No title

EPERSZÖG Bt. e-mail: [email protected]

1073 Bp. VII, Erzsébet krt. 17. mob.: 20-419-6164

Bp. VI. Lovag u 9-11 hrsz.: 28979

Készítette:

Szögi János ingatlanszakértő Ért. kép. száma: É 945/992. Kamarai azonosító: 01-8790 2015.május

EPERSZÖG Bt.


e-mail: [email protected]

TARTALOMJEGYZÉK

Értékelési bizonyítvány

3. old.

1. Előzmények 1.1. A megbízás tárgya, célja, előzményei 1.2. Az értékbecslés módszere 1.3. Ingatlan-nyilvántartási adatok összefoglalása

4. old. 4. old. 5. old. 8. old.

2. Szakvélemény 9. old. 2.1. A befoglaló környezet adottságai 9. old. 2.2.A telek és az építmények leírása 10. old. 2.3. A forgalmi értéket befolyásoló főbb tényezők és hatásuk összefoglalása 13. old. 2.4. Fajlagos forgalmi érték és bérleti díj meghatározása 14. old. 3. Forgalmi érték és a javasolt bérleti díj meghatározása

16. old.

4. Összefoglalás

19. old.

Mellékletek Tulajdoni lap Térképmásolat Fényképek

Lovag u. 9-11 iskola

2

2015. 05. hó

EPERSZÖG Bt.



Értékbecslési bizonyítvány VI. ker. régi iskolaépület 1. Cím: Bp. VI. Lovag u 9-11, hrsz.: 28979 2. Megbízó: Terézvárosi Vagyonkezelő Nonprofit Zrt. 3. Időzóna / értéknap: 2015. május hónap 4. Az értékbecslés célja: Bérleti dij-javaslat az ingatlan bérbeadásához 5. Értékelési módszer: A díj-javaslat a piaci összehasonlító forgalmi adatok, az ingatlanpiaci tendenciák, illetve az ingatlan adatai és a helyszíni szemlén tapasztaltak együttes figyelembevételével került kimunkálásra. 6. Vázlatos leírás: A Lovag u. 9-11 szám alatti 1.222 m2 -es telken egy 3294,6 m2 –es, régi épületben korábban iskola működött, melyet a tulajdonos bérbe kíván adni. Az épület kifejezetten jó műszaki állapotú, pedig az elmúlt időszakban mintegy 5 évig nem üzemelt, majd ezután mintegy két évig oktatási célra bérbe volt adva. A jó gazda gondosságával történő kezelés (melynek része az üzemszünet alatti megfelelő temperálás is) eredményeként jelenlegi állapotában gyakorlatilag ma azonnal bérbe adható. Az optimális ár elérése érdekében árlicit alkalmazását javaslom. 7. Tulajdonviszony: a 2015.04.30 -i tulajdoni lap szerint Budapest Főváros Terézváros Önkormányzata tulajdona 8. Az ingatlan forgalmi értéke kerekítve 575 000 000 Ft.+ ÁFA 9. Bérleti dij javaslat a teljes ingatlanra: havi 2 980 000 Ft / hó + ÁFA 10.Fajlagos bérleti díj javaslat középértékként teljes alapterületre vetítve: 904 Ft/ m2 / hó + ÁFA csak a bérbeadható, hasznos alapterületre vetítve: 1292 Ft/ m2 / hó + ÁFA

11.Alsó díjhatár (árlicitnél a kiinduló érték): 2 384 000 Ft / hó + ÁFA 12.Kedvező esetben elérhető felső díjhatár: 3 427 000 Ft/ m2 / hó + ÁFA. Megjegyzés: A szakértői vélemény készítésekor kiindulási alapnak a földhivatali bejegyzés szerinti tulajdoni állapotot, illetve a kötött és csak mérsékelten nyereségtermelő kulturális – oktatási célú használatot tekintettem és a díjtétel javaslatot ennek figyelembe vételével dolgoztam ki. Budapest, 2015. május 7. Szögi János Építési szakértő Ért. kép. száma: É 945/992.


3

2015. 05. hó

EPERSZÖG Bt.



