen relatie met het beeld van de Muurhuizen. Reclamante heeft foto’s bij de zienswijze gevoegd, die dit naar haar mening ondersteunen. Het hoogteverschil tussen Muurhuizen 111 t/m 127 en het Secretarishuisje en de Dieventoren gaat geleidelijk en trapsgewijs. De hoogte van deze panden is ook lager dan die van de beoogde nieuwbouw én de straat is ruim een meter breder. De wens van reclamante gaat uit naar een project waarbij het hoogteverschil tussen Valkestraat 8 en Valkestraat 16 t/m 18 trapsgewijs wordt overbrugd. Reclamante woont met veel plezier op de huidige locatie in de binnenstad. Het is rustig, licht en zonnig, ze heeft een ‘parkje’ (buurttuin De Valkhof) tegenover zich en er is veel privacy. In de nieuwe opzet is dit volledig zoek. Er komen 2 tot 3 meer huisnummers tegenover reclamante waarbij de panden ook nog een extra woonlaag krijgen ten opzichte van de aanwezige woningen. Er is straks sprake van vol zicht in de woon- en slaapkamer. Dit betekent naast verlies van privacy en het wegnemen van lichtinval ook een forse waardevermindering van de woning (planschade) van reclamante. Reclamante is van mening dat de gevel van Valkestraat 10 behouden moet worden. Reclamante bestrijdt de stelling uit het besluit van de raad dat de Valkhof in haar huidige vorm een open, groene ruimte is die niet past in het straatbeeld en dat er nergens anders in de stad een dergelijke ruimte is. Zij verwijst naar de (moes)tuin aan de Muurhuizen, tegenover de nummers 101 en 103. Ook is er in het nieuwe plan geen sprake van een nieuwe groene en vrij toegankelijke ruimte voor bewoners en ‘anderen’. Het plan voorziet in een af te sluiten binnenterrein met hekken (zijde Stovestraat) en een deur (zijde Valkestraat). Verzocht wordt om na te denken over een andere invulling van deze ruimte. Beoordeling In paragraaf 2.0 is een stedenbouwkundige verantwoording gegeven van het nieuwbouwplan. Kortheidshave wordt daarnaar verwezen. Voor zover er al sprake is van hinder, beperkter uitzicht en/of verminderde privacy zijn deze aspecten inherent aan het wonen in een binnenstad met hoge bebouwingsdichtheden en wisselende bouwhoogten. In een dicht bebouwde binnenstad zal er altijd sprake zijn van dergelijke beperkingen. De toegestane bouwhoogte, de bebouwingsdichtheid en de situering van de nieuwe woningen zijn zeer gebruikelijk in een binnenstedelijke omgeving in het algemeen en in de binnenstad van Amersfoort in het bijzonder. Uit een door de aanvrager overgelegde schaduwberekening blijkt dat het plan voor de bouw van Docs # 4731358
woningen ook geen schaduweffect heeft op de woning van reclamante. De desbetreffende gegevens zijn bij deze zienswijzennota gevoegd. Gezien het bovenstaande is er ook geen grond voor de verwachting dat het bouwplan een nadelige invloed heeft op de waarde van de woning van reclamante. Het bouwplan gaat gepaard met de sloop van het pand Valkestraat 10. Dit gebouw is in slechte staat. Het is niet aangewezen als monument en het is evenmin een beeldbepalend pand. Het heeft dus geen bijzondere historische waarde. Dat geldt ook voor het interieur van het gebouw. De sloop van het pand is uit cultuurhistorisch oogpunt niet bezwaarlijk en het maakt als onderdeel van het bouwplan nieuwbouw mogelijk, die op een goede wijze aansluit bij de kwaliteiten van de historische stad. De binnenstad kenmerkt zich door gesloten bouwblokken en gesloten gevelwanden. In dat opzicht vertoont het huidige straatbeeld van de Valkestraat en de Stovestraat ter plaatse van de open plek een afwijkend beeld. Met het voorliggende bouwplan wordt de gewenste dichtheid c.q. geslotenheid hersteld door de gevelrij aan beide straatkanten op te vullen. Deze situatie is niet vergelijkbaar met de (moes)tuin aan de Muurhuizen. Deze tuin is een ommuurde tuin aan de achterkanten van de ter plaatse aanwezige woningen. Het gebied is ook voor tuin bestemd. De bij het bouwplan betrokken gronden zijn bestemd voor woningen, waarvan de voorkanten (anders dan aan de Muurhuizen) grenzen aan twee openbare straten. Het college dient te beslissen omtrent het bouwplan, zoals dat is ingediend. Dat er ook mogelijkheden zijn om de gronden op een andere wijze in te richten, doet daar niet aan af. Conclusie De zienswijzen geven geen aanleiding om de verklaring van geen bedenkingen niet te verlenen. 2.4. A.J. Hemels, Lorentzstraat 64, 3817 XM Amersfoort Samenvatting Reclamant is eigenaar van Valkestraat 8 en 8/B. Nummer 8 betreft de voormalige timmerwerkplaats, nu in gebruik als opslag van gereedschappen en machines en incidenteel als galerie. Nummer 8/B is verbouwd tot appartement en wordt verhuurd aan derden. Daglichttoetreding in dit appartement vindt plaats via twee velux ramen en een dakkapel in het rechter dakvlak (zijde Valkestraat 10). Door het bouwen van een nieuwe, veel hogere woning tegen het pand Valkestraat 8/8B aan, neemt door de gevelsprong de lichttoetreding en het wooncomfort in het verhuurde appartement in belangrijke mate af. Ook wordt de bereikbaarheid voor het uitvoeren van onderhoud bemoeilijkt. Verder is onduidelijk of de rechter dakgoot kan blijven functioneren zoals nu het geval is. Reclamant adviseert daarom om tussen zijn pand en de nieuwbouw een voldoende brede poort te maken. Zo’n poort wordt veel toegepast in situaties waar bestaande en nieuwe panden (met een hoogteverschil) verbonden moeten worden. Dit in verband met lichttoetreding, wooncomfort in de lagere woning, de constructie van de goot en de bereikbaarheid bij onderhoud. Nog beter is om het pand met nummer 10 te renoveren (nieuwbouw met behoud van gevel). De poort kan dan tussen nummer 10 en de nieuwbouw gemaakt worden, wat een speelser straatbeeld oplevert dan de nu voorgestane enorme bouwmassa. Deze laatste doet afbreuk aan de bestaande, kleinschalige woonomgeving. Trapsgewijs bouwen zou nog beter zijn. Reclamant gaat er vanuit dat alles wordt gedaan ter voorkoming van materiële schade aan zijn pand. Hij verzoekt om de start van de uitvoering van de plannen uiterlijk één maand voor aanvang aan hem te melden. Dit ter vastlegging van de nulsituatie van zijn pand. Docs # 4731358
