Directie Wijk & Stad Ontwikkelingsbedrijf
Ingekomen stuk D12 (PA 30 november 2011)
Projectontwikkelaars
Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Telefoon 14024
Openbare besluitenlijst 18 december 2007 Collegevergadering 47 Nijmegen Aan de Gemeenteraad van no Aanwezig: Voorzitter Wethouders Gemeentesecretaris Communicatie Datum Verslag 14 november 2011
Telefax
(024) 329 96 10
E-mail gemeente@
nijmegen.nl
Postbus 9105
Th. de Graaf 6500 HG Nijmegen P. Depla, H. van Hooft sr., L. Scholten, H. Kunst, P. Lucassen, J. van der Meer P. Eringa A. Kuil Ons kenmerk Contactpersoon M. Sofovic P320/11.0023511 Henk Berends
Onderwerp
Bouw 4000 sociale woningen Waalsprong SP
Datum uw brief
Doorkiesnummer
-
(024) 3292833
Geachte leden van de Raad, Aldus vastgesteld in de vergadering van: In deze brief reageren wij op het initiatief van de Socialistische Partij over het alternatieve plan om 4000 betaalbare huurwoningen te realiseren in de Waalsprong. Wij zullen puntsgewijs reageren op het voorstel. Allereerst over het nut en de noodzaak en tot slot over de financiële consequenties van het voorstel.
De voorzitter,
1. Kwantitatieve noodzaak?
De secretaris,
Wij willen zo veel mogelijk bouwen wat de burgers willen: vraaggericht en de juiste woning, op de juiste plek. Zoals in de Woningmarktverkenning 2010-2020 is weergegeven, is er in Nijmegen tot 2020 nog behoefte aan 3600 betaalbare huurwoningen erbij. Hierin is al verdisconteerd dat er de komende jaren nog ongeveer 1000 huurwoningen worden gesloopt. De behoefte van 3600 betaalbare huurwoningen komt in hoofdlijnen overeen met het aantal woningen uit het actuele geplande programma in de stad. Deze worden dus al gebouwd de komende 10 jaar. Kwantitatief is er dus geen behoefte aan de programmering van extra betaalbare huurwoningen in het programma tot 2020. 2. Kwalitatieve noodzaak? De woningmarktverkenning laat wel zien dat er kwalitatief op onderdelen wel knelpunten zijn: er is een kwalitatief tekort aan laagbouwhuurwoningen van 500 woningen met name in het stedelijk compacte woonmilieu (voorbeelden zijn Hatert, Hengstdal en NeerboschOost). Verder is er geen extra vraag naar woningen in dit woonmilieu. De extra behoefte naar deze woningen moet dan ook in de bestaande stedelijk compacte woonmilieus worden opgelost. Een dergelijk woonmilieu zal in de Waalsprong niet gecreëerd worden. In de meer centraal stedelijke woonmilieus (centrumstedelijk en stadsbuurt dus centrum, binnenstad, Altrade, Bottendaal, Citadel en de Schans) is de vraag naar etagehuurwoningen veel groter dan het aanbod.
www.nijmegen.nl
Brief aan de raad.doc
1
Gemeente Nijmegen Directie Wijk & Stad Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkelaars
Vervolgvel
1
Concluderend zien wij vanuit de verwachte ontwikkeling van de vraag geen reden om de differentiatie van de Waalsprong bij te stellen zoals de SP suggereert. 3. Ongedeelde wijk? Realisatie van 4000 goedkope huurwoningen in de Waalsprong extra betekent dat, gegeven de huidige fasering, er tot 2020 (bijna) alleen maar goedkope huurwoningen in de Waalsprong worden gebouwd. Nog los van de veel kleinere vraag naar dergelijke woningen in de Waalsprong, willen wij ook gedifferentieerde, levensloopbestendige, ongedeelde wijken maken, waar het nu en in de verre toekomst prettig toeven is. Dat zal niet ontstaan in dergelijke eenzijdig samengestelde wijken. Wij beoordelen dit daarom niet als duurzame gebiedsontwikkeling. Op termijn zal ingrijpen noodzakelijk zijn. Dat betekent grote maatschappelijke investeringen in de toekomst om dat weer te “herstellen”. Deze kosten zijn niet opgenomen in de berekeningen van de SP. 4. Rol gemeente? In het voorstel van de SP neemt de gemeente een actieve rol om woningen te realiseren en te exploiteren. Er komt dan (weer) een gemeentelijk woningbedrijf. Wij achten dit niet een voor de hand liggende rol voor een lokale overheid. Voor deze taak zijn corporaties in het leven geroepen. Daar zit de kennis en expertise om deze taak te vervullen. Wij denken overigens niet dat de corporaties in de Waalsprong op inhoudelijke gronden bereid zijn om te investeren zoals de SP voorstelt. Ook zij hebben als uitgangspunt een ongedeelde wijk. Daarnaast is het ook twijfelachtig of de corporaties met als basis de uitgangspunten van de SP kunnen investeren in de Waalsprong. Zij krijgen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw andere uitgangspunten opgelegd (afschrijvingstermijn 50 jaar, geen restwaarde opstal, rekenrente van 5,25%, indexering exploitatiekosten 3% en opbrengsten 2%). In het voorstel van de SP worden 2000 vrije sector woningen vervangen door sociale huurwoningen. Hieronder gaan wij in op de financiële gevolgen. Een nadere toelichting op onze financiële analyse treft u aan in bijlage 1. 5. Financiële gevolgen grondexploitatie Waalsprong De SP stelt de gevolgen voor de grondexploitatie van de Waalsprong op circa € 50 miljoen positief. De in onze opdracht uitgevoerde toets (bijlage 1) geeft aan dat het resultaat binnen de gehanteerde uitgangspunten inderdaad verbetert. Het resultaat verbetert zich met circa € 20 miljoen (contante waarde, waarde in euro’s nu). Door het rente-effect loopt dit verschil op tot circa € 53 miljoen in 2032 (eindwaarde). Het positieve resultaat ontstaat vooral doordat is aangenomen dat de sociale woningen circa 15 jaar eerder worden gerealiseerd dan de vrije sector koopwoningen. Indien de vrije sector woningen eerder worden gerealiseerd, neemt het financieel verschil tussen sociaal of vrije sector af. Dat geldt ook andersom; indien de sociale huurwoningen later worden gerealiseerd.
