-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1918/2012 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 24 v ul. Mnichovická č.p.716 s podílem na společných prostorech a pozemcích č. par. 1032, 1033, 1034, zastavěná plocha a nádvoří v obci Praha 11, kat. území Háje.
Objednatel posudku:
Ing. Monika Harazimová GERENTEA v.o.s. Vodičkova 791/41 110 00 Praha- Nové Město
Účel posudku:
Insolvenční řízení 148007/2011
sp.
zn.
KSPH
35
INS
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 1.11.2012 posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice
Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 5.11.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé bytové jednotky s podílem na společných prostorech a pozemcích č. par. 1032, 1033,1034 vedených jako zastavěná plocha a nádvoří v obci Praha - Háje, okres Hlavní město Praha. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č.24 Adresa nemovitosti: Mnichovická 716 Praha Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 11 Obec: Praha Katastrální území: Háje Počet obyvatel: 1 257 158 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a) : 2 250,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1. 11.2012 za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 4913 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech.
5. Vlastnické a evidenční údaje Jindřichová Martina, Václavská 36, 257 22 Čerčany. 6. Dokumentace a skutečnost - nebyla doložena
-37. Celkový popis nemovitosti Nemovitost se nachází v hlavním městě Praha v obvodu Praha 11 ve čtvrti Háje, která se nachází na jižním okraji Prahy. Háje jsou sídliště, kde převažují panelové domy postavené v sedmdesátých letech min. stol. V současné době probíhá nová výstavba bytových domů na okraji sídliště. Tato městská část má základní občanskou vybavenost, dobrou dostupnost centra obce MHD ( metro trasa C) a dobré napojení na dálnici D1. V blízkém okolí ( docházková vzdálenost) je dostatek zeleně s možností sportu a relaxace (Milíčovský Háj, Hostivařská přehrada). Panelový bytový dům se nachází v slepé ulici Mnichovická. Jedná se o trojdům s č. p. 715, 716, 717, postavený v roce 1977, který v roce 2009 prošel revitalizací (zateplení fasády, nová plastová okna, oprava střechy, výměna stoupaček). Dům je o 12. NP. s výtahem a 1. PP., kde jsou umístěny sklepy a společné části domu (kočárkovna, sušárna, atd.). Přístup k nemovitosti je pomístní zpevněné asfaltové komunikaci, parkování je v místě velmi obtížné, zastávky MHD jsou vzdáleny cca 300m.Dům je napojen na všechny inženýrské sítě, vytápění je ústřední dálkové. Oceňovaná nemovitost je byt 3+ 1 s lodžií, předsíní, koupelnou a WC, umístěný v 9. NP, jedná se o byt střední. Byt je po rekonstrukci bytového jádra, nová koupelna s zařizovacími předměty, nové obklady a dlažby, v ostatních místnostech podlahy lamino, plastová okna. Byt je v dobrém stavu po rekonstrukci. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Bytová jednotka č. 24 b) Pozemky b1) Pozemky
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č. 24 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Hlavní město Praha 35 roků Stáří stavby: Stavba je po celkové rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 48 488,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: Kuchyně: pokoj 1: pokoj 2: pokoj 3: předsíň: WC: koupelna: komora: lodžie:
= = = = = = = = =
9,40 m2 12,60 m2 16,10 m2 9,90 m2 7,10 m2 1,00 m2 2,80 m2 1,10 m2 3,20 m2
Podlahová plocha bytu:
=
63,20 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje:
=
1,80 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
=
1,80 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: = 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,80 m * 0,10 =
63,20 m2 0,18 m2
Podlahové plochy - celkem:
63,38 m2
=
-5Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Velké sídliště, velká koncentrace obyvatel 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
Koeficient pro stavby 3 roky po celkové rekonstrukci:
č.
Vi
III II II II III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,03
III III
0,00 0,00
III I
0,00 -0,10
II
1,05
1,00
9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 1,00 = 0,977 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - nepreferované 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny - Sídliště se i nadále rozrůstá v okolí probíhá výstavba nových domů. 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
III I III II I II II
0,00 -0,08 0,00 0,00 -0,02 0,00 -0,05
II
0,00
8
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,850 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900
i=1
č.
Ti
I
-0,10
II II
0,00 0,00
-6Celkový index I = IV * IP * IT = 0,977 * 0,850 * 0,900 = 0,747 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 48 488,- Kč/m2 * 0,747 = 36 220,54 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 36 220,54 Kč/m2 * 63,38 m2 = 2 295 657,83 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
2 295 657,83 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 5 295 163,22 Kč Spoluvlastnický podíl: 680 / 59 165 Hodnota spoluvlast. podílu: 5 295 163,22 Kč * 680 / 59 165 =
+
60 858,80 Kč
Bytová jednotka č. 24 - zjištěná cena
=
2 356 516,63 Kč
-7-
b) Pozemky b1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 277,00 2 250,00 275,00 2 250,00 285,00 2 250,00
zastavěná plocha a nádvoří 1032 zastavěná plocha a nádvoří 1033 zastavěná plocha a nádvoří 1034 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemky - zjištěná cena
Cena [Kč] 623 250,618 750,641 250,1 883 250,-
10 % 10 % + * * =
188 325,2 071 575,1,1950 2,1390 5 295 163,22 5 295 163,22 Kč
-8-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 24
=
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
2 356 516,63 Kč
2 356 520,- Kč
slovy: Dvamilionytřistapadesátšesttisícpětsetdvacet Kč
ZÁVĚREČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ: 1. Nabízená bytová jednotka v Praze Háje ul. Borošova o velikosti 3 +1 s příslušenstvím o velikosti 68m2. Byt je v 1.NP je po celkové rekonstrukci. Nové bytové jádro zděné, obklady dlažby a zařizovací předměty. V ostatních místnostech lamin, kuchyně s předsíní nové dlažby. Vlastní bytový dům zateplen a výměna oken za plastová. Nabídková cena je.................. 2 150 000,-Kč 2. Nabízený byt v ul. Štichova, Praha - Háje o velikosti 3 +1 s příslušenstvím a podlahové ploše 69m2. Bytový dům je po kompletní rekonstrukci - revitalizaci( zateplení, plastová okna a oprava střechy). Vlastní byt je v 13.NP ( poslední podlaží) je po rekonstrukci bytového jádra a i ostatních místností. Nabídková cena je................. 2 050 000,-Kč 3. Prodaný byt v Praze - Háje, ul. Štichova o velikosti 3 + 1 s příslušenstvím a podlahové ploše 72m2. Bytový dům je po revitalizaci ( zateplen, výměna oken, zateplení střechy, výměna stoupaček). Byt je po kompletní rekonstrukci, zděné bytové jádro, obklady, dlažby, ostatní podlahy lamino, strukturované omítky a obložkové dveře. Byt prodán za.................... 2 150 000,-Kč
-9-
Závěrečné porovnání: Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné přihlédnout k přesycenému trhu s nemovitostmi a finanční krizi a díky okolnostem ceny nemovitostí klesají. Poloha nemovitosti je na velkém sídlišti s velkou koncentrací osob (méně atraktivní lokalita). S přihlédnutím ke všem těmto okolnostem a při porovnání s byty 3+1 s příslušenstvím v lokalitě Háje lze cenu obvyklou pro bytovou jednotku č. 24 stanovit na částku
Cena vyhlášková............................... 2 356 520,-Kč
Cena obvyklá ( tržní)..................... 2 100 000,-Kč Ve Vejprnicích, 5.11.2012 Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1918/2012 znaleckého deníku.