Reclamant behoudt zich het recht voor om een planschadeclaim in te dienen voor het directe en indirecte nadeel dat wordt ondervonden door de uitvoering van de voorgenomen of aangepaste plannen. Beoordeling In paragraaf 2.0 is een stedenbouwkundige verantwoording gegeven van het nieuwbouwplan. Daarin is ook ingegaan op het hoogteverschil tussen Valkestraat 8 en de nieuwbouw aan die kant. Kortheidshave wordt daarnaar verwezen. In een dicht bebouwde binnenstad zal er altijd sprake zijn van beperkingen in de toetreding van licht. Dat is onvermijdelijk. Van belang is om te beoordelen of die beperking zodanig wordt vergroot dat niet meer in redelijkheid aan het bouwplan kan worden meegewerkt. Uit de door de aanvrager overgelegde schaduwberekeningen volgt dat het plan voor de bouw van woningen in de zomer in beperkte mate in de ochtenduren op een gedeelte op het dak van het pand van reclamant een schaduweffect kan geven (de desbetreffende gegevens zijn bij deze zienswijzennota gevoegd). In de middag is er geen schaduwwerking. Hoewel er dus sprake is van enige beperking vinden wij niet zodanig ernstig, dat om die reden geen medewerking aan de nieuwbouw van de woningen kan worden gegeven. De toegestane bouwhoogte, de bebouwingsdichtheid en de situering van de nieuwe woningen zijn zeer gebruikelijk in een binnenstedelijke omgeving in het algemeen en in de binnenstad van Amersfoort in het bijzonder. Verder is van belang, dat de diepte van het gebouw in de nieuwe situatie aanmerkelijk kleiner zal zijn dan in de huidige toestand. De diepte van het pand Valkestraat 10 is nu circa 16,5 meter De nieuwe woning wordt 9 meter diep. De open ruimte op het achterterrein wordt daarmee een stuk groter. Een goede afvoer van regenwater via de dakgoot is de eigen verantwoordelijkheid van reclamant. Het onderhoud en de toegankelijkheid van ‘aangrenzende’ muren is een aangelegenheid tussen de eigenaren van de betrokken gronden c.q. gebouwen. Het burenrecht uit het Burgerlijk wetboek regelt de bevoegdheden en verplichtingen van de eigenaren van naburige erven ( tenzij daarvoor onderling een andere afspraak is gemaakt). De gemeente is daarin geen partij. Reclamant doet het voorstel om een poort te maken tussen zijn pand en de nieuwbouw. De gemeente dient echter te beslissen omtrent het bouwplan, zoals dat is ingediend en dat plan omvat geen poort. Wij vinden het ingediende bouwplan passend in de omgeving en zich op een verantwoorde wijze voegen in de historische binnenstad. Daarom kan daaraan medewerking worden gegeven, ongeacht het feit dat ook andere invullingen van het terrein mogelijk zouden kunnen zijn. Dat is niet relevant voor de beoordeling van het voorliggende bouwplan. De gemeente zal de ontwikkelkaar erop wijzen, dat over de planning van de uitvoering van de plannen tijdig met de omgeving moet worden gecommuniceerd. Kennis wordt genomen van de mededeling van reclamant dat hij zich het recht voorbehoudt om een planschadeclaim in te dienen. Conclusie De zienswijzen geven geen aanleiding om de verklaring van geen bedenkingen niet te verlenen. 2.5. W.M. van Rooijen en C.M. van den Wall Bake, Muurhuizen 33-ABC, 3811 EC Amersfoort Samenvatting Het inrijverbod voor voertuigen langer dan 8 meter vanaf de hoek Kleine Haag-Zuidsingel wordt frequent genegeerd. Handhaving schiet op dit punt tekort. Schade veroorzaakt door manoeuvres op de hoek Valkestraat – Muurhuizen kunnen niet worden verhaald omdat veroorzakers zich niet melden. Ook trilling van (te) zaar transport kan schade veroorzaken aan panden en gewelven. Regels voor wat Docs # 4731358
betreft het parkeren worden in de praktijk vaak met ‘voeten’getreden. Dit geeft gevaarlijke situaties en belemmert de doorgang van hulpdiensten. In de binnenstad is een tekort aan groen- en speelvoorzieningen. Dit is door de gemeente zelf in een onderzoek geconstateerd. De verkeersbewegingen die nodig zijn voor de uitvoering van het project zullen hinder veroorzaken. Verzocht wordt dit tot een minimum te beperken en daartoe alle benodigde maatregelen te treffen. Aangenomen wordt dat er verscherpt op wordt toegezien dat alle regels worden nageleefd en er waar nodig wordt gehandhaafd. Ter minimalisering van geluidsoverlast wordt er vanuit gegaan dat ook hier alle nodige maatregelen worden getroffen om dit zoveel mogelijk te beperken. Om onnodige discussie te voorkomen, dienen alle van toepassing zijnde regels duidelijk te zijn bij (onder)aannemers en andere betrokkenen. Reclamanten blijven zich afvragen waarom de ontwikkelaar niet open heeft gestaan voor alternatieven. Nogmaals