1. Előzmények 1.1. A megbízás tárgya, célja, előzményei: A tárgybani (Bp. VI. Lovag u. 9-11 szám alatti) ingatlan értékelésére illetve a bérletidíj-javaslat készítésére a tulajdonos, a Budapest Főváros Terézváros Önkormányzata képviseletében a Terézvárosi Vagyonkezelő Nonprofit Zrt. (1064 Bp. Rózsa u. 81-83) adott megbízást. Az ingatlantulajdonos Budapest Főváros Terézváros Önkormányzata (továbbiakban: Megbízó) a tárgybani saját tulajdonú ingatlanának bérbeadását tervezi. A szakvélemény elkészítését részben az teszi szükségessé, hogy korábban több alkalommal felértékelésre került ugyan az ingatlan, de az akkor meghatározott érték az eltelt hosszabb idő, több év alatt az ingatlanpiaci viszonyok változtak, ezért a jelenleg aktuális értéket újra meg kell határozni. Az ingatlanpiac helyzete a több éves távlatban nem tekinthető változatlannak, és ez a jelenség a mostani időszakban különösen figyelembe veendő, mivel a gazdasági válság kialakulása, majd a jelenleg már tapasztalható konszolidálódás következményeként a korábbi, a felhasználói igények bővülésére alapozott fejlesztési tevékenység megváltozott, korábban teljesen lelassult, de ma már az élénkülés is megindult.. Az új szakvélemény készítését a fentieken túlmenően az is indokolja, hogy várhatóan csak határozott, középtávú (5-10 évet felölelő) időszakra szóló, kötött és csak mérsékelten nyereségtermelő kulturális – oktatási célú használatra tervezi a Megbízó a bérbeadást. Jelen szakvéleményéhez a helyszínelés 2015. május 04-én történt, mely során egy új, részletes felmérés nem készült, de áttekintettük az ingatlan jelenlegi állapotát, illetve a korábban már rögzített állapothoz képest bekövetkezett változásokat. A szakvélemény elkészítésekor figyelembe vettem a rendelkezésre álló előzményeket, a helyszíni szemle megállapításait, a korábbról ismert dokumentumokat és az eltelt időszakról a helyszínen szerzett egyéb tapasztalatokat, a közvetlen és közvetett információkat egyaránt.


4

2015. 05. hó

EPERSZÖG Bt.



1.2 Az értékbecslés módszere: A javasolt bérlet díj megállapításához először meg kell határozni a bérbeadni kívánt ingatlan értékét, majd ennek és a bérleti ciklus végén várható maradványértéknek a figyelembevételével lehet megállapítani egy olyan mértékű bérleti díjat (illetve inkább javasolt díjsávot), mely a tulajdonos számára megfelelő (de legalábbis elfogadható) gazdasági eredmény hoz. A komplex létesítmény (a régi iskola és a tulajdonosát megillető, a tulajdonhoz tartozó telek) összesített forgalmi értéke megállapításának módszeréül az ingatlan sajátos helyzetének és állapotának megfelelően megválasztott metodika és perem-feltételrendszer került alkalmazásra. Az értékelési módszerben alkalmaztam a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendeletben és mellékleteiben meghatározott elveket és előírásokat, különös tekintettel a piaci forgalmi érték megállapításánál figyelembe veendő, alapvetőnek tekinthető részelemekre, szempontokra, valamint ezen tényezőknek a lehetséges hasznosításban betöltött szerepére (úgymint: műszaki állapot, helyi-területi adottságok, konvertálhatóság, keresleti-kínálati viszonyok, stb.). Az ingatlanértékelés olyan szisztematikus eljárás, melynek során az értékelő (a probléma meghatározásból kiindulva, a részleteknek az egyedi-eseti komponenseit is vizsgálva, de meghatározónak az objektum egésze értékére gyakorolt hatást tekintve) megállapítja a helyes, valószínűsíthető ingatlanértéket. Alapvető tény ugyan, hogy lényegében nemcsak minden ingatlan tekinthető egyedinek, hanem valójában minden tényleges ingatlan-tulajdonosváltozási tranzakció is sajátos, ezért az általánostól eltérő (és esetenként döntő mértékű "áreltérítést" eredményező) jegyekkel, motívumokkal terhelt. Az elvileg fennálló, de adott esetben az értékbecslés készítője által nem is minden esetben ismert speciális szempontok általában nem kerülnek előtérbe, hanem elsősorban, célorientáltan a tipikus szempontok és részelemek kerülhetnek figyelembevételre a forgalmi érték megállapításánál.


5

2015. 05. hó

EPERSZÖG Bt.