www.nijmegen.nl
Brief aan de raad.doc
Gemeente Nijmegen Directie Wijk & Stad Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkelaars
Vervolgvel
2
Opgemerkt dient te worden dat de taakstelling voor de woningbouw in het voorstel van de SP fors te noemen is. In vier jaar tijd moeten namelijk 4000 woningen extra worden gerealiseerd bovenop de reeds geplande aantallen van de grondexploitatie. Dit komt neer op circa 1500 woningen per jaar. De vraag is hoe realistisch dit is, gelet op het gestelde onder 1. Daarnaast hanteert de SP geen jaarlijkse grondprijsstijging van de marktwoningen. Over een periode van 15 jaar is dit zeer behoudend. Indien een voorzichtige stijging van 1,5% wordt gehanteerd, verbetert het financieel resultaat van de vrije sector woningen. Het financieel resultaat van 2000 vrije sector woningen is bijvoorbeeld positiever dan de realisatie van 4000 sociale huurwoningen, indien de vrije sector woningen 5 jaren eerder worden gerealiseerd dan in het voorstel van de SP bij een grondprijsstijging van 1,5%. Ook hebben wij twijfels bij het realisme van het uitgangspunt dat 4000 sociale woningen kunnen worden gerealiseerd op hetzelfde grondoppervlak als voorheen 2000 vrije sector woningen. Er vindt dan een aanzienlijke verdichting plaats waardoor er een grote druk ontstaat op de openbare ruimte. 6. Financiële gevolgen bouwen en verhuren woningen; de vastgoedexploitatie. De SP concludeert dat het bouwen en verhuren financieel haalbaar is. De toets laat inderdaad zien dat dit klopt bij de gehanteerde uitgangspunten. Deze uitgangspunten zijn echter zeer risicovol. De SP hanteert in de berekening een levensduur van 75 jaar. De toets laat zien dat na 65 jaar een financieel neutraal saldo ontstaat. In de laatste 10 jaar van de exploitatie ontstaat zelfs een positief resultaat van € 15.000 per woning (huidige waarde). De gehanteerde levensduur van 75 jaar is in onze ogen zeer risicovol, zeker omdat in de laatste 10 jaar het positieve resultaat wordt gerealiseerd. Woningcorporaties hanteren een levensduur van 50 jaar. In de praktijk slopen corporaties woningen van deze leeftijd, of worden zij dusdanig verbouwd dat de verbouwingskosten bijna overeenkomen met nieuwbouw. Indien een levensduur van 50 jaar wordt gehanteerd, ontstaat een exploitatie verlies circa € 24.000,-- per woning (contante waarde). De SP hanteert een inflatiepercentage van 3,5%. Dit is historisch gezien hoog. Ook betekent dit een jaarlijkse huurverhoging van 3,5%. Een berekening met het historisch langjarige gemiddelde van 2,25% laat een verdere afname van het exploitatieresultaat zien. In de berekeningen gaat de SP uit van een rente van 3,5% voor de eerste 10 jaar, 5% voor de tweede 10 jaar en vervolgens 6%. In het begin zijn deze rentepercentages laag. Woningcorporaties hanteren bijvoorbeeld een rekenrente van 5,25%. Indien dit laatste rentepercentage wordt gehanteerd in combinatie met een inflatie van 2,25%, neemt het financieel resultaat verder af met circa € 27.000 per woning (contante waarde) ten opzichte van het scenario van de SP. In de berekening neemt de SP per woning een sociale investering op van € 1.000,-- per jaar. Deze gemeentelijke subsidie is nodig voor de financiële haalbaarheid. De jaarlijkse subsidie vertegenwoordigt bij een exploitatieperiode van 75 jaar een contante waarde van circa € 38.000,--. Dit bedrag wordt niet terugverdiend uit de verhuur van de woningen. |
www.nijmegen.nl
Brief aan de raad.doc
Gemeente Nijmegen Directie Wijk & Stad Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkelaars
Vervolgvel
3
Bij een exploitatieperiode van 50 jaar betekent een jaarlijkse subsidie van € 1.000,-- een contante waarde van €25.000,--. Het kabinet is voornemens aan de corporaties een ‘heffing huurtoeslag” op te leggen. Deze heffing gaat ook gelden voor de gemeente als de gemeente sociale woningen gaat verhuren. Deze heffing gaat circa € 250,-- per woning per jaar bedragen. Indien deze heffing wordt opgenomen in de berekening neemt het resultaat af met circa € 7.500,-- per woning (contante waarde). De bouw van 4.000 sociale huurwoningen vraagt een aanvangsinvestering van € 750 miljoen. Tijdens de eerste 40 jaar neemt het tekort toe. De maximale financieringsbehoefte van de gemeente bedraagt hierdoor maximaal € 1,2 miljard binnen de uitgangspunten van de SP. Wij denken dat er in de markt in ieder geval aarzeling zal zijn om deze financiering voor dit doel aan de gemeente te verstrekken, zeker voor het rentepercentage van 3,5% waarmee de SP de eerste 10 jaar rekent. De rekensommen zoals de SP die heeft aangeleverd zijn (technisch) correct. De discussie gaat over de gehanteerde uitgangspunten. Zoals aangegeven beoordelen wij enkele uitgangspunten als zeer risicovol, met name bij het bouwen en verhuren van de woningen. Het gaat hierbij om de planning van de gronduitgifte, de levensduur, het inflatiepercentage, de rente en de heffing huurtoeslag. Indien deze uitgangspunten worden aangepast naar realistischer waarden zoals bijvoorbeeld ook de corporaties hanteren, ontstaat een negatief financieel vastgoedexploitatie resultaat ter hoogte van ca. € 36.000,-- per woning (zie bijlage 1). Dit negatief resultaat is aanvullend op de gemeentelijke subsidie van € 25.000,-- per woning die in het plan is opgenomen. In totaal dus een door ons verwachte bijdrage van de gemeente van ca. € 61.000,-per woning. Dit is in totaal een bijdrage van ruim € 240 miljoen. De stelling dat dit bij verkoop na afloop van de exploitatieperiode wordt terugverdiend is zeer risicovol. De ervaring is dat woningen dan zijn verbouwd of gesloopt. Ons College concludeert dat het voorstel van de SP zowel om inhoudelijke als financiële redenen niet wenselijk is. Hoogachtend, College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,
De Gemeentesecretaris,
mr. Th.C. de Graaf
drs. B. van der Ploeg
Aantal Bijlagen: 4 - Bijlage 1: Memo De Brink Groep
Bijlage 2: brief SP
- Bijlage 3: Berekening SP maatschappelijke kosten
Bijlage 4: Berekening SP bouwen
www.nijmegen.nl
Brief aan de raad.doc
Memo
Datum
11 november 2011
Project
Waalsprong
Betreft
Gemeentelijke woningbouw
Aan
Gemeente Nijmegen
Ter attentie van
Wout van Hees en Henk Berends
Onze referentie
000313.316.01/11004096-1/JvdW/SA/ISO:RH/IJ
Bijlage(n)
Fasering grondexploitatie
01
INLEIDING
De SP fractie van gemeente Nijmegen heeft het idee geopperd om als gemeente 4.000 sociale woningen te bouwen en te exploiteren in de Waalsprong. De SP heeft hiervoor berekeningen gemaakt waarmee de financiële gevolgen worden geschetst. In deze berekeningen worden de gevolgen aangegeven voor zowel de grondexploitatie van de Waalsprong als de financiële gevolgen van de gemeentelijke vastgoedexploitatie van deze woningen. De SP concludeert dat het realiseren en exploiteren van sociale woningen financieel relatief gunstig is. In dit memo worden de berekeningen en uitgangspunten getoetst. Op basis van deze toetsing worden enkele kanttekeningen bij de berekeningen en uitgangspunten geplaatst. Bij deze toetsing zijn de documenten van de heer Hans van Hooft van 20 oktober 2011 bestudeerd. Het gaat om de volgende documenten: –
Waalsprong.doc;
–
bouwen.xls;
–
Waalsprong.xls.