wordt namens de buurt het aanbod gedaan om de grond te gezamenlijk te kopen, zodat ontwikkelaar kan afzien van het project. De Valkhof kan dan als buurttuin en groen- en speelplaats worden behouden. Reclamanten vragen zich af waarom de mogelijkheid van ondergronds parkeren niet serieus is onderzocht en zien graag dat dit alsnog wordt gedaan. Het zou een gemiste kans zijn om dit niet te realiseren. Minder bovengrondse parkeervakken betekent een kwaliteitsinpuls voor dit historische deel van de binnenstad. Bovendien kunnen de vrijgemaakte parkeervakken ingevuld worden met speelruimte en groen. Reclamanten gaan er vanuit dat alles wordt gedaan ter voorkoming van materiële schade aan hun pand. Het verzoek is om de start uitvoering van de plannen uiterlijk één maand voor aanvang te melden. Dit ter vastlegging van de nulsituatie van het pand. Er wordt vanuit gegaan dat er een telefoonnummer beschikbaar komt om onveilige en ongewenste situaties onverwijld te kunnen melden, waarna dit direct wordt opgeheven dan wel opgelost. Beoordeling Verkeersmaatregelen (zoals inrij- en parkeerverboden) en de handhaving van die verboden is niet relevant voor de beoordeling van het voorliggende bouwplan. Klachten over verkeersovertredingen kunnen via het Meldpunt Woonomgeving doorgegeven worden, zodat hierop gehandhaafd kan worden. Het is echter onmogelijk om op iedere overtreding te handhaven. Reclamant stelt dat er uit gemeentelijk onderzoek blijkt dat er onvoldoende speelvoorzieningen zijn in de binnenstad. Aangenomen wordt dat daarbij wordt gedoeld op de in 2005 door de gemeente vastgestelde beleidsregels voor speelplekken. In deze beleidsregels zijn de uitgangspunten opgenomen, die de gemeente hanteert voor herinrichting en aanleg van nieuwe speelplekken, evenals de procedure die wordt gevolgd. In de beleidsregel is tevens te lezen hoe de gemeente afweegt of een speelplek wordt verwijderd. De Beleidsregel heeft alleen betrekking op de speelplekken in het publieke domein en niet op particuliere gronden, waarvan hier sprake is. In bijlage 6 van de beleidsregel is het aanbod van openbare speelplekken in de bestaande stad beschreven. Daarin is vastgesteld, dat er geen ruimtelijke mogelijkheden zijn voor een uitbreiding van het aantal speelplekken. De speelvoorzieningen op buurtniveau zijn, wanneer de recreatieve mogelijkheden van het Zocherplantsoen en de pleinen worden meegerekend, voldoende. Ook het voorzieningenniveau op wijk- en stadsdeelniveau is met het Zocherplantsoen en de nabijheid van park Randenbroek voldoende. De randen van de buitenste ring van de stadskern zijn overwegend groen. Deze groene vlakken zijn goed te gebruiken als informele speelruimte. Docs # 4731358
In de binnenstad is een aantal plekken als specifieke speelplek aangewezen. Dat zijn Plantsoen-Noord bij de St. Annastraat, het Dreyershofje, de Boldershof, de groenstrook bij de Waltoren en twee plekken aan de Mooierstraat. Meer ruimtelijke mogelijkheden voor de inrichting van gebieden als speelplek zijn niet aanwezig in de binnenstad. Uiteraard zal de uitvoering van de bouwwerkzaamheden moeten plaatsvinden op een wijze die geen of zo min mogelijk hinder oplevert voor de omgeving van het bouwperceel. De gemeente zal daarop toezien. Met de aannemer zullen daarover afspraken worden gemaakt. De initiatiefnemer heeft toegezegd om steeds met de buurt te overleggen over de uitvoering van de bouwwerkzaamheden. Het is verder de verantwoordelijkheid van de aannemer om ervoor te zorgen dat bij de uitvoering van de bouw geen materiële schade ontstaat aan eigendommen van derden en het eventueel door hem vooraf uitvoeren van een nulsituatie of een risicoanalyse welke woningen of andere gebouwen mogelijk bouwschade kunnen ondervinden. De ontwikkelaar heeft ervoor gekozen om woningen te bouwen in het gebied van de Stovestraat en de Valkestraat. Het perceel heeft ook een woonbestemming. Het is niet aan de gemeente om de ontwikkelaar ertoe te bewegen de grond te verkopen aan de buurt. Dit is een aangelegenheid tussen de eigenaar en de (buurt)bewoners. De gemeente dient alleen de ingediende aanvraag om vergunning voor de bouw van de woningen te beoordelen. Voor het parkeren is het uitgangspunt dat bewoners bij de woning op eigen terrein parkeren. In het voorliggende bouwplan wordt daaraan conform het gemeentelijke beleid voldaan. Ondergronds parkeren is op de schaal van het project en binnen de fysieke mogelijkheden van het terrein financieel en technisch niet haalbaar. De ontwikkelaar heeft dat aangegeven. De gemeente kan niet voorschrijven dat een ondergrondse parkeergarage wordt gebouwd. Conclusie De zienswijzen geven geen aanleiding om de verklaring van geen bedenkingen niet te verlenen. 2.6. Willem van Wilsem, Valkestraat 5, 3811 KC Amersfoort Samenvatting Door de hoogte van de nieuwbouw ondervindt reclamant schade door verminderde privacy en het geheel verdwijnen van lichtinval aan de voorkant van zijn woning. De blinde muur die ontstaat doordat de nieuwbouw aanzienlijk hoger is dan het naastgelegen pand en de scheve verhouding tussen de hoogte van de nieuwbouw en de huizen aan de overkant, zullen afbreuk doen aan het straatbeeld. De stelling dat de bouwhoogte wordt gerechtvaardigd door aanwezige hoge woningen aan de Muurhuizen, gaat volledig mank. Op het smalle deel van de Muurhuizen staan lage woningen en op het brede deel hoge. Dit geldt ook voor de Valkestraat. De lage bebouwing van de Muurhuizen zou als referentiepunt genomen moeten worden voor de nieuwbouw, of nog beter de bebouwing aan de overkant van de beoogde nieuwbouw. Het feit dat de gemeente gesommeerd heeft onderhoud te plegen aan Valkestraat 10 heeft de indruk gewekt dat dit pand zou worden behouden. Vanuit het oogpunt van maatvoering en proporties in de straat is dit ook te preferen boven de nieuwbouwplannen. Docs # 4731358
