Znalecký posudek č,7593-25-2015 o ceně věci nemovité
Rodinný dům č.p, 58 na stavebním pozemku p,č. 259 a pozemek zahrady p. č.1447
Objednatel posudku: tai]ana Sommer, Pozorka 58, 362 2í Nejdek
t
oi,
Účel posudku: Ocenění stavebního pozemku p.č. 259 s rodinným domem v obci Nejdek, místníčásti Pozorka č.p. 58 a pozemku zahrady p.č, 1447, včetně vedlejších staveb a venkovních úprav, vše v k.ú. Pozorka u Nejdku, obec Nejdek, okres Karlovy Vary, kraj Karlovarský, pro účelyzjištěníobvyklé ceny věci nemovité
Znalecký úkol: Vypracování znaleckého posudku stavebního pozemku p,č. 259 s rodinným domem v obci Nejdek, místní části Pozorka č.p. 58 a pozemku zahrady p,č, 1447, včetně vedlejších staveb a venkovních úprav, vše v k.ú. Pozorka u Nejdku, obec Nejdek, okres Karlovy Vary, kraj Karlovarský, dle zákona č. 15111997 Sb., o oceňování majetku, v pozdějšímznění, ke dni 23.7 .2015, v ceně a obvyklé
Oceněno podle stavu ke dni: 23.7.2015 Posudek vypracoval:
Josef Fiala, Přátelství 141Bt3,360 01 KarlovyVary, lČ 12856410 Datum místního šetření: 23.7,2015
Posudek obsahuje 20 stran textu včetně příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních. Jedno
vyhotoveníznaleckého posudku zůstává uloženo v archivu znalce,
V Karlových Varech dne 27.7.2015
- 2120 -
Použitépředpisy, vyhlášky, normy a podklady pro oceněni 1. Zákon ě. 15111997 Sb., o oceňování majetku, v pozdějšímznění 2. Odhad tržníhodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů lVS (The lnternationalValuation Standards), s přihlédnutím ke standardu lVS 1 (Oceňování na základě tržníhodnoty). 3. Zákon č, 12812000 Sb., o obcích (obecní zřízení),v pozdějším znění 4. Prohlídka nemovitostí provedena dne 23.7,2015 5. Kopie katastrální mapy 6, lnformace z KN Karlovy Vary o oceňovaných věcech nemovitých 7. lnformace z KN o přístupu k oceňovaným věcem nemovitým
B. 9.
Ortofotomapa
Fotodokumentace
Vlastnické a evidenčníúdaje Stavební pozemek p.č. 259 s rodinným domem v obci Nejdek, sídelníčásti Pozorka č.p, 58 a pozemek zahrady p.č. 1447, vše v k.ú. Pozorka u Nejdku, obec Nejdek, okres Karlovy Vary, kraj Karlovarský jsou zapsány na LV č. 330, Vlastníky oceňovaných věcí nemovitých jsou ve SJM pan Sommer Udo Horst a paní Sommer TatJana, Pozorka 58, 362 21 Nejdek
s
A. Nález Znalecký posudek věcí nemovitých si objednala paní Tat]ana Sommer, Pozorka 58, 362 21 Nejdek a umožnila podrobnou prohlídku a zaměření nemovitostí, Oceňované věci nemovité dne 23,7.2015, znalec osobně prohlédl a vypracoval posudek. Předmětem oceněníjsou stavební pozemek p,č. 259 s rodinným domem v obci Nejdek, místníčástiPozorka č.p.58 a pozemek zahrady p.č, 1447, včetně vedlejších staveb a venkovních úprav, vše v k.ú. Pozorka u Nejdku, obec Nejdek, okres Karlovy Vary, kraj Karlovarský, cca 2,5 km jihovýchodně od centra města Nejdek, v západní zastavěné místníčásti Pozorka a jsou zapsány na LV č. 330. Vlastníky oceňovaných věcí nemovitých jsou ve SJM pan Sommer Udo Horst a paní Sommer Tat]jana, Pozorka 58, 362 2,1 Nejdek. Pozemky s rodinným domem jsou umístěny v příkrém svahu s orientací na jihozápad o celkové výměře 763m' a jsou napojeny pouze na el. rozvody, Přístup k pozemkům je po pozemcích města Nejdek, resp. po silnici Karlovarského kraje (viz. dokumentace). fuzemek p.