Dit memo gaat achtereenvolgens in op de grondexploitatie, de vastgoedexploitatie en de algemene conclusies.
02
GRONDEXPLOITATIE
De SP schetst de financiële gevolgen voor de grondexploitatie van de Waalsprong door een vergelijking te maken tussen de realisatie van 4.000 sociale woningen en de realisatie van 2.000 geplande vrije sector koopwoningen. Het aantal woningen in de Waalsprong neemt derhalve met 2.000 toe. 02.01
Uitgangspunten
In de vereenvoudigde grondexploitatie hanteert de SP de volgende uitgangspunten: –
4.000 woningen sociaal, grondprijs € 24.000,-- exclusief BTW;
–
2.000 woningen vrije sector, grondprijs € 68.000,-- exclusief BTW.;
–
voor het sociale programma start de grondverkoop op korte termijn. Aangenomen is 2014. De grond wordt in vier jaar verkocht;
–
de verkoop van het vrije sector programma start over 16 jaar in 2027. Ook hier wordt de grond in vier jaar verkocht;
–
in de berekening is een rekenrente van 5% gehanteerd;
–
in de berekening wordt geen grondprijsindex (0%) gehanteerd.
De planning van afzet van de sociale woningen en de vrije sectoren verschilt circa 15 jaar. Om de invloed van deze planning inzichtelijk te maken is ook een scenario doorgerekend waarbij de vrije sector woningen 5 jaar eerder worden gerealiseerd, vanaf 2022. De vrije sector woningen worden over circa vijftien jaar gerealiseerd. Om geen grondprijsindex te hanteren over een dergelijk lange periode is erg behoudend. Als alternatief wordt ook een berekening gemaakt met een grondprijsindexatie van 1,5%. 02.02
Toets berekening
Onderstaande tabel geeft de resultaten van de toets van de berekening weer. De tabel laat zien dat de grondopbrengsten van de sociale woningen circa € 20 miljoen (netto contante waarde, 2012, uitgedrukt in euro’s nu) hoger zijn dan de vrije sector woningen, indien de vrije sector woningen vanaf 2027 worden gerealiseerd. Door het rente-effect loopt dit verschil op tot circa € 53 miljoen in 2032 (eindwaarde, 2032, uitgedrukt in euro’s over 20 jaar). Indien de vrije sector woningen vanaf 2022 al worden gerealiseerd, is het verschil afgenomen. De sociale woningen leveren in dit scenario € 3 miljoen (netto contante waarden, 2012) meer op. Grondprijs
Verkoop-
Opbrengsten
Verschil
Opbrengsten
Verschil t.o.v.
-index
periode
NCW (2012)
t.o.v. sociaal
Eindwaarde (2032)
sociaal
Sociaal
0%
2014/2017
€ 81 miljoen
n.v.t.
€ 215 miljoen
n.v.t.
Vrije sector
0%
2027/2030
€ 61 miljoen
- € 20 miljoen
€ 162 miljoen
- € 53 miljoen
Vrije sector
0%
2022/2025
€ 78 miljoen
- € 3 miljoen
€ 206 miljoen
- € 9 miljoen
Tabel 1: resultaten toets berekening
Onze referentie
000313.316.01/11004096-1/JvdW/SA/ISO:RH/IJ
Blad 2
De berekeningen laten zien dat de planning van de gronduitgifte een grote invloed heeft op het financiële resultaat. Indien de vrije sector woningen eerder kunnen worden gerealiseerd, ontstaat een ander financieel beeld. De bijlage geeft de financiële planning van de woningen weer. 02.03
Berekening aangepaste parameters
Zoals aangegeven is het niet hanteren van de grondprijsindexatie erg behouden. Indien met een eveneens voorzichtige waardestijging van 1,5% wordt gerekend, wordt het verschil tussen sociale woningen en vrije sector woningen kleiner. Onderstaande tabel geeft de resultaten weer. Grondprijs -index
Verkoopperiode
Opbrengsten
Verschil
Opbrengsten
Verschil t.o.v.
NCW (2012)
t.o.v. sociaal
Sociaal
1,5%
2014/2017
€ 85 miljoen
n.v.t.
€ 226 miljoen
Eindwaarde (2032)
n.v.t.
sociaal
Vrije sector
1,5%
2027/2030
€ 78 miljoen
€ -/- 7 miljoen
€ 206 miljoen
- € 20 miljoen
Vrije sector
1,5%
2022/2025
€ 92 miljoen
€ 7 miljoen
€ 245 miljoen
+ € 19 miljoen
Tabel 2: resultaten berekening aangepaste grondindex
Indien de vrije sector woningen vanaf 2027 worden gerealiseerd, is het verschil ten opzichte van sociale woningen van € -/- 20 miljoen afgenomen tot € -/- 7 miljoen. Indien de grond van de vrije sector woningen vanaf 2022 al kan worden verkocht, is het resultaat € 7 miljoen voordeliger dan het sociale programma. De aangepaste grondindex heeft dus een aanzienlijk effect op het resultaat. 02.04
Conclusie
De financiële gevolgen voor de grondexploitatie van realisatie van sociale woningen in plaats van vrije sector woningen, worden voor een groot deel bepaald door de gehanteerde uitgangspunten. De grondprijsindex en de planning hebben een grote invloed op de uitkomst van de vergelijking. Indien de planning van sociale woningen en van vrije sector woningen meer gelijk wordt getrokken, geven vrije sectoren woningen een beter financieel resultaat. Indien de planning meer uitelkaar loopt, geven sociale woningen een beter resultaat. Bij een hogere prijsindex verbetert het resultaat van de vrije sectoren woningen. In het scenario van de SP worden in 4 jaar tijd 4.000 woningen gerealiseerd. Op korte termijn moet een grote aantal woningen worden gebouwd en vervolgens verhuurd. Het is de vraag of dit haalbaar is bij deze grote aantallen. Door het vervangen van 2.000 vrije sector woningen door 4.000 sociale woningen vindt een aanzienlijke verdichting plaatst. Er moet worden onderzocht of dit uit stedenbouwkundig oogpunt mogelijk en wenselijk is. Door deze verdichting moeten meer parkeerplaatsen worden gerealiseerd in de openbare ruimte. Het is de vraag of dit ruimtelijk is in te passen zonder dat een groter ruimtebeslag ontstaat. Daarnaast vraagt de inpassing mogelijk extra investeringen in de openbare ruimte.
Onze referentie
000313.316.01/11004096-1/JvdW/SA/ISO:RH/IJ
Blad 3
03
VASTGOEDEXPLOITATIE
Uitgangspunt is de gemeente de woningen realiseert en exploiteert. In de vastgoedexploitatie wordt bepaald wat hiervan het financiële resultaat is voor de gemeente. 03.01
Uitgangspunten
In de berekening van de vastgoedexploitatie hanteert de SP de volgende uitgangspunten: –
sociale huur van € 575,- per maand;
–
onderstaande tabel geeft de gebruikte parameters; Jaar van exploitatie
1 tot 10
11 tot 20
Rente
3,5%
5,0%
6,0%
21 en volgend
Inflatie
2,0%
3,0%
3,5%
Waardeontwikkeling
0,0%
0,0%
1,5%
Tabel 3: resultaten berekening aangepaste grondindex
–
totale beheerkosten (onderhoud, OZB, beheer) circa € 2.790,-- per jaar;
–
jaarlijkse subsidie van € 1.000,-- per woning (sociale investering);
–
grondprijs van € 24.000,--;
–
investering van €160.000,-- inclusief BTW;
–
exploitatieperiode 75 jaar.