A tárgybani ingatlan értékmeghatározásánál figyelembe vett és elemzett főbb szempontok, tények összefoglalása: • telekérték meghatározása: - közlekedési kapcsolatok, - szűkebb környezet hatása, - közművesítettség, - egyéb infrastrukturális hatások, kapcsolatok, - telekméret és funkció összhangja, - környezet és funkció összhangja, - funkcióváltoztatás ill. bővítés korlátai, • beépítettségi és használati viszonyok valamint a fejlesztési lehetőségek • építményérték meghatározása: - építményméretek, - építmény műszaki állapota, - építmény és funkció összhangja, - az építmény fejlesztésének korlátai, - az építmény infrastrukturális színvonala, - az építmény várható további élettartama • az ingatlannal kapcsolatos jogok, terhek, kötelezettségek • az ingatlan forgalomképessége Az értékelés során részletesen csak az értékmeghatározás szempontjából mértékadónak tekintett szempontok kerültek külön kiemelésre. Az értékelési feladat elvégzésekor - amelyben a jelen megbízás tárgyszerű, szakszerű és teljes körű elvégzésében fennálló érdekeltségünkön kívül semmilyen befolyásoltság alatt nem álltunk az ismert tényekre, dokumentumokra, valamint szóbeli információkra illetve saját ismereteinkre, adatainkra, továbbá a helyszíni és környezeti szemle tapasztalataira támaszkodtunk. A javasolt bérleti díjsáv meghatározásakor kiemelten figyelembe kell venni az időtartami és a használati célra vonatkozó korlátozásokat.


6

2015. 05. hó

EPERSZÖG Bt.



Egy a „forgalmi értékből” kiinduló, de „bérleti díjsáv meghatározását megalapozó” szakvélemény minden figyelembe vett tényező ellenére is csak közelítő középértéket adhat az alábbiak feltételezésével: • a tulajdonos hajlandó a bérbeadásra, • a bérbeadási tárgyalások lebonyolítására ésszerű hosszúságú időtartam áll rendelkezésre (az ingatlan jellege, helye, piaci állapot stb. figyelembevételével), • az ingatlant lényében jelenlegi, az értékbecslésnél, szakvéleménynél alapul vett állapotában bocsátják piacra, és meghirdetése az elvárható nyilvánossággal történik, • speciális érdekeltségű vevő külön ajánlata nem kerül figyelembevételre. A tényleges forgalmi-piaci érték, illetve bérleti díj mindig csak konkrét vevővel - bérlővel, konkrét alkufolyamat eredményeként alakulhat ki, és ezen tényt külön is kiemelendőnek tartjuk. A szakértői megbízás nem terjedt ki a tulajdonviszonyok pillanatnyi állapotának és azok „jogi megalapozottságának” vizsgálatára, így a következtetések, (beleértve egy értékmeghatározást és egy várhatóan elérhető bérleti díjsávot is) csak a szakvéleményben rögzített főbb peremfeltételek tényleges és dokumentumokkal történő alátámasztottsága esetén tekinthetőek érvényesnek. Értékbecslésem és az erre felépített bérleti díjsáv javaslat minden figyelembe vett tényező ellenére is csak közelítő értéket adhat, mivel a tényleges érték csak egy konkrét bérlővel lezajló alku, vagy árlicitre (melynek kiinduló értéke lehet a minimális bérleti díj) alapozott versenyeztetés során alakulhat ki. Fontos leszögezni, hogy ezen szakvélemény a nehezen kiszámítható ingatlanpiaci tendenciák következtében csak erre a célra és legfeljebb 180 napig használható fel.


7

2015. 05. hó

EPERSZÖG Bt.



1.3. Ingatlannyilvántartási összefoglalása

adatok

és

az

egyéb

jellemzők

• címe: 1060 Bp. Lovag u. 9-11 • helyrajzi száma: 28979 • tulajdoni lap kiadása. 2015.04.30. • területe: • tulajdonos:

1.222 m2 Budapest Főváros Terézvárosi Önkormányzat

• művelési ág: • korlátozásai: • funkciója: • beépített alapterület: • beépítettség: • épület alapterület:

kivett általános iskola műemléki környezet kiürített iskolaépület 938 m2 77 % 3294,6 m2

Egyéb információ: A Lovag u. 9-11 szám alatt lévő telken korábban iskola működött, melyet megszüntettek. Az épület mintegy 5 évig üresen állt, majd ezután mintegy két évig oktatási célra bérbe volt adva. Az üresen álló épületet jó gazda gondosságával kezelték (melynek része volt a megfelelő temperálás is) és ennek eredményeként állapota akkor sem kezdett el leromlani, gyakorlatilag azonnal bérbe adható volt. A későbbi bérbevétel alatt az épület állapota számottevő mértékben nem változott, így ma is jelentősebb ráfordítás nélkül bérbe adható. Megjegyzés: a tényleges használatba vételhez biztosítani kell a gázellátás visszakapcsolását (mely a rendelkezésre álló információk szerint a bérlő felgyűlt hátraléka miatt lett leválasztva, leplombálva). A tulajdoni állapot a szakértői vélemény készítéséhez kiindulási alapként rendelkezésre álló tulajdoni lap szerint rendezett, a III. rész terhet, korlátozó bejegyzést nem tartalmaz.


8

2015. 05. hó

EPERSZÖG Bt.