Beoordeling Voor zover er al sprake is van hinder, beperkter uitzicht en/of verminderde privacy zijn deze aspecten inherent aan het wonen in een binnenstad met hoge bebouwingsdichtheden en wisselende bouwhoogten. In een dicht bebouwde binnenstad zal er altijd sprake zijn van dergelijke beperkingen. De toegestane bouwhoogte, de bebouwingsdichtheid en de situering van de nieuwe woningen zijn zeer gebruikelijk in een binnenstedelijke omgeving in het algemeen en in de binnenstad van Amersfoort in het bijzonder. Uit een door de ontwikkelaar overgelegde schaduwberekening blijkt dat het plan voor de bouw van woningen ook geen schaduweffect heeft op de woning van reclamant. De desbetreffende gegevens zijn bij deze zienswijzennota gevoegd. Niet wordt ingezien dat de overwegingen van privacy zodanig zwaarwegend zijn, dat geen medewerking aan het bouwplan kan worden verleend. Anders dan reclamant vinden wij dat het bouwplan zich op een goede wijze voegt in de omgeving en het straatbeeld niet aantast. In paragraaf 2.0 is een stedenbouwkundige verantwoording gegeven van het nieuwbouwplan. Kortheidshave wordt daarnaar verwezen. De gemeente heeft inderdaad in 2011 aan de eigenaar gevraagd om het pand op te knappen. Het zag er verwaarloost uit. Dat betekent niet dat het pand moet worden behouden en niet kan worden afgebroken. Dat is een aangelegenheid van de eigenaar. Die heeft er nu voor gekozen om het pand af te breken en de vrijkomende grond te betrekken bij het bouwplan voor de woningen. Conclusie De zienswijzen geven geen aanleiding om de verklaring van geen bedenkingen niet te verlenen. 2.7. Marcel en Lisette Rodenburg, Stovestraat 6, 3811 KB Amersfoort Samenvatting Reclamanten hebben bezwaar tegen het volledig ontbreken van een speelmogelijkheid voor (jonge) kinderen in het huidige plan. Dit is niet in lijn met de nota ‘beleidsregels speelplekken’ van juli 2005. Daarin wordt gestreefd naar een speelplek van minimaal 150m², voor kinderen van 1 – 6 jaar op een afstand van 150 meter van huis. Men wil graag weten op welke locatie dit gebrek hersteld wordt. Beoordeling In de huidige situatie is sprake van een tijdelijke speelplek op priveterrein. Van meet af aan was duidelijk dat op deze plek woningen zouden worden gebouwd. Van de initiatiefnemer kan niet worden verwacht dat hij een openbare speelplek opneemt in het plan. Dat zou ook niet kunnen vanwege de beperkte ruimte. De woningen moeten ook privetuinen hebben en ruimte om op eigen terrein te parkeren. Reclamanten stellen dat er op grond van de beleidsregels speelplekken uit 2005 onvoldoende speelvoorzieningen zijn in de binnenstad. In deze beleidsregels zijn de uitgangspunten opgenomen, die de gemeente hanteert voor herinrichting en aanleg van nieuwe speelplekken, evenals de procedure die wordt gevolgd. In de beleidsregel is tevens te lezen hoe de gemeente afweegt of een speelplek wordt verwijderd. De Beleidsregel heeft alleen betrekking op de speelplekken in het publieke domein en niet op particuliere gronden, waarvan hier sprake is. In bijlage 6 van de beleidsregel is het aanbod van openbare speelplekken in de bestaande stad beschreven. Daarin is vastgesteld, dat er geen ruimtelijke mogelijkheden zijn voor een uitbreiding van het aantal speelplekken. De speelvoorzieningen op buurtniveau zijn, wanneer de recreatieve mogelijkheden van het Zocherplantsoen en de pleinen worden meegerekend, voldoende. Ook het voorzieningenniveau op wijk- en stadsdeelniveau is met het Zocherplantsoen en de nabijheid van park Randenbroek Docs # 4731358
voldoende. De randen van de buitenste ring van de stadskern zijn overwegend groen. Deze groene vlakken zijn goed te gebruiken als informele speelruimte. In de binnenstad is een aantal plekken als specifieke speelplek aangewezen. Dat zijn Plantsoen-Noord bij de St. Annastraat, het Dreyershofje, de Boldershof, de groenstrook bij de Waltoren en twee plekken aan de Mooierstraat. Meer ruimtelijke mogelijkheden voor de inrichting van gebieden als speelplek zijn helaas niet aanwezig in de binnenstad. Conclusie De zienswijzen geven geen aanleiding om de verklaring van geen bedenkingen niet te verlenen.