Bij exploitatie van sociale woningen kan de BTW over de grond en de bouwkosten niet worden verrekend. De grondprijs moet daarom inclusief BTW worden meegenomen. In de berekeningen is daarom de grondprijs gecorrigeerd van € 24.000,-- naar € 28.560,--. Gedurende de exploitatie van woningen ontstaat enige leegstand bij mutaties van huurders. In de berekeningen is daarom frictieleegstand van 1,5 % (over de huursom) toegevoegd. 03.02
Toets berekening
Op basis van de uitgangspunten van de SP, inclusief de correctie van de grondprijs en de frictieleegstand, is de vastgoedexploitatie financieel doorgerekend. Onderstaande figuur geeft het verloop van het exploitatiesaldo van één woning weer.
Figuur 1: verloop exploitatiesaldo van een sociale woning
Onze referentie
000313.316.01/11004096-1/JvdW/SA/ISO:RH/IJ
Blad 4
De investering bedraagt € 189.000,-- per woning. De figuur laat zien dat het exploitatiesaldo eerst verder afneemt. De eerste 40 jaar zijn de exploitatielasten namelijk hoger dan de huuropbrengsten. Rond jaar 40 wordt het maximale tekort bereikt van € 300.000 per woning. Dit komt omdat de rentelast bij 4,0% circa € 7.500,-- per jaar bedraagt. De beheerskosten bedragen circa € 2.800,-- per jaar. Aangezien de bruto huur € 6.800,-- is, kunnen de eerste jaren de rentelast en de beheerkosten niet gedekt worden. Na het 40ste jaar neemt het negatieve saldo af. Rond het 65ste jaar ontstaat een neutraal projectsaldo. In de laatste tien jaar van de exploitatie wordt het neutrale saldo omgebogen naar een resultaat van € 575.000,-- positief (prijspeil 2089). Dit vertegenwoordigt een waarde van circa € 15.000,-- prijspeil 2012. Het exploitatiesaldo over 75 jaar is dus positief. Het realiseren van 4.000 sociale woningen vergt in totaal een aanvangsinvestering van circa € 750 miljoen. In de eerste 40 jaar komt daar nog het aanvullende exploitatietekort bij. De maximale gemeentelijke financieringsbehoefte bedraagt hierdoor circa € 1,2 miljard. 03.03
Gehanteerde levensduur
In de berekeningen wordt uitgegaan van een levensduur van 75 jaar. Dit is een risicovol uitgangspunt. Corporaties rekenen met een maximale levensduur van sociale huurwoningen van 50 jaar. In de praktijk slopen corporaties woningen van deze leeftijd, of worden zij dusdanig verbouwd dat de verbouwingskosten bijna overeenkomen met nieuwbouw. Met deze verbouwingskosten is in de berekening geen rekening gehouden. Indien een levensduur van 50 jaar wordt gehanteerd laat de berekening een ander financieel beeld zien. In het 50ste jaar is het exploitatiesaldo € 280.000,-- negatief. Indien de woning op dat moment gesloopt moet worden, ontstaat een verlies. In netto contante waarde uitgedrukt, bedraagt dit verlies in 2012 circa € 24.000,-- per woning. 03.04
Gemeentelijke subsidie (sociale investering)
In de berekening van de SP is per woning een sociale investering opgenomen van € 1.000,-- per jaar. Dit is een gemeentelijke subsidie die jaarlijks geïndexeerd wordt. Dit betekent dat de totale subsidie oploopt van circa € 4 miljoen in het 4de jaar tot bijvoorbeeld € 10 miljoen in het 40ste jaar. De subsidie bedraagt over de gehele periode € 290.000,-- per woning. Netto contant vertegenwoordigt dit een bedrag van circa € 38.000,-- per woning in 2012. Dit is een gemeentelijke bijdrage en wordt niet terugverdiend in de exploitatie. De SP gaat er vanuit dat de gemeentelijke subsidie wordt terugverdiend door de verkoop van de woning na 65 jaar. Zoals aangegeven is de verwachte levensduur van de woning echter korter. De woning is na 50 jaar gesloopt of er heeft een grootschalige verbouwing plaats gevonden. Door verkoop kan daarom de gemeentelijke subsidie niet worden terugverdiend.
Onze referentie
000313.316.01/11004096-1/JvdW/SA/ISO:RH/IJ
Blad 5
03.05
Gehanteerde parameters
In de berekeningen is gerekend met langjarige inflatie van 3,5% (onder andere over de huurinkomsten). 3,5% inflatie is historisch gezien hoog. Het langjarig gemiddelde bedraagt circa 2,25%. De rente varieert van 3,5% in het begin tot 6% na 20 jaar. De aanvangsrente is relatief laag, de rente aan het einde relatief hoog. Zeker vanwege het grote investeringsvolume is het de vraag of de gemeente in het begin voor 3,5% kan financieren. Woningcorporaties hanteren een rekenrente van 5,25%. In onderstaande grafiek zijn de gevolgen weergegeven van het saldo bij een inflatie vanaf jaar elf van 2,25% en een rente vanaf jaar elf van 5,25%.
Figuur 2: verloop exploitatiesaldo met aangepaste parameters
De figuur laat zien dat bij deze parameters de exploitatie een financieel negatief resultaat laat zien. Het eindsaldo in 2089 is gezakt van € 575.000,-- positief naar € 475.000,-- negatief. Netto contant in 2012 is het resultaat gezakt van circa € 15.000,-- positief circa € 12.000,-- negatief per woning 03.06
Heffing huurtoeslag
Het kabinet is voornemens aan de corporaties een ‘heffing huurtoeslag’ op te leggen. Deze heffing gaat ook gelden voor de gemeente als de gemeente sociale woningen gaat verhuren. Deze heffing gaat circa € 250,-- per woning per jaar bedragen. De heffing is niet meegenomen in de berekening. Indien deze heffing wordt meegenomen neemt het resultaat af met circa € 7.500,-- per woning (netto contant 2012). 03.07
Conclusie
Exploitatieberekeningen over langere periodes zijn erg gevoelig voor de instelling van de parameters. Kleine schommelingen van rente en inflatie laten een ander resultaat zien. De gehanteerde levensduur is erg bepalend voor het eindresultaat. Parameters moeten daarom behouden worden gekozen.
Onze referentie
000313.316.01/11004096-1/JvdW/SA/ISO:RH/IJ
Blad 6
De berekening van de SP geeft een positief financieel resultaat. Het plan vergt een aanvangsinvestering van circa € 750 miljoen. De maximale financieringsbehoefte van de gemeente bedraagt circa € 1,2 miljard. De volgende uitgangspunten dragen voor een groot deel bij aan het positieve exploitatieresultaat: –
de woningen 75 jaar worden geëxploiteerd zonder ingrijpende renovatie na 50 jaar;
–
er een subsidie ter beschikking wordt gesteld van netto contant € 38.000,-- in 2012.