2. Szakvélemény 2.1. A befoglaló környezet adottságai: A telek Bp. VI. kerületében fekszik. Az értékbecslés tárgyát képező ingatlan a Lovag utcában a Jókai utca és a Nagymező u. között, a Teréz körút vonzáskörzetében, egy csendes mellékutcában, de mégis központi helyen található. A telek telepszerű lakóövezet besorolású területi övezetben van. A terület beépítettsége zártsoros jellegű. A terület teljes közműhálózattal rendelkezik, melybe az ingatlan be van kötve. A kerületben az utak szilárd burkolatúak, járdákkal, közvilágítással ellátottak. Az ingatlan közvetlen és tágabb környezete egyaránt rendezett. A kereskedelmi, szolgáltatói, kulturális és egyéb intézményi létesítmények a közelben, illetve kedvező távolságon belül vannak. A telek közvetlen környezetében külön kiemelendő zavaró tevékenységet, vagy környezetszennyezést végző létesítmény nincs. Az ingatlan jól megközelíthető tömegközlekedési eszközökkel, elsősorban a Nagymező utcában közlekedő 70-es és 78-as, valamint a Podmaniczky utcában járó 72-es és 73-as trolibuszal, illetve a 4-es és 6-os villamosokkal, és a tömegközlekedési megállóktól kb. 100-350 m-re van. Az ingatlan személygépkocsival a Nagymező utca felől csak a Jókai utca felé haladva közelíthető meg, mivel a Lovag utca egyirányú. Az autóval való megközelítés így megfelelő, de a napi gyakorlatban (mint szinte minden Nagykörúton belüli épületnél) a zsúfoltság, a közúti dugók miatt nehézkes. A parkolási lehetőség rossz, az utcák telítettek, és a fizető parkolási lehetőség (parkolóház, beépítetlen telken lévő parkolóhely) is erősen korlátozott a közelben. A gyalogos átmenő forgalom a közepes fővárosi szintnél gyengébbre értékelhető. A gépjárműforgalom intenzitásából származó környezeti ártalmak szintje közel azonos az átlagos fővárosi szinttel. A közbiztonság helyzete az itt működő térfigyelő rendszernek köszönhetően kedvezőbb a közepes értéknél.


9

2015. 05. hó

EPERSZÖG Bt.



2.2. A telek és az építmények leírása: A telek közüzemi vezetékes vízzel ellátott. A szennyvíz elvezetés közüzemi csatornába történik és a csapadékvíz is közüzemi csatornába folyik. Az elektromos energia ellátás háromfázisú, 380 V feszültségü, az érintésvédelme NEFH. A gázellátás vezetékes földgázzal történik. A szemétgyűjtés kukába történik. Az épület szellőzése természetes. Az épület építésének pontos ideje nem derül ki a rendelkezésre álló dokumentumokból, de a környező épületek korából és az építéshez felhasznált anyagokból, valamint az építés módjából következtetve az 1800-as évek utolsó évtizedére tehető. A vizsgált iskolaépületet a környezetében található bérházakhoz viszonyítva az átlagosnál jobb minőségű anyagokból és magasabb igényszinttel, az akkori építési követelményinek megfelelő tervezési és technológiai megoldásokkal, a közepesnél gondosabb kivitelezéssel hozták létre eredetileg is tanintézmény céljára. Az épület alapozása tégla sávalap, az épületszigetelés a megépítés óta eltelt több, mint 110 év alatt nem öregedett el, nem károsodott olyan mértékben, mint a hasonló korú épületek esetében ez tapasztalható. A pincei helyiségek zömében szárazak, az épületszigetelés hibájára visszavezethető károsodás, jelentősebb vakolathibák vizuálisan nem észlelhetők. A függőleges teherhordó falak nagyméretű agyagtéglából készültek. A födémek a pince felett tégla dongaboltozat, a közbenső szinteken poroszsüveg szerkezet, a zárófödém pedig csapos fagerenda. A magastetős épület tetőszerkezete hagyományos háromállásos, a födémszerkezettől függetlenített nyereg és félnyereg tető agyagcserép héjalással. Az épületbádogozás horganyzott acéllemezből készült.


10

2015. 05. hó

EPERSZÖG Bt.