č, 1447 o výměře 608 m' je ve veřejném seznamu KN veden jako "zahrada" a tvoří částečně irarkovací a přístupovou plochou k podzemním garážím v jižníčásti rodinného domu, přístup k hlavnímu vchodu na východnístraně rodinného domu a přístup do skladu na severní straně RD. Tato plocha je celá ze zámkové dlažby. Ve své jižníčásti je pozemek obestavěný zídkou z monolitického betonu, Západni část pozemku tvoří zahradabezvýraznější květinové a dřevinné výsadby. Na pozemku se nachází 30 m hluboká vrtaná studna, která je zdrojem pitné vody pro oceňovaný objekt a dále betonová žumpa do které je rodinný dům odkanalizován. Pozemek p.č. 259 o výměře 155 m2 je zcela zastavěn rodinným domem č.p, 58, kte4ý je jeho souóástí a ve veřejném seznamu KN je veden jako "zastavěná plocha a nádvoří". Pozemky jsou oploceny částeěně zídkou z betonových prefabrikátů a částečněplotem z dřevěných planěk a kovových sloupků. Část ptotu, která tvoří přístup na zahradu z garážovéhoprostoru, je zcela kovová (viz. foto).^ Samostatně stojící rodinný dům o zastavěné ploše í55 m'byl postaven cca okolo roku ,1930 a v roce 2004 prošel celkovou rekonstrukcí s přístavbou podzemní dvougaráže (viz. foto). Jde o podsklepený zděný objekt o užitnéploše 324 m', s jedním podzemním podlažím,jedním nadzemním podlažím,obytným podkrovím a sedlovou, dřevěnou střešní konstrukcís krytinou zživičnéšindele. Základy jsou z loženéhokamene a betonu. Při rekonstrukci bylobjekt odizolován protizemnívlhkosti. Vnější i vnitřní svislé konstrukce jsou částečněze smíšenéhozdiva, částečně zděné z cihel CPP na MV, tl. do 40 cm, nové, při rekonstrukci vystavěné, pak z porothermu t|.30 cm. Podlahy v 1.PP a,í.NP betonové s keramickou dlažbou, resp. betonovou dlažbou na terase, s parketamiv pokojiv 1.NP a s plovoucí podlahou v podkroví.
Vnitřní dveře plné v obložkových rámech, vchodové dveře plastové, Vnitřní i vnějšíomítky jsou vápenné štukové, objekt není zateplen. Garážová vrata plastová. Schodiště betonové. Klempířské konstrukce úplné z pozinkového plechu. Okna plastová, střešní v podkroví ,,Velux", Vytápěníje zajištěno kotlem na elektřinu ohřev teplé vody pak bojlerem. V 1. PP, kteqý je zpřístupněn garážovými vraty v jižnístraně objektu (viz. foto), se nachází dvougaráž, kotelna, jedna sklepní a jedna skladová místnost, pracovna a zádveří se schodištěm do 1.NP., kde se nachází hala s kuchyňským koutem, dvě obytné místnosti, dvě koupelny, WC, balkon a terasa. Chodbou se schodištěm je zpřístupněno podkroví, kde jsou umístěny dvě obytné místnosti, šatna a balkon.
- 3120 -
Dům je po rekonstrukci a ve velmi dobrém technickém stavu,
Předmětem ocenění jsou tudížpozemek p,č. 259 s rodinným domem v obci Nejdek, místníčásti Pozorka pozemek zahrady p.č, 1447, včetně vedlejších staveb a venkovních úprav, vše v k.ú. Pozorka u Nejdku, obec Nejdek, okres Karlovy Vary, kraj Karlovarský, dle zákona č, 15111997 Sb., o oceňování majetku, v pozdějšímznění,
a
č.p, 58
B. Posudek Stanovení ceny obvyklé Stanovením ceny obvyklé se rozumí cena, která byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažujívšechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítajívlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštníobliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a v tomto případě se určíporovnáním,
s
1 pozemek zhodnocenÝ stavbou - porovnávací metoda
Tžníhodnota oceňované nemovitosti se odhadne
na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí - dále jen ,,vzorky". Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítápodle vzorce kde
Hu C* Ku W. Vn". Kf
Hu = Cu,
x
Ku l
Yr.x
Vn".n / K1,
hodnota dle vzorku,
cena vzorku,
koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku,
výměraoceňovanénemovitosti, cenotvorný koeficient.