–
de indexatie van de huren vanaf jaar 21 tot en met jaar 75 met 3,5% per jaar worden geïndexeerd;
–
de aanvangsrente is relatief laag;
–
de toekomstige heffing huurtoeslag is niet meegenomen in de berekeningen.
De gehanteerde levensduur van 75 jaar is erg risicovol, zeker omdat in de laatste 10 jaar het positieve resultaat wordt gerealiseerd. Woningcorporaties hanteren een levensduur van 50 jaar. Bij deze levensduur ontstaat een negatief financieel resultaat. Een inflatie van 3,5% is historisch gezien hoog. Bovendien impliceert dit een jaarlijkse huurverhoging van 3,5%. Indien het langjarige gemiddelde van 2,25% wordt gehanteerd ontstaat een negatief exploitatieresultaat. Indien de toekomstige heffing huurtoeslag wordt meegenomen neemt het resultaat verder af. Zoals aangegeven zijn in de berekening van de SP de uitgangspunten voor levensduur, inflatie, rente en heffing huurtoeslag risicovol. Indien de exploitatie wordt doorgerekend met aangepaste uitgangspunten ontstaat een negatief resultaat van € 36.000,-- (contante waarde, 2012) per woning. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: levensduur van 50 jaar, inflatie van 2,25%, rentepercentage van 5,25% en de heffingskorting van € 250,-- per woning. Bij een levensduur van 50 jaar wordt de totale verstrekte subsidie wel lager. De verstrekte subsidie bedraagt in dit geval circa € 25.000,-- (contante waarde, 2012). Deze subsidie kan niet terugverdiend worden door verkoop van de woning. Na 50 jaar wordt de woning namelijk gesloopt of er vindt een grootschalige verbouwing plaats.
Onze referentie
000313.316.01/11004096-1/JvdW/SA/ISO:RH/IJ
Blad 7
04
ALGEMENE CONCLUSIE
De financiële gevolgen voor de grondexploitatie van realisatie van 4.000 sociale woningen in plaats van 2.000 geplande vrije sector woningen, worden voor een groot deel bepaald door de gehanteerde uitgangspunten. De grondprijsindex en de planning hebben een grote invloed op de uitkomst van de vergelijking. Indien de planning van sociale woningen en van vrije sector woningen meer gelijk wordt getrokken, geven vrije sectoren woningen een beter financieel resultaat. Indien de planning meer uit elkaar loopt, geven sociale woningen een beter financieel resultaat. Bij een hogere prijsindex verbetert het resultaat van de vrije sectoren woningen. In het scenario van de SP worden in 4 jaar tijd 4.000 woningen gerealiseerd. Op korte termijn moet een grote aantal woningen worden gebouwd en vervolgens verhuurd. Het is de vraag of dit haalbaar is bij deze grote aantallen. Door het vervangen van 2.000 vrije sector woningen door 4.000 sociale woningen vindt een aanzienlijke verdichting plaatst. Er moet worden onderzocht of dit uit stedenbouwkundig oogpunt mogelijk en wenselijk is. Door deze verdichting moeten meer parkeerplaatsen worden gerealiseerd in de openbare ruimte. Het is de vraag of dit ruimtelijk is in te passen zonder dat een groter ruimtebeslag ontstaat. Daarnaast vraagt de inpassing mogelijk extra investeringen in de openbare ruimte. De exploitatie van 4.000 sociale huurwoningen vraagt een investering van € 750 miljoen. In de eerste 40 jaar van de exploitatie neemt het tekort toe tot circa € 1,2 miljard. Dit is de maximale financieringsbehoefte. Na 65 jaar ontstaat een neutraal saldo. In de laatste 10 jaar ontstaat een positief resultaat van € 15.000,-- (netto contant, 2012). Om dit positieve resultaat te bereiken is een gemeentelijke subsidie nodig van € 38.000,-- (netto contant, 2012). De in de berekeningen gehanteerde levensduur van 75 jaar is risicovol, zeker omdat in de laatste 10 jaar het positieve resultaat wordt gerealiseerd. Woningcorporaties hanteren een levensduur van 50 jaar. In de praktijk slopen corporaties woningen van deze leeftijd, of worden zij dusdanig verbouwd dat de verbouwingskosten bijna overeenkomen met nieuwbouw. Met deze verbouwingskosten is in de berekening geen rekening gehouden. Bij een levensduur van 50 jaar ontstaat een negatief financieel resultaat. De gehanteerde inflatie van 3,5% is historisch gezien hoog. Bovendien impliceert dit een jaarlijkse huurverhoging van 3,5%. Indien het langjarige gemiddelde van 2,25% wordt gehanteerd ontstaat een negatief exploitatieresultaat. Het kabinet is voornemens aan de corporaties een ‘heffing huurtoeslag’ op te leggen. Deze heffing gaat ook gelden voor de gemeente als de gemeente sociale woningen gaat verhuren. Deze heffing gaat circa € 250,-- per woning per jaar bedragen. Indien deze heffing wordt meegenomen in de berekening neemt het resultaat af met circa € 7.500,-- per woning (netto contant 2012).
Onze referentie
000313.316.01/11004096-1/JvdW/SA/ISO:RH/IJ
Blad 8
Geconcludeerd kan worden dat de berekeningswijze van de SP op hoofdlijnen correct is. Bij de gehanteerde uitgangspunten laat het plan van de SP een positief financieel resultaat zien. De gehanteerde uitgangspunten zijn echter risicovol. Het gaat hierbij met name om de levensduur, het inflatiepercentage, de rente en de heffing huurtoeslag. Indien de exploitatie wordt doorgerekend met aangepaste uitgangspunten ontstaat een negatief resultaat van € 36.000,-- (contante waarde, 2012) per woning. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: levensduur van 50 jaar, inflatie van 2,25%, rentepercentage van 5,25% en de heffingskorting van € 250,-- per woning. Bij een levensduur van 50 jaar wordt de totale verstrekte subsidie wel lager. Er wordt immers over een kortere periode subsidie verstrekt. De verstrekte subsidie bedraagt in dit geval circa € 25.000,-(contante waarde, 2012). Dit bedrag is aanvullend op het negatief resultaat. Deze subsidie kan namelijk niet terugverdiend worden door verkoop van de woning. Na 50 jaar wordt de woning namelijk gesloopt of er vindt een grootschalige verbouwing plaats.