2.8. Woonvereniging Onder de Dieventoren (Mevrouw M.A. de Veth), Nieuwstraat 13, 3811 JX Amersfoort Samenvatting Bij aankoop van het huidige pand, stond op het terrein aan de Valkhof (aan de kant van de Stovestraat) een gebouw van 1 laag (begane grond) met kap (verdieping). Ook het voorontwerp van het bouwplan had slechts 1 verdieping. Het definitieve plan heeft 2 verdiepingen boven de begane grond. Dit leidt tot verlies van privacy en daarmee planschade en ook het woongenot wordt aangetast. Door de hoogte van het gebouw, komt er minder licht in de tuin van reclamant en wordt het uitzicht belemmerd. Met het bouwen van dit plan treedt er een verlies op van een groene open ruimte in de binnenstad. Reclamante bestrijdt de stelling uit het besluit dat de Valkhof in haar huidige vorm een open, groene ruimte is die niet past in het straatbeeld en dat nergens anders in de stad zo’n ruimte is. Zij verwijst naar de (moes)tuin aan de Muurhuizen, tegenover de nummers 101 en 103. Ook is er in het nieuw plan geen sprake van een nieuwe groene en vrij toegankelijke ruimte voor bewoners en ‘anderen’. Het plan voorziet in een af te sluiten binnenterrein, met hekken (zijde Stovestraat) en een deur (zijde Valkestraat). Geconcludeerd wordt dat dit een privé terrein wordt en niet geschikt is voor gemeenschappelijk gebruik. Beoordeling Reclamante stelt dat de nieuwbouw en vooral die aan de Stovestraat leidt tot een verlies van privacy en lichtinval in de tuin en daarmee tot een aantasting van het woongenot. Voor zover daar al sprake van is, zijn deze aspecten voor een groot deel inherent aan het wonen in een binnenstad met hoge bebouwingsdichtheden, wisselende bouwhoogten en in voorkomende gevallen smalle straten. De toegestane bouwhoogte, de bebouwingsdichtheid en de situering van de nieuwe woningen zijn zeer gebruikelijk in een binnenstedelijke omgeving in het algemeen en in de binnenstad van Amersfoort in het bijzonder. De woningen aan de Stovestraat bevinden zich in de binnenstadssituatie op voldoende afstand van de woning van reclamante. Uit een door de ontwikkelaar overgelegde schaduwberekening blijkt dat het plan voor de bouw van woningen, in de achtertuin van reclamante enig schaduweffect heeft (de desbetreffende gegevens zijn bij deze zienswijzennota gevoegd). Die is echter zodanig beperkt, dat dat geen aanleiding kan zijn om niet mee te werken aan het bouwplan. Daarbij kan mede worden betrokken, dat perceel tussen de Stovestraat en de Valkestraat is al lange tijd voor “wonen” bestemd, waarbij in het geldende stadsvernieuwingsplan is vastgelegd dat minimaal 10 en maximaal 15 woningen mogen worden gebouwd (hoogte maximaal 10,5 meter). Met het realiseren van woningen is het onvermijdelijk dat de tuin wordt opgeheven. Het plangebied heeft al gedurende lange tijd een woonbestemming. Tot op heden is die woonbestemming niet Docs # 4731358
gerealiseerd. Omstreeks 2000 is het terrein aan de Stovestraat en de Valkestraat door bemiddeling van buurtbewoners en met een financiële bijdrage van de gemeente groen ingericht. Toen is een tijdelijk gebruik als tuin voor een groep omwonenden van het perceel overeengekomen in afwachting van de totstandkoming van nieuwbouw op het terrein. Van meet af aan was dus duidelijk dat de tuin op termijn zou moeten verdwijnen. De binnenstad kenmerkt zich door gesloten bouwblokken en gesloten gevelwanden. In dat opzicht vertoont het huidige straatbeeld van de Valkestraat en de Stovestraat ter plaatse van de open plek een afwijkend beeld. Met het voorliggende bouwplan wordt de gewenste dichtheid c.q. geslotenheid hersteld door de gevelrij aan beide straatkanten op te vullen. Deze situatie is niet vergelijkbaar met de (moes)tuin aan de Muurhuizen. Deze tuin is een ommuurde tuin aan de achterkanten van de ter plaatse aanwezige woningen. Het gebied is ook voor tuin bestemd. De bij het bouwplan betrokken gronden zijn bestemd voor woningen, waarvan de voorkanten (anders dan aan de Muurhuizen) grenzen aan twee openbare straten. Reclamante stelt terecht dat in het nieuwe plan geen vrij toegankelijke ruimte is opgenomen voor derden. Het binnenterrein is bedoeld voor de bewoners en wordt gebruikt als tuin en parkeerplaats. Conclusie De zienswijzen geven geen aanleiding om de verklaring van geen bedenkingen niet te verlenen. 2.9. Jan Kees Helms, Berkelstraat 56, 3812 KD Amersfoort Samenvatting Reclamant heeft bezwaar tegen het opheffen van de buurttuin ten gunste van het bouwplan. Het is nu een belangrijke groene ontmoetingsplaats, waar ook gespeeld kan worden en die de cohesie in de buurt evenals het leefplezier vergroot. De tuin wordt ook door de buurtbewoners onderhouden, wat hier ook aan bijdraagt. Groene plekken zijn belangrijk in het versteende centrum, dus reclamant ziet graag dat de gemeente het project een halt toeroept en de buurttuin in stand laat. Beoordeling Het plangebied heeft al gedurende lange tijd een woonbestemming. Tot op heden is die woonbestemming niet gerealiseerd. Omstreeks 2000 is het terrein aan de Stovestraat en de Valkestraat door bemiddeling van buurtbewoners en met een financiële bijdrage van de gemeente groen ingericht. Toen is een tijdelijk gebruik als tuin voor een groep omwonenden van het perceel overeengekomen in afwachting van de totstandkoming van nieuwbouw op het terrein. Van meet af aan was dus duidelijk dat de tuin op termijn zou moeten verdwijnen. Nu de woningbouwplannen daadwerkelijk worden gerealiseerd, is het onvermijdelijk dat de tuin wordt opgeheven. Conclusie De zienswijzen geven geen aanleiding om de verklaring van geen bedenkingen niet te verlenen.
2.10. Doke Melman, Stovestraat 14, 3811 KB Amersfoort Samenvatting Reclamant is van mening dat er – ondanks zijn inspanning daartoe – nooit serieus gekeken is naar een combinatie van bouwen en groen. Niet door de ontwikkelaar, noch door de gemeente. Hiermee onttrekt de gemeente zich aan haar taak om te zorgen voor speelplekken voor jonge kinderen (zie beleidsregels speelplekken van juli 2005). Ook voor de bewoners van de 10 nieuwe woningen is er behoefte aan speelplekken en groen. Tijdens de terinzageligging is gezien dat er een huidig plan én een toekomstig plan is, waarbij de gevels aan de Valkestraat op belangrijke punten van elkaar verschillen. Dit wekt verwarring. Docs # 4731358