Az épület utcai homlokzata vakolt, mélykváderezésü, hangsúlyos osztópárkányokkal tagolt. A könyöklőpárkányok alatt baluszterek, a nyílászárók mellett pilaszter díszítések láthatók. Az ablakok közötti szabad mezőket vörös klinkerittéglával, a lábazatot 0,4 m magasságig faragott keménymészkő lapokkal burkolták. Az épület homlokzatán említésre méltó hibák nem észlelhetőek. Az épület főbb szerkezeteinek állapota kedvezőbb képet mutat, mint azt megélt kora indokolná. Az épület közlekedési rendszerét a főlépcsőház és a belső, zárt közlekedési folyosók alkotják. A lépcsők egyoldalon befogott lebegő, mükö lépcsőfokokkal és kovácsoltvas korláttal rendelkező kényelmes emelkedésű szerkezetek. A harmadik emeletet később építették rá a meglévő két emeletre. Az itt található helyiségek belmagassága kb. 1,2 méterrel alacsonyabb, valamint a nyílászárók és burkolatok igényszintje is gyengébb. Az épület nyílászárói az első három szinten jó állapotú, egyedi kivitelezésű faszerkezetű kazettás, illetve ívelt ablakok. A harmadik emeleten gyengébb kivitelű kisebb nyílászárókat építettek be. Az egyes helyiségek burkolatai a funkcióhoz igazodnak. így a tantermek padlóburkolata mintás, sima PVC burkolat, a falakat 1,6 m magasságig olajjal mázolták, felette diszperziós festékkel festették. A vizes helyiségek padlóburkolata kerámia járólap, valamint greschlap, a falakat 2,1 m magasan mázas kerámialapok fedik. A közlekedő folyosók padlóborítása 40X40 cm-es műkőlap, a falakat dekoratív, egyedi színes 10X10 cm-es , rusztikus jellegű majolika burkolóelemekkel borították. Az ingatlan értékét központi fekvése, jövőbeni funkciója ellenére negatívan befolyásolja az ingatlan határain belüli parkolási lehetőség hiánya. A 284 m2 alapterületű, kisméretű udvar parkolásra történő igénybevétele nem oldható meg, mert a Lovag utca felé közvetlen összeköttetéssel nem rendelkezik. Nem tartom reális alternatívának a külső fél tulajdonában levő Dessewffy utcai szomszédos, üres telken keresztül történő kiszolgálást sem.


11

2015. 05. hó

EPERSZÖG Bt.



A beépített alapterületek megoszlása használhatósági funkciók szerint

szint pinceszint földszint I. emelet II. emelet III. emelet Padlásszint összesen

termek 53,6 274,0 507,7 496,8 537,2 27,3 1896,6

üzemi terület

190,5 11,0

40,0 241,5

közlekedő terület,

étkezés lakás szint (régen) (régen) összesen 27,6 50,4 432,4 75,0 99,6 57,4 650,7 36,8 706,5 36,8 706,3 27,0 718,5 80,2

vizes helyiségek

110,3 144,8 151,1 172,7 154,3 12,9 746,1 203,2

150

57,4

Az épület területe összesen: 3294,6 m2 A hasznosítható alapterület maximuma 2307 m2 . (nem hasznosíthatónak tekintem: üzemi terület + közlekedő)


12

2015. 05. hó

EPERSZÖG Bt.



2.3. A forgalmi értéket befolyásoló főbb tényezők és hatásuk összefoglalása: • A beépítettség mértéke eléri a megengedett maximumot. Bérbeadás esetén nem indokolt külön telekérték meghatározása, mivel a szabad, beépítetlen terület nem jelent az épület értékéhez képest említést érdemlő nagyságú hasznosítható többletértéket. • A közlekedési kapcsolatok tömegközlekedéssel nagyon jók, a személy vagy tehergépjárművel történő megközelítés a belvárosban szokásos problémákkal terhelt, de jó, viszont a parkolásra a telken belül nincs lehetőség és a külső parkolás kifejezetten nehéz. • A közüzemi csatlakozások megfelelőek, a kereskedelmi, szolgáltatói, stb. létesítmények kedvező távolságon belül vannak, így az infrastrukturális ellátottság jónak tekinthető. • A környezet hatása, valamint a tervezett funkcióval (oktatási vagy kulturális) való összhangja jó. • A funkció változtatás lehetősége korlátozott, illetve a létesítmény kapacitása nem bővíthető. • Az épületnek a korához viszonyított általános műszaki állapota kifejezetten jó, az állagmegóvási-karbantartási követelmények további rendszeres kielégítése esetén (természetesen a „szerkezeti elem” jellegét és az elhasználódás mértékét figyelembe véve általában 5-15 évenként szükséges tervszerű felújításokat is beleértve) fenntartásiüzemeltetési élettartamuk még több ciklusra vélelmezhető. • Az építményméretek, a belső terek és a használati funkciók összhangja általában az „oktatási” célra megfelelő. • Az ingatlan földhivatali bejegyzés szerinti tulajdoni állapota rendezett, teher és igénymentes.


13

2015. 05. hó

EPERSZÖG Bt.