Onze referentie
000313.316.01/11004096-1/JvdW/SA/ISO:RH/IJ
Blad 9
BIJLAGE:
FASERING GRONDEXPLOITATIE
Jaartal
4.000 Sociaal Inflatie 0% NC W 2012 81.050.000 Eindwaarde 2031 215.050.000 2012 -
2013
-
2.000 vrij Inflatie 0% 60.890.000 161.560.000 -
-
4.000 Sociaal Inflatie 1,5% 85.320.000 226.380.000 -
-
2.000 vrij Inflatie 1,5% 92.160.000 244.530.000 -
2.000 vrij Inflatie 1,5% 77.790.000 206.400.000 -
-
-
2014
24.000.000
-
24.725.400
-
-
2015
24.000.000
-
25.096.281
-
-
2016
24.000.000
-
25.472.725
-
-
2017
24.000.000
-
25.854.816
-
-
2018
-
-
-
-
-
2019
-
-
-
-
-
2020
-
-
-
-
-
2021
-
-
-
-
2022
-
-
-
39.458.388
-
2023
-
-
-
40.050.264
-
2024
-
-
-
40.651.018
-
41.260.783
-
2025
-
-
-
2026
-
-
-
-
2027
-
34.000.000
-
-
42.507.890
2028
-
34.000.000
-
-
43.145.509
2029
-
34.000.000
-
-
43.792.691
2030
-
34.000.000
-
-
44.449.582
2031
-
-
-
-
-
2032
-
-
-
-
-
Onze referentie
000313.316.01/11004096-1/JvdW/SA/ISO:RH/IJ
-
Blad 10
Bijlage 2 – Brief SP: In de Waalsprong dreigt de gemeente voor vele tientallen miljoenen het schip in te gaan. Om quitte te draaien moet in de Waalsprong elk jaar gemiddeld voor 25 miljoen euro grond verkocht worden. Nu de woningmarkt op zijn gat ligt en de verkoop van bouwgrond stagneert loopt de gemeente het risico minstens 100 miljoen te moeten bijpassen om de planexploitatie sluitend te krijgen. In het verleden ging iedereen er vanuit dat gemeente en private projectontwikkelaars winst en verlies van de planexploitatie in de GEM Waalsprong eerlijk delen. Nu het slecht gaat blijkt echter dat de private partijen geen enkel risico lopen. Als projectontwikkelaars niet bijpassen en de GEM Waalsprong failliet gaat, draait de gemeente (lees de belastingbetaler) volledig op voor het aflossen van de openstaande lening van 300 miljoen euro. Mocht het echt mis gaan dan kan de rekening voor de Nijmeegse belastingbetaler zomaar oplopen tot 5 miljoen euro per jaar. De coalitie van GroenLinks, PvdA en D66 komt nu met maatregelen die nauwelijks voor extra grondverkoop in de Waalsprong zorgen. De invulling van de toekomstige plannen wordt grondig herzien met compacte laagbouw, minder groen en minder openbare ruimte om de kosten te drukken. De grondprijs wordt verlaagd in de hoop projectontwikkelaars over de streep te trekken weer te gaan bouwen. Verder mogen woningcorporaties ‘betaalbare’ huurwoningen bouwen met een huur van 652 euro, wat voor huurders in Nijmegen een huurverhoging van minstens 77 euro per maand betekent. Al deze maatregelen samen zijn ruimschoots onvoldoende om de Waalsprong financieel te redden als het doemscenario werkelijkheid wordt. GroenLinks, PvdA en D66 leggen hiermee bovendien de rekening van de financiële crisis voor de zoveelste keer neer bij hen die het minst kunnen missen. Projectontwikkelaars worden beloond met lagere grondprijzen en huurders worden gestraft door jaarlijks minimaal 900 euro meer huur uit hun toch al lege zakken te kloppen. De SP heeft een sociaal alternatief ontwikkeld waarmee drie problemen in een klap worden opgelost: 1. einde miljoenentekort in de Waalsprong, 2. einde aan de jarenlange wachtlijst voor starters op de woningmarkt, 3. behoud van hoog opgeleide jongeren voor Nijmegen die nu massaal vertrekken omdat er geen huisvesting beschikbaar is. De oplossing is even simpel als doeltreffend: de gemeente moet zelf 4000 kwalitatief goede sociale huurwoningen in de Waalsprong bouwen exclusief voor Nijmeegse starters met een huur van maximaal 575 euro per maand. De bouw van 4000 betaalbare huurwoningen levert 100 miljoen euro op aan grondopbrengsten en aan bespaarde rente nog eens 100 miljoen. Dat is ruimschoots genoeg om een dreigend tekort in de Waalsprong volledig af te dekken. De GEM Waalsprong loopt wel toekomstige inkomsten mis, omdat op deze locaties geen (middel)dure koopwoningen meer gebouwd kunnen worden. Dat verlies wordt echter ruimschoots gecompenseerd door de bespaarde rentelasten. In plaats van een verlies van 100 miljoen euro als het echt mis gaat, levert deze operatie netto voor de gemeente 50 miljoen euro winst op. Bovendien wordt hiermee het risico dat dure koopwoningen niet verkocht worden aanzienlijk beperkt. De woningnood bij Nijmeegse starters neemt op onmenselijke vormen aan. Op dit moment heeft de gemiddelde starter jaarlijks 6 procent kans om aan een betaalbare huurwoning te komen. Als alle starters in Nijmegen zouden blijven wachten op een betaalbare woning zou het 17 jaar duren voordat men onderdak heeft. In de praktijk kost het jongeren in Nijmegen echter 8 jaar om een betaalbare huurwoning te bemachtigen. De helft van de wachtende jongeren kiest blijkbaar eieren voor zijn geld. De welvarende starter gaat voor een koopwoning, maar het grootste deel van deze jongeren vertrekt uit Nijmegen door gebrek aan woonruimte. Daarmee jaagt dit stadsbestuur elk jaar duizenden goed opgeleide jongeren de stad uit. Daarmee wordt voortdurend een enorm economisch potentieel voor de stad
vernietigd. Dat is gunstig voor de rest van Nederland, maar slecht voor een stad die er prat op gaat een innovatief kenniscentrum te zijn. Met de bouw van 4000 betaalbare huurwoningen voor Nijmeegse starters is de enorme woningnood in de stad in een klap opgelost. Bovendien is Nijmegen daarmee verzekerd van toekomstige vraag voor nog te realiseren bouwprojecten. Immers, de hoog opgeleide starters van nu, zijn de goedverdienende gezinnen van de toekomst. Wat gaat de bouw van 4000 sociale huurwoningen voor starters nu kosten? Een eenvoudig rekensommetje leert dat hier jaarlijks een bedrag van 4 miljoen euro voor nodig is. Dat is evenveel als de prijs voor 60 ambtenaren op het gemeentehuis en het is minder dan de gemeentelijke uitgaven voor schouwburg en museum samen. Een stad die 5 miljoen euro uitgeeft aan schouwburg en museum zou toch ook bereid moeten zijn een vergelijkbaar bedrag per jaar te besteden aan de meest elementaire behoefte van de mens: een dak boven je hoofd. Bovendien is dit bedrag nog altijd minder dan de 5 miljoen euro die straks wellicht jaarlijks nodig is om de bodemloze put van de planexploitatie Waalsprong te dempen. Deze sociale investering kost de gemeente uiteindelijk geen cent. Na 65 jaar is er 65.000 euro (prijspeil 2012) geïnvesteerd in elke sociale starterswoning. Die woning is dan boekhoudkundig volledig afgeschreven, maar op de markt nog altijd meer dan 65.000 euro waard (prijspeil 2012). Kortom een sociale investering in een woning voor starters verdient zichzelf op termijn dubbel en dwars terug.