Het is niet duidelijk waar de parkeeringang van de woningen aan de Stovestraat is. De zwarte garagedeuren nodigen uit om erop te kalken. In combinatie met zwarte voordeuren ontstaat er een dominant en steriel beeld. De woningen zijn onaantrekkelijk door het gebrek aan een tuin. De nieuwe woningen aan de Valkestraat vormen een eenvormige maar drukke en hoge wand. Het subtiele kleurverschil zorgt voor een massaal beeld van de wand. Dit in tegenstelling tot de gevarieerde woningen aan de Muurhuizen. De openslaande deuren op de 2de of derde verdieping zijn verrassend te noemen gezien het uitzicht. De trap doet denken aan de brandtrap en belemmert het uitzicht van woningnummer 7. De aansluiting op de lage woning aan de linkerkant is niet fraai. Op andere plekken wordt dit met een poort opgelost. De woningen 1, 2 en 3 zijn erg smal. De tuintjes zijn klein en moeilijk in te delen en de parkeerplaats is krap. Een alternatief is om 7 bredere woningen op de Valkestraat te bouwen met links een poort naar een buurttuin. Verder zou een aantal woningen voorzien moeten worden van daken, evenwijdig aan de straat (met dakkapellen), zodat er meer lucht ontstaat (zie ook Muurhuizen). Afgezien moet worden van nieuwe woningen aan de Stovestraat ten gunste van een groene plek voor iedereen. Laat bewoners gebruik maken van de bestaande parkeerplaatsen en –garages (dat verhoogt ook de verkoopbaarheid). De gemeente moet gedeeltelijk bijdragen in de kosten van de groene plek. N.B. Reclamant heeft twee zienswijzen kenbaar gemaakt. Inhoudelijk komen deze vrijwel geheel overeen. Het enige verschil heeft betrekking op het alternatief. In dat alternatief blijven de woningen aan de Stovestraat staan. Woningnummer 10 kan in dat geval direct grenzen aan het parkeerterrein en even breed worden als woningnummer 9. Tussen de nummers 9 en 10 komt dan een toegang met hekwerk naar de tuin (6 meter breed). Het hekwerk moet afgewisseld worden door metselwerk. Er is dan uitzicht op de tuin en de woningen aan de Valkestraat. Beoordeling Het college dient te beslissen omtrent het bouwplan, zoals dat is ingediend. Dat er ook mogelijkheden zijn om het gebied op een andere wijze in te richten, zoals in de zienswijzen van reclamant ook is aangegeven in de vorm van twee alternatieven, doet daar niet aan af. In paragraaf 2.0 is een stedenbouwkundige verantwoording gegeven van het thans voorliggende nieuwbouwplan. Kortheidshave wordt daarnaar verwezen. Het is de keuze van de aanvrager geweest om een plan in te dienen voor de bouw van 10 woningen en daarmee het gebruik als tuin voor de buurtbewoners te beëindigen. Daarbij moet worden vastgesteld, dat plangebied al gedurende lange tijd een woonbestemming heeft, waarbinnen minimaal 10 en maximaal 15 woningen kunnen worden gebouwd. Tot op heden is die woonbestemming niet gerealiseerd. Omstreeks 2000 is het terrein aan de Stovestraat en de Valkestraat door bemiddeling van buurtbewoners en met een financiële bijdrage van de gemeente groen ingericht. Toen is een tijdelijk gebruik als tuin voor een groep omwonenden van het perceel overeengekomen in afwachting van de totstandkoming van nieuwbouw op het terrein. Van meet af aan was dus duidelijk dat de tuin op termijn zou moeten verdwijnen. Nu de woningbouwplannen daadwerkelijk worden gerealiseerd, is het onvermijdelijk dat de tuin wordt opgeheven. Het is evident dat met het opheffen van de tuin ter plaatse ook de speelplek voor de kinderen in de buurt verdwijnt. Reclamant verwijst naar de gemeentelijke beleidsregels voor speelplekken uit 2005. In deze beleidsregels zijn de uitgangspunten opgenomen, die de gemeente hanteert voor herinrichting en aanleg van nieuwe speelplekken, evenals de procedure die wordt gevolgd. In de beleidsregel is tevens te lezen hoe de gemeente afweegt of een speelplek wordt verwijderd. De Beleidsregel heeft alleen betrekking op de speelplekken in het publieke domein en niet op particuliere gronden, waarvan hier sprake is. In bijlage 6 van de beleidsregel is het aanbod van openbare speelplekken in de bestaande stad beschreven. Daarin is vastgesteld, dat er zijn geen ruimtelijke mogelijkheden zijn voor een uitbreiding van het aantal speelplekken, noch zijn er alternatieven ter compensatie. De speelvoorzieningen op buurtniveau zijn, wanneer de recreatieve mogelijkheden van het Zocherplantsoen en de pleinen worden meegerekend,
Docs # 4731358
voldoende. Ook het voorzieningenniveau op wijk- en stadsdeelniveau is met het Zocherplantsoen en de nabijheid van park Randenbroek voldoende”. De randen van de buitenste ring van de stadskern zijn overwegend groen. Deze groene vlakken zijn goed te gebruiken als informele speelruimte. In de binnenstad is een aantal plekken als specifieke speelplek aangewezen. Dat zijn Plantsoen-Noord bij de St. Annastraat, het Dreyershofje, de Boldershof, de groenstrook bij de Waltoren en twee plekken aan de Mooierstraat. Meer ruimtelijke mogelijkheden voor de inrichting van gebieden als speelplek zijn niet aanwezig in de binnenstad. Dat is ook vastgesteld in de Beleidsregel speelplekken uit 2005.