2.4. Fajlagos forgalmi érték és bérleti díj meghatározása: A fajlagos forgalmi érték és bérleti díj meghatározásának optimális alapesete, ha az értékelendő ingatlan mértékadónak tekinthető környezetében, viszonylag rövid időtartamon belül jelentős számú tulajdonosváltozás, illetve bérbeadás realizálódott (vagy a piacon kínálat-keresletként jelentkezett) az összemérhető állapotú ingatlanok körében és ismertek a szerződések finanszírozási feltételei is. Ezen kedvező helyzet csak a nagyobb városokban és ott is csak a nagyobb mobilitású lakóterületeken lévő lakóingatlanok esetében áll fenn. Általában, de különösen a viszonylag korlátozott hasznosítási lehetőségű ingatlanok esetében csupán viszonylag jól meghatározott (esetenként csak egy tágabb területre vonatkozó) térségi és bizonytalanabb műszaki és pénzügytechnikai tartalmú referenciaadatok állnak rendelkezésre az értékbecsléshez, melyekből az ismeretek súlyozott szűrésével és ezt követő korrekciókkal állítható elő a mértékadónak tekinthető fajlagos érték. A tárgybani ingatlannal azonos típusú, funkciójú (oktatási-kulturális célra használt) ingatlanok forgalma csak szórványos, de az épület jellemzőit tekintve megközelítőleg össze vethető a „ B” kategóriába sorolható irodaházakkal és a nagyobb méretű, lakóházban kialakított irodablokkokkal, melyek köréből adatbázis alakítható ki. Ennek az ingatlancsoportnak a főbb jellemzői: általában 750 m2 feletti területű (de minimum 300-500 m2) és alkalmas nemzetközi bérlők befogadására, de nem felel meg az „A” kategória valamennyi követelményének. A csak részben kielégítendő követelményének : • jó minőségű burkolatok • jó minőségű elektromos (és egyéb) hálózatok, szerelvények • szinvonalas épület- és létesítményüzemeltetés • megfelelő fedett garázs, modern légkondicionálás • recepció és biztonsági szolgálat A tárgybani épületnél ezekből semmiképpen nem biztosítható középtávon a garázs, illetve nincs légkondicionálás, így 15 %-os csökkentés indokolt.


14

2015. 05. hó

EPERSZÖG Bt.



A fentiekben ismertetett elvek figyelembevételével árbázist képeztem a piaci értékesítési forgalmi adatokból (az összehasonlíthatóság érdekében szükséges korrekciókkal együtt) és ebből meghatároztam egy telekhányadot is magába foglaló fajlagos épület alapértéket, melyet az ingatlan értékének meghatározásánál, illetve a bérleti díj meghatározásnál figyelembe lehet venni. A piaci bérbeadási forgalmi adatokból hasonló elemzéssel területi fajlagos értéket határoztam meg, és a javasolt bérleti díj ezen értékek súlyozott átlaga lessz. Forgalmi érték alapú elemzés: Leválogattam és súlyoztam a tágabb térségi 300 és 5000 m 2 alapterületű irodaházak és a nagyobb méretű, lakóházban kialakított irodablokkok eladási áraiból 10 adatot és az egyéb módon elérhető információkat is figyelembe vettem. Az alapértékek nagyon széles sávban szórtak (147 és 395 eFt/m2 között) és területi elhelyezkedés, valamint a műszaki tartalom alapulvételével végzett korrekciók után képzett területi referenciaérték 205 295 Ft/m2 lett, a súlyszám 40%. Bérleti díj alapú elemzés: Leválogattam és súlyoztam a tágabb térségi 300 és 5000 m 2 alapterületű irodaházak és a nagyobb méretű, lakóházban kialakított irodablokkok bérleti díjaiból 10 adatot és az egyéb forrásból elérhető információkat is mérlegeltem. A figyelembe vehető alapértékek nagyon széles sávban szórtak (890 és 3154 Ft/m2/hó között) és a mögöttük álló, a korrekciók alapjául szolgáló műszaki tartalom is csak korlátozottan volt megismerhető. A kerekített területi referenciaérték 1555 Ft/m2 /hó lett, a súlyszám 60%. Itt is kiemelendőnek tartom, hogy az elvégzett értékmeghatározás eredményeként egy várható bérleti díjbázis (középérték) és a pillanatnyi piaci keresleti és kínálati viszonyok miatt egy -20% és +15% -os szélességű díjsáv (azaz egy ehhez tartozó alsó-felső bérleti díj) kerül meghatározásra, melynek keretei között valószínűsíthető az ingatlan hasznosítása. Az elérhető tényleges bérleti díjnak a sávon belüli elhelyezkedését a pillanatnyi piaci hatásokon túlmenően a Bérlő sajátos, egyéni szempontjai, várakozásai nagymértékben befolyásolják. A megadott értékek ÁFA-t nem tartalmaznak.


15

2015. 05. hó

EPERSZÖG Bt.