charakteristika nemovitosti Stavba konstrukce Stav vlastnictví
i,
rodinný dům samostatný ' cihlová po převažujícírekonstru kci íyzická osoba
Výměry a dispozice Podlaží 1.pp
+
garáž
í.NP Podkroví UZilnaplqghg J9]!9!]L
užitná plocha
výměry 8,76
+
Im'l
6,19 + 20,31 + 11,62+ 15,67 + 50,73
6,27 + 12,45
+
4,17 + 1,72
+
22,77 + 11,40 + 7,28
2.27+8.66+54.00 20,43+21,67 + 6,0í + 20,40+
11,21
113,28 +
130,99 79,72 323.99 m2
Po provedené analýze trhu v lokalitě a dostupném okolí výše oceňované věci nemovité a na základé konzultací a přiměřeným vyhodnocením nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě, bylo zjištěno, že v dané lokalitě a v přilehlých katastrálních územíchoceňované věci nemovité nabízejírealitní kanceláře, k prodeji nížeuvedené nemovitosti, které se, dle názoru znalce reálně blížíoceňované nemovitosti.
- 4120
-
Vzorek 01
Prodej rodinného domu 300 m2, Komenského, Horní Blatná 4 125 000,_ Kč Naše společnost Vám zprostředkuje exkluzivně prodej rodinného domu o velikosti 6+1, Horní Blatná, okr. Karlovy Vary. Jedná se o dům, který byl kompletně zrekonstruován v roce 2008. Cihlový dům je celopodsklepený, v přízemíse nachází3 ložnice, chodba a prostorná koupelna a toaleta, v 1.patře je kuchyň s obývacím pokojem, ložnicí,chodbou a dalšíprostornou koupelnou a toaletou. Z půdy byl vybudován další obytný prostor, který je využívám jako společenská místnost. V každémmezipatře jsou dalšísamostatné WC. Ustřední vytápění domu zajišt'uje kotel na tuhá paliva a v obývacím pokojijsou krbová kamna. Dům je možno využívatjako dvougenerační.Možno financovat výhodným hypotečnímúvěrem, ktený Vám rádi vyřídíme, Ev. číslo:576298.
§
r r . . o . . . . r . l . . . .
Celková cena: 4 125 000 Kč za nemovitost poznámka k ceně:je kompletní lD zakázky:576912 Aktualizace: 25.07.2015 Stavba: Cihlová
stav objektu: velmi dobrý poloha domu: samostatný
Typ domu: Patrový
Podlaží:3 Plocha zastavěná: 137 m2 Užitná plocha: 300 m2 Plocha podlahová: 300 m2 Plocha pozemku: 518 m2 Sklep:
Parkování: 3 Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná
ldentifikace vzorku Datum zpracování
www.srealitvv,cz - lD zakázky 576912
Nabídková cena
4125 ooo,- Kč
Ku = 0,80
28.07.2015
koeficient úpravy na reálnou cenu
- 5120 -
charakteristika nemovitosti rodinný dům samostatný cihlová velmidobný neuvedeno
Stavba konstrukce Stav vlastnictví
Výměry a dispozice Užitná plocha Zastavěná plocha Podlahová plocha
300,00 m2
í37,00 m2
300,00 m2
Pozemky
§
Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor
situace na trhu s nemovitostmi Ostatnívlivy prodeje Umístěnív rámci mikroregionu Ostatní místnívlivy Konstrukčníprovedení Dispoziční řešení Provozní náklady, možnosti ekonom. využití Stavebně tech n ický stav Vliv příslušenství
1
1
2 2 3 3 3
3 3
= 0,98 x 0,99
hodnota ") faktoru t%l
x í,00 =
součet linv [%l
koef. Kf
-2
0
-2
-2 +1
-1
+1
0 0
0 -1
0
0,9702
-)
v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyššíkvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižšíkvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí
4 125 ooo,Míra shody Hu =
Kčx 0,B0 / 300,00
(váha)
2
m2 x 323,99
m' t o,g702= 3 673 356,- Kč
- 6120 -
Vzorek 02
Prodej rodinného domu 257
m2,
Hory, okres Karlovy Vary
3 500 000,_ Kč Prodej RD 8+1 o zastavěné ploše 174 m2 v obci Hory u Jenišova. Dům je zateplen, má plastová okna, vytápění na tuhá paliva nebo elektřinu. V přízemí se nachází garáž, kotelna a technická místnost, v patře obývací pokoj s krbem, kuchyň, koupelna, WC a dva pokoje. Ve 2. patře je 5 pokojů, 2 komory a koupelna se sprchovým koutem. K domu náleží zahradní domek, sklípek a 2 studny.