De omgevingsvergunningaanvraag is gebaseerd op de tekening d.d. 24-12-2013 ( voorgevel van Blok 1 Valkestraat) met een daarop volgende wijziging (tekening d.d. 28-02-2014) ten aanzien van de zijgevel van woning nr. 4 aan de Valkestraat en de keimkleuren van de gevels aan de Valkestraat. De wijziging van woning nummer 4 omvat een raam in de zijgevel van de desbetreffende woning. Voor de goede orde zijn deze tekeningen hier afgebeeld. Figuur: Voorgevel Blok 1 (Valkestraat) – datum 24-12-2013
Gevels: metselwerk gekeimd in de kleur wit (9058); voorgevels woning 3 ,5, 6 en 8 in de kleur wit met roze gloed (9177)
Figuur: Voorgevel Blok 1, aanzicht woning 4
De parkeerplaatsen voor de woningen zijn voorzien op het binnenterrein. De (auto)doorgang komt aan de Stovestraat tussen de nieuwbouw aan die zijde en tegenover het pand Stovestraat 10. De keuze van de materialen van de garagedeuren en de voordeuren zijn beoordeeld door De subcommissie Erfgoed van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Zij heeft het bouwplan in haar vergaderingen van 25 februari en 18 maart 2014 behandeld. De commisie heeft positief over het bouwplan geoordeeld. Conclusie De zienswijzen geven geen aanleiding om de verklaring van geen bedenkingen niet te verlenen. Docs # 4731358
2.11. Truus Saris en Godfried Reuser, Valkestraat 13, 3811 KC Amersfoort Samenvatting Reclamant is tevreden met de doelgroep voor dit plan van (jonge) gezinnen met kinderen. Een goede samenwerking tussen ontwikkelaar en buurt is noodzakelijk, dus gehoopt wordt dat dit goed op gang komt. Het zonder overleg met de buurt opheffen van het voorkeursrecht is onnadenkend handelen geweest van de gemeente. De gemeente heeft steeds meer een faciliterende rol. Het is een misser wanneer de beperkte middelen niet goed gebruikt worden. Er hadden afspraken gemaakt kunnen worden over parkeren en groen in de wijk. Het niet kiezen voor een (half)ondergrondseparkeergarage is een gemiste kans. Het realiseren van groen en de mogelijkheid voor een speelplek voor de allerkleinsten (1 – 6) is niet geregeld. Het binnenterrein wordt volledig in beslag genomen door parkeren. In het geval van een parkeergarage was er ruimte voor groen en het noodzakelijke spelen. Het verdwijnen van groen en speelplekken is niet in overeenstemming met het gemeentelijke beleid (juli 2005). Er circuleert een nieuwe geveltekening van de Valkestraat in de buurt met een actuelere datum (6/3/2014) dan de tekening van de vergunning (2/2014). De nieuwe tekening bevat wijzigingen in de voorgevel die het geheel zeer onrustig maken. Uitgegaan wordt van de tekening van februari. Mocht dit anders zijn of worden, dan dient er een nieuwe procedure gevolgd te worden. Beoordeling Het bouwen van woningen voor (jonge) gezinnen met kinderen past in de Woonvisie Amersfoort 20112020. Daarin is vastgesteld dat de woningbehoefte sterk is gericht op eengezinswoningen. Door te kiezen voor de doelgroeg (jonge) gezinnen met kinderen wordt ook bijgedragen aan het blijven van de binnenstad van een aantrekkelijk woonmilieu voor verschillende groepen bewoners. Onderkend wordt dat een goede samenwerking tussen de ontwikkelaar en de buurt van groot belang is. Er is al overleg en dat overleg wordt in de toekomst gecontinueerd. Met het vestigen van voorkeursrecht wordt beoogd om te waarborgen dat de gronden (in de toekomst) worden benut volgens de gewenste bestemming. Op het perceel aan de Stovestraat en de Valkestraat is die bestemming al gedurende lange tijd ‘wonen’. Aangezien de ontwikkelaar zelf voornemens (was en) is om deze bestemming te realiseren is er geen noodzaak geweest om dat voorkeursrecht na beeindiging van de desbetreffende termijn te laten voortduren c.q. te verlengen. Het college dient te beslissen omtrent het bouwplan, zoals dat is ingediend. Dat er ook mogelijkheden zijn om de gronden en de parkeersituatie op een andere wijze in te richten, doet daar niet aan af. De ontwikkelaar heeft ervoor gekozen om het parkeren op eigen terrein op maaiveld op te lossen. In het voorliggende bouwplan wordt het parkeren ook conform het gemeentelijke beleid opgelost. Ondergronds parkeren is op de schaal van het project en binnen de fysieke mogelijkheden van het terrein financieel en technisch niet haalbaar. De ontwikkelaar heeft dat aangegeven. De gemeente kan ook niet voorschrijven dat een ondergrondse parkeergarage wordt gebouwd. In de huidige situatie is sprake van een tijdelijke speelplek op priveterrein. Van meet af aan was duidelijk dat op deze plek woningen zouden worden gebouwd. Van de initiatiefnemer kan niet worden verwacht dat hij een openbare speelplek opneemt in het plan. Dat zou ook niet kunnen vanwege de Docs # 4731358
beperkte ruimte. De woningen moeten ook privetuinen hebben en ruimte om op eigen terrein te parkeren. Reclamanten stellen dat er ruimte moet zijn voor “spelen” en verwijzen daarbij naar de gemeentelijke beleidsregels voor speelplekken uit 2005. In deze beleidsregels zijn de uitgangspunten opgenomen, die de gemeente hanteert voor herinrichting en aanleg van nieuwe speelplekken, evenals de procedure die wordt gevolgd. In de beleidsregel is tevens te lezen hoe de gemeente afweegt of een speelplek wordt verwijderd. De Beleidsregel heeft alleen betrekking op de speelplekken in het publieke domein en niet op particuliere gronden, waarvan hier sprake is. In bijlage 6 van de beleidsregel is het aanbod van openbare speelplekken in de bestaande stad beschreven. Daarin is vastgesteld, dat er zijn geen ruimtelijke mogelijkheden zijn voor een uitbreiding van het aantal speelplekken, noch zijn er alternatieven ter compensatie. De speelvoorzieningen op buurtniveau zijn, wanneer de recreatieve mogelijkheden van het Zocherplantsoen en de pleinen worden meegerekend, voldoende. Ook het voorzieningenniveau op wijk- en stadsdeelniveau is met het Zocherplantsoen en de nabijheid van park Randenbroek voldoende”. De randen van de buitenste ring van de stadskern zijn overwegend groen. Deze groene vlakken zijn goed te gebruiken als informele speelruimte. In de binnenstad is een aantal plekken als specifieke speelplek aangewezen. Dat zijn Plantsoen-Noord bij de St. Annastraat, het Dreyershofje, de Boldershof, de groenstrook bij de Waltoren en twee plekken aan de Mooierstraat. Meer ruimtelijke mogelijkheden voor de inrichting van gebieden als speelplek zijn helaas niet aanwezig in de binnenstad. Dat is ook vastgesteld in de Beleidsregel speelplekken uit 2005. De tekening van de voorgevel van blok 1 (Valkestraat) d.d. 06-03-2014 maakt geen uit van de voorliggende aanvraag en procedure. De omgevingsvergunningaanvraag is gebaseerd op de tekening d.d. 24-12-2013 ( voorgevel van Blok 1 Valkestraat) met een daarop volgende wijziging (tekening d.d. 28-02-2014) ten aanzien van de zijgevel van woning nr. 4 aan de Valkestraat en de keimkleuren van de gevels aan de Valkestraat. De wijziging van woning nummer 4 omvat een raam in de zijgevel van de desbetreffende woning. Voor de goede orde zijn deze tekeningen hier afgebeeld. Figuur: Voorgevel Blok 1 (Valkestraat) – datum 24-12-2013