3. Forgalmi érték és a javasolt bérleti díj meghatározása: A tulajdon értéke (és az ebből számított egyedi bérleti díj): nettó összes építményterület: 3294,6 m2 fajlagos területi építményérték: 205 295 Ft/ m2 egyedi ingatlanállapot korrekció: -15% A számított ingatlan érték:

3294,6 m2 x 205 295 Ft/m2 x (1-15%) = 574 910 171 Ft azaz kerekítve 575 000 000 Ft

A szokásos hozamelvű értékelésnél, a direkt tőkésítésnél a nettó havi jövedelmet (a bérleti díjból 5%-20%-ot költségnek, behajtási és kihasználtsági veszteségnek tekintve) tőkésíteni kell olyan módon, hogy az inflációt, az árváltozást, a jelenérték változását és a kamatokat, valamint a maradványértéket egyaránt figyelmen kívül hagyva 8%-os megtérülési ráta-val számolnak. Ha egy ingatlan értékéből kívánom az elvárható bérleti díjat meghatározni, akkor szintén az évi 8%-os hozam várható el, ezért a nettó (a költségekkel csökkentett) eredményelvárást ennek megfelelően kell meghatározni. Esetünkben egy stabil, megbízható ingatlanhasználót, az egész épületet bérbe vevő, korrekten és pontosan fizető bérlőt feltételezve a csökkentő költséghányad figyelembe vételétől eltekintek. A meglévő, használt ingatlan középtávú, használati módbeli kötöttséggel történő bérbeadásakor a tulajdonosnak nemcsak az elvárt, szokásos megtérülési rátával kell számolnia, hanem egyrészt azt is számításba kell vennie, hogy a bérleti ciklus végén megmarad (igaz bizonyos fokig „elhasználódva”) az ingatlan, másrészt megtakarítja az üresen álló ingatlan esetében is felmerülő költségeket (mint pl. őrzés, temperálás, állagmegóvó karbantartás, stb.). A jelenlegi általános gazdasági helyzetben, a túlkínálatos ingatlanpiacon ez a várakozás sok esetben nem teljesül, különösen egy elöregedett, csak profilkötötten bérbeadni szándékozott, üzemen kívüli, berendezetlen iskolaépület esetében. Esetünkben ezért célszerű az ezzel a megtérülési rátával történő számításnál egy 25% -os csökkentő korrekciót is alkalmazni a bérleti díj meghatározásánál.


16

2015. 05. hó

EPERSZÖG Bt.



A forgalmi értékből számított havi bérleti díj: 575 000 000 Ft x (1-25%) x 8 % / 12 hó = 2 875 000 Ft/hó A forgalmi értékből számított fajlagos havi bérleti díj: a teljes alapterületre 2 875 000 Ft/hó / 3 294,6 m2 x = 873 Ft/hó/m2 csak a hasznos alapterületre vetítve 2 875 000 Ft/hó / 2307 m2 x = 1246 Ft/hó/m2

A súlyszám 40%. A területi fajlagos bérleti díjból számított egyedi bérleti díj: A területi fajlagos bérleti díj: 1555 Ft/hó/m2 egyedi ingatlanállapot korrekció: -15% A területi fajlagos bérleti díjból (a hasznos alapterületre vetítve) számított egyedi bérleti díj: 1555 Ft/hó/m2 x (1-15%) = 1 322 Ft/hó/m2 A súlyszám 60%. A javasolt fajlagos bérleti díj: 873 Ft/hó/m2 x 40% + 1 322 Ft/hó/m2 x 60% = 1 292 Ft/hó/m2 A javasolt havi bérleti díj: A hasznos alapterület: 2307 m2 1 292 Ft/hó/m2 x 2 307 m2 = 2 979 744 Ft/hó, azaz kerekítve 2 980 000 Ft/hó ebből a teljes alapterületre vetített, számított fajlagos bérleti díj: 2 980 000 Ft/hó / 3294,6 m2 = 904 Ft/m2

A javasolt alsó díjhatár (árlicitnél a kiinduló érték): 2 980 000 Ft / hó * (1-20%) = 2 384 000 Ft/hó, A kedvező esetben elérhető felső díjhatár: 2 980 000 Ft / hó * (1+15%) = 3 427 000 Ft/hó,


17

2015. 05. hó

EPERSZÖG Bt.