. . o o . o o . o o o o o . . . . o o
§
Celková cena: 3 500 000 Kč za nemovitost, včetně provize lD zakázky:368465 Aktualizace 07.07.2015 stavba: cihlová Stav objektu: Dobqý poloha domu: samostatný umístění objektu: klidná část obce Typ domu: Patrový
Podlaží:3 Plocha zastavěná: 174 m2 Užitná plocha: 257 m2 Plocha podlahová: 257 m2 Plocha pozemku: 2223 m2 Plocha zahrady:2049 m2 Topení: Lokálnítuhá paliva Elektřina: 230V Doprava: MHD Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 14812007 Sb. podle vyhlášky vybavení: Částečně
ldentifikace vzorku Datum zpracování
www.srealitvy.cz - lD zakázky 368465
Nabídková cena
3 500 000,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu
K
=
0,80
28.07.2015
- 7l20 -
charakteristika nemovitosti rodinný dům samostatný cihlová
Stavba konstrukce Stav vlastnictví
dobný
neuvedeno
Výměry a dispozice Užitná plocha
257,00 m2 174,00 m2 257,00 m2
Zastavěná plocha Podlahová plocha
Pozemky l :
l
§
Pol.
I
pozemek
číslo 1*---Tloď,a i
pozemku
Celkem
Cenotvorné faktory Skup, cenotvorný faktor 1 1
2 2
J ó
hodnota-) faktoru l%l
situace na trhu s nemovitostmi Ostatnívlivy prodeje Umístěnív rámci mikroregionu Ostatní místnívlivy Konstrukčníprovedení Dispozičnířešení Provozní náklady, možnosti ekonom. využití Stavebně technický stav
0
Kf
+2
+3 +1
+4
-1
0 0 -1 +1
x 1.04 x 0.99
koef.
+2
J = 1.02
součet
skuoinv [%l
-1
1.05019
=
') v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyššíkvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižšíkvalituvzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hu = 3 5oo o0o,- Kč x 0,80
Míra shody
(váha)
1
t257,oo
m2 x 323,99
m'l t,o50tg
=
3 361 156,- Kě
- 8120 -
Vzorek 03
Prodej rodinného domu 354 m', Nové Hamry, okres Karlovy Vary 2 998 000,_ Kč Naše společnost Vám zprostředkuje exkluzivně prodej rodinného domu (chalupy) v krušnohorskéobci Nové Hamry, okr. Karlovy Vary, Jedná se o kompletně zrekonstruovaný dům, ktelý se nacházív klidné části obce a součástí nabídky je i vedlejšízděný objekt se společenským prostorem, venkovním posezením a skladem nářadí, Vytápění domu je elekrokotlem, ale je možno téžvytápět plynem, ktený je do domu přiveden. Dům se nachází bezprostřední blízkosti lyžařského areálu, ktený je vhodný pro rodiny s dětmi a středně zdatné lyžaře. V blízkosti jsou dalšílyžařskéareály BožíDar, Klínovec, Plešivec, Pernink a Potůčkys hraničním přechodem do SRN. Obec je napojena na krušnohorskou lyžařskou magistrálu. Krásná příroda, mnoho turistických a cyklotras. Nemovitost je možno financovat výhodným hypotečnímúvěrem, který Vám v případě zájmu rádi vyřídíme. Ev. číslo:569811.