Gevels: metselwerk gekeimd in de kleur wit (9058); voorgevels woning 3 ,5, 6 en 8 in de kleur wit met roze gloed (9177)
Docs # 4731358
Figuur: Voorgevel Blok 1, aanzicht woning 4
Conclusie De zienswijzen geven geen aanleiding om de verklaring van geen bedenkingen niet te verlenen. 2.12. Gerrit Jan Oudenes en Marijke Mentink, Stovestraat 11, 3811 KC Amersfoort Samenvatting De woning van reclamanten grenst aan de nieuwe woning met nummer 9 aan de Stovestraat. Oorspronkelijk was de nieuwe woning lager dan die van reclamant, sloten de goten op elkaar aan en ontstond een eenduidig gevelbeeld. In de voorliggende situatie wordt de woning hoger. Aan de zijde van nummer 9 bevinden zich meerdere ramen. Reclamanten vragen zich af wat deze hogere hoogte doet met het uitzicht en de lichtinval voor hun woning. Daarbij doet zich de vraag voor of op grond van het BW er wel ramen mogen worden aangebracht in de gevel. Een geveltekening aan de zijde van de nieuwe woning ontbreekt, waardoor niet met zekerheid gezien kan worden of hier ook ramen komen. De straat heeft (m.u.v. 2 complexen aan het begin en einde van de straat) geen woningen met 3 lagen. De nieuwe woningen van 3 lagen passen niet in deze stijl van de straat. Alle nieuwe woningen krijgen een eigen parkeerplaats, toegankelijk vanaf de Stovestraat. Dit betekent dat deze rustige straat een stuk drukker zal worden. De buurttuin heeft een belangrijke gebruiksfunctie (ontmoeten, spelen e.d.). Er is in de binnenstad verder weinig tot geen groene speelplek voor kinderen. Beoordeling Reclamanten stellen dat de nieuwbouw en vooral die aan de Stovestraat (woning nr 9) leidt tot een verlies van uitzicht en lichttoetreding. Voor zover daarvan al sprake is, zijn deze aspecten voor een groot deel inherent aan het wonen in een binnenstad met hoge bebouwingsdichtheden, wisselende bouwhoogten en in voorkomende gevallen smalle straten. Uit een door de ontwikkelaar overgelegde schaduwberekening blijkt dat het bouwplan voor de woning van reclamanten schaduweffect heeft vooral aan het einde van de middag en in het begin van de avond (de desbetreffende gegevens zijn bij deze zienswijzennota gevoegd). Dat effect is echter niet zodanig, dat dat aanleiding is om niet mee te werken aan het bouwplan. De toegestane bouwhoogte, de bebouwingsdichtheid en de situering van de nieuwe woningen zijn zeer gebruikelijk in een binnenstedelijke omgeving in het algemeen en in de binnenstad van Amersfoort in het bijzonder. Daarbij kan mede worden betrokken, dat perceel tussen de Stovestraat en de Valkestraat al lange tijd voor “wonen” is bestemd, waarbij in het geldende stadsvernieuwingsplan is vastgelegd dat minimaal 10 en maximaal 15 woningen mogen worden gebouwd (hoogte maximaal 10,5 meter).
Docs # 4731358
Bij de realisering van het bouwplan moet de ontwikkelaar het burenrecht uit het Burgerlijk Wetboek in acht nemen. Ten aanzien van ramen (of andere muuropeningen) geldt, dat die zich op meer dan 2 meter van de erfgrens moeten bevinden. Overigens zijn in het bouwplan in de zijgevel van woning nr. 9 geen ramen opgenomen. In paragraaf 2.0 is een stedenbouwkundige verantwoording gegeven van het nieuwbouwplan. Daarin is ook ingegaan op het hoogteverschil tussen Valkestraat 8 en de nieuwbouw aan die kant. Kortheidshave wordt daarnaar verwezen. De tien nieuwe woningen brengen vanzelfsprekend verkeersbewegingen van bewoners/bezoekers met zich mee. Die extra verkeersbewegingen zijn verkeerskundig gezien maar beperkt en in de woonstraten goed te verwerken. Met een woningaantal van 10 kan niet worden gesteld dat het een stuk drukker zal worden in de Stovestraat. Omstreeks 2000 is het terrein aan de Stovestraat en de Valkestraat door bemiddeling van buurtbewoners en met een financiële bijdrage van de gemeente groen ingericht. Toen is een tijdelijk gebruik als tuin voor een groep omwonenden van het perceel overeengekomen in afwachting van de totstandkoming van nieuwbouw op het terrein. Van meet af aan was dus duidelijk dat de tuin op termijn zou moeten verdwijnen. Nu de woningbouwplannen daadwerkelijk worden gerealiseerd, is het onvermijdelijk dat de tuin wordt opgeheven. Het is evident dat met het opheffen van de tuin ter plaatse ook de speelplek voor de kinderen in de buurt verdwijnt. Dat wil niet zeggen dat er daarmee geen speelplekken voor kinderen zijn. In de binnenstad is een aantal plekken als specifieke speelplek aangewezen. Dat zijn Plantsoen-Noord bij de St. Annastraat, het Dreyershofje, de Boldershof, de groenstrook bij de Waltoren en twee plekken aan de Mooierstraat. De speelvoorzieningen op buurtniveau zijn, wanneer de recreatieve mogelijkheden van het Zocherplantsoen en de pleinen worden meegerekend, voldoende. Ook het voorzieningenniveau op wijk- en stadsdeelniveau is met het Zocherplantsoen en de nabijheid van park Randenbroek voldoende”. De randen van de buitenste ring van de stadskern zijn overwegend groen. Deze groene vlakken zijn goed te gebruiken als informele speelruimte. Meer ruimtelijke mogelijkheden voor de inrichting van gebieden als speelplek zijn niet aanwezig in de binnenstad. Dat is ook vastgesteld in de Beleidsregel speelplekken uit 2005. Conclusie De zienswijzen geven geen aanleiding om de verklaring van geen bedenkingen niet te verlenen.
Vastgesteld bij besluit van de gemeenteraad van Amersfoort d.d. 7 oktober, nr 4730545
Bijlage: gegevens schaduweffecten nieuwbouw
2e Zonnestudie Stovestraat.pdf
Docs # 4731358
Docs # 4731358
Docs # 4731358