Sheet1 Bijlage 3: Berekening SP maatschappelijke kosten Lening Waalsprong Netto Contante Waarde totale lening Gemiddelde benodigde omzet NCW 10 miljoen verlies nu NCW 5 jaar omzetverlies a 10 miljoen Omzet bouw 1000 extra sociale huurwoningen starters nu NCW 1000 sociale huurwoningen nu NCW 4000 sociale huurwoningen komende 4 jaar Omzet bouw 500 woningen duur/middelduur over 16-19 jaar NCW 2000 middelduur/duur over 16-19 jaar (einde exploitatie) Winst NCW sociaal nu tov duur/middelduur straks
300 mljn 500 mljn 25 mljn 20.8 mljn 104 mljn 24 mljn 49.9 miljoen 199.6 miljoen 34 miljoen 146.8 miljoen 52.8 miljoen
Kosten 1000 sociale huurwoningen Kosten 4000 sociale huurwoningen Kosten per sociale woning (575 huur per maand in 2012) Totale kosten per sociale huurwoning over 65 jaar Grondprijs nu Restant marktwaarde na 65 jaar minimaal MAATSCHAPPELIJKE KOSTEN
1 miljoen, jaarlijks indexeren 4 miljoen, jaarlijks indexeren 1000 euro per jaar 65.000 euro 24.000 euro 41.000 euro
20 jaar rente + aflossing 500 miljoen / 20 jaar = 25 miljoen per jaar 15 jaar a 5% = 1.05 ^ 15 * 10 mijoen 15 jaar a 5% = 1.05 ^ 15 * 50 miljoen 24.000 euro per kavel a 100 m2 gemiddeld (60% gestapeld+40%laag) 15 jaar a 5% = 1.05 ^ 15 * 24 miljoen 15 jaar a 5% = 1.05 ^ 15 * 24 miljoen * 4 68.000 per kavel a 200 m2 gemiddeld 3 + 2 + 1 + 0 jaar a 5% = 1.05^3 * 34 + 1.05^2 * 34 + 1.05 * 34 + 34 199.6 miljoen – 146.8 miljoen = 52.8 miljoen
Na 60 jaar positieve exploitatie, na 65 jaar volledig afgeschreven Na 60 jaar positieve exploitatie, na 65 jaar volledig afgeschreven Prijspeil 2012 en 65 jaar lang Prijspeil 2012 Prijspeil 2012 Prijspeil 2012 BUDGETAIR NEUTRAAL, MAAR WAARSCHIJNLIJK FORSE WINST
Page 1
Bijlage 4 - Berekening bouwen Jaar Rente Inflatie Waarde Grondprijs Bouwkosten Beheer Dagelijks onderhoud Groot onderhoud Beheer+onderhoud Maandhuur Sociaal investeren
1-10
3,5 2 0
24000 160000 1000 500 950 2450 575 1000
11-20
21-30 5 6 3 3,5 0 1,5
jaarlijks jaarlijks jaarlijks jaarlijks jaarlijks
woning- grond- rente rente waarde waarde woning grond jaar Exploitatie rente inflatie waarde woning grond 1 -1321 3,5 2 0 160000 24000 160000 40000 5600 840 2 -2586 3,5 2 0 160000 24000 160000 40000 5600 840 3 -3791 3,5 2 0 160000 24000 160000 40000 5600 840 4 -4932 3,5 2 0 160000 24000 160000 40000 5600 840 5 -6004 3,5 2 0 160000 24000 160000 40000 5600 840 6 -7002 3,5 2 0 160000 24000 160000 40000 5600 840 7 -7923 3,5 2 0 160000 24000 160000 40000 5600 840 8 -8760 3,5 2 0 160000 24000 160000 40000 5600 840 9 -9509 3,5 2 0 160000 24000 160000 40000 5600 840 10 -10165 3,5 2 0 160000 24000 160000 40000 5600 840 11 -13419 5 3 0 160000 24000 160000 40000 8000 1200 12 -16800 5 3 0 160000 24000 160000 40000 8000 1200 13 -20156 5 3 0 160000 24000 160000 40000 8000 1200 14 -23478 5 3 0 160000 24000 160000 40000 8000 1200 15 -26760 5 3 0 160000 24000 160000 40000 8000 1200 16 -29994 5 3 0 160000 24000 160000 40000 8000 1200 17 -33170 5 3 0 160000 24000 160000 40000 8000 1200 18 -36279 5 3 0 160000 24000 160000 40000 8000 1200 19 -39311 5 3 0 160000 24000 160000 40000 8000 1200 20 -42255 5 3 0 160000 24000 160000 40000 8000 1200 21 -46899 6 3,5 1,5 160000 24000 162400 40600 9600 1440 22 -51946 6 3,5 1,5 160000 24000 164836 41209 9600 1440 23 -56988 6 3,5 1,5 160000 24000 167309 41827 9600 1440 24 -62013 6 3,5 1,5 160000 24000 169818 42455 9600 1440 25 -67009 6 3,5 1,5 160000 24000 172365 43091 9600 1440 26 -71963 6 3,5 1,5 160000 24000 174951 43738 9600 1440 27 -76861 6 3,5 1,5 160000 24000 177575 44394 9600 1440 28 -81687 6 3,5 1,5 160000 24000 180239 45060 9600 1440 29 -86424 6 3,5 1,5 160000 24000 182942 45736 9600 1440 30 -91052 6 3,5 1,5 160000 24000 185687 46422 9600 1440 31 -95552 6 3,5 1,5 160000 24000 188472 47118 9600 1440 32 -99902 6 3,5 1,5 160000 24000 191299 47825 9600 1440 33 -104079 6 3,5 1,5 160000 24000 194168 48542 9600 1440 34 -108056 6 3,5 1,5 160000 24000 197081 49270 9600 1440 35 -111805 6 3,5 1,5 160000 24000 200037 50009 9600 1440 36 -115298 6 3,5 1,5 160000 24000 203038 50759 9600 1440 37 -118501 6 3,5 1,5 160000 24000 206083 51521 9600 1440 38 -121380 6 3,5 1,5 160000 24000 209175 52294 9600 1440 39 -123898 6 3,5 1,5 160000 24000 212312 53078 9600 1440 40 -126013 6 3,5 1,5 160000 24000 215497 53874 9600 1440 41 -127682 6 3,5 1,5 160000 24000 218729 54682 9600 1440 42 -128859 6 3,5 1,5 160000 24000 222010 55503 9600 1440 43 -129494 6 3,5 1,5 160000 24000 225340 56335 9600 1440 44 -129532 6 3,5 1,5 160000 24000 228720 57180 9600 1440 45 -128914 6 3,5 1,5 160000 24000 232151 58038 9600 1440 46 -127580 6 3,5 1,5 160000 24000 235634 58908 9600 1440 47 -125462 6 3,5 1,5 160000 24000 239168 59792 9600 1440 48 -122489 6 3,5 1,5 160000 24000 242756 60689 9600 1440 49 -118583 6 3,5 1,5 160000 24000 246397 61599 9600 1440 50 -113662 6 3,5 1,5 160000 24000 250093 62523 9600 1440 51 -107639 6 3,5 1,5 160000 24000 253844 63461 9600 1440 52 -100418 6 3,5 1,5 160000 24000 257652 64413 9600 1440 53 -91899 6 3,5 1,5 160000 24000 261517 65379 9600 1440