. . o '. . . . o . o . r . o . o
§
Celková cena: 2 998 000 Kč za nemovitost lD zakázky:57a425 Aktualizace,. 25,07,2015 Stavba: Cihlová stav objektu: velmi dobrý poloha domu: samostatný Typ domu: Patrový
Podlaží.2
Plocha zastavěná: 12O m2 Užitná plocha: 354 m2 Plocha podlahová: 354 m2 Plocha pozemku: 354 m2 Sklep:
Parkování: 5 Garáž: Energetická náročnost budovy: Třída D - Méně úsporná Ukazatel energetické náročnosti budovy: 162,0 kWh/m^2zarok
il****růt..
ldentifikace vzorku Datum zpracování
www.srealityy.cz - lD zakázky 570425
Nabídková cena
2 998 000,-
K
=
0,80
28.07.2015
Kč
koeficient úpravy na reálnou cenu
- 9120 -
charakteristika nemovitosti rodinný dům samostatný cihlová velmidobný neuvedeno
Stavba konstrukce Stav vlastnictví
Výměry a dispozice Užitná plocha Zastavěná plocha Podlahová plocha
354,00 m2 120,00 m2 354,00 m2
Pozemky pozemek
Pol,
číslo
výměra
Plocha pozemku
354
Celkem
§
Cenotvorné faktory Skup. l cenotvorný faktor
1 1 2 2 3 3 3 3 3
l l
situace na trhu s nemovitostmi i ostatnívlivy prodeje | Umístěnív rámci mikroregionu Ostatní místnívlivy Konstrukčníprovedení Dispozičnířešení Provozní náklady, možnosti ekonom. využití Stavebně technický stav Vliv příslušenství i
= 0.9B
3
')
x 1.01 x 1.05
hodnota faktoru [%]") 0
2
K
-2 +1
+1
+í +2
0 +1
+5
1.03929
vyššíkvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti,
Kčx 0,80/ 354,00 m2x 323,99 m't1,o3g2g=2112094,- Kč
(váha)
koef.
-2 +3
záporná hodnota nižšíkvalituvzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí
Hu=2 998 ooo,_ Míra shody
[%]
-2
=
v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota
součet
skupiny
- 10120
-
Vzorek 04
Prodej rodinného domu 250
m2,
Nejdek, okres Karlovy Vary
3 850 000,_ Kč
s
g
Naše společnost Vám nabízíprodej dvougeneračního rodinného domu po zásadní a náročnérekonstrukci, Dům je zateplený. V domě jsou tři byty 3+1 ,1+1 a 3+1 s odděleným měřením energií. V 1. NP domu se nachází2byíy 3+1 a 1+1 ,každý svlastním vchodem, okna po celém domě jsou plastová, podlahy plovoucí, v předsíni zátéžový koberec. V koupelně je rohová vana, umyvadlo, WC a na chodbě samostatné WC. V kuchyni je kuchyňská linka se zabudovanou ledničkou, U bytu 1+,í je sprchový kout a samostatné WC, rohové sezení a funkčníkrb. Ve 2. NP se nachází byt 3+1 s velkou terasou, Kuchyně je komplet zařízená s elektrospotřebiči, sklokeramická deska, horkovzdušná trouba, zabudovaná lednička s mrazákem, myčka na nádobí, Z chodby je vstup do ložnice se šatnou, obývacího pokoje a jídelna s funkčnímikrbovými kamny, z jídelny vstup na terasu 9x3m2, z terasy je přístup na zahradu s příjemným výhledem. Zahrada je velice dobře udržovaná a je zde vybudovaný zateplený zahradnídomek 4x4m2 s možností se připojit na el. energii kabelem. V mezipatře je ještě dětský pokoj. Pozemek o výměře 876 m2 je zcela oplocený, zahrada zajišt'uje dostatek soukromí, Součástí domu je garáž a možnost dalších3 parkovacích stání na zahradě i před garáží,Zařízení domu lze odkoupit po domluvě s majiteli, Zařízení domu není součástíkupní ceny.Bližší iníormace pod číslemnabídky 60514,
. . o . o r . . . o . . . . . o . . . o . .
Celková cena: 3 850 000 Kč za nemovitost, včetně provize lD zakázky.605í4 Aktualizace 21.07.2015 Stavba: Cihlová stav objektu: po rekonstrukci poloha domu: samostatný umístěníobjektu: klidná část obce
Typ domu: Patrový
Podlaží.2
Počet bytů: 3 Plocha zastavěná: 351 Užitná plocha: 250 m2 Plocha podlahová: 25O Plocha pozemku: 1227
m2 m2
m2
,i,
Plocha zahrady,.876 m2 Parkování: 4 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústředníelektrické odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Ř,1
\=,
*
r* _:*