A mindenkor aktuális bérleti díjat „inflációkövető” kikötéssel javaslom meghatározni, a maradványértéket is csak jelenértéken veszem figyelembe és így mellőzhetőnek tekintem a „vagyoni érték és a pénzfolyam jelenértékének” meghatározását, mert az előre nem prognosztizálható kedvező- kedvezőtlen piaci helyzet nagyobb mértékben befolyásolja az elérhető gazdasági eredményt, mint a részletes jelenérték-számítás. A javasolt bérleti díj realitásának vizsgálataként célszerű röviden, egyszerűsített módon áttekinteni az ingatlan tulajdonosnak a tárgybani vagyonelemmel összefüggő gazdasági eredményét. Főbb elemzési-értékelési szempontok: - minden mai jelenértéken kerül figyelembevételre, - 8 éves bérleti ciklus - maradványértékképzéshez évi 2 % az értékcsökkenés

mai érték maradvány össz. bérl díj össz. eredmény össz. eredmény %-ban évi eredmény %-ban

min. díj 575 000 000 489 188 738 228 844 326 143 033 064 24,88% 3,11%

átl. díj 575 000 000 489 188 738 286 055 408 200 244 146 38,83% 4,35%

max. díj 575 000 000 489 188 738 328 963 719 243 152 457 42,29% 5,29%

Az elemzésnél több tényező nem került figyelembevételre, mint pl.: -az üres épület „fenntartásának” is vannak költségei (elmaradt kiadás), -a „tulajdonlásnak mindig vannak költségei (adók, nyilvántartás, stb.), -a bérleti díj inflációkövető emelése, -a bevételek befektetésként kamatoztathatóak, stb., de ezek együttes hatása az eredmény növeli, így mellőzésük az „eredmények óvatosan történő meghatározása” követelményével összhangban van. A megadott értékek ÁFA-t nem tartalmaznak.


18

2015. 05. hó

EPERSZÖG Bt.



8. Összefoglalás : Az ingatlantulajdonos Budapest Főváros Terézváros Önkormányzata (továbbiakban: Megbízó) a tárgybani saját tulajdonú ingatlanát nem kívánja eladni, de hasznosításként határozott, középtávú (5-10 évet felölelő) időszakra szóló, kötött és csak mérsékelten nyereségtermelő kulturális–oktatási célú használatra történő bérbeadását tervezi. Az ingatlanpiacon általában túlkínálat van, és a tervezett hasznosítási módnál sem jelentkezik ettől való kedvező irányú eltérés. A meglévő, használt ingatlan középtávú, használati módbeli kötöttséggel történő bérbeadásakor a tulajdonosnak azt is számításba kell vennie, hogy a bérleti ciklus végén megmarad (igaz bizonyos fokig „elhasználódva”) az ingatlan, és megtakarítja kihasználatlan ingatlan esetében is felmerülő egyes költségeket. Esetünkben célszerű a szokásos 8%-os megtérülési rátával történő számítással meghatározott bérleti díjhoz képest egy 25% -os csökkentő korrekciót alkalmazni. A bérbeadást a lehető legkedvezőbb ár elérése érdekében árlicites versenyeztetéssel célszerű lebonyolítani, majd az aktuális bérleti díjat „inflációkövető” kikötéssel javaslom meghatározni. A szakértői vélemény készítésekor kiindulási alapnak a földhivatali bejegyzés szerinti tulajdoni állapotot tekintettem és a díjtétel javaslatot ennek figyelembe dolgoztam ki. Az ettől esetleg eltérő területű tényleges bérbeadás esetén (mely eset nem célszerű) a fajlagos bérleti díj alapulvételével határozható meg a fizetendő összeg. A fentebb összefoglalt (és a szakvéleményben részletezett) elemzés végeredményeként a javasolt ingatlanbérleti díj: 2 980 000 Ft / hó, azaz kettőmillió hétszázötvenezer forint / hó. Ebből: Fajlagos bérleti díj javaslat középértékként teljes alapterületre vetítve: 904 Ft/ m2 / hó + ÁFA csak a bérbeadható, hasznos alapterületre vetítve: 1292 Ft/ m2 / hó + ÁFA

A javasolt alsó díjhatár (árlicitnél a kiinduló érték) 2 384 000 Ft/ m2 / hó + ÁFA, a kedvező esetben elérhető felső díjhatár 3 427 000Ft / hó + ÁFA. Budapest, 2015. május 7 Szögi János ingatlanszakértő Ért. kép. száma: É 945/992. Kamarai azonosító: 01-8790


19

2015. 05. hó

EPERSZÖG Bt.




20

2015. 05. hó

EPERSZÖG Bt.




21

2015. 05. hó

EPERSZÖG Bt.



Folyosó részlet

Tornaterem részlet

Folyosó részlet

Oktatóterem részlet


22

2015. 05. hó

EPERSZÖG Bt.



Folyosó részlet

WC részlet

Lépcsőház részlet

Lezárt gázmérő


23

2015. 05. hó

EPERSZÖG Bt.



Pincei folyosó részlet

Oktatóterem részlet

Belső udvar részlet

Sérült ablakpárkány fűtőtesttel


24

2015. 05. hó

No title

Recommend Documents