beh+ ondrh 2450 2499 2549 2600 2652 2705 2759 2814 2871 2928 3016 3106 3199 3295 3394 3496 3601 3709 3820 3935 4073 4215 4363 4515 4673 4837 5006 5182 5363 5551 5745 5946 6154 6369 6592 6823 7062 7309 7565 7830 8104 8387 8681 8985 9299 9625 9962 10310 10671 11045 11431 11831 12245
Soc. In- Tekort- Tekortozb kosten huur tekort vesteren totaal cumulatief 331 9221 6900 2321 1000 1321 1321 338 9277 7038 2239 1020 1219 2586 345 9334 7179 2155 1040 1114 3791 351 9391 7322 2069 1061 1008 4932 359 9450 7469 1982 1082 899 6004 366 9511 7618 1893 1104 788 7002 373 9572 7771 1802 1126 675 7923 380 9635 7926 1709 1149 560 8760 388 9699 8084 1614 1172 443 9509 396 9764 8246 1518 1195 323 10165 408 12624 8494 4130 1231 2899 13419 420 12726 8748 3978 1268 2710 16800 433 12832 9011 3821 1306 2515 20156 445 12941 9281 3660 1345 2315 23478 459 13053 9560 3494 1385 2108 26760 473 13169 9846 3322 1427 1895 29994 487 13288 10142 3146 1470 1676 33170 501 13410 10446 2965 1514 1451 36279 516 13537 10759 2777 1559 1218 39311 532 13667 11082 2585 1606 979 42255 551 15663 11470 4193 1662 2531 46899 570 15825 11871 3954 1720 2233 51946 590 15993 12287 3706 1781 1925 56988 610 16166 12717 3449 1843 1606 62013 632 16345 13162 3183 1908 1276 67009 654 16531 13623 2908 1974 934 71963 677 16723 14100 2624 2043 580 76861 700 16922 14593 2329 2115 214 81687 725 17128 15104 2024 2189 -165 86424 750 17341 15632 1709 2266 -557 91052 777 17562 16180 1382 2345 -963 95552 804 17790 16746 1044 2427 -1383 99902 832 18026 17332 694 2512 -1818 104079 861 18271 17939 332 2600 -2268 108056 891 18524 18566 -43 2691 -2734 111805 922 18786 19216 -431 2785 -3216 115298 955 19057 19889 -832 2882 -3715 118501 988 19337 20585 -1248 2983 -4231 121380 1023 19628 21305 -1678 3088 -4766 123898 1058 19928 22051 -2123 3196 -5319 126013 1095 20239 22823 -2584 3308 -5891 127682 1134 20561 23622 -3060 3423 -6484 128859 1174 20894 24448 -3554 3543 -7097 129494 1215 21239 25304 -4065 3667 -7732 129532 1257 21596 26190 -4593 3796 -8389 128914 1301 21966 27106 -5141 3928 -9069 127580 1347 22348 28055 -5707 4066 -9773 125462 1394 22744 29037 -6293 4208 -10501 122489 1443 23154 30053 -6900 4356 -11255 118583 1493 23578 31105 -7528 4508 -12036 113662 1545 24016 32194 -8177 4666 -12843 107639 1599 24471 33321 -8850 4829 -13679 100418 1655 24941 34487 -9546 4998 -14544 91899
Jaar
1-10
11-20
21-30
woning- grond- rente rente waarde waarde woning grond jaar Exploitatie rente inflatie waarde woning grond 54 -81973 6 3,5 1,5 160000 24000 265439 66360 9600 1440 55 -70525 6 3,5 1,5 160000 24000 269421 67355 9600 1440 56 -57430 6 3,5 1,5 160000 24000 273462 68366 9600 1440 57 -42558 6 3,5 1,5 160000 24000 277564 69391 9600 1440 58 -25765 6 3,5 1,5 160000 24000 281728 70432 9600 1440 59 -6901 6 3,5 1,5 160000 24000 285954 71488 9600 1440 60 14195 6 3,5 1,5 160000 24000 290243 72561 9600 1440 61 37697 6 3,5 1,5 160000 24000 294597 73649 9600 1440 62 63787 6 3,5 1,5 160000 24000 299016 74754 9600 1440 63 92663 6 3,5 1,5 160000 24000 303501 75875 9600 1440 64 124536 6 3,5 1,5 160000 24000 308053 77013 9600 1440 65 159627 6 3,5 1,5 160000 24000 312674 78169 9600 1440 66 198178 6 3,5 1,5 160000 24000 317364 79341 9600 1440 67 240442 6 3,5 1,5 160000 24000 322125 80531 9600 1440 68 286691 6 3,5 1,5 160000 24000 326957 81739 9600 1440 69 337215 6 3,5 1,5 160000 24000 331861 82965 9600 1440 70 392323 6 3,5 1,5 160000 24000 336839 84210 9600 1440 71 452345 6 3,5 1,5 160000 24000 341891 85473 9600 1440 72 517632 6 3,5 1,5 160000 24000 347020 86755 9600 1440 73 588557 6 3,5 1,5 160000 24000 352225 88056 9600 1440 74 665520 6 3,5 1,5 160000 24000 357508 89377 9600 1440 75 748944 6 3,5 1,5 160000 24000 362871 90718 9600 1440
beh+ ondrh 12674 13118 13577 14052 14544 15053 15580 16125 16689 17273 17878 18504 19151 19821 20515 21233 21976 22746 23542 24366 25218 26101
ozb kosten huur 1713 25427 35694 1773 25931 36943 1835 26452 38236 1900 26991 39575 1966 27550 40960 2035 28128 42393 2106 28726 43877 2180 29345 45413 2256 29985 47002 2335 30648 48647 2417 31335 50350 2501 32045 52112 2589 32780 53936 2680 33541 55824 2773 34329 57778 2870 35144 59800 2971 35987 61893 3075 36860 64059 3182 37764 66301 3294 38700 68622 3409 39668 71023 3528 40670 73509
Soc. In- Tekort- Tekorttekort vesteren totaal cumulatief -10267 5173 -15440 81973 -11012 5354 -16367 70525 -11784 5541 -17326 57430 -12583 5735 -18319 42558 -13410 5936 -19346 25765 -14266 6144 -20410 6901 -15151 6359 -21510 -14195 -16068 6582 -22650 -37697 -17017 6812 -23829 -63787 -17999 7050 -25049 -92663 -19015 7297 -26312 -124536 -20067 7552 -27620 -159627 -21156 7817 -28973 -198178 -22283 8090 -30373 -240442 -23449 8374 -31823 -286691 -24656 8667 -33323 -337215 -25906 8970 -34876 -392323 -27199 9284 -36483 -452345 -28537 9609 -38146 -517632 -29922 9945 -39867 -588557 -31356 10293 -41649 -665520 -32840 10654 -43493 -